Ba vụ việc có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở

A. LỜI MỞ ĐẦU
"Cơn sốt giá nhà đất" đang là vấn đề nóng được nhiều người quan tâm. Bởi cùng với
sự phát triển năng động của nền kinh tế thị trường thì trong nhiều năm trở lại đây, giá
đất, nhà ở đang có sự biến động một cách chóng mặt. Vậy nên, nhà ở với giá trị ngày
càng cao thì làm cho những tranh chấp diễn ra ngày càng nhiều và phức tạp hơn. Xuất
phát từ thực tế đó nên trong phạm vi bài tập nhóm, chúng em xin phân tích đề tài :
“Tìm hiểu 3 vụ việc tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở”.
B. NỘI DUNG
I. Cở sở lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở
1. Khái niệm
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán,
theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyền giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua.
Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức
mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở.
2. Đặc điểm pháp lí của hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng dân sự nói chung và là một loại
hợp đồng mua bán tài sản nói riêng nên nó cũng mang đặc điểm pháp lý như hợp đồng
mua bán tài sản :
- Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ : Bên mua và bên bán nhà ở đều có
quyền và nghĩa vụ đối nhau. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đã mua
đúng thời hạn các bên thỏa thuận đồng thời bên mua nhà ở có nghĩa vụ thanh toán
khoản tiền mua nhà ở đúng thời hạn, địa điểm và phương thức các bên đã thỏa thuận.
Bên mua nhà cũng có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao đúng nhà đã bán.
- Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng ưng thuận : Nó phát sinh hiệu lực pháp lý vào
thời điểm các bên đã giao kết xong hợp đồng. Thời điểm giao kết hợp đồng mua bán
nhà ở là khi hợp đồng mua bán bằng văn bản đó được các bên hoàn tất các thủ tục
công chứng, chứng thực


- Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù : Khoản tiền và lợi ích vật chất
khác mà bên mua có nghĩa vụ trả cho bên bán nhà ở theo thỏa thuận hoặc theo quy

định của pháp luật. Hợp đồng mua bán nhà ở có đặc điểm đền bù nhằm để phân biệt
với hợp đồng tặng cho nhà ở hoặc tặng nhà tình nghĩa.
- Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có mục đích chuyển giao quyền sở hữu đối
với phần nhà hoặc ngôi nhà của bên bán sang cho bên mua. Đây là một đặc điểm để
phân biệt hợp đồng mua bán nhà ở với hợp đồng cho thuê nhà ở, ủy quyền quản lí nhà
ở.
3. Đối tượng hợp đồng mua bán nhà ở
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngôi nhà hoặc diện tích nhà dùng vào việc
ở. Nhà ở khác với nhà dùng làm cửa hàng, cửa hiệu... là nhà ở dùng vào mục đích
khác. Tuy nhiên, khi mua bán nhà ở để dùng vào mục đích khác phải tuân theo các
quy định về mua bán nhà ở.
4. Hình thức, thủ tục hợp đồng mua bán nhà ở
Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở: Điều 450 BLDS năm 2005 quy định : “Hợp
đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác”
Hợp đồng mua bán nhà ở phải lập thành văn bản theo mẫu quy định của Nhà nước có
xác nhận của Ủy ban nhân dân phường, xã về tình trạng ngôi nhà không có tranh chấp
trên cơ sở đó công chứng hoặc ủy ban nhân dân huyện chứng thực.
Ngoài ra, hợp đồng mua bán nhà ở còn phải tuân theo các quy định sau đây :
* Về thủ tục mua bán nhà ở : các bên phải hoàn tất các thủ tục đăng ký, trước bạ sang
tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nộp lệ phí theo quy định của pháp luật.
Bên mua có quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu
tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền .
* Khi nhà mua bán là nhà thuộc quyền sở hữu chung của nhiều người, thì nhất thiết
phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng chủ sở hữu (được coi là có sự
đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu nếu họ đều đã ký tên vào hợp đồng mua bán
nhà hoặc người không ký tên vào hợp đồng mua bán đã có giấy ủy quyền hợp lệ).


II. Ba vụ việc có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở

1. Vụ việc thứ nhất
1.1 Nơi xảy ra vụ việc: Đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, Hà Nội
1.2 Chủ thể của vụ việc:
- Nguyên đơn: Ông Trần Tấn Hiệp sinh năm 1943
Bà Vũ Thị Thục Đức, sinh năm 1943( vợ ông hiệp)
Trú tại 75 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, Hà Nội
- Bị đơn: Ông Lê Trọng Đỉnh, sinh năm 1949,
Bà Nguyễn Thị Thịnh, sinh năm 1952( Vợ ông Đỉnh)
Cùng trú tại số 6 Đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, Hà Nội.
1.3 Tóm tắt nội dung vụ việc
Ngôi nhà số 6 Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ thuộc quyền sở hữu của ông
Hiệp, bà Đức. Từ tháng 3 năm 2000 đến tháng 6 năm 2000 vợ chồng ông đã vay ông
Đỉnh nhiều lần tiền để kinh doanh. Khi đó, hồ sơ về ngôi nhà vợ chồng ông Hiệp đang
thế chấp tại ngân hàng Hàng Hải để vay tiền kinh doanh. Do sự thúc ép của ngân hàng
vậy nên vợ chồng ông đồng ý để ông Đỉnh nộp một phần tiền với tư cách vợ chồng
ông Hiệp nợ ông Đỉnh để trả nợ ngân hàng Hàng Hải và giải chấp ngôi nhà trên. Do
nghĩ là đã nợ ông Đỉnh một số tiền lớn nên ngày 6/3/2001, vợ chồng ông Hiệp đã viết
giấy nhận nợ ông Đỉnh là 5 tỷ đồng, cùng ngày vợ chồng ông Hiệp đưa ông Đỉnh toàn
bộ giấy tờ của ngôi nhà. Ngày 26/5/2001, hai bên là ông Hiệp bà Đức, ông Đỉnh bà
Thịnh đã lập bốn tờ khai thỏa thuận mua bán ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ, phường
Quảng An, quận Tây Hồ có diện tích mặt sàn là 160m2 trên thửa đất 108, rộng 626
m2, thống nhất giá 7,6 tỷ đồng. Sau khi trừ số tiền còn nợ, số tiền vợ chồng ông Đỉnh
còn phải thanh toán cho vợ chồng ông Hiệp là 2,6 tỷ đồng. Hai bên còn thỏa thuận khi
nào vợ chồng ông Đỉnh trả đủ tiền thì sẽ làm hợp đồng mua bán nhà đất. Bản kê khai
mua bán nhà đất trên đã được Ủy ban nhân dân phường Quảng An xác nhận vào ngày
04/7/2001. Tháng 12/2001 ông Đỉnh đã có đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân làm giấy
chứng nhận quyền sử dụng nhà đất mang tên mình.


Không đồng ý với yêu cầu này của ông Đỉnh, ngày 5/6/2002, vợ chồng ông Hiệp đưa

đơn khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà ở với ông Đỉnh với lý do hai bên
chưa có hợp đồng mua bán nhà đất mà chỉ có biên bản thỏa thuận giá cả giữa các bên.
1.4 Tòa án xét xử
Tại bản án sơ thẩm số 09/DSST/ ngày 01-11-2002 TAND Quận Tây Hồ đã xử theo
hướng theo hướng bác yêu xin hủy hợp đồng mua bán nhà của vợ chồng ông Hiệp, bà
Đức. Ngày 7/11/2002, ông Hiệp, bà Đức có đơn kháng cáo
Tại bản án phúc thẩm số 63/DSPT ngày 9/4/2003 TAND thành phố Hà Nội đã sửa
toàn bộ án sơ thẩm theo hướng xác định hợp đồng mua bán nhà ở của ông Hiệp, bà
Đức với ông Đỉnh bà Thịnh là vô hiệu. Quan hệ vay tiền, hai bên tự giải quyết , nếu
không xong các bên có quyền khởi kiện tại tòa án bằng vụ kiện dân sự khác
1.5 Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của tòa án
Nhóm đồng tình với cách giải quyết của tòa án là xử hợp đồng mua bán nhà ở giữa vợ
chồng ông Hiệp, bà Đức với ông Đỉnh bà Thịnh là vô hiệu. Vì thực chất hợp đồng
mua bán nhà ở chưa được xác lập giữa hai bên. Mặc dù vợ chồng ông Hiệp, bà Đức
với vợ chồng ông Đỉnh, bà Thịnh đã lập tờ khai thỏa thuận mua bán nhà ở và vợ
chồng ông Hiệp cũng đã đưa hết giấy tờ của ngôi nhà cho ông Đỉnh nhưng hai bên
cũng đã thỏa thuận thêm là khi nào vợ chồng ông Đỉnh trả đủ 2,6 tỷ đồng còn lại thì
hai bên mới làm hợp đồng mua bán nhà đất . Vậy nên, không thể xem như tờ khai thỏa
thuận mua bán nhà ở là hợp đồng mua bán nhà ở được mà bản khai mua bán nhà mà
ủy ban nhân dân phường Quảng An xác nhận chỉ có nội dung chứng thực diện tích
nhà, khuôn viên và toàn bộ ngôi nhà số 6 Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ là
không có tranh chấp. Hơn nữa, hợp đồng mua bán nhà ở thì phải được lập thành văn
bản, có công chứng, chứng thực theo Điều 450 BLDS. Qua đây, cho thấy việc ông
Đỉnh đã có đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân làm giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất
mang tên mình là không đúng vì ông chưa thực hiện đúng như thỏa thuận là trả 2,6 tỷ
đồng cho ông Hiệp. Mặt khác, việc ông Hiệp, bà Đức đưa toàn bộ giấy tờ về nhà ở của
mình cho vợ chồng ông Đỉnh trong khi chưa xác lập hợp đồng mua bán nhà ở là
không hợp lý, không đúng theo luật định

Xét thấy hai bên đều có lỗi trong việc xác lập hợp đồng mua bán nhà ở.
2. Vụ việc thứ hai
2.1 Nơi xảy ra vụ việc: Nguyên Hồng, Phường Thành Công, Ba Đình, Hà Nội
2.2 Chủ thể của vụ việc:
- Nguyên đơn:
+ Ông Nguyễn Văn An, sinh năm 1953
+ Bà Định thị Hiền, sinh năm 1958 ( Vợ ông An)
Trú tại: 8B Nguyên Hồng, Phường Thành Công, Ba Đình, Hà Nội
- Bị đơn:
+ Bà Hoàng Thị Vân, sinh năm 1953
+ Ông Nguyễn Đăng Hải (chồng bà Vân), sinh năm 1950
Trú tại: 1A Láng Hạ - Ba Đình – Hà Nội
2.3.Tóm tắt nội dung vụ việc:
Bà Hiền và bà Vân là bạn làm ăn lâu năm. Tháng 3/1996, bà Vân vay của bà Hiền 200
triệu đồng với lãi suất 9%/ tháng. Trước đó bà Vân có vay của bà Dương Thị Huệ 300
triệu nên bà Vân quyết định bán ½ căn nhà tại 8B Nguyên Hồng, Phường Thành
Công, Ba Đình, Hà Nội cho bà Hiền với điều kiện bà Hiền sẽ trả thay bà Vân số tiền
nợ bà Huệ. Bà Hiền bán căn nhà của mình tại 144 Nguyên Hồng, quận Đống Đa cho
một người quen với giá 300 triệu đồng để trả nợ thay cho bà Vân. Nhưng trên thực tế
hợp đồng mua bán nhà giữa bà Vân và bà Hiền chưa được xác lập, việc bà Hiền trả
tiền thay thực chất là cho bà Vân vay. Tính đến năm 1997, tổng số tiền bà Vân nợ bà
Hiền là 840 triệu đồng. Bà Vân không có khả năng thanh toán nên bà Hiền đã yêu cầu
bà Vân bán ½ căn nhà cho mình
Ngày 20/6/1997, vợ chồng bà Vân bán cho vợ chồng bà Hiền ½ căn nhà tại số 8B
Nguyên Hồng, quận Ba Đình, Hà Nội với giá 900 triệu đồng. Ngôi nhà này được xây
trên đất lấn chiếm đồng thời nằm trong diện mở đường và xây dựng công trình công
cộng. Giấy mua bán nhà được viết tay, các bên cùng kí tên, tuy nhiên không có xác
nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chưa thực hiện hợp đồng mua bán nhà

theo quy định của pháp luật. Sau khi lập giấy bán nhà xong vợ chồng bà Hiền đến sử
dụng toàn bộ diện tích căn nhà nói trên
Ngày 15/12/2000, cơ quan thi hành án quận Ba Đình đến lập biên bản kê biên toàn bộ
căn nhà 8B Nguyên Hồng để thi hành các bản án, quyết định của tòa án có hiệu lực
pháp luật do bà Vân và Ông Hải đã vay nợ của nhiều người khác. Thấy quyền lợi của
mình bị xâm hại vợ chồng bà Hiền đã khởi kiện đề nghị vợ chồng bà Vân phải thực
hiện thủ tục chuyển nhượng nhà (sang tên trước bạ để được cấp sổ đỏ cho ½ diện tích
căn nhà hoặc công nhận vợ chồng bà Hiền có quyền sử dụng mảnh đất và cho ông, bà
hưởng tiền đền bù ½ giá trị ngôi nhà theo giá thị trường là 28 triệu đồng/m2.
2.4. Tòa án xét xử:
Ngày 21/9/2006, tại trụ sở TAND thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm công khai vụ
án thụ lý số 187/TLPT – DS ngày 29/6/2006 về giải quyết tranh chấp Hợp đồng mua
bán ½ căn nhà 8B – Nguyên Hồng – Hà Nội. Quyết định:
- Xác nhận “Giấy bán ½ căn nhà” giữa bên bán: vợ chồng ông bà: Nguyễn Đăng Hải,
Hoàng Thị Vân và vợ chồng ông bà Nguyễn Văn An, Đinh Thị Hiền lập ngày
20/6/1997 là giao dịch dân sự toàn bộ, buộc phải chấm dứt thực hiện
- Buộc ông bà Nguyễn Văn An, Đinh Thị Hiền trả lại diện tích ½ căn nhà đã nhận của
Nguyễn Đăng Hải, Hoàng Thị Vân đồng thời ông Hải, bà Vân phải trả lại cho ông An,
bà Hiền số tiền 1.494.529.139 đồng (một tỷ bốn trăm chín mươi tư triệu năm trăm hai
chín nghìn một trăm ba chín đồng). Tòa án đã xác định giá trị chuyển quyền sử dụng
đất với 19.000.000đ/m2 dựa vào giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
- Bác các yêu cầu khác của các đương sự
2.5. Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của tòa án
Theo ý kiến của nhóm, việc xử hợp đồng mua bán nhà giữa hai bên vô hiệu của tòa
án là hợp lý. Vì Hợp đồng đó vô hiệu cả về hình thức lẫn nội dung. Về hình thức: giấy
mua bán nhà viết tay và không có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mà
theo Điều 450 BLDS quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở: “ Hợp đồng
mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ

trường hợp pháp luật có quy định khác”. Theo như thoản thuận là vợ chồng bà Vân
bán cho vợ chồng bà Hiền ½ ngôi nhà nhưng nội dung của hợp đồng không đề cập cụ
thể mua bán phần nào của ngôi nhà: vị trí, diện tích như thế nào. Theo Điều 134 và
Điều 135 BLDS năm 2005 thì tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà này là giao dịch
dân sự vô hiệu là có căn cứ pháp luật
Nhưng bên cạnh đó, nhóm em cũng thấy rằng để xác định hậu quả pháp lý của giao
dịch dân sự vô hiệu và trách nhiệm bồi thường của các bên thì tòa án cần phải xác
định cụ thể mức độ lỗi giữa các bên. Xét thấy, trong quá trình xác lập hợp đồng mua
bán nhà, hai bên đều có lỗi cụ thể là bà Vân với vai trò là người bán nhà nhưng biết
ngôi nhà này được xây trên đất lấn chiếm đồng thời nằm trong diện mở đường và xây
dựng công trình công cộng mà vẫn bán cho bà Hiền đồng thời bà Vân lại thực hiện
việc mua bán nhà khi chưa có đầy đủ những giấy tờ hợp pháp về nhà đất. Còn với bà
Hiền do thiếu hiểu biết hoặc cố tình không làm đúng theo quy định của pháp luật vẫn
xác lập hợp đồng mua bán nhà.
Thứ ba là về giá trị quyền sử dụng nhà đất: ngôi nhà nằm trên đất lấn chiếm, lại được
xác định nằm trong diện quy hoạch mở đường và xây dựng công trình công cộng. Với
tình trạng nhà đất nêu trên và mức độ lỗi của hai bên nên tòa án đã xác định giá trị
quyền sử dụng đất với đơn giá 19 triệu/m2 là hợp lý về các loại giá đất trên địa bàn
thành phố Hà Nội. Vì vậy, xét thấy việc nguyên đơn yêu cầu tính giá trị quyền sử
dụng đất tại 8B Nguyên Hồng là chưa hợp lý nên tòa án đã bác bỏ yêu cầu này.
3. Vụ việc thứ ba
Quyết đinh số 18/2003/HĐTP-DS ngày 30-05-2003 về vụ án tranh chấp hợp đồng
mua bán nhà.
3.1 Nơi xảy ra vụ việc: phường Bình Thuận, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh
3.2 Chủ thể của vụ việc:
- Nguyên đơn: Bà Trần Thị Ngọc Hiền, sinh năm 1957 và các con bà Hiền là
Trần Thị Ngọc Diệp; Trần Thị Ngọc Chi; Trần Thị Ngọc Hiếu; Trần Thị Bích Trâm
(đều do bà Hiền giám hộ); cùng trú tại số 4 khu phố II, phường Tân Thuận Tây, quận
7, TP. Hồ Chí Minh.

Bà Trần Thị Lý; Trần Thanh Bình; Trần Văn Nghĩa; Trần Thị Giàu; Trần Văn
Hùng; tất cả đều uỷ quyền cho bà Trần Thị Lệ trú tại số 11/4B khu phố 1, phường Phú
Thuận, quận 7, TP Hồ Chí Minh.
- Bị đơn: Ông Trần Văn Thọ và vợ là bà Phan Thị Hồng Hoa; cùng trú tại số 1B khu
A khu phố 1, phường Tân Phú, quận 7, TPHồ Chí Minh.
3.3 Tóm tắt nội dung vụ việc:
Diện tích 120m2 nhà trên diện tích 1.199m2 đất tại số 2/7 khu phố 3, đường liên
tỉnh lộ 15 (nay là đường Huỳnh Tấn Phát), phường Bình Thuận, quận 7, TP. Hồ Chí
Minh là sở hữu của ông Trần Văn Lung. Ông Lung có vợ là bà Trần Thị Ngọc Hiền.
Trong diện tích nhà đất nói trên mới chỉ có 120m2 nhà trên 170m2 đất là có giấy tờ,
phần đất còn lại chưa được hợp thức hoá quyền sử dụng do ông Lung mua lại của
người khác, nhưng chưa hoàn tất thủ tục mua bán.
Ngày 24-09-1999, ông Lung thoả thuận bán căn nhà nói trên cho vợ chồng ông
Thọ, bà Hoa với giá 2,4 tỷ đồng. Dù chưa lập hợp đồng, nhưng ông Thọ đã giao cho
ông Lung 360 triệu đồng. Ngày 26-09-1999, ông Lung giao toàn bộ nhà đất cho ông
Thọ sử dụng. Việc giao nhà hai bên có làm “tờ giao nhận” trong đó có nội dung:
“trong thời gian ông Lung chưa nhận đủ số tiền còn lại (theo hợp đồng bán nhà), mọi
chi phí sửa chữa ông Lung hoàn toàn không bồi thường gì cả”. Sau đó, phía ông Thọ
tiếp tục trả thêm cho phía ông Lung tổng cộng là 1,08 tỷ đồng .
Tháng 12-1999, ông Thọ và ông Lung mới cùng nhau lập hợp đồng mua bán nhà
đất nêu trên. Nội dung ông Lung bán nhà 2/7 khu phố 3 cho ông Thọ với giá 2,4 tỷ
đồng, thanh toán tiền mua bán nhà làm 2 đợt:
Đợt 1: 1,4 tỷ đồng.
Đợt 2: Tính từ ngày 24-09-1999 đến ngày 24-12-1999, bên ông Thọ phải thanh
toán tiếp số tiền còn lại là 1 tỷ đồng. Nếu đến hạn mà bên ông Thọ không đủ tiền
thanh toán thì hai bên sẽ cùng nhau thế chấp căn nhà đang mua bán để vay 1 tỷ đồng
trả cho ông Lung. Trong khi làm thủ tục vay thì ông Thọ phải chịu lãi suất bằng 5%
trên số tiền 1 tỷ và phần lãi này sẽ trừ dần vào 1,4 tỷ đồng tiền đặt cọc. Bên ông Thọ
phải chịu chi phí sang tên, thuế trước bạ và các khoản lệ phí khác... Bên bán cam kết

nếu nhà đất có tranh chấp thì bên bán chịu trách nhiệm. Hợp đồng này chỉ có ông
Lung, ông Thọ ký và Uỷ ban nhân dân phường Bình Thuận xác nhận chữ ký của hai
ông, chứ chưa phải là xác nhận tình trạng tài sản chuyển dịch và chưa qua Công chứng
theo quy định.
Thực hiện hợp đồng, tính đến ngày 04-12-1999, phía ông Thọ mới giao cho ông
Lung 51.000USD và 430 triệu đồng. Phía ông Thọ cho rằng lần thứ 4 giao cho ông
Lung 320 triệu đồng, nhưng không làm biên nhận. Điều này không được nguyên đơn
thừa nhận. Sau đó, ông Thọ cũng không trả thêm tiền cho ông Lung, không thiết lập
hợp đồng mua bán nhà đất theo quy định với lý do ông Lung không cùng ông Thọ lo
thủ tục mua bán nhà đất đó. Ngày 18-04-2000, ông Thọ khởi kiện tại Toà án nhân dân
quận 7 yêu cầu ông Lung phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà đất cho ông Thọ,
sau đó, ông Thọ sẽ trả hết số tiền còn lại là 1 tỷ đồng. Ngày 01-11-2000, ông Thọ xin
rút đơn khởi kiện ông Lung tại Tòa án để yêu cầu Uỷ ban nhân dân quận 7 giải quyết
hợp đồng nêu trên. Sự việc chưa được giải quyết thì ngày 10-05-2000 ông Lung chết.
Những người hưởng thừa kế của ông Lung gồm: bà Muội (là mẹ ông Lung); bà Hiền
(là vợ) cùng các con của ông Lung gồm: Trần Thị Ngọc Diệp, Trần Thị Ngọc Chi,
Trần Thị Ngọc Hiếu và Trần Thị Bích Trâm.
Ngày 01-11-2002, bà Hiền cùng các con của ông Lung lập giấy uỷ quyền cho bà
Lệ giải quyết tranh chấp nhà đất nói trên với ông Thọ. Ngày 22-11-2000, bà Lệ khởi
kiện ông Thọ tại Toà án yêu cầu ông Thọ tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà với
ông Lung, yêu cầu ông Thọ phải trả số tiền còn lại và lãi suất chậm trả trên số tiền đó.
Ông Thọ cho rằng nhà đất của ông Lung phần lớn chưa được hợp pháp hoá quyền sở
hữu nên yêu cầu phía bà Lệ làm xong thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà đất, thì ông
Thọ mới trả nốt số tiền còn lại; nếu không thì xin huỷ hợp đồng mua bán nhà và yêu
cầu phía bà Lệ trả lại ông số tiền 1,4 tỷ đồng cùng với lãi suất và tiền sửa chữa nhà hết
100 triệu đồng. Nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng thì số tiền còn lại là 1 tỷ đồng ông sẽ
trả khi án có hiệu lực pháp luật. Ngoài ra, việc hợp đồng phải kéo dài là do ông không
đủ tiền trả cho ông Lung, hai bên có ra Ngân hàng vay tiền theo thoả thuận nhưng

ngân hàng không cho vay đủ 1 tỷ đồng và do ông Lung đòi lãi suất cho số tiền ông
chưa trả quá cao.
Ngày 12-11-2001, bà Muội là mẹ ông Lung chết, các con của bà Muội (em của
ông Lung) gồm: Trần Thị Lý, Trần Thanh Bình, Trần Văn Nghĩa, Trần Thị Giàu, Trần
Văn Hùng là người hưởng thừa kế của bà Muội, đã lập hợp đồng uỷ quyền cho bà Lệ
giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà với ông Lung.
1.4 Tòa án xét xử
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 151/DSST ngày 24-01-2002, Tòa án nhân dân thành
phố Hồ Chí Minh đã quyết định:
Chấp nhận yêu cầu của bà Trần Thị Lệ theo uỷ quyền của các nguyên đơn -Hủy
hợp đồng mua bán nhà ở lập tháng 12-1999 giữa ông Trần Văn Lung với ông Trần
Văn Thọ và bà Phan Thị Hồng Hoa.
Buộc ông Thọ, bà Hoa có trách nhiệm giao nhà 2/7 khu phố 3, đường liên tỉnh 15
(nay là đường Huỳnh Tấn Phát) phường Bình Thuận, quận 7 cùng khuôn viên đất cho
các đồng thừa kế của ông Lung
Các đồng thừa kế của ông Lung, do bà Lệ đại diện có trách nhiệm giao trả ông Thọ
1.103.404.350 đồng
Ngày 30-01-2002, ông Thọ kháng cáo.
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 119/DSPT ngày 30-05-2002, Toà Phúc thẩm Tòa
án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định giữ nguyên Bản án sơ
thẩm.
Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tối cao đã kháng nghị Bản án phúc thẩm nói
trên tại Quyết định số 33/KN-VKSTC-KSXXDS ngày 18-04-2003 với nhận xét: Việc
Toà án cấp sơ thẩm và phúc thẩm xác định hợp đồng mua bán nhà giữa ông Lung với
ông Thọ, bà Hoa là hợp đồng vô hiệu là đúng. Toà án cấp sơ thẩm, phúc thẩm mới chỉ
xác định lỗi của ông Thọ mà chưa xem xét lỗi của ông Lung là bán nhà thuộc sở hữu
của vợ chồng mà chưa có sự đồng ý của bà Hiền; ông Lung còn cam kết căn nhà và
đất không có tranh chấp, khiếu nại gì nhưng phần lớn đất chưa có giấy tờ công nhận

quyền sử dụng.


3.5 Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của tòa án
Mặc dù bà Hiền là vợ ông Lung không ký hợp đồng mua bán nhà với ông Thọ
nhưng bà Hiền không những không có ý kiến phản đối mà còn yêu cầu ông Thọ thực
hiện hợp đồng đã ký với ông Lung nên không có căn cứ cho rằng ông Lung bán nhà
đất mà không được sự đồng ý của bà Hiền như lập luận trong kháng nghị của Viện
Kiểm sát nhân dân tối cao.
Cũng tại hợp đồng mua bán nhà ở lập tháng 12-1999 quy định ông Thọ phải thanh
toán cho ông Lung 1,4 tỷ đồng vào ngày 24-09-1999, số tiền còn lại thanh toán đợt 2
là 1 tỷ đồng vào ngày 24-12-1999. Tuy ông Thọ khai đã trả cho ông Lung 1,4 tỷ đồng,
nhưng thực tế, ông Thọ mới chỉ giao cho ông Lung được 1,08 tỷ đồng ,phần còn lại,
ông Thọ không thanh toán. Như vậy, ông Thọ là người vi phạm thoả thuận về điều
khoản thanh toán. Như vậy, bản thân ông Thọ là người có lỗi không thanh toán theo
thoả thuận và hợp đồng mua bán nhà giữa ông Lung với ông Thọ bị vô hiệu về mặt
hình thức. Nay bà Lệ đại diện cho các thừa kế của ông Lung yêu cầu huỷ hợp đồng
mua bán nhà giữa ông Lung với ông Thọ. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 151/DSST
ngày 24-01-2002 của TAND TP.Hồ Chí Minh và Bản án phúc thẩm số 119/DSPT
ngày 30-05-2002 của Toà Phúc thẩm TAND tối cao tại TP. Hồ Chí Minh đã áp dụng
Điều 146 BLDS để xử hủy hợp đồng mua bán nhà giữa ông Lung với ông Thọ là có
căn cứ. Nhóm em đồng ý với phán quyết trên.
III. Nhận xét về những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở và phương
hướng hoàn thiện chế định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
1. Nhận xét và đưa ra một số bất cập trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua
bán nhà ở
Cùng với sự phát triển nhanh chóng, năng động của nền kinh tế thị trường thì hợp
đồng mua bán nhà ở là một trong những loại hợp đồng diễn ra ngày càng phổ biến.
Vậy nên, sẽ khó tránh khỏi những tranh chấp với mức độ phức tạp khác nhau xảy ra.
Điều quan trọng mà chúng ta quan tâm trước mắt hoàn thiện dần về các quy định của

pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở để tạo hành lang pháp lý giúp hạn chế những


tranh chấp xung quanh vấn đề này. Vậy nên, nhóm em xin đưa ra một số nhận xét về
những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
*Về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán nhà ở:
Nhà ở là tài sản mà pháp luật dân sự quy định phải đăng kí quyền sở hữu theo quy
định của pháp luật, do vậy phải tuân thủ các quy định của bộ luật dân sự về thời điểm
chuyển quyền sở hữu. Khoản 2 Điều 439 BLDS 2005 quy định “ đối với tài sản mà
pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu thì quyền sỡ hữu được chuyển cho bên
mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng kí quyền sở hữu đối với tài sản đó”.
Điều 450 BLDS 2005 quy định về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở như sau: “
hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng
thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Khoản 3 điều 4 luật công chứng 2006 quy định “Văn bản công chứng có hiệu lực
kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công
chứng”. Như vậy theo như quy định này thì hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực kể
từ thời điểm công chứng (hoặc chứng thực). Thời điểm hợp đồng có hiệu lực làm phát
sinh quyền và nghĩa vụ của hai bên( bên mua và bên bán).
Như vậy thì nếu áp dụng các quy định trên của luật thì rõ ràng ta thấy thời điểm
hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực và thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà là không
đồng nhất.
* Về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở:
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là bất động sản, do vậy theo quy định tại
điều 35 của luật công chứng 2006 “có sự nghi ngờ đối tượng của hợp đồng, giao dịch
là không có thật thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc
theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc
yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng”.
Hiểu thế nào đối tượng của hợp đồng có thật khi công chứng hợp đồng. BLDS 2005
tại điều 163 xác định tài sản là “vật” thay vì “ vật có thật” như trong quy định của

BLDS 1995 để cho phép giao dịch cả đối với những tài sản hình thành trong tương lai.
Khi trong hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên thỏa thuận đối tượng là nhà ở hình


thành trong tương lai thì có được xem xét để công chứng hay không? Đây là vấn đề
cần có hướng dẫn thực hiện thống nhất.
* Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở:
Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05-11-2001 của thủ tướng chính phủ về việc
người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Theo đó người Việt
Nam định cư ở nước ngoài thuộc một trong những đối tượng thì được mua nhà để ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại VN:
a) Người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam;
b) Người có công đóng góp với đất nước;
c) Nhà văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam;
d) Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam.
Luật quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất, có thể được hiểu là họ chỉ được mua nhà ở chứ không
được mua đất. Như vậy đối với đất dự án, Việt kiều có được mua rồi sau đó tự xây
nhà? Vấn đề này vẫn phải chờ. Chúng tôi cho rằng, pháp luật cần quy định cho những
đôi tượng này được sang nhượng quyền sử dụng đất để họ có thể sở hữu một căn nhà
vừa ý.
Mới đây, Quốc hội vừa ban hành Nghị Quyết (NQ) số 19/2008/NQ-QH12 có
hiệu lực tư ngày 1/1/2009 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở
hữu nhà ở tại Việt Nam, nghị quyết này có hiệu lực trong vòng 5 năm.
Theo chúng tôi nghị định trên còn quá nhiều điểm khắt khe với các đối tượng này,
như họ chỉ được sở hữu nhà trong thời hạn là 50 năm (khoản 1 Điều 4 nghị định) tức
là hết thời hạn sử dụng đó chủ sở hữu căn hộ phải bán hoặc tặng cho người khác và
chỉ cho phép họ mua căn hộ chung cư trong các dự án nhà ở thương mại(khoản 1 Điều
5 nghị định). Phải chăng đây chính là lý do khiến cho hiện nay vẫn còn khá ít những
người nứớc ngoài mua nhà ở Việt Nam trong khi pháp luật đã “thông thoáng” hơn

trước.Vị thế chúng tôi cho rằng pháp luật cần “nới lỏng” hơn để những đối tượng này
được thực sự đảm bảo nhu cầu về nhà ở của mình.


Ngoài ra khi áp dụng nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27-07-2006
của UBTVQH về giải quyết tranh chấp nhà ở có yếu tố nước ngoài cũng đã gặp phải
một số vướng mắc:
Nghị quyết 1037 ban hành đã giải quyết được những vướng mắc trong giải quyết
tranh chấp về nhà ở có yếu tố nước ngoài. Xuất phát từ những tồn tại trong thực tế các
trường hợp giao dịch về nhà ở có yếu tố nước ngoài trước ngày 1 tháng 7 năm 1991,
Nghị quyết đã quy định rất chặt chẽ đối với từng trường hợp cụ thể, nhằm giải quyết
triệt để những bất cập trong pháp luật trước đây và bảo vệ quyền lợi chính đáng cho
người tham gia giao dịch. Tuy nhiên những quy định của Nghị quyết vẫn còn những
vướng mắc, hạn chế nhất định, hiện nay chưa có văn bản nào hướng dẩn để thực hiện
cụ thể.
Nghị quyết 1037 xác định giải quyết tranh chấp đối với người tham gia giao dịch
về nhà ở như người mua nhà, người bán nhà là người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
nhưng chưa đề cập đến việc tham gia giao dịch của người thứ ba ngay tình trong giao
dịch mua bán nhà ở có yếu tố nước ngoài xác lập trước ngày 01-07-1991 là chưa bảo
đảm được quyền lợi của đương sự khi họ được chuyển giao nhà ở một cách hợp pháp,
được cơ quan có thẩm quyền chứng thực.
Đối với các giao dịch dân sự về nhà ở nêu trên, mặc dù Nghị quyết 1037 đã dẫn
chiếu áp dụng BLDS 2005 giải quyết hậu quả của hợp đồng dân sự vô hiệu. Tuy nhiên
việc áp dụng các quy định pháp luật này đối với người thứ ba ngay tình chưa hợp lý vì
các giao dịch này xảy ra quá lâu; đương sự đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, và thực tế vào thời điểm này các thủ tục giao dịch dân sự nhà ở không rõ
ràng. Nếu áp dụng máy móc theo BLDS 2005 là không bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp người thứ ba ngay tình, vì họ đã chiếm hữu nhà ở rất lâu, buộc họ trả lại nhà thì
số tiền họ được hoàn lại không đảm bảo họ có được chổ ở ổn định trong tình hình bất
động sản hiện nay. Do đó, chúng tôi cho rằng pháp luật cần có sự điều chỉnh như sau:

Về nguyên tắc áp dụng quy định hợp đồng vô hiệu và xử lý hợp đồng vô hiệu
theo BLDS 2005 nếu giao dịch đó vi phạm điều cấm pháp luật hoặc trái đạo đức xã
hội, dù tài sản đó đã được chuyển giao cho người thứ ba trong bất kỳ thời gian nào.


Những trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu khác thì giao dịch với người thứ ba
ngay tình vẫn có giá trị pháp lý (các bên giao dịch trả lại tiền cho nhau), và nên tạo
điều kiện thuận lợi cho người thứ ba ngay tình làm thủ tục đứng tên sở hữu nhà ở.
2. Phương hướng hoàn thiện:
Thứ nhất, chính phủ cần ban hành các nghị định hướng dẫn cụ thể thi hành các quy
định về hợp đồng mua bán nhà ở trong đó quy định thống nhất về cách hiểu và thi
hành đúng các quy định của BLDS về hợp đồng mua bán nhà ở, quy định thống nhất
về trình tự thủ tục tiến hành kí kết, thực hiện các giao dịch mua bán nhà ở. Nhà nước
phải giám sát chặt chẽ đối với giao dịch mua bán nhà ở
Thứ hai, nhà nước và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần tiến hành việc tuyên
truyền pháp luật thông qua các phương tiện thông tin đại chúng ở mọi cấp độ. Phổ
biến pháp luật nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở bằng chính hoạt động của các cơ
quan chức năng chuyên môn thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước và các cơ quan hữu
quan khác
Thứ ba là cải cách cơ chế hành chính trong việc quản lý nhà ở và hoạt động mua bán
nhà ở. Thống nhất việc quản lý nhà ở, đất ở vào một đầu mối tạo điều kiện thuận lợi
cho việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở để chủ sở hữu khi xác lập hợp đồng giao dịch
mua bán nhà ở không gặp khó khăn, cũng như không trốn tránh sự giám sát của cơ
quan nhà nước
C. KẾT LUẬN
Qua ba vụ việc trên ta thấy còn rất nhiều vấn đề đặt ra xung quanh hợp đồng mua bán
nhà ở. Để đáp ứng được sự phát triển của đất nước cũng như thỏa mãn nhu cầu của
người dân thì chúng ta cần đẩy mạnh hơn nữa việc hoàn thiện các quy định của pháp
luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng và các hợp đồng dân sự khác nói chung.
Đồng thời cần nâng cao ý thức của người dân, trình độ hiểu biết pháp luật để dễ dàng

trong việc xác lập hợp đồng mua bán nhà ở