Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện đồng hỷ, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2012 2014

1

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM THỊ OANH
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN TỪ 2012 ĐẾN 2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2011 - 2015

THÁI NGUYÊN – 2015

1

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM THỊ OANH
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN TỪ 2012 ĐẾN 2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2011 - 2015

Giáo viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Thị Lợi

THÁI NGUYÊN – 2015


1

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM THỊ OANH
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN TỪ 2012 ĐẾN 2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2011 - 2015

Giáo viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Thị Lợi

THÁI NGUYÊN – 2015


ii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của huyện Đồng Hỷ ...........................34
Bảng 4.2 . Kết quả chuyển đổi QSDĐ tại khu vực nghiên cứu
của huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2012 - 2014 ..............................................................42
Bảng 4.3. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại khu vực nghiên cứu
của huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2012 - 2014 ..............................................................43
Bảng 4.4: Kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ
giai đoạn 2012- 2014 ................................................. Error! Bookmark not defined.
Bảng 4.5: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ
giai đoạn 2012 – 2014 ...............................................................................................46
Bảng 4.6: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ
giai đoạn 2012 - 2014 ................................................................................................47
Bảng 4.7: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại địa bàn
huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2012 - 2014 .....................................................................49
Bảng 4.8: Kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại
huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2012 - 2014 .....................................................................51
Bảng 4.9: Kết quả chuyển QSDĐ theo các trường hợp………………………… ...51
Bảng 4.10: Hiểu biết của người dân và cán bộ huyện Đồng Hỷ
về những vấn đề chung về chuyển quyền sử dụng đất ..............................................53

Bảng 4.11: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương

về

chuyển đổi QSDĐ .....................................................................................................53
Bảng 4.12: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương
về chuyển nhượng QSDĐ .........................................................................................55
Bảng 4.13: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương

về

cho thuê, cho thuê lại QSDĐ.....................................................................................57
Bảng 4.14: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương
về tặng cho QSDĐ ....................................................................................................59
Bảng 4.15: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương
về thừa kế QSDĐ ......................................................................................................60


iii

Bảng 4.16: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương về
thế chấp bằng giá trị QSDĐ ......................................................................................62
Bảng 4.17: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương về
bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ ......................................................................................63
Bảng 4.18: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương
về góp vốn bằng giá trị QSDĐ ..................................................................................64


iv

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Sự hiểu biết của người dân huyện Đồng Hỷ
về các hình thức chuyển QSDĐ .................................................................................... 66
Hình 4.2: Sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng tại huyện
Đồng Hỷ ......................................................................................................................... 67


v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CT-TTg

Chỉ thị-Thủ tướng Chính Phủ

CT-HĐBT

Chỉ thị-Hội đồng Bộ trưởng

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

NQ-HĐND

Nghị quyết-Hội đồng nhân dân

NĐ-CP

Nghị định-Chính Phủ

QĐ-UBND

Quyết định-Ủy ban nhân dân

TT-BTNMT

Thông tư-Bộ Tài nguyên Môi trường

TT-BTC

Thông tư-Bộ Tài chính

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

PLDĐ

Pháp luật đất đai

KT-XH

Kinh tế xã hội

CNH

Công nghiệp hóa

UBND

Ủy ban nhân dân


vi

MỤC LỤC
PHẦN 1.MỞ ĐẦU .............................................................................................. 1
1.1. Đặt vấn đề .................................................................................................... 1
1.2. Mục đích của đề tài ....................................................................................... 2
1.3. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu ........................................................................ 3
PHẦN 2.TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .............................................................................. 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài.............................................................................. 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài .............................................................................. 5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài............................................................................ 6
2.2. Các hình thức chuyển QSDĐ ......................................................................... 6
2.2.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ ........................................................................... 6
2.2.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ .................................................................... 7
2.2.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại QSDĐ ........................................................ 7
2.2.4. Quyền để thừa kế QSDĐ ............................................................................ 8
2.2.5. Quyền tặng cho QSDĐ ............................................................................... 9
2.2.6. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ ............................................................ 9
2.2.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ .......................................................... 10
2.2.8. Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ............................................................ 10

2.3. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ................................... 10
2.3.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất ............. 10
2.3.2.Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất ............................... 11
2.3.3. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ.................................................... 12
2.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ
theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn ........................................................ 14
2.4.1. Trình tự thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ;
quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất ....................................................... 14
2.4.2. Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ ................. 18
2.4.3. Trình tự, thủ tục xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ ........... 18
2.4.4. Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ .............................. 19


i

LỜI CẢM ƠN
Sau quá trình thực tập tại trường và thời gian thực tập tại Phòng Tài
Nguyên Môi Trường huyện Đồng Hỷ từ ngày 05/02/2015 đến ngày 30/4/2015
đề tài của em đã hoàn thành. Với tấm lòng biết ơn sâu sắc em xin chân thành
cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên. Ban chủ
nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên cùng toàn thể các thầy cô giáo đã tận tình
giảng dạy, dìu dắt em trong suốt thời gian học tập và rèn luyện tại trường.
Đặc biệt em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của cô giáo T.S Nguyễn
Thị Lợi. Cô đã tận tình chỉ bảo để em hoàn thành tốt khóa luận này.
Em xin chân thành cảm ơn Phòng Tài Nguyên Môi Trường, Văn Phòng
Đăng Ký QSDĐ huyện Đồng Hỷ, cũng như các anh chị, cán bộ đã tạo điều
kiện giúp đỡ em trong trong quá trình thực tập.
Do trình độ và thời gian có hạn, bước đầu làm quen với phương pháp
nghiên cứu. Vì vậy bài khóa luận của em còn rất nhiều thiếu sót, em rất mong
nhận được sự đóng góp ý kiến quý báu của các thầy cô và các bạn để bài khóa

luận của em được hoàn chỉnh hơn.
Cuối cùng em xin chúc toàn thể các thầy, cô giáo luôn mạnh khẻo, hạnh
phúc thành công trong sự nghiệp giảng dạy và trong nghiên cứu khoa học.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2015

Sinh viên

Phạm Thị Oanh


viii

4.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Đồng Hỷ
về chuyển QSDĐ ............................................................................................... 65
4.4. Những mặt tích cực, điểm hạn chế tồn tại và hướng giải quyết
đối với công tác quản lý hoạt động chuyển QSDĐ .............................................. 68
4.4.1. Những mặt tích cực .................................................................................. 68
4.4.2. Những tồn tại và hạn chế .......................................................................... 70
4.4.3. Hướng giải quyết khắc phục ..................................................................... 68
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ................................................................. 69
5.1. Kết luận ....................................................................................................... 69
5.2. Đề nghị........................................................................................................ 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................. 71

1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU

1.1.

Đặt vấn đề
“Tấc đất tấc vàng” - câu ngạn ngữ từ ngàn xưa càng ngẫm càng thấy

đúng. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu giá trị đích thực của từng loại đất.
Mà khi đã không hiểu ngọn ngành về điều này, dễ đi đến những quyết sách
sai lạc về quản lý và sử dụng dạng tài nguyên đặc biệt thuộc sở hữu của Nhà
nước này.
Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai
một cách phù hợp và hiệu quả, Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện
các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này: Luật đất đai 1993 cho
phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc
quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện
thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường.
Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 ra đời,
hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 2003, những vấn đề
về chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình
thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng như những vấn đề
liên quan đến công tác chuyển quyền.
Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của
người sử dụng đất. Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một
hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng.
Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ xung (vào năm 1998, 2001)
hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thu được những thành tựu đáng kể góp

phần hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế
Việt Nam phát triển. Luật Đất Đai 2013 quy định có 8 hình thức chuyển
quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế , thế


2

chấp ,tặng cho quyền sử dụng đất ,góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử
dụng đất.
Đồng Hỷ là một huyện miền núi phía đông bắc tỉnh Thái Nguyên. Diện
tích 457,75 km2, dân số 114.608 người (tháng 7 năm 2008), gồm có 18 đơn vị
hành chính trực thuộc.
Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện
quyền và nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt
được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn trong quá trình
thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém
trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo
quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước trong quá trình quản lý và sử dụng
đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt
được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một
cách hiệu quả nhất Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của
Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, Trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS. Nguyễn
Thị Lợi, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, Thái Nguyên, giai đoạn 2012 2014”..
1.2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Huyện
Đồng Hỷ giai đoạn 2012 - 2014, nhằm đưa ra thành quả đạt được và những
hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện.
- Tìm ra biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong việc

chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
trên địa bàn để giúp công tác quản lý được tốt hơn.


3

1.3. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý,
sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng hỷ.
- Đánh giá được thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Đồng hỷ.trong giai đoạn 2012 – 2014.
- Xác định được tính đa dạng của các hình thức chuyển quyền (theo 8
hình thức) trên địa bàn huyện Đồng hỷ.
- Xác định được tình hình triển khai về trình tự thủ tục trong hoạt động
chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng hỷ.
- Xác định được sự hiểu biết của người dân và cán bộ về hoạt động
chuyển QSDĐ thông qua bộ câu hỏi điều tra
1.4. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu
- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong
việc chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm
đề xuất các giải pháp phù hợp.
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu giúp sinh viên củng cố và nắm
chắc hơn các kiến thức được học trong nhà trường, thông qua đó giúp tác giả
khi ra trường không bỡ ngỡ với công việc.
- Ý nghĩa thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ
giúp sinh viên hiểu rõ về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ
đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn
thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo.
Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt các giao dịch về đất đai, giảm

khiếu kiện về đất đai, giảm các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân
sách nhà nước.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
2.1.1.1. Các văn bản của cơ quan nhà nước
- Luật đất đai 2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ - CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về
hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003.
- Nghị định số 198/2004/NĐ - CP ngày 3 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 142/2005/NĐ - CP ngày 14 tháng 01 năm 2005 của
Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định 197/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính Phủ về
bồi thường thiệt hại, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính Phủ
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái
định cư.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định bổ
sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất; trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 1 năm 2015 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
43/2014/NĐ- CP về thi hành Luật Đất đai 2013.

- Thông tư số 2074/2001/TT - TCĐC ngày 14/01/2001 của Tổng cục
Địa chính hướng dẫn về trình tự lập, xét duyệt hồ sơ giao đất, thuê đất đối với
hộ gia đình, cá nhân trong nước.


5

- Thông tư 14/2009/TT – BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
2.1.1.2. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên
Trên cơ sở các văn bản của nhà nước, UBND tỉnh ra một số văn bản để
áp dụng riêng đối với tỉnh Thái Nguyên :
- Quyết định số 1883/2005/QĐ - UB ngày 16 tháng 09 năm 2005 của
UBND tỉnh Thái Nguyên V/v ban hành quy định về hạn mức đất ở khi giao
đất và hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn ao khi
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 867/2007/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh về việc
ban hành quy định về thu hồi đất, quản lý quỹ đất đã thu hồi; trình tự, thủ tục
xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên.
- Quyết định số 30/2011/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh về việc
ban hành Quy định về đơn giá thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên.
- Quyết định số 33/2010/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh về việc
Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách

pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Đồng Hỷ và đề xuất giải pháp thực hiện.
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do
chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định


6

phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển
quyền sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các
quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai
toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận QSD đất đai có giá trị và coi nó là một
hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của Thế Giới, Việt Nam cũng đang dần đổi mới
với xu thế hiện địa hóa đất nước để hội nhập quốc tế. Xã hội ngày càng phát
triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển
QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực
này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới sự phát triển cao hơn, phù hợp
hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn
xã hội.
Huyện Đồng Hỷ là một đơn vị hành chính nằm ở sát trung tâm Thành phố
Thái nguyên, là nơi dân cư đông đúc, nền kinh tế phát triển đứng đầu trong
các huyện trực thuộc thành phố Thái nguyên..
2.2. Các hình thức chuyển QSDĐ
Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là :chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
2.2.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử
dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc
phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.


ii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của huyện Đồng Hỷ ...........................34
Bảng 4.2 . Kết quả chuyển đổi QSDĐ tại khu vực nghiên cứu
của huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2012 - 2014 ..............................................................42
Bảng 4.3. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại khu vực nghiên cứu
của huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2012 - 2014 ..............................................................43
Bảng 4.4: Kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ
giai đoạn 2012- 2014 ................................................. Error! Bookmark not defined.
Bảng 4.5: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ
giai đoạn 2012 – 2014 ...............................................................................................46
Bảng 4.6: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ
giai đoạn 2012 - 2014 ................................................................................................47
Bảng 4.7: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại địa bàn
huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2012 - 2014 .....................................................................49
Bảng 4.8: Kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại
huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2012 - 2014 .....................................................................51
Bảng 4.9: Kết quả chuyển QSDĐ theo các trường hợp………………………… ...51
Bảng 4.10: Hiểu biết của người dân và cán bộ huyện Đồng Hỷ
về những vấn đề chung về chuyển quyền sử dụng đất ..............................................53

Bảng 4.11: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương

về

chuyển đổi QSDĐ .....................................................................................................53
Bảng 4.12: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương
về chuyển nhượng QSDĐ .........................................................................................55
Bảng 4.13: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương

về

cho thuê, cho thuê lại QSDĐ.....................................................................................57
Bảng 4.14: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương
về tặng cho QSDĐ ....................................................................................................59
Bảng 4.15: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương
về thừa kế QSDĐ ......................................................................................................60


8

2.2.4. Quyền để thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho
phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo qui định của pháp luật.
Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất
có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo qui định của Bộ

luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài qui định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà
không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ
vào di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì
những người ở hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em
ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là


9

bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột. (Điều 102 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP)
2.2.5. Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật
nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng
không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có qui định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp

dụng các qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng
trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp
nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu
nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. (Điều 102 Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP).
2.2.6. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình
đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó
theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời
gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển
quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ qui
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì
phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được
phép hoạt động tại Việt Nam.


10

Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một qui định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi
của họ. (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
2.2.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh
cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay.
Do đó, những qui định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp.
2.2.8. Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người
khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay
nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp
cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận.
Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức
mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung. (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)
2.3. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.3.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền
muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thỉ phải đảm bảo 4 điều kiện quy
định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:
1- Có giấy chứng nhận QSDĐ


11

2- Đất không có tranh chấp
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
4- Trong thời hạn sử dụng đất
2.3.2.Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại điều 98 Nghị định 181/2004/NĐ- CP như sau:

1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp
tiền sử dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa
vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện
các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
theo qui định của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ
tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có
quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì được thực
hiện các
quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao
đất có hiệu lực thi hành;


12

3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức
thuê đất sang giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển

QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết
định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà để bán và
cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã
hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp
dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển
nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của
dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới
hình thức bán nền nhà mà chưa xây dựng nhà ở.
2.3.3. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ
Điều 99 Nghị định 181/2004 quy định về người nhận chuyển QSDĐ như sau:
1) Người nhận chuyển nhượng QSDĐ được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển
đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều 102.
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103
của nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;


13

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 và
khoản 6 điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp được quy định tại
điều 103;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông
qua nhận thừa kế QSDĐ;
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà ở,
nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn
bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước
giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông
qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang sử
dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được
UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh để xử lý nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định
hoặc bản án của tòa án nhân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án;
văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về


iii

Bảng 4.16: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương về
thế chấp bằng giá trị QSDĐ ......................................................................................62

Bảng 4.17: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương về
bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ ......................................................................................63
Bảng 4.18: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương
về góp vốn bằng giá trị QSDĐ ..................................................................................64


15

+ Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất đối với những nơi chưa có bản
đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp
thửa) có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh Thái Nguyên, 2009)
b) Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (2 bản có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp
thửa) có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh Thái Nguyên, 2009).
c) Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Hợp đồng tặng cho QSDĐ (có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao )
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp
thửa) có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh Thái Nguyên, 2009).
d) Hồ sơ thừa kế QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)