Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng

MỤC LỤC
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÀN THƠ
Trang
KHỎA
LUẬT
LỜI NÓI ĐẰU................................................................................................1
Bộ MÔN: LUẬT HÀNH CHÍNH
Lí do chọn đề tài.................................................................................................1
Mục đích nghiên cứu..........................................................................................2
Phạm vi nghiên cứu............................................................................................3
Phưomg pháp nghiên cứu...................................................................................3
Kết cấu luận văn.................................................................................................3
Chương I: Khái
quát
chung
bồi thường
thiệt LUẬT
hại khi Nhà nước thu hồi
LUẬN
VĂN
TỐTvề
NGHIỆP
cử NHÂN
đất trong quy hoạch
xây dựng.........................................................................5
KHÓA
31 ( NĂM 2005 - 2009)
1.1.
Một số khái niệm về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà
Đe tài:

nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng.............................................5
PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI
1.1.1.
Khái
niệmTHU
về thuHỒI
hồi đất........................................................................5
NHÀ
NƯỚC
ĐÁT TRONG QUY HOẠCH
1.1.2. Bồi thường..............................................................................................6
XÂY DƯNG
1.1.3. Hỗ trợ......................................................................................................8
1.1.4. Tái định cư..............................................................................................8
1.2.

Mục đích, ý nghĩa của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
trong

quy hoạch xây dựng.........................................................................................8
1.2.1. Mục đích.................................................................................................8
1.2.2. Ý nghĩa...................................................................................................9
1.3.

Lược sử hình thành chính sách bồi thường khi Nhà khi Nhà
nước thu

hồi đất trong quy hoạch xây dựng................................................................10
Giảng viên hướng dẫn:
Sinh viên thực hiện:

1.4.
Khái quát chung về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
Ts. Phan
Trung Hiền
Nguyễn Thị Kim Tiền
đất Hành Chính
Bộ Môn: Luật
MSSV: 5054961
Lớp: Luật Hành Chính - K31
trong quy hoạch xây dựng.............................................................................13
1.4.1. Nguyên tắc bồi thường.........................................................................13
1.4.2. Thiệt hại được bồi thường khi Nhà nước thu hồi trong quy hoạch xây
dựng................................................................................................................. 14
^3 cần
Thơ,
4 /2009
Chương II: Quy
định
về bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
trong quy hoạch xây dựng..........................................................................17
2.1............................................................................................................Quy
định về bồi thường thiệt hại đối vói các loại đất...........................17


2.1.3. Bồi thường đối với nhóm đất phi nông nghiệp....................................28
2.1.3.1. Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.......................................28
2.1.3.2. Đất phi nông nghiệp là đất ở.........................................................30
2.2.................................................................................Bồi thường tài sản
............................................................................................................32

2.2.1. Nguyên tắc riêng trong bồi thường tài sản...........................................32
2.2.2. Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất.....................................32
2.2.3. Bồi thường đối với cây trồng vật nuôi.................................................35
2.3.

Quy định về bồi thường thiệt hại trong trường họp không thu
hồi

đất.....................................................................................................................39
2.3.1. Bồi thường về đất..................................................................................39
2.3.2. Bồi thường tài sản.................................................................................40
2.4............................................................................................................Diện
tích và giá đất tính bồi thường.......................................................42
2.4.1. Diện tích đất tính bồi thường...............................................................42
2.4.2. Giá đất tính bồi thường.........................................................................43
2.5.

Định giá và cách thức định giá đất trong bồi thường thiệt hại khi
Nhà

nước thu hồi đất...............................................................................................46
2.5.1. Định giá đất...........................................................................................46
Chưong III: Thực trạng của pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng và một số kiến nghị góp phần hoàn
thiện...........................................................................................................54
3.1..................................................................................................................Thực
trạng.......................................................................................................54
3.1.1. về bồi thường đất..................................................................................54
3.1.1.1........................................................................................................... Diện
tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp...................................................54

3.1.1.2. Vấn đề giá đất trong bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
trong quy hoạch xây dựng............................................................................61
3.1.1.3. Thu hồi đất bao giờ được bồi thường thiệt hại vô hình.................64
3.1.2. Bồi thường tài sản................................................................................66
3.1.2.1. Bồi thường công trình xây dựng ừong một số trường họp đặc thù khi
Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng.........................................66
3.1.2.2. Thực trạng về những thiệt hại chưa được pháp luật quy định để tính
bồi thường trong trường họp không thu hồi đất...........................................70
3.2.

Một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về bồi thường


3.2.1. về bồi thường đất.................................................................................74
3.2.1.1. Bảo vệ đất nông nghiệp.................................................................74
3.2.1.2. Hoàn thiện pháp luật về giá đất.....................................................76
3.2.1.3. Thiệt hại vô hình phải được bồi thường........................................77
3.2.1.4. Nên thành lập Tổng công ty đền bù giải tỏa..................................79
3.2.2. về bồi thường tài sản............................................................................81
KẾT LUẬN...................................................................................................82
TÀI LIỆU THAM KHẢO


Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
LỜI MỞ ĐÀU

1. Lí do chọn đề tài
Đất nước ta đang trong quá ừình hội nhập và phát triển, cùng với việc phát huy
truyền thống văn hỏa, ổn định xã hội, giữ vững an ninh quốc phòng, là quá trình phát
triển kinh tế, phát triển đất nước giàu mạnh.

Để phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế thì việc xây dựng các cơ sở hạ tầng,
các công trình công cộng... được đặt ra, nói đến xây dựng công trình thì tất yếu phải
có quy hoạch xây dựng và chính sách bồi thường. Nền kinh tế đang từng bước chuyển
mình khi hòa nhâp vào công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Diện mạo nước ta
trong những năm gần đây thay đổi rất nhiều: những thửa ruộng, mảnh vườn, khu đất
hoang sơ đã biến thành những đại lộ, công viên, khu thương mại, khu công nghiệp sầm
uất. Đe có được những công trình khang trang to đẹp này, đã không ít người dân phải
ra đi, trả lại đất đai cho sự thăng hoa của một diện mạo đô thị mới. Người ta thường
nói rằng có “an cư” thì mới “lạc nghiệp”. Do đó cũng xuất phát từ việc trả lại đất cho
Nhà nước của người dân. Nhà nước ban hành những quy định về bồi thường thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi đất nhằm giúp người dân sớm ổn định cuộc sống.
Hơn một thập niên qua, vấn đề quy hoạch cải tạo mở rộng xây dựng mới các
công trình phục vụ lợi ích chung và mục đích kinh doanh đã và đang là một thực tế
phong phú, sôi động trong sự phát triển đi lên của hầu hết các đô thị trong cả nước.
Quy hoạch sử dụng đất ở nước ta được pháp luật quy định là một trong những nội
dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai là cơ sở pháp lý cho việc thu hồi đất,
góp phần tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai. Đe công tác quy
hoạch, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng được tiến hành nhanh chóng và hiệu quả thì
vấn đề bồi thường phải được giải quyết triệt để.
Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất không còn là chuyện của Nhà
nước của người có đất bị thu hồi hay của chủ đầu tư mà vấn đề này hiện nay đang là
mối quan tâm của toàn xã hội. Với đặc thù bao đời nước ta là nước nông nghiệp, đa số
người dân sống bằng nghề nông, đất đai trở thành tư liệu sản xuất và là nguồn sống
của người dân Việt Nam. Từ nét đặc trưng này trong tâm hồn người Việt Nam nhất là
người nông dân hình thành tình yêu thửa ruộng, miếng vườn một cách tha thiết. Đất
đai giờ đây không chỉ là tài sản mà còn là một nét văn hóa, một nét đẹp tinh thần trong
cuộc sống của người Việt Nam. Do đó để buộc người dân rời khỏi mảnh vườn gắn bó
bao đời không phải là điều dễ dàng. Tuy nhiên vì sự phát triển chung của đất nước dù

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 1

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền


Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
muốn hay không người sử dụng đất trả lại đất cho Nhà nước khi có quyết định thu hồi
đất. Trên nguyên tắc người có đất bị thu hồi là người góp phần trực tiếp vào sự phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước họ xứng đáng được hưởng tưomg xứng lợi ích của
sự phát triển đỏ đem lại. Vì vậy quan trọng là phải có chính sách bồi thường tưomg
xứng cho người bị thu hồi đất để bù đắp lại tổn thất của họ và làm sao đền bù phải
tưomg xứng với giá trị đất đai, tài sản, với những chi phí đầu tư trên đất mà người sử
dụng đất đã bỏ ra và cả những thiệt hại vô hình mà người có đất bị thu hồi phải chịu từ
việc thu hồi đất của Nhà nước. Làm thế nào để có chính sách bồi thường họp lý, tưomg
xứng để người cỏ đất bị thu hồi cùng “ được” trong cái “ được” chung của xã hội là
vấn đề mà Nhà nước và mọi người luôn quan tâm và mong muốn thực hiện.
Từ tính cấp thiết và thực tiễn đó nên tác giả đã chọn đề tài “Pháp luật về bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng” làm luận văn tốt
nghiệp của mình.
2. Mục đích nghiên cứu
Quy hoạch xây dựng, thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng là những vấn
đề vừa có tính thời sự vừa mang tính cấp bách trong quá trình phát triển kinh tế - xã
hội hiện nay và từ khi quyền sử dụng đất được nhìn nhận là quyền tài sản có khả năng
lưu thông và có giá trị trong thị trường bất động sản, thì xác định giá của quyền sử
dụng đất và cách tính bồi thường đất bị thu hồi trong giải tỏa, đền bù được đặt thành
vấn đề. Cùng với quá trình phát triển công nghiệp hóa, hiện đai hóa, diện tích đất sản
xuất nông nghiệp, đất ở, đất sản xuất kinh doanh của nhiều địa phưomg bị thu hẹp thì
việc bồi thường được các cấp ủy Đảng, chính quyền quan tâm tập trung lãnh đạo, chỉ
đạo thực hiện với quan điếm tốt nhất cho người có đất bị thu hồi nhưng trong thực tế

họ vẫn là những người chịu thiệt thòi, cuộc sống gặp phải khó khăn, đòi hỏi tiếp tục có
nhiều giải pháp quan tâm, chăm lo đến các đối tượng này đặt ra như một cấp thiết.
Mục đích của tác giả trong luận vãn là tìm hiểu pháp luật về bồi thường thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng. Thực hiện đề tài, trên cơ sở tôn trọng
và tuân thủ pháp luật, tác giả đi vào tìm hiểu và phân tích những quy định về bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Song song đó, đề tài cũng phản ánh và đánh
giá thực trạng của pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy
hoạch xây dựng. Cuối cùng là tác giả đưa ra những ý kiến đóng góp, góp phần hoàn
thiện pháp luật bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây
dựng.

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 2

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền


Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng

3. Phạm vi nghiên cứu
Thu hồi đất được thực hiện trong nhiều trường hợp theo quy định của pháp luật
và chính sách bồi thường thiệt hại cũng được Nhà nước quy định song song cùng với
vấn đề thu hồi đất. Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài tác giả tập trung tìm hiểu pháp
luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng, tìm
hiểu những quy định cụ thể về bồi thường thiệt hại về đất, bồi thường thiệt hại tài sản
và quy định về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước không thu hồi đất. Còn về đối tượng
được hưởng chính sách này thì do thời gian (thời gian nghiên cứu từ ngày 15 tháng 12
năm 2008 đến 25 tháng 3 năm 2009, cập nhật văn bản pháp luật đến cuối năm 2008)
có hạn nên tác giả chỉ nghiên cứu đối tượng được bồi thường khi Nhà nước thu hồi

đất trong quy hoạch xây dựng là Hộ gia đình, cá nhân. Bồi thường tài sản cũng chỉ tập
trung nghiên cứu một số hình thức bồi thường tài sản tiêu biểu.
4. Phưoiig pháp nghiên cứu
Đe thực hiện luận văn, tác giả vận dụng những kiến thức đã có kết hợp với thu
thập, tổng hợp các tài liệu liên quan đến “pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng”. Bên cạnh việc thu thập, tổng hợp các tài
liệu liên quan tác giả còn sử dụng các phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp, phân
tích luật viết, kết hợp lý luận với thực tiễn để góp phần làm rõ đề tài.
5. Kết cấu luận văn
luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng.
Luận văn gồm ba phần: Lời nói đầu, phần nội dung và phần kết luận.
Phàn nội dung gồm có 3 chương:
Chương 1: khái quát chung về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
trong quy hoạch xây dựng.
Mục đích của chương này mang đến cho người đọc những hiểu biết về bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Chương 1 gồm những nội dung cơ bản như: khái niệm, các loại thiệt hại được
Nhà nước bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, nguyên tắc bồi thường.. .mục đích, ý
nghĩa của bồi thường thiệt hại, lược sử hình thành chính sách bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất.
Chương 2: Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy
hoạch xây dựng.

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 3

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền

Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
Trên cơ sở những kiến thức chung của chương 1, ở chương 2 tác giả đi vào phân
tích và tìm hiểu những quy định bồi thường thiệt hại về đất, bồi thường thiệt hại về
tài sản, các loại thiệt hại được bồi thường trong trường họp không thu hồi đất...
Chương 3 : Trên cơ sở tìm hiểu pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất. Ở chương này sẽ nói về những thực trạng của chính sách bồi thường thiệt
hại và sau đó là đưa ra một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp
Em xin chân thành cảm ơn Thầy, Cô ở Trường Đại học cần Thơ và Thầy, Cô
trong Khoa Luật đã truyền đạt kiến thức cho em trong thời gian qua để em có thể hoàn
thành bài viết này. Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn Thầy Phan Trung Hiền đã tận
tình hướng dẫn giúp em hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Do thời gian có hạn và kiến
thức còn hạn chế nên luận văn còn nhiều điểm chưa hoàn thiện mong quý thầy cô và
các bạn đóng góp ý kiến để luận văn hoàn chỉnh hơn. Xin chân thành cảm ơn.

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 4

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền


1Nguyễn Như ý chủ biên Đại từ điển Tiếng Việt, NXB Văn hóa - thông tin, Hà Nội 1993, trang 1593.
2 Thực chất là thuPháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng hồi quyền
sử dụng đất vì
đất
đai
thuộc sờ hữu toàn dân, người dân chỉ có quyền sử dụng đất.
3 Khoản 5 điều 4 Luật Đất Đai 2003
CHƯƠNG 1
KHẮT QUÁT CHUNG VÈ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ

NƯỚC THU HỒI ĐẤT TRONG QUY HOACH XÂY DỤNG
Nước ta trong một thời gian dài chủ yếu phát triển nông nghiệp, với cơ chế quản
lý đất đai và tư duy của nền sản xuất nông nghiệp. Ngày nay với mục tiêu phát triển
kinh tế theo hướng kinh tế thị trường. Nên nhu cầu xây dựng công trình công cộng,
khu công nghiệp, phát triển du lịch là điều hiển nhiên. Khi hàng loạt các công trình
công cộng, công trình quốc gia, các khu kinh tế, khu công nghiệp được thực hiện, thì
hiển nhiên cần phải có những diện tích đất lớn để thực hiện. Thế nhưng đất thuộc sở
hữu toàn dân, với tư cách người quản lý, nhằm đảm bảo lợi ích Nhà nước, lợi ích nhân
dân. Khi đó Nhà nước sẽ ra quyết định thu hồi quyền sử dụng đất của người dân hoặc
đất được Nhà nước giao quản lý.
1.1. Một số khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất
Theo Đại từ điển Tiếng Việt, thu hồi là lấy lại cái đã đưa ra, đã cấp phát ra hoặc
bị người khác lấy1. Hay nói cách khác, thu hồi là việc chủ sở hữu lấy lại tài sản của
chính mình. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu, người dân chỉ có quyền sử dụng đất. Do đó, chủ thể thực hiện việc thu hồi luôn là
Nhà nước. Người bị thu hồi đất là người đang sử dụng đất.
Như vậy hiểu theo nghĩa thông thường như trên thì thu hồi đất là việc Nhà nước
lấy lại đất đang do người dân chiếm giữ, khai thác và sử dụng.
về bản chất pháp lý, thu hồi đất 2 là một biện pháp chấm dứt quan hệ pháp luật
đất đai giữa một bên là Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu với một bên là người
sử dụng đất. Trong trường họp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy
hoạch xây dựng và bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Dưới góc độ pháp lý, thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để
thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn quản lý3.

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 5

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền


4 Xem thêm khoản 1 điều 39 Luật Đất Đai 2003
Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng

Từ khái niệm này ta có thể rút ra một số đặc điểm của hoạt động thu hồi đất. Đó
là:
về chủ thể, quan hệ thu hồi đất luôn bao gồm hai chủ thể: Nhà nước và người bị
thu hồi. Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu, là chủ thể thực hiện việc thu hồi
đất. Chủ thể thứ hai là chủ thể bị thu hồi đất, đó là người đang sử dụng hoặc quản lý
đất theo quy định của pháp luật đất đai.
Bằng chứng pháp lý để thực hiện việc thu hồi đất là một quyết định hành chính:
quyết định thu hồi đất. Thu hồi đất là hoạt động quản lý hành chính Nhà nước về đất
đai. Nhà nước thực hiện việc thu hồi trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được công bố4.
Thu hồi đất thực chất là quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất tương tự như
quan hệ chuyển giao đất từ Nhà nước đến người sử dụng đất. Tuy nhiên đây là quan hệ
chuyển dịch quyền sử dụng đất đặc biệt, trong đó, người bị thu hồi đất không có nhu
cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển dịch quyền sử dụng đất trong
trường họp này là quan hệ bắt buộc xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước nhưng cho dù
xuất phát từ quan hệ chuyển dịch nào đi nữa thì quyền và lợi ích họp pháp của người
có đất bị thu hồi cần được bảo vệ.
1.1.2. Bồi thường
Pháp luật về đất đai hiện hành quy định: nhà nước thu hồi đất đang sử dụng để
phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng: khi thu
hồi đất, Nhà nước sẽ phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có
đất bị thu hồi để giải phóng mặt bằng.

Như vậy bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Đây có thể được xem là một bước tiến lớn về chính sách bồi thường của Luật Đất
Đai 2003. Sau khi Luật Đất Đai năm 1993 có hiệu lực, chính phủ ban hành Nghị định
số 90/CP-NĐ ngày 17/8/1994 để cụ thể hóa chính sách bồi thường. Có thể nói chính
sách bồi thường của Nghị định này vẫn còn nhiều hạn chế chưa bù đắp một cách đấy
đủ những thiệt hại gây ra từ việc thu hồi đất.

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 6

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền


5 TS.Phan Trung Hiền, giáo trình Luật hành chính đô thị, nông thôn, khoa Luật - Trường Đại học càn thơ,
NXB
Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
2/2009.
Thuật ngữ bồi thường thiệt hại được sử dụng từ Luật Đất Đai năm 1993 (sửa đổi
bổ sung năm 2001). Đến Luật Đất Đai 2003 thuật ngữ này tiếp tục được sử dụng. Tuy
nhiên, cho đến nay chưa có bất kỳ văn bản pháp luật nào định nghĩa thế nào là bồi
thường thiệt hại.
Trong thu hồi đất ta có thể hiểu: bồi thường là bù đắp những thiệt hại về vật chất
và tinh thần cho người có đất bị thu hồi do việc thu hồi gây ra; còn thiệt hại là những
tổn thất mất mát về vật chất (đất, tài sản) và tinh thần do việc thu hồi đất gây ra.
Như vậy có thể hiểu, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà
nước bù đắp những tổn thất hư hao do việc thu hồi đất gây ra.

^ Đền bù
Là khái niệm dùng để chỉ sự “đền đáp” lại những thiệt hại do một hoạt động của
một chủ thể gây ra. Trong quy hoạch xây dựng, chính sách đền bù là khái niệm chung,
dùng để chỉ tập họp các chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư5. Trước đây các
văn bản pháp luật liên quan đều sử dụng khái niệm đền bù thiệt hại. Ngày nay, do thói
quen, người dân và một số cơ quan Nhà nước vẫn sử dụng khái niệm đền bù thiệt hại
và bồi thường thiệt hại theo đúng quy định hiện hành. Mặc dù vậy, việc thay thế khái
niệm đền bù thiệt hại bằng khái niệm bồi thường thiệt hại vẫn là việc làm họp lý.
về mặt ngữ nghĩa bồi thường và đền bù có sự khác nhau:
Đền bù là trả lại tương xứng, đầy đủ những thiệt hại, mất mát cho người dân do
việc thu hồi đất gây ra.
Bồi thường là bù đắp bằng tiền, nhả hoặc đất những thiệt hại do thu hồi đất gây
ra.
Bồi thường và đền bù đều là sự đền trả của Nhà nước cho người bị thiệt hại do
thu hồi đất gây ra. Tuy nhiên bồi thường vẫn họp lý hơn đền bù vì:
Đền bù đòi hỏi Nhà nước trả lại đầy đủ, tương xứng những mất mát của người
dân khi thu hồi đất. Như vậy, theo đúng nghĩa của từ này thì người dân mất một Nhà
nước phải đền một, mất nhà phải đền nhà, mất đất phải đền đất. Rõ ràng, đây là việc
không thể làm được. Những thiệt hại của người dân khi bị thu hồi đất gồm có cả thiệt
hại vật chất và thiệt hại tinh thần. Nếu thiệt hại vật chất là rõ ràng và có thể định lượng
(nhưng cũng không thể định lượng được chính xác tuyệt đối, để có thể đền bù đầy đủ
thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra) thì thiệt hại tinh thần rất khó hoặc không thể xác
định. Từ việc khó xác định nên thiệt hại về tinh thần chưa được tính bồi thường. Như
vậy, Nhà nước không thể trả lại đầy đủ những mất mát cho người bị thu hồi đất. Điều

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 7

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền

6 Xem Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.
Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
này có nghĩa rằng khi thu hồi đất, Nhà nước chỉ có thể bù đắp thiệt hại (bồi thường) sự bù đắp này có thể nhiều hơn hoặc ít hơn giá trị tài sản bị thiệt hại nhưng ương giới
hạn chấp nhận được chứ Nhà nước không thể trả lại đầy đủ cho người dân.
Bồi thường thiệt hại được thực hiện bằng nhiều cách: bằng tiền, bằng nhà, bằng
đất.
1.1.3. Hỗ trợ
Ngoài chính sách bồi thường Nhà nước còn có các chính sách như hỗ trợ, tái định
cư. Nhằm bù đắp lại những thiệt hại cho người có đất bị thu hồi, góp phần ổn định
cuộc sống của người dân.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất
thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm
mới. Có thể kể đến một số hình thức đáng chú ý như: hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định
cư (cho người bị thu hồi đất ở); hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo
chuyển đổi nghề và tạo việc làm, hỗ trợ khi thu hồi đất vườn, ao không được công
nhận là đất ở và đất nông nghiệp, hỗ trợ khác (cho người bị thu hồi đất nông nghiệp).
1.1.4. Tái định cư
Còn việc tái định cư được áp dụng cho các trường họp có nhà ở, đất ở, đất bị thu
hồi và phải chuyển toàn bộ đến nơi ở khác (giải tỏa trắng), có giấy tờ họp lệ hoặc
không có giấy tờ họp lệ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nhưng đủ điều
kiện được bồi thường về đất, có yêu cầu tái định cư, được bố trí với nguyên tắc một
căn hộ/một lô nền hoặc một căn hộ chung cư ở khu tái định cư.
Theo Điều 4 nghị định số 197/2004/NĐ-CP thì:
Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định này6 mà
phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao đất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới.

1.2. Mục đích, ý nghĩa của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
1.2.1. Mục đích
Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ra đời trên cơ sở nhu cầu xây dựng,
chỉnh trang đô thị, nông thôn Việt Nam. Với chính sách này, Nhà nước đã dành ra một
tỉ lệ đất đai nhất định phục vụ việc xây dựng các công trình an ninh quốc phòng, phục
vụ lợi ích công cộng và phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời đảm bảo quản lý và sử

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 8

SVTH: Nguyễn Thị Kìm Tiền


7 Điều 26 Hiến pháp năm 1980
Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
dụng hiệu quả đất đai - nguồn tài nguyên thiên nhiên vô giá của quốc gia. Bồi thường
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là một khâu không thể thiếu trong giải phóng mặt
bằng để thực hiện quy hoạch xây dựng. Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
nhằm bù đắp những thiệt hại mà người dân phải gánh chịu do việc thu hồi đất; đồng
thời cũng góp phần thúc đẩy công tác giải phóng mặt bằng nhanh chóng, đảm bảo tiến
độ thực hiện quy hoạch xây dựng. Nhưng mục đích quan trọng nhất của vấn đề bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất là phục vụ quốc kế dân sinh, an cư lạc nghiệp.
1.2.2. Ỷ nghĩa
Với mục đích tốt đẹp như trên, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
mang ý nghĩa thực tiễn và lý luận sâu sắc.
Bồi thường thiệt hại nhằm bảo vệ lợi ích chính đáng của người dân, bảo hộ quyền
sở hữu họp pháp của công dân. Điều 23 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Trong trường
họp thật cần thiết vì lý do an ninh quốc phòng và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng
mua, hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo giá thị

trường”. Như vậy, nếu chỉ thu hồi đất mà không bồi thường là vi phạm Hiến pháp văn bản pháp luật có giá trị pháp lý tối cao của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam. Neu thu hồi đất mà không bồi thường tương xứng và công bằng thì xâm phạm
đến quyền và lợi ích chính đáng của người dân. Khi đó, nhiều vấn đề phức tạp nảy
sinh như khiếu nại, khiếu kiện gia tăng, người dân khó khăn trong việc tạo lập cuộc
sống mới, tình hình an ninh trật tự xã hội cũng vì thế mà bị ảnh hưởng; thậm chí không
có mặt bằng để thực hiện quy hoạch xây dựng vì người dân không chịu di dời. Từ
những phân tích đó cho chúng ta thấy rằng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
đất có ý nghĩa sâu sắc trong đảm bảo tiến độ thực hiện giải phóng mặt bằng, thực hiện
quy hoạch xây dựng, tiết kiệm được thời gian, công sức, tài chính, góp phàn giữ vững
an ninh quốc phòng, phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ các giá tĩị truyền thống tốt đẹp
của dân tộc.
Điều 23 Hiến pháp 1992 đã khẳng định: “Tài sản họp pháp của tổ chức, cá nhân
đều không bị quốc hữu hóa”. Đây là sự thay đổi và là bước tiến trong nhận thức của
Nhà nước ta về quyền sở hữu tài sản của mọi tổ chức, cá nhân trên lãnh thổ Việt Nam7.
Thực hiện việc bồi thường cũng có nghĩa là Nhà nước tôn trọng và tuân thủ hiến pháp;
đồng thòi, cũng cỏ nghĩa là Nhà nước thực hiện cam kết của mình. Và qua đó, lòng tin
của người dân vào Nhà nước được củng cố và nâng cao, làm cho nhân dân và Nhà

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 9

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền


Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
nước gần nhau hom và đó là cơ sở quan trọng để xây dựng Nhà nước pháp quyền xã
hội chủ nghĩa của dân, do dân và vi dân.
1.3. Lược sử hình thành chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Vào thời kỳ nguyên thủy, con người sống chung, làm chung, ăn chung, không có

tư hữu thì bản thân đất đai đối với con người không có giá trị. Khi giai cấp hình thành,
Nhà nước ra đời thì con người đã ý thức được giá trị của đất đai. Chế độ quản lý Nhà
nước về đất đai cũng ra đời từ đó. Chế độ quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và
bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng của mỗi quốc gia thay đổi theo
từng thời kỳ, phụ thuộc vào hoàn cảnh lịch sử, chế độ kinh tế, chính trị ở mỗi thời kỳ.
Thuật ngữ “ thu hồi đất” được sử dụng lần đầu ừong Luật Đất đai năm 1993. Tuy
nhiên, về bản chất hoạt động này được thực hiện khá sớm từ cuộc cải cách ruộng đất
sau cách mạng tháng Tám năm 1945, dưới các hình thức trưng thu, trưng mua, trưng
dụng ruộng đất.
Để đảm bảo quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam như quy định của Hiến
pháp 1946 và tạo cơ sở pháp lý cần thiết để thực hiện cuộc cách mạng ruộng đất, tại kỳ
họp thứ III ngày 14/2/1953, Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hòa đã thông qua
Luật cải cách ruộng đất trong đó dành hẳn một chương (chương 2) quy định về tịch
thu, trưng thu, trưng mua, trưng dụng ruộng đất
Sau Luật cải cách ruộng đất, ngày 14/01/1959, Hội đồng chính phủ ban hành
Nghị định 151/TTg quy định tạm thời về trưng dụng ruộng đất. Đây là văn bản đầu
tiên có quy định về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất (dưới hình thức
trưng dụng ruộng đất). Thời gian này, trưng dụng ruộng đất là để “đáp ứng nhu cầu
xây dựng của Nhà Nước, đồng thời có chiếu cố đúng mức quyền lợi của người có
ruộng đất” nên thái độ chính trị không còn là căn cứ để bồi thường hay không bồi
thường mà chỉ cần “có ruộng đất bị trưng dụng thì được bồi thường”. Theo Nghị định
151/TTg thì đối với ruộng đất công chỉ bồi thường tiền và công cấy cày trồng trọt cho
người bị thiệt hại. Đất tư chỉ bồi thường toàn bộ tài sản trên đất (không xét đến tình
trạng pháp lý của tài sản) bao gồm nhà cửa, giếng nước, hoa màu phải phá hủy. Tuy
chỉ có những quy định chung chung nhưng bước đầu Nghị định 151/TTg đã xác định
rõ những tài sản được bồi thường và định ra những nguyên tắc chung nhất cho việc bồi
thường mà những nguyên tắc này sẽ trở thành khuôn mẫu cho việc bồi thường tài sản
trong cả một thời gian dài (đến trước khi Hiến Pháp 1980 được thông qua).
Trong thời kỳ trước năm 1980, chính sách bồi thường thiệt hại đã được quan
tâm, bước đầu đã có quy định về bồi thường. Tuy chưa có những tiêu chuẩn định mức

rõ ràng, còn tạo ra nhiều hiểu lầm, cách làm khác nhau nhưng những quy định đó đã
GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 10

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền


8 Điều 19 Hiến pháp 1980
Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
đặt viên gạch đầu tiên cho việc xây dựng chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất về sau. Nhìn chung, việc bồi thường thiệt hại khi trưng thu, trưng dụng
ruộng đất trong thời kỳ này mang đậm tính chất “huy động thời chiến”. Khi cả nước
dồn sức cho cuộc kháng chiến vĩ đại thì mỗi người dân đều đặt lợi ích dân tộc lên trên,
lên trước lợi ích cá nhân. Người bị thu hồi đất cũng vậy, họ sẵn sàng chịu thiệt, chấp
nhận hy sinh như một cách đóng góp cho kháng chiến.
Giai đoạn từ năm 1980 đến nay.
Năm 1975, đất nước ta được giải phóng hoàn toàn, cả nước bước vào một kỷ
nguyên mới: kỷ nguyên của độc lập, tự do và phát triển đất nước. Giai đoạn này, nước
ta có nhiều chuyển biến quan trọng. Chính sách đất đai cũng có nhiều biến đổi. Hiến
pháp 1980 ra đời đã xác lập hình thức sở hữu đất mới, “đất đai (...) thuộc sở hữu toàn
dân”8. Như vậy, hình thức sở hữu tư nhân đối với đất đai đã bị xóa bỏ. Từ đây, đất đai
không là của riêng ai, đất đai trở thành tài sản chung của toàn dân. Chính sách bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cũng có nhiều thay đổi. Thu hồi đất được
thực hiện đối với quyền sử dụng chứ không phải quyền sở hữu (vì đất đai thuộc sở hữu
toàn dân). Những khái niệm trưng thu, trưng dụng vẫn được sử dụng nhưng với một ý
nghĩa khác. Thu hồi đất có bồi thường cũng không áp dụng đối với tư sản mại bản và
địa chủ phong kiến vì những cơ sở kinh tế của họ đều bị quốc hữu hóa không bồi
thường.
Năm 1987, trên cơ sở Hiến pháp 1980, Luật đất đai đầu tiên của nước Việt Nam

độc lập ra đời. Trong văn bản này, bồi thường thiệt hại về tài sản khi thu hồi đất đã
được đề cập nhưng rất chung chung.
Năm 1986, Đảng và Nhà nước tiến hành công cuộc đổi mới. Năm 1992, Hiến
pháp mới được thông qua, đánh dấu sự chuyển biến sâu sắc trong tư tưởng, nhận thức
của Đảng và Nhà nước. Từ đây, chính sách bồi thường thiệt hại (thiệt hại về đất và
thiệt hại về tài sản) khi Nhà nước thu hồi đất đã thực sự được quan tâm,. Trên cơ sở
Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993 đã được thông qua, quy định rõ hơn những trường
họp thu hồi đất. Để cụ thể hóa quy định này, Chính phủ ban hành Nghị định 90/CP về
đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Theo Nghị định này thì chỉ đền bù thiệt hại
đối với tài sản trên đất cho người sử dụng đất họp pháp. Mức bồi thường được xác
định theo giá trị hiện có của tài sản. Cách tính này chưa tương xứng vì người bị thu hồi
đất rất khó tạo lại tài sản tương đương với số tiền đền bù. Nghị định này cũng chưa xác

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 11

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền


Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
định rõ phạm vi, đối tượng được bồi thường, cũng chưa có những nguyên tắc chung để
áp dụng trong trường họp luật chưa bao quát hết thực tế. Ket quả sau bốn năm áp dụng
(1994 - 1998) Nghị định đã bộc lộ nhiều khuyết điểm, hạn chế, cản trở công tác giải
phỏng mặt bằng, làm châm tiến độ triển khai công trình xây dựng. Người bị thu hồi đất
tuy được bồi thường nhưng vẫn gặp rất nhiều khó khăn, tình trạng thất nghiệp, đói
nghèo là một hệ quả tiêu cực gây nên gánh nặng cho xã hội từ những chính sách bồi
thường chưa tương xứng.
Từ những hậu quả nêu ở trên, ngày 24/4/1998, Chính phủ ban hành Nghị định số

22/1998/NĐ-CP về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thay thế Nghị định 90/CP.
Với Nghị định này, công tác bồi thường đã có những bước tiến đáng kể. Nghị định xác
định rõ phạm vi, đối tượng, nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản. Mức bồi thường
vẫn dựa vào giá trị hiện có của tài sản nhưng bên cạnh đó, còn được cộng thêm một
khoản tiền mang tính hỗ trợ để người dân giảm bớt khó khăn sau khi bị thu hồi đất.
Trong giai đoạn đầu, Nghị định đã tạo ra những thay đổi đáng khích lệ, nhưng càng về
sau, do tinh hình kinh tế - xã hội chuyển biến mau lẹ, yêu cầu về đảm bảo dung hòa lợi
ích chung của xã hội và lợi ích riêng của người bị thu hồi đất được đặt ra ngày càng
gay gắt nên Nghị định đã bộc lộ nhiều khuyết điểm, không đáp ứng được yêu cầu của
thực tiễn đặt ra.
Để bổ khuyết những thiếu sót đó, ngày 03/12/2004, Chính phủ ban hành Nghị
định số 197/2004/NĐ-CP thay thế Nghị định số 22/1998/NĐ-CP. Việc bồi thường
thiệt hại nên xác thực hom, họp lý hơn. Những nguyên tắc bồi thường cũng được quy
định một cách rõ ràng và có khả năng khái quát cao hơn. Mức bồi thường cũng ngày
một được năng cao hơn, có lợi hơn cho người bị thu hồi đất, đảm bảo họ có thể ốn
định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất. Nghị định cũng có những quy định riêng để xử
lý bồi thường đối với tài sản trong những trường họp đặc thù, cụ thể. Tuy chưa thật sự
hoàn thiện, vẫn còn những điểm cần sửa chữa để phù họp hơn với thực tiễn nhưng
nhìn chung Nghị định số 197/2004/NĐ-CP vẫn đang phát huy hiêu lực của một văn
bản pháp quy trong đời sống.
Với mục tiêu ngày càng hoàn thiện việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại khi
thu hồi đất, ngày 25/5/2007, Chính phủ ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP trong
đó sửa đổi bổ sung Nghị định số 197/2007/NĐ-CP về trình tự , thủ tục thu hồi đất và
thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Theo quy định của
Nghị định mới này thì công tác thu hồi cũng như bồi thường đã được quy định một
cách rõ ràng, minh bạch, để áp dụng, góp phần làm cho công tác giải phóng mặt bằng
GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 12

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền


Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
được tiến hành nhanh chóng hơn, cũng như giảm bớt những hậu quả tiêu cực do trình
tự, thủ tục không rõ ràng gây ra.
Hiện nay việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 84/2007NĐ-CP.
1.4. Khái quát chung về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong quy
hoạch xây dựng
1.4.1. Nguyên tắc bồi thường
^ Nguyên tắc bồi thường
Bồi thường là khái niệm được sử dụng trong luật dân sự, mang tính ngang giá.
Còn thu hồi đất là mang tính hành chính, mệnh lệnh. Cho nên, có vẻ không hợp lý khi
sử dụng khái niệm bồi thường trong hoạt động thu hồi đất. Nhưng thật ra việc sử dụng
khái niệm bồi thường là đúng đắn là hợp lý. Hoạt động thu hồi đất tuy mang tính mệnh
lệnh, người dân luôn ở thế bị động, không tự nguyện nhưng khi bồi thường thiệt hại
cho người dân Nhà nước phải bồi thường dựa vào giá trị trên cơ sở thỏa thuận, ngang
giá. Nhà nước không thể áp đặt một giá nào đó để bồi thường rồi buộc người dân di
dời, giao lại đất cho Nhà nước.
Nguyên tắc của pháp luật là những tư tưởng pháp lý chỉ đạo toàn bộ các quy
phạm pháp luật, các chế định pháp luật cũng như hệ thống ngành luật cụ thể.
Các nguyên tắc pháp luật do con người đặt ra nhưng nó không phải là những suy
nghĩ chủ quan của con người mà được con người khái quát lên từ những yêu cầu, quy
luật khách quan của thực tiễn.
Đe đảm bảo cho việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy
hoạch xây dựng được thực hiện nghiêm túc, công bằng, tránh những hậu quả tiêu cực
thì càn phải tuân thủ hai nhóm nguyên tắc là: nhóm các nguyên tắc chung của chính
sách bồi thường và nhóm các nguyên tắc điều chỉnh các hoạt động riêng biệt của việc

bồi thường đất.
Nhóm nguyên tắc chung
Nguyên tắc bồi thường phải đảm bảo công bằng, bình đẳng giữa những người bị
thu hồi đất không phân biệt lứa tuổi, chức vụ, dân tộc, tôn giáo... nếu đủ điều kiện thì
bồi thường. Trong những trường hợp đặc biệt, hoàn cảnh quá khó khăn thì được xem
xét, hỗ ừợ, trợ cấp thêm để người có đất bị thu hồi ổn định cuộc sống sau khi bị thu
hồi đất.
Nguyên tắc bồi thường phải đảm bảo dung hòa lợi ích chung đạt được với lợi ích
của người bị thu hồi đất. Đây là nguyên tắc quan ừọng, thể hiện bản chất dân chủ của
Nhà nước trong việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Nhà nước Việt
GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 13

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền


Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
Nam là nhà nước của dân, do dân và vì dân cho nên mọi lợi ích của nhân dân cần được
xem xét trước tiên, phải luôn được tôn trọng và bảo vệ.
Nguyên tắc bồi thường thiệt hại phải đảm bảo trật tự, kỷ cưomg, xã hội, tính
nghiêm minh của pháp luật. Không bồi thường, hỗ trợ cho những trường họp sai phạm
sau khi quy hoạch xây dựng được công bố. Những ai thực hiện tốt chủ trương quy
hoạch như nhanh chóng di dời, bàn giao mặt bằng thì được biểu dương, khen thưởng.
<$> Nhóm nguyên tắc chung trong bồi thường thiệt hại về tài sản
+ Việc bồi thường tài sản để giải phóng mặt bằng xây dựng phải bảo đảm lợi ích
của Nhà nước, quyền và lợi ích họp pháp của tổ chức, cá nhân có liên quan. Đối với
nhà ở của tổ chức, cá nhân phải giải quyết chỗ ở mới ổn định, có điều kiện chỗ ở bằng
hoặc tốt hơn chỗ ở cũ, hỗ trợ tạo việc làm, ổn định cuộc sống cho người phải di
chuyển, trừ trường họp có thỏa thuận khác giữa các bên liên quan.

+ Việc bồi thường tài sản để giải phóng mặt bằng xây dựng được thực hiện thông
qua một hoặc kết họp các hình thức bằng tiền, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và phải đảm bảo công bằng, công khai, minh bạch, đúng pháp luật.
+ Trong trường họp bồi thường tài sản để giải phóng mặt bằng xây dựng các
công trình hạ tầng kỹ thuật trong đô thị thì phương án giải phóng mặt bằng phải đảm
bảo vừa xây dựng được công trình mới, vừa chỉnh trang được các công trình mặt phố
theo quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; bảo đảm Nhà nước điều tiết được giá trị
chênh lệch về đất sau khi giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng công trình.
về các nguyên tắc cụ thể đảm bảo cho việc bồi thường thiệt hại về tài sản khi thu
hồi đất sẽ được tác giả nghiên cứu ở chương 2.
1.4.2. Thiệt hại được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch
xây dựng
<$> Bồi thường thiệt hại về đất
Pháp luật về đất đai hiện hành quy định: Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng để
phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; khi thu hồi
đất Nhà nước sẽ phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư cho
người có đất bị thu hồi để giải phóng mặt bằng. Trong quá trình triển khai công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước, nhu cầu phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng
xã hội, phát triển công nghiệp và dịch vụ, hiện đại hóa quốc phòng và an ninh đòi hỏi
quỹ đất khá lớn mà Nhà nước cần thu hồi. Thu hồi đất cần được thực hiện theo thể
thức pháp lý chặt chẽ và phải bảo đảm quyền lợi họp pháp của có đất bị thu hồi theo
đúng những quy định của pháp luật.

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 14

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền

9 Khoản 4 điều 3 quy định ban hành kèm theo quyết đinh 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trường
Bộ Tài NguyênPháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng và
Môi
trường về cấp
Giấy
chứng nhận
quyền sử
dụng đất.
Thiệt hại được tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là những thiệt hại hữu
hình. Thiệt hại hữu hình được hiểu ở đây là thiệt hại phải nhìn thấy đươc, thiệt hại phải
xảy ra một cách chắc chắn và có thể tính được cụ thế những giá trị vật chất mà người
cỏ đất bị thu hồi phải chịu. Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn tác giả chỉ tập
trung hai loại thiệt khi Nhà nước thu hồi đất đó là: thiệt hại về đất và thiệt hại tài sản
(tài sản gắn liền với đất)
Điều kiện bồi thường đất xem ở Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ- CP.
<$> Bồi thường thiệt hại về tài sản
Ở đây chỉ xét tài sản được bồi thường khi thu hồi đất là tài sản gắn liền với đất.
Tài sản gắn liền với đất là tài sản không thể tách rời khỏi đất đai nếu muốn giữ
nguyên giá trị của nó9. Các tài sản này bao gồm: công trình xây dựng, cây trồng trên
đất, vật nuôi dưới nước và một số tài sản đặc thù khác.
Như đã biết, người bị thiệt hại về tài sản do thu hồi đất và có đủ điều kiện để
được bồi thường thì được bồi thường thiệt hại về tài sản.
Tuy nhiên không phải mọi tài sản bị thiệt hại và mọi thiệt hại về tài sản đều được
bồi thường.
Tài sản được xem xét bồi thường phải là tài sản gắn liền với đất bị thiệt hại do
thu hồi đất. Đó là những tài sản không thể tách rời khỏi đất, nó được liên kết định vị
với đất; đất là cơ sở, là nền tảng để nó tồn tại, phát huy tác dụng, hoặc có thể phát triển
được. Tài sản gắn liền với đất bao gồm: công trình xây dựng, công trình trên đất, vật
nuôi dưới nước và một số tài sản gắn liền với đất khác.
Thiệt hại là những tốn thất hư hao tài sản mà người bị thu hồi đất phải gánh chịu.

Đe được bồi thường thiệt hại phải chắc chắn, phải trực tiếp và chính đáng.
Thiệt hại chắc chắn tức là thiệt hại phải hiện hữu trên thực tế (có thật), phải xác
định được chứ không phải là những thiệt hại giả định hoặc thiệt hại dự kiến trong
những hoàn cảnh không chắc chắn xảy ra.
Thiệt hại khi thu hồi đất có thể là thiệt hại trực tiếp hoặc thiệt hại gián tiếp từ
việc thu hồi đất. Tuy nhiên theo quy định của pháp luật hiện hành chỉ bồi thường thiệt
hại trực tiếp phát sinh từ việc thu hồi đất gây ra. Còn những thiệt hại gián tiếp (thiệt
hại vô hình) chẳng hạn như số lượng khách hàng giảm sút do phải chuyển đến địa
điểm khác... thì chưa được tính để bồi thường vi cho rằng khó xác định đây là điểm
bất cập của những quy định về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất.

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 15

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền


Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
Thiệt hại phải chính đáng. Trong nhiều trường họp, thiệt hại là có thật nhưng
việc yêu cầu bồi thường tỏ ra không chính đáng. Chẳng hạn, tài sản được tạo lập sau
khi có quyết định thu hồi đất được công bố, khi tiến hành thu hồi đất sẽ bị thiệt hại
nhưng rõ ràng yêu cầu bồi thường trong trường họp này là không thể chấp nhận được.
Moi quan hệ nhân quả giữa hành vi và hậu quả
Nhà nước thu hồi đất gây thiệt hại không nhất thiết phải bồi thường tất cả các
thiệt hại phát sinh sau khi thu hồi đất. Chỉ những thiệt hại nào là hệ quả tất yếu của
hành vi thu hồi đất thì mới được bồi thường.
Bồi thường thiệt hại về đất và bồi thường tài sản sẽ được nghiên cứu ở những
phần tiếp theo để hiểu được “Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
đất trong quy hoạch xây dựng”.

Như vậy, chương một đã khái quát chung được về chính sách bồi thường thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi đất như khái niệm về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Bồi
thường thiệt hại về đất và bồi thường cả tài sản gắn liền với đất. Với mục đích, ý nghĩa
của việc bồi thường thì Nhà nước rất quan tâm đến đời sống của người dân nói chung
và người dân bị thu hồi đất nói riêng. Chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất luôn hướng tới việc bồi thường tương xứng với những gì người có bị thu
hồi đất bị mất, muốn người dân được “an cư, lạc nghiệp” để ổn định xã hội và phát
triển đất nước. Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là nhằm bù đắp những
thiệt hại mà người dân phải chịu do thu hồi đất. Nhưng hiện nay pháp luật về bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng chỉ dừng lại ở
những quy định về bồi thường những thiệt hại hữu hình còn những thiệt hại vô hình thì
chưa được tính để bồi thường khi thu hồi đất.

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 16

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền


Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng

CHƯƠNG2
PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ NƯỚC THU
HỒI ĐẤT TRONG QUY HOẠCH XÂY DỤ NG
Với định hướng tiến lên công nghiệp hoá, hiện đại hoá, một phần diện tích đất
đai phải bị thu hồi để làm đường sá, cơ sở hạ tầng, trường học, bệnh viện, khu công
nghiệp và các khu phát triển kinh tế khác. Việc đền bù và giải phóng mặt bằng cũng từ
đỏ diễn ra ở tất cả các tỉnh thành với quy mô và số lượng khác nhau.
Bồi thường quyền sử dụng đất là vấn đề nhạy cảm, liên quan tới các quyền lợi cơ

bản của người sử dụng đất, mỗi loại đất khác nhau sẽ gắn liền với quyền lợi của người
sử dụng đất là khác nhau, nên trước khi bồi thường phải xác định cho được loại đất
được bồi thường. Theo quy định Luật Đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi
hành, thì đất được phân thành sáu loại: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khư dân
cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng. Thực tế cho thấy việc
phân loại như vậy là chưa phù họp. Đen Luật Đất đai năm 2003 việc phân loại đất
được căn cứ vào mục đích sử dụng của đất gồm ba nhóm: nhóm đất nông nghiệp,
nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng (trong bồi thường đất chưa sử
dụng không được đặt ra) từng nhóm này lại được chia thành các loại đất cụ thể, việc
phân loại như thế này tạo điều kiện thuận lợi cho việc xác định loại đất được bồi
thường.
2.1. Quy định về bồi thường thiệt hại đối vói các loại đất
2.1.1. Điều kiện bồi thường của Hộ gia đình, cá nhân
Để đảm bảo quyền và lợi ích họp pháp của người bị thu hồi đất. Nhà nước vẫn
cho phép có sự trao đổi, thỏa thuận khi xây dựng phương án bồi thường nhưng không
phải trường họp thu hồi đất nào thì người sử dụng đất cũng được bồi thường, mà người
bị thu hồi đất phải thỏa mãn một trong các điều kiện luật định thì mới được bồi
thường, các đối tượng khác nhau thì sẽ có những điều kiện quy định cho từng đối
tượng khác nhau. Đối tượng được nghiên cứu ở đây là: Hộ gia đình, cá nhân.
Điều kiện bồi thường của Hộ gia đình, cá nhân

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 17

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền


Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
Đây là một bộ phận chiếm đa số trong xã hội cũng có một bộ phận chiếm số

đông khi tiến hành bồi thường khi thu hồi đất và là một trong những đối tượng có thể
nói là khó khăn, phức tạp. Họ có thể có những loại giấy chứng minh nguồn gốc đất
trường họp này thì việc bồi thường căn cứ vào những loại giấy tờ họp pháp đó, đối với
những hộ gia đình cá nhân không có các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì có
thể được bồi thường hoặc không được bồi thường. Tóm lại đối với hộ gia đình cá nhân
thì có hai trường họp là có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất và không có giấy tờ
chứng minh nguồn gốc đất.
^ Trường hợp có giấy tờ chủng minh nguồn gốc
Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ
giữa nhà nước và người sử dụng đất trong việc bồi thường giá trị quyền sử dụng đất
cho người bị thu hồi. Khi người sử dụng đất chứng minh được đất đang sử dụng là họp
pháp có thể bằng nhiều loại giấy tờ khác nhau, người được giao đất, cho thuê đất thì có
quyết định hành chính về giao đất, cho thuê đất, nhưng nhiều người lại có giấy tờ đất
đai từ chế độ cũ, giấy tờ mua bán ừao tay làm bằng với nhau. Tuy nhiên không phải
người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì được bồi thường mà các
loại giấy tờ đó phải hợp pháp.
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đây là hai loại giấy tờ cơ bản và được xem xét đầu tiên để được bồi thường, nếu
hộ gia đình cá nhân không có hai loại giấy tờ này mà đất đang sử dụng ổn định, được
xác định không có tranh chấp thì phải kèm theo các loại giấy tờ sau:
Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà
nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền
Nam Việt Nam và nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam được thực hiện theo
hướng dẫn của cơ quan Tài nguyên và Môi trường.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhả nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
Giấy tờ họp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền
với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.

Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất
sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 18

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền


Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở theo quy
định của pháp luật. Nhà ở phải là nhà thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm: nhà ở tiếp
quản từ chế độ cũ, nhà vô chủ, nhà vắng chủ đã được xác lập sở hữu nhà nước, nhà tạo
lập do ngân sách nhà nước đầu tư, nhà ở được tạo lập bằng tiền theo phưomg thức nhà
nước và dân cùng làm, các nhà khác thuộc sở hữu nhà nước. Giấy tờ về thanh lý, hóa
giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu nhà nước trước ngày 05/7/1994.
Có giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do cơ quan, đom vị hành chính sự nghiệp,
đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức đoàn thể nhà nước, tổ chức chuyên quản lý nhà ở
bán theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của chính phủ về mua bán
và kinh doanh nhả ở.
Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
Nếu trên các loại giấy tờ này ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời
điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật, nay được xác nhận là đất không có tranh chấp thì cũng được
xem là hợp pháp.
Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn

ở miền núi, hải đảo, nay xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh
chấp.
Được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân, quyết định
thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Đất đang sử dụng mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá
trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa
quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng.
<$> Trường hợp không có giấy tờ chủng minh nguồn gốc
Một trong những căn cứ quan trọng để tiến hành bồi thường là giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, đó là các loại giấy
tờ chứng minh việc sở hữu diện tích đang sử dụng là hợp pháp. Thế nhưng còn những
trường họp không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì việc xác định ai là sở hữu
và diện tích sử dụng đất là bao nhiêu trở nên khó khăn hơn, nhưng trên thực tế họ có
thể là chủ sở hữu diện tích đó trong một thời gian rất lâu, cho nên để xác định hộ gia
đình cá nhân trong trường họp này có thể là chủ sở hữu diện tích đó trong một thời
gian sử dụng. Mỗi giai đoạn sẽ có những đặc điểm riêng, thời gian càng lâu thì tính sở
GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 19

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền


Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
hữu của người sử dụng đất đối với diện tích đang sử dụng sẽ cao hom, nên việc bồi
thường ở mỗi giai đoạn cũng khác nhau, bao gồm có ba giai đoạn:

Giai đoạn trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
Đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nhưng không có các loại Giấy tờ

chứng minh nguồn gốc đất và được xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi
thường về đất thực hiện như sau:
Đất nhà ở: đất đang sử dụng là đất có nhà ở thì người đang sử dụng đất được bồi
thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường
không vượt quá hạn mức giao đất ở do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ưomg quy định. Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở và phần diện tích
đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở (nếu
có) thi được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp xen kẽ
trong khu dân cư. Đất phi nông nghiệp: đất đang sử dụng vào mục đích phi nông
nghiệp (không phải đất ở) thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện
tích đất thực tế đang sử dụng. Trường họp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử
dụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất
theo quy định đối với đất nông nghiệp.
Tuy nhiên các loại đất nêu trên, người sử dụng đất tính tại thời điểm bắt đầu sử
dụng đất có một trong những hành vi sau, thì sẽ không được bồi thường.
Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt
và công khai.
Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền
xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã được giao cho tổ chức, cộng đồng dân
cư quản lý.
Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm
mốc.
Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng.
Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ
chức, đất chưa sử dụng và các trường họp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn
nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 20

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền


Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
Nhưng các hành vi này phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất thì vẫn được bồi thường.
Đất nông nghiệp: trường họp đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp mà
người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được
bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi
thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp ở mỗi địa phưomg và
hạn mức giao đất chung của hai vùng là: vùng các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ưomg ở đông nam bộ và đồng bằng Sông Cửu Long và vùng các tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương khác, phần diện tích vượt hạn mức thì không được bồi thường
Trường họp không được bồi thường: người sử dụng đất có các hành vi vi phạm
nêu trên, sử dụng đất vượt hạn mức giao đất tại địa phương thì không được bồi thường,
nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở khác
thì được hỗ trợ về đất hoặc được giải quyết nhà tái định cư theo quy định của ủy ban
nhân dân cấp tỉnh.
Trường họp thửa đất ở có vườn, ao sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm 1980,
mà đất ở được tách ra từ thửa đất không có các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất
thì diện tích đất ở được xác định là không quá năm lần hạn mức diện tích giao đất ở
của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nhưng tổng diện tích không vượt
quá diện tích mà hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng. Thửa đất còn lại sau khi đã tách
đất ở mà được xác định không có tranh chấp thì được bồi thường theo hiện trạng sử
dụng đất.
Từ ngày 15 thảng 10 năm 1993 trở về sau:
Trường họp thu hồi đất đối với đất đã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15
tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có các loại
Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất và được xác nhận đất đó không có tranh chấp thì

việc bồi thường về đất thực hiện tương đối giống như đất sử dụng trước ngày 15 tháng
10 năm 1993, tuy nhiên có một số điểm khác như sau:
Đất có nhà ở: trường họp đất đang sử dụng là đất có nhà ở thì giá trị bồi thường
phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp, theo mức thu tiền sử dụng bằng 50% tiền sử
dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở (chỉ được thực hiện một lần đối
với hộ gia đình, cá nhân), lần giao đất sau thu 100% tiền sử dụng đất. Đối với diện tích
vượt hạn mức đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng một thửa đất có nhà ở
nhưng không được công nhận là đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa
đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở thì được bồi thường, hỗ trợ về đất
theo quy định đối với đất nông nghiệp.
GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 21

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền


Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
Đất phi nông nghiệp: trường họp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông
nghiệp (không phải là đất ở) thì giá trị bồi thường phải trừ đi tiền sử dụng đất phải
nộp, tức thu tiền sử dụng đất giống như đất có nhà ở. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất
là giá đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp cùng loại. Trường họp trên thửa đất
có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó
được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp.
Đất nông nghiệp: được bồi thường giống như giai đoạn trước ngày 15 tháng 10
năm 1993.
Trường họp không được bồi thường: người sử dụng đất thuộc các trường họp
không được bồi thường giống giai đoạn trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nếu đất
đang sử dụng là đất ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở nào khác thì được ủy
ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét giải quyết cho mua, thuê nhà ở hoặc giao đất

ở mới. Người được thuê nhà hoặc mua nhà phải trả tiền mua nhà, thuê nhà, nộp tiền sử
dụng đất theo quy định.
Đất do lấn, chiếm và đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ
ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau thì người có hành vi lấn, chiếm hoặc không được
giao đất, thuê đất không đúng thẩm quyền không được bồi thường về đất khi thu hồi
đất.
Giao

đất

không

đúng

thấm

quyền

trước

ngày

01/7/2004

Đất được giao không đúng thẩm quyền tước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng
người đang sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất mà chưa được cấp giấy Chứng nhận
quyền sử dụng đất. Trước ngày 01/7/2004 có hai thời điểm giao đất là thời điểm trước
ngày 15/10/1993 và thời điểm sau ngày 15/10/1993 người sử dụng đất ở hai thời điểm
này thì chính sách bồi thường sẽ khác nhau.
Trước ngày 15/10/1993

Giai đoạn này chưa có Luật Đất đai 1993 nên chưa có quy định rõ về hạn mức
giao đất, đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp, người sử dụng được giao loại đất
nào thì được bồi thường theo loại đất đó kể cả đất ở, diện tích bồi thường không bị hạn
chế là toàn bộ diện tích đất được giao.
Sau ngày 15/10/1993
Đây là giai đoạn Luật Đất đai năm 1993 đã có hiệu lực, chính sách quản lý đất
đai sẽ được chặt chẽ hom, nhưng việc bồi thường cho người có đất bị thu hồi mà đất có
được, được giao không đúng thẩm quyền cũng tưomg đối giống như trước ngày
15/10/1993. Sự khác nhau giữa hai thời điểm này là chính sách bồi thường đất phi

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 22

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền