tranh chấp liên quan đến hình thức của giao dịch dân sự

A. ĐẶT VẤN ĐỀ
Giao dịch dân sự là một yếu tố quan trọng trong dòng chảy của nền kinh tế thị
trường. Tuy nhiên việc thực thi áp dụng pháp luật về vấn đề này đang gặp nhiều
khúc mắc. Vì vậy, trong thời gian gần đây pháp luật về tranh chấp liên quan đến
giao dịch dân sự mà cụ thể là hình thức của giao dịch dân sự đang trở thành một
trong những vấn đề đáng quan tâm của các chủ thể tham gia giao dịch dân sự. Xác
định được tầm quan trọng của vấn đề này nhóm em đã tìm hiểu về vấn đề “ tranh
chấp liên quan đến hình thức của giao dịch dân sự”. Trong quá trình nghiên cứu
và tìm tòi do những hạn chế về mặt khách quan và chủ quan nên nhóm chúng em
khó tránh khỏi những sai sót, chúng em mong nhận được sự quan tâm, đóng góp ý
kiến từ quý thầy cô giáo để bài làm được hoàn thiện hơn.
Chúng em xin cảm ơn!

B. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ

I.

Cơ sở lý luận

1. Khái niệm về giao dịch dân sự
Xã hội ngày càng phát triển, sự phân công lao động ngày càng thể hiện rõ rệt,
theo đó mỗi người chỉ có thể đảm trách một một mảng công việc nhỏ trong xã hội.
Trong khi đó, nhu cầu của con người về vật chất, tinh thần ngày càng tăng và để
thỏa mãn nhu cầu đó thì các chủ thể phải tham gia các giao dịch khác nhau, trong
đó có giao dịch dân sự.
Trước khi có BLDS 1995, chúng ta chưa có quy định riêng về giao dịch dân sự
và giao dịch dân sự chưa được đề cập dưới góc độ là hợp đồng dân sự (Pháp lệnh
Hợp đồng dân sự năm 1991) hoặc ý chí đơn phương của chủ thể trong việc lập di
chúc (Pháp lệnh Thừa kế ngày 30/8/1990). BLDS 1995 đã chính thức đề cập đến
1

giao dịch dân sự với quy định cụ thể về khái niệm, điều kiện có hiệu lực của giao
dịch dân sự cũng như giao dịch dân sự vô hiệu… BLDS 2005 ra đời đã có những
sửa đổi, bổ sung nhất định lien quan đến giao dịch dân sự. Trong BLDS 2005, quy
định về giao dịch dân sự được đề cập từ Điều 121 đến Điều 138.
Điều 121, BLDS 2005 quy định: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp
lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”
2. Các hình thức của giao dịch dân sự
- Hình thức miệng (bằng lời nói): Hình thức miệng được coi là hình thức phổ
biến nhất trong xã hội hiện nay, mặc dù hình thức này có độ xác thực thấp
nhất. Hình thức miệng này thường được áp dụng đối với các giao dịch được
thực hiện ngay và chấm dứt ngay sau đó (mua bán trao tay) hoặc giữa các
chủ thể có quan hệ mật thiết, tin cậy, giúp đỡ lẫn nhau (bạn bè, người than
cho vay, mượn tài sản…) Nhưng cũng có trường hợp giao dịch dân sự nếu
được thể hiện bằng hình thức miệng phải đảm bảo tuân thủ những điều kiện
luật nhất định mới có giá trị (di chúc miệng – điều 654 Bộ luật dân sự)
- Hình thức văn bản:
+ Văn bản thường: Các bên tham gia giao dịch dân sự thỏa thuận hoặc pháp luật
quy định giao dịch phải thể hiện theo hình thức văn bản. Nội dung giao dịch
được thể hiện trên văn bản có chữ ký xác nhận của chủ thể, cho nên hình thức
này là chứng cứ xác định chủ thể đã tham gia vào một giao dịch dân sự rõ ràng
hơn nhiều trường hợp giao dịch được thể hiện bằng lời nói.
+ Văn bản có Công chứng chứng nhận, UBND cấp có thẩm quyền chứng thực:
được áp dụng trong những trường hợp pháp luật có quy định giao dịch dân sự
bắt buộc phải được lập thành văn bản hoặc các bên có thỏa thuận phải có chứng
nhận, chứng thực, đăng kí hoặc xin phép thì khi xác lập giao dịch các bên phải
tuân thủ hình thức, thủ tục đó (mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất,…)
2

- Hình thức bằng hành vi: Giao dịch dân sự có thể được xác lập thông qua
những hành vi nhất định theo quy ước định trước. Ví dụ như: chụp ảnh bằng
máy ảnh, quay phim, gọi điện… Đây là hình thức giản tiện nhất của giao
dịch. Giao dịch có thể được xác lập thông qua hình thức này mà không nhất
thiết phải có sự hiện diện đồng thời của tất cả các bên tại nơi giao kết. Hình
thức này ngày càng trở nên phổ biến, nhất là tại các quốc gia có nền công
nghiệp tự động hóa phát triển.

II.

Giải quyết tình huống

1. Vụ việc thứ nhất:
a. Nội dung vụ việc
Vợ chồng ông Lê Văn Hảo (sinh năm 1938) và bà Dương Thị Hằng (sinh năm
1939) trú tại: Thôn 5, xã Hải Hoà, thị xã Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh. Ông Lê Văn
Hào và bà Dương Thị Hằng sở hữu một ngôi nhà có diện tích 150 m 2. Tháng 1 năm
2007, ông bà có mua một ngôi nhà mới nên cho vợ chồng người bạn thân là ông Lê
Văn Sơn và bà Hoàng Thị Chanh mượn ngôi nhà 150 m 2 để sinh sống. Đến tháng
2/2008, do làm ăn không thuận lợi, nợ nần quá nhiều, khiến cho vợ chồng ông Sơn
phải cho vợ chồng ông Hảo vay tiền để trả ngân hàng và trang trải nợ nần.
Trước tình hình đó, vợ chồng ông Hảo gợi ý bán căn nhà 150 m 2 cho vợ chồng
ông Sơn. Sau nhiều lần thoả thuận, hai bên đã lập bốn văn bản mua nhà có đầy
đủ chữ ký của các bên nhưng không có công chứng, chứng thực. Ngay sau khi
ký hợp đồng, ông bà Sơn đã tiến hành sửa chữa lại ngôi nhà, chi phí bỏ ra là 10
triệu đồng. Tuy nhiên vào ngày 13/6/2008, vợ chồng ông Hảo lại làm đơn ra Toà
án nhân dân huyện Móng Cái yêu cầu huỷ thoả thuận mua bán căn nhà, buộc vợ
chồng ông Sơn phải trả lại nhà.

3

Nhận được đơn của vợ chồng ông Lê Văn Hảo và bà Dương Thị Hằng, Toà án
nhân dân huyện Móng Cái ra quyết định buộc hai bên thực hiện hình thức của giao
dịch (hợp đồng mua bán căn nhà) trong thời hạn một tháng. Nhưng vì muốn lấy lại
căn nhà nên vợ chồng ông Hảo đã không làm việc này.
b. Phán quyết của Tòa Án:
Phán quyết sơ thẩm của Toà án nhân dân huyện Móng Cái
- Bản án số: 04/2010/DSST. Ngày 15/7/2010:
Với nội dung trên, căn cứ vào các Điều 121, 122, 124, 127, 134, 137, 450 Bộ
Luật Dân Sự(BLDS) năm 2005. Thông tư liên tịch số 1 ngày 19/6/1997 của
TANDTC, VKSNDTC, Bộ tư pháp, Bộ tài chính, hướng dẫn xét xử và thi hành án.
- Toà án nhân dân huyện Móng Cái xét xử:
Chấp nhận đơn yêu cầu xin huỷ thoả thuận mua bán căn nhà của vợ chồng ông
Lê Văn Hảo và bà Dương Thị Hằng. Lý do mà Toà án đưa ra là thoả thuận mua
bán căn nhà chưa được hai bên lập hợp đồng công chứng, chứng thực theo quy
định của pháp luật, vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng.
Tuyên bố hợp đồng mua bán căn nhà vô hiệu, toà án buộc vợ chồng ông Lê
Văn Sơn và bà Hoàng Thị Chanh phải trả lại căn nhà; ngược lại, vợ chồng ông Hảo
có nghĩa vụ trả lại cho vợ chồng ông Sơn tiền bán căn nhà đã nhận.
Vợ chồng ông Hảo, bà Hằng phải bồi thường số tiền 10 triệu đồng mà vợ chồng
ông Sơn đã bỏ ra để sửa chữa căn nhà.
Phán quyết phúc thẩm của Toà án nhân dân tỉnh Quảng Ninh.
- Ngày 10/8/2010, ông bà Sơn – Chanh có đơn không chấp nhận quyết định sơ
thẩm của toà sơ thẩm với lý do, hợp đồng mua bán đã có chữ kí của các bên.
- Toà phúc thẩm đã quyết định:
Không chấp nhận nội dung đơn kháng cáo
Giữ nguyên bản án sơ thẩm.
c. Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của Tòa án:
4

Theo ý kiến của Nhóm chúng em thì phán quyết sơ thẩm của Toà án nhân dân
huyện Móng Cái và phán quyết phúc thẩm của Toà án nhân dân tỉnh Quảng Ninh
là đúng, phù hợp với quy định của pháp luật. Bởi vì:
Nhằm đảm bảo lợi ích công cộng, sự quản lý của nhà nước, lợi ích của các bên
tham gia hợp đồng cũng như lợi ích của người khác, pháp luật quy định hợp đồng
liên quan đến tài sản lớn phải được thể hiện dưới một hình thức nhất định. Trong
trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có
công chứng hoặc chứng thực, phải đăng kí hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy
định đó. Căn cứ tại Điều 450 BLDS 2005 đã quy định: “Hợp đồng mua bán nhà ở
phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực, trừ trường hợp pháp
luật có quy định khác”. Do đó, trong vụ việc trên, vợ chồng ông Hảo và vợ chồng
ông Sơn lập bốn văn bản mua căn nhà có đầy đủ chữ ký của các bên nhưng không
đem đi công chứng, chứng thực đã vi phạm quy định về hình thức hợp đồng.
Và theo Điều 134, BLDS 2005, “trong trường hợp pháp luật quy định hình
thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không
tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bê, toà án, cơ quan nhà nước có thẩm
quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện về hình thức của giao dịch trong
một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”. Thực tế
cho thấy, Toà án nhân dân huyện Móng Cái đã áp dụng Điều 134, BLDS 2005 ra
quyết định buộc vợ chồng ông Hảo và vợ chồng ông Sơn phải thực hiện các thủ tục
để hoàn thiện hình thức hợp đồng mua bán căn nhà trong vòng một tháng. Theo đó,
vợ chồng ông Hảo và vợ chồng ông Sơn phải đem hợp đồng mua bán căn nhà đi
công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền trong thời gian ấn định là một
tháng. Tuy nhiên vì muốn lấy lại căn nhà nên vợ chồng ông Hảo đã không làm việc
này. Vì vậy, việc khắc phục vi phạm về hình thức hợp đồng đã không thể thực hiện
được, Toà án nhân dân huyện Móng Cái buộc phải tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
5

Với nhận định trên, toà án căn cứ vào Điều 137, BLDS 2005, “khi giao dịch
dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau
những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng
tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy
định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường” buộc vợ chồng ông
Sơn phải trả lại căn nhà cho vợ chồng ông Hảo, đồng thời yêu cầu vợ chồng ông
Hảo trả lại cho vợ chồng ông Sơn tiền bán căn nhà đã nhận và phải bồi thường toàn
bộ thiệt hại cho vợ chồng ông Sơn.
d. Quan điểm của Nhóm về hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức. Nên hay
không nên buộc hợp đồng vô hiêu do vi phạm hình thức?
Pháp luật hợp đồng của các nước không coi trọng về hình thức của hợp đồng,
không có quy định hình thức hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng như ở
Việt Nam. Việc không coi trọng hình thức hợp đồng được thể hiện rõ trong Bộ
nguyên tắc UNIDROIT về hợp đồng thương mại quốc tế năm 2004 và Bộ nguyên
tắc về hợp đồng châu Âu. Hai bộ nguyên tắc về hợp đồng này tuyệt đối không coi
trọng hình thức hợp đồng và các bên có thể chứng minh quan hệ hợp đồng bằng
bất kỳ hình thức nào. Theo đó, điều 1.2 Bộ nguyên tắc UNIDROIT quy định: “Bộ
nguyên tắc UNIDROIT không bắt buộc hợp đồng, tuyên bố hay bất kỳ một hành vi
nào khác phải được giao kết hay chứng minh bằng một hình thức đặc biệt. Chúng
có thể được chứng minh bằng bất kỳ cách thức nào, kể cả bằng nhân chứng”.
Nguyên tắc này được công nhận trong bộ luật dân sự nhiều nước trên thế giới và
nó phù hợp với điều kiện giao dịch thương mại quốc tế. Trong Bộ luật Dân sự
2005, các nhà làm luật nước ta cũng đã có ý định tiếp nhận nguyên tắc vi phạm về
hình thức hợp đồng không làm hợp đồng vô hiệu. Cụ thể, tại điều 401 Bộ luật Dân
sự 2005 quy định: “Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về
hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Với cách quy định như
6

vậy, các nhà làm luật đã thể hiện sự luyến tiếc của Nhà nước khi không tham gia
vào tự do hợp đồng. Khi sửa đổi và hoàn thiện Bộ luật Dân sự với mong muốn đề
cao tự do hợp đồng nên quy định rõ ràng về việc vi phạm về hình thức hợp đồng
không làm cho làm hợp đồng vô hiệu. Nếu sửa đổi theo hướng đó, để tránh các
trường hợp như vợ chồng ông Hảo lạm dụng quy định tại điều 134, Bộ luật Dân sự
2005 nhằm không thực hiện hợp đồng, nên có quy định chiểu theo ý chí tự do hợp
đồng mà hối thúc các bên hoàn tất thủ tục về hình thức theo luật định. Khi tòa án
có đủ căn cứ chứng minh các bên đã tự do thỏa thuận, hợp đồng đã xác lập nhưng
chưa thỏa mãn về điều kiện hình thức thì tòa án buộc các bên thực hiện quy định
về hình thức trong một thời hạn, quá thời hạn đó mà không được thực hiện thì hợp
đồng được coi là tuân thủ về hình thức. Trong trường hợp này, tòa án cũng có thể
ra một quyết định để công nhận hợp đồng đó đã thỏa mãn về điều kiện hình thức
và buộc các bên phải tuân theo những nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng.
2. Vụ việc thứ hai:
a. Nội dung vụ việc
Năm 1997, để thuận tiện cho việc canh tác, bà Chu Thị Soát thỏa thuận với
anh Chu Lý Thiều chuyển đổi đất canh tác, bà Chu Thị Soát sử dụng 373m 2 đất
tại thửa số 310 tờ bản đồ số 3 phường Biên Giang của anh Thiều, còn anh Thiều
sử dụng 389 m2 dất là một nửa thửa số 76 tờ bản đồ số 4 phường Biên Giang
của bà Soát. Việc chuyển đổi đất đai hai bên chỉ thỏa thuận miêng, không lập
thành văn bản, không làm thủ tục tại chính quyền địa phương. Hiện tại, thửa
đất số 310 do ông Chu Lý Kỳ (bố anh Thiều) đứng tên chủ sử dụng, thửa số 76
bà Soát đứng tên chủ sử dụng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên
thực tế, các bên đã nhận đất chuyển đổi và sử dụng đến hiện nay. Quá trình sử
dụng đất, anh Thiều trồng lúa và cây nông nghiệp hàng năm trên đất, bà Soát và
7


con trai là anh Nguyễn Đình Phương trông cây ăn quả và năm 2005 có xây nhà
tạm để trông nom cây trồng.

Anh Thiều cho rằng, đất chuyển đổi là đất nông nghiệp, mẹ con anh Phương
tự ý chuyển đổi trồng cây ăn quả và xây dựng nhà là vi phạm pháp luật đất đai.
Khi đó, anh Thiều đã nhắc nhở mẹ con anh Phương nhưng mẹ con anh Phương
vẫn thực hiện. Nay anh Thiều xin khởi kiện để Tòa án tuyên bố hợp đồng
chuyển đổi đất giữa anh và bà Soát là vô hiệu, buộc mẹ con bà Soát dỡ bỏ toàn
bộ các công trình và cây cối trên đất trả lại hiện trạng đất khi đổi cho anh. Anh
Thiều không đồng ý bồi thường giá trị cây trồng và tài sản trên đất cho mẹ con
bà Soát. Cả gia đình anh đã nhất trí giao thửa đất 310 cho anh sử dụng và thực
tế, anh đã sử dụng từ trước thời điểm chuyển đổi cho bà Soát.
Bà Soát và anh Phương không đồng ý với yêu cầu của anh Thiều và đề nghị
các bên tiếp tục thực hiện việc chuyển đổi đến hết thời hạn Nhà nước giao hoặc
đến khi Nhà nước thu hồi đất, còn nếu anh Thiều muốn đòi lại đất thì phải thanh
toán cho bà Soát và anh Phương 60 triệu tiền bồi thường thiệt hại và giá trị các
tài sản trên đất.
Bà Đặng Thị Thông thừa nhận lời khai của anh Thiều là đúng và yêu cầu đòi
lại quyền sử dụng đất đã đổi.
Tại biên bản xác minh ngày 31/08/2009, đại diện Ủy ban nhân dân phường
Biên Giang cung cấp: thửa số 310 giao cho hộ ông Chu Lý Kì (bố anh Thiều),
thửa số 76 giao cho hộ bà Chu Thị Soát, thời điểm giao năm 1993, thời hạn giao
là 20 năm, mục đích trông cây hàng năm. Năm 1998, hai bên tự thỏa thuận
chuyển đổi đất cho nhau, không làm thủ tục tại chính quyền địa phương. Quá
trình sử dụng, bà Soát xây dựng công trình và trồng cây lâu năm trên đất cũng
có đơn xin phép Ủy ban nhân dân xã, xã có cho phép trồng cây lâu năm nhưng
không cho xây dựng trên đất. Tại biên bản xem xét thẩm định tại chỗ và định
8


giá tài sản trên đất ngày 27/-08/2009 thì tài sản trên thửa đất 310 bao gồm 1 nhà
cấp 4, sân bê tong, khối đất và nhiều cây ăn quả, có tổng giá trị tài sản là
25.951.500đ

b. Phán quyết của Tòa án:
Tòa án nhân dân quận Hà Đông xét xử sơ thẩm:
Tuyên bố hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa bà Chu
Thị Soát và anh Chu Lý Thiều năm 1997 là vô hiệu. Buộc bà Chu Thị Soát giao
trả anh Chu Lý Thiều 373m2 đất tại thửa số 310 tờ bản đồ số 3 phường Biên
Giang, quận Hà Đông, Hà Nội. Buộc anh Chu Lý Thiều giao trả bà Chu Thị
Soát 389 m2 đất là một phần thửa số 76 tờ bản đồ số 3 phường Biên Giang,
quận Hà Đông, Hà Nội. Giao anh Chu Lý Thiều sở hữu toàn bộ công sức, tài
sản, cây trồng trên phần đất bà Chu Thị Soát giao trả tại thửa số 310 tờ bản đồ
số 3 phường Biên Giang, quận Hà Đông, Hà Nội bao gồm: công sức đổ đất, san
nền; nhà tạm, sân xi măng; các cây ăn quả trên thửa đất. Anh Chu Lý Thiều
phải thanh toán cho bà Chu Thị Soát và anh Nguyễn Văn Phương 25.951.500đ
Tại tòa án nhân dân thành phố Hà Nội, xét xử phúc thẩm:
Ngoài việc hoàn đổi lại đất của hai bên, bà Chu Thị Soát còn phải phá dỡ
ngôi nhà cấp bốn đã xây dựng. Giao cho anh Chu Lý Thiều sở hữu công sức đổ
đất, san nền và những cây ăn quả trên đất với tổng giá trị là 5.721.500đ . Gia
đình anh Chu Lý Thiều phải thanh toán cho bà Chu Thị Soát và anh Nguyễn
Văn Phương 5.721.500đ
c. Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của Tòa án:
Xét thấy, tòa án nhân dân thành phố Hà Nội, xét xử phúc thẩm bản án số
23/2010/DSPT ngày 04/02/2010 về việc tranh chấp quyền sử dụng đất là đúng vì:
Theo khoản 2 Điều 689 Hình thức chuyển quyền sử dụng đất: “hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng
9


thực theo quy định của pháp luật” và cụ thể tại Điều 134 giao dịch dân sự vô hiệu
do không tuân thủ quy định về hình thức, BLDS 2005 đã quy định: “trong trường
hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao
dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên,Tòa án, cơ

quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về
hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì
giao dịch đó vô hiệu”
Ngoài ra còn có các nghị định hướng dẫn thi hành, như theo quy định tại điểm b
khoản 1 Điều 119- Nghị định 181/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai ( đã
được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 17/2006 ngày 27/1/2006) hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng
thực của Ủy ban nhân dân, xã, phường thị trấn nơi có đất. Việc mua bán nhà đất
nhưng chỉ viết giấy tay, không lập thành hợp đồng và không có chứng nhận của
công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nên giao
dịch đó bị coi là vô hiệu, vi phạm quy định tại Điều 134- BLDS.
Như vậy, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của anh Chu Lý Thiều và bà
Chu thị Soát đã vi phạm hình thức giao dịch dân sự, Nhà nước không cho phép các
cá nhân, gia đình tự ý chuyển quyền sử dụng đất. Trong trường hợp thực hiện hợp
đồng chuyển quyền sử dụng đất thì phải có sự chứng nhận của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền tại địa phương nơi chuyển quyền sử dụng đất.
Sau khi tuyên bố hợp đồng giữa anh Chu Lý Thiều và bà Chu thị Soát vô hiệu, tòa
án yêu cầu hai bên trả lại diện tích đất cho nhau. Trong quá trình chuyển đổi quyền
sử dụng đất hai bên chuyển giao đất trồng cây hàng năm. Nhưng trong quá trình sử
dụng, bà Chu thị Soát đã chuyển mục đích sử dụng đất từ sang trồng cây lâu năm
và xây dựng nhà ở, mà cụ thể ở đây là ngôi nhà cấp 4 trên diện tích đó một cách
trái phép mà không có sự cho phép của chính quyền địa phương.
10


Như vậy, tòa án đã đảm bảo cho quyền lợi của cả hai bên.Về phía bà Chu Thị Soát,
ngoài việc trao trả lại mảnh đất đã đổi, bà còn phải dỡ bỏ ngôi nhà cấp 4 đã xây
dựng trái phép. Còn anh Chu Lý Thiều, nhận tài sản gắn liền với đất trên diện tích
373m2 đất tại thửa số 310 tờ bản đồ số 3 phường Biên Giang, quận Hà Đông, Hà
Nội, đồng thới trả bà Chu Thị Soát số tiền bằng giá trị tài sản mà bà đã tạo lập

được trên mảnh đất của anh Chu Lý Thiều.
Bản án thấu tình đạt lý khi Tòa đảm bảo quyền lợi của hai bên sau khi hợp đồng
bị tuyên bố vô hiệu, trao trả cho nhau diện tích đất bản đầu đã đứng tên trong Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
3. Vụ việc thứ ba:
a. Nội dung vụ việc
Bà Lưu Thị Nhật( sinh ngày 30/2/1950) quê quán: Thị trấn Văn Điển, Thanh
Trì, Hà Nội và Ông Lưu Ngọc Định( sinh ngày 14/5/ 1947 ) quê quán:Thị trấn
Văn Điển, Thanh Trì, Hà Nội kết hôn năm 1966. Trong thời kỳ hôn nhân, hai ông
bà được bố mẹ chồng- bố mẹ đẻ của ông Định cho một mảnh đất rộng 83m 2 tại Thị
Trấn Văn Điển, Thanh Trì ( có giấy cho nhận kí kết và công chứng). Sau đó, năm
1977, ông bà đã xây dựng được ngôi nhà cấp 4( có diện tích 19m 2) trên mảnh đất
ấy. Ngôi nhà đó do bà Nhật là chủ hộ đứng tên. Từ năm 1977 đến tháng 3/1999,
ông bà ăn ở sinh sống tại đó. Tháng 4/1999, gia đình bà Nhật chuyển đi nơi khác ở,
nhưng đối với gian nhà này, gia đình vẫn trực tiếp quản lý.
Tháng 5/1999, anh Tạ Tuấn Anh(sinh năm 1971) cùng bà Trần Thị Mạc đến
hỏi mua căn nhà này của ông Định –bà Nhật nhưng bà Nhật không đồng ý bán. Sau
đó, anh Tuấn Anh đã trực tiếp bàn bạc việc mua nhà với Ông Định.Ông nghĩ rằng
vì ngôi nhà cùng với mảnh đất là thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng nên ông
cũng có quyền bán, không cần có sự thỏa thuận của bà Nhật. Do vậy, Ngày
31/5/1999, ông Lưu Ngọc Định và anh Tạ Tuấn Anh đã lập giấy chuyển nhượng
11


cho nhau với giá 27.500.000đ, gồm 19m2 nhà + sân trước và sân sau. Việc mua bán
này chỉ có ông Định và anh Tuấn Anh lập giấy mua bán với nhau, bà Nhật hoàn
toàn không biết. Giấy mua bán nhà và trả tiền đều được viết tay giữa ông Định
và anh Tuấn Anh, không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.
Sau khi mua bán nhà. Anh Tạ Tuấn Anh chuyển về sinh sống, sữa chữa xây
dựng nhà ở. Năm 2003, biết việc Anh Tạ Tuấn Anh xây dựng, sữa chữa, bà Nhật

không có ý kiến gì vì tin tưởng hoàn toàn vào ông Định vì bà Nhật vẫn nghĩ ông
Định chỉ cho anh Tạ Tuấn Anh thuê.
Ngày 27/12/2006, Sở Tài Nguyên môi trường và nhà đất có quyết định số
2436/ QĐ – TNMTNĐ – B54 về việc quy hoạch đô thị Thị Trấn Văn Điển. Cùng
ngày 27/12/2006, Sở Tài Nguyên môi trường đã lập “Bảng kê chi tiết” các hộ gia
đình trong danh sách di dời theo dự án gồm 26 hộ trong đó có hộ bà Lưu Thị Nhật(
số nhà 58. Quốc Bảo. Thanh Trì, Hà Nội). Tháng 1/2008, Sở Tài nguyên môi
trường có đơn yêu cầu anh Tạ Tuấn Anh di dời nhà và làm thủ tục thanh lý theo
nghị định số 54/CP, sau đó anh Tạ Tuấn Anh có sang đặt vấn đề với ông Định, Bà
Nhật tạo điều kiện cho anh làm thủ tục mua bán nhà thanh lý, nhưng bà Nhật
không đồng ý và có đơn khởi kiện anh Tuấn Anh lên Tòa An nhân dân huyện
Thanh Trì để giải quyết. Tòa An nhân dân huyện Thanh Trì đã thụ lý vụ việc sơ
thẩm số 07/2008/DSST ngày 22/5/2008.
b. Phán quyết của Tòa án
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 07/2008/DSST ngày 22/5/2008 của Tòa án nhân dân
huyện Thanh Trì đã xử và quyết định:
- Bác yêu cầu khởi kiện hủy hợp đồng mua bán nhà , đất trên diện tích kiểm
tra thực tế là 83m2 thể hiện tại số nhà 58,Quốc Bảo, Thị Trấn Văn Điển, huyện
Thanh Trì, Hà Nội của bà Lưu Thị Nhật với anh Tạ Tuấn Anh.
- Tuyên án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.
12


Không đồng ý với án sơ thẩm, ngày 02/6/2008, bà Lưu Thị Nhật có đơn kháng cáo
lên Tòa án nhân dân Thành Phố Hà Nội.
Sau khi thụ lý đơn, Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội quyết định:
Căn cứ vào quy định tại Điều 131;136;137;146 BLD:
-

Tòa án ra quyết định tuyên bố hợp đồng mua bán nhà giữa ông Định và

anh Tuấn Anh (theo giấy chuyển nhượng lập ngày 31/5/1999) là giao
dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, vi phạm quy định
về hình thức của giao dịch dân sự. Hủy toàn bộ giấy chuyển nhượng lại

nhà nêu trên.
- Buộc vợ chồng ông Lưu Ngọc Định phải thanh toán trả cho vợ chồng
anh Tạ Tuấn Anh số tiền là 547.768.400đ( sau khi có kết quả giám định
tổng giá trị khối tài sản nhà đất và giá trị xây dựng, sữa chữa, cải tạo ngôi
nhà), Vợ chồng anh Tạ Tuấn Anh chị Võ Thị Hồng Lượng phải giao lại
cho toàn bộ diện tích nhà đất tại số nhà 58, Quốc Bảo, Thị Trấn Văn
Điển, Thanh Trì, Hà Nội cho vợ chồng ông Lưu Ngọc Định và Bà Lưu
Thị Nhật.( dựa vào lỗi của hai bên,xác định phần thiệt hại).

c. Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của Tòa án:
- Nhóm không đồng ý với cách giải quyết của tòa sơ thẩm vì tòa sơ thẩm
trong quá trình thụ lý vụ án đã không xem xét hồ sơ một cách kỹ lưỡng,
không áp dụng đúng quy định trong BLDS nên có đơn kháng cáo của bà
Nhật.
- Nhóm đồng ý với quyết định của tòa án phúc thẩm về quyết định tuyên
bố hợp đồng mua bán nhà giữa ông Lưu Ngọc Định và anh Tạ Tuấn Anh
là vô hiệu. Tuy nhiên,việc tòa án áp dụng căn cứ pháp lý điều 131 là
chưa đầy đủ, chưa hợp lý. Vì trong trường hợp này tranh chấp trên là do
hai bên khi lập giấy chuyển nhượng không áp dụng các quy định của
13


pháp luật về các hình thức thực hiện giao dịch dân sự được quy định tại
điều 124 và điều 134 BLDS. Theo quy định của tại điều luật trên thì có
những trường hợp khi tham gia giao dịch dân sự phải thể hiện bằng văn
bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì

phải tuân theo các quy định đó. Theo đó thì các trường hợp khi tham gia
GDDS phải thề hiện bằng văn bản thì trong đó có giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng nhà, đất cho người khác. Trong trường hợp này,
việc lập giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Định và anh
Tuấn Anh không có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước bị
tuyên bố vô hiệu là thỏa mãn quy định tại Điều 124, 134 BLDS .
- Thứ hai là việc Tòa án tuyên bố giao dịch trên vô hiệu nhưng lại không
đề cập đến vi phạm thẩm quyền của chủ thể tham gia kí kết. Tuy ngôi
nhà tại số nhà 58, Thị Trấn Văn Điển thuộc sở hữu chung của hai vợ
chồng ông Định và bà Nhật nhưng chủ hộ đứng tên lại là bà Nhật nên khi
tham gia giao dịch trên phải được chủ hộ đồng ý hoặc có sự thỏa thuận
giữa ông Định và bà Nhật( đồng ý của đồng sở hữu) thì ông Định mới có
quyền bán ngôi nhà đó. Do vậy, giao dịch trên bị vô hiệu, không có giá
trị pháp lý.
- Nhóm cũng đồng ý với Tòa án phúc thẩm về việc vợ chồng ông Định
phải trả lại cho vợ chồng anh Tuấn Anh số tiền 547.768.400đ và vợ
chồng anh Tuấn Anh phải hoàn trả lại cho ông bà mảnh đất( 83m 2) cùng
với ngôi nhà đó vì theo quy định tại Điều 425 về vấn đề hủy bỏ hợp
đồng dân sự thì bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại cho nhau( trong quá
trình xem xét tòa án đã xác định : hai bên đều có lỗi và đều bằng ½ ).
Trên thực tế có rất nhiều vụ tranh chấp liên quan đến tranh chấp tài
sản có giấy chứng nhận quyền sở hữu mà tiêu biểu là đất. Trong vụ việc
trên, lỗi của ông Định là do không am hiểu về pháp luật và có cái nhìn đơn
14


giản, không toàn diện nên dẫn đến hậu quả tranh chấp trên. Bên bị đơn, anh
Tuấn Anh cũng vi phạm lỗi về việc hiểu sai thẩm quyền của chủ sở hữu và
hình thức của việc tham gia kí kết các GDDS. Ngoài ra, nguyên nhân một
phần cũng do pháp luật Việt Nan chưa thực sự gắn bó và đi sâu vào đời

sống, những người cần phải hiểu biết pháp luật lại không tìm hiểu, trau dồi
kiến thức một cách chắc chắn nên có những vụ án rất đơn giản sau khi xét
xử lại có Đơn kháng cáo( như trường hợp của Tòa án nhân dân huyện Thanh
Trì về tranh chấp trên).

C. KẾT THÚC VẤN ĐỀ
Trong giai đoạn hiện nay, với những tác động của nền kinh tế thị trường mà
tính chất phức tạp đa dạng của nó đang ngày càng tăng đã kéo theo sự phát triển
của các quan hệ pháp luật Dân sự về giao dịch dân sự liên quan đến hình thức.
Pháp luật hiện hành về hình thức của giao dịch dân sự cũng đã phần nào tạo nên
thuận lợi cho chủ thể tham gia giao dịch song vẫn còn nhiều hạn chế,bấp cập.
Trong giới hạn bài viết , với ba vụ án dân sự cụ thể đã chỉ ra một số vấn đề lý luận
cơ bản, phân tích tình huống và kiến nghị một số giải pháp về tranh chấp liên quan
đến hình thức của giao dịch dân sự để góp phần hoàn thiện hơn hình thức của các
giao dịch dân sự.

15