Tìm hiểu 02 vụ việc có tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở

LỜI NÓI ĐẦU
Pháp luật khởi nguồn từ chính những nhu cầu thường ngày của mỗi con
người, là công cụ phục vụ, bảo vệ lợi ích mọi thành viên trong xã hội của Nhà
nước, nảy sinh từ các nhu cầu sinh hoạt và nhu cầu sản xuất cũng như các nhu
cầu khác trong cuộc sống hàng ngày. Những nhu cầu ngày càng tăng đó của con
người đòi hỏi phải có những phương tiện pháp lý nhằm điều chỉnh và ổn định xã
hội .
Trong cuộc sống hàng ngày, nhu cầu thuê nhà ở để phục vụ cho mục đích
sinh hoạt hay kinh doanh buôn bán mặt hàng tồn tại ở rất nhiều người. Vấn đề
thuê nhà ở trở thành một nhu cầu cấp thiết, một đòi hỏi của thực tiễn khách quan,
cần phải có sự điều chỉnh của pháp luật. Chính vì lý do đó, sự ra đời của những
quy phạm pháp luật như một phương tiện pháp lý điều chỉnh các quy định trong
hợp đồng thuê nhà ở là điều tất yếu.
Trải qua hàng ngàn năm phát triển, vấn đề thuê nhà ở đã trở thành một
quan hệ tương đối phổ biến trong cuộc sống hàng ngày. Nhận thức được tầm
quan trọng của hợp đồng thuê nhà ở trong thực tiễn, nhóm chúng em xin chọn đề
số 1: “Tìm hiểu 02 vụ việc có tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở”.

NỘI DUNG
I. Khái quát về hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở là sự thoả thuận giữa bên cho thuê và bên thuê, do
đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho thuê cho bên thuê nhà. Bên thuê nhà
có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà theo sự thoả thuận của các bên hoặc theo quy định
của pháp luật.
Hình thức hợp đồng thuê nhà ở: Hợp đồng cho thuê nhà phải được lập
thành văn bản. Đối với các hợp đồng cho thuê nhà có thời hạn thuê từ sáu tháng
1


trở lên, thì hợp đồng thuê nhà phải có công chứng nhận hoặc chứng thực và phải
đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở: từ thời điểm hợp đồng
đã được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Giá thuê nhà ở: Giá thuê cho các bên thoả thuận. Trong trường hợp pháp
luật có quy định về khung giá thuê nhà ở thì các bên chỉ được thoả thuận trong
phạm vi khung giá đó. Đối với hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn từ hai năm trở
lên, khi khung giá thuê nhà ở của Nhà nước có sự thay đổi thì các bên cũng được
thoả thuận lại theo khung giá mới. Đối với hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn từ
hai năm trở lên, nếu bên cho thuê đã cải tạo, nâng cấp nhà, thì có quyền tăng giá
thuê nhà, nhưng phải báo cho bên thuê nhà biết trước ít nhất là ba tháng kể từ
thời điểm hoàn thành việc cải tạo, nâng cấp.
Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở, bên thuê nhà ở: Quy định
tại Điều 493, 494, 495, 496, 497 Bộ luật dân sự 2005.
Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở: Hợp đồng thuê nhà ở
hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm
dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở
biết việc chấm dứt hợp đồng. Nhà ở cho thuê không còn. Bên thuê nhà ở chết mà
khi chết không có ai cùng chung sống. Nhà ở cho thuê hư hỏng nặng có nguy cơ
sập đổ hoặc nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Các trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà
ở: Quy định tại Điều 103 Luật nhà ở 2005 và Điều 498 Bộ luật dân sự 2005.
Thuê nhà ở để sử dụng vào mục đích khác ngoài việc để ở: Trong
trường hợp luật không có quy định khác thì áp dụng quy định tại các điều từ
Điều 492 đến 499 của Bộ luật dân sự 2005 và từ Điều 99 đến Điều 104 Luật nhà
ở 2005.
2


II. Hai vụ việc có tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở
1. Vụ việc thứ nhất

Ngày 25/11/2005, Tòa án nhân dân Thành phố Cà Mau đã tiến hành đưa
ra xét xử công khai vụ án thụ lý số 219/2005/DSST về tranh chấp hợp đồng thuê
nhà ở.
1.1 Chủ thể
Nguyên đơn: Ông Nguyễn Việt Triều, phường 8 thành phố Cà Mau.
Bị đơn: Anh Lưu Chí Linh, huyện U Minh, Cà Mau.
1.2 Nội dung vụ việc
- Ngày 11-9-2003, ông Triều và anh Linh đã ký kết hợp đồng thuê nhà (có
xác nhận của chính quyền địa phương), với nội dung: ông Triều cho anh Linh
thuê nhà để kinh doanh cà phê, thời hạn 3 năm (kể từ ngày 19-9-2003 đến 19-92006), mỗi tháng anh Linh trả ông Triều là 3.500.000 đồng. Anh Linh đặt cọc
trước 10 triệu đồng (khi kết thúc hợp đồng ông Triều phải hoàn lại).
- Ngoài ra, cùng ngày ông Triều và anh Linh còn ký 1 hợp đồng thuê nhà,
nhưng không có xác nhận của chính quyền địa phương, nội dung cơ bản giống
như hợp đồng trên, chỉ khác: kể từ ngày 19-9-2004 đến hết hợp đồng mỗi tháng
anh Linh phải trả ông Triều 4 triệu đồng tiền thuê nhà.
- Theo ông Triều trình bày: Trong quá trình kinh doanh cà phê anh Linh tự ý
chuyển sang kinh doanh karaoke, tự sửa chữa nhà không được sự đồng ý của
ông, không trả tiền thuê nhà tháng thứ 13 nên ngày 23-10-2004 ông khoá cửa
nhà lại (khi khoá anh Linh đã khoá trước).
- Ngày 24-10-2004, UBND phường hoà giải nhưng không thành. Đến ngày
5-11-2004, ông Triều mở khoá cho anh Linh kinh doanh trở lại, nhưng anh Linh
không đồng ý với lý do ông Triều đóng cửa làm thiệt hại thu nhập và mất uy tín
kinh doanh của anh.
3


- Ngày 9-3-2005, ông Triều khởi kiện ra Toà yêu cầu anh Linh trả tiền thuê
nhà từ tháng 10-2004 đến khi xét xử.
- Anh Linh không đồng ý yêu cầu của ông Triều và có yêu cầu phản tố cho
rằng ông Triều có lỗi nên phải bồi thường thiệt hại cho anh 214.040.000 đồng,

10 triệu đồng tiền đặt cọc và một số tài sản tư trang cá nhân khác.
1.3 Xét xử của Toàn án
Tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê nhà giữa ông Triều và anh Linh. Buộc anh
Linh phải thanh toán cho ông Triều tiền thuê nhà tháng thứ 13 là 3.500.000
đồng.
Bác yêu cầu của anh Linh đòi ông Triều số tiền 204.040.000 đồng.
Ngoài ra, án sơ thẩm còn quyết định phần tài sản của anh Linh được nhận lại.
1.4 Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của Toà và cách giải quyết vụ
việc của nhóm
Nhóm hoàn toàn đồng ý với cách giải quyết của Tòa án.
• Về chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở:
- Ông Triều và anh Linh ký kết hai hợp đồng thuê nhà (một hợp đồng có xác
nhận của chính quyền địa phương, một hợp đồng không có xác nhận...) nên hợp
đồng có xác nhận của chính quyền địa phương có giá trị pháp lý (theo Điều 492
BLDS). Theo hợp đồng này thì giá tiền thuê nhà anh Linh phải trả cho ông Triều
là 3.500.000đ/tháng. Tuy nhiên, anh Linh là người đã vi phạm hợp đồng không
trả tiền thuê nhà từ tháng thứ 13. Thực tế, anh Linh thuê nhà ông Triều từ ngày
11-9-2003 và hai bên đều công nhận anh Linh đã trả tiền thuê nhà đủ 12 tháng
(11-9-2003 đến 11-9-2004). Như vậy, từ ngày 11-9-2004 anh Linh chưa trả tiền
thuê nhà cho ông Triều như thỏa thuận. Trong quá trình kinh doanh cà phê anh
Linh tự ý chuyển sang kinh doanh karaoke, tự sửa nhà không được sự đồng ý của
ông Triều. Với những sai phạm trên của anh triều Tòa án có thể tuyên bố chấm
dứt hợp đồng thuê nhà giữa ông Triều và anh Linh. Cần nói thêm nếu không đưa
4


vụ việc ra Tòa án thì ông Triều cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng
theo điểm a, b,d Khoản 1, Điều 498 BLDS năm 2005.
• Về yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại của anh Linh
- Anh Linh cho rằng ông Triều tự ý đóng cửa nhà đã làm thiệt hại thu nhập

của anh là 214.040.000 đồng. Tuy nhiên, anh Linh không có chứng cứ chứng
minh hoặc lý giải rằng trong thời gian bị ông Triều đóng cửa nhà không cho anh
kinh doanh đã bị thiệt hại số tiền này. Hơn nữa, việc kinh doanh cà phê của anh
Linh không hoạt động là do tự ý anh Linh. Do vậy, Toà bác yêu cầu của anh
Linh đòi ông Triều số tiền 204.040.000 đồng là hoàn toàn hợp lý.
2. Vụ việc thứ hai
Ngày 26/3/2010, Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội đã tiến hành đưa ra
xét xử công khai vụ án thụ lý số 225/2009/TLST-DSST ngày 27/10/2009 về
tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở.
2.1 Chủ thể
Nguyên đơn: Công ty Language Link Việt Nam
Trụ sở: Số 36 phố Cát Linh, quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội.
- Người đại diện theo pháp luật: Ông Gavan Iacono - Chức vụ: Giám đốc; có
mặt.
- Người đại diện theo uỷ quyền: Bà Trần Thị Nguyệt; sinh năm 1975; trú tại:
Phòng 509 A3, tập thể Thanh Xuân Bắc, quận Thanh Xuân, Hà Nội.
Bị đơn: 1. Ông Nguyễn Văn Thoại, sinh năm 1948; có đơn xin xử vắng mặt.
2. Bà Nguyễn Hồng Phấn, sinh năm 1964
Hộ khẩu thường trú: Ngách 15/5 Võng Hà, phường Chương Dương,
quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội.
Hiện đang sinh sống tại Cộng hoà liên bang Đức; vắng mặt.

5


- Người đại diện theo uỷ quyền của bà Phấn: Ông Nguyễn Anh Tuấn, sinh năm
1960; trú tại: ngách 15/5 Võng Hà, phường Chương Dương, quận Hoàn Kiếm,
Hà Nội.
2.2 Nội dung vụ việc
Ngày 14/4/2006 Công ty Language Link Việt Nam ký hợp đồng thuê nhà

số 01/07/LG-LL với ông Nguyễn Văn Thoại và bà Nguyễn Hồng Phấn về việc
thuê toàn bộ nhà và đất tại 44 phố Liễu Giai, quận Ba Đình, Hà Nội để làm
phòng giao dịch và trung tâm đào tạo tiếng Anh.
Tại thời điểm ký hợp đồng ngày 14/4/2006 thì nhà 44 phố Liễu Giai chỉ có
03 tầng.
Hợp đồng ngày 14/4/2006 có các nội dung chính như sau:
-

Thời hạn thuê là 10 năm (từ 01/02/2007 đến 14/02/2017)

-

Giá thuê là 13.500 USD/tháng

-

Bên cho thuê có trách nhiệm hoàn tất thủ tục và triển khai xây dựng 1 ngôi

nhà 06 tầng và 01 tum trên phần đất thuộc quyền sở hữu của mình tại 44 Liễu
Giai với diện tích 330m2/tầng và bàn giao từ tầng 1 đến tầng 4 vào ngày
01/02/2007
-

Bên thuê phải thanh toán tiền thuê nhà 06 tháng đầu ngay sau khi kí hợp

đồng và 06 tháng tiếp theo sau 04 tháng kể từ ngày ký kết hợp đồng này.
-

Từ năm thứ 2 thì tiền thuê nhà trả 03 tháng 1 lần trong vòng 07 ngày của

tháng đầu
Sau khi kí hợp đồng, Công ty Language Link Việt Nam đã thanh toán tiền
cho ông Thoại, bà Phấn là 2.592.405.000 đồng (ngày 24/6/2006 số tiền là
1.290.330.000 đồng, ngày 01/12/2006 số tiền là 1.302.075.000 đồng). Sau khi
nhận tiền do công ty Language Link Việt Nam trả thì gia đình bà đã triển khai
việc xây dựng theo giấy phép số 356/GPXD ngày 03/11/2006 của Sở xây dựng
Hà Nội, sau đó được thay thế bằng giấy phép số 21/GPXD ngày 24/1/2007 của
6


Sở xây dựng Hà Nội. Nhưng sau đó do có khiếu nại nên đã bị thu hồi cả giấy
phép xây dựng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thửa đất tại 44 Liễu
Giai), do vậy không thể tiếp tục thi công và bàn giao cho bên thuê đúng hạn.
Công ty Language Link Việt Nam và ông Thoại, bà Phấn đã nhiều lần
đàm phán và cuối cùng hai bên đã thống nhất chấm dứt hợp đồng, song ông
Thoại, bà Phấn không chịu trả tiền luôn mà xin gia hạn. Công ty Language Link
Việt Nam đã chấp nhận gia hạn trả nợ đến ngày 30/4/2008 nhưng ông Thoại và
bà Phấn vẫn không trả.
Công ty Language Link Việt Nam khởi kiện yêu cầu ông Thoại, bà Phấn
trả lại số tiền đã nhận là 2.592.405.000 đồng và lãi chậm trả từ 01/5/2008 đến khi
xét xử sơ thẩm với mức lãi suất 8%/năm (Đây là phần thiệt hại, vì số tiền đó
công ty Language Link Việt Nam không được sử dụng từ khi giao cho gia đình
bà Phấn).
2.3 Xét xử của Toà án
-

Áp dụng các điều 128, 137, 305 Bộ luật dân sự năm 2005;

-

Áp dụng các điều 91 Luật nhà ở năm 2005;

-

Áp dụng các điều 33, 152, 200, 245 Bộ luật tố tụng dân sự;

-

Áp dụng điểm D mục 1.1 Nghị quyết số 01/2005/NQ-HDTP ngày 3/1/2005

của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao;
-

Áp dụng pháp lệnh án phí, lệ phí Toà án;
Áp dụng thông tư liên tịch số 01 ngày 19/6/1997 của TANDTC. VKSNDTC,

BTP, BTC hướng dẫn về xét xử và thi hành án về tài sản.
Xử:
1/ Chấp nhận một phần yêu cầu đòi tiền thuê địa điểm (thuê nhà ở) của Công ty
Language Link Việt Nam đối với ông Nguyễn Văn Thoại và bà Nguyễn Hồng
Phấn.

7


-

Tuyên bố hợp đồng thuê địa điểm (nhà 44 Liễu Giai) lập ngày 14/4/2006

giữa Công ty Language Link Việt Nam với ông Nguyễn Văn Thoại và bà

Nguyễn Hồng Phấn là vô hiệu toàn bộ. Cả hai bên đều có lỗi khi kí hợp đồng.
-

Buộc ông Nguyễn Văn Thoại và bà Nguyễn Hồng Phấn phải trả cho Công

ty Language Link Việt Nam số tiền đã nhận là: 2.592.405.000 đồng.
-

Bác yêu cầu của Công ty Language Link Việt Nam đòi ông Nguyễn Văn

Thoại và bà Nguyễn Hồng Phấn phải trả lãi của số tiền đã nhận.
2/ Về án phí:
-

Ông Nguyễn Văn Thoại và bà Nguyễn Hồng Phấn phải chịu 79.187.000

đồng án phí sơ thẩm.
-

Công ty Language Link Việt Nam phải chịu 11.833.400 đồng án phí sơ

thẩm
2.4 Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của Toà và cách giải quyết
vụ việc của nhóm
Ngày 14/4/2006, Công ty Language Link Việt Nam ký hợp đồng thuê nhà số
01/07/LG-LL với ông Nguyễn Văn Thoại và bà Nguyễn Hồng Phấn thuê toàn bộ
nhà, đất tại 44 Liễu Giai. Thời hạn thuê 10 năm để làm nơi giảng dạy tiếng Anh,
giá thuê 13.500 USD/tháng. Công ty Language Link Việt Nam phải trả 6 tháng
tiền thuê nhà sau khi kí hợp đồng và 6 tháng tiền thuê nữa sau khi kí hợp đồng 4
tháng. Ông Thoại, bà Phấn có trách nhiệm xây dựng toà nhà 06 tầng 1 tum và

bàn giao nhà vào ngày 01/02/2007.
Thực hiện hợp đồng, công ty Language Link Việt Nam đã phải chuyển tiền
hai lần cho ông Thoại và bà Phấn, tổng số tiền 2.592.405.000 đồng. Đến ngày
bàn giao ông Thoại và bà Phấn không có nhà để bàn giao vì quá trình xây dựng
có khiếu nại nên bị cơ quan chức năng thu hồi giấy phép xây dựng.
Nếu hợp đồng thuê nhà bị tranh chấp thì Toà án tuyên bố hợp đồng bị vô
hiểu là đúng. Tuy nhiên, do không triển khai xây dựng được nên ông Thoại và bà
8


Phấn không có nhà để giao. Thực tế đó là ngoài mong muốn của ông, bà nên
công ty Language Link Việt Nam có yêu cầu chấm dứt hợp đồng và yêu cầu ông
Thoại, bà Phấn phải trả lại tiền cho công ty Language Link Việt Nam. Hợp đồng
thuê nhà đã chấm dứt theo Khoản 1 Điều 424 Bộ luật dân sự 2005: “Theo thoả
thuận của các bên”.
Việc Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và không chấp nhận khoản lãi
phải trả của ông Thoại, bà Phấn theo yêu cầu của công ty Language Link Việt
Nam là bỏ qua nguyên tắc tự định đoạt và quyền tự thoả thuận của các đương sự.
Hợp đồng thuê nhà đã chấm dứt theo thoả thuận của các bên đương sự nhưng
nghĩa vụ trả tiền của ông Thoại và bà Phấn thì vấn còn (không chấm dứt).
Điều 290 Bộ luật dân sự quy định nghĩa vụ trả tiền: “Nghĩa vụ trả tiền
phải được thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn, đúng địa điểm và phương thức đã
thoả thuận. Nghĩa vụ trả tiền bao gồm cả tiền lãi trên nợ gốc, trừ trường hợp có
thoả thuận khác”.
Khoản 2 Điều 305 Bộ luật dân sự quy định trách nhiệm dân sự do chậm
thực hiện nghĩa vụ dân sự: “Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên
đó phải trả tiền lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng
Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán,
trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.
Tóm lại, cách giải quyết vụ việc của nhóm như sau:

Áp dụng Điều 128;137;242; 305 và 290 Bộ luật dân sự năm 2005.
Áp dụng Điều 91 Luật Nhà ở năm 2005.
Nhóm đồng ý với quyết định như Toà đã tuyên bố, ngoại trừ quyết định
“Bác yêu cầu của Công ty Language Link Việt Nam đòi ông Nguyễn Văn Thoại
và bà Nguyễn Hồng Phấn phải trả lãi của số tiền đã nhận”.
Ông Nguyễn Văn Thoại và vợ là bà Nguyễn Hồng Phấn phải thanh toán số
tiền lãi do chậm trả tính từ ngày 1/5/2008 đến ngày xét xử sơ thẩm 26/3/2010 là
9


368.429.967 đồng (ba trăm sáu tám triệu bốn trăm hai mươi chín nghìn chín trăm
sáu mươi bảy đồng). Tổng cộng hai khoản là: 2.960.834.967 đồng (hai tỷ chín
trăm sáu mươi triệu tám trăm ba mươi tư nghìn chín trăm sáu mươi bảy đồng).
III.

Nhận xét về những quy định của pháp luật hiện hành về hợp

đồng thuê nhà ở
Những quy định của pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở như: đối tượng,
hình thức, giá thuê ... là công cụ hữu hiệu để bảo vệ lợi ích các bên trong quá
trình thực hiện hợp đồng cũng như khi có tranh chấp phát sinh, đồng thời cũng là
phương tiện để Nhà nước quản lý, điều tiết quan hệ này diễn ra trong một trật tự
pháp lý nhất định. Việc có những quy định của pháp luật về vấn đề hợp đồng
thuê nhà ở đã giúp cho quan hệ thuê nhà ở diễn ra trong một trật tự nhất định.
Quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở được quy định trong
Bộ luật dân sự 2005, Luật nhà ở 2005 và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.
Trong thực tế thì không phải tất cả các quan hệ về hợp đồng thuê nhà ở
đều tuân theo quy định pháp luật và những quy định pháp luật này đã quy định
hợp lý với thực tế đang diễn ra. Theo quy định của pháp luật thì “Hợp đồng thuê

nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải
có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có
quy định khác” nhưng trong thực tế thì lại không như vậy. Ví dụ hợp đồng thuê
nhà ở giữa bên có nhà ở cho thuê và sinh viên thường không lập thành văn bản
mà chỉ là thỏa thuận miệng, khi đó bên có nhà cho thuê cũng có thể chấm dứt
việc cho thuê bất cứ lúc nào và giá thuê nhà nhiều lúc bên cho thuê tăng giá thuê
một cách bất hợp lý mà bên thuê là sinh viên và người lao động vẫn phải gánh
chịu bởi nếu không thuê tiếp tục thì sẽ thật khó để mà tìm nhà ở cho thuê khác
một cách dễ dàng.
10


Mặt khác, theo quy định của Luật nhà ở thì một trong những điều kiện để
cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành công chứng, chứng thực là bên cho
thuê phải xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp
luật. Nhưng hiện nay nhiều hộ gia đình vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nên trong nhiều trường hợp họ
có nhà cho thuê nhưng khi lập hợp đồng thuê nhà thì sẽ không được chấp nhận
khi mang đi công chứng, vì vậy hợp đồng bằng miệng sẽ là lựa chọn cho hai bên
tham gia quan hệ, khi đó quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ không được đảm bảo
một cách tốt nhất. Cho nên quy định về việc buộc công chứng và đăng ký đối với
hợp đồng thuê nhà ở từ sáu tháng trở lên trong thực tế chưa thể hiện được vai trò
của nó, nên chăng pháp luật chỉ nên quy định Việc đăng ký sẽ là một trong
những điều kiện bắt buộc về hình thức của hợp đồng cho thuê nhà bên cạnh việc
phải thực hiện thủ tục công chứng. Pháp luật không nên quy định công chứng là
hình thức bắt buộc của giao dịch dân sự, mà chỉ nên xem hình thức công chứng
là loại dịch vụ pháp lý đặc biệt nhằm giúp xác thực tính hợp pháp, tính có thực
của một giao dịch dân sự cho các bên. Nghĩa là một trong các bên, nếu không đủ
khả năng hoặc thời gian xem xét tính hợp pháp của giao dịch mà mình tham gia
thì có thể thuê dịch vụ công chứng làm thay. Vì vậy, Nhà nước nên tôn trọng và

công nhận tất cả các hình thức giao dịch dân sự do các bên lập (không cần phải
có công chứng chứng nhận), nếu nội dung các giao dịch này không trái với pháp
luật.Việc cho thuê nhà đơn thuần là một giao dịch dân sự, do các bên tự do thỏa
thuận. Nhà nước không cần thiết phải can thiệp quá nhiều và quá sâu vào giao
dịch này. Việc buộc công chứng và đăng ký hợp đồng thuê nhà, trên thực tế, vẫn
chưa thể hiện được vai trò, và tác dụng của quản lý Nhà nước. Mặt khác, chính
thủ tục này đã làm quá trình cho thuê nhà trở nên khá phức tạp.Nếu việc công
chứng chỉ nhằm giúp cho các bên xác định tính hợp pháp và tính có thực của một

11


giao dịch dân sự; hay việc đăng ký hợp đồng chỉ nhằm để cung cấp thông tin cho
cơ quan quản lý nhà nước về việc cho thuê nhà
Trước đây,việc đăng ký hợp đồng thuê nhà vẫn còn là chuyện xa lạ đối với
những người trong cuộc. Tuy nhiên hiện nay, vấn đề này đã được giải quyết. Thủ
tục đăng ký, cơ quan tiếp nhận việc đăng ký đã được ghi nhận tại Điều 24 Thông
tư 17/2009/TT-BTNMT.
Ngoài ra, những quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở
vẫn còn một số điểm bất cập sau:
• Về vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở:
Theo quy định của Bộ luật dân sự và Luật Nhà ở thì bên cho thuê có
quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở nếu bên thuê không trả tiền
thuê nhà ở liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng. Trong
thực tế thì hiểu thế nào là có lý do chính đáng để các bên thực hiện lại là một
điều không hề dễ dàng, cần có sự giải thích cụ thể về vấn đề này hơn. Cần có sự
quy định thống nhất giữa Bộ luật dân sự và Luật Nhà ở vì nhiều khi có sự quy
định không thống nhất dẫn đến cách hiểu khác nhau về cùng một vấn đề ví dụ
như bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trong
trường hợp cố ý làm hư hỏng nhà ở.

• Về giá thuê nhà ở
Pháp luật cần quy định chặt chẽ hơn về giá thuê nhà ở bởi trong thực tế
bên cho thuê nhà nhiều trường hợp tăng giá thuê nhà một cách bất hợp lý, cứ 2
đến 3 tháng lại tăng giá thuê nhà trong khi đó nhu cầu về nhà ở thì nhiều mà quỹ
nhà ở thì hạn chế nên bên thuê vẫn phải gánh chịu. Pháp luật cần quy định
khoảng cách giữa những lần tăng giá, tỷ lệ % tăng giá thuê nhà mới so với giá
thỏa thuận ban đầu.
• Chưa có sự thống nhất giữa các văn bản luật về vấn đề hợp đồng thuê nhà
ở.
12


Luật đất đai quy định hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất phải có
chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng giao dịch về quyền
sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của
công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
nơi có đất (các điều từ 126 đến 131). Trong khi đó, khoản 3 Điều 93 của Luật
Nhà ở quy định: Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc
chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của
UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn...”. Quy định UBND cấp huyện chứng
thực các giao dịch về nhà ở tại đô thị là chưa hợp lý, nhất là kể từ ngày
01/8/2009 chỉ sử dụng một giấy cho cả nhà và đất (Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản Số 38/2009/QH12 ngày
19/6/2009).
Khoản 5 Điều 93 Luật nhà ở quy định: Quyền sở hữu nhà ở được chuyển
cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên đổi nhận nhà ở kể từ thời
điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá
nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch
về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế
trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở. Nhưng khoản 1 Điều 13 và điểm a khoản 1

điều 91 Luật nhà ở lại quy định: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định
tại Luật này là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu thực hiện các quyền và nghĩa vụ của
mình đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật và điều kiện của nhà ở được
tham gia giao dịch về nhà ở là phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với
nhà. Như vậy, đã có mâu thuẫn ngay trong chính Luật nhà ở vì theo khoản 5 điều
93 thì kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng cá nhân đã có quyền sở hữu và
đương nhiên được thực hiện các quyền của chủ sở hữu theo quy định của BLDS.
Trong khi đó, theo khoản 1 điều 113 và điểm a khoản 1 điều 91 thì họ phải đăng

13


ký sở hữu (có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) mới được thực hiện các
quyền của chủ sở hữu.
•

Pháp luật nên bổ sung thêm nhữg quy định về việc phạt khi vi phạm hợp

đồng. Đó là một trong những biện pháp quan trọng nên áp dụng, để qua đó có tác
dụng “răn đe” đối với bên có ý định vi phạm hợp đồng.

KẾT LUẬN
Hợp đồng thuê nhà là cơ sở pháp lý cho bên thuê có thể khai thác, sử dụng
nhà ở và cũng là căn cứ pháp lý để hai bên thuê và bên cho thuê thực hiện đầy đủ
những điều họ đã thỏa thuận với nhau trong hợp đồng. Nếu có tranh chấp phát
sinh thì hợp đồng thuê nhà ở sẽ là một căn cứ pháp lý quan trọng để Tòa án giải
quyết. Việc tìm hiểu các vấn đề trên giúp chúng ta xác định đúng cách giải quyết
trong các tình huống thực tế, nhằm đảm bảo việc tôn trọng pháp luật và bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong quan hệ pháp luật.
Trên đây là toàn bộ nội dung bài tập nhóm của chúng em. Do lượng kiến thức

còn hạn chế nên không thể tránh khỏi thiếu sót trong quá trình làm bài, chúng em
mong thầy cô và các bạn góp ý để bài làm của em được hoàn thiện hơn.
Chúng em xin chân thành cảm ơn!

14


MỤC LỤC

15