Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thị trấn Tây Đẳng, huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHAN THỊ THẢO
Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THỊ
TRẤN TÂY ĐẰNG, HUYỆN BA VÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2011 - 2015

Thái Nguyên, năm 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHAN THỊ THẢO
Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THỊ
TRẤN TÂY ĐẰNG, HUYỆN BA VÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Lớp

: K43 - ĐCMT - N01

Khóa học

: 2011 - 2015

Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS.Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên, năm 2015


i

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành chương trình đào tạo trong nhà trường, thực hiện
phương châm: “Học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tiễn”, giúp học
viên sinh viên trau dồi kiến thức; củng cố, bổ sung lý thuyết học trên lớp, học
trong sách vở nhằm giúp cho sinh viên ngày càng nâng cao trình độ chuyên
môn của chính mình.
Xuất phát từ nguyện vọng bản thân và được sự đồng ý của Ban giám hiệu
nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lí tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên em được phân công về thực tập tại Phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội. Có được kết quả này em xin bày tỏ lòng biết ơn
chân thành và sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS.Nguyễn Khắc Thái Sơn là người
trực tiếp hướng dẫn khóa luận tốt nghiệp của em, đã luôn hết mình vì sự nghiệp
giáo dục và đào tạo, đã dạy dỗ chúng em trưởng thành như ngày hôm nay.
Em xin gửi lời cảm ơn tới các chú, các cô, các anh, các chị đang công tác tại
Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội đã giúp đỡ nhiệt
tình để em hoàn thành tốt kỳ thực tập và khóa luận tốt nghiệp của mình.
Trong suốt thời gian thực tập và làm khóa luận em đã cố gắng hết mình
nhưng do kinh nghiệm thực tế chưa có nhiều và hiểu biết có hạn nên chắc
chắn khóa luận không tránh khỏi thiếu sót và hạn chế. Em rất mong các thầy
giáo, cô giáo và bạn bè góp ý để khóa luận của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 24 tháng 05 năm 2015

Sinh viên

Phan Thị Thảo


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất tại thị trấn Tây Đằng, huyện Ba Vì, thành
phố Hà Nội năm 2014 ............................................................................. 37
Bảng 4.2. Bảng giá đất ở tại thị trấn Tây Đằng thuộc huyện Ba Vì từ giai đoạn
2010 - 2014 ............................................................................................. 41
Bảng 4.3. Lượng giao dịch bất động sản tại thị trấn Tây Đằng, huyện Ba Vì,
thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014 ................................................ 43
Bảng 4.4. Lượng giao dịch đảm bảo bằng bất động sản tại thị trấn Tây Đằng
giai đoạn 2010 - 2014.............................................................................. 43
Bảng 4.5. Kết quả giao dịch bất động sản tại thị trấn Tây Đằng giai đoạn 2010
- 2014 theo loại bất động sản .................................................................. 47
Bảng 4.6. Kết quả giao dịch bất động sản tại thị trấn Tây Đằng giai đoạn
2010-2014 theo phân loại thị trường bất động sản ................................. 49
Bảng 4.7. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Tây Đằng
giai đoạn 2010 - 2014.............................................................................. 50
Bảng 4.8. Mục đích mua BĐS trên địa bàn thị trấn Tây Đằng ....................... 57
Bảng 4.9. Yếu tố quan tâm nhất khi mua bất động sản của người sử dụng trên
địa bàn thị trấn Tây Đằng........................................................................ 57


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1. Sơ đồ vị trí thị trấn Tây Đằng ......................................................... 31
Hình 4.2. Cơ cấu diện tích các loại đất thị trấn Tây Đằng năm 2014 ............. 36
Hình 4.3. Khung giá các loại đất tại TT Tây Đằng giai đoạn 2010 - 2014 .... 40
Hình 4.4. So sánh số lượng giao dịch bất động sản theo các năm ở thị trấn Tây
Đằng giai đoạn 2010 - 2014 ............................................................................ 44
Hình 4.5. So sánh sản lượng giao dịch bất động sản theo loại bất động sản .. 48
Hình 4.6. Quan điểm lựa chọn diện tích thửa đất trong TTBĐS .................... 58


iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Viết tắt

Viết đầy đủ

BĐS

Bất động sản

CNH

Công nghiệp hóa

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ĐH

Đại học

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐH

Hiện đại hóa

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

KCN

Khu công nghiệp

KDCNT

Khu dân cư nông thôn

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSHTS

Quyền sở hữu tài sản

SDĐ

Sử dụng đất

SXKD

Sản xuất kinh doanh

TNMT

Tài nguyên Môi trường

TP

Thành phố

TT

Thị trấn

TTBĐS

Thị trường Bất động sản

TTĐĐ

Thị trường đất đai

UBND

Ủy ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


v

MỤC LỤC
Phần 1. MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1.1. Đặt vấn đề............................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu............................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát .............................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể .................................................................................... 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................... 2
Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 3
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ...................................................................... 3
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ....................................................................... 3
2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ...................................................................... 5
2.2. Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản ........................... 8
2.2.1. Khái quát về thị trường ....................................................................... 8

2.2.2. Khái quát về bất động sản ................................................................. 10
2.2.3. Khái quát thị trường bất động sản ..................................................... 11
2.3. Thực trạng thị trường bất động sản trên thế giới và ở trong nước ....... 15
2.3.1. Thực trạng phát triển thị trường bất động sản ở nước ngoài ............ 15
2.3.2. Sơ lược về thực trạng phát triển thị trường bất động sản ở trong nước
..................................................................................................................... 19
Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
..................................................................................................................... 27
3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................... 27
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ........................................................ 27
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 27
3.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 28
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................. 31
4.1. Tình hình cơ bản của thị trấn Tây Đằng, huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội ............ 31


vi

4.1.1. Điều kiện tự nhiên của thị trấn Tây Đằng ......................................... 31
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của thị trấn Tây Đằng ................................ 33
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội...................... 35
4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai của thị trấn Tây Đằng 36
4.1.5. Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai tại thị trấn Tây Đằng .... 38
4.2. Biến động giá đất trong giai đoạn 2010 - 2014 trên địa bàn thị trấn Tây
Đằng, huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội ....................................................... 40
4.2.1. Biến động giá các loại đất trong giai đoạn 2010-2014 tại thị trấn Tây Đằng
..................................................................................................................... 40
4.2.2. Biến động giá đất ở tại thị trấn Tây Đằng trong giai đoạn 2010-2014
..................................................................................................................... 41
4.2.3. Biến động giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại thị trấn

Tây Đằng trong giai đoạn 2010-2014 ......................................................... 42
4.3. Thực trạng hoạt động và diễn biến của thị trường bất động sản tại thị
trấn Tây Đằng, huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014 .... 42
4.3.1. Thực trạng giao dịch bất động sản tại thị trấn Tây Đằng, huyện Ba
Vì, thành phố Hà Nội theo các hình thức chuyển quyền ............................ 42
4.3.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại thị trấn Tây Đằng giai đoạn
2010 - 2014.................................................................................................. 50
4.3.3. Thực trạng về cung và cầu bất động sản tại thị trấn Tây Đằng ........ 54
4.4. Những thuận lợi, khó khăn tồn tại và đề xuất một số giải pháp về phát
triển thị trường bất động sản tại thị trấn Tây Đằng, huyện Ba Vì, thành phố
Hà Nội ......................................................................................................... 59
4.4.1. Những tiềm năng, thuận lợi về thị trường bất động sản tại thị trấn
Tây Đằng ..................................................................................................... 59
4.4.2. Những khó khăn, tồn tại về thị trường bất động sản tại thị trấn
Tây Đằng .................................................................................................... 60


vii

4.4.3. Một số giải pháp để phát triển thị trường bất động sản thị trấn Tây
Đằng trong tương lai ................................................................................... 61
Phần 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................ 62
5.1. Kết luận ................................................................................................ 62
5.2. Kiến nghị .............................................................................................. 63
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 64
I. Tiếng Việt ................................................................................................... 64
II. Tiếng Anh .................................................................................................. 66


1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong
tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới
40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động
sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Thị trường bất động sản là
một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường
này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất
cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Thị trường bất động sản
phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động. Phát triển và quản lý tốt
thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện
quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu, đồng thời nó sẽ góp phần kích thích sản xuất phát
triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách và sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng
gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn, góp phần quan trọng vào
quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nước bền vững theo hướng
công nghiệp hoá, hiện đại hóa đặc biệt trong thời kì hội nhập toàn cầu.
Thị trấn Tây Đằng là một thị trấn thuộc huyện ngoại thành tận cùng
phía Tây Bắc của thủ đô Hà Nội có điều kiện cơ bản tương đối thuận lợi. Đặc
biệt, trụ sở làm việc của tất cả các cơ quan hành chính, tư pháp, đoàn thể,…
của huyện đều tập trung chủ yếu tại thị trấn. Thị trấn Tây Đằng đang trên đà
phát triển mạnh vì vậy sự biến động của thị trường bất động sản trở thành vấn
đề được quan tâm rất lớn.
Xuất phát từ những ý nghĩa to lớn đó, em tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thị trấn Tây Đằng, huyện
Ba Vì, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014”.

2

1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá tổng hợp hoạt động TTBĐS và công tác quản lý về TTBĐS
trên địa bàn thị trấn Tây Đằng giai đoạn 2010-2014, nhằm tìm ra những ưu
điểm, khó khăn, giải pháp khắc phục và đặc biệt, tìm ra quy luật vận động của
nó để từ đó đề xuất một số giải pháp góp phần phát triển TTBĐS của thị trấn
vận động theo đúng quy luật có sự quản lý của Nhà nước.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu điều kiện cơ bản của thị trấn Tây Đằng, huyện Ba Vì, TP. Hà
Nội và đánh giá sự tác động của nó đến TTBĐS trong giai đoạn nghiên cứu.
- Biến động giá đất trong giai đoạn 2010 - 2014 trên địa bàn thị trấn
Tây Đằng, huyện Ba Vì, TP. Hà Nội.
- Đánh giá được thực trạng hoạt động và diễn biến của TTBĐS tại thị
trấn Tây Đằng giai đoạn 2010 - 2014.
- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn và đề xuất được một số giải
pháp góp phần phát triển và quản lý thị trường bất động sản tại thị trấn Tây
Đằng, huyện Ba Vì, TP. Hà Nội trong những năm tới.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Vận dụng và phát huy những kiến thức đã học tập vào nghiên cứu.
- Nâng cao kiến thức, kĩ năng và rút ra những kinh nghiệm thực tế phục
vụ cho công tác nghiên cứu sau này.
- Kết quả nghiên cứu phục vụ cơ quan quản lý có cái nhìn tổng quan về
thị trường bất động sản hiện nay.


3

Phần 2

TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
- Thị trường là gì: Đó là nơi diễn ra các hoạt động mua và bán một thứ
hàng hóa nhất định nào đó. Với nghĩa này, có thị trường gạo, thị trường cà
phê, thị trường chứng khoán, thị trường vốn, thị trường bất động sản v.v...
cũng có một nghĩa hẹp khác của thị trường là một nơi nhất định nào đó, tại đó
diễn ra các hoạt động mua bán hàng hóa và dịch vụ.Với nghĩa này, có thị
trường Hà Nội, thị trường miền Trung. Còn trong kinh tế học, thị trường được
hiểu rộng hơn, là nơi có các quan hệ mua bán hàng hóa, dịch vụ giữa vô số
những người bán và người mua có quan hệ cạnh tranh với nhau, bất kể là ở
địa điểm nào, thời gian nào. Thị trường trong kinh tế học được chia thành ba
loại: thị trường hàng hóa - dịch vụ (còn gọi là thị trường sản lượng), thị
trường lao động, và thị trường tiền tệ [12].
Vậy, thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa
các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi
giới,... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có
tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh
doanh trên thị trường BĐS. BĐS là một loại hàng hoá "đặc biệt" nhưng vẫn
chịu sự tác động của quy luật cung - cầu trong nền kinh tế thị trường.
- Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của
nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài
sản lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế
quốc dân. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau


4

nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các

hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.
- Thị trường BĐS phát triển sẽ góp phần phát triển đồng bộ các loại thị
trường và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng.
TTBĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng và mua bán BĐS.
- Thị trường bất động sản thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi
mới công nghệ, nâng cao chất lượng của hàng hoá BĐS, bảo vệ và nâng cao
hiệu quả sử dụng tài nguyên đất đai - tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá.
- Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chính
sách quản lý của Nhà nước do phần lớn BĐS thuộc quyền sở hữu của Nhà
nước. Hoạt động của TTBĐS sẽ phát ra tín hiệu để Nhà nước thấy cần phải
hoàn chỉnh, bổ sung chất xúc tác nào cho thị trường.
- Bất động sản thường là những tài sản có giá trị lớn, một khi Nhà nước
kiểm soát được thị trường bất động sản thì nếu thị trường này càng sôi động
thì Nhà nước càng thu được nhiều ngân sách BĐS.
- Thị trường bất động sản có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực
như: xây dựng, ngân hàng, môi trường... nên việc mở rộng và phát triển
TTBĐS sẽ góp phần tăng cường quan hệ hợp tác giữa các ngành. Đồng thời
nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh. Trên thị trường mọi
chủ thể tham gia để tiếp xúc và mở rộng mối quan hệ với các chủ thể thuộc
các ngành, các lĩnh vực khác.
- Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung đòi hỏi tiền vốn lớn, sức hấp dẫn
của thị trường cao. Thị trường này phát triển có vai trò nâng cao năng lực kinh
doanh, sự năng động của các chủ thể tham gia thị trường. Hơn nữa, người quản lý
thị trường thuộc các lĩnh vực có liên quan đến TTBĐS cũng phải không ngừng tự
nâng cao trình độ của mình để bắt kịp với sự phát triển của thị trường.


5

- Thị trường bất động sản điều hoà giải quyết mối quan hệ về lợi ích

giữa các tầng lớp dân cư đó là lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể và lợi ích của
toàn xã hội và thị trường này phát triển sẽ góp phần xoá bỏ tình trạng kinh
doanh ngầm, kinh doanh trái pháp luật BĐS góp phần vào tăng nguồn thu
ngân sách cho Nhà nước [2].
Theo quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26 tháng 7 năm 2011 của Thủ
tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm
nhìn đến năm 2050, thị trấn Tây Đằng được xác định có tính chất: là trung tâm
chính trị - kinh tế - văn hóa - xã hội của huyện Ba Vì và vùng du lịch Sơn Tây Ba Vì, là trung tâm hỗ trợ thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của vùng nông
thôn trong huyện và có chức năng là trung tâm công cộng cấp huyện, bao gồm:
trung tâm thương mại, dịch vụ, y tế, du lịch, văn hóa…; hệ thống trung tâm cấp
thị trấn; các khu nhà ở đô thị, nhà ở sinh thái, làng xóm truyền thống; các chức
năng đô thị khác: cơ quan văn phòng, công trình đầu mối hạ tầng kĩ
thuật…không phát triển các khu công nghiệp tập trung trong thị trấn.
2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Hiến pháp năm 1992 đã sửa đổi, bổ sung năm 2001.
- Bộ Luật dân sự năm 2005.
- Luật Đất đai năm 2003.
- Luật Nhà ở năm 2006.
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
- Luật Đầu tư năm 2005.
- Luật Doanh nghiệp năm 2005.
- Luật Xây dựng năm 2003
- Luật Đấu thầu năm 2005.
- Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chính
phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản.


6

- Nghị định số181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính

phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính
phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ tái định cư.
- Nghị định số153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.
- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây
dựng hướng dẫn thực hiện Nghị định số153/2007/NĐ-CP của Chính phủ.
- Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08 tháng 1 năm 2008 của Thủ tướng
Chính phủ về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản.
- Chỉ thị số 1792/CT-TTg ngày 06 tháng 12 năm 2011 của Thủ tướng
Chính phủ về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản.
- Chương trình hành động số 21-CTr/TU ngày 25 tháng 4 năm 2013
của Thành ủy Hà Nội về thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 6 BCH Trung
ương (Khóa XI) về tiếp tục đối mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời
kỳ đẩy mạnh toàn tiện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước
ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại.
- Thông báo số 177/TB-VPCP ngày 28 tháng 7 năm 2008 của Văn
phòng Chính phủ về Kết luận của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải - Trưởng
ban chỉ đạo TW về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản.


7

- Thông báo số138/TB-VPCP ngày 27 tháng 4 năm 2009 của Văn
phòng Chính phủ về Kết luận của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải - Trưởng

ban chỉ đạo TW về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản.
- Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26 tháng 7 năm 2011 của Thủ
tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2030,
tầm nhìn đến năm 2050.
- Quyết định số 695/QĐ-UBND ngày 01 tháng 02 năm 2013 của
UBND thành phố Hà Nội về việc phân bổ chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến
năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015).
- Quyết định số 49/2008/QĐ-UBND ngày 25 tháng 11 năm 2008 của
UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về xử lý, sắp xếp nhà, đất thuộc
sở hữu Nhà nước do các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp và các công ty
Nhà nước đang sử dụng, thuộc thành phố quản lý trên địa bàn thành phố.
- Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18 tháng 01 năm 2010 của
UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở
nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24 tháng 4 năm 2013 của
UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với
đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 121/2009/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2009 của
UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về việc cho phép hộ gia đình, cá
nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao gắn liền với đất ở trong khu dân
cư (không thuộc đất công) sang đất làm nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.


8

- Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 15 tháng 12 năm 2011 của
UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về việc cho phép hộ gia đình, cá

nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao gắn liền với đất ở trong khu dân
cư (không thuộc đất công) sang đất làm nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND ngày 14 tháng 9 năm 2011 của
UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để
giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 4829/QĐ-UBND ngày 24/10/2012 của UBND thành
phố Hà Nội phê duyệt nhiệm vụ Quy hoạch chung 1/5000 Thị trấn Tây Đằng,
huyện Ba Vì.
2.2. Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản
2.2.1. Khái quát về thị trường
Thị trường có thể được khái niệm theo nhiều cách khác nhau. Chúng
được xem xét từ nhiều góc độ và được đưa ra vào các giai đoạn khác nhau
trong quá trình phát triển kinh tế hàng hoá. Nếu hiểu theo nghĩa hẹp thì thị
trường chỉ địa điểm hay không gian của trao đổi hàng hoá, đó là nơi gặp gỡ
giữa người bán, người mua, hàng và tiền và ở đó diễn ra các hoạt động mua
bán. Như vậy, phạm vi của thị trường được giới hạn thông qua việc xem xét
bản chất hành vi tham gia thị trường, ở đâu có sự trao đổi, buôn bán, có sự lưu
thông hàng hoá thì ở đó có thị trường. Đây là cách hiểu thị trường gắn với yếu
tố địa lý của hành vi tham gia thị trường, đòi hỏi phải có sự hiệp hữu của đối
tượng được đem ra trao đổi. Nơi mua bán xảy ra đầu tiên là ở chợ, sau này mở
rộng hơn về không gian thì khái niệm nơi mua bán cũng mở rộng hơn như ở
cửa hàng, cửa hiệu cố định, siêu thị, trung tâm thương mại…
Nếu hiểu theo nghĩa rộng thì thị trường là các hiện tượng kinh tế được
phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng với các quan hệ kinh
tế giữa người và người trong quá trình trao đổi, mua bán hàng hoá và các dịch


9

vụ. Thị trường là tổng thể những thoả thuận, cho phép những người bán và

người mua trao đổi hàng hoá và dịch vụ. Như vậy, thị trường không nhất thiết
phải là một địa điểm cụ thể như cách hiểu theo nghĩa hẹp trên. Người bán và
người mua có thể không trực tiếp trao đổi, mà có thể qua các phương tiện
khác để thiết lập nên thị trường [14].
Trong nền kinh tế hiện đại, thị trường được coi là biểu hiện thu gọn của
quá trình mà thông qua đó các quyết định của các gia đình về tiêu dùng mặt
hàng nào, các quyết định của các công ty về sản xuất cái gì? sản xuất cho ai?
sản xuất như thế nào? các quyết định của người công nhân về làm việc bao
lâu? cho ai? đều được dung hoà bằng sự điều chỉnh giá cả, quan niệm này cho
thấy mọi quan hệ trong kinh tế đã được tiền tệ hoá. Giá cả với tư cách là yếu
tố thông tin cho các lực lượng tham gia thị trường trở thành trung tâm của sự
chú ý, sự điều chỉnh về giá cả trong quan hệ mua bán là yếu tố quan trọng
nhất để các quan hệ đó được tiến hành.
Xét theo mức độ khái quát thì thị trường còn được quan niệm là sự kết
hợp giữa cung và cầu trong đó người mua, người bán bình đẳng cạnh tranh, số
lượng người bán nhiều hay ít phụ thuộc vào quy mô của thị trường lớn hay
nhỏ. Sự cạnh tranh trên thị trường có thể do xảy ra giữa người bán, người mua
hay giữa người mua và người bán. Việc xác định giá cả trên thị trường là do
cung và cầu quyết định [2].
Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc
tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm
nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả
cần thiết của sản phẩm, dịch vụ. Thực chất, thị trường là tổng thể các khách
hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có
khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó [9].


10

Tóm lại thị trường nói chung có thể được khái niệm theo nhiều cách

hiểu khác nhau, từ nhiều gốc độ khác nhau, ở từng giai đoạn khác nhau, theo
cách tiếp cận và đối tượng tiếp cận khác nhau... trong quá trình phát triển kinh
tế hàng hoá.
2.2.2. Khái quát về bất động sản
2.2.2.1. Khái niệm
Bất động sản bao gồm: “Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản
khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” (Điều 174,
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam) [3].
2.2.2.2. Thuộc tính của bất động sản
- Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được đem chuyển
nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển
bất động sản đó đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống.
Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vị trí của đất đai gắn
liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó đã tác động đến phương
thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác
nhau dù ở vị trí kế cận nhau.
- Tính không đồng nhất: Đất đai là một loại hàng hóa rất đa dạng và
phức tạp nên khó có thể tìm kiếm được hai tài sản giống nhau hoàn toàn mà
nó chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền
với đặc điểm của mỗi tài sản.
- Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân
số do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên.
- Tính bền vững đời sống kinh tế: Bất động sản bao gồm cả đất đai và
các công trình trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là
tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó


11

được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho
mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó
mang tính bền vững [1].
2.2.2.3. Hàng hóa bất động sản
Tính đặc biệt của hàng hoá bất động sản được xác định bởi thuộc tính
của đất đai mà các hàng hoá khác không có:
- Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu.
- Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo
thời gian - phụ thuộc vào việc sử dụng của con người và đất đai là yếu tố cần
thiết để tạo lập bất động sản nói riêng và tài sản gắn liền với đất nói chung.
Ngoài ra, hàng hoá BĐS còn có tính chất khác với các loại hàng hoá
khác: Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ
tầng kỹ thuật; khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp. Là
loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn. Là loại hàng hoá mà
việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được thực hiện theo một trình
tự pháp lý chặt chẽ (không phải tất cả BĐS đều trở thành hàng hoá) [7].
2.2.3. Khái quát thị trường bất động sản
2.2.3.1. Khái niệm
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa
trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian
nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường thị trường
bất động sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất
động sản, tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để
xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch.
Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” không phải đơn thuần là chỉ địa
điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao
dịch về bất động sản diễn ra [9].


12

2.2.3.2. Phân loại thị trường bất động sản
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và cách tiếp cận, ta có thể phân loại thị
trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau.
- Phân loại theo khu vực địa lý, gồm có: TTBĐS ở các tỉnh thành, quận
huyện, TTBĐS nội thành, ngoại thành.
- Phân loại theo giá trị sử dụng của BĐS, gồm có: thị trường đất đai, thị
trường nhà ở, thị trường công trình công nghiệp, thị trường công trình thương
mại và dịch vụ.
- Phân loại theo mục đích sử dụng bất động sản chia ra làm 5 loại: Bất
động sản nhà ở dân cư; bất động sản thương mại dịch vụ, bất động sản văn
phòng, bất động sản công nghiệp và bất động sản nông nghiệp.
- Phân loại theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản, gồm có:
+ TTBĐS chính thức: là thị trường mà ở đó hoạt động có liên quan đến
giao dịch BĐS được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
+ TTBĐS phi chính thức: là thị trường mà ở đó các giao dịch về BĐS không
tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật (còn được gọi là thị trường ngầm).
- Phân loại dựa trên dấu hiệu “sở hữu” và “sử dụng” chia TTBĐS làm 3 loại:
+ Thị trường mua bán BĐS: Quyền sở hữu được chuyển cho bên mua.
+ Thị trường cho thuê BĐS: Quyền sở hữu thuộc chủ sở hữu, quyền
chiếm hữu và quyền sử dụng được chuyển cho bên đi thuê.
+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS: Quyền sở hữu không thuộc
chủ sở hữu, quyền chiếm hữu, sử dụng thuộc chủ sở hữu.
Riêng BĐS là đất đai thì quyền định đoạt tối cao thuộc về Nhà nước
- Phân loại theo thứ tự thời gian ta chia TTBĐS ra làm 3 loại:
+ Thị trường cấp I (thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển nhượng,
cho thuê hoặc giao quyền sử dụng đất. Thị trường sơ cấp là thị trường của Nhà
nước với người sử dụng đất. Thị trường này mang tính công khai và không có

13

giao dịch ngầm, mang tính một chiều. Hiện nay, quỹ đất quốc gia để giao hay
cho thuê về cơ bản là không còn. Để giao đất hay cho thuê đất Nhà nước phải
tiến hành thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư vào đất (nhất là
huy động những loại đất chưa sử dụng).
+ Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán
hoặc là cho thuê. Thị trường cấp II là thị trường có sự tham gia của cả Nhà
nước và tư nhân. Nhà nước và tư nhân có thể cùng nhau xây dựng các công
trình BĐS để bán hoặc là cho thuê.
+ Thị trường cấp III: Là thị trường mua bán lại hoặc cho thuê lại các
công trình đã được mua hoặc cho thuê. Là thị trường của tầng lớp dân cư
với nhau [7].
2.2.3.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản
- Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường bất động
sản đều hình thành và phát triển qua 4 giai đoạn: sơ khai, tập trung hoá, tiền tệ
hoá và tài chính hoá. Mỗi cấp độ phát triển của thị trường bất động sản, quá
trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị
trường khác [10].
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và
không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
- Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo
(thông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường).
- Cung về bất động sản phản ứng chậm so với cầu về bất động sản.
- Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính
và sự thay đổi có tác động tới nhiều thị trường khác trong nền kinh tế [8].
2.2.3.4. Chức năng của thị trường bất động sản
- Đưa người mua và người bán bất động sản đến với nhau.

14

- Xác định giá cả cho các bất động sản giao dịch.
- Phân phối bất động sản theo quy luật cung cầu.
- Phát triển bất động sản trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường [11].
2.2.3.5. Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản
- TTBĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị
trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về
quy mô, tính chất cũng như giá trị.
- TTBĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động.
- Phát triển và quản lý tốt TTBĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng
đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở
hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
- Phát triển và quản lý tốt TTBĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát
triển, tăng nguồn thu cho ngân sách.
- Phát triển và quản lý có hiệu quả TTBĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc
ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn [11].
2.2.3.6. Các yếu tố chủ yếu của thị trường bất động sản
- Quyền mua bán bất động sản.
- Biện pháp để người mua và người bán bất động sản đến với nhau.
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến bất động sản
cho người mua: QSD đất, QSHTS, liên quan đến BĐS. Nghĩa vụ về tài chính
và những tồn tại đối với người bán. Mối liên quan giữa BĐS của người bán
với các BĐS liền kề và QHSDĐ của Nhà nước.
- Thoả thuận giá mua bán.
- Hình thức hợp đồng có thể thực hiện và được cộng đồng chấp nhận.
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền BĐS tại cơ quan đăng ký BĐS.
- Biện pháp đảm bảo vay tiền bằng thế chấp mà BĐS là vật bảo đảm.
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ TTBĐS [7].

15

2.2.3.7. Cung, cầu và môi giới trong thị trường bất động sản
- Cung trên TTBĐS được hiểu là số lượng diện tích đất và diện tích nhà
gắn liền đất hoặc khối lượng tài sản gắn liền với đất sẵn sàng đưa ra trao đổi
trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá được thị trường
chấp nhận.
- Cầu trong TTBĐS được hiểu là số lượng BĐS (gồm đất đai và tài sản
gắn liền với đất) tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp
nhận và có khả năng thanh toán.
- Môi giới trong TTBĐS có vai trò tương đối quan trọng như: Cung cấp
thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá BĐS,
thúc đẩy TTBĐS phát triển và khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
2.3. Thực trạng thị trường bất động sản trên thế giới và ở trong nước
2.3.1. Thực trạng phát triển thị trường bất động sản ở nước ngoài
2.3.1.1. Khái quát chung
Với đặc trưng của TTBĐS thì hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị
trường, TTBĐS đều hình thành và phát triển qua 4 giai đoạn: sơ khai, tập
trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá. Mỗi cấp độ phát triển của TTBĐS, quá
trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị
trường khác. Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một
TTBĐS đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không
nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời
gian. Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết
thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất
là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc
và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao.
Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”,

tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền


16

kinh tế thị trường nên hiện nay, TTBĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá.
Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá TTBĐS.
Chu kỳ dao động của TTBĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi
động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi
(nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như TTBĐS nước Mỹ trong
khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu
kỳ khoảng 18 năm; TTBĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu
kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; TTBĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế
giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm,
dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. TTBĐS Trung Quốc tuy hình thành
chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó
đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2
năm 1992-1993 rồi suy sụp nhanh trong năm 1994 [10].
2.3.1.2. Khái quát thị trường bất động sản ở một số nước trên Thế giới
Khái quát về thị trường bất động sản Trung Quốc
- Trung Quốc là một nước có chế độ sở hữu đất đai gần như Việt Nam:
Đất đai là một tài sản, tư liệu sản xuất không thể thiếu được trong mọi nền
kinh tế, chính vì vậy mà quản lý nhà nước về đất đai là một trong những chức
năng đặc biệt quan trọng của các nhà nước. Trong hệ thống kinh tế thị trường,
thị trường đất đai (TTĐĐ) luôn chiếm giữ vị trí then chốt. Kể từ khi Trung
Quốc thực hiện chính sách cải cách và mở cửa, những thay đổi đột biến đã
diễn ra ở TTĐĐ của nước này. Quá trình “hàng hóa hóa” và “thị trường hóa
đất đai” của nhà nước Trung Quốc đã thu hút được nhiều sự quan tâm, chú ý
trong nước và của quốc tế, bởi đây là nền kinh tế đầy tiềm năng. Trước khi
TTĐĐ xuất hiện cũng giống như Việt Nam, Trung Quốc không thừa nhận tư

hữu đối với đất đai. Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch xã hội chủ nghĩa
(XHCN), quyền sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các phương