Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

PHẠM HOÀNG ANH

PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

PHẠM HOÀNG ANH

PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật Kinh tế
Mã số

: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Doãn Hồng Nhung

Hà Nội – 2015

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu khoa học của
riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính
xác, độ tin cậy và trung thực. Các kết quả, kết luận khoa học nêu trong Luận
văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Phạm Hoàng Anh


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM ........................................... 7
1.1. Những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở hình thành trong tƣơng lai............ 7
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến nhà ở hình thành trong tƣơng lai ......... 7
1.1.2. Đặc điểm về nhà ở hình thành trong tƣơng lai...................................... 10
1.2. Những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam ..................................................................................... 12
1.2.1. Khái niệm pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai và các khái
niệm liên quan ................................................................................................. 12
1.2.2. Nội dung pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai ...................... 18
1.2.3. Đặc điểm của pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai ............... 20
1.2.4. Vai trò và ý nghĩa của pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam ......................................................................................................... 30

CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM ........................................................ 36
2.1. Đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam ..................................................................................... 36
2.1.1. Thực trạng các quy định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam ..................................................................................... 36
2.1.2. Thực trạng các quy định pháp luật về thuê và thuê mua nhà ở hình
thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ................................................................. 44


2.1.3. Thực trạng các quy định pháp luật về bảo lãnh trong hoạt động bán và
thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ............................... 47
2.1.4. Thực trạng các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam ..................................................................................... 50
2.2. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong việc thực thi pháp
luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ................................... 58
2.2.1. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong hoạt động mua
bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ........................................ 58
2.2.2. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong thuê, và thuê mua
nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ............................................... 67
2.2.3. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong bảo lãnh nhà ở
hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ......................................................... 69
2.2.4. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong hoạt động thế
chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam....................................... 72
CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM ........................................................ 78
3.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai
tại Việt Nam .................................................................................................... 78
3.2. Định hƣớng hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam ......................................................................................................... 79

3.3. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam ......................................................................................................... 80
3.3.1. Hoàn thiện quy phạm pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai... 80
3.3.2. Hoàn thiện bộ máy quản lý thực hiện pháp luật. .................................. 89
KẾT LUẬN ..................................................................................................... 92
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................ 94


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS 2005

:Bộ luật dân sự năm 2005

BĐS

:Bất động sản

DN

:Doanh nghiệp

NHNN

:Ngân hàng nhà nƣớc

LKDBĐS

:Luật Kinh doang bất động sản

TCTD

:Tổ chức tín dụng

TSTC

:Tài sản thế chấp


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở không chỉ là một loại tài sản có giá trị lớn đối với mỗi gia đình, cá
nhân mà còn là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nƣớc.
Cùng với sự tăng trƣởng về dân số của đất nƣớc thì nhu cầu về nhà ở của
ngƣời dân ngày càng tăng. Nhà ở vừa là đối tƣợng trong các giao dịch dân sự
phục vụ nhu cầu để ở của ngƣời dân vừa là đối tƣợng giao dịch trong kinh
doanh thƣơng mại của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Với chính sách
khá mở cho việc đầu tƣ xây dựng và phát triển nhà ở tại Việt Nam hiện nay
ngày càng xuất hiện nhiều doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này. Tuy
nhiên, để xây dựng hoàn thành đƣợc một công trình nhà ở các chủ đầu tƣ
thƣờng phải sử dụng đến một lƣợng vốn rất lớn nên không phải doanh nghiệp
nào cũng có thể đủ nguồn vốn tự có để xây dựng nhà đến lúc hoàn thành. Vì
vậy, doanh nghiệp cần huy động vốn của ngƣời có nhu cầu mua nhà ở trƣớc
thời điểm xây dựng hoàn thành, hoặc thế chấp dự án xây dựng nhằm huy
động vốn cho việc đầu tƣ dự án đó. Đây là cơ chế góp phần giúp doanh
nghiệp kinh doanh hiệu quả, kích thích sự phát triển về nhà ở lại vừa đáp ứng
đƣợc nhiều hơn nhu cầu về nhà ở cho xã hội trong giai đoạn hiện nay. Từ đó
tạo tiền đề cho sự phát sinh các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành
trong tƣơng lai và đặt ra yêu cầu phải có một hành lang pháp lý vững chắc về

nhà ở hình thành trong tƣơng lai nhằm đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể khi
tham gia giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
Nhiều nƣớc trên thế giới đã ban hành những quy định cụ thể để điều chỉnh
các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Ở Việt Nam, giao dịch về tài
sản hình thành trong tƣơng lai lần đầu tiên đƣợc pháp luật ghi nhận vào năm
1999 tại Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay

1


của các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, trong văn bản luật này, các quy định mới
chỉ điều chỉnh về giao dịch cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay của tổ
chức tín dụng. Sau này tại khoản 1, Điều 342 Bộ luật dân sự năm 2005 ghi nhận
"tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản đƣợc hình thành trong tƣơng lai". Năm
2005, khi Luật Nhà ở đƣợc ban hành, lần đầu tiên pháp luật công nhận và cho
phép thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thƣơng mại dƣới hình thức trả chậm, trả
dần. Năm 2006, Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định
về điều kiện mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai. Vấn
đề mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai đƣợc quy định một cách chi tiết và
đầy đủ hơn khi Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Bộ Xây dựng
ban hành Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 quy định cụ thể và
hƣớng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.
Cho đến thời điểm hiện tại, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật kinh doanh bất
động sản năm 2014 đã có những quy định chi tiết hơn về việc mua bán, bảo
lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Tuy nhiên,
do những giao dịch này tồn tại nhiều quan điểm khác nhau nên giữa các quy
định trên giấy có nhiều điểm chƣa thống nhất khiến việc áp dụng ngoài thực
tiễn có quá nhiều bất cập, nhiều cách hiểu khác nhau. Những bất cập này thể
hiện ở việc những giao dịch đã xảy ra những hậu quả xấu cho những ngƣời

tham gia quan hệ mua bán và hoạt động quản lý của các cơ quan có thẩm
quyền của Nhà nƣớc. Nhằm đáp ứng đƣợc nhƣ cầu điều chỉnh pháp luật về
nhà ở hình thành trong tƣơng lai cần phải có cách nhìn tổng quát nhất các chế
định của pháp luật có liên quan đến các giao dịch về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai. Đồng thời có sự phân tích và đánh giá một cách tổng quan nhất để
cơ quan ban hành pháp luật, cơ quan quản lý nhà nƣớc và ngƣời tham gia các
giao dịch có cái nhìn khách quan và đúng đắn hơn về vấn đề này.

2


2. Tình hình nghiên cứu
Đề tài pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai không phải là một
chế định quá mới mẻ ở Việt Nam. Tuy nhiên, hầu nhƣ chƣa có một tác giả
nào đặt vấn đề và nghiên cứu chuyên sâu tổng hợp về pháp luật về nhà ở hình
thành trong tƣơng lai thể hiện dƣới hình thức nhƣ luận văn, luận án, chuyên
đề nghiên cứu cũng nhƣ các công trình khóa học khác. Trƣớc và trong quá trình
nghiên cứu đề tài này, tác giả đã tìm hiểu, tham khảo và đƣợc biết đã có một số
tác giả có bài viết, tác phẩm có liên quan đến phạm vi của luận văn nhƣ :
- Võ Đình Nho và Tuấn Đạo Thanh, Thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai. Lý luận và thực tiễn.
- Tiến sĩ Ngô Huy Cƣơng, Những bất cập về khái niệm tài sản, phân loại
tài sản của Bộ luật Dân sự 2005 và định hướng cải cách, Tạp chí Nghiên cứu
lập pháp điện tử.
- Luật sƣ Đỗ Hồng Thái, Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng
được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006.
- Thạc sĩ Nguyễn Thanh Thúy, Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
theo pháp luật Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật kinh tế năm 2014
- Thạc sĩ Phạm Quang Huy, Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình
thành trong tương lai, luận văn thạc sĩ luật kinh tế năm 2014

Những bài viết và đề tài nghiên cứu nêu trên đã đề cập đƣợc tới khái niệm
về tài sản hình thành trong tƣơng lai cũng nhƣ đã phân tích đƣợc một số giao
dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tƣơng lai, nhƣng chƣa khái quát
đƣợc các quy định pháp luật đang điều chỉnh các giao dịch về nhà ở hình
thành trong tƣơng lai tại Việt Nam. Các đề tài nghiên cứu đã đƣợc công bố
chƣa có đề tài nào phân tích tổng quan đƣợc các vấn đề pháp luật điều chỉnh
quan hệ của các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
3


3.1. Mục đích nghiên cứu
Để hoàn thiện đề tài này, luận văn xác định các mục đích nghiên cứu cơ
bản nhƣ sau:
- Mục đích chính của luận văn là phân tích, đánh giá,tổng hợp các quy
phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ pháp luật phát sinh trong quá trình giao
kết và thực hiện hợp đồng trong mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê
mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai ở Việt Nam.
- Kiến nghị các cơ quan nhà nƣớc có liên quan trong việc soạn thảo và
ban hành mới, sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật điều chỉnh nhà ở
hình thành trong tƣơng lai để phù hợp với tình hình thực tiễn và dần dần hoàn
thiện hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực này.
3.2. Nhiệm vụ của luận văn
- Hệ thống hóa những văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ pháp
luật về mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong
tƣơng lai.
- Đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật trong lĩnh vực
mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng
lai và xu thế phát triển của các quan hệ xã hội làm cơ sở cho việc đề suất sửa
đổi, bổ sung một số văn bản pháp luật điều chỉnh về nhà ở hình thành trong

tƣơng lai.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực nhà ở, văn bản pháp
luật trong lĩnh vực dân sự, kinh doanh bất động sản có liên quan đến giao dịch
mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Liên hệ so sánh giữa các quy định
hiện hành và các quy định đƣợc ban hành trƣớc đây liên quan đến phạm vi
nghiên cứu của luận văn.
4


- Thực tiễn của việc thi hành các quy định pháp luật về mua bán, bảo
lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai ở Việt Nam.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu chế định về nhà ở hình thành trong tƣơng lai, bao gồm:
Trong phạm vi của luận văn này, tác giả tập trung vào việc nghiên cứu, phân
tích mặt pháp luật và thực tiễn của các giao dịch mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê
và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai.Tuy nhiên với giới hạn của một luận
văn thạc sĩ, tác giả chỉ tập trung phân tích các quy phạm pháp luật điều chỉnh giao
dịch mua bán, bảo lãnh, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai ở Việt
Nam với đối tƣợng của giao dịch là công dân Việt Nam qua đó tìm ra nhƣng điểm
mâu thuẫn trong các quy định pháp luật nhằm đƣa ra đề xuất sửa đổi. Mỗi loại nhà
ở có sự ảnh hƣởng khác nhau đối với xã hội, đối với thị trƣờng bất động sản, đối
với hoạt động quản lý của Nhà nƣớc.
Pháp luật điều chỉnh giao dịch loại nhà ở hình thành trong tƣơng lai còn
nhiều điểm bất cập dẫn đến việc áp dụng pháp luật còn lúng túng, xảy ra tranh
chấp giữa các bên trong giao dịch. Vì lý do đó, tác giả cho rằng việc xác định
phạm vi nghiên cứu nhƣ trên sẽ phù hợp với năng lực của tác giả.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Cơ sở phƣơng pháp luận của đề tài này là chủ nghĩa duy vật lịch sử, chủ

nghĩa duy vật biện chứng và đƣờng lối, chính sách của Đảng về đổi mới,
trong đó có chính sách về nhà ở trong điều kiện kinh tế thị trƣờng.Bên cạnh
đó, luận văn đƣợc tác giả sử dụng nhiều phƣơng pháp nghiên cứu khác nhau,
trong đó bao gồm chủ yếu là các phƣơng pháp sau: Hệ thống, phân tích, tổng
hợp, so sánh, khảo sát thực tiễn và tƣ duy logic.
Các phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc áp dụng trong từng chƣơng cụ thể nhƣ sau:
Tại chƣơng 1 đƣợc sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu là hệ thống,
phân tích, tổng hợp để làm rõ các khái niệm, đặc điểm, vai trò và ý nghĩa của
pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai
5


Tại chƣơng 2 đƣợc sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, phân tích, so sánh,
quy nạp, khảo sát thực tiễn để đánh giá thực trạng pháp luật về nhà ở hình
thành trong tƣơng lai tại Việt Nam
Tại chƣơng 3 đƣợc sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, phân tích, tƣ duy
logic để bình luận và đƣa ra giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về
nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam
6. Điểm mới và đóng góp của luận văn
Luận văn làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn của các giao dịch về nhà ở
hình thành trong tƣơng lai. Qua đó thấy đƣợc những nguyên nhân và những
bất cập còn tồn tại của những quy định pháp luật điều chỉnh các giao dịch về
nhà ở hình thành trong tƣơng lai, từ đó đƣa ra những biện pháp hoàn thiện
pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
Trên cơ sở đƣa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình
thành trong tƣơng lai, đáp ứng yêu cầu của công cuộc cải cách tƣ pháp cũng
nhƣ đáp ứng nhu cầu cuộc sống ngày càng phát triển hiện nay.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chƣơng:

Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở hình thành trong tƣơng
lai và pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam.
Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam.
Chƣơng 3: Hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam.

6


CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM
1.1. Những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở hình thành trong tƣơng lai
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai
1.1.1.1. Khái niệm về tài sản và tài sản hình thành trong tương lai
Tài sản là một thuật ngữ phổ biến mà hầu nhƣ ai cũng biết và bởi nó rất
gần gũi với đời sống của mỗi ngƣời. Nhƣng để đƣa ra một khái niệm về tài
sản thì hầu nhƣ chƣa có ai trả lời đƣợc một cách hoàn hảo nhất cho câu hỏi
"tài sản là gì?". Từ nhiều thập kỷ qua, cả trong hệ thống pháp luật chung của
Anh - Mỹ và hệ thống dân luật La Mã - Đức cũng chƣa có một văn bản luật
nào đƣa ra đƣợc một khái niệm hoàn chỉnh về vấn đề này mà hầu nhƣ tất cả
chỉ liệt kê đƣợc tài sản bao gồm những gì. Ở Việt Nam cũng không phải là
một ngoại lệ, kế thừa và phát triển quy định về tài sản trong Bộ luật Dân sự
năm 1995, Điều 163, Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định: "Tài sản bao
gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Xuất phát từ cách giải thích
và liệt kê trên đây, đã có rất nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm tài sản.
Thực tế, chính quy định về tài sản trong Bộ luật Dân sự năm 2005 trên đây đã
tạo tiền đề để hình thành nên khái niệm về tài sản hình thành trong tƣơng lai.

Nếu dựa vào quy định về tài sản trong Điều 172 của Bộ luật Dân sự năm 1995
là "Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá đƣợc bằng tiền và các
quyền tài sản" thì chắc chắn không thể có khái niệm tài sản hình thành trong
tƣơng lai vì loại tài sản này không phải là "vật có thực".
Theo một hƣớng dẫn chính thống đƣợc quy định lần đầu tiên tại khoản 7,
Điều 2 Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao
7


dịch bảo đảm thì "tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động
sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở
hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công
trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận". Khi
Bộ luật Dân sự năm 2005 thay thế Bộ luật Dân sự năm 1995 thì quy định này
đã đƣợc chỉnh sửa lại tại khoản 2, Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm nhƣ sau: “Tài sản hình thành
trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa
vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành
trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết
giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới
thuộc sở hữu của bên bảo đảm”. Đến năm 2012, quy định này lại một lần nữa
đƣợc làm rõ hơn tại Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày
22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm: “Tài
sản hình thành trong tương lai gồm: Tài sản được hình thành từ vốn vay; tài
sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại
thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; tài sản đã hình thành và thuộc đối
tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo
đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Tài sản
hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”. Quy định này

là khá cụ thể nhƣng mới chỉ đƣợc thể hiện dƣới góc độ tài sản hình thành
trong tƣơng lai là đối tƣợng của giao dịch về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự. Ở Việt Nam, chế định về tài sản hình thành trong tƣơng lai còn khá mới
mẻ trong lĩnh vực lập pháp. Mặc dù chế định tài sản hình thành trong tƣơng
lai đã đƣợc quy định ở khá nhiều ngành luật khác nhau điển hình là pháp luật
về dân sự; pháp luật về nhà ở; pháp luật về kinh doanh bất động sản. Tuy
8


nhiên, trong các ngành luật đó, mỗi ngành luật lại có một cách tiếp cận khác
nhau, đề cập ở những khía cạnh khác nhau và không có cách giải thích hay
định nghĩa cụ thể nào khác. Quy định tại Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày
22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm đã nêu
vẫn đƣợc coi là một trong những giải thích cụ thể hơn cả về tài sản hình thành
trong tƣơng lai, mặc dù quy định đó chỉ tiếp cận dƣới góc độ tài sản hình thành
trong tƣơng lai là đối tƣợng của giao dịch về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Nhƣ vậy, ta có thể thấy đặc thù của loại tài sản hình thành trong tƣơng lai
nhƣ sau:
Thứ nhất, nhà nƣớc ta cần có một khái niệm chính thống đƣợc nêu trong văn
bản pháp luật để tránh tình trạng nhiều ý hiểu khác nhau về cùng một vấn đề,
nhiều cách làm và cách áp dụng khác nhau dẫn đến việc xảy ra những hậu quả
xấu cho xã hội. Khái niệm đƣợc đƣa ra trong văn bản nhằm giải thích và giúp
ngƣời đọc hiểu bản chất của tài sản hình thành trong tƣơng lai chứ không nhằm
liệt kê những loại tài sản nào đƣợc coi là tài sản hình thành trong tƣơng lai.
Thứ hai, khái niệm đƣợc giải thích chung cho tất cả các loại tài sản hình thành
trong tƣơng lai và làm cơ sở cho các luật chuyên ngành khi quy định chi tiết.
Trên cơ sở những đặc thù của tài sản hình thành trong tƣơng lai, tác giả
mạnh dạn đƣa ra một quan điểm riêng về khái niệm tài sản hình thành trong
tƣơng lai nhƣ sau:

“Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành ở
thời điểm thực hiện giao dịch về tài sản đó và có đầy đủ cơ sở để xác định tài
sản đó sẽ được hình thành trong tương lai”.
1.1.1.2. Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong
tƣơng lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai chịu sự điều chỉnh
9


chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tƣơng lai và pháp luật về
nhà ở.
Nhà ở tiếp cận dƣới góc độ của khoa học pháp lý là đối tƣợng điều chỉnh
của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật lại có cách hiểu từ những khía cạnh
khác nhau: Theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là một loại tài sản bất động sản,
là đối tƣợng của một số giao dịch dân sự nhƣ giao dịch về mua bán nhà ở,
tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở… Theo pháp luật về xây dựng
thì nhà ở đƣợc hiểu là một loại công trình xây dựng, là sản phẩm đƣợc tạo
thành bởi sức lao động của con ngƣời, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào
công trình, đƣợc liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dƣới mặt đất,
phần trên mặt đất, đƣợc xây dựng theo thiết kế.
Theo Khoản 1 Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở "là công trình xây
dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân".
Nhà ở hình thành trong tương lai là khái niệm có nội hàm hẹp và là một
loại tài sản hình thành trong tƣơng lai. Nói đến nhà ở hình thành trong tƣơng
lai thì ngƣời ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm hiện
tại chƣa đƣợc hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà
đó sẽ đƣợc xây dựng hoàn thành trong tƣơng lai.
Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà ở
hình thành trong tƣơng lai đƣợc định nghĩa nhƣ sau: “ Nhà, công trình xây

dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá
trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”
1.1.2. Đặc điểm về nhà ở hình thành trong tương lai.
Dựa vào khái niệm và các quy định của pháp luật về nhà ở hình thành
trong tƣơng lai, có thể nhận xét nhà ở hình thành trong tƣơng lai có một số
đặc điểm nhƣ sau:
10


Thứ nhất, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản
BLDS 2005 đã mở rộng khái niệm tài sản bao gồm vật, không còn phân
biệt “ vật có thực” hay “ vật chƣa có thực” và ở đây có thể hiểu vật chƣa có
thực chính là tài sản hình thành trong tƣơng lai. Tuy nhà ở hình thành trong
tƣơng lai là một dạng tài sản mang tính đặc thù và tiềm ẩn nhiều rủi to so với
tài sản hiện có nhƣng không thể không xem nó là tài sản và loại nó ra khỏi các
giao dịch dân sự. Tài sản thì sẽ gắn liền với quyền sở hữu, chủ sở hữu tài sản
có quyền đối với tài sản của mình nên việc mở rộng đối tƣợng của tài sản có ý
nghĩa rất quan trọng, đa dạng và phong phú hơn loại tài sản tham gia giao
dịch dân sự, tạo điều kiện cho chủ sở hữu dễ dàng sử dụng tài sản của mình
linh hoạt hơn, kể cả khi nó hình thành trong tƣơng lai. Tài sản thì phải thỏa
mãn điều kiện sau đây: phải mang lại lợi ích cho con ngƣời và phải trị giá
đƣợc bằng tiền. Đối với nhà ở hình thành trong tƣơng lai, lợi ích của nó có thể
đƣợc sử dụng để tham gia các giao dịch dân sự cho mục đích bất kỳ ví dụ nhƣ
thế chấp khoản vay.Và giá trị của nhà ở hình thành trong tƣơng lai có thể
đƣợc xác định thông qua những tài liệu dùng để xác lập quyền sở hữu nhƣ
hợp đồng mua bán nhà chung cƣ, hóa đơn,… Vì vậy, nhà ở hình thành trong
tƣơng lai hoàn toàn là một tài sản theo định nghĩa tại BLDS 2005.
Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai chưa tồn tại vào thời điểm giao
kết giao dịch dân sự hoặc hình thành rồi nhưng chưa xác lập quyền sở hữu
Khác với tài sản đã hình thành và xác lập quyền sở hữu, nhà ở hình thành

trong tƣơng lai có thể chƣa hình thành hoặc chƣa tồn tại. Đây là một trong những
tiêu chí cơ bản để phân biệt tài sản hiện hữu thông thƣờng với tài sản hình thành
trong tƣơng lai hay cụ thể ở đây là nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Chính vì đặc
điểm này mà tính rủi ro của nhà ở hình thành trong tƣơng lai cao hơn rất nhiều
so với các loại tài sản thông thƣờng khác. Ngoài ra, nhà ở hình thành trong tƣơng
lai còn bao gồm cả những trƣờng hợp đã hình thành rồi nhƣng chƣa thuộc quyền
11


sở hữu của chủ sở hữu, phổ biến hiện nay là những căn hộ chung cƣ xây dựng
xong và đang chờ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
1.2. Những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam
1.2.1. Khái niệm pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai và các khái
niệm liên quan
1.2.1.1. Khái niệm pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai
Khái niệm
Pháp luật là hệ thống các quy tắc hành vi, quy tắc xử sự do Nhà nƣớc ban
hành hoặc thừa nhận đƣợc nhà nƣớc đảm bảo thực hiện nhằm điều chỉnh các
quan hệ xã hội phát triển phù hợp với lợi ích của giai cấp mình.
Hiện tại chƣa có một khái niệm nào đƣợc đƣa ra về pháp luật nhà ở hình
thành trong tƣơng lai. Các giao dịch dân sự liên quan đến nhà ở hình thành
trong tƣơng lai chịu sự chi phối của nhiều ngành luật cũng nhƣ chịu sự điều
chỉnh của nhiều văn bản quy phạm pháp luật
Nhƣ vậy, ta có thể đƣa ra khái niệm: pháp luật về nhà ở hình thành trong
tương lai là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh mối quan hệ giữa
các chủ thể phát sinh trong quá trình giao kết và thực hiện giao dịch về nhà ở
hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của các chủ thể tham
gia quan hệ nhà ở hình thành trong tương lai.
1.2.1.2. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Ở Pháp, Bộ luật Dân sự năm 2005 Pháp có quy định tại Chƣơng III - 1
Hợp đồng mua bán bất động sản sẽ đƣợc xây dựng (từ Điều 1601 - 1 đến Điều
1604 - 1) về các trƣờng hợp mua bán bất động sản nói chung sẽ đƣợc hình
thành trong tƣơng lai.
Điều 1601 - 2 quy định nhƣ sau: “ Hợp đồng bán chịu trả theo kỳ hạn là
một hợp đồng theo đó người bán cam kết giao bất động sản khi xây dựng
12


xong, người mua cam kết nhận và trả tiền. Việc chuyển giao quyền sở hữu
được thực hiện đương nhiên, do việc xác nhận bằng công chứng thư việc xây
dựng xong bất động sản và phát huy hiệu lực ngược lại từ ngày bán”.
Điều 1601 - 4 quy định nhƣ sau: “Việc người mua nhượng quyền của họ
đối với bất động sản sẽ xây dựng đương nhiên làm cho người được nhượng
thay thế các nghĩa vụ của người mua đối với người bán. Nếu việc bán có kèm
theo ủy thác, việc ủy thác này được tiếp tục giữa người mua và người được
nhượng. Những quy định này được áp dụng đối với mọi chuyển nhượng khi
còn sống, tự nguyện hoặc bắt buộc hoặc chuyển nhượng vì lý do chết”.
Ở Việt Nam, theo Bộ luật Dân sự năm 2005, hợp đồng mua bán tài sản là
sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản
cho bên mua và nhận tiền còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền
cho bên bán.
Theo luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có quy định: “ Mua bán
nhà, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai là việc mua bán nhà,
công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng nhà, công trình xây dựng
đó chƣa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi
công và tiến độ cụ thể”
Đến luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có dành hẳn chƣơng 3 quy
định về hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tƣơng lai nhƣng
cũng chƣa đƣa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

tƣơng lai. Đối với quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai, giao kết
hợp đồng là cách thức cơ bản để thực hiện các giao dịch mua bán giữa bên
bán và bên mua. Hợp đồng mua bán nhà ở là hình thức pháp lý phổ biến thể
hiện sự tự do ý chí của các bên trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành
trong tƣơng lai. Vì nhà ở là tài sản có giá trị lớn nên việc giao kết hợp đồng

13


giữa các bên phải đƣợc thể hiện bằng nội dung các điều khoản của hợp đồng
nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
Từ những khái niệm trên đây ta có thể đƣa ra khái niệm về hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai nhƣ sau:
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận
giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
mà bên bán nhằm mục đích kiếm lời. Theo đó, bên bán sẽ bàn giao nhà ở và
quyền sử dụng đất cho bên mua khi xây dựng hoàn thành và bên mua phải
thanh toán tiền mua nhà cho bên bán theo nội dung do hai bên thỏa thuận
phù hợp với quy định của pháp luật.
1.2.1.3. Khái niệm hợp đồng bảo lãnh trong bán và cho thuê nhà ở hình thành
trong tương lai
Bắt đầu từ ngày 1/07/2015 khi luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu
lực thì theo Khoản 1 Điều 56 luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chủ đầu tƣ dự
án bất động sản trƣớc khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai phải
đƣợc ngân hàng thƣơng mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính
của chủ đầu tƣ đối với khách hàng khi chủ đầu tƣ không bàn giao nhà ở theo đúng
tiến độn đã cam kết với khách hàng.
Bảo lãnh là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên bảo lãnh cam kết với bên
nhận bảo lãnh về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên đƣợc bảo
lãnh khi bên đƣợc bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ

nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh, bên đƣợc bảo lãnh phải nhận nợ
và hoàn trả cho bên bảo lãnh. Có thể hiểu khái niệm này khi áp dụng vào hoạt
động bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai, có
nghĩa là bên bảo lãnh (ngân hàng) cam kết với bên nhận bảo lãnh (ngƣời mua,
thuê mua nhà) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên đƣợc bảo
lãnh (chủ đầu tƣ dự án bất động sản)
14


Theo quy định tại điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 nêu
rõ, chủ đầu tƣ dự án bất động sản trƣớc khi bán, cho thuê mua nhà ở hình
thành trong tƣơng lai phải đƣợc tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng đƣợc
phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh, và trong trƣờng hợp chủ đầu
tƣ không thực hiện bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên bảo
lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trƣớc và các khoản tiền khác cho
khách hàng . Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa
thuận nhƣng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh và phải
đƣợc lập thành hợp đồng. Tuy nhiên Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
chƣa nêu ra khái niệm về hợp đồng bảo lãnh. Mới đây, Thông tƣ số 07/2015/
TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng đã đƣa ra quy định về hợp đồng
bảo lãnh tại Khoản 2 Điều 12 nhƣ sau: “ Hợp đồng bảo lãnh theo quy định tại
Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản đƣợc lập dƣới một trong các hình thức
cam kết bảo lãnh quy định tại khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông tƣ này”
Nhƣ vậy ta có thể đƣa ra khái niệm về hơp đồng bảo lãnh trong bán và
cho thuê nhà ở hình thành trong tƣơng lai nhƣ sau:
“ Hợp đồng bảo lãnh là văn bản thỏa thuận giữa bên bảo lãnh với bên
nhận bảo lãnh và các bên có liên quan ( nếu có) về việc bên bảo lãnh sẽ thực
hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh
không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên
nhận bảo lãnh.

Trường hợp bảo lãnh đối ứng, xác nhận bảo lãnh thì hợp đồng bảo lãnh
bao gồm cả văn bản thỏa thuận giữa bên bảo lãnh đối ứng với bên bảo bảo
lãnh và các bên liên quan khác (nếu có), giữa bên xác nhận bảo lãnh với bên
nhận bảo lãnh và các bên có liên quan khác (nếu có)
Văn bản cam kết bảo lãnh này phải có nội dung phù hợp với thỏa thuận
cấp bảo lãnh, và phù hợp với các quy định của pháp luật”
15


1.2.1.4. Khái niệm hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Thuê mua nhà ở là một khái niệm khá mới mẻ đƣợc xuất hiện một vài
năm gần đây và đƣợc coi là một giải pháp kích cầu cho thị trƣờng bất động
sản. Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là một hình thức hoạt động đầu tƣ
bất động sản đƣợc chuyển giao từ bên cho thuê sang bên thuê trong một thời
hạn nhất định, theo những điều kiện mà hai bên thoả thuận. Quyền sở hữu bất
động sản cuối cùng đƣợc chuyển giao cho bên thuê khi kết thúc hợp đồng
thuê mua.
Theo Khoản 7 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định :
“ Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên
thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử
dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê;
sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở
hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó.”
Luật Nhà ở năm 2014 thì quy định về khái niệm thuê mua nhà ở nhƣ sau:
“Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua
20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện
thanh toán trước thì thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua, số tiền
còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua
trong một thời hạn nhất định, sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số
tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”

Tuy nhiên nhà ở hình thành trong tƣơng lai là một loại hình nhà ở tƣơng đối
đặc biệt là loại nhà ở đang trong quá trình đầu tƣ xây dựng và chƣa đƣợc đƣa
vào sử dụng vì thế ngoài việc tuân thủ theo các quy định về thuê mua nhà ở
thông thƣờng việc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai còn phải tuân
thủ theo quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tƣơng lai. Nên
khái niệm thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai có thể đƣợc hiểu nhƣ sau:
16


“Thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là văn bản thỏa thuận giữa các
bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản
tiền theo nhiều đợt tùy vào tiến độ xây dựng nhưng tổng số không vượt quá 50%
giá trị hợp đồng và được sử dụng nhà đó sau khi hoàn thiện; số tiền còn lại được
tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua
trở thành chủ sở hữu đối với nhà đó. Bên cho thuê trước khi thực hiện việc cho
thuê mua phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh
nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn
giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.”
1.2.1.5. Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 54 Luật kinh doanh bất động sản năm
2014: “Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua
nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.”. Nhƣ vậy việc cho thuê
nhà ở hình thành trong tƣơng lai cũng là một hoạt động kinh doanh bất động
sản đƣợc Nhà nƣớc cho phép. Tuy nhiên trong các văn bản luật lại chƣa đƣa
ra khái niệm về hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Đây cũng là
một của hợp đồng thuê tài sản, theo Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định về
hợp đồng thuê tài sản tại Điều 480 nhƣ sau:
“Hợp đồng thuê tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho
thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê
phải trả tiền thuê.”

Điều 492- Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định về hình thức hợp đồng
thuê nhà ở nhƣ sau:
“Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ
sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký,
trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

17


Nhƣ vậy, ta có thể đƣa ra khái niệm về hợp đồng thuê nhà ở hình thành
trong tƣơng lai nhƣ sau:
Hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận bằng
văn bản giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử
dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê, nếu thời hạn thuê từ
sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký,
trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
1.2.1.6. Khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Khoản 2 điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về thế chấp nhà ở hình
thành trong tƣơng lai nhƣ sau: “ Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành
trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình, tổ chức, cá nhân mua nhà
ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu
tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam
để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó”
1.2.2. Nội dung pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai
1.2.2.1. Chủ thể của quan hệ pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai
Chủ thể trong giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai cũng nhƣ chủ
thể trong giao dịch dân sự nói chung đều bao gồm bên bán và bên mua. Cũng
nhƣ những chủ thể dân sự khác chủ thể trong quan hệ pháp luật về nhà ở hình
thành trong tƣơng lai là những ngƣời tham gia vào giao dịch liên quan đến
nhà ở hình thành trong tƣơng lai , và có quyền và nghĩa vụ trong quan hệ pháp

luật đó. Chủ thể bao gồm cá nhân và pháp nhân ngoài ra còn có chủ thể là hộ
gia đình và tổ hợp tác tuy nhiên đây là những chủ thể đặc biệt và hạn chế.
Trong các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai chủ thể tham gia
chủ yếu là cá nhân và doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Để trở thành chủ thể
của các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai thì các chủ thể này phải
đáp ứng đƣợc các điều kiện khác nhau mà pháp luật đã quy định vì đối tƣợng
18


của giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai là nhà ở chƣa hoàn thành tại
thời điểm giao kết hợp đồng.
1.2.2.2. Phạm vi điều chỉnh của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai
Pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai nhƣ đã nêu ở trên là tổng hợp
các quy phạm pháp luật điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể phát sinh trong
quá trình giao kết và thực hiện giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai
Do vậy phạm vi điều chỉnh của pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng
lai chính là các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Cụ thể ở đây
các giao dịch đó là: mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình
thành trong tƣơng lai.
1.2.2.3. Đối tượng của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai
Đối tƣợng của các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai là nhà ở
và phải đủ điều kiện để đƣợc phép tham gia vào giao dịch nhà ở theo quy định
của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Với
đặc điểm đặc biệt khác với những giao dịch về nhà ở thông thƣờng là nhà ở
chƣa hoàn thiện ở thời điểm giao kết hợp đồng nên nhà ở hình thành trong
tƣơng lai khi tham gia giao dịch phải thỏa mãn đƣợc điều kiện quy định tại
điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
1.2.2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở hình
thành trong tương lai.
Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở hình thành

trong tƣơng lai là một yếu tố mang tính chất quyết định. Vì thế khi tham gia
giao kết hợp đồng về nhà ở hình thành trong tƣơng lai các bên phải mô tả rõ
quyền và nghĩa vụ của mình và cụ thể hóa điều đó bằng văn bản thông qua
hợp đồng giao kết giữa các bên. Quyền và nghĩa vụ của các bên thƣờng dó hai
bên thỏa thuận hoặc một bên đƣa ra trong dự thảo hợp đồng và bên còn lại
chấp thuận.
19