Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện lương tài tỉnh bắc ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN HỮU LÂM

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN LƯƠNG TÀI - TỈNH BẮC NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI – 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN HỮU LÂM

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN LƯƠNG TÀI - TỈNH BẮC NINH

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ

HÀ NỘI – 2014


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2014

Tác giả

Nguyễn Hữu Lâm

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm

ơn PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà, Giảng viên Khoa Quản lý đất đai – Học viện
Nông nghiệp Việt Nam đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực
hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
khoa Quản lý đất đai; Ban Quản lý đào tạo - khoa Quản lý đất đai, Phòng giáo
dục và đào tạo – Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho
tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Lương Tài, Phòng Tài nguyên
và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Lương Tài đã giúp
đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng
nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực
hiện đề tài này.
Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2014

Tác giả

Nguyễn Hữu Lâm

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................. ii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iii
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................. vii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ ........................................................................................... viii
DANH MỤC HÌNH.................................................................................................. viii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................ ix
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1 Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................................ 1
2. Mục đích và yêu cầu của đề tài ................................................................................ 3
2.1. Mục đích ............................................................................................................... 3
2.2. Yêu cầu ................................................................................................................. 3
Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................................. 4
1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản...................................................... 4
1.1.1. Đất đai ............................................................................................................... 4
1.1.2. Bất động sản ....................................................................................................... 5
1.1.3. Thị trường bất động sản ..................................................................................... 5
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ............................................................................... 6
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai ............................................................................ 6
1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản .................................................................. 9
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản ............................................................. 10
1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.............................................................. 12
1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam ........................................... 12
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK ......................................... 15
1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất....... 20
1.3.4. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan đăng ký
đất đai và chính quyền địa phương ............................................................................ 23
1.4. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước .......................... 23
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


1.4.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren). ................................................... 23
1.4.2. Cộng hòa Pháp ................................................................................................. 24
1.4.3. Thụy Điển ........................................................................................................ 27
1.5. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta .... 28
1.5.1. Tình hình thành lập .......................................................................................... 28
1.5.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ........................... 30
1.5.3. Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .......................... 30
1.5.4. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ................. 31
1.5.5. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK ................................. 33
1.5.6. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK......................................... 35
1.5.7. Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Bắc
Ninh............................................................................................................................ 38
1.5.8. Về phân cấp đăng ký biến động ....................................................................... 39
1.5.9. Về cơ chế tài chính........................................................................................... 39
1.5.10. Về đăng ký biến động; cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính ............................. 39
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ........................................................................................................................... 41
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 41
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................... 41
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 41
2.2. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 41
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Lương Tài - tỉnh Bắc Ninh ............ 41
2.2.2. Thực trạng tình hình quản lý sử dụng đất đai huyện Lương Tài - tỉnh Bắc Ninh41
2.2.3. Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Lương Tài.......................................................................................... 41
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất. ................................................................................................ 41
2.3. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 41
2.3.1 Phương pháp điều tra nội nghiệp: Thu thập, xử lý số liệu thứ cấp ................... 41

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


2.3.2. Phương pháp điều tra ngoại nghiệp và khảo sát thực địa: Thu thập điều tra số
liệu sơ cấp. ................................................................................................................. 42
2.3.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ............................................................... 42
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU...................................................................... 44
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Lương Tài .................................. 44
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ............................................................................ 44
3.1.2. Đặc điểm kinh tế- xã hội .................................................................................. 45
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai...................................................................... 49
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất đai ............................................................................... 49
3.2.2. Quản lý đất đai ................................................................................................. 51
3.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Lương
Tài .............................................................................................................................. 61
3.3.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Lương Tài61
3.3.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất........................ 64
3.3.3. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ...................... 72
3.4. Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Lương Tài................................................................................................................... 79
3.4.1. Mức độ công khai thủ tục hành chính .............................................................. 79
3.4.2. Thời gian thực hiện các thủ tục ........................................................................ 81
3.4.3. Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ ....................................................... 82
3.4.4. Các khoản lệ phí phải đóng. ............................................................................. 83

3.4.5. Nhận xét ........................................................................................................... 84
3.5. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất. ..................................................................................................................... 85
3.5.1. Chính sách pháp luật đất đai ........................................................................... 85
3.5.2. Chức năng, nhiệm vụ ....................................................................................... 85
3.5.3. Tổ chức, cơ chế hoạt động ............................................................................... 86
3.5.4. Đối tượng giải quyết ........................................................................................ 86
3.6. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất. ..................................................................................................... 87
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


2.6.2. Giải pháp về tổ chức ........................................................................................ 87
3.6.3. Giải pháp về nhân lực ...................................................................................... 88
3.6.4. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ ..................................................................... 88
3.6.5. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật ..................................................... 89
3.6.6. Giải pháp về cơ chế .......................................................................................... 89
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ....................................................................................... 90
1. Kết luận .................................................................................................................. 90
2. Đề nghị ................................................................................................................... 91
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 93
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 95

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi

DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

Bảng 2.1. Tình hình thành lập VPĐK các cấp .................................................... 28
Bảng 2.2. Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước ............................................ 31
Bảng 3.1: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2008-2013 ............................... 47
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng năm 2013 của huyện Lương Tài .......................... 50
Bảng 3.3: Thống kê đối tượng và số lượng chủ sử dụng đất ............................... 52
Bảng 3.4: Tình hình vi phạm pháp luật đất đai................................................... 53
Bảng 3.5: Tình hình và kết quả thực hiện công tác “dồn điền đổi thửa” ............. 55
Bảng 3.6: Tổng hợp điểm địa chính trên địa bàn huyện .................................... 56
Bảng 3.7: Kết quả cấp giấy chứng nhận ............................................................. 58
Bảng 3.8. Kết quả cấp giấy chứng nhận giai đoạn 2010- 7/2014 ........................ 73
Bảng 3.9. Tiến độ cấp GCN của huyện Lương Tài 2010 - 1/7/2014 ................... 74
Bảng 3.10. Mức độ công khai thủ tục hành chính .............................................. 80
Bảng 3.11. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK ................................... 81

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC BIỂU ĐỒ

STT

Tên biểu đồ

Trang

Biểu 3.1. Cơ cấu kinh tế huyện Lương Tài giai đoạn 2008-2013 ....................... 47
Biểu 3.2: Cơ cấu sử dụng đất năm 2013 huyện Lương Tài................................. 51
Biểu 3.3. Đánh giá kết quả cấp GCN giai đoạn (2010-1/7/2014)....................... 75

DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

Hình 1.1: Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai ................................. 22
Hình 1.2: Mô hình tổ chức Văn Phòng đăng ký QSDĐ tỉnh Bắc Ninh ............... 38
Hình 3.1: Trụ sở Văn phòng đăng ký huyện Lương Tài ..................................... 60
Hình 3.2: Vào sổ cấp giấy chứng nhận trước khi trả GCN cho người sử dụng đất....... 63
Hình 3.3: Cập nhật chỉnh lý biến động BĐĐC dạng số ...................................... 63
Hình 3.4: Quy trình đăng ký lần đầu, cấp giấy chứng nhận ................................ 66
Hình 3.5: BPMC hướng dẫn người sử dụng đất hoàn thiện hồ sơ....................... 67
Hình 3.6: Quy trình đăng ký biến động .............................................................. 69
Hình 3.7: Quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm ................................................. 71
Hình 3.8: Khu vực lưu trữ hồ sơ địa chính của VPĐK huyện Lương Tài ........... 79

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)

HSĐC

Hồ sơ địa chính

PTTH

Phổ thông trung học

SDĐ

Sử dụng đất

VPĐK

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

THCS

Trung học cơ sở

UBND

Uỷ ban nhân dân

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ix


MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
1) Đất đai luôn là mối quan tâm lớn của Đảng, nhà nước và mọi tầng lớp
nhân dân, Luật đất đai năm 1993 khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô
cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hóa xã hội, Quốc phòng và An ninh …”. Trong nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai là nguồn nội lực to lớn trong việc phát triển kinh
tế xã hội.
Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được
bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung,
thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để

bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng
đất.
Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài
sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; cung cấp tư liệu phục vụ
các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký
đất đai cũng là một cải cách pháp luật hành chính; giám sát giao dịch đất đai;
Phục vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an;
Lợi ích đối với công dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất
động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp);
Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; Giảm tranh chấp đất đai.
2) Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép
ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành, nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì
ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo
tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của
dữ liệu địa chính.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách
hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực
trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối
với các đối tượng sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở
Việt Nam. Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện công khai,
minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao
dịch. Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký đất

đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát huy thành quả cải cách hành chính
trong lĩnh vực này; Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy
chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng
đất, đặc biệt là tại các đô thị; mặt khác hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp
khác nhau, có nhiều trường hợp, có sự khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và
trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy cần nỗ lực nhiều hơn khi triển
khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương.
Huyện Lương Tài nằm ở phía Nam tỉnh Bắc Ninh, trong vùng đồng bằng
châu thổ sông Hồng. Diện tích đất tự nhiên 10.566,57 ha, dân số toàn huyện năm
2013 có 104.575 người. Huyện Lương Tài có 14 đơn vị hành chính cấp xã với 1
thị trấn là Thị trấn Thứa và 13 xã (gồm Lâm Thao, Lai Hạ, Trung Kênh, Trung
Chính, Trừng Xá, Quảng Phú, Phú Hòa, Tân Lãng, Phú Lương, An Thịnh, Mỹ
Hương, Bình Định, Minh Tân). Trong những năm qua cùng với sự phát triển
nhanh chóng của nền kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa làm cho
nhu cầu sử dụng đất tại các lĩnh vực kinh tế xã hội và nhà ở tăng lên nhanh chóng
ở huyện Lương Tài cùng với đó công tác giao dịch bảo đảm thế chấp bằng tài sản
gắn liền với đất bắt buộc phải được ghi nhận tài sản trên giấy chứng nhận. Tất cả
đều có liên quan đến việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng
nhận).
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, Tôi lựa
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


chọn thực hiện đề tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Lương Tài – tỉnh Bắc
Ninh”.

2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Lương Tài tỉnh Bắc Ninh từ khi được thành lập đến 31/12/2013;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Lương Tài tỉnh Bắc Ninh trong giai đoạn tới.
2.2. Yêu cầu
- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất trong phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;
- Các đề xuất phải mang tính khả thi và phù hợp với thực tế.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1. Đất đai
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như khí hậu bề mặt,
thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông suối, đầm lầy...), các lớp trầm tích
sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật
và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả hoạt động của con
người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu
thoát nước, đường xá, nhà cửa...)
Các chức năng của đất đai đối với hoạt động sản xuất và sinh tồn của xã
hội loài người được thể hiện theo các mặt sau: Sản xuất; Môi trường sự sống;
Cân bằng sinh thái; Điều tiết khí hậu; Tàng trữ và cung cấp nguồn nước; Dự trữ

(nguyên liệu và khoáng sản trong lòng đất); Kiểm soát ô nhiễm và chất thải;
Không gian sự sống; Bảo tồn - bảo tàng sự sống; Phân dị lãnh thổ.
Đất đai là điều kiện chung nhất (khoảng không gian lãnh thổ cần thiết) đối
với mọi quá trình sản xuất trong các ngành kinh tế quốc dân và hoạt động của
con người. Điều này có nghĩa - Thiếu khoảnh đất (có vị trí, hình thể, quy mô diện
tích và yêu cầu về chất lượng nhất định) thì không một ngành nào, xí nghiệp nào
có thể bắt đầu công việc và hoạt động được. Nói khác đi - không có đất sẽ không
có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là
một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy,
đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền
vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác
động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính
chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp
cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển (Bộ Giáo dục và Đào tạo (2000), Khoa
học Môi trường, NXB Giáo dục, Hà Nội) [1].
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


Đất đai đóng vai trò quyết định sự tồn tại và phát triển của xã hội loài
người, là cơ sở tự nhiên, là tiền đề cho mọi quá trình sản xuất. Các mác đã nhấn
mạnh “ Đất là mẹ, lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”.
1.1.2. Bất động sản (trong đó xét khía cạnh đất đai)
Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động sản là đất
đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác
định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86
Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94,
96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước

cũng có những nét đặc thù theo những tiêu chí riêng.
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do
pháp luật quy định”. (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Luật dân sự,
Nhà xuất bản chính trị Quốc gia, Hà Nội)[21].
Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở.
Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi
đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định,
không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng
của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
1.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là cơ chế trong đó hàng
hoá và dịch vụ bất động sản được trao đổi, có sự can thiệp của chính phủ và hệ
thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của những
người tham gia trên thị trường.
Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa cơ
bản như các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh. Thị trường bất động sản cũng
giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá cả.
Trong một số trường hợp, chính phủ sẽ quyết định việc phân bổ nguồn lực. Việc
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các khu quy
hoạch có thể được coi là một trong những loại phân bổ này.
Thị trường bất động sản kết nối cung và cầu đối với bất động sản. Thị
trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu

vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định. Thị trường bất động sản bao gồm 3
thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thị trường cho thuê bất động sản; thị trường
thế chấp và bảo hiểm bất động sản. Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản
gia nhập thị trường, thị trường bất động sản có 3 cấp, gồm:
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền
sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai);
- Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê;
- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (Nguyễn
Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng (2005) Quản lý thị trường bất động sản, NXB
Nông nghiệp)[26].
Như vậy thị trường bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất động
sản mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong
bất động sản. Trong đó thị trường bất động sản có vai trò quan trọng chính là sự
tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài nguyên thiên
nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng, tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua
việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS; tác động trực tiếp tới thị trường tài
chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao động và còn
liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở…
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
1.2.1.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký nhà nước về đất đai: Các quyền về bất động sản được pháp luật
bảo hộ sau khi được đăng ký nhà nước; không chỉ quyền sở hữu mà các quyền
khác như thế chấp, cho thuê, thông hành địa dịch cũng được đăng ký. Một số
nước quy định việc đăng ký là bắt buộc trong một thời gian nhất định từ khi giao
dịch được thực hiện, nếu quá thời hạn, hợp đồng giao dịch không có giá trị.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6

Có 2 hệ thống đăng ký bất động sản:
- Hệ thống Đăng ký Địa bạ (Deed Registration System), việc đăng ký
được thực hiện vào sổ đăng ký (ngày tháng, mục kê) và lưu trữ các chứng thư về
quyền sở hữu và các văn bản khác;
- Hệ thống Đăng ký Bằng khoán (Title Registration System), việc đăng ký
dựa trên cơ sở xác lập giấy chứng nhận đảm bảo các thông tin quan trọng của bất
động sản liên quan đến sở hữu và thế chấp, Xây dựng hồ sơ đăng ký đất đai.
Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi
Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của
dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức
đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
1.2.1.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.2.1.3 Vai trò, lợi ích của đăng ký đất đai đối với sự phát triển kinh tế
Vấn đề đất đai nói chung và đăng ký đất đai có tác động đến sự phát triển
kinh tế – xã hội của các nước trên thế giới, đặc biệt là những quốc gia đang phát
triển. Nó có tầm quan trọng thiết yếu đối với tăng trưởng bền vững, quản trị quốc gia
hiệu quả, phúc lợi và các cơ hội kinh tế mở ra cho người dân nông thôn và thành thị,
đặc biệt là cho người nghèo.
Khởi đầu cho công cuộc chuyển đổi ở Việt Nam là các chính sách, pháp luật
đất đai trong nông nghiệp nông thôn được đánh dấu từ Chỉ thị 100, năm 1981 của
Ban Bí thư hay còn gọi là “Khoán 100” với mục đích là khoán sản phẩm đến người
lao động đã tạo ra sự chuyển biến tốt trong sản xuất nông nghiệp. Sau kết quả khả
quan của “Khoán 100” năm 1988, Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã có bước đột
phá quan trọng khi lần đầu tiên thừa nhận các hộ gia đình là đơn vị kinh tế tự chủ.
Theo thời gian chính sách đất đai có sự hoàn thiện. Luật đất đai năm 1993 nhằm thể
chế hóa các chính sách đất đai đã ban hành, đồng thời, qui định và điều chỉnh các
quan hệ kinh tế – xã hội theo hướng dài hạn. đến Luật đất đai năm 2013 đã thừa
nhận quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản. Như vậy, chính sách đất đai
giai đoạn 1993 đến nay: (1) Về ưu điểm: quyền sử dụng đất lâu dài của cá nhân đã
được thừa nhận và đảm bảo thực hiện; đồng thời, có sự điều chỉnh cho phù hợp với
tình hình thực tiễn; (2) Về khuyết điểm: chính sách thiếu tầm chiến lược, không có
khả năng dự báo dài hạn, thay đổi thường xuyên thể hiện tính đối phó và xử lý tình
huống. Tất cả đều liên quan đến đăng ký đất đai. Sự biến đổi về quan hệ ruộng đất
cũng đã tạo ra cơ sở và động lực cho sự tự chủ của người nông dân và trên cơ sở đó

góp phần dân chủ hóa đời sống kinh tế-xã hội ở nông thôn, xây dựng nông thôn mới.
Một trong những thành tựu nổi bật, khởi sắc của nông nghiệp Việt Nam trong thập
kỷ vừa qua là sức sản xuất trong nông nghiệp, nông thôn đã thực sự được giải
phóng. Nông nghiệp và kinh tế nông thôn có nhịp độ tăng trưởng khá, lý tưởng để
đảm bảo kinh tế phát triển và bảo đảm an ninh lương thực của đất nước. Nhiều vùng
nông thôn bước đầu đã được đổi mới, đời sống nhân dân được cải thiện. Mức sống
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


về vật chất tăng lên và các điều kiện sinh hoạt như nhà ở của hộ gia đình.. Tỷ lệ hộ
nghèo ở nông thôn giảm. Tăng tỷ lệ thời gian lao động ở khu vực nông. Như vậy
việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã và đang đựơc triển khai
trong cả nước nhưng một số nơi tiến hành còn chậm. Đây cũng là một nguyên nhân
dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai.
1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục
vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
1.2.2.2 Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công
khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ
thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt
lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung
mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng
ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục
m2 cho đến hàng nghìn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa
chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc.

Trong hệ thống hồ sơ địa chính của Việt nam quy định: “Thửa đất là phần
diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả
trên hồ sơ.” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003), Luật Đất đai, Nhà xuất
bản chính trị Quốc gia, Hà Nội)[20].
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
1.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng
trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch
thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh
nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là
hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên
quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được
thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của
các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người
làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác
nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có
quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên
mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối
với đất mà mình mua.
- Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các
nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây
Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của
các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu
Phi và châu Á. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống
đăng ký văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao
độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động.
1.2.3.2 Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách
khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện
hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng ký

quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm.
1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam
1.3.1.1. Trước khi có Luật Đất đai
Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo
đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ
đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
1.3.1.2. Từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử
dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc
huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất
chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1988), Luật
Đất đai, Nhà xuất bản chính trị Quốc gia, Hà Nội)[16].
- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK
ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự
chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”.
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua,
bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức
quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.
(Tôn Gia Huyên &Nguyễn Đình Bồng (2007) Quản lý đất đai và thị trường bất
động sản, NXB Bản đồ)[12].
1.3.1.3. Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
- Luật Đất đai năm 1993 quy định.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12

“Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
“Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại
xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ
địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử
dụng đất” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1993), Luật Đất đai, Nhà xuất
bản chính trị Quốc gia, Hà Nội) [18].
- Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện
đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được
pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều
biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường
xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán,
chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền.
- Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các
quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai
được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa
phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ
đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo
sát sao nhiệm vụ này.
1.3.1.4. Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay
- Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký
quyền sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “ Đăng ký quyền sử
dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất”. “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


vụ của người sử dụng đất” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003), Luật
Đất đai, Nhà xuất bản chính trị Quốc gia, Hà Nội)[20].
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây
dựng cơ bản có hiệu lực cơ bản thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho các loại
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp tách biệt đối với quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất trước đây; và giao cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi
trường làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình Uỷ ban nhân
dân cấp giấy chứng nhận mới này (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2009),
Luật sửa đổi bổ sung một số điều liên quan đến Luật đầu tư xây dựng cơ bản,
Nhà xuất bản chính trị Quốc gia, Hà Nội)[22]. Như vậy, hình thức Nhà nước ghi
nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản là đất và tài sản gắn liền
với đất đã được thể hiện thống nhất trong một mẫu Giấy chứng nhận. Sự thay đổi
nói trên không chỉ khắc phục được tình trạng tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận
quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản đã và đang gây nhiều khó
khăn cho tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện các quyền liên quan đến bất
động sản mà còn được kỳ vọng là bước tiến mới trong việc cải thiện tính minh
bạch về tình trạng pháp lý của bất động sản. Bởi lẽ, việc ghi nhận thống nhất các
thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản, hiện trạng thửa đất, tài
sản gắn liền với đất, các biến động liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất trong một mẫu Giấy chứng nhận mới này là tiền đề
quan trọng trong việc tạo lập cuốn “lý lịch pháp lý” đầy đủ về bất động sản. Với
ý nghĩa đó, dữ liệu thông tin về bất động sản là đất và tài sản gắn liền với đất sẽ

không còn bị thể hiện một cách “cát cứ”, thiếu thống nhất và đồng bộ như trước
đây. Và mức độ minh bạch của các thông tin liên quan đến tình trạng pháp lý của
bất động sản cũng vì thế mà được kỳ vọng có sự cải thiện đáng kể.
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý
và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14