Quy trình đo đạc phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện hòn đất

Nguyễn Văn Hiền
Võ Văn Thiện

Quy trình ño ñạc phục vụ công tác
cấp giấy chứng nhận QSD ñất
tại huyện Hòn ðất


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa .....................................................................................................ii
Nhận xét của giáo viên ....................................................................................... v
Lời cảm ơn ........................................................................................................ vi
Mục lục ............................................................................................................ vii
Danh sách hình .................................................................................................. ix
Tóm tắt............................................................................................................... x
MỞ ðẦU ........................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN ............................................................................ 3
1.1 ðiều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội ............................................................ 3
1.1.1 Vị trí ñịa lý ................................................................................................ 3
1.1.2 Diện tích và dân số .................................................................................... 3
1.1.3 ðiều kiện kinh tế........................................................................................ 3
1.2 Sơ lược về cơ quan...................................................................................... 4
1.2.1 Cơ cấu tổ chức nhân sự.............................................................................. 5
1.2.2 Chức năng và nhiệm vụ ............................................................................. 6
1.3 Ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ....................... 7
1.4 Các quy ñịnh chung về ño ñạc việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất ................................................................... 7
1.4.1 Mục ñích yêu cầu....................................................................................... 7
1.4.2 Các hoạt ñộng ño ñạc bản ñồ ..................................................................... 8
1.4.3 ðo ñạc ranh giới thửa ñất .......................................................................... 8

1.4.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dung ñất .............................. 11
1.5 Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ..................... 11
1.5.1 Hồ sơ xin câp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất .................................. 11
1.5.2 Trình tự thực hiện .................................................................................... 14
1.5.3 Thời gian giải quyết................................................................................. 14

vii


1.6 Các yếu tố liên quan ñến việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất ................................................................. 15
1.6.1 Hồ sơ ñịa chính........................................................................................ 15
1.6.2 Các yếu tố khác ....................................................................................... 16
CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................................... 18
2.1 Thời gian và ñịa ñiểm nghiên cứu........................................................... 18
2.1.1 Thời gian nghiên cứu ............................................................................... 18
2.1.2 ðịa ñiểm nghiên cứu................................................................................ 18
2.2 Phương tiện nghiên cứu............................................................................ 18
2.3 Phương pháp nghiên cứu ......................................................................... 19
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ THẢO LUẬN ........................................................ 20
3.1 Quy trình ño ñạc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất .................... 20
3.1.1 Công tác ban ñầu ..................................................................................... 20
3.1.2 Công tác chuẩn bị trước khi ño ................................................................ 20
3.1.3 Các yếu tố nội dung trích lục sơ ñồ tại xã................................................. 20
3.1.4 Tiến hành xác ñịnh ranh giới thửa ñất ...................................................... 22
3.1.5 Tiến hành ño vẽ ....................................................................................... 22
3.1.6 Công tác nội nghiệp ................................................................................. 24
3.2 Công việc thực tế tại cơ quan ................................................................... 27
3.3 Thuận lợi và khó khăn trong quá trình ño ñạc ....................................... 27
3.3.1 Thuận lợi ................................................................................................. 27

3.3.2 Khó khăn ................................................................................................. 27

viii


DANH SÁCH HÌNH
Trang
Hình 1: Sơ ñồ nhân sự Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất
huyện Hòn ðất .................................................................................................. 5
Hình 2: Sơ ñồ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình cá nhân sử
dụng ñất tại xã, thị trấn ..................................................................... 13
Hình 3: Mẫu trích lục bản ñồ ............................................................................ 21
Hình 4: Mẫu trích ño sơ ñồ ñịa chính khu ñất .................................................. 26

ix


TÓM TẮT

Công tác ño ñạc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là công tác ñược
thực hiện thường xuyên của huyện Hòn ðất. Trong ñó ño ñạc ñóng vai trò quan
trọng trong việc thành lập bản ñồ ñịa chính phục vụ cho công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất. Trong thời gian triển khai thực hiện ñã mang lại hiệu
quả nhất ñịnh cho việc quản lý Nhà nước về ñất ñai ñi vào ổn ñịnh.
Trên cơ sở ñó ñề tài ñược thực hiện với mục ñích rút ra những bài học từ
công tác ño ñạc phục vụ cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Từ ñó
ñề xuất một số giải pháp phù hợp nhằm thực hiện công việc một cách tốt nhất,
nhanh nhất, hiệu quả nhất.
ðề tài cũng ñã phân tích ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội; các quy ñịnh của
công tác ño ñạc; quy ñịnh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Từ ñó rút

ra những thuận lợi, khó khăn, ñề xuất một số hướng giải quyết trong thời gian tới
nhằm góp phần hoàn thiện công tác này.

x


MỞ ðẦU
ðo ñạc phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là ngành
kinh tế, kỹ thuật thuộc lĩnh vực ñiều tra cơ bản có vị trí rất quan trọng trong việc
nghiên cứu chính xác về mặt ñịa hình nhằm xác ñịnh hiện trạng, diện tích các
thửa ñất; thể hiện các biến ñộng về ñịa giới hành chính các cấp, các biến ñộng về
kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất ñể quy hoạch, thiết kế xây dựng công
trình và phục vụ cho nhiều ngành, nhiều mục ñích nhằm phục vụ công tác quản
lý Nhà nước về ñất ñai giúp các ngành các cấp sử dụng và khai thác có hiệu quả
tiềm năng của ñất ñai.
Do ñó ñề tài “Quy trình ño ñạc phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất tại huyện Hòn ðất” là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất nhằm ñáp ứng nhu cầu của người sử dụng ñất ñược chứng nhận quyền
sử dụng ñất hợp pháp, nhằm xác ñịnh mối quan hệ ñầy ñủ giữa Nhà nước với
người sử dụng ñất làm cơ sở ñể Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ ñất ñai theo
pháp luật.
- Mục ñích:
+ Làm cơ sở ñể giao ñất, thực hiện ñăng ký ñất, thu hối ñất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất.
+ Xác nhận hiện trạng, thể hiện biến ñộng về ñịa giới hành chính và các
loại ñất.
+ Làm cơ sở ñể lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất các khu dân cư,
ñường giao thông, cấp thoát nước, thiết kế các công trình dân dụng và làm cơ sở
ñể ño vẽ các công trình ngầm.
+ Làm cơ sở ñể thanh tra tình hình sử dụng ñất và giải quyết các tranh

chấp ñất ñai.
- ðối tượng nghiên cứu:
+ Tình hình ño ñạc phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất trên ñịa bàn huyện Hòn ðất.
+ Hồ sơ xin ño ñạc và các văn bản có liên quan.
- Phạm vi nghiên cứu:

1


+ Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Hòn ðất.
+ Hồ sơ xin cấp giấy và các văn bản có liên quan.
- Quy trình ño ñạc phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
có ý nghĩa rất quan trọng ñối với công tác quản lý ñất ñai của Nhà nước như:
+ Giúp cho người sử dụng ñất hiểu rõ ñược mối quan hệ giữa Nhà nước
và chủ sử dụng ñất.
+ Có thể bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng ñất.
- Quy trình thực hiện:
+ Thu thập số liệu về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của huyện Hòn
ðất.
+ Thu thập số liệu ño ñạc từ ñó ñánh giá tình hình ño ñạc phục vụ công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tại huyện Hòn ðất.
+ Tổng hợp và xử lý số liệu .ðưa ra những thuận lợi và khó khăn.
+ Kiến nghị các phương pháp giải quyết hoàn thiện hơn.
+ Viết báo cáo.

2


CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN
1.1 ðIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ XÃ HỘI
1.1.1 Vị trí ñịa lý
Hòn ðất là huyện có diện tích tự nhiên lớn nhất của tỉnh Kiên Giang, huyện
lỵ là thị trấn Hòn ðất. Hòn ðất là huyện thị thứ ba của tỉnh Kiên Giang kể từ
Biên giới Việt Nam - Campuchia (thứ tự lần lượt là thị xã Hà Tiên, huyện Kiên
Lương, huyện Hòn ðất). Phía Tây Nam giáp vịnh Thái Lan, phía Tây Bắc giáp
huyện Kiên Lương), phía ðông Nam giáp thành phố Rạch Giá, phía ðông giáp
huyện Tân Hiệp, ðông Bắc giáp huyện Thoại Sơn (tỉnh An Giang). Trên ñịa bàn
huyện có một ngọn núi cùng tên là Hòn ðất cao 260 m.
1.1.2 Diện tích và dân số
Huyện Hòn ðất có diện tích là 1.019,8 km² và dân số huyện Hòn ðất là
137.600 người, chủ yếu gồm ba dân tộc: Kinh, Khmer, Hoa. Huyện ñược chia
thành 14 ñơn vị hành chính cấp xã gồm 2 thị trấn và 12 xã
- Thị trấn Hòn ðất

- Xã Bình Giang

- Thị trấn Sóc Sơn

- Xã Bình Sơn

- Xã Nam Thái Sơn

- Xã Mỹ Thái

- Xã Lình Huỳnh

- Xã Mỹ Thuận

- Xã Mỹ Hiệp Sơn

- Xã Sơn Bình

- Xã Mỹ Lâm

- Xã Sơn Kiên

- Xã Mỹ Phước

- Xã Thổ Sơn

1.1.3 ðiều kiện kinh tế
Huyện Hòn ðất là nơi có diện tích tự nhiên lớn nhất tỉnh Kiên Giang. Nơi
có diện tích lúa lớn nhất tỉnh khoảng 60.000 ha. ðây là vùng có tiềm năng phát
triển mạnh về du lịch lẫn nông nghiệp. Thủy sản là tiềm năng của vùng, kinh tế
của huyện Hòn ðất nổi tiếng hơn các huyện khác với sự giàu có và là khu vực
phát triển mạnh về nông nghiệp. Hiện tại lúa vẫn là chủ chốt ñem lại hiệu quả
cao cho vùng.

3


Hiện tại Hòn ðất ñang phát triển mạnh về kinh tế, thu nhập bình quân ñầu
người khoảng 1.100 USD/năm. Tuy thu nhập cao nhưng sự chênh lệch giàu
nghèo của vùng còn khá lớn.
1.2 SƠ LƯỢC VỀ CƠ QUAN
Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện Hòn ðất là cơ quan dịch vụ
công có chức năng tổ chức thực hiện ñăng ký sử dụng ñất và chỉnh lý thống nhất
về biến ñộng về sử dụng ñất, quản lý hồ sơ ñịa chính; giúp Phòng Tài nguyên và

Môi trường huyện thực hiện thủ tục hành chính về quản lý; sử dụng ñất ñai theo
quy ñịnh của pháp luật.
Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện Hòn ðất là ñơn vị sự nghiệp
có thu, có con dấu riêng, ñược mở tài khoản tại kho bạc huyện ñể giao dịch theo
quy ñịnh hiện hành.

4


1.2.1 Cơ cấu tổ chức nhân sự

Giám ðốc
Trần Văn Dáng

Phó Giám ðốc
ðỗ Văn Hồng

Tổ tiếp nhận
và trả kết quả

Kiểm
tra, tiếp
nhận hồ
sơ
Trần
Thanh
Sang

Tổ ðo ñạc

Tiếp
nhận hồ
sơ thế
chấp
Nguyễn
Chí
Thắng

ðo ñạc
ðặng
Ngọc
Dương

Tổ trưởng
tổ ño ñạc
Tạ Văn
ðược

ðo ñạc
Trần
Hiếu
Nghĩa

Bộ phận Kỹ
thuật

Kiểm
tra hồ
sơ kỹ
thuật

Trần
ðức
Hậu

Lưu
trữ hồ
sơ ñịa
chính
ðinh
Ngọc
Anh

Bộ phận
Kế toán, Văn thư

Cấp
giấy
chứng
nhận
Trần
Duy
Linh

ðo ñạc
ðỗ Hữu
Phương

Hình 1: Sơ ñồ nhân sự Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện Hòn ðất.

5

Phụ trách
kế toán
kiêm văn
thư
Nguyễn
Võ Thế
Trực


1.2.2 Chức năng và nhiệm vụ
Chức năng:
- Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện là cơ quan dịch vụ công, có
chức năng tổ chức thực hiện ñăng ký sử dụng ñất và chỉnh lý thống nhất biến
ñộng về sử dụng ñất, quản lý hồ sơ ñịa chính giúp Phòng Tài nguyên và Môi
trường trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng ñất ñai theo
quy ñịnh của pháp luật. ðồng thời thực hiện việc tiếp nhận các thủ tục yêu cầu,
hồ sơ và trả kết quả về ñăng ký quyền sử dụng ñất theo quy chế “một cửa” ngày
04 tháng 09 năm 2003 do Thủ tướng Chính phủ ban hành.
- Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện trực thuộc Phòng Tài
nguyên và Môi trường chịu sự chỉ ñạo quản lý của Phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện theo phân cấp quản lý của Ủy ban nhân dân huyện. Văn phòng
ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện hoạt ñộng theo loại hình sự nghiệp có thu, có
trụ sở, có con dấu riêng và ñược mở tài khoản theo quy ñịnh hiện hành.
Nhiệm vụ:
- Giúp Phòng Tài nguyên và Môi trường làm ñầu mối thực hiện các thủ tục
hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện ñối với
hộ gia ñình, cá nhân.
- Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ ñịa chính thuộc phạm
vi ñịa giới hành chính cấp huyện theo trích sao hồ sơ ñịa chính gốc ñã chỉnh lý

do Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất cấp tỉnh gởi tới hướng dẫn và kiểm
tra việc lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ ñịa chính của Ủy ban
nhân dân các xã, thị trấn.
- Cung cấp số liệu ñịa chính cho cơ quan chức năng xác ñịnh mức thu tiền
sử dụng ñất, tiền thuê ñất, các loại thuế có liên quan ñến ñất ñối với người sử
dụng ñất là hộ gia ñình, cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài mua nhà
ở gắn liền với quyền sử dụng ñất ở, cộng ñồng dân cư.
- Lưu trữ, quản lý bản sao hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và
các giấy tờ khác về thủ tục hành chính trong công tác quản lý Nhà nước về ñất
ñai.

6


- Thực hiện trích ño ñịa chính thửa ñất, thống kê, kiểm kê ñất ñai và lập bản
ñồ hiện trạng sử dụng ñất cấp huyện và cấp xã.
- Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy ñịnh của pháp luật thực hiện các
dịch vụ có thu phí về cung cấp thông tin, trích lục bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ
sơ ñịa chính.
1.3 Ý NGHĨA CỦA VIỆC ðO ðẠC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ðẤT
Việc ño ñạc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất nằm trong quá trình
ñăng ký quyền sử dụng ñất hợp pháp ñồng thời ñạt ñược hai mục tiêu cơ bản:
- Xây dựng hệ thống hồ sơ ñầy ñủ các mặt tự nhiên kinh tế, xã hội… của
ñất ñai làm cơ sở ñể nhà nước thực hiện các biện pháp quản lý chặt chẽ, hiệu quả
bảo vệ lợi ích chính ñáng của người sử dụng ñất nắm chắc nguồn tài nguyên ñất
ñai.
- Người sử dụng ñất yên tâm khai thác tài nguyên ñất theo pháp luật ñược
hưởng quyền và thực hiện ñầy ñủ nghĩa vụ theo quy ñịnh của pháp luật.
1.4 CÁC QUY ðỊNH CHUNG VỀ VIỆC ðO ðẠC CẤP GIẤY CHỨNG

NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
1.4.1 Mục ñích yêu cầu
ðo ñạc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất giúp cho người sử dụng ñất
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng ñất.
Việc ño ñạc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất phải ñạt ñược mục ñích và
yêu cầu sau ñây:
- Xác lập căn cứ pháp lý ñầy ñủ.
- Nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý nhà nước ñối với ñất ñai. Người
sử dụng ñất có thể an tâm sử dụng tối ña mọi tìm năng của ñất ñai.
- Thông qua việc ño ñạc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñể nhà
nước nắm chắc tài nguyên ñất ñai và sử dụng ñất hiệu quả và chấp hành ñúng
pháp luật ñất ñai.
- Việc viết giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất phải ñảm bảo các yêu cầu cơ
bản sau:
+ Thể hiện ñầy ñủ, ñúng quy cách các nội dung của giấy chứng nhận.

7


+ Các nội dung viết giấy phải chính xác, thống nhất với ñơn ñăng ký ñã
ñược duyệt và quyết ñịnh cấp giấy chứng nhận, sổ ñịa chính.
+ Trên trang 2 của giấy chứng nhận chỉ viết một kiểu chữ, một loại mực
theo ngôn ngữ tiếng việt, chữ viết rõ ràng, không sửa chữa.
1.4.2 Các hoạt ñộng ño ñạc và bản ñồ
Hoạt ñộng ño ñạc và bản ñồ bao gồm : ño ñạc ở các thể loại; thành lập, xuất
bản, phát hành các sản phẩm bản ñồ; lưu trữ, cấp phát, trao ñổi, thu nhận, truyền
dẫn, phổ cập các thông tin, tư liệu ño ñạc và bản ñồ; nghiên cứu khoa học trái ñất
bằng phương pháp ño ñạc; nghiên cứu, phát triển, ứng dụng và chuyển giao công
nghệ ño ñạc và bản ñồ; ñào tạo nghề nghiệp ño ñạc và bản ñồ.
Hoạt ñộng ño ñạc và bản ñồ cơ bản là xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và

thành lập các sản phẩm ño ñạc và bản ñồ ñáp ứng nhu cầu sử dụng chung cho các
ngành và các ñịa phương bao gồm :
+Thiết lập hệ thống ñiểm ño ñạc cơ sở quốc gia;
+Nghiên cứu khoa học trái ñất bằng phương pháp ño ñạc;
Hoạt ñộng ño ñạc và bản ñồ chuyên ngành là việc thành lập các sản phẩm
ño ñạc và bản ñồ phục vụ riêng cho từng ngành có nhu cầu hoặc từng ñịa phương
bao gồm :
+ Thiết lập hệ thống ñiểm ño ñạc cơ sở chuyên dụng;
+ Xây dựng hệ thống không ảnh chuyên dụng;
+ Xây dựng hệ thống bản ñồ ñịa hình phục vụ mục ñích chuyên dụng, hệ
thống bản ñồ ñịa chính và các hệ thống bản ñồ chuyên ñề.
+ Xây dựng hệ thống thông tin ñịa lý chuyên dụng, hệ thống thông tin
ñất ñai.
1.4.3 ðo ñạc ranh giới thửa ñất khu ñất

* Những nơi chưa có bản ñồ ñịa chính
- ðối với những thửa ñất, khu ñất ñất có diện tích nhỏ hơn 1000 m2, hình
thể dễ ño, không che khuất tầm nhìn, tiến hành ño thửa ñất, khu ñất bằng phương
pháp như sau:
+ Xác ñịnh hướng thửa ñất, khu ñất theo hướng bắc bằng la bàn.

8


+ ðịnh vị thửa ñất, khu ñất bằng máy ñịnh vị GPS (ít nhất 2 toạ ñộ ñỉnh
thửa ñất hoặc trung tâm thửa ñất thông hướng với 2 ñiểm thông hướng trong khu
vực cần trích ño).
+ ðo các cạnh thửa ñất bằng thước dây, việc dựng hình thửa ñất ta thực
hiện các phương pháp sau:
Giả sử thửa ñất là hình ña giác có các góc thửa khác 90o. Trình tự ño vẽ

ranh giới thửa ñất như sau:
Cách 1:
- ðo chiều dài các cạnh thửa ñất.
- ðo tam giác cân ở mỗi góc thửa. cạnh tam giác cân do người ño xác ñịnh
tuỳ ý, sau ñó ño cạnh ñáy tam giác cân ñó.
Cách 2:
- ðo chiều dài các cạnh thửa.
- ðo khoảng cách từ các góc ñến các ñỉnh thửa ñất.
- ðo tam giác cân ở mỗi góc giống như cách 1 (nếu thấy cần thiết).
Cách 3: Phối hợp giữa hai cách trên.
- Cách vẽ sơ ñồ thửa ñất:
+ Vẽ bằng máy (Công tác nội nghiệp).
+ Vẽ thủ công (ở thực ñịa).
Cách 1:
- Căn cứ vào hình dạng, kích thước, diện tích thửa ñất ñể chọn tỷ lệ sơ ñồ:
1/100, 1/200 ... 1/5000.
- Dùng giấy cứng (Roky) vẽ một góc thửa ñất quy về tỷ lệ
Chú ý: ðo ñộ dài tương ứng trên sơ ñồ cho phép ≤ 0,4 mm thì ñạt yêu cầu.
Cách 2:
- Căn cứ vào hình dạng, kích thước, diện tích ta chọn tỷ lệ.
- Dùng giấy cứng vẽ sơ ñồ khu ñất có kích thước ñã ño (quy tỷ lệ) cạnh
tương ứng ta xác ñịnh ñược vị trí của các ñiểm I, II, III, IV… của khu ñất.
- Dựa vào kích thước ñã ño vẽ tỷ lệ các cạnh tương ứng ta xác ñịnh ñược vị
trí của các ñiểm ABCDE…

9


- Quy ñộ dài các ñoạn thẳng AB, BC, AE, ED… (theo tỷ lệ) và so khoảng
cách các cạnh tương ứng trên sơ ñồ, nếu ñộ chênh lệch ≤ 0,4 mm thì ñạt yêu cầu.

+ Kiểm tra các ñường chéo trong thửa ñất (nếu thửa ñất không bị che
khuất).
+ Giao hội các ñỉnh thửa ñất với 1 ñiểm cố ñịnh trong thửa ñất, ví dụ như
vị trí các góc khu ñất nằm trong, trụ ñiện…
+ Phương pháp tam giác: Ta chia thửa ñất ra nhiều tam giác, dùng thước
dây ño các cạnh của hình tam giác. Dựa vào kết quả ñã ño ta dựng các tam giác
tương ứng trên giấy theo tỷ lệ thích hợp với diện tích thửa ñất.
- ðối với những thửa ñất, khu ñất có diện tích lớn hơn 1000 m2 thì tiến hành
ño bằng máy toàn ñạc ñiện tử theo quy trình ño ñạc ñịa chính.
Những nơi có bản ñồ ñịa chính
Bản ñồ không chính quy (dạng giấy):
- ðối với những thửa ñất, khu ñất có diện tích nhỏ hơn 1000 m2, hình thể dễ
ño, không che khuất tầm nhìn, thì tiến hành ño thửa ñất, khu ñất bằng phương
pháp như sau:
+ Xác ñịnh hướng thửa ñất, khu ñất theo hướng bắc của bản ñồ.
+ ðịnh vị thửa ñất, khu ñất bằng máy ñịnh vị GPS (ít nhất 2 toạ ñộ ñỉnh
thửa ñất hoặc trung tâm thửa ñất thông hướng với 2 ñiểm thông hướng trong khu
vực cần trích ño).
+ ðo các cạnh thửa ñất bằng thước dây, dựng hình thửa ñất tương tự như
ñiểm 1 ( với những nơi chưa có bản ñồ ñịa chính)
- ðối với những thửa ñất, khu ñất có diện tích lớn hơn 1000 m2 thì tiến hành
ño bằng máy toàn ñạc ñiện tử theo quy trình ño ñạc ñịa chính.
Bản ñồ chính quy ( dạng số):
- ðối với những thửa ñất ít biến ñộng, vị trí hình thể thửa ñất ngoài thực tế
so với bản ñồ không thay ñổi thì kiểm tra bằng thước dây các cạnh thửa ñất và
chỉnh lý các cạnh thửa ñất liền kề (nếu có biến ñộng).
- ðối với những thửa ñất có biến ñộng lớn, thì tiến hành trích ño bằng máy
toàn ñạc ñiện tử theo phương pháp sau:
+ Xác ñịnh hướng thửa ñất, khu ñất theo hướng bắc của bản ñồ.

10


+ ðịnh vị thửa ñất, khu ñất thông qua ít nhất 2 ñiểm cố ñịnh của các thửa
ñất liền kề trong bản ñồ ñịa chính (trụ ñiện, tim ñường, mương thuỷ lợi, cầu,
cống…) sau ñó tiến hành ño theo quy trình ño ñạc ñịa chính.
1.4.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược quy ñịnh tại
khoản 2 ðiều 52 Luật ðất ñai 2003 như sau:
Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân, cộng ñồng dân cư, người Việt
Nam ñịnh cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ñất ở.
1.5 TRÌNH TỰ THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ðẤT
Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược quy ñịnh
Quyết ñịnh 59/2007/Qð-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2007 về như sau:
1.5.1 Hồ sơ xin câp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất gồm:
- ðơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
- Một trong các loại giấy tờ tại khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 Luật ðất ñai ñược
quy ñịnh như sau:
+ Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất ổn ñịnh, ñược Ủy ban nhận dân
xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy
tờ sau ñây thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và không phải nộp
tiền sử dụng ñất:
• Những giấy tờ về quyền ñược sử dụng ñất ñai trước ngày 15
tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện
chính sách ñất ñai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách
mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tạm thời ñược cơ quan nhà

nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ ñăng ký ruộng ñất, sổ ñịa chính.
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất hoặc
tài sản gắn liền với ñất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với ñất.
11


• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, mua bán nhà ở gắn
liền với ñất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay ñược Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn xác nhận là ñã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với ñất ở theo quy ñịnh
của pháp luật.
• Giấy tờ do cơ quan thuộc chế ñộ cũ cấp cho người sử dụng ñất
+ Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất có một trong các loại giấy tờ
quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 50 Luật ðất ñai mà trên giấy tờ ñó ghi tên người khác,
kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng ñất có chữ ký của các bên có liên
quan, nhưng ñến trước ngày Luật có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục
chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật, nay ñược Ủy ban nhân
dân xã, phường, thị trấn xác nhận là ñất không có tranh chấp thì ñược cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất và không phải nộp tiền sử dụng ñất.
+ Hộ gia ñình, cá nhân ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của
Tòa án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết ñịnh giải
quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành
thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài
chính theo quy ñịnh của pháp luật.
- Văn bản uỷ quyền (nếu có).
- Hồ sơ lập thành 2 bộ nộp tại Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất cấp
huyện.

12

Bộ phận Tiếp nhận và Trả
kết quả cấp xã

Ủy ban nhân dân
cấp xã

Hộ gia ñình, cá nhân sử
dụng ñất tại xã, thị trấn

Kho bạc

Bộ phận Tiếp nhận và Trả
kết quả cấp huyện

Công khai danh sách
Văn phòng ðăng ký Quyền
sử dụng ñất

Chi cục thuế

Phòng Tài nguyên
và Môi trường

Ủy ban nhân dân
Cấp huyện

Hình 2: Sơ ñồ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình cá nhân sử
dụng ñất tại xã, thị trấn

13


1.5.2 Trình tự thực hiện
Hồ sơ nộp tại Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả cấp xã nơi có ñất. Sau khi
giải quyết ở cấp xã, hồ sơ nộp tại Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả cấp huyện.
1.5.3 Thời gian giải quyết: 55 ngày làm việc kể từ ngày nhận ñủ hồ sơ hợp lệ.
- Ủy ban nhân dân cấp xã: 25 ngày làm việc (kể cả thời gian niêm yết công
khaidanh sách là 15 ngày).
+ Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào
ñơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất về tình trạng tranh chấp ñất ñai
ñối với thửa ñất.
+ Trường hợp người ñang sử dụng ñất không có giấy tờ về quyền sử
dụng ñất quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất ñai thì thẩm tra,
xác nhận về nguồn gốc và thời ñiểm sử dụng ñất, tình trạng tranh chấp ñất ñai ñối
với thửa ñất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt trong thời
gian là 25 ngày kể cả 15 ngày công khai danh sách.
+ Ủy ban nhân dân cấp xã phải lấy ý kiến của khu dân cư gồm những
người ñã từng cư trú cùng thời ñiểm bắt ñầu sử dụng ñất vào mục ñích hiện tại
của thửa ñất. Ý kiến của khi dân cư phải ñược công bố công khai cùng với danh
sách các trường hợp ñủ ñiều kiện và không ñủ ñiều kiện cấp giấy chứng nhận.
Công bố công khai danh sách các trường hợp ñủ ñiều kiện và
không ñủ ñiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tại trụ sở Ủy ban
nhân dân xã, thị trấn trong thời gian mười lăm (15) ngày; xem xét các ý kiến
ñóng góp ñối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện: 30 ngày làm việc gồm:
+ Thời hạn giải quyết lần 1: 09 ngày làm việc kể cả thời gian cơ quan
thuế xác ñịnh nghĩa vụ tài chính.
- Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ;
xác nhận vào ñơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với trường hợp

ñủ ñiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và ghi ý kiến ñối với trường
hợp không ñủ ñiều kiện; trường hợp ñủ ñiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất thì làm trích lục bản ñồ ñịa chính hoặc trích ño ñịa chính thửa ñất ñối
với nơi chưa có bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính; gửi số liệu ñịa chính

14


ñến cơ quan thuế ñể xác ñịnh nghĩa vụ tài chính ñối với trường hợp người sử
dụng ñất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy ñịnh của pháp luật.
+ Thời hạn giải quyết lần 2: 21 ngày làm việc ( không kể thời gian người
sử dụng ñất thực hiện nghĩa vụ tài chính), cụ thể:
• Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất cấp huyện: 08 ngày
Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất có trách nhiệm kiểm tra hồ
sơ, ñối chiếu sổ bộ ñịa chính, xác nhận tình trạng hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ
hợp lệ thì chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
• Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện: 08 ngày
Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ,
trình Ủy ban nhân dân huyện trong vòng 08 ngày.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện: 05 ngày
Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết ñịnh cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất; ký hợp ñồng thuê ñất ñối với trường hợp ñược Nhà nước cho
thuê ñất (5 ngày).
Sau khi Ủy ban nhân cấp huyện ký cấp giấy, trả hồ sơ cho Phòng Tài
nguyên và Môi trường. Phòng Tài nguyên và Môi trường trả hồ sơ cho Văn
phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường. Văn
phòng ðăng ký Quyền sử dụng trả hồ sơ cho huyện. Bộ phận Tiếp nhận và Trả
kết quả sẽ trả kết quả cho người sử dụng ñất.
1.6 CÁC YẾU TỐ LIÊN QUAN ðẾN VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT

1.6.1 Hồ sơ ñịa chính:
Sổ ñịa chính: Lập theo ñơn vị hành chính xã, phường, thị trấn ñể ghi thông
tin về người sử dụng ñất và thông tin về sử dụng ñất của người ñó ñối với thửa
ñất ñã ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Trên ñó thể hiện thông tin
chủ sử dụng ñất, thửa ñất, thay ñổi trong quá trình sử dụng. Dựa vào ñây ñể biết
người sử dụng ñất có giấy hay không.
Sổ mục kê: Lập theo ñơn vị hành chính xã, phường, thị trấn ñể ghi các thửa
ñất và thông tin về thửa ñất như: Số thửa, tờ bản ñồ …

15


Sổ ñăng ký biến ñộng ñất ñai: Theo dỏi các trường hợp thay ñổi kích thước
và hình dạng thửa ñất, người sử dụng ñất, mục ñích sử dụng, thời hạn sử dụng,
diện tích…
Ngoài ra còn có một số các yếu tố khác như:
Yếu tố tự nhiên: Vị trí, hình dạng, kích thước…
Yếu tố xã hội: Chủ sử dụng, quá trình sử dụng…
Yếu tố kinh tế: Giá ñất, thuế ñất, giá trị các công trình trên ñất…
ðăng ký làm cơ sở quy hoạch, kế hoạch…
1.6.2 Các yếu tố khác:
- Các ghi chú, thuyết minh: ðây là công việc quan trọng khi ño vẽ bản ñồ
khu ñất, công việc này ñòi hỏi phải ghi rõ ràng về ñịa danh, ñộ rộng, ñộ dài, diện
tích, số thửa, tờ bản ñồ, loại ñất, mục ñích sử dụng…Tất cả phải ghi bằng tiếng
việt phổ thông hoặc phiên âm sang tiếng Việt ( nếu là tiếng dân tộc ít người).
- Dáng ñất: là hình dạng dáng ñất khi biểu thị dáng ñất phải chú ý:
+ Phải thực hiện dáng chung của ñịa hình trong toàn khu vực và các nét
ñặc trưng của nó.
+ Dáng ñất phải ñược thể hiện phù hợp với các yếu tố khác ( thủy hệ,
ñường xá…)

- Ranh giới sử dụng ñất: ðây là yếu tố quan trọng nhất trong việc ño ñạc
phục vụ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Xác ñịnh ranh giới sử dụng
ñất ta mới có thể tính diện tích thửa ñất.
+ Ranh thửa phải ñược biểu thị bằng ñường viền khép kín.
+ Khi xác ñịnh ranh giới thửa ñất cần sự thống nhất các chủ tứ cận nghĩa
là các chủ sử dụng ñất tiếp giáp phần ñất cần xác ñịnh ranh giới thửa ñất.
+ Ở khu vực ñất nông nghiệp, lâm nghiệp ranh giới sử dụng ñất có ý
nghĩa giao thông, thủy lợi, ñường bờ, hệ thống kênh rạch, lối ñi chung thì biểu thị
ñất chuyên dùng.
- ðịa giới hành chính các cấp:
+ Các mốc ñịa giới hành chính phải xác ñịnh toạ ñộ với ñộ chính xác như
ñiểm chi tiết quan trọng và thể hiện trên bản vẽ.

16


+ Khi biểu thị ñịa giới hành chính thì ñịa giới hành chính cấp cao thay
cho ñịa giới hành chính cấp thấp.
- Mốc quy hoạch, chỉ giới quy hoạch, hành lan an toàn giao thông:
+ Khi ño ñạc cần chú ý các khu ñất nằm trong quy hoạch hoặc nằm trong
hành lan an toàn giao thông không.
+ Khi ño vẽ chỉ xác ñịnh hiện trạng quy hoạch ñã thể hiện thực ñịa trong
khu vực ño vẽ.
+ Trong phạm vi quy hoạch vẫn thể hiện hiện trạng các thửa ñất.
- Loại ñất: gồm 5 loại ñất chính
+ ðất nông nghiệp.
+ ðất lâm nghiệp.
+ ðất chuyên dùng.
+ ðất ở .
+ ðất chưa sử dụng.

- Các yếu tố nhân tạo, tự nhiên có trên ñất:
+ Công trình xây dựng: biểu thị theo mép ñường phía ngoài.
+ Hệ thống giao thông: biểu thị tất cả.
+ Hệ thống thủy văn: thể hiện ñường bờ ổn ñịnh tại thời ñiểm ño.

17


CHƯƠNG 2
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1 THỜI GIAN VÀ ðỊA ðIỂM NGHIÊN CỨU
2.1.1 Thời gian nghiên cứu
Thời gian nghiên cứu kể từ ngày 27/04/2009 ñến hết ngày 19/06/2009.
2.1.2 ðịa ñiểm nghiên cứu
Nghiên cứu tại Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện Hòn ðất.
2.2 PHƯƠNG TIỆN NGHIÊN CỨU
- Các văn bản quy phạm pháp luật của Quốc hội, Chính phủ, Bộ Tài nguyên
và Môi trường, Ủy ban nhân dân tỉnh Kiên Giang, Sở Tài nguyên và Môi trường
tỉnh Kiên Giang, Ủy ban nhân dân huyện Hòn ðất, Phòng Tài nguyên và Môi
trường và Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện Hòn ðất.
- Thủ tướng (2007). Chỉ thị 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007
quy ñịnh về trích ño ñịa chính, trích ño bổ sung trích lục bản ñồ.
- Bộ Tài nguên và Môi trường (2006). Quyết ñịnh số 08/2006/Qð-BTNMT,
ngày 21 tháng 07 năm 2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh về giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2004). Quyết ñịnh số 25/2004/QðBTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc
ban hành kế hoạch triển khai thi hành Luật ðất ñai 2003.
- Chính phủ (2004). Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP, ngày 29 tháng 10 năm
2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai 2003.
- Bộ Tài nguyên và môi trường (2007). Thông tư số 08\2007\TT- BTNMT

hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê ñất ñai và xây dựng bản ñồ hiện trạng sử
dụng ñất.
- Quốc hội (2003). Luật ðất ñai 2003.
- Ủy ban nhân dân tỉnh Kiên Giang (2007). Quyết ñịnh 59/2007/Qð-UBND
ngày 21 tháng 12 năm 2007 Quy ñịnh về thủ tục và trình tự giải quyết công việc
theo cơ chế một cửa thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường.

18


- Chính phủ (2007). Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 05 năm
2007 của chính phủ Quy ñịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường,
hổ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2004). Thông tư liên tịch 38/2004/TTLTBTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Nội vụ về việc hướng dẫn về
chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng ðăng ký Quyền sử
dụng ñất và tổ chức phát triển quỹ ñất.
- Phương tiện thực hiện: Máy vi tính, ðĩa mềm, bản ñồ và các dụng cụ dùng
ñể ño ñạc…
2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
- Phương pháp thống kê: Nghiên cứu và thu thập tất cả các tài liệu có liên
quan ñến quy trình ño ñạc phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất nhằm nắm rõ quy ñịnh ño ñạc. Bên cạnh ñó nghiên cứu những quy ñịnh về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
- Phương pháp bản ñồ: bản ñồ là phương tiện quan trọng, thể hiện chính xác
vị trí, ranh giới, diện tích và một số thông tin ñịa chính của từng thửa ñất. Sau khi
có bản ñồ ñịa chính, tiến hành dã ngoại ñối soát thực tế ñể tìm ra thiếu sót ñể có
thể thực hiện kê khai tốt hơn.
- Phương pháp ñiều tra: Tham gia trực tiếp công tác ño ñạc tại Văn phòng
ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện Hòn ðất nắm rõ quy trình và những vấn ñề

phát sinh trong thực tế công việc tại cơ quan
- Phương pháp ñánh giá: ðánh giá tình hình ño ñạc của huyện Hòn ðất tìm
ra những ưu ñiểm và khuyết ñiểm thiếu sót ñể ñưa ra giải pháp khắc phục.

19


CHƯƠNG 3
KẾT QUẢ THẢO LUẬN
3.1 QUY TRÌNH ðO ðẠC CẤP GẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ðẤT
3.1.1 Công tác ban ñầu:
Nhận hồ sơ sau ñó kiểm tra hồ sơ về các thông tin như: họ tên, năm sinh,
chứng minh nhân dân, ñịa chỉ thường trú… ðặc biệt là chứng thực Ủy ban nhân
dân xã.
- Lập hợp ñồng ño ñạc và cho người sử dụng ñất ký vào hợp ñồng
- Ra lai hẹn ngày ño.
3.1.2 Công tác chuẩn bị trước khi ño:
- Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của chủ sử dụng ñất
- Bản ñồ trích lục khu ñất
- Dụng cụ ño ñạc: thước vải, thước thép,và các dụng cụ khác có liên quan.
- Biên bản ño ñạc thực ñịa
- Sổ ño ñạc ngoại nghiệp
3.1.3 Các yếu tố nội dung trích lục sơ ñồ tại xã
Hồ sơ trích lục tại xã là thành phần quan trọng trong bộ hồ sơ ñịa chính
giúp cơ quan có thẩm quyền ra quyết ñịnh liên quan ñến thửa ñất.
Nội dung hồ sơ trích lục thể hiện toàn bộ số liệu và thông tin liên quan ñến
thửa ñất như: số tờ bản ñồ, số thửa, diện tích, loại ñất, kích thước, các hộ giáp
ranh…

20