ĐÁNH GIÁ CÔNG tác bồi THƯỜNG và GIẢI PHÓNG mặt BẰNG, tái ĐỊNH cư KHU dân cư số 7b PHƯỜNG túc DUYÊN, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ HỒNG ANH
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG,
TÁI ĐỊNH CƯ KHU DÂN CƯ SỐ 7B PHƯỜNG TÚC DUYÊN,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lí tài nguyên

Khoá học

: 2011 – 2015

THÁI NGUYÊN - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ HỒNG ANH
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG,
TÁI ĐỊNH CƯ KHU DÂN CƯ SỐ 7B PHƯỜNG TÚC DUYÊN,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Lớp

: K43 – ĐCMT N01

Khoa

: Quản lí tài nguyên

Khoá học

: 2011 – 2015

Giảng viên

: TS. Vũ Thị Thanh Thủy

THÁI NGUYÊN - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ HỒNG ANH
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG,
TÁI ĐỊNH CƯ KHU DÂN CƯ SỐ 7B PHƯỜNG TÚC DUYÊN,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Lớp

: K43 – ĐCMT N01

Khoa

: Quản lí tài nguyên

Khoá học

: 2011 – 2015

Giảng viên

: TS. Vũ Thị Thanh Thủy

THÁI NGUYÊN - 2015


ii

DANH MỤC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Kết quả thống kê diện tích đất đai của dự án .............................. 45
Bảng 4.2. Kết quả bồi thưởng về nhà cửa,vật tư kiến trúc .......................... 46
Bảng 4.3. Kết quả bồi thường, hỗ trợ tài sản, di chuyển mộ ....................... 47
Bảng 4.4.Tổng kinh phí bồi thường ............................................................. 48
Bảng 4.5. Ý kiến của người dân về các hoạt động GPMB .......................... 49


iii

CÁC TỪ VIẾT TẮT

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

TĐC

: Tái định cư

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
BĐS

: Bất động sản

UBND

: Ủy ban nhân dân

TPTN

: Thành phố Thái Nguyên

BGMB

: Bàn giao mặt bằng

CHXHCN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa


iv

MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................. i
DANH MỤC BẢNG ......................................................................................ii
CÁC TỪ VIẾT TẮT .................................................................................... iii
MỤC LỤC.....................................................................................................iv
PHẦN 1: MỞ ĐẦU ...................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................... 1
1.2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................. 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................... 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể..................................................................................... 2
1.3. Yêu cầu của đề tài ................................................................................... 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài.................................................................................... 3
1.4.1. Ý nghĩa đối với học tập và nghiên cứu ................................................ 3
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................ 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................... 4
2.1. Khái quát về công tác bồi thường và GPMB .......................................... 4
2.1.1. khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và TĐC ............................................. 4
2.1.2. Đối tượng và điều kiện được đền bù .................................................... 6
2.3. Cơ sở khoa học của công tác bồi thường và GPMB............................. 10
2.3.1. Cơ sở lý luận về công tác bồi thường và GPMB ............................... 10
2.3.2. Cơ sở pháp lý ..................................................................................... 16
2.3.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................... 19
2.4. Quy trình tiến hành giải phóng mặt bằng của dự án “Thu hồi đất, bồi
thường và GPMB, hỗ trợ tái định cư khu dân cư số 7B phường Túc Duyên Thành phố Thái Nguyên”............................................................................. 28
2.5. Quy trình tiến hành bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án “ Thu
hồi đất, bồi thường và GPMB, hỗ trợ TĐC dân cư số 7B phường Túc
Duyên - Thành phố Thái Nguyên”............................................................... 29

v

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ............................................................................................................. 32
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................ 32
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................ 32
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................ 32
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................ 32
3.2.1. Địa điểm ............................................................................................. 32
3.2.2. Thời gian ............................................................................................ 32
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 32
3.3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội .................................................. 32
3.3.2. Đánh giá công tác bồi thường và GPMB ........................................... 32
3.3.3. Đánh giá ảnh hưởng của công tác GPMB đến đời sống của người dân
trong khu vực GPMB ................................................................................... 32
3.3.4. Đánh giá những thuận lợi,khó khăn trong công tác GPMB và đề xuất
phương án giải quyết .................................................................................... 33
3.4. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 33
3.4.1. Điều tra số liệu thứ cấp từ tài liệu sẵn có........................................... 33
3.4.2. Điều tra số liệu sơ cấp ........................................................................ 33
3.4.3. Phương pháp tổng hợp và sử lý số liệu .............................................. 33
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................... 35
4.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của phường Túc Duyên .............. 35
4.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 35
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của phường Túc Duyên ............................ 37
4.2. Đánh giá kết quảGPMB tại dự án khu dân phố số 7B phường Túc
Duyên - Thành phố Thái Nguyên ................................................................ 44
4.2.1. Vài nét về dự án ................................................................................. 44
4.2.2. Đánh giá kết quả thống kê vềcây cối hoa màu trong khu vực dự án . 45
4.3. Đánh giá mức độ ảnh hường của giải phóng mặt bằng đến đời sống

người dân tại khu vực GPMB ...................................................................... 48


vi

4.4. Đánh giá những thuận lợi khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng
của dự án và đề xuất những phương án giải quyết ...................................... 49
4.4.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường GPMB
...................................................................................................................... 49
4.4.2. Đề xuất các giải pháp và rút ra những bài học kinh nghiệm ............. 51
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................. 55
5.1. Kết luận ................................................................................................. 55
5.2. Kiến nghị ............................................................................................... 56
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................... 57
PHỤ LỤC


i

LỜI CẢM ƠN
“Lý thuyết đi đôi với thực tiễn” luôn là phương thức quan trọng và
là mục tiêu hướng tới trong công tác giảng dạy tại các trường Đại học
hiện nay.
Xuất phát từ nhu cầu đó, được sự đồng ý của Khoa quản lý tài
nguyên – Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành thực
tập tốt nghiệp tại Trung tâm phát triển quỹ đất Thành phố Thái Nguyên.
Thời gian thực tập đã kết thúc và em đã có được kết quả cho riêng mình.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm
khoa Quản lý tài nguyên, đặc biệt là cô giáo TS Vũ Thị Thanh Thủy –
người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp của mình.

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các anh chị đang công tác tại
Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Thái Nguyên đã nhiệt tình truyền
đạt kinh nghiệm thực tế, giúp đỡ em hoàn thành khóa luận của mình.
Do thời gian và khả năng của bản thân có hạn mà công tác bồi
thường và GPMB là một vấn đề hết sức khó khăn, nhạy cảm nên em rất
mong nhận được sự tham gia đóng góp ý kiến của thầy cô và các bạn để
khóa luận của em được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!
Thái nguyên, ngày 20 tháng 4 năm 2015
Sinh viên


2

đúng tiến độ của các dự án trên địa bàn phường Túc Duyên thì công tác bồi
thường phải diễn ra một cách nhanh chóng và hiệu quả. Tuy nhiên, trên thực
tế thì công tác bồi thường và GPMB còn gặp khá nhiều trở ngại, khó khăn dẫn
đến việc BGMB cho đơn vị thi công còn chưa kịp thời, làm ảnh hưởng đến
tiến độ thi công của các dự án trên địa bàn phường.
Xuất phát từ những vấn đề trên và nhận thức được tầm quan trọng của công
tác GPMB, được sự đồng ý và giúp đỡ của ban giám hiệu trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm Khoa quản lý tài nguyên, cùng với
sự giúp đỡ của Trung tâm quỹ đất thành phố Thái Nguyên em đã tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng,
hỗ trợ tái định cư khu dân cư số 7B phường Túc Duyên, thành phố Thái
Nguyên”.
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng công tác bồi thường và GPMB khu dân cư số 7B
phường Túc Duyên từ đó đề xuất nhưng phương án giải quyết có tính khả thi

cao và rút ra bài học kinh nghiệm cho công tác bồi thường và GPMB cho địa
phương trong thời gian tới.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Điều tra được điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của khu vực GPMB
- Đánh giá công tác bồi thường và GPMB
- Đánh giá ảnh hưởng của công tác GPMB đến đời sống của người dân
trong khu vực GPMB
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác GPMB và đề xuất
phương án giải quyết
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm chắc chính sách, luật đất đai, các nghị định, thông tư văn bản
dưới luật có liên quan đến bồi thường và GPMB.


3

- Điều tra, thu thập kết quả một cách chính xác trong việc GPMB từ đó
rút ra kết luận và nhận xét.
- Tài liệu và việc đánh giá phải đảm bảo tính khách quan trung thực.
- Đề xuất các giải pháp trên cơ sở các văn bản pháp quy và các kinh
nghiệm đã thu được trong quá trình nghiên cứu.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
1.4.1. Ý nghĩa đối với học tập và nghiên cứu
- Củng cố lại kiến thức đã được học, trau dồi cách thực hiện một đề tài
khoa học.
- Nắm chắc các luật, chính sách có liên quan đến vấn đề GPMB để áp
dụng vào thực tế.
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Đánh giá được thực trang sử dụng đất và xác định những vấn đề bất
cập còn tồn tại.

- Đánh giá được những thuận lợi khó khăn của việc thực hiện công tác
bồi thường và GPMB và từ đó đề xuất những biện pháp có tính khả thi cao
giúp cho công việc này ngày càng được thực hiện một cách nhanh chóng và
có hiệu quả hơn.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Khái quát về công tác bồi thường và GPMB
2.1.1. khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và TĐC
2.1.1.1. Bồi thường
- Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả cho người
có đất bị thu hồi những thiệt hại về quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dung
đất, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất do việc thu hồi gây ra (Theo khoản
12, điều 4, luật đất đai 2013).
- Quyết định thu hồi đất: là việc nhà nước quyết định thu lại quyền
sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về
đất đai (Theo khoản 14, điều 4, luật đất đai 2013).
- GPMB là quá trình tổ chức thực hiện công việc liên quan đến di dời
nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được quy
định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó.
- Công tác bồi thường GPMB từ khi thành lập hội đồng GPMB cho tới
khi giao mặt bằng cho chủ đầu tư [11].
2.1.1.2. Hỗ trợ
Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất: là việc nhà nước giúp đỡ người bị thu
hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới
(Theo khoản 11, điều 4, luật đất đai 2013).
2.1.1.3. Tái định cư

Luật đất đai năm 2003 quy định : “ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi
thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất mà phải di chuyểnchỗ
ở…Trường hợp không có khu TĐC thì người bị thu hồi đất được bồi thường
bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đối với
khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn…” [10].


5

Từ quy định của pháp luật hiện hành, chúng ta co thể tạm đưa ra quan
niệm về tái định cư như sau: tái định cư là việc cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phải chuẩn bị nơi ở mới đáp ứng đầy đủ các điều kiện do pháp luật quy
định cho người bị nhà nước thu hồi đất ở để giúp họ nhanh chóng ổn định
cuộc sống [11].
2.1.1.4. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC
* Tính đa dạng
Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự
nhiên kinh tế, xã hội, dân cư khác nhau: khu vực nội thành, mật độ khu dân
cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô,
mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản
xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ;
khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông
nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và
được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng
của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể [6].
* Tính phức tạp
Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống
kinh tế - xã hội đối với người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu
sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai là tư liệu sản xuất

quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp mà khả năng chuyển
đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để
sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên
vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham
gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề
nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này.


6

- Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh
hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản
lý khác nhau, cơ chế chính sách không dồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm
đất đai xây nhà trái phép thường xuyên diễn ra thường xuyên.
+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu TĐC cũng như chất lượng khu tái
định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu.
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buồn bán nhỏ và sống
bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay
chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên không
muốn di chuyển.
Vì vậy, mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB được thực hiện
khác nhau [6].
2.1.2. Đối tượng và điều kiện được đền bù
Nội dung này được nhà nước quy định tại Luật Đất đai 2013: “Người
sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường
quy định thì được bồi thường” (Theo khoản 1, điều 74, luật đất đai 2013).
2.1.2.1. Đối tượng được đền bù theo quy định của pháp luật
Tổ chức, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, các cá nhân

trong nước, ngoài nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức đang
sử dụng đất bị nhà nước thu hồi (gọi chung là bị thu hồi đất) được đền bù thiệt
hại về đất khi bị thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích
công cộng phải là người có đủ điều kiện được đền bù thiệt hại về đất.
Người dược đền bù thiệt hại về tài sản trên đất bị thu hồi phải là người
sở hữu tài sản hợp pháp đó, phù hợp với quy định của pháp luật [11].


7

2.1.2.2. Điều kiện được đền bù thiệt hại
* Điều kiện được đền bù thiệt hại về đất
Theo quy định của luật đất đai người bị nhà nước thu hồi được đền bù
phải có một trong các điều kiện sau:
- Có GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy
định của pháp luật về đất đai.
- Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo,
nay được UBND phường cấp xã xác nhận là người đang sử dụng đất ổn định,
không có tranh chấp.
- Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định thi hành
tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
đã được thi hành
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà trước đây nhà nước đã có
quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà
nước, nhưng trong thực tế nhà nước chưa quản lý mà hộ gia đình, cá nhân
vẫn sử dụng [11].
* Điều kiện được đền bù về tài sản trên đất

Khi thu hồi đất, ngoài việc được đền bù về đất thì người bị thu hồi đất
còn được đền bù về tài sản trên đất theo những nguyên tắc cụ thể như sau:
- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất mà bị
thiệt hại thì được bồi thường
- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất mà đất đó
thuộc đối tượng không được bồi thường thì tuy từng trường hợp cụ thể được
bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản.


8

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường
- Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất
được công bố thì không được bồi thường
- Chủ sử dụng tài sản là người có tài sản trên đất hợp pháp khi nhà
nước thu hồi đất mà bị thiệt hại thì được đền bù thiệt hại theo giá hiện có của
tài sản [11].
2.2. Một số nghiên cứu về công tác bồi thường, GPMB và tái định cư
- Nghiên cứu về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
dựa trên số liệu điều tra trên địa bàn 3 thành phố: Hà Nội, Đà Nẵng, thành
phố Hồ Chí Minh và 4 tỉnh: Vĩnh Phúc, Quảng Ninh, Long An, Bình Dương
với 3 đối tượng là: 1.445 hộ gia đình, 70 doanh nghiệp sử dụng đất và 224 cán
bộ địa phương; nhằm đánh giá việc thực hiện các quy định về: chuyển đổi đất
đai, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Về chuyển đổi đất đai: đa số
các hộ dân, doanh nghiệp cho rằng nên thực hiện theo hình thức thỏa thuận,
các cán bộ địa phương đề nghị cả 2 cơ chế bắt buộc và tự nguyện. Về thu hồi
đất: cơ bản các hộ dân đánh giá đã thực hiện theo đúng trình tự, hợp lý và
đảm bảo tính minh bạch; các doanh nghiệp cho rằng còn khó khăn trong tiếp

cận đất đai do nhiều quy định chồng chéo. Về bồi thường: nhiều ý kiến đề
nghị khung giá đất được ban hành định kỳ 1-3 năm một lần; phải xác định giá
đất cụ thể để bồi thường. Về hỗ trợ: cần giao đất sản xuất mới, tăng mức hỗ
trợ ổn định đời sống, việc làm. Về TĐC: cần tăng diện tích các căn hộ tái định
cư, đất dịch vụ hoặc ưu tiên được mua nhà, đất thuộc các dự án phát triển đô
thị với giá ưu đãi và được miễn thuế. Các đề xuất trên là cơ sở để hoàn thiện
pháp luật về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Từ khóa: Bồi thường,
chuyển đổi đất đai, hỗ trợ, TĐC, thu hồi đất [5].


ii

DANH MỤC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Kết quả thống kê diện tích đất đai của dự án .............................. 45
Bảng 4.2. Kết quả bồi thưởng về nhà cửa,vật tư kiến trúc .......................... 46
Bảng 4.3. Kết quả bồi thường, hỗ trợ tài sản, di chuyển mộ ....................... 47
Bảng 4.4.Tổng kinh phí bồi thường ............................................................. 48
Bảng 4.5. Ý kiến của người dân về các hoạt động GPMB .......................... 49


10

- Nghiên cứu về thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC đối với
các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng chỉnh trang đô cho rằng: những năm gần
đây, công tác thu hồi đất, GPMB gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, hiệu quả
thấp, kể cả việc thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho chính cộng
đồng dân cư có đất bị thu hồi. Nhiều địa phương phải điều chỉnh lại quy
hoạch, sửa đổi thiết kế dự án, chờ đợi do không giải phóng được mặt bằng
hoặc do cơ sở hạ tầng không đảm bảo. Hậu quả là làm ảnh hưởng tiến độ, gây

thiệt hại lớn về kinh tế của các doanh nghiệp, các nhà đầu tư và Nhà nước,
làm mất ổn định chính trị - xã hội ở các địa phương... Để nhanh chóng khắc
phục những tồn tại, vướng mắc trong quá trình thực hiện chính sách thu hồi
đất và khắc phục những hạn chế đã nêu trên thì việc thực hiện đề tài trong giai
đoạn hiện nay là phù hợp và cần thiết.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài: Nghiên cứu, đánh giá những hạn chế
trong việc thực hiện chính sách thu hồi đất cho các dự án xây dựng cơ sở hạ
tầng chỉnh trang đô thị trong giai đoạn hiện nay. Qua đó, đề xuất các các giải
pháp đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất phục vụ cho tiến trình đô thị hoá, nâng cao
hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá[7].
2.3. Cơ sở khoa học của công tác bồi thường và GPMB
2.3.1. Cơ sở lý luận về công tác bồi thường và GPMB
Thứ nhất, về vấn đề bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được đặt ra
dựa trên cơ sở quyền sở hữu về tài sản của công dân được pháp luật bảo hộ.
Thứ hai, xét về bản chất nhà nước ta là nhà nước do nhân dân lao động
thiết lập lên, đại diện cho ý chí, nguyện vọng và lợi ích của nhân dân; phục vụ
và chăm lo cho lợi ích, sự phồn vinh của người dân. Do đó, thì khi nhà nước
thu hồi đất của người dân để sử dụng vào bất kể mục đích gì mà làm phương
hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ thì nhà nước phải có bổn phận và
nghĩa vụ phải bồi thường.


11

Thứ ba, xét về phương diện lý luận, thiệt hại về lợi ích của người sử
dụng đất là hậu quả phát sinh trực tiếp từ hành vi thu hồi đất của nhà nước
gây ra. Vì vậy, nhà nước phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho họ.
Thư tư, nhà nước ta đã và đang xây dựng nền kinh tế nhiều thành phần
vận hành theo cơ chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa hướng tới
mục tiêu “dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ văn minh “. Điều

này chỉ có thể thực hiện được khi nhà nước biết tôn trọng và bảo hộ những
quyền lợi chính đáng của người dân.
Thứ năm, vấn đề bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được xây dựng
dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và mở rộng các quyền năng cho
người sử dụng đất. Như vậy, “kể từ đây quyền sử dụng đất đã tách khỏi quyền
sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở thành một
loại quyền về tài sản thuộc sở hữu của người sự dụng đất” hay nói các khác ,
“quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân do nhà nước đại diện; còn quyền sử
dụng đất thuộc sở hữu của người sử dụng đất”.
Như vậy, một khi pháp luật đã thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại
quyền về tài sản của người sử dụng đất, thì khi nhà nước thu hồi đất, nhà
nước phải bồi thường thiệt hại về tài sản cho người sử dụng đất.
2.3.1.1. Vấn đề nhà nước thu hồi đất
Theo luật đất đai 2013 thì: “Thu hồi đất là việc nhà nước quyết định thu
lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp
luật về đất đai”.
Với tư cách là người đại diện sở hữu toàn dân về đất đai,nhà nước thực
hiện quyền chiếm hữu đất bằng cách nắm toàn bộ vốn đất của quốc gia, kiểm
soát và chi phối toàn bộ hoạt động của người sử dụng đất; quyết định mọi


12

chính sách về đất và quy định các điều kiện, hình thức, trình tự, thủ tục giao
đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đối tượng thu hồi đất là đất thuộc các trường hợp sau:
- Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế.
- Tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được nhà

nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ
ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm bị giải thể,
phá sản, chuyển đi nơi khác.
- Sử dụng đất không đúng mục đích hoặc sử dụng đất không có hiệu quả.
- Người sử dụng cố tình hủy hoại đất.
- Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.
- Đất bị lấn chiềm trong các trường hợp sau đây: đất chưa sử dụng bị
lấn chiếm;đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của luật
này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm.
- Cá nhân sử dụng đất chét mà không có người thừa kế.
- Người sử dụng tự nguyện trả lại đất.
- Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước.
- Đất được nhà nước giao cho thuê có thời hạn ma không được gia hạn
khi hết thời hạn.
- Đất trồng cây hằng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng
liền, đất trông cây lâu năm không được sử dụng trong thời gian 18 tháng liền,
đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liền.
Tuy nhiên không phải tất cả các trường hợp nhà nước thu hồi đất ở trên
đều được bồi thường, hỗ trợ thiệt hại như đã quy định trong luật đất đai. Mà
chỉ trong trường hợp cần thiết, nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người
sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,an ninh,lợi ích quốc gia,lợi


13

ích công cộng. Đây cũng chính là trường hợp thu hồi đát duy nhất được nhà
nước thu hồi với điều kiện người sử dụng đất phải có GCNQSD đất hoặc các
giấy tờ có liên quan khác theo quy định của pháp luật (Theo điều 38, luật đất
đai 2013).
2.3.1.2. Vấn đề giải phóng mặt bằng

a. Mục đích và vai trò của GPMB
* Mục đích:
Quá trình tổ chức GPMB là quá trình tổ chức thực hiện công việc có
liên quan đên việc di dời nhà cửa, cây cối, công trình xây dựng và một bộ
phận dân cư trên phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo mở rộng
xây dựng công trình mới.
GPMB là quá trình đa dạng và phức tạp,thể hiện sự khác nhau đối với
mỗi dự án và liên quan trực tiếp đến quyền lợi,lợi ích và trách nhiệm của các
bên tham gia(người bị thu hồi đất,chủ dự án đầu tư,nhà nước) và của cả xã
hội. Mục đích của GPMB là tạo qũy đất sạch để phục vụ cho việc thực hiện
các dự án đầu tư, GPMB nhanh sẽ giúp cho việc triển khai dự án đạt tiến độ
như đã đề ra, từ đó làm nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án.
* Vai trò:
- Đối với xã hội: công tác GPMB góp phần phát triển cơ sở hạ tầng của
xã hội bởi với mỗi giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội thì có một sự thích ứng
của cơ sở hạ tầng. Các dự án đầu tư phát triển kinh tế xã hội phần lớn lấy đất
để xây dựng công trình cơ sở hạ tầng phục vụ cho nhu cầu phát triển của đất
nước trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa. Trong khi đất đai được
nhà nước giao cho người dân sử dụng sinh sống ổn định lâu dài. Để dung hòa
nhu cầu sử dụng đất của người dân cũng như nhu cầu sử dụng đất cho sự
phát triển của cơ sở hạ tầng thì nhà nước phải tiến hành công tác GPMB.


iii

CÁC TỪ VIẾT TẮT

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

TĐC

: Tái định cư

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
BĐS

: Bất động sản

UBND

: Ủy ban nhân dân

TPTN

: Thành phố Thái Nguyên

BGMB

: Bàn giao mặt bằng

CHXHCN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa


15

- Đối với chủ đầu tư: công việc GPMB có vị trí cùng quan trọng trong
việc biến các dự án trên giấy tờ trở thành hiện thực. Nó là điều kiện tiên quyết
quyết định sự thành công của dự án.

b. Đặc điểm và yêu cầu của quá trình GPMB
*Đặc điểm
Mỗi dự án được thực hiện một vùng đất nhất định mà ở đó điều kiện tự
nhiên, kinh tế - xã hội, phong tục, tập quán mang đặc thù của vùng. Với mỗi
vị trí, mỗi vùng khác nhau quy định chất đất và sự cải tạo đầu tư vào đất là
khác nhau do đo quyết định giá khác nhau đối với mỗi vùng, mỗi địa phương
(vùng đồng bằng, vùng miền núi hay trung du…). Trên mỗi khu đất lại có đặc
tính khác nhau như đất ở đô thị khác hoàn toàn đất ở nông thôn, hệ quả là các
công trình, tài sản trên đất cũng như là giá đất rất khác nhau. Chính vì thế việc
đền bù GPMB ở mỗi dự án, mỗi khu vực là hoàn toàn không giống nhau.
Do GPMB mang tính đa dạng, tùy theo từng dự án cải tạo, nâng cấp
hay xây dựng mới trên từng vị trí với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội,
phong tục tập qán khác nhau nên công tác đền bù được thực hiện theo các
công đoạn khác nhau, đòi hỏi nhiệm vụ chuyên trách của ban GPMB cần
được chú ý và vận dụng hết sức linh hoạt quy chế, chính sách của nhà nước
vào điều kiện cụ thể của từng dự án.
GPMB luôn gắn liền với việc thu hồi đất, di dời tài sản gắn liền với đất.
Không còn được sống trên mảnh đất quen thuộc của mình cũng như phải thay
đồi hoàn toàn môi trường sống nên mỗi người dân có đất bị thu hồi đều là
điều vô cùng khó khăn và họ không hề mong muốn điều đó. Chính vì thế, để
giúp đỡ phần nào và tối thiểu hóa sự ảnh hưởng của công tác GPMB đến đời
sống của người dân thì nhà nước cần có một hệ thống chính sách hoàn chỉnh
điều tiết công tiết công tác đền bù GPMB sao cho hợp lý và thỏa đáng nhất.
Với yêu cầu đó, nhà nước ta đã thường xuyên sửa đổi, bổ sung hệ thống chính


16

sách liên quan đến công tác này sao cho phù hợp với tình hình thực tế của
từng địa phương,của đất nước cũng như phù hợp với sự phát triển ngày càng

mạnh theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa của Việt Nam.
Đất đai ngày càng đóng vai trò quan trọng trong đời sống của con
người,đặc biệt ở nước ta, người dân sống chủ yếu bằng nghề sản xuất nông
nghiệp nên việc thu hồi đất và việc bồi thường GPMB hiện nay đang gặp khó
khăn và rất phức tạp, gây ảnh hưởng không nhỏ tới việc triển khai và thực
hiện dự án ở các công đoạn tiếp theo.
GPMB liên quan đến các điểm dân cư hay nói cụ thể hơn nó liên quan
trực tiếp đến đời sống của người dân phải di dời, chúng ta đã bỏ đi những cái
sẵn có của người dân tồn tại rất lâu đời như phong tực tập quán, thói quen, lối
sống, tâm lý của người dân thậm chí cả tâm linh của họ. Vì thế, ngoài việc hỗ
trợ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản trên đất thì nhà nước còn phải thực hiện
một số chính sách hỗ trợ như: đào tạo, bố trí nghề nghiệp, xây dựng các khu
TĐC cho người dân bị thu hồi cũng như các khoản hỗ trợ khác theo quy định
của nhà nước.
Tính đa dạng và phức tạp là những đặc điểm cơ bản của công tác
GPMB nói chung. Chính vì vậy, nên cần có sự phối hợp chỉ đạo chặt chẽ của
các cấp, các nghành trong việc ban hành hệ thống chính sách pháp luật liên
quan đến công tác GPMB sao cho phù hợp, cùng với sự ủng hộ nhiệt tình của
nhân dân để dự án được tiến hành theo kế hoạch đặt ra, đảm bảo tính khả thi
của các dự án.
2.3.2. Cơ sở pháp lý
Sau một thời gian dài thực hiện Luật đất đai 2003 đã thấy những thiếu
sót, những khó khăn về phạm vi bồi thường, nên đến Luật đất đai 2013 và
cùng với Nghị định 44/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014, Nghị định
47/2014/NĐ-CP, thông tư 37/2014/TT-BTNMT, trong đó công tác bồi


17

thường GPMB đã có nhiều thay đổi khi UBND cấp tỉnh có dự

án được thoả thuận với người dân về mức bồi thường. Qua đó kéo gần
thêm khoảng cách giữa chủ đầu tư với người có đất bị thu hồi, hạn chế
những “dự án treo” trên giấy mà nguyên nhân chủ yếu là việc bồi thường
GPMB gặp khó khăn.
2.3.2.1.Những văn bản của chính phủ, cơ quan trung ương liên quan đến
công tác bồi thường và GPMB
- Luật đất đai năm 2003 ( ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2003)
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ Quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư;
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Tài nguyên
và môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự,
thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;
- Thông tư số 57/2010/TT-BTC ngày 16/4/2010 của Bộ Tài chính quy
định việc lập dự toán, sử dụng và quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
- Luật đất đai năm 2013 (ban hành ngày 29/11/2013);
- Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (gồm 3 chướng, 36 điều);
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và môi trường về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi nhà nước thu hồi đất.
2.3.2.2. Những văn bản của tỉnh Thái Nguyên liên quan đến công tác bồi
thường và GPMB.
- Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND ngày 26/12/2012 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.