Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại phường hoàng văn thụ, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên năm 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------

NGUYỄN HỒNG PHƯƠNG THẢO
Đề tài:
ĐÁNH GIÁ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT PHƯỜNG
HOÀNG VĂN THỤ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2011 - 2015

Thái Nguyên - 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------

NGUYỄN HỒNG PHƯƠNG THẢO
Đề tài:
ĐÁNH GIÁ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT PHƯỜNG
HOÀNG VĂN THỤ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2011 - 2015

Giang viên hướng dẫn : TS. Dư Ngọc Thành

Thái Nguyên - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------

NGUYỄN HỒNG PHƯƠNG THẢO
Đề tài:
ĐÁNH GIÁ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT PHƯỜNG
HOÀNG VĂN THỤ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2011 - 2015

Giang viên hướng dẫn : TS. Dư Ngọc Thành

Thái Nguyên - 2015


ii

DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai................................................................. 7
Hình 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai trong thời gian ngắn ............................... 8
Hình 4.1: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 03 tuyến đường, phố
( Hoàng Văn Thụ (I1), Bắc Kạn (II2), Chu Văn An (III2)) ............................ 48
Hình 4.2: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình trên thị trường theo vị trí
của 03 đường Dương Tự Minh (II1), Bắc Kạn (II2) và Minh Cầu (II3) ........ 50
Hình 4.3: Biểu đồ so sánh giá đất trên thị trường
của đường Phủ Liễn theo đặc điểm của thửa đất ............................................ 52
Hình 4.4: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình trên thị trường
của tuyến đường từ Nhóm I đến Nhóm III của các vị trí ................................ 53


iii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1: Cơ cấu tỷ trọng các ngành của phường Hoàng Văn Thụ ........................ 31
Bảng 4.2: Diện tích, cơ cấu các loại đất chính của phường năm 2013 ........... 35
Bảng 4.3: Số liệu điều tra theo vị trí của Nhóm I ........................................... 40
Bảng 4.4: Số liệu điều tra đất theo vị trí của Nhóm II. ................................... 43
Bảng 4.5: Số liệu điều tra giá đất theo vị trí của Nhóm III ............................. 46
Bảng 4.6: Thông tin điều tra thửa đất. ............................................................ 51

iv

MỤC LỤC
PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài ...................................................................... 2
PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU................................4
2.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất.............................................................4
2.1.1. Khái niệm về giá đất................................................................................4
2.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở........................4
2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất............................................................9
2.2.1. Nhân tố thông thường ............................................................................. 9
2.2.2. Nhân tố khu vực .................................................................................... 11
2.2.3. Nhân tố cá biệt ...................................................................................... 12
2.3. Phương pháp xác định giá đất .................................................................. 12
2.3.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam .................................. 12
2.3.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất .......................... 17
2.3.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị.................................................. 18
2.4. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta ..................................... 19
2.4.1. Giai đoạn trước năm 1946 ..................................................................... 20
2.4.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 .................................................. 20
2.4.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 .......................................................... 20
2.4.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến nay ............................................................ 21
2.5. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ..................................................... 21
2.5.1. Quản lý về giá đất ở Việt Nam.............................................................. 21
2.5.2. Quản lý giá đất và giá đất ở một số nước trên thế giới ......................... 24
2.6. Một số nghiên cứu về giá đất và công tác định giá.................................. 25
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................... 26

v

3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 26
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu - Giá đất ở. ........................................................ 26
3.2.2 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của phường
Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2014 ...................................... 27
3.2.3. Giá đất trên địa bàn phường Hoàng văn thụ năm 2014 ........................ 27
3.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên.......................................... 27
3.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 28
3.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 28
3.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ...................................... 28
3.3.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn. ........................................................ 28
3.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu. ................................................... 29
3.3.5. Phương pháp bản đồ .............................................................................. 29
3.3.6. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 29
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................. 30
4.1. Sơ lược điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Hoàn Văn Thụ....... 30
4.1.1 Điều kiện tự nhiên phường Hoàng Văn Thụ ......................................... 30
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của Phường Hoàng văn Thụ........................ 30
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại phường Hoàng Văn Thụ,
thành phố Thái Nguyên năm 2014 .................................................................. 34
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ...................................................................... 34
4.2.2. Tình hình sử dụng đất đai...................................................................... 35
4.3. Giá đất trên địa bàn phường Hoàng Văn thụ năm 2014 .......................... 36
4.3.1. Giá đất quy định trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ năm 2014 ....... 36
4.3.2 Giá đất thực tế trên một số tuyến đường ở phường Hoàng Văn Thụ .... 39
4.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn

phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên.......................................... 47


vi

4.4.1. Yếu tố vị trí ........................................................................................... 47
4.4.2. Cơ sở hạ tầng ......................................................................................... 49
4.4.3. Đặc điểm của thửa đất ........................................................................... 50
4.4.4. Khả năng sinh lợi .................................................................................. 52
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................... 56
5.1. Kết luận .................................................................................................... 56
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 57
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 59


i

LỜI CẢM ƠN
Được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, khoa Quản lý Tài nguyên và thầy giáo hướng dẫn khoa học TS. Dư
Ngọc Thành, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “ Đánh giá yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái
Nguyên năm 2014’’.
Để hoàn thành được đề tài tốt nghiệp, tôi đã nhận được sự hướng dẫn
tận tình của thầy giáo TS. Dư Ngọc Thành
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS. Dư Ngọc
Thành thầy giáo hướng dẫn khoa học cùng toàn thể các thầy cô, cán bộ khoa
Quản lý Tài Nguyên , trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên.
Tôi xin chân thành cảm ơn các cán bộ phường Hoàng Văn Thụ và
những người thân trong gia đình tôi đã động viên khuyến khích và giúp đỡ

tôi trong suốt quá trình học tập cũng như hoàn thành đề tài này.
Trong quá trình thực hiện đề tài, mặc dù đã có những cố gắng nhưng do
thời gian và năng lực còn hạn chế nên đề tài của tôi không thể tránh khỏi
những thiết sót. Rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của quý thầy cô
và các bạn đồng nghiệp để đề tài của tôi được hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015
Sinh viên thực hiện


2

Việc xác đinh giá đất có ý nghĩa quan trọng nhằm xử lý tốt các quan hệ
đất đai như: Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất.
Giá đất là một phạm trù kinh tế tồn tại khách quan trong hoạt động kinh
tế - xã hội, giá đất cũng là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng
đất tiếp cận với cơ chế thị trường. Đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công
bằng trong sự phân phối đất để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và
Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật.
Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay, công tác quản lý Nhà
nước về đất đai có vai trò rất quan trọng. Thành phố Thái Nguyên nói chung
và phường Hoàng Văn Thụ nói riêng đang có những chuyển biến mạnh mẽ về
mọi mặt, đi kèm với sự phát triển về kinh tế - xã hội là sự tăng nhanh về nhu
cầu sử dụng đất để phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Trước thực
trạng đó, để làm tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai và công tác định giá
đất thì đất đai cần phải được định giá cụ thể. Do vậy, việc nghiên cứu xác
định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là vấn đề rất cấp thiết. Xuất
phát từ những vấn đề nêu trên, tôi tiến hành lựa chọn đề tài: ”Đánh giá yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất tại Phường Hoàng Văn Thụ TP Thái Nguyên Tỉnh Thái Nguyên

năm 2014”

1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích
Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và xác định một số yếu tố tác động đến
giá đất ở tại địa bàn đánh giá.
1.2.2. Mục tiêu
- Đánh giá hiện trạng biến động giá đất tại các khu vực đặc trưng tại
phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên.
- Xác định và phân tích một số yếu tố chính ảnh hưởng tới công tác
định giá đất và giá đất.


3

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại
phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên.
1.2.3. Yêu cầu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng tới giá đất tại
khu vực phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên.
- Tìm hiểu công tác định giá đất tại khu vực phường Hoàng Văn Thụ,
thành phố Thái Nguyên.
- Khái quát được thực trạng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại
khu vực phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên.
- Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan đến các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất.
- Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất và các yếu tố ảnh hưởng
tới giá đất tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên.
- Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, tiến hành
phân tích và thống kê số liệu.

- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
2.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả
đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác, giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi khả năng thu lợi từ đất trong một khoảng
thời gian nào đó.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng
hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức
thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4, Luật Đất đai năm
2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng
đất xác định”. Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau
đây (Điều 55, Luật Đất đai, 2003):
1. Do Uỷ ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
qui định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm, trú trọng của nhiều ngành. Vì vậy, việc xác định cơ sở hình thành giá đất
là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình


5

thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất
của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên. Cơ sở để hình thành giá đất
là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
2.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất (Hội đồng Lý luận
Trung ương, 2004). Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô do lao động của nô
lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Ở chế độ phong
kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến
chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong
nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô
chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền (Hội đồng Lý luận Trung
ương, 2004). Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân,
không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để
hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ. Tuy vậy, địa tô
chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và về bản chất
khác với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu
những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần
nơi tiêu thụ hơn, v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại
địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu được trên những ruộng đất có
độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, gần thị trường tiêu thụ. Nó thuộc về

người có quyền sở hữu đất đai và được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền
thuê đất hàng năm.
- Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh
trên thửa đất đó. Nó thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.


6

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng
đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính
theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư
kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do
thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có
ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng
lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
2.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất
giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do
đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,
không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ

quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn
giá đất nông nghiệp.
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất
với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã
tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:


7

Địa tô
Giá đất =
Lãi suất ngân hàng
2.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến đổi.
P

Đường cầu

P0

Đường cung

E

P1

E’

D0

D1

O

Q1

Q0

Q

Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo Hình 2.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm
cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường
cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn, lãi suất
cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm
cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ
P0 xuống P1 (Nguyễn Thị Yến và Hoàng Văn Hùng, 2013).


8

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác (Nguyễn Thị Yến và Hoàng Văn
Hùng, 2013). Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương
do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút
đầu tư v.v.

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần
phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu
cũng như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung
cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2003,
hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành
là giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về
nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường. Trong
mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp
áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất.
Giá

S
D1
G1
D

G
Số lượng đất đai

Hình 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai trong thời gian ngắn


9

Hình 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá đất
trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số
lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do
vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu
tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1 (Nguyễn Thị Yến và
Hoàng Văn Hùng, 2013).

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể có thế tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
2.2.1. Nhân tố thông thường
Nhân tố thông thường là những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế - xã hội thông thường bao
gồm: nhân tố kinh tế, nhân tố nhân khẩu, nhân tố xã hội, nhân tố quốc tế (Hồ
Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005).
- Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của
kinh tế - xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên
quan mật thiết với:
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất
cũng tăng, vì thế giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố
chất văn hoá của nhân khẩu.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền
thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.
- Nhân tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối
với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị
trong cả nước.


10

+ An ninh xã hội: nhân tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực
có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự
biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không

đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu
người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất
biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu
đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô
thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
- Nhân tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là
không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều
liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị
trường, đất đai cũng không ngoại lệ.
+ Nhân tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với
quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở,
hoà hảo thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng.
- Nhân tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan
trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc
gia. Trong quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn
định kinh tế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế
mà đi đến ổn định. Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua
các yếu tố sau:
+ Tình trạng phát triển kinh tế.
+ Mức độ dự trữ và đầu tư.
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ.


11

+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư.
+ Biến động vật giá.
+ Mức lãi suất.

2.2.2. Nhân tố khu vực
Là điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của khu vực có đất, tác động
tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ
tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị v.v. trong đó vị trí
là yếu tố quan trọng nhất quyết định đến giá đô thị (Hồ Thị Lam Trà và
Nguyễn Văn Quân, 2005).
- Vị trí: nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí
kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi
BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét
trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng
trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị
hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các
vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã tư hoặc
ngã ba, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu
đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy, khả năng sinh lời
do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy, xem xét
đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: yếu tố này chủ yếu bao gồm: điện, nước,
điện thoại, nhà trẻ, công viên, bệnh viện v.v. Ngoài ra, còn xem xét đến cấp
hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần v.v.
Điều kiện cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu, gồm: loại đường
giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài,
kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng,
tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông.


12

- Chất lượng môi trường: chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất
chủ yếu là môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên. Các điều kiện môi

trường tự nhiên, gồm có: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô
nhiễm tiếng ồn v.v. Các điều kiện nhân văn có: loại hình nghề nghiệp của dân
cư, trình độ văn hóa và mức thu nhập.
- Nhân tố quy hoạch: nhân tố quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu
có: tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn
chế sử dụng đất v.v. Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan
trực tiếp tới tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất khác
nhau trong đô thị.
2.2.3. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản
thân thửa đất, bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc,
hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất v.v. (Hồ
Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005). Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt tới
giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất.
Trong đó, nhân tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá
biệt, bao gồm: tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật
độ xây dựng, loại hình sử dụng v.v.
Ngoài những nhân tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác
như: yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất v.v.
2.3. Phương pháp xác định giá đất
2.3.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam
Tại Việt Nam, phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và
công tác định giá đất được qui định rõ trong các văn bản sau:
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.


13

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa

đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính về
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
Trong đó, cụ thể qui định có 04 phương pháp xác định giá đất được áp
dụng tại Việt Nam như sau:
2.3.1.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP có nêu phương pháp so sánh trực tiếp
"Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các
mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của
loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, loại đô thị, loại đường,
phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá".
Trình tự các bước tiến hành phương pháp này như sau:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin.
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa
đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
- Thời gian thu thập thông tin.
- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện
về kết cấu hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển
nhượng, mức giá chuyển nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển
nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập
từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường trong điều kiện bình thường qui định tại Khoản 2, Điều 1 của
Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin.
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành
tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác


ii

DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai................................................................. 7
Hình 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai trong thời gian ngắn ............................... 8
Hình 4.1: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 03 tuyến đường, phố
( Hoàng Văn Thụ (I1), Bắc Kạn (II2), Chu Văn An (III2)) ............................ 48
Hình 4.2: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình trên thị trường theo vị trí
của 03 đường Dương Tự Minh (II1), Bắc Kạn (II2) và Minh Cầu (II3) ........ 50
Hình 4.3: Biểu đồ so sánh giá đất trên thị trường
của đường Phủ Liễn theo đặc điểm của thửa đất ............................................ 52
Hình 4.4: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình trên thị trường
của tuyến đường từ Nhóm I đến Nhóm III của các vị trí ................................ 53


15

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thu
nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất
nói trên của thửa đất thu được hàng năm.
+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở
doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tuỳ đặc
điểm của từng loại cây.
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập.
Tổng chi phí bao gồm: thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí
sản xuất. Các khoản chi phí này tính theo các quy định hiện hành của Nhà
nước, khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá
thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất kinh doanh đã
chi trả.
Bước 3: Xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức:
Thu nhập thuần

Tổng thu nhập hàng
Tổng chi phí đã
=
tuý hàng năm
tính ở bước 2
năm đã tính ở bước 1
Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ thửa đất
Giá đất ước tính =
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền VNĐ hạn 12 tháng
2.3.1.3. Phương pháp chiết trừ.
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất
bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS
(Nghị định 188/2004/NĐ-CP, 2004). Trình tự tiến hành như sau:
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 03 BĐS
đã chuyển nhượng thành công mà thửa đất của các BĐS đó có những đặc
điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ
tầng, đặc điểm pháp lý, giá cả v.v.).
Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản
trên đất (nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BĐS nói trên.
Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất:


16

Giá trị hiện tại của
Giá trị xây dựng mới
Phần giá trị
=
các tài sản trên đất

tại thời điểm định giá
hao mòn
Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm giá được tính bằng chi phí thay thế
để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản
hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng
mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý
cho người đầu tư xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữu
hình và hao mòn vô hình.
Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các BĐS đã lựa chọn ở
bước 1.
Giá trị của thửa đất =

Giá chuyển nhượng
BĐS

-

Giá hiện tại của các
tài sản trên đất

Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất
Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và
Đơn giá của thửa đất

=

các thửa đất của các BĐS nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất
của các BĐS.
Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân của
các đơn giá đất đã điều chỉnh của các BĐS đó.
2.3.1.4. Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát
triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử
dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển
ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của BĐS (Nghị định 188/2004/NĐ-CP,
2004). Trình tự tiến hành như sau:


17

Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu
đất dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất.
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch và các quy định về xây
dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS.
Tổng giá trị phát triển của BĐS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân
lô v.v. dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất.
Giá trị ước tính
của thửa đất

=

Tổng giá trị

phát triển

-

Tổng chi phí
phát triển

(Nguyễn Thế Huấn, 2009).
2.3.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất
- Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu
cần thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên
thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phân tích, lựa chọn các
thông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao.
- Trong trường hợp thu thập đầy đủ thông tin, số liệu có thể áp dụng cả
bốn phương pháp xác định gía đất thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp
làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất.
- Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai
phương pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư số 145/2007/TT-BTC để
kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính nhằm quyết định mức giá cụ thể.
+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị
trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống.