Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng muabán nhà ở

Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.

Mục lục

I
II

Lời mở đầu
Nội dung
Quy định của pháp luật về đặt cọc
Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp

1
1
1
2

1
1.1
1.2
2
2.1
2.2
3
3.1
3.2
III

đồng mua bán nhà ở
Vụ việc thứ nhất
Nội dung vụ việc

Nhận xét của nhóm
Vụ việc thứ hai
Nội dung vụ việc
Nhận xét của nhóm
Vụ việc thứ ba
Nội dung vụ việc
Nhận xét của nhóm
Thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật trong

2
2
5
7
7
9
11
11
12
14

quan hệ đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở nguyên nhân và giải pháp.
Kết luận
Tài liệu tham khảo

N07 – TL1 – Nhóm 1

15
16

1|Page

Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.

Lời mở đầu
Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với con người, là mối quan tâm
đặc biệt của tất cả các quốc gia, đặc biệt là những nước đang phát triển và
kém phát triển. Vì nhà ở có tầm quan trọng đặc biệt nên nhà nước phải kiểm
soát chặt chẽ các giao dịch về nhà ở, quan hệ đặc cọc trong mua bán nhà ở
cũng nằm trong số đó. Sự kiểm soát này đã được thể hiện trong luật, tuy
nhiên, không phải bất cứ khi nào những quy định của pháp lật cũng được
thực thi trên thực tế. Để tìm hiểu thực trạng này, Nhóm 1, Lớp thảo luận 1 –
N07 – DS2 sẽ tìm hiểu về 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng
mua bán nhà ở.

Nội dung
I.

Quy định của pháp luật về đặt cọc
Khoản 1 Điều 358 quy định: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên

kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác
(gọi là tài sản đặc cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực
hiện hợp đồng dân sự…”
Như vậy, đặc cọc là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó một bên giao
cho bên kia một tài sản trong một khoảng thời hạn nhất định nhằm xác nhận
các bên đã thống nhất sẽ giao kết một hợp đồng hoặc đã giao kết một hợp
đồng và buộc các bên phải thực hiện đúng nội dung đã cam kết.
Đối tượng của đặt cọc là những vật có giá trị hoặc các vật thông
thường khác mà một bên giao trực tiếp cho bên kia. Đối tượng đặt cọc vừa

mang chức năng bảo đảm, vừa mang chức năng thanh toán. Vì vậy việc đặt
cọc phải được lập thành văn bản, trong đó phải xác định rõ số tiền đặt cọc,
số tài sản đặt cọc…

N07 – TL1 – Nhóm 1

2|Page


Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.
Chủ thể của hợp đồng đặt cọc gồm hai bên: bên đặt cọc và bên nhận
đặt cọc. Trong biện pháp đặt cọc tùy theo thỏa thuận mà bên này hoặc bên
kia là người đặt cọc. Nhưng thông thường thì bên nào nắm giữ phần tài sản
có sẵn như bên có nhà để bán, cho thuê hay bên nào sẽ phải đầu tư công sức,
tiền bạc để thực hiện công việc nhất định thì sẽ trở thành bên nhận đặt cọc.
Bên đặt cọc là bên dung tiền hoặc vật có giá trị của mình để giao cho bên kia
giữ để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Bên nhận tiền hoặc
tài sản là bên nhận đặt cọc.
Đặt cọc là hợp đồng thực tế. Nó chỉ phát sinh hiệu lực khi các bên đã
chuyển giao cho nhau tài sản đặt cọc.
Chức năng của hợp đồng đặt cọc: tùy thuộc vào thỏa thuận của các
bên và căn cứ vào thời điểm đặt cọc với thời điểm được coi là giao kết của
hợp đồng được bảo đảm bằng biện pháp đặt cọc để xác định mục đích của
việc đặt cọc. Việc đặt cọc có thể chỉ mang mục đích bảo đảm việc giao kết
hợp đồng, có thể chỉ mang mục đích bảo đảm việc thực hiện hợp đồng
nhưng cũng có thể mang cả hai mục đích đó.
Nội dung của đặt cọc: Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện đúng
theo thỏa thuận thì tài sản đặt cọc sẽ được trả về cho bên đặt cọc hoặc được
trừ vào để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết,
thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Trái lại,

nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng, thì phải trả cho
bên đặt cọc tài sản tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị
của tài sản đặt cọc (trừ trường hợp các bên có thảo thuận khác).
II.

Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua
bán nhà ở

1. Vụ việc thứ nhất
1.1.

Nội dung vụ việc

N07 – TL1 – Nhóm 1

3|Page


Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.
Vụ việc dân sự trên là sự tranh chấp giữa nguyên đơn: Bà Bùi Cẩm
Hồng, sinh năm 1943; trú tại 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân
Bình, thành phố Hồ Chí Minh và bị đơn: Bà Nguyễn Thị Tố Nga, sinh năm
1955; trú tại số 137/82 Lê Văn Sỹ, phường 13, quận Phú Nhận, thành phố
Hồ Chí Minh.
Tháng 5-2002, bà Bùi Cẩm Hồng làm hợp đồng bán căn nhà số
281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh
cho bà Nguyễn Thị Tố Nga với giá 100 lượng vàng; việc mua bán nhà chưa
có xác nhận của chính quyền. Bà Nga đã đưa cho bà Hồng 20 lượng vàng
để đặt cọc. Từ tháng 5-2002 đến tháng 4-2003 Bà Nga đã trả tiền tổng số là
20 lượng vàng và 170.000.000 đồng.

Đến tháng 8-2003, các con bà phát hiện việc bà bán nhà và đã phản đối.
Theo lời khai của chị Mai (con gái bà Hồng) thì nguồn gốc căn nhà đang
tranh chấp là của ông Trương Tế (anh ruột ông Trương Duyên - chồng bà
Hồng) cho vợ chồng bà Hồng từ năm 1966. Năm 1977, bà Hồng và ông
Duyên đã kê khai đăng ký. Năm 1978, ông Duyên đi xuất cảnh sang Mỹ
chưa làm giấy tờ cho bà Hồng sở hữu hoặc uỷ quyền cho bà Hồng căn nhà.
Năm 1996, ông Duyên xin ly hôn bà Hồng tại nước Mỹ, nhưng trong hồ sơ
chưa có tại liệu hợp pháp phản ánh nội dung bản án ly hôn giữa ông Duyên,
bà Hồng, chỉ có một bản photocopy bằng tiếng Anh và dịch sang tiếng Việt
không có công chứng, chứng thực, chưa được hợp pháp hoá Lãnh sự, có
tiêu đề “Thông báo mở đầu bản án” của Toà Thượng thẩm của Tiểu bang
California hạt Kern có nội dung: hôn thú của người đứng đơn Trương
Duyên, Bùi Cẩm Hồng, kết thúc hôn nhân ngày 09-5-1996. Văn bản này
không có nội dung về giải quyết về tài sản chung giữa ông Duyên và bà
Hồng; nếu có việc giải quyết thì cũng chưa được công nhận và cho thi hành
N07 – TL1 – Nhóm 1

4|Page


Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.
tại Việt Nam, nên nhà đất tranh chấp vẫn là tài sản chung của ông Duyên,
bà Hồng.
Nay, bà Hồng xin huỷ hợp đồng mua bán nhà với bà Nga; bà Hồng sẽ
trả lại số tiền đã nhận và không đồng ý trả thêm khoản nào khác.
Bị đơn bà Nguyễn Thị Tố Nga thống nhất với lời khai của bà Hồng về
việc bà Hồng và bà đã thoả thuận mua bán nhà của bà Hồng, giá cả và số
tiền đã trả như bà Hồng khai là đúng. Khi bán nhà, bà Hồng giao cho bà
giấy kê khai nhà 1977 và năm 1999, bà Hồng kê khai chỉ có tên bà Hồng
nên bà tin là nhà của riêng bà Hồng. Bà Nga xác định 170.000.000 đồng đã

nhận tương ứng là 28,43 lượng vàng, bà yêu cầu bà Hồng muốn huỷ hợp
đồng phải trả bà gấp đôi tiền cọc (20 lượng), hoàn lại số vàng và số tiền đã
nhận, tổng là 88,43 lượng vàng và chi phí hợp thức hoá là 30.000.000 đồng.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 2034/2005/DSST ngày 14-9-2005 Toà
án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:
Hợp đồng mua bán nhà 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân
Bình, thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Bùi Cẩm Hồng và bà Nguyễn Thị Tố
Nga lập ngày 17-5-2002. Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà trên là vô hiệu;
Buộc bà Bùi Cẩm Hồng phải trả lại số tiền, vàng đã nhận cho bà Nga
là 83,90 lượng vàng SJC, một lần khi án có hiệu lực pháp luật;
Bà Nguyễn Thị Tố Nga và ông Nguyễn Văn Hưng phải trả lại giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở địa chỉ 281/43/10 Lê
Văn Sỹ, phường 1 quận Tân Bình cho bà Hồng (giấy số 5903/2003 cấp
ngày 04-8-2003). Bà Hồng liên hệ với cơ quan chức năng làm thủ tục sang
tên giấy giờ nhà.
Ngày 20-9-2005, bà Hồng (do chị Mai đại diện) kháng cáo.

N07 – TL1 – Nhóm 1

5|Page


Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 465/2005/DSPT ngày 30-11-2005 Toà
phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã quyết
định:
Huỷ hợp đồng mua bán nhà 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận
Tân Bình thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Bùi Cẩm Hồng và bà Nguyễn Thị
Tố Nga lập ngày 17-5-2002. Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà trên là vô
hiệu.

Buộc bà Bùi Cẩm Hồng phải trả lại cho bà Nga 68 lượng vàng SJC và
bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng mua bán nhà là 7,735 lượng vàng
SJC. Cộng 2 khoản buộc bà Hồng phải trả cho bà Nga tổng là 76,165 lượng
vàng SJC.
Buộc bà Nguyễn Thị Tố Nga và ông Nguyễn Văn Hưng phải trả lại
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 281/43/10
Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình cho bà Bùi Cẩm Hồng (giấy số
5903/2003 cấp ngày 04-8-2003). Bà Hồng có quyền liên hệ đến cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục sang tên giấy tờ nhà.
1.2.

Nhận xét của nhóm
Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà giữa bà Bùi Cẩm Hồng và bà

Trương Thị Tố Nga bị tòa án tuyên vô hiệu là đúng theo quy định của pháp
luật. Bởi vì:
- Trong trường hợp này, bà Hồng và ông Duyên vẫn là đồng chủ sở hữu
của ngôi nhà nói trên. Theo Điều 96 Luật Nhà ở thì “việc mua bán nhà
thuộc sở hữu chung hợp nhất phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu
bằng văn bản”. Ở đây, ông Duyên đang định cư tại Mỹ và không hề hay
biết về việc bà Hồng làm hợp đồng mua bán nhà với bà Nga. Toàn bộ việc
mua bán nhà là chỉ do một mình bà Hồng quyết định và thực hiện.
N07 – TL1 – Nhóm 1

6|Page


Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.
- Theo lời khai của cả hai bên việc mua bán nhà giữa bà Hồng và bà Nga
chưa có sự xác nhận của chính quyền địa phương. Điều 450 BLDS quy

định: “hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có công
chứng, chứng thực, trừ trường hợp pháp luật co quy định khác”. Như vậy,
hợp đồng mua bán giữa bà Hồng và bà Nga đã vi phạm quy định về hình
thức của hợp đồng.
- Mặt khác, khi bán nhà bà Hồng giao cho bà Nga giấy kê khai nhà 1977 và
năm 1999, bà Hồng kê khai chỉ có tên bà Hồng nên bà tin là nhà của riêng
bà Hồng. Như vậy, hợp đồng mua bán bán nhà trên đã được thực hiện do có
sự lừa dối.
=> Từ các căn cứ đã phân tích trên cho thấy việc hợp đồng mua bán nhà bị
tuyên vô hiệu phần lớn là do lỗi của bà Hồng, bà Nga chỉ có lỗi trong việc
không tuân thủ theo pháp luật về hình thức của hợp đồng.
Thứ hai, về đặt cọc, Điều 358 BLDS quy định: “Việc đặt cọc phải
được lập thành văn bản”. Do đó, việc đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà
giữa bà Hồng và bà Nga có hai giả thiết xảy ra đối với việc giải quyết hậu
quả pháp lý:
-

Trường hợp thứ nhất, nếu như việc đặt cọc 20 lượng vàng giữa bà

Hồng và bà Nga tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật thì nếu không
có thỏa thuận bên nhân đặt cọc (bà Hồng) sẽ phải trả cho bên đặt cọc (bà
Nga) tài sản đặt cọc là 20 lượng vàng và một khoản tiền tương đương giá trị
tài sản đặt cọc. Còn nếu như, giữa bà Hồng và bà Nga có sự thỏa thuận thì
sự thỏa thuận đó sẽ được chấp nhận.
-

Trường hợp thứ hai, nếu như việc đặt cọc giữa bà Hồng và bà Nga

không được lập thành văn bản, thì sẽ không có căn cứ cho rằng 20 lượng
vàng đó là tài sản đặt cọc mà chỉ được cho đó là tài sản trả trước. Theo đó,

N07 – TL1 – Nhóm 1

7|Page


Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.
bà Hồng chỉ phải trả lại cho bà Nga 20 lượng vàng đã nhận mà không phải
bồi thường.
Theo xét xử của tòa, chúng tôi nhận thấy, Tòa đã xác định 20 lượng
vàng trên là tài sản đặt cọc mà không xem xét việc đặt cọc giữa bà Hồng và
bà Nga có đúng quy định của pháp luật hay không?. Như vậy là chưa thỏa
đáng. Theo chúng tôi, vấn để này Tòa cần thận trọng xem xét lại.
Thứ ba, trong hợp đồng mua bán nhà nêu trên, bà Nga đã đặt cọc 20
lượng vàng. Toà án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm chưa làm rõ việc đặt cọc
có vi phạm quy định của pháp luật hay không, nhưng không giải quyết về
phạt cọc mà lại giải quyết bồi thường theo chênh lệch giá là không đúng
quy định tại điểm c.1 tiểu mục 2.4 mục 2 phần I Nghị quyết 01/2003 NQHĐTP ngày 16-4-2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao.
Thứ tư, trong quá trình giải quyết, bà Nga đề nghị khi làm hợp thức
hoá nhà bà phải chi hết 30.000.000 đồng và nếu phải huỷ hợp đồng bà yêu
cầu bà Hồng phải bồi thường khoản chi phí này. Toà án cấp sơ thẩm chưa
xem xét về yêu cầu nêu trên khi giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu là
chưa giải quyết hết các yêu cầu của các bên đương sự.
2. Vụ việc thứ hai
2.1.

Nội dung vụ việc
Vụ án dân sự có nguyên đơn là ông Trần Văn Giai và bà Triệu Thị La

cùng trú tại số 4 Thịnh Yên, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội và bị đơn là ông
Hoàng Tiến Lân Hưng và bà Phạm Thị Phấn cùng trú tại số 2 Lò Đúc,

phường Phạm Đình Hổ, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội.
Theo đơn khởi kiện, ông Giai có nhu cầu mua nhà để ở và biết ông
Hoàng Tiến Lân Hưng có nhu cầu bán nhà nên ngày 06.5.2004 hai bên đã
làm Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất với nội dung: Ông Hoàng Tiến Lân
Hưng đã nhận của ông Giai số tiền đặt cọc là 112 triệu đồng để mua lại
N07 – TL1 – Nhóm 1

8|Page


Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.
“Hợp đồng thuê nhà Nhà nước” của ông Hưng tại số 2 Lò Đúc, phường
Phạm Đình Hổ, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội và hẹn đến ngày 16.6.2004 ông
Giai sẽ thanh toán đủ số tiền 438 triệu đồng (tổng số tiền là 550 triệu đồng)
còn lại cho ông Hưng và nhận nhà.
Hợp đồng có ghi: Nếu ông Hưng đã nhận tiền đặt cọc nhưng không
bán nhà nữa hoặc không thực hiện đúng với các điều khoản đã ghi trong
hợp đồng này thì ông Hưng phải thanh toán lại toàn bộ số tiền mà ông Giai
đã đặt cọc đồng thời phải nộp phạt cho ông Giai số tiền bằng số tiền đã đặt
cọc. Hợp đồng đã được cả bốn người nêu trên cùng ký. Đến ngày 24.5.2004
ông Giai giao tiếp số tiền 38 triệu đồng đặt cọc cho ông Hưng, ngày
25.5.2004 bản khai chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà
nước giữa ông Giai và ông Hưng được UBND phường Phạm Đình Hổ xác
nhận.
Vì chưa lo đủ số tiền còn lại nên ngày 30.5.2004 ông Giai đã đến gặp
ông Hưng thương lượng để xin huỷ hợp đồng nhưng ông Hưng không đồng
ý. Ngày 01.6.2004 ông Hưng đã rao bán nhà số 2 Lò Đúc và thông báo đến
ngày 16.6.2004 ông Giai không thanh toán số tiền còn lại thì sẽ mất tiền đặt
cọc. Đúng ngày 16.6.2004 ông Giai đã tìm được người có nhu cầu mua nhà
là anh Nguyễn Thanh Toàn (trú tại số 8 K27 Trương Định, Hà Nội). ông

Giai đã đưa anh Toàn đến trực tiếp làm việc với ông Hưng và khẳng định
với ông Hưng là chỉ nhượng lại cho anh Toàn với giá 500 triệu đồng. ông
Giai và anh Toàn đã tiến hành làm thủ tục mua bán ngay tại nhà ông Hưng
nhưng bị gia đình ông Hưng gây khó khăn. Sau đó, ông Giai yêu cầu ông
Hưng phải trả lại 150 triệu đồng tiền đặt cọc và 150 triệu đồng tiền phạt vì vi
phạm hợp đồng là không giao nhà cho ông vào ngày 16.6.2004.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 59/DSST ngày 9.12.2004 TAND TP.
Hà Nội quyết định: Bác đơn khởi kiện của vợ chồng ông Trần Văn Giai, bà
N07 – TL1 – Nhóm 1

9|Page


Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.
Triệu Thị La về việc yêu cầu vợ chồng ông Hoàng Tiến Lân Hưng, bà Phạm
Thị Phấn phải trả 150 triệu đồng tiền đặt cọc mua nhà và 150 triệu đồng tiền
phạt cọc; ghi nhận sự tự nguyện của ông Hưng trả lại cho ông Giai, bà La số
tiền 38 triệu đồng. Ngày 13.12.2004, ông Trần Văn Giai và bà Triệu Thị
Phấn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm lên TANDTC.
Ngày 19.5.2005, Tòa phúc thẩm TANDTC xét xử phúc thẩm vụ án
dân sự do bản án dân sự sơ thẩm số 59/DSST ngày 9.12.2004 của TAND
TP. Hà Nội bị kháng cáo nội dung: Chấp nhận một phần đơn kháng cáo
của ông Trần Văn Giai; tuyên bố hợp đồng đặt cọc mua nhà đất ngày
06.5.2004 giữa ông Hoàng Tiến Lân Hưng với ông Trần Văn Giai và bà
Triệu Thị La là vô hiệu; ông Hoàng Tiến Lân Hưng phải trả lại cho ông Trần
Văn Giai và bà Triệu Thị Phấn 150 triệu đồng tiền đặt cọc.
2.2.

Nhận xét của nhóm
Vụ án dân sự này đã được TAND TP. Hà Nội xét xử sơ thẩm ngày

9.12.2004 nhưng ngày 13.12.2004, ông Trần Văn Giai và bà Triệu Thị La đã
kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm lên TANDTC. Ngày 19.5.2004, tòa phúc
thẩm TANDTC đã xét xử phúc thẩm bản án này. Xét quyết định của tòa sơ
thẩm TANDTP Hà Nội và tòa phúc thẩm TANDTC thì nhóm em đồng ý với
bản án sơ thẩm.
Thứ nhất, tình tiết của vụ án về số tiền 38 triệu đồng ông Giai chuyển
giao cho ông Hưng ngày 24/5/2004 là chưa rõ ràng. Việc giao nhận 38 triệu
đồng đó có được lập thành hợp đồng và ghi rõ là hợp đồng đặt cọc hay
không? Điều 29, Nghị định 163 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy
định: “Trường hợp không xác định rõ là tiền đặt cọ hoặc tiền trả trước
Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà
các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này
được coi là tiền trả trước.” Ta xác định đây là tiền trả trước của ông Giai.
N07 – TL1 – Nhóm 1

10 | P a g e


Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.
Vì vậy, không có vấn đề phạt cọc ở đây và ông Hưng phải trả lại cho ông
Giai số tiền 38 triệu đồng này.
Thứ hai, trong vụ việc trên thì hợp đồng đặt cọc mua nhà đất được
làm vào ngày 6/5/2004 và trong nội dung hợp đồng đặt cọc mua nhà đất có
ghi là ngày 16/6/2004 thì ông Giai phải thanh toán đủ số tiền mới được nhận
nhà. Như vậy, nếu tới ngày 16/6/2004 nếu ông Giai không đưa nốt số tiền
còn lại là 438 triệu đồng thì theo hợp đồng đã được giao kết thì ông Giai sẽ
không được nhận lại số tiền đặt cọc. Khoản 2 điều 358 BLDS 2005quy định:
“2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản
đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả

tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài
sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc
giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt
cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có
thoả thuận khác”. Như vậy nếu chưa hết ngày 16/ 6/ 2004 mà ông Hưng lại
phá hợp đồng, bán nhà cho người khác thì sẽ phải trả cho ông Giai 112 triệu
đồng tiền đặt cọc và 112 triệu đồng tiện phạt vi phạm đặt cọc.
Thứ ba, ngày 30.5.2004 ông Giai đã đến gặp ông Hưng thương lượng
để xin hủy hợp đồng vì chưa lo đủ số tiền còn lại nhưng ông Hưng không
đồng ý. Đến 16.6.2004 ông Giai đã đưa anh Toàn là người có nhu cầu mua
nhà đến làm việc với ông Hưng nhưng bị gia đình ông Hưng gây khó khăn
khi ông Giai và anh Toàn tiến hành thủ tục mua bán. Ông Giai và anh Toàn
đã tiến hành làm thủ tục mua bán nhà là hoàn toàn không đúng pháp
luật. Vì tại thời điểm ông Giai và anh Toàn làm thủ tục thì ngôi nhà đó vẫn
chưa phải là của ông Giai vì vậy ông Giai không có quyền để làm thủ tục
mua bán nhà với anh Toàn. Theo khoản 4 điều 452 BLDS thì ông Hưng có
quyền không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền nhà như đã thỏa thuận và ông
N07 – TL1 – Nhóm 1

11 | P a g e


Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.
Giai vi phạm hợp đồng vì không trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn là vào
16.6.2004( khoản 1 điều 453 BLDS). Như vậy khi ông Giai không thực hiện
đầy đủ nghĩa vụ của mình đó là trả đầy đủ số tiền cho ông Hưng đúng thời
hạn là vào 16.6.2004 thì biện pháp bảo đảm được áp dụng có nội dung ông
Hưng không phải trả lại cho ông Giai số tiền đặt cọc là 112 triệu đồng.
Thứ tư, Toà án phúc thẩm đã tuyên hợp đồng đặt cọc mua nhà đất
ngày 6/5/2004 giữa ông Giai và ông Hưng là vô hiệu nhưng không đưa ra lý

do vì sao lại vô hiệu. Theo Nghị Quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 14 tháng 6
năm 2003 thì “Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có
quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì
hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Điều kiện có
hiệu lực của việc đặt cọc là: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi
dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của
pháp luật, không trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự
nguyện; việc đặc cọc phải được lập thành văn bản (không buộc phải qua
công chứng, chứng thực).” Như vậy, trong vụ việc trên thì hoàn toàn không
có vi phạm điều kiện có hiệu lực của việc đặt cọc. Việc tuyên bố hợp đồng
đặt cọc trong trường hợp trên vô hiệu là không có căn cứ.
3. Vụ việc thứ ba
3.1.

Nội dung vụ việc
Theo nội dung của Bản án số 15/2009/DSST của TAND thị xã Sơn

Tây: Ngày 13-6-2009 chị Nguyễn Thanh Huyền và vợ chồng ông Quang, bà
Thạch ký hợp đồng đặt cọc cho việc mua nhà với nội dung: ông Quang và
bà Thạch thống nhất chuyển nhượng thửa đất số 40B, diện tích 41,3m2 tại
số 8 phố Quang Trung, phường Quang Trung, thị xã Sơn Tây (đất đã có
giấy chứng nhận quyền sử dụng) cho chị Huyền với giá 790 triệu đồng. Chị
Huyền đã đặt cọc 30 triệu đồng và thống nhất, ngày 20-6-2009 sẽ trả nốt
N07 – TL1 – Nhóm 1

12 | P a g e


Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.
số tiền còn lại, nếu bên nào phá hợp đồng sẽ bị phạt gấp 10 lần là 300 triệu

đồng.
Tại phiên tòa cũng như đơn khởi kiện ngày 17-6-2009, chị Huyền cho
rằng, sau khi làm hợp đồng đặt cọc, để chuẩn bị cho việc xây nhà chị đã
phải vay tiền của ngân hàng... thì ngày 16-6-2009, ông Quang đến mời chị
sang nhà ông trao đổi việc các con ông không đồng ý về việc bố mẹ bán
nhà. Do vậy họ bảo chị sang thương lượng với các con ông Quang.
Khi chị đến thì 3 con của ông Quang là Huyền, Tuấn và Vũ nói: bố
mẹ họ bán nhà nhưng chưa trao đổi gì với các con nên họ không nhất trí với
quyết định bán nhà, đề nghị chị nhận lại tiền đặt cọc nhưng chị không đồng
ý. Ngày 17 và 18-6, chị Huyền sang nhà ông Quang để trả số tiền còn lại
trước ngày hẹn nhưng ông Quang, bà Thạch đều từ chối. Chị Huyền đã gửi
đơn kiện đến Tòa dân sự TAND thị xã Sơn Tây. Sau đó, ngày 19-6 chị đã
làm đơn gửi đến cơ quan Công an TX Sơn Tây.
Căn cứ vào các tài liệu của hồ sơ vụ án, HĐXX đã xử hủy hợp đồng
đặt cọc cho việc mua nhà này và buộc ông Quang, bà Thạch trả lại số tiền
30 triệu đồng chị Huyền đã đặt cọc và số tiền phạt theo hợp đồng là 300
triệu đồng. Tổng số tiền ông Quang, bà Thạch phải trả cho chị Huyền là 330
triệu đồng. Đồng thời, ông Quang, bà Thạch phải nộp án phí sơ thẩm theo
quy định của pháp luật.
3.2.

Nhận xét của nhóm
Vấn đề mấu chốt dẫn đến tranh chấp này là do có sự không đồng ý

bán nhà của ba người con của ông Quang, bà Thạch. Nhưng trên thực tế,
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ngôi nhà số 40B, diện tích 41,3m2
tại số 8 phố Quang Trung, phường Quang Trung, thị xã Sơn Tây là ông
Quang hoặc bà Thạch cho nên việc bán nhà hay không là quyền của hai ông
bà, các con của ông bà chỉ có quyền đóng góp ý kiến mà không có tính chất
N07 – TL1 – Nhóm 1

13 | P a g e


Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.
quyết định. Hơn nữa, ông Quang, bà Thạch và chị Nguyễn Thanh Huyền đã
xác nhận việc mua bán bằng việc kí kết hợp đồng và đã có hai bên đã thống
nhất thỏa thuận ghi trong hợp đồng.
Hợp đồng mua bán nhà ở giữa vợ chồng ông Quang, bà Thạch với chị
Nguyễn Thanh Huyền là hợp pháp, theo đó, hợp đồng được kí kết vào ngày
13/6/2009 và không có ghi chí gì thêm về thời gian thực hiện hợp đồng.
Nghĩa là, hợp đồng mua bán nhà ở đó có hiệu lực pháp lí kể từ ngày kí.
Theo quy định tại Điều 405 BLDS năm 2005 thì: “ Hợp đồng được giao kết
hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận
khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Như vậy, bắt đầu từ ngày 13/6/2009
thì hợp đồng trên có hiệu lực. Đồng nghĩa với việc, nếu bên chủ thể nào
trong giao dịch vi phạm thỏa thuận ghi trong hợp đồng thì phải chịu hoàn
toàn trách nhiệm về sự vi phạm đó và bồi thường thiệt hại cho phía chủ thể
bên kia.
Việc HĐXX “đã xử hủy hợp đồng đặt cọc cho việc mua nhà này và
buộc ông Quang, bà Thạch trả lại số tiền 30 triệu đồng chị Huyền đã đặt cọc
và số tiền phạt theo hợp đồng là 300 triệu đồng, tổng số tiền ông Quang, bà
Thạch phải trả cho chị Huyền là 330 triệu đồng và đồng thời, ông Quang,
bà Thạch phải nộp án phí sơ thẩm theo quy định của pháp luật” là việc làm
đúng theo quy định của pháp luật. Theo quy định tại Điều 422 BLDS năm
2005 quy định: “ Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ
chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm mà không bồi thường thiêt hại hoặc nộp phạt
vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại, nếu không có thỏa thuận trước về
mức bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại”. Như vậy,
trong hợp đồng mua bán nhà ở trê ghi rõ, nếu bên nào phá hợp đồng sẽ bị

phạt gấp 10 lần là 300 triệu đồng, cho nên ông Quang, bà Thạch đã vi
N07 – TL1 – Nhóm 1

14 | P a g e


Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.
phạm hợp đồng nên chị Huyền phải trả cho chị Huyền tổng số tiền là 330
triệu đồng.
III.

Thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật trong quan hệ đặt
cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở - nguyên nhân và giải pháp.
Các quy định của pháp luật về quan hệ đặt cọc trong hợp đồng mua

bán tài sản nói chung và hợp đồng mua bán nhà đã được pháp luật quy định
rõ ràng nhưng không phải bất kì ai cũng quan tâm tìm hiểu. Phần lớn người
dân (đặc biệt là những người sống ở vùng nông thôn, vùng sâu vùng xa…)
không nắm vững được những quy định này. Những quan hệ đặt cọc trong
hợp đồng mua bán nhà vẫn được tiến hành theo quan niệm truyền thống và
những thói quen ứng xử lâu đời hoặc được xây dựng trên cơ sở niềm tin.
Đến khi xảy ra tranh chấp, quyền lợi của các bên bị vi phạm nhưng lại
không có đủ căn cứ pháp lí để bảo vệ quyền lợi của chính mình. Đây là tổn
thất không đáng có mà lẽ ra có thể khắc phục được.
Qua thực tế trên đây, chúng tôi kiến nghị các cơ quan chức năng, các
đoàn thể xã hội cần có những cách thức thực tế và hữu hiệu để tuyên truyền
sâu rộng các quy định của pháp luật đến với đông đảo người dân. Hơn nữa,
nhân dân cũng cần tích cực tìm hiểu và tuân thủ pháp luật để bảo vệ chính
mình.
Không chỉ vậy, đặt cọc là biện pháp bảo đảm được các chủ thể lựa

chọn áp dụng rộng rãi. Thực tiễn áp dụng các quy định về đặt cọc rất phong
phú, đa dạng bởi đặt cọc là biện pháp có tính truyền thống, phổ thong và có
độ thích ứng nhanh nhạy. Những tranh chấp dân sự có lien quan đến đặt cọc
cũng muôn hình muôn vẻ. Giải quyết những tranh chấp này là vấn đề rất
phức tạp vì nó lien quan đến nhiều quy định về thwucj hiện hợp đồng và xác
định lỗi của các bên. Hiện nay, các quy định về giải quyết tranh chấp liên
quan đến đặt cọc tương đối rõ ràng, dặc biệt là từ khi có hướng dẫn thi hành
N07 – TL1 – Nhóm 1

15 | P a g e


Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.
của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao bằng nghị quyết số
01/2003 thì đường lối xét xử tranh chấp hợp đòng dân sự có đặt cọc đã được
thống nhất. Hầu hết những vụ án dân sự có đặt cọc trải qua nhiều cấp xét xử
phức tạp nguyên nhân không phải do quy định về đặt cọc khó áp dungju,
thiếu thực tiễn mà do Thẩm phán không xác định đúng bản chất của vụ án và
lỗi của các bên dẫn đến áp dụng sai quy định về đặt cọc.
Thực tế này đặt ra yêu cầu về sự công tâm cũng như tinh thần trách
nhiệm của hội đồng xét xử - những người cầm cân nảy mực, nắm trong tay
công lý.

Kết luận
Như vậy, áp dụng luật trên thực tiễn là điều không khó mà cũng
không hề dễ dàng, áp dụng luật vào xử lý tranh chấp lại càng là điều vô cùng
khó khan. Qua việc tìm hiểu, phân tích ba vụ việc trên, chúng ta hiểu rõ hơn
về các tranh chấp dân sự và hiểu rõ hơn về các quy định của pháp luật. Từ
đó mỗi cá nhân thực hiện tốt hơn, triệt để hơn quyền và nghĩa vụ của chính
mình. Điều này càng có ý nghĩa hơn với sinh viên luật như chúng ta.

N07 – TL1 – Nhóm 1

16 | P a g e


Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.

Danh mục tài liệu tham khảo
1. Trường đại học luật Hà Nội, Giáo trình Luật dân sự Việt Nam tập 2, Nxb.
CAND, Hà nội 2010.
2. Bộ luật dân sự 2005.
3. Nghị quyết 01/2003 NQ-HĐTP ngày 16-4-2003 của Hội đồng Thẩm
phán Toà án nhân dân tối cao.
4. Bản án dân sự phúc thẩm số 465/2005/DSPT ngày 30-11-2005 Toà phúc
thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh
5. Bản án dân sự sơ thẩm số 59/DSST ngày 9.12.2004 của TAND TP. Hà
Nội.
6. Bản án số 15/2009/DSST của TAND thị xã Sơn Tây.
7.

N07 – TL1 – Nhóm 1

17 | P a g e