thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện nam sách, tỉnh hải dương

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

PHẠM HUY QUẢNG

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN NAM SÁCH, TỈNH HẢI DƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

PHẠM HUY QUẢNG

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN NAM SÁCH, TỈNH HẢI DƯƠNG

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN VĂN DUNG

HÀ NỘI, NĂM 2014


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan:
- Số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa
được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Luận văn là công trình của chính tác giả;
- Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các
thông tin trích dẫn, sử dụng trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày 15 tháng 9 năm 2014
Tác giả luận văn

Phạm Huy Quảng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp
đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy, cô giáo khoa Quản lý
đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS Nguyễn Văn

Dung là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và
viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của phòng Tài nguyên và
Môi trường huyện Nam Sách, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động
viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân.
Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!
Hà Nội, ngày 15 tháng 9 năm 2014
Tác giả luận văn

Phạm Huy Quảng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................ vii
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ viii
DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ .......................................................................... ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................. 1
2. Mục đích nghiên cứu ..................................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài.......................................................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU.............................................................. 3
1.1. Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản ......................................... 3

1.1.1. Đất đai ..................................................................................................... 3
1.1.2. Bất động sản ............................................................................................ 5
1.1.3. Thị trường bất động sản ........................................................................... 5
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ..................................................................... 7
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai ................................................................... 7
1.2.2. Cơ sở Đăng ký đất đai, Bất động sản ....................................................... 8
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản .................................................... 10
1.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ..................................................... 11
1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam ................................... 11
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSD đất ................... 14
1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐKQSD đất .................................. 18
1.4. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước .................. 20
1.4.1. Mô hình của Trung Quốc ....................................................................... 20
1.4.2. Mô hình của Australia............................................................................ 21

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


1.4.3. Mô hình của Thái Lan ............................................................................ 22
1.4.4. Mô hình của Cộng hòa Pháp .................................................................. 22
1.4.5. Mô hình của Thụy Điển ......................................................................... 23
1.4.6. Rút ra những kinh nghiệm từ nghiên cứu kinh nghiệm của nước ngoài .. 24
1.5. Thực trạng hoạt động của VPĐKQSD đất ở Việt Nam ............................. 25
1.5.1. Tình hình thành lập VPĐKQSD đất ....................................................... 25
1.5.2. Cơ cấu tổ chức của VPĐKQSD đất........................................................ 26
1.5.3. Đánh giá chung về tình hình triển khai các nhiệm vụ của VPĐKQSD
đất ......................................................................................................... 27
1.5.4. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKQSD đất ................... 29

1.6. Tình hình hoạt động của VPĐKQSD đất tỉnh Hải Dương ......................... 31
1.6.1. Về mô hình tổ chức ................................................................................ 31
1.6.2. Về chức năng, nhiệm vụ ........................................................................ 32
1.6.3. Nguồn nhân lực, phương tiện, trang thiết bị của VPĐKQSD đất ............ 33
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................... 34
2.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................... 34
2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 34
2.2.1. Về không gian nghiên cứu ..................................................................... 34
2.2.2. Về thời gian nghiên cứu ......................................................................... 34
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 34
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Nam Sách, tỉnh Hải
Dương ................................................................................................... 34
2.3.2. Thực trạng hoạt động của VPĐKQSD đất huyện Nam Sách, tỉnh Hải
Dương ................................................................................................... 34
2.3.3. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của VPĐKQSD đất ........ 35
2.3.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSD đất ...... 35
2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 35
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu và phỏng vấn .................. 35
2.4.2. Phương pháp phân tích, thống kê, xử lý số liệu ...................................... 36
2.4.3. Phương pháp so sánh, đánh giá .............................................................. 36
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ..................................................... 37
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nam Sách ......................... 37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 37
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ..................................................... 39
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Nam Sách....................... 45

3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ....................................................................... 45
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ........................................................................... 47
3.2.3. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác quản lý và sử dụng đất ........ 49
3.3. Thực trạng hoạt động của VPĐKQSD đất huyện Nam Sách ..................... 52
3.3.1. Tổ chức hoạt động của VPĐKQSD đất huyện Nam Sách....................... 52
3.3.2. Cơ chế hoạt động, sự phối hợp giữa các bộ phận của VPĐKQSD đất
huyện Nam Sách ................................................................................... 54
3.3.3. Kết quả hoạt động của VPĐKQSD đất huyện Nam Sách ....................... 59
3.3.4. Chất lượng dịch vụ công của VPĐKQSD đất theo đánh giá của người
sử dụng đất............................................................................................ 70
3.3.5. Ảnh hưởng hoạt động của VPĐKQSD đất đến công tác quản lý đất đai ...... 77
3.4. Những nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của
VPĐKQSD đất...................................................................................... 78
3.4.1. Khó khăn liên quan chính sách pháp luật ............................................... 78
3.4.2. Khó khăn trong cán bộ, cơ sở vật chất.................................................... 79
3.4.3. Khó khăn trong tổ chức, cơ chế hoạt động ............................................. 80
3.4.4. Khó khăn liên quan đối tượng giải quyết................................................ 80
3.5. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSD đất ......... 81
3.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật .......................................................... 81
3.5.2. Giải pháp về tổ chức .............................................................................. 81
3.5.3. Giải pháp về nhân lực ............................................................................ 83
3.5.4. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất, kỹ thuật ........................................... 84
3.5.5. Giải pháp về cơ chế ............................................................................... 84
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................... 86
1. Kết luận ....................................................................................................... 86
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v

2. Kiến nghị ..................................................................................................... 87
2.1. Đối với UBND tỉnh Hải Dương ................................................................ 87
2.2. Đối với UBND huyện Nam Sách .............................................................. 88
2.3. Đối với VPĐKQSD đất huyện Nam Sách ................................................. 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................. 89
PHỤ LỤC ....................................................................................................... 92

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

GCN
GCNQSD

Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng

HSĐC

Hồ sơ địa chính

TNMT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐKQSD

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC CÁC BẢNG

STT

TÊN BẢNG

TRANG

1.1.

Tình hình thành lập VPĐKQSD đất các cấp........................................... 25

1.2.

Nguồn nhân lực của VPĐKQSD đất tỉnh Hải Dương năm 2013............. 33

3.1.

Cơ cấu kinh tế của huyện Nam Sách (Năm 2012, 2013)......................... 40

3.2.

Tình hình dân số của huyện Nam Sách (Năm 2011, 2012, 2013) ........... 41

3.3.

Tình hình lao động của huyện Nam Sách (Năm 2011, 2012, 2013) ........ 42

3.4.

Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất đai của huyện Nam Sách năm 2013 ....... 47

3.5.

Tiến độ cấp GCNQSD đất ở của huyện Nam Sách (2007-2013) ............ 60

3.6.

Tình hình cấp GCNQSD đất ở của huyện đến tháng 12/2013 ................. 61

3.7.

Tình hình cấp GCNQSD đất nông nghiệp của huyện Nam Sách
đến tháng 12/2013 ................................................................................. 63

3.8.

Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Nam Sách ............................... 67

3.9.

Mức độ công khai thủ tục hành chính của VPĐKQSD đất ..................... 71

3.10. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKQSD đất ............................ 73
3.11. Đánh giá thái độ tiếp nhận hồ sơ của cán bộ VPĐKQSD đất.................. 74
3.12. Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ VPĐKQSD đất ........................ 75

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ
STT

TÊN HÌNH, SƠ ĐỒ

TRANG

1.1.

Mô hình tổ chức VPĐKQSD đất tỉnh Hải Dương .................................. 32

3.1.

Khu vực đô thị thuộc thị trấn Nam Sách, huyện Nam Sách .................... 47

3.2.

Khu vực nông thôn ven Quốc Lộ 37 ...................................................... 47

3.3.

Một số hình ảnh về Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ
tục hành chính của VPĐKQSD đất huyện Nam Sách ............................ 55

3.1.

Quy trình đăng ký lần đầu ...................................................................... 56

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ix


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên, tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng của của môi trường sống, là yếu tố cấu thành
lãnh thổ của mỗi quốc gia và quý giá bởi tính có hạn của nó.
Công tác đăng ký đất đai là một trong những nội dung trong công tác quản
lý nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng
đất đối với nhà nước, là công cụ để nhà nước thực hiện công tác quản lý đất đai
theo quy định của pháp luật.
Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, với hệ thống VPĐKQSD đất
được thiết lập ở cấp tỉnh và cấp huyện, cùng với việc thực hiện cải cách hành
chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong
việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong công tác đăng ký, cấp GCNQSD
đất đối với các đối tượng sử dụng đất với tinh thần công khai, minh bạch, giảm

thời gian và chi phí cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên, việc
cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp GCN nhà đất vẫn là một trong những vấn
đề bức xúc đối với người sử dụng đất. Mặt khác, hồ sơ về đất đai được quản lý ở
nhiều cấp khác nhau, có nhiều trường hợp có sự khác biệt giữa thông tin trên sổ
sách và trên GCNQSD đất, đặc biệt ở các địa phương, nơi cơ sở vật chất kỹ thuật
và nguồn nhân lực còn yếu.
Nam Sách là huyện nằm ở phía Đông Bắc của tỉnh Hải Dương, có 19 đơn vị
hành chính cấp xã (01 thị trấn và 18 xã). Trong những năm vừa qua, quá trình đô
thị hóa diễn ra mạnh mẽ ở huyện Nam Sách đã dẫn đến nhiều biến động về sử
dụng đất, đã có những chuyển biến, những thành tựu to lớn về mặt kinh tế - xã hội,
an ninh quốc phòng được củng cố giữ vững, đời sống nhân dân ngày càng được cải
thiện về chất và lượng, các thủ tục hành chính dần được cải cách để đáp ứng nhu
cầu của nhân dân, một trong những cải cách đó là sự ra đời của VPĐKQSD đất
huyện Nam Sách được thành lập theo Quyết định 538/QĐ-UBND ngày
28/02/2007 của UBND huyện Nam Sách về việc thành lập VPĐKQSD đất huyện
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


Nam Sách. Sự ra đời của VPĐKQSD đất huyện Nam Sách là tất yếu để góp phần
đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội chung trên địa bàn huyện và đảm bảo
quyền lợi của người dân về thực hiện các quyền của người sử dụng đất, nhất là vấn
đề đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất, các hoạt động liên quan đến công tác
chuyển quyền sử dụng đất, công tác giao dịch đảm bảo,… Tuy nhiên, VPĐKQSD
đất huyện Nam Sách còn gặp rất nhiều khó khăn về nhiều mặt, hiệu quả hoạt động
của VPĐKQSD đất còn hạn chế.
Vì những lý luận và thực tiễn trên, tôi thực hiện đề tài: “Thực trạng và
giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương”.

2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSD đất huyện Nam Sách, tỉnh
Hải Dương từ khi được thành lập đến nay;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSD
đất huyện, góp phần giải quyết tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai.
3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của VPĐKQSD đất trong
phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;
- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc
phòng.
Trên phương diện kinh tế, ý nghĩa cực kỳ quan trọng của đất đai đã được
Wilian Perty khái quát “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi cuả cải
vật chất”.
Điều đó có nghĩa không thể có của cải nếu không có lao động và đất đai.
Vì vậy, ngay từ khi biết tổ chức quá trình lao động sản xuất, con người đã xem
đất đai là một tư liệu sản xuất không gì thay thế được. Đất đai và giá trị sử dụng

của nó tồn tại mãi với con người nếu được khai thác, cải tạo và bảo vệ phù hợp.
Cùng với sự phát triển của xã hội, đất đai không chỉ được sử dụng để trồng trọt
và chăn nuôi mà còn được sử dụng để phát triển các ngành nghề khác như công
nghiệp và dịch vụ. Hoạt động của con người càng đa dạng thì vai trò của đất đai
càng mở rộng. Trên cơ sở lao động của con người, đất đai không còn đơn thuần
là một tặng phẩm của tự nhiên mà đã trở thành tài sản của mọi cá nhân và mọi
quốc gia.
Có thể khẳng định trên phương diện kinh tế, đất đai là một nguồn lực cho
sự thịnh vượng và phát triển bền vững.
Trên phương diện chính trị - xã hội, trong mối quan hệ giữa các quốc gia,
đất đai là một trong những yếu tố quan trọng tạo thành lãnh thổ và chủ quyền
quốc gia. Lãnh thổ quốc gia là một phần của trái đất, bao gồm vùng đất, vùng
nước, vùng trời phía trên và phía dưới thuộc chủ quyền hoàn toàn và đầy đủ của
quốc gia. Lãnh thổ quốc gia là cơ sở vật chất để một quốc gia tồn tại và phát
triển, duy trì một ranh giới quyền lực nhà nước trong cộng đồng dân cư nhất
định, là nền tảng của trật tự pháp lý quốc tế nhất định. Bảo vệ đất đai chính là
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


bảo vệ lãnh thổ quốc gia, bảo vệ chủ quyền quốc gia. Dù nó không gắn với giá trị
kinh tế, nhưng ý nghĩa chính trị xã hội là rất lớn bởi đất đai là thứ mà nhân dân
mỗi nước phải trải qua biết bao thế hệ mới có thể tạo lập, bảo vệ và giữ gìn.
Trong phạm vi nội bộ quốc gia, đất đai và các chính sách đất đai là mối
quan tâm hàng đầu của nhà nước bởi nó có ảnh hưởng lớn đến tình hình chính trị
xã hội và sự phát triển kinh tế. Nếu chính sách đất đai phù hợp không những đảm
bảo được sự bình ổn về an ninh, chính trị mà còn tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế
phát triển và ngược lại. Với tầm quan trọng, ảnh hưởng rộng khắp của mình, vấn
đề đất đai luôn là một vấn đề phức tạp, đòi hỏi nhà nước trong từng thời kỳ phải

có sự cân nhắc, lựa chọn hướng đi từng bước cho phù hợp.
Tầm quan trọng của đất đai còn thể hiện trong đời sống văn hóa, tinh thần
của con người. Đất đai cùng nhiều yếu tố khác nhau như khí hậu, địa hình, điều
kiền tự nhiên...góp phần hình thành nên lối sống, tính cách con người. Sự khác
nhau về truyền thống văn hóa, phong tục tập quán giữa các châu lục, giữa các
quốc gia, thậm chí giữa từng địa phương trong một quốc gia là bằng chứng rõ
ràng nhất.
Tất cả cho thấy, trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, tính kinh tế, chính
trị đến văn hóa, tinh thần, vai trò của đất đai là không thể phủ nhận và không thể
thiếu. Theo đó, việc khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng cao, không ai
được sử dụng đất theo ý thích riêng mình. Điều này đòi hỏi nhà nước phải thống
nhất quản lý đất đai và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả nhằm
đảm bảo cho sự phát triển bền vững của nguồn tài nguyên quý giá này, cũng là
nhằm đảm bảo cho sự phát triển bền vững của xã hội hiện tại và trong tương lai.
Nếu xem xét đất đai theo phương diện thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên
nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố:
khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đo
bằng số lượng diện tích và độ phì. Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống
vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật...do đó
đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hoá và
già cỗi. Tuỳ thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là
một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy,
đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền

vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng như chính là
tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Mỗi vật mang lại có
tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc,
giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển.
Như vậy, đất đai có thể được định nghĩa đầy đủ như sau: “Đất là một diện
tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên
hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất, các dạng thổ
nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn);
lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và
động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các
hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”, (Nguyễn Thanh Trà
và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.2. Bất động sản
Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách
rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử
dụng của bất động sản như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước,
cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin, ...
Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách
rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí
cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu
ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng
lẫn nhau, (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.3. Thị trường bất động sản
Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có
thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch. Thị
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5

trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính
khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy, thị trường bất động sản là tổng hòa
các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một
thời điểm nhất định.
Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường chính: thị trường mua bán;
thị trường cho thuê bất động sản; thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản.
Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập vào thị trường thì thị
trường bất động sản có 3 cấp, gồm:
- Thị trường cấp I: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền
sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai).
- Thị trường cấp II: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường cấp III: Thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã
được mua hoặc thuê, (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Thị trường bất động sản: là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động
sản được trao đổi; thị trường bất động sản được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm
các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: mua bán, cho thuê,
thừa kế, thế chấp bất động sản; thị trường bất động sản theo nghĩa rộng không chỉ
là các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản mà còn bao gồm cả các
lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản. Thị trường bất động sản là một
bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường bất động sản
liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: thị trường hàng hóa, thị trường
chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ; thị trường bất
động sản chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa: quy luật giá trị, quy
luật cung cầu. Thị trường bất động theo mô hình chung của thị trường hàng hóa
với 3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả; phạm vi hoạt động của thị
trường bất động sản do pháp luật mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất.
Thị trường đất đai: Thị trường đất đai (đối với Việt Nam là thị trường
quyền sử dụng đất), là một thị trường phức tạp, việc phân tích thị trường đất đai
có thể tiếp cận theo 2 hướng: phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế

và phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


- Phân tích trên quan điểm kinh tế: Gala và Razzaz (2001) cho rằng, theo
quan điểm kinh tế có thể tiếp cận thị trường đất đai từ các đặc điểm như sau: đất
đai có vị trí cố đinh, liên quan đến hành vi của các đối tượng sự dụng và sự kiểm
soát của Nhà nước về sở hữu và sử dụng; không nhất thể, liên quan đến sự khác
biệt về thông tin, các quyền về bất động sản không được xác định đúng, chi phí
giao dịch cao; việc đầu tư phát triển đất đai, bất động sản đòi hỏi chi phí lớn, cần
một nguồn tài chính lớn, tín dụng dài hạn, nguồn tín dụng ngắn hạn sẽ gặp rủi ro
về lãi suất, cầm cố và thế chấp; nhu cầu phát sinh: sự biến động của các thị
trường tài chính, lao động, khoa học công nghệ và thị trường hàng hóa đầu vào
(nhiên liệu, nguyên liệu, vật tư xây dựng), đầu ra (nhà ở, căn hộ bán, cho thuê...),
(Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Phân tích trên quan điểm quản lý đất đai: theo quan điểm này có thể tiếp
cận thị trường đất đai từ việc xây dựng kết cấu hạ tầng để hỗ trợ không chị thị
trường đất đai mà còn các thị trường khác trên cơ sở phân tích thị trường đất đai
theo quan điểm quản lý đất đai liên quan đến kết cấu hạ tầng do Nhà nước thiết
lập nhằm tạo lập hàng hóa đất đai trên thị trường bất động sản như: xác lập các
quyền về đất đai; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất; đăng ký đất đai, cấp GCN.
Gala và Razzaz (2001) cho rằng: dưới góc độ kinh tế, thị trường đất đai
chi tiết được mô tả dưới các dạng hàng hóa: đất nông nghiệp, công nghiệp,
thương mại, dịch vụ... Deininger (2003) cho rằng: Việc xây dựng, phân tích
chính sách đất đai toàn cầu cho phép phản ánh tầm quan trọng của thị trường cho
thuê và sử dụng đất cấp xã, cộng đồng đã khuyến khích xây dựng cách tiếp cận
khác nhau từ dưới (cơ sở) lên, tránh tình trạng “một cỡ vừa cho tất cả mọi

người), (Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
1.2.1.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai
Các quyền về đất đai được đảm bảo bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin
cậy. Việc đăng ký nhà nước về đất đai, bất động sản có ý nghĩa: các quyền về bất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


động sản được đảm bảo bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và
tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính.
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức
đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (Hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung thống nhất của việc đăng ký đất đai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu địa chính (Hồ sơ địa chính).
1.2.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai, bất động sản là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi
ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân:
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội.
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với đất đai, bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp);
+ Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản;
+ Giảm tranh chấp đất đai.
1.2.2. Cơ sở Đăng ký đất đai, Bất động sản
1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (Hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng
thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có quyền đối với đất đai,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của
Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
(1) Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
(2) Đối với công dân: Việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
1.2.2.2. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc sau:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá;
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được

công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo
vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về
pháp lý.
1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Đơn vị đăng ký đất đai là thửa đất. Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt
trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn
nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng
ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị
đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký, (Nguyễn
Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao đã có đòi hỏi cao hơn về nội
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với
hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ
hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ
thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi
toàn quốc.
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
1.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch

Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký, văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên
mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối
với đất mà mình mua, (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2.3.2. Đăng ký quyền
Trong lĩnh vực đăng ký bất động sản, quyền được hiểu là tập hợp các hành
vi và các lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo
thực hiện và hưởng lợi.
Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ.
Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ
pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản
đó. Quan hệ pháp lý được đề cập ở đây bao hàm cả quyền, lợi ích và nghĩa vụ
của người được giao quyền. Giao dịch bất động sản khi được thực hiện sẽ tạo ra

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


một tình trạng pháp lý mới, việc đăng ký quyền thực chất là đăng ký tình trạng
pháp lý mới đó.
So sánh 2 hệ thống đăng ký, có thể nói rằng, đăng ký văn tự giao dịch là
đăng ký sự kiện pháp lý, còn đăng ký quyền là đăng ký hệ quả pháp lý của sự

kiện pháp lý đó, (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam
1.3.1.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai (năm 1988)
Năm 1980, Chính phủ ban hành Quyết định 210-CP ngày 1/7/1980 về
thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả
nước. Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 về công
tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất. Tổng cục Quản lý ruộng
đất có Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 ban hành quy định về thủ tục
đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước việc đăng ký đất đai mới được bắt đầu
thực hiện trở lại ở Việt Nam, (Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, 1980).
Theo quy định này, việc đăng ký đất đai được thực hiện thống nhất cả
nước theo một trình tự chặt chẽ, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy
đủ và chi tiết, trong đó bản đồ giải thửa và sổ đăng ký ruộng đất, sổ mục kê là tài
liệu cơ bản của hồ sơ thể hiện các nội dung đăng ký đất gồm: Hình thể đường
ranh giới thửa (trên bản đồ), tên chủ sử dụng ruộng đất (họ tên, tuổi, chỗ ở), số
hiệu thửa đất và tờ bản đồ, xứ đồng, diện tích, sử dụng chính thức hay tam giao,
loại đất, loại thổ nhưỡng, hạng đất, tình hình thủy lợi; các tài liệu này được lập
thành 2 bộ lưu giữ ở 2 cấp xã, huyện để theo dõi, quản lý biến động đất đai; sổ
đăng ký ruộng đất và sổ mục kê đất phải được UBND xã và huyện phê duyệt mới
chính thức có giá trị pháp lý.
1.3.1.2. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến Luật Đất đai 2003
Từ khi có Luật Đất đai (năm 1988), việc đăng ký đất đai, cấp GCNQSD
đất, lập HSĐC được ghi vào Luật đất đai, trở thành một trong 7 nội dung nhiệm
vụ của quản lý nhà nước về đất đai thuộc trách nhiệm của chính quyền các cấp.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11

Thực hiện Chỉ thị 299-TTg, việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất đã
lập được hệ thống hồ sơ đăng ký ruộng đất cho toàn bộ ruộng đất nông nghiệp và
một phần đất thuộc khu dân cư nông thôn ở một số tỉnh đồng bằng. Tổng cục Địa
chính đã xây dựng và ban hành Quyết định 201-ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc
cấp GCNQSD đất và Thông tư 302-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện
Quyết định này đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống thông tin
đất đai.
Từ sau Luật đất đai năm 1993, Tổng cục địa chính đã xây dựng và ban
hành hệ thống sổ sách địa chính mới theo Công văn 434CV/ĐC tháng 7/1993 để
áp dụng tạm thời thay thế cho các mẫu quy định tại Quyết định 56/ĐKTK năm
1981; sau 2 năm thử nghiệm Tổng cục Địa chính đã sửa đổi, hoàn thiện để ban
hành chính thức theo Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995. Như vậy kể từ
tháng 8 năm 1995, hệ thống đăng ký đất đã có sự thay đổi cơ bản trên phạm vi cả
nước cả về nội dung đăng ký, biểu mẫu sổ sách địa chính cho quản lý và hệ thống
thông tin đất đai, (Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1980,
1992).
Năm 1998, Tổng cục Địa chính đã ban hành Thông tư số 346/1998/TTTCĐC hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập HSĐC và cấp GCNQSD đất thay
thế hoàn toàn Quyết định 56/ĐKTK năm 1981, Thông tư này cũng quy định bổ
sung, sửa đổi việc viết GCNQSD đất theo Thông tư 302-ĐKTK ngày
28/10/1989.
Năm 1998, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày
06/3/1998 về việc quản lý tài sản nhà nước; theo quy định này, tất cả các cơ quan
nhà nước, các đơn vị sự nghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức chính
trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp đều phải đăng ký đất đai,
nhà và công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai. Việc đăng ký được thực
hiện tại các cơ quan quản lý công sản các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
và được cấp GCN quyền quản lý, sử dụng nhà đất trụ sở làm việc thuộc sở hữu
nhà nước theo quy định của Bộ tài chính tại Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC
ngày 25/02/1999.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


Như vậy, với việc ban hành Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 và Nghị
định só 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 việc đăng ký đối với đất đai và tài sản
gắn liền với đất đã được triển khai thực hiện cho một số phạm vi đối tượng gồm:
đất có nhà ở tại đô thị của các thành phần kinh tế; đất xây dựng trụ sở của các cơ
quan, tổ chức thuộc hệ thống chính trị.
Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy
định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được
chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã
nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất
đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao
nhiệm vụ này, (Luật Đất đai 1988, 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của
Luật Đất đai, 1998, 2001).
1.3.1.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay
Theo quy định pháp luật Đất đai hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân thuê đất. Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký quyền sử dụng đất
Nhà nước giao, cho thuê.
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử
dụng đất, lập và quản lý HSĐC, cấp GCNQSD đất”. Đăng ký quyền sử dụng đất
là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào
HSĐC nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản
lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người
sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến

động.
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
cấp GCNQSD đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
+ Đăng ký biến động: là việc đăng ký những thay đổi trong quá trình sử
dụng đất như: tách thửa, hợp thửa, giảm diện tích do sạt lở, bồi đắp, đổi tên chủ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


sử dụng đất, mục đích sử dụng, do thay đổi và hạn chế về quyền sử dụng đất,
(Luật Đất đai, 2003).
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK QSD đất
1.3.2.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính
Chúng ta thực hiện nhiệm vụ năm 2013 trong bối cảnh kinh tế thế giới
biến động rất phức tạp và khó khăn nhiều hơn, thương mại sụt giảm mạnh, tăng
trưởng toàn cầu thấp so với dự báo đầu năm, tác động tiêu cực đến nền kinh tế đã
hội nhập sâu rộng và có độ mở lớn như nền kinh tế nước ta. Ở trong nước, việc
thắt chặt tài khóa và tiền tệ để kiềm chế lạm phát là cần thiết nhưng hệ quả là cầu
nội địa giảm mạnh, hàng tồn kho lớn, lãi suất tín dụng tăng cao; doanh nghiệp
khó tiếp cận vốn, sản xuất khó khăn. Bên cạnh đó, chúng ta phải dành nhiều thời
gian và công sức để đối phó với thiên tai, dịch bệnh, các âm mưu thủ đoạn gây
mất ổn định chính trị - xã hội và đe dọa chủ quyền quốc gia.
Bối cảnh trên đặt ra những thách thức lớn trong lựa chọn chính sách và
điều hành kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2013. Chính phủ đã quyết liệt
triển khai nhiều giải pháp đồng bộ để thực hiện mục tiêu đề ra trong Nghị quyết
của Quốc hội, (Báo cáo của Chính phủ về tình hình kinh tế - xã hội năm 2013 và
nhiệm vụ năm 2014, năm 2015).
Đại hội đại biểu Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001) đã
xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính Nhà nước dân chủ, trong sạch, vững

mạnh, từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện cải cách
hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ
chức sự nghiệp. "Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết
chống tệ cửa quyền sách nhiễu, "xin - cho" và sự tắc trách vô kỷ luật trong công
việc", (Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX,
2001).
- Nghị quyết của số 38/2004/NQ-CP ngày 04/05/1994 của Chính phủ về
cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và
tổ chức.
- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17/9/2001 của Thủ tướng Chính
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14