Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản

Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản

TAND Huyện Kiến Thụy

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................................... - 1 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................................... - 2 Chương I: LÝ LUẬN VỀ ĐẢM BẢO THỰC TIỄN NGHĨA VỤ DÂN SỰ ......................... - 3 1.Khái niệm về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự:.......................................................... - 3 2.Đặc điểm của các biện pháp đảm bảo thực hiện NVDS: ................................................. - 3 3.Các biện pháp bảo đảm theo quy định của PL dân sự hiện hành: ................................. - 4 3.1.Biện pháp cầm cố tài sản: ............................................................................................ - 4 3.2.Biện pháp thế chấp tài sản: ......................................................................................... - 4 3.3.Biện pháp bảo lãnh: ..................................................................................................... - 5 3.4.Biện pháp đặt cọc: ........................................................................................................ - 6 3.5.Ký cược (Đ359 BLDS): ................................................................................................ - 6 3.6.Ký quỹ (Đ360 BLDS): .................................................................................................. - 7 3.7.Tín chấp: ....................................................................................................................... - 7 Chương II: PHÁP LUẬT VỀ ĐẶT CỌC VÀ THỰC HIỆN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
VỀ ĐẶT CỌC TÀI SẢN TẠI ĐỊA PHƯƠNG ........................................................................ - 9 1.Pháp luật về đặt cọc: ........................................................................................................... - 9 2.Thực hiện áp dụng pháp luật về đặt cọc: ........................................................................ - 10 2.1.Vụ việc thứ nhất: Về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc tài sản chuyển nhượng quyền
sử dụng đất giữa bà Trần Thị Bích (Minh Tân – Kiến Thụy) và Công ty TNHH Dệt may
(Minh Tân – Kiến Thụy). .................................................................................................. - 11 2. Vụ việc thứ 2: Về việc tranh chấp về tài sản đặt cọc trong chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giữa ông Phạm Văn Triển (xóm Đình, thôn Tú Đôi, xã Kiến Quốc, huyện Kiến
Thụy, Hải Phòng) và anh Đặng Xuân Bằng (xóm 2, thôn Đại La, xã Đại hà, huyện Kiến
Thụy, Hải Phòng). ............................................................................................................. - 14 Chương III: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ
CÁC BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NVDS ............................................................ - 18 1.Đảm bảo nguyên tắc tự do thỏa thuận: ........................................................................... - 18 2.Đảm bảo tin năng thống nhất giữa các quy định về biện pháp bảo đảm với các quy định
khác trong Dự thảo: ............................................................................................................. - 19 3. Về phân loại các biện pháp bảo đảm: ............................................................................ - 19 4. Về phạm vi bảo đảm: ....................................................................................................... - 20 5. Về điều kiện đối với tài sản bảo đảm: ............................................................................ - 20 6. Về cơ sở pháp lý phát sinh nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm: ................ - 21 7. Về biện pháp phạm vi phạm: .......................................................................................... - 22 KẾT LUẬN .............................................................................................................................. - 24 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... - 25 -

SV:

Lớp:


Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản

-1-

TAND Huyện Kiến Thụy

MỞ ĐẦU

Xã hội phát triển, con người dù tiến bộ, cuộc sống dù có văn minh nhưng khi
quyền và lợi ích bị xâm phạm thì tranh chấp sẽ xảy ra. Do đặc thù của pháp luật Việt Nam
có sự phân định về quan hệ dân sự và quan hệ kinh tế nên các biện pháp bảo đảm ghi

nhận trong BLDS chỉ áp dụng đối với các nghĩa vụ dân sự mà không phải là nghĩa vụ tài
sản nói chung, bao hàm cả trong lĩnh vực kinh tế, do đó vấn đề về phạm vi chịu sự điều
chỉnh của BLDS thì dù khó hoàn thiện các quy định nên cũng không thể giải quyết được
toàn bộ các tranh chấp về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ các hợp đồng kinh tế,
thương mại, hợp đồng cầm cố, đặt cọc tài sản…Một trong những tranh chấp đó là tranh
chấp về đặt cọc tài sản trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Hiện nay việc giải
quyết tiền đặt cọc trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án còn
chưa thống nhất, có trường hợp xác định không chính xác khoản tiền nào là tiền đặt cọc
hoặc không đúng quy định về phạt cọc. Xuất phát từ những lý do trên đây, em xin được
lựa chọn đề tài “Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản tại Tòa án nhân dân
huyện Kiến Thụy – Tp Hải Phòng” cho báo cáo thực tập tốt nghiệp của mình. Trong báo
cáo thực tập em xin đưa ra một vụ việc có tranh chấp về đặt cọc tài sản trong quan hệ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một số ý kiến của nhóm về vấn đề này nhằm làm rõ
hơn các quy định của pháp luật về vấn đề đặt cọc.
Do thời gian thực tập ngắn và kiến thức pháp luật còn hạn hẹp. Báo cáo thực tập
còn nhiều thiếu sót. Kính mong thầy cô giúp đỡ để bài viết của em hoàn thiện. Em xin
chân thành cảm ơn./.
Sinh viên:

SV:

Lớp:


Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản

-2-

TAND Huyện Kiến Thụy

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Bộ luật Dân sự

: BLDS

Dân sự sơ thẩm

: DSST

Hội đồng bộ trưởng

: HĐBT

Hội đông thẩm phán

: HĐTP

Sơ thẩm

: ST

Thi hành án

: THA

Tòa án nhân dân

: TAND

Trách nhiệm hữu hạn

: TNHH

Uỷ ban nhân dân

: UBND

Nghĩa vụ dân sự

: NVDS

SV:

Lớp:


Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản

-3-

TAND Huyện Kiến Thụy

Chương I:
LÝ LUẬN VỀ ĐẢM BẢO THỰC TIỄN NGHĨA VỤ DÂN SỰ
NVDS là một quan hệ pháp luật dân sự: Trong quan hệ NVDS có đầy đủ các yếu
tố của một quan hệ pháp luật dân sự như yếu tố chủ thể, khách thể, nội dung như bất kì
một quan hệ pháp luật nào khác.
1.Khái niệm về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự:
Về mặt khách quan: Bảo đảm thực hiện NVDS là quy định của PL, cho phép các
chủ thể trong giao dịch dân sự đặt các biện pháp để đảm bảo cho một nghĩa vụ chính được

thực hiện, đồng thời xác định và đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên trong biện pháp
đó.
Về mặt chủ quan: Bảo đảm thực hiện NVDS là việc thỏa thuận giữa các bên nhằm
qua đó đặt ra các biện pháp tác động mang tính chất dự phòng để đảm bảo cho việc thực
hiện NVDS, đồng thời ngăn ngừa và khắc phục những hậu quả xấu do việc không thực
hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ NVDS gây ra.
2.Đặc điểm của các biện pháp đảm bảo thực hiện NVDS:
- Các biện pháp đảm bảo NVDS mang tin chất bổ sung cho nghĩa vụ chính, tức law
nó sẽ phụ thuộc vào nghĩa vụ chính.
- Mục đích: Nâng cao trách nhiệm của các bên trong quan hệ NVDS. Cụ thể nâng
cao trách nhiệm xác lập giao dịch dân sự (đặt cọc buộc các bên giao kết hợp đồng nâng
cao trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng).
- Đối tượng của các biện pháp bảo đảm: thường tài sản.
Tài sản là đối tượng của các biện pháp bảo đảm thường phải đáp ứng các điều
kiện:
+ Thuộc sở hữu của bên bảo đảm
+ Được phép giao dịch và không có tranh chấp
SV:

Lớp:


Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản

-4-

TAND Huyện Kiến Thụy

+ Bên bảo đảm phải mua bảo hiểm đối với tài sản theo quy định của pháp luật.
+ Phạm vi bảo đảm của các biện pháp bảo đảm không vượt quá phạm vi nghĩa vụ

đã được xác định.
3.Các biện pháp bảo đảm theo quy định của PL dân sự hiện hành:
Các biện pháp bảo đảm được quy định trong Mục 5, Chương 7, Phần thứ 3 của
BLDS 2005. Theo đó, BLDS quy định bảy biện pháp bảo đảm, cụ thể: cầm cố tài sản, thế
chấp tài sản, bảo lãnh, đặt cọc, tín chấp, ký quỹ, ký cược.
3.1.Biện pháp cầm cố tài sản:
Điều 326, BLDS 2005 quy định: “Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là
bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên
nhận cầm cố) để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự”. Cụ thể cầm cố là một quan hệ
pháp luật theo đó bên cầm cố (là bên có nghĩa vụ) phải chuyển giao tài sản thuộc sở hữu
của mình cho bên nhận cầm cố (bên có nghĩa vụ) nắm giữ và có quyền xử lý để khấu trừ
nghĩa vụ của bên cầm cố khi nghĩa vụ bảo đảm đó bị vi phạm.
Quan hệ cầm cố là quan hệ được hình thành từ rất sớm trong lịch sử pháp luật dân
sự. Các quan hệ cầm cố ngày nay càng ngày càng phát triển và là một biện pháp bảo đảm
phổ biến mà các chủ thể thường lựa chọn để áp dụng. Quan hệ cầm cố có những đặc điểm
pháp lý riêng so với các biện pháp bảo đảm khác như sau:
- Hợp đồng cầm cố là hợp đồng thực tế: cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm
chuyển giao tài sản đó cho bên nhận cầm cố. tại thời điểm này, sẽ phát sinh các quyền và
nghĩa vụ của các bên trong quan hệ cầm cố.
3.2.Biện pháp thế chấp tài sản:
Cũng giống như cầm cố tài sản, thế chấp được hình thành từ rất sớm trong lịch sử
pháp luật dân sự và giữ một vai trò quan trọng trong các giao dịch dân sự đặc biệt là trong
các quan hệ tín dụng. Theo Điều 342, BLDS 2005: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau
đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa
SV:

Lớp:


Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản

-5-

TAND Huyện Kiến Thụy

vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản
đó cho bên nhận thế chấp”. Như vậy, thế chấp tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên (hoặc
theo quy định của pháp luật); theo đó, bên thế chấp sẽ dùng giấy tờ chứng nhận quyền sở
hữu tài sản (không chuyển giao tài sản) của mình giao cho bên nhận thế chấp giữ để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Đây cũng là điểm khác biệt giữa cầm cố tài sản và thế
chấp tài sản.
Thế chấp tài sản có những đặc điểm pháp lý sau:
- Không có sự chuyển giao tài sản thế chấp: Trong quan hệ thế chấp, bên có nghĩa
vụ không chuyển giao tài sản mà chuyển giao những giấy tờ chứng minh tình trạng pháp
lý của tài sản thế chấp. Đó có thể là giấy đăng ký quyền sở hữu tài sản, giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất…Các loại giấy tờ này phải là bản gốc và trao cho bên nhận thế chấp
giữ.
- Một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ chỉ có thể là tài sản thế chấp: Theo quy
định của pháp luật, một tài sản có thể bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ nếu tổng các nghĩa vụ
không vượt quá giá trị tài sản bảo đảm. Trong trường hợp muốn một tài sản bảo đảm cho
nhiều nghĩa vụ đối với nhiều người khác nhau, các bên chỉ có thể lựa chọn biện pháp thế
chấp vì biện pháp thế chấp không đòi hỏi các bên có quyền trực tiếp giữ tài sản bảo đảm
như trong cầm cố.
3.3.Biện pháp bảo lãnh:
Nếu như trong các biện pháp bảo đảm khác, thông thường chỉ có hai bên là bên
bảo đảm và bên nhận bảo đảm thì bảo lãnh xuất hiện thêm một chủ thể thứ ba – đó là bên
bảo lãnh. Theo quy định tại Điều 361, BLDS 2005: “Bảo lãnh là việc người thứ 3 (sau
đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ
thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây được gọi là bên được bảo lãnh) nếu
khi đến hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa

vụ…”. Do vậy, biện pháp bảo lãnh làm xuất hiện các mối quan hệ sau:

SV:

Lớp:


Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản

-6-

TAND Huyện Kiến Thụy

- Quan hệ giữa bên được bảo lãnh và bên nhận bảo lãnh: Quan hệ này làm xuất
hiện nghĩa vụ cần bảo đảm.
- Quan hệ giữa bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ
thay cho bên có nghĩa vụ nếu như đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ bị vi
phạm. Bảo lãnh là quan hệ có tính chất đối nhân. Bởi lẽ, khác với các biện pháp bảo đảm
khác, tính chất bảo đảm của bảo lãnh không gắn liền với tài sản bảo đảm mà được thể
hiện thông qua sự cam kết thực hiện nghĩa vụ thay của người thứ ba đối với bên có quyền.
3.4.Biện pháp đặt cọc:
Khoản 1, Điều 358 BLDS 2005 quy định: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên
kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài
sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân
sự”.
3.5.Ký cược (Đ359 BLDS):
- Ký cược là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng thuê tài sản có đối tượng là
động sản, theo đó bên thuê giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc/và kim khí quý, đá
quý, hoặc các vật khác có giá trị để đảm bảo việc trả lại tài sản thuê.
- Như vậy, biện pháp ký cược không đặt ra đối với hợp đồng thuê tài sản là bất

động sản (như thuê nhà ở, thuê tàu, thuyền,…)
- Mục đích của biện pháp ký cược là nhằm buộc bên thuê phải trả lại tài sản, qua
đó để bảo đảm quyền lợi cho bên cho thuê. Vì vậy, nếu tài sản thuê được trả lại, thì bên
cho thuê phải hoàn trả tài sản ký cược sau khi đã được bên ký cược (bên thuê tài sản)
thanh toán tiền thuê. Nếu bên thuê không trả lại tài sản thuê, thì tài sản ký cược thuộc về
bên cho thuê.
- Trong quan hệ hợp đồng thuê tài sản là động sản có áp dụng biện pháp ký cược,
bên cho thuê tài sản đồng thời là bên nhận ký cược, bên thuê tài sản đồng thời là bên ký
cược.
SV:

Lớp:


Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản

-7-

TAND Huyện Kiến Thụy

- BLDS không quy định về hình thức, biện pháp ký cược. Do đó, có thể hiểu: Biện
pháp ký cược có thể được các bên thỏa thuận trong HĐ thuê tài sản hoặc thỏa thuận riêng
biệt, không nhất thiết phải lập thành văn bản.
- Có thể nói, biện pháp ký cược vừa mang tính chất của biện pháp cầm cố, vừa
mang tính chất của biện pháp đặt cọc.
3.6.Ký quỹ (Đ360 BLDS):
- Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi mọi khoản tiền hoặc kim khí, đá quý hoặc
giấy tờ giá trị được bằng tiền vào tài khoản phong tỏa tại một ngân hàng để bảo đảm việc
thực hiện NVDS.
- Tùy thuộc vào từng loại hợp đồng mà một hoặc cả hai bên phải mở một tài khoản

tại Ngân hàng, nhưng không được sử dụng tài khoản đó khi hợp đồng chưa chấm dứt.
Nếu đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện, thực hiện
không đúng nghĩa vụ thì Ngân hàng nơi ký quỹ dùng tài khoản đó thanh toán cho bên có
quyền và thanh toán khoản bồi thường thiệt hại cho bên có quyền nếu bên có quyền bị
thiệt hại do bên kia không thực hiện nghĩa vụ, thực hiện không đúng nghĩa vụ gây ra.
Ngân hàng có quyền thu một khoản chi phí dịch vụ Ngân hàng từ tài khoản trước
khi thực hiện việc thanh toán và bồi thường.
3.7.Tín chấp:
- Theo Điều 372 BLDS năm 2005: “Tín chấp là việc tổ chức chính trị xã hội tại cơ
sở bằng uy tín của mình đảm bảo cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay một khoản tiền tại
tổ chức tín dụng để sản xuất, kinh doanh, làm dịch vụ theo quy định của Chính phủ”.
- Cá nhân, hộ gia đình nghèo được bảo đảm bằng tín chấp phải là thành viên của
một trong các tổ chức chính trị xã hội theo quy định tại điều 50 nghị định của Chính phủ
số 163/2006/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2006 về giao dịch đảm bảo đó là:
+ Hội nông dân Việt Nam

SV:

Lớp:


Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản

-8-

TAND Huyện Kiến Thụy

+ Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam
+ Đoàn thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh
+ Hội Cựu chiến binh Việt Nam

+ Mặt trận Tổ quốc Việt Nam
Hợp đồng cho vay có bảo đảm bằng tín chấp phải được lập thành văn bản, trong đó
phải ghi rõ số tiền vay, mục đích vay, thời hạn vay, lãi suất, quyền và nghĩa vụ trách
nhiệm của người vay cũng như của bên cho vay và người bảo đảm.

SV:

Lớp:


Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản

-9-

TAND Huyện Kiến Thụy

Chương II
PHÁP LUẬT VỀ ĐẶT CỌC VÀ THỰC HIỆN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ
ĐẶT CỌC TÀI SẢN TẠI ĐỊA PHƯƠNG
1.Pháp luật về đặt cọc:
Điều 358. Đặt cọc
1.Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá
quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo
đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thực hiện dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2.Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc
được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt
cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận
đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải
trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc,

trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Dựa vào nội dung Điều 358 BLDS 2005, ta có thể thấy đặt cọc là một giao dịch
dân sự thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, một bên giao cho bên kia một tài sản
trong một thời hạn nhất định nhằm xác nhận rằng các bên đã thống nhất sẽ giao kết một
hợp đồng hoặc đã giao kết một hợp đồng và cũng có thể phải thực hiện cả hai nghĩa vụ
đó.
Đối tượng của đặt cọc là tiền, những vật có giá trị như kim khí quý, đá quý hoặc
vật có giá trị khác mà bên đặt cọc sẽ giao trực tiếp cho bên nhận đặt cọc. Đối tượng của
đặt cọc ở đây vừa mang chức năng bảo đảm, vừa mang chức năng thanh toán, vì vậy việc
đặt cọc phải được lập thành văn bản, trong đó phải xác định rõ số tiền đặt cọc, số tài sản
đặt cọc…

SV:

Lớp:


Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản
Thụy

- 10 -

TAND Huyện Kiến

Về hình thức của đặt cọc: Đặt cọc có thể được thực hiện bằng một văn bản riêng,
nhưng cũng có thể được thể hiện bằng một điều khoản trong hợp đồng mua bán hoặc hợp
đồng dịch vụ với nhiệm vụ để bảo đảm cho một giao kết, thỏa thuận hoặc việc thực hiện
hợp đồng dân sự.
Về nội dung: Đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm cho sự giao kết hoặc thực hiện hợp
đồng dân sự nên tài sản đặt cọc không phải là tài sản để thực hiện nghĩa vụ của một bên

trong hợp đồng dân sự. Do đó, khi hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản
đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền khi thực
hiện hợp đồng dân sự. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài
sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết,
không thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền
tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc (trừ trường hợp các bên coa thỏa thuận khác).
2.Thực hiện áp dụng pháp luật về đặt cọc:
Cùng với sự bùng nổ về kinh tế của nước ta hiện nay, các giao dịch dân sự nhất là
trong lĩnh vực bất động sản diễn ra vô cùng sôi động. Trong giao dịch bất động sản, bà
con thường tiến hành kí kết hợp đồng đặt cọc để tham gia giao dịch mặc dù không thực sự
hiểu rõ luật điều chỉnh cũng như kinh nghiệm tham gia loại giao dịch này.
Tuy nhiên trong quá trình chờ đợi việc hoàn tất các thủ tục cần thiết để hoàn thiện
việc sang tên sổ đỏ, vì nhiều lý do khác nhau (giá cả leo thang, nhu cầu thay đổi, không
thu xếp được tài chính…) dẫn đến phát sinh nhiều bất trắc, thay đổi trong thời gian này.
Từ sự phá bỏ cam kết đặt cọc dẫn đến mâu thuẫn gay gắt, kéo dài mà tự các bên tham gia
giao dịch không giải quyết được, đôi khi còn xảy ra xô xát hoặc đưa ra khởi kiện tại tòa
án gây mất nhiều thời gian và cơ hội đầu tư của các bên. Dưới đây em xin đưa ra hai vụ
việc về nội dung tranh chấp hợp đồng đặt cọc tà sản mà em đã nghiên cứu hồ sơ trong
thời gian thực tập. Cụ thể:

SV:

Lớp:


Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản
Thụy

- 11 -

TAND Huyện Kiến

2.1.Vụ việc thứ nhất: Về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc tài sản chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa bà Trần Thị Bích (Minh Tân – Kiến Thụy) và Công ty TNHH
Dệt may (Minh Tân – Kiến Thụy).
2.1.1.Nội dung vụ việc:
Ngày 07/04/2010, Công ty TNHH Dệt may và bà Trần Thị Bích có kí kết hợp đồng
đặt cọc nhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với thửa đất diện tich 5440m2 tại xã Minh Tân, Kiến Thụy. Thửa đất này được
UBND thành phố Hải Phòng cấp giấy chứng nhận số 479120, ngày 01/11/2000. Theo hợp
đồng, bà Bích đã đặt cọc cho Công ty TNHH Dệt may là 3.000.000.000đ (3 tỷ đồng) và
công ty giao cho bà Bích giấy chứng nhận QSDĐ. Theo thỏa thuận thì thời hạn đặt cọc tối
đa là 60 ngày tính từ ngày kí hợp đồng. trong thời hạn trên đến ngày thứ 16, hai bên sẽ
thực hiện việc chuyển nhượng. Đến ngày 04/06/2010, hai bên kí phụ lục hợp đồng với nội
dung ra hạn thời gian đặt cọc thêm 30 ngày.
Theo bà Bích thì trong thời hạn nêu trên, bà đã nhiều lần đôn đốc Công ty TNHH
Dệt may hoàn tất thủ tục cần thiết để thực hiện hợp đồng và Công ty đều thông báo đang
triển khai. Đến ngày 04/07/2010, sau khi hết hạn hợp đồng bà có gửi văn bản yêu cầu
nhưng phía Công ty TNHH Dệt may không trả lời tiến độ thực hiện hợp đồng đặt cọc đã
kí. Do Công ty TNHH Dệt may không thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng dẫn
đến mục đích đặt cọc không đạt được đã gây thiệt hại về tài chính và đầu tư của bà. Nay
bà yêu cầu Công ty TNHH Dệt may phải hoàn trả bà 3 tỷ đồng tiền đặt cọc và 3 tỷ đồng
tiền phạt đặt cọc do không thực hiện đúng cam kết và số lãi suất ngân hàng là
700.000.000đ hoặc công ty tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký, hoàn tất theo thủ tục theo
quy định của pháp luật để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.
Phía Công ty TNHH Dệt may cho rằng sau khi kí hợp đồng đặt cọc Công ty đã yêu
cầu bà Bích ký hợp đồng chuyển nhượng và thanh toán tiền cho Công ty theo thỏa thuận
và các bên cùng tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất
theo quy định của pháp luật nhưng bà Bích không thực hiện hợp đồng kí kết, sau đó bà
SV:

Lớp:


Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản
Thụy

- 12 -

TAND Huyện Kiến

Bích cũng không yêu cầu công ty kí kết hợp đồng chuyển nhượng và không đưa cho công
ty giấy tờ cần thiết để làm thủ tục xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Do vậy,
theo yêu cầu đặt cọc 07/04/2010 và phụ lục hợp đồng kí 04/06/2010 thì bà Bích đã vi
phạm thỏa thuận tại Điều 2.2 của hợp đồng. Bà Bích từ chối giao kết và không thục hiện
nghĩa vụ dân sự thì bà Bích bị mất tài sản đặt cọc.
Vụ việc đã được Tòa án nhân dân huyện Kiến Thụy giải quyết. Tại bản án dân sự
sơ thẩm số 05/2011/DSST ngày 10/06/2011 Tòa án nhân dân huyện Kiến Thụy đã xử:
1.Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị Bích.
2.Tuyên bố hợp đồng đã đặt cọc ngày 07/04/2010 giữa bà Trần Thị Bích và Công
ty TNHH Dệt may là vô hiệu.
3.Buộc công ty TNHH Dệt may trả lại bà Bích số tiền 3 tỷ đồng và 158.280.500đ
tiền bồi thường thiệt hại. Tổng số tiền mà Công ty TNHH Dệt may phải trả cho bà Trần
Thị Bích là 3.158.280.500đ.
4.Bà Trần Thị Bích phải trả cho Công ty TNHH Dệt may giấy chứng nhận QSDĐ
số 479120 ngày 01/1/2000.
Bác yêu cầu khác của các bên đương sự.
Sau khi xử sơ thẩm, ngày 22/06/2011, bà Bích có đơn kháng cáo đề nghị xác định
hợp đồng đặt cọc giữa bà và Công ty TNHH Dệt may là có hiệu lực và buộc Công ty bồi
thường cho bà 3 tỷ đồng tiền phạt đặt cọc.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 295/2001/DSPT ngày 12/11/2011 Tòa án nhân dân
Thành phố Hải Phòng đã xử:
1.Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị Bích.
2.Tuyên bố hợp đồng đã đặt cọc ngày 07/04/2010 giữa bà Trần Thị Bích và Công
ty TNHH Dệt may là vô hiệu.

SV:

Lớp:


Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản
Thụy

- 13 -

TAND Huyện Kiến

3.Buộc Công ty TNHH Dệt may trả lại bà Bích số tiền 3 tỷ đồng tiền đặt cọc và
158.280.500đ tiền bồi thường thiệt hại. Tổng số tiền Công ty TNHH Dệt may phải trả cho
bà Trần Thị Bích là 3.158.280.500đ.
4.Bà Trần Thị Bích phải trả cho Công ty TNHH Dệt may giấy chứng nhận QSDĐ
số 479120 ngày 01/11/2000.
Việc chuyển giao giấy chứng nhận QSDĐ cùng một thời điểm.
2.1.2.Nhận xét của nhóm:
Dựa vào nội dung vụ việc ta có thể thấy: Tòa án các cấp đều xác định hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Bích và Công ty TNHH Dệt may là vô hiệu.
Công ty TNHH Dệt may phải trả lại số tiền đặt cọc là 3.000.000.000đ cho bà Bích đồng
thời phải bồi thường thiệt hai cho bà Bích với số tiền là 158.280.500đ. Bà Bích phải trả
cho Công ty TNHH Dệt may giấy chứng nhận QSDĐ số 479120 ngày 01/11/2000 là

chinh xác. Theo hợp đồng thuê đất số 28 ngày 07/8/2000 giữa Công ty TNHH Dệt may và
UBND thành phố Hải Phòng thì thửa đất mà các bên kí kết hợp đồng được nhà nước cho
Công ty TNHH Dệt may thuê 30 năm. Theo quy định tại Điều 111 Luật Đất đai năm 2003
thì phía công ty không có quyền chuyển nhượng QSDĐ thửa đất trên mà chỉ có quyền
được chuyển nhượng tài sản trên đất và việc chuyển giao khu đất thì phải do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cho phép. Song Công ty TNHH Dệt may chưa được cơ quan có thẩm
quyền cho phép chuyển nhượng đã kí kết hợp đồng đặt cọc với bà Bích là vi phạm tại hợp
đồng thuê đất giữa Công ty TNHH Dệt may và UBND Thành phố Hải Phòng.
Theo quy định của pháp luật thì bên nhận chuyển nhượng đất thuê phải có đủ điều
kiện như giấy phép kinh doanh, dự án đầu tư. Tại phiên tòa phúc thầm bà Bích xuất trình
giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của Công ty cổ phần đầu tư thương mại Minh
Quang cử bà Bích là giám đốc để khẳng định bà Bích đủ điều kiện nhận chuyển nhượng.
Tuy nhiên việc kí kết hợp đồng đặt cọc của bà Bích với phía Công ty là với tư cách cá
nhân chứ không phải đại diện cho Công ty đầu tư thương mại Minh Quang. Trong thời
SV:

Lớp:


Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản
Thụy

- 14 -

TAND Huyện Kiến

gian đặt cọc, phía bà Bích cũng không có tài liệu chứng minh đã đưa cho Công ty TNHH
Dệt may tài liệu để khẳng định bà có đủ điều kiện nhận chuyển nhượng. Do vậy Tòa án
các cấp đã xác định hợp đồng đặt cọc giữa bà Bích với Công ty TNHH Dệt may vô hiệu
và áp dụng Điều 137 BLDS buộc các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận. Do lỗi

dẫn đến giao dịch dân sự vô hiệu thuộc về cả hai bên nên Tòa đã xác định tỷ lệ lỗi của hai
bên là 50/50 là hoàn toàn chính xác.
2. Vụ việc thứ 2: Về việc tranh chấp về tài sản đặt cọc trong chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Văn Triển (xóm Đình, thôn Tú Đôi, xã Kiến Quốc,
huyện Kiến Thụy, Hải Phòng) và anh Đặng Xuân Bằng (xóm 2, thôn Đại La, xã Đại
hà, huyện Kiến Thụy, Hải Phòng).
2.1.Nội dung vụ việc:
Ngày 27/03/2011, anh Đặng Xuân Bằng đã thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất
112,5m2 tọa lạc tại đội 5, thôn Đại La, xã Đại Hà, huyện Kiến Thụy cho ông Phạm Văn
Triển với số tiền 30.000.000đ, ông Triển đã trả trước 10.000.000đ và thống nhất khi nào
hai bên làm xong giấy tờ thì trả nốt tiền và giao đất (BL 64A).
Tháng 5/2012, anh Đặng Xuân Bằng lại chuyển nhượng thửa đất nói trên cho vợ
chồng bà Vũ Thị Thu Hà và ông Đặng Bá Thường người cùng xã Đại Hà với số tiền
30.000.000đ.
Từ tháng 7/2012 ông Triển đề nghị UBND xã Đại Hà giải quyết nhiều lần nhưng
không có kết quả. Tháng 2/2013, ông Phạm Văn Triển khởi kiện đề nghị Tòa án hủy hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và anh Bằng, buộc anh Bằng trả lại số
tiền anh đã trả trước (10.000.000đ) và bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.
Phía bị đơn anh Bằng thừa nhận việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa anh với ông Triển, thừa nhận “Giấy biên nhận” (BL 64A) của ông Triển xuất trình là
do anh viết và thừa nhận đã nhận của ông Triển 10.000.000đ nhưng đó là tiền đặt cọc. Do
thời gian quá lâu mà ông Triển không trả nốt anh số tiền nhận chuyển nhượng đất nên
SV:

Lớp:


Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản
Thụy

- 15 -

TAND Huyện Kiến

tháng 5/2012 anh đã chuyển nhượng thửa đất nói trên cho vợ chồng ông Đặng Xuân
Thường. Nay ông Triển khởi kiện, anh chấp nhận trả lại số tiền ông Triển đặt cọc, nhưng
không chấp nhận bồi thường.
Vụ việc được Tòa án nhân dân huyện Kiến Thụy giải quyết. Tại bản án sơ thẩm số
14/2013/DSST ngày 25/02/2013, Tòa án nhân dân huyện Kiến Thụy quyết định:
1.Xác định là giao dịch dân sự được kí kết giữa ông Phạm Văn Triển và anh Đặng
Xuân Bằng là giao dịch đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại thửa đất số 05 tờ bản đồ số 09 thôn Đại La, xã Đại Hà, Kiến Thụy, Hải
Phòng.
2.Tuyên bố giao dịch dân sự về đặt cọc giữa ông Phạm Văn Triển và anh Đặng
Xuân Bằng là giao dịch dân sự vô hiệu. Buộc anh Bằng phải thanh toán cho ông Triển số
tiền 20.000.000đ (hai mươi triệu đồng).
Ông Triển và anh Bằng đều có đơn kháng cáo. Tòa án nhân dân Thành phố Hải
Phòng đã xét xử phúc thẩm và nhận định:
Anh Đặng Xuân Bằng là người chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Phạm
Văn Triển song sau khi nhận trước tiền và viết : “Giấy biên nhận” anh không có thiện chí
để làm hợp đồng và hoàn tất thủ tục chuyển nhượng ở cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
mà lại tự ý chuyển nhượng cho người khác là vi phạm nghĩa vụ người chuyển nhượng
quyền sử dụng đất quy định tại Điều 699 BLDS 2005. Do vậy anh phải chịu trách nhiệm
đối với hậu quả do hợp đồng vô hiệu, bằng 70%.
Về phía ông Phạm Văn Triển là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
đáng lẽ sau khi thỏa thuận và trả trước 10.000.000đ thì ông phải cùng anh Bằng thiết lập
hợp đồng và hoàn tất thủ tục đăng kí chuyển nhượng ở cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
nhưng ông không làm hoặc làm không đến nơi đến chốn dẫn đến hợp đồng vô hiệu là vi
phạm về quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại

SV:

Lớp:


Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản
Thụy

- 16 -

TAND Huyện Kiến

Điều 701, 702 BLDS 2005. Do vậy, anh cũng có một phần lỗi và phải chịu hậu quả bằng
30%.
Ông Triển đã trả trước anh Bằng 10.000.000đ = 1/3 giá trị hợp đồng, xác định giá
tại thời điểm xét xử là 900.000đ/m2, trừ10.000.000đ tiền gốc thì tổng thiệt hại là
23.750.000đ. Như vậy, anh Bằng phải bồi thường anh Triển là 23.750.000đ x 70% =
16.625.000đ; anh Phạm Văn Triển cũng có lỗi phải tự gánh chịu 30% thiệt hại law
23.750.000đ x 30% = 7.125.000đ.
Tại bản án phúc thẩm số 99/2013/DSPT ngày 21/11/2013, Tòa án nhân dân Thành
phố Hải Phòng đã quyết định sửa bản án sơ thẩm số 14/2013/DSST ngày 25/2/2013:
1.Tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Bằng và ông
Triển là vô hiệu.
2.Buộc anh Bằng phải hoàn trả cho ôngTriển 10.000.000đ và bồi thường thiệt hại
cho ông Triển 16.625.000đ. Tổng cộng là 26.625.000đ.
2.2.Nhận xét của nhóm:
Trong vụ việc trên, có thể thấy Tòa án các cấp đã xác định giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Triển và anh Bằng là vô hiệu và đều xử lý phạt cọc
khi hợp đồng vô hiệu, nhưng cách xử lý khác nhau. Bản án sơ thẩm phạt cọc theo quy
định 358 BLDS năm 2005 nhưng Tòa án phúc thẩm đã xử lý phạt cọc trên cơ sở xác định

tỷ lệ lỗi, không theo quy định của Điều 358 BLDS năm 2005.
Trước hết, hợp đồng giữa anh Bằng và ông Triển tuy chưa được lập thành văn bản
nhưng thỏa thuận này hoàn toàn tự nguyện và thỏa mãn các điều kiện pháp luật quy định
để hợp đồng có hiệu lực pháp luật, như đối tượng mua bán, giá cả, phương thức thanh
toán. Vì vậy, cần phải coi hợp đồng này đã được thực hiện một phần chứ không phải hợp
đồng đặt cọc như Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định.

SV:

Lớp:


Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản
Thụy

- 17 -

TAND Huyện Kiến

Đáng lẽ, sau khi chuyển nhượng và nhận tiền trả trước từ ông Triển, anh Bằng có
nghĩa vụ làm hợp đồng bằng văn bản và đăng kí ở cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Nhưng anh Bằng lại không viết hợp đồng chuyển nhượng cho ông Triển mà lại chuyển
nhượng thửa đất đó cho bà Vũ Thị Thu Hà, dẫn đến hợp đồng giữa anh với ông Triển vô
hiệu.
Tại khoản 2 điều 137 BLDS 2005 có quy định: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì
các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận…Bên có lỗi
gây thiệt hại phải bồi thường”. Như vây, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa anh Bằng và ông Triển là vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận,
xác định lỗi của các bên để bồi thường thiệt hại như quyết định của Tòa án cấp phúc
thẩm. Cả ông Triển và anh Bằng đều có lỗi trong việc dẫn đến hợp đồng vô hiệu, nhưng

mức độ lỗi của mỗi người là khác nhau, anh Bằng có lỗi nhiều hơn ông Triển.
Như vậy, khi hợp đồng vô hiệu, các Tòa án xử lý thỏa thuận về phạt cọc rất khác
nhau. Nhiều trường hợp khi hợp đồng vô hiệu Tòa án không phạt cọc. Thực tiễn cho thấy,
khi hợp đồng dân sự bị vô hiệu cần phải xác định lỗi của các bên làm cho hợp đồng dân
sự vô hiệu để làm căn cứ cho việc xử lý tài sản đặt cọc. Từ đó xác định phương án bồi
thường thiệt hại trên cơ sở chênh lệch giá.

SV:

Lớp:


Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản
Thụy

- 18 -

TAND Huyện Kiến

Chương III
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CÁC
BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NVDS
1.Đảm bảo nguyên tắc tự do thỏa thuận:
Pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được xây dựng không nằm ngoài mục
đích bảo đảm cho khả năng của các chủ thể tham gia quan hệ dân sự tự chịu trách nhiệm
về tài sản, bảo đảm nguyên tắc tự do, tự nguyện và bình đẳng. Sự cưỡng chế của Nhà
nước chỉ cần thiết khi các bên không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ của mình. Pháp luật về
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chỉ khả thi và phát huy tin tích cực của nó khi các quy phạm
cụ thể được thể hiện dưới hình thức quy phạm tùy nghi, quy phạm trao quyền lựa chọn.
Pháp luật về bảo đảm chỉ có thể đưa ra một quy tắc xử sự chung cho các chủ thể, song

cũng không nên loại trừ những thỏa thuận khác của chính các bên tham gia vào giao dịch
ấy.
Dù vậy, một số điều trong Dự thảo còn quy định một cách khá cứng nhắc. Ví dụ:
Điều 301 cho phép một tài sản có thể dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, là một quy
định mới, đáp ứng yêu cầu thực tiễn song pháp luật quy định bắt buộc mỗi lần bảo đảm
phải lập thành văn bản. Thiết nghĩ, nên bổ sung cụm từ “nếu các bên không có thỏa thuận
hoặc pháp luật có quy định khác”. Trong thực tiễn hoạt động Ngân hàng, trường hợp cho
vay theo hạn mức, nếu quy định như vậy là không khả thi vì các bên hoàn toàn có thể thỏa
thuận một hợp đồng bảo đảm cho nhiều khoản tín dụng khác nhau, miễn sao tại một thời
điểm bất kỳ trong thời gian hợp đồng có hiệu lực tổng giá trị các khoản vay không vượt
quá hạn mức đã được thỏa thuận.

SV:

Lớp:


Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản
Thụy

- 19 -

TAND Huyện Kiến

2.Đảm bảo tin năng thống nhất giữa các quy định về biện pháp bảo đảm với các quy
định khác trong Dự thảo:
Trong BLDS hiện hành và cả Dự thảo, nhìn chung, chưa đảm bảo tin thống nhất
giữa các chế định trong pháp luật dân sự. Chế định các biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ không là một bộ phận độc lập trong BLDS mà nó phải được xây dựng và hoàn
thiện trong mối quan hệ tương tác với các chế định pháp luật khác về tài sản, quyền sở

hữu, nghĩa vụ dân sự, thực hiện và chấm dứt nghĩa vụ…là những nội dung liên quan mật
thiết với các quy định về cá biện pháp bảo đảm, vì vậy cần thiết phải có sự dẫn chiếu
thống nhất. Ví dụ, Điều 302 Dự thảo quy định: “Cầm cố tài sản là việc bên có nghĩa vụ
giao tài sản là vật thuộc quyền sở hữu của mình cho bên có quyền để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ”. Nếu như trong BLDS sử dụng thuật ngữ “tài sản là động sản”, trong Dự thảo
sửa đổi thành “tài sản là vật”. Điều này có nghĩa: đối tượng của cầm cố chỉ giới hạn là vật
có thực, hữu hình, định dạng, còn quyền tài sản và các giấy tờ có giá không thể mang đi
cầm cố? Trong Dự thảo có liệt kê các loại vật: vật đặc định, vật đồng dạng, vật tiêu hao,
vật không tiêu hao…song khái niệm “vật” thì chưa được giải thích một cách cụ thể.
3.Về phân loại các biện pháp bảo đảm:
Rải rác có những quy định pháp luật trong Dự thảo được lặp lại một cách không
cần thiết, ví dụ: Điều 303. Hình thức cầm cố tài sản và Điều 318. Hình thức thế chấp tài
sản; Điều 304. Thời hạn cầm cố tài sản và Điều 319. Thời hạn thế chấp; Điều 310.Hủy
bỏ việc cầm cố tài sản và Điều 330. Hủy bỏ việc thế chấp tài sản; Điều 311. Xử lý tài sản
cầm cố và Điều 329. Xử lý tài sản thế chấp; Điều 314. Chấm dứt cầm cố tài sản và Điều
331. Chấm dứt thế chấp tài sản.
Cầm cố và thế chấp là hai biện pháp bảo đảm bằng tài sản có nhiều nội dung pháp
lý giống nhau, trừ một số quy định liên quan đến đăng kí giao dịch bảo đảm; quyền và
nghĩa vụ của các bên. Nếu như pháp luật hiện hành dựa vào tiêu chí động sản và bất động
sản để phân biệt thế chấp và cầm cố, Dự thảo xác định theo tiêu chí có hay không sự
chuyển giao tài sản (vật) từ bên bảo đảm sang cho bên nhậ bảo đảm. Vì vậy, sẽ đơn giản
SV:

Lớp:


Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản
Thụy

- 20 -

TAND Huyện Kiến

và tiết kiệm hen nếu gộp cầm cố, thế chấp chung một nhóm biện pháp bảo đảm trong đó
hai trường hợp: chuyển giao (tạm thời chấm dứt quyền sử dụng) và không chuyển giao
vật, tài sản bảo đảm (tiếp tục quyền sử dụng). Bộ luật Dân sự Nga và một số các nước
khác cũng đã giải quyết vấn đề này khá thành công; cụ thể là chỉ quy định một trường hợp
là thế chấp. Trong trường hợp không thể gộp chung, có thể sử dụng kỹ thuật dẫn chiếu mà
không phải liệt kê lại nội dung các điều luật trong hai phần thế chấp và cầm cố này.
4.Về phạm vi bảo đảm:
Khoản 2 Điều 295 Dự thảo bổ sung: “Các bên được thỏa thuận về các biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để bảo đảm thực hiện các loại nghĩa vụ, kể cả nghĩa vụ hiện
tại, nghĩa vụ trong tương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện”.
Theo quan niệm truyền thống và cả trong luật Việt Nam hiện hành: Nghĩa vụ được
đảm bảo chỉ có thể là nghĩa vụ đã hình thành, đã tồn tại, có thực và đã xác định phạm vi
của nghĩa vụ đó, bởi biện pháp bảo đảm là thiết lập một nghĩa vụ phụ, dự phòng, hỗ trợ
cho nghĩa vụ chính, trong khi đó Điều 285 BLDS (Điều 256 Dự thảo) ghi nhận những căn
cứ phát sinh nghĩa vụ là từ hợp đồng dân sự; hành vi dân sự đơn phương; gây thiệt hại do
hành vi trái pháp luật…Như vậy, các biện pháp bảo đảm nhằm xác lập một nghĩa vụ bổ
trợ (nghĩa vụ dự phòng) cho nghĩa vụ chính. Trường hợp nghĩa vụ chính chưa tồn tại,
chưa định hình, chưa xác định phạm vi thì khó có thể xác lập nghĩa vụ bảo đảm.
Dưới góc độ lý luận, đây là vấn đề còn tranh luận chưa có kết luận cuối cùng, bởi
pháp luật về kinh tế - dân sự Việt Nam chưa công nhận một cách cụ thể hiệu lực pháp lý
của các văn bản dưới dạng: thỏa thuận tiền hợp đồng, bản ghi nhớ của các bên trước khi
kí hợp đồng.
5.Về điều kiện đối với tài sản bảo đảm:
Việc đưa ra điều kiện: Giá trị tài sản phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được
bảo đảm trong trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ (Điều
301 Dự thảo), là một quy định không cần thiết. Chúng tôi cho rằng việc định giá tài sản
SV:

Lớp:


Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản
Thụy

- 21 -

TAND Huyện Kiến

đảm bảo tại thời điểm xác lập giao dịch do các bên tiến hành trên cơ sở thỏa thuận và chỉ
có giá trị tham khảo để xác định mức nghĩa vụ được bảo đảm. Nếu điều kiện này áp dụng
cho thời điểm xử lý tài sản thì càng không chính xác, bởi giá trị tài sản bảo đảm trong nền
kinh tế thị trường thay đổi liên tục, mặt khác trong trường hợp một tài sản dùng bảo đảm
để thực hiện nhiều nghĩa vụ pháp luật quy định buộc phải đăng kí giao dịch có bảo đảm,
thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự đăng kí giao dịch bảo đảm.
6.Về cơ sở pháp lý phát sinh nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm:
Khác với BLDS các nước, BLDS Việt Nam không đề cập một cách trực tiếp về
hợp đồng bảo đảm. Thuật ngữ “hợp đồng bảo đảm” không tìm thấy trong Mục 5 BLDS
hiện hành và cả trong Dự thảo. Mặc dù trong các biện pháp bảo đảm cụ thể có quy định
về hình thức của thế chấp, cầm cố, bảo lãnh…phải lập thành văn bản có chứng nhận của
công chứng Nhà nước hoặc chứng thực cả Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nếu có
thỏa thuận hoặc có pháp luật quy định.
Theo lôgic thông thường, hợp đồng là sựthỏa thuận giữa các bên làm phát sinh
thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên. Giao dịch bảo đảm là thỏa thuận lập
thành văn bản làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Thực chất, quan hệ giữa các
chủ thể trong quan hệ bảo đảm là quan hệ hợp đồng. Mặt khác, Nghị định số 165/1999 và
Nghị định 178/1999 trực tiếp công nhận thỏa thuận bảo đảm law quan hệ hợp đồng. Song
đây cũng chỉ lànhững văn bản pháp luật dưới luật, hiệu lực pháp lý của nó không thể vượt

trên hiệu lực của BLDS.
Trong thực tiễn cam kết bảo lãnh được lập dưới hình thức văn bản với nhiều tên
gọi “hợp đồng bảo lãnh”, “hợp đồng thế chấp”, “hợp đồng cầm cố”.
Tuy không tồn tại cơ sở nào để phủ nhận quan hệ thế chấp, cầm cố, bảo lãnh không
law quan hệ hợp đồng. Song nếu như BLDS Việt Nam với tin chất làvăn bản pháp luật có
hiệu lực cao nhất trực tiếp xác nhận, khẳng định rằng quan hệ bảo đảm (trừ phạt vi phạm

SV:

Lớp:


Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản
Thụy

- 22 -

TAND Huyện Kiến

và chiếm giữ tài sản) là quan hệ hợp đồng thì sẽ dẫn đến những hệ quả pháp lý nhất định
và sẽ tốt hơn rất nhiều trong thực tế áp dụng pháp luật về bảo đảm.
Nếu Dự thảo chính thức và trực tiếp ghi nhận thế chấp, cầm cố, bảo lãnh là quan hệ
hợp đồng thì hợp đồng bảo đảm sẽ chịu sự điều chỉnh của các quy định pháp luật về hợp
đồng nói chung được quy định trong BLDS. Những quy định ấy bao gồm: Thủ tục, trình
tự giao kết hợp đồng, nguyên tắc kí kết hợp đồng, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng,
hợp đồng vô hiệu,…Pháp luật các Quốc gia trên thế giới đều trực tiếp công nhận trong
BLDS rằng quan hệ bảo đảm là quan hệ hợp đồng.
7.Về biện pháp phạm vi phạm:
Một số quan điểm cho rằng, phạt vi phạm là một chế tài trong dân sự, là hậu quả
pháp lý của hành vi vi phạm nghĩa vụ và hợp đồng mà nó hoàn toàn không là một biện

pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đúng nghĩa. Vì vậy, không nhất thiết phải xếp phạt vi
phạm như là một biện pháp bảo đảm.
Pháp luật một số Quốc gia và một số học thuyết pháp lý các nước, đặc biệt là các
nước theo hệ thống thông luật ghi nhận điều này. Bởi trong pháp luật của các nước này
không âp dụng chế tài phạt (penalty) mà chỉ áp dụng chế tài liquidated damages (bồi
thường thiệt hại theo (đánh giá) dự đoán trước). Vì vậy, bồi thường theo mức xác định
trước hoàn toàn không có chức năng là một biện pháp bảo đảm.
Tuy nhiên theo tinh thần của pháp luật Việt Nam thì phạt vi phạm đã hội tụ đủ các
nội dung là một biện pháp đảm bảo vì các lý do sau:
-Thứ nhất: Phạt vi phạm chỉ được thiết lập trên cơ sở thỏa thuận giữa các bên, hoặc
theo quy định pháp luật nếu có;
-Thứ hai: Bồi thường thiệt hại chỉ áp dụng khi có thiệt hại thực tế xảy ra, mức bồi
thường chỉ xác định được sau khi có vi phạm; phạt vi phạm áp dụng khi bên có nghĩa vụ
vi phạm cam kết mà không tin đến sự hiện hữu của thiệt hại, mức phạt được các bên thỏa
thuận trước khi có vi phạm.
SV:

Lớp:


Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản
Thụy

- 23 -

TAND Huyện Kiến

-Thứ ba: Phạt vi phạm là chế tài bổ sung cho chế tài chính (tất yếu) là bồi thường
thiệt hại. Nếu như bồi thường thiệt hại là nghiễm nhiên khi không thực hiện hoặc thực
hiện không đúng nghĩa vụ, nó không bao hàm ý nghĩa bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa

vụ mà tự bản thân nó là một bộ phận cấu thành nên nghĩa vụ. Phạt vi phạm có thể được
xác lập song song với chế tài bồi thường thiệt hại nhằm mục đích cảnh báo một hậu quả
bất lợi nếu như bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
Phạt vi phạm có vai trò định hướng và ràng buộc bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng
nghĩa vụ của mình.

SV:

Lớp:


Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản
Thụy

- 24 -

TAND Huyện Kiến

KẾT LUẬN
Pháp luật về đảm bảo thực hiện NVDS nói chung, đặt cọc nói riêng luôn đóng vai
trò quan trọng góp phần ổn định và phát triển các giao dịch dân sự, đồng thời bảo vệ
quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ này. Đặt cọc là biện pháp bảo
đảm xuất hiện từ rất sớm và được sử dụng rộng rãi trong giao lưu dân sự và trao đổi hàng
hóa từ trước tới nay. Đặt cọc đóng vai trò quan trọng trong giao lưu kinh tế - dân sự; góp
phần ổn định và phát triển đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể tham gia
trong quan hệ này. Tuy nhiên vai trò quan trọng nhất của chế định pháp luật về đặt cọc
bảo đảm thực hiện NVDS được thể hiện ở việc phòng ngừa, khống chế rủi ro trong việc
thực hiện NVDS, góp phần ổn định giao dịch dân sự và thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Trong khuôn khổ của một khóa luận tốt nghiệp, em đã cố gắng phân tích các quy
định mang tính lý luận của biện pháp đặt cọc kết hợp với việc đánh giá thực tiễn áp dụng

pháp luật trong lĩnh vực này thời gian qua; đồng thời đưa ra những kiến nghị, giải pháp
với mong muốn đóng góp những ý kiến vào quá trình xây dựng một nhà nước pháp quyền
của Nhà nước ta. Pháp luật về đặt cọc nói riêng và pháp luật dân sự nói chung cần phải
được thường xuyên nghiên cứu và hoàn thiện cho phù hợp, bắt kịp với xu hướng quốc tế
hóa hiện nay./.
Hải Phòng, tháng

SV:

Lớp:

năm