Một số vấn đề định giá đất giải phóng mặt bằng qua dự án nâng cấp, cải tạo, xây dựng học viện quốc phòng ở quận cầu giấy thành phố hà nội

Luận văn
Một số vấn đề định giá đất giải
phóng mặt bằng qua dự án
nâng cấp, cải tạo, xây dựng Học
viện Quốc phòng ở Quận Cầu
Giấy - thành phố Hà Nội

1


lời mở đầu
Đất đai là tài nguyên có hạn, nhưng vô cùng quan trọng, đặc biệt đối với
thủ đô Hà Nội. Để trở thành một thành phố, xanh, sạch, đẹp trong tương lai, nhu
cầu sử dụng đất đai cho các mục đích mở rộng phát triển đô thị, khu dân cư, xây
dựng các cụm công nghiệp, du lịch, dịch vụ và hạ tầng cơ sở sẽ tăng cao. Việc
bố trí đất đai đáp ứng được những nhu cầu trên đòi hỏi phải có một phương án
QH sử dụng đất đai thống nhất. Khi các phương án QH sử dụng đất đai đã được
phê duyệt và ban hành thì các chủ dự án, các cơ quan có thẩm quyền liên quan
tiến hành giải phóng mặt bằng (GPMB) để làm cơ sở tiền đề cho việc xây dựng
các dự án QH đó. GPMB phải trải qua nhiều giai đoạn. Trong giai đoạn bồi
thường thiệt hại cho dân, cho các đơn vị cơ quan bị thu hồi đất thì khâu định giá
BĐS nói chung và định giá đất nói riêng là một vấn đề gây nhiều khó khăn nhất.
Bởi vì việc này nó liên quan tới quyền lợi của một hoặc nhiều hộ dân, của một
hoặc nhiều đơn vị bị thu hồi đất, liên quan đến quyền lợi, lợi ích lâu dài của
cộng đồng, của các thế hệ hôm nay và mai sau.
Để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất, qua quá trình thực hiện và
qua thực tiễn. Ngày 24-4-1998 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 22/1998NĐ-CP và thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 20/1998 ngày 30-61998 trên cơ sở phân cấp của Chính phủ về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn thành phố để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Theo Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ quy định khung giá các
loại đất áp dụng chung cho cả nước trong cả một thời gian dài. Trên thực tế, việc

ban hành khung giá đất này là không hợp lý với điều kiện đất đai đa dạng ở
nước ta và càng không thể đáp ứng được sự thay đổi liên tục diễn ra trên địa
bàn. Theo quy định của Nghị Định 22, giá đất để tính đền bù thiệt hại do Chủ
tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định trên cơ sở giá được
quy định trong khung giá của Chính Phủ nhân với hệ số K. Việc xác định hệ số
K cả về lý thuyết và thực tế rất khó khăn, phức tạp.
Để hiểu rõ thêm về công việc định giá đất đền bù khi Nhà nước thu hồi
đất để GPMB. Em nghiên cứu đề tài:
“Một số vấn đề định giá đất giải phóng mặt bằng qua dự án nâng cấp,
cải tạo, xây dựng Học viện Quốc phòng ở Quận Cầu Giấy - thành phố Hà Nội
”.
2


Luận văn gồm 3 chương:
Chương I : Cơ sở lý luận về định giá đất bồi thương GPMB.
Chương II :Thực trạng công tác định giá đất để GPMB trên địa bàn
Quận Cầu Giấy - Hà Nội.
Chương III: Phương hướng và một số giải pháp cơ bản hoàn thiện định
giá đất bồi thường GPMB trên địa bàn Quận Cầu Giấy Hà Nội.
* Mục tiêu của đề tài:
+ Trình bày những kiến thức cơ bản về các quy định, công tác tiến hành
định giá đất đền bù khi Nhà nước thu hồi đất.
+ Kiểm tra đánh giá thực trạng, tiềm năng của đất đai để có cơ sở và
phương pháp định giá các loại đất cho phù hợp với giai đoạn hiện nay.
+ Làm cơ sở để quản lý thống nhất đất đai theo quy định của pháp luật,
bảo vệ tài nguyên đất, nhằm phát triển và sử dụng đất lâu bền.
* Giới hạn của đề tài.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài này là toàn bộ diện tích đất tự nhiên của
Quận Cầu Giấy, được tính toán và phân bổ cho các mục đích sử dụng. Đặc biệt

chú trọng tới phần diện tích đất đai để xây dựng, nâng cấp, cải tạo Học viện
Quốc phòng.
Do tính chất phức tạp của công việc định giá đất bồi thường GPMB và
nhiều khó khăn thực tế trên địa bàn, đòi hỏi phải chi tiết cụ thể nên dự án HVQP
được thực hiện từ năm 1997 đến nay.:
Đề tài này tổng hợp những kết quả nghiên cứu về điều kiện tự nhiên kinh
tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất và thực trạng về định giá đất bồi thường GPMB
trên địa bàn Quận Cầu Giấy - Hà Nội trong thời gian qua. Chủ trương của Đảng
và Nhà nước, phương hướng nhiệm vụ trong thời gian tới của Quận Cầu Giấy.
* Phương pháp nghiên cứu.
Đề tài này được trình bày trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác Lê-nin và
những quan điểm của Đảng, nhà nước ta đối với việc GPMB khi Nhà nước thu
hồi đất.
Những phương pháp vận dụng chủ yếu:
+ Phương pháp duy vật biện chứng.
3


+ Phương pháp thống kê.
+ Phương pháp toán.
+ Phương pháp phân tích.

4


CHƯƠNG I
Cơ sở lý luận về định giá đất
bồi thường giải phóng mặt bằng
I. Tính tất yếu của định giá đất bồi thường
1. Khái niệm về định giá và định giá đất bồi thường.

Có rất nhiều cách khác nhau để hiểu về định giá tài sản đất. Thông thường
người ta sử dụng khái niệm sau:
- Định giá là nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị một mục đích cụ
thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc tới tất cả đặc
điểm của tài sản cũng như xem xét tới tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị
trường bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn.
- Định giá bất động sản là một công việc phức tạp nó không chỉ mang tính
khoa học mà còn là một nghệ thuật đòi hỏi người làm công tác định giá phải có
kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp và nhạy cảm tốt với thị trường.
Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, ở Việt nam đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, gia đình, hộ cá nhân sử dụng lâu
dài, vì vậy định giá đất có thể hiểu như sau:
Định giá đất là sự ước tính giá trị của lợi ích có được từ quyền sử dụng
đất dưới hình thức tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất nhất định.
Định giá đất bồi thường là một mục đích của việc định giá đất đó là sự
thay thế các tài sản bị thu hồi bằng tiền hoặc bằng hiện vất (đất,..)
2. Sự cần thiết phải định giá bồi thường.
2.1. Sự cần thiết phải định giá.
Trên thực tế có rất nhiều lý do khác nhau đòi hỏi phải định giá tài sản. Có
thể có những giá trị khác nhau cho một tài sản ở mỗi thời điểm cụ thể, điều này
phụ thuộc vào mục đích định giá.
Với mục đích xác định giá đất như hiện nay cần phải giải quyết, điều hoà
hai lợi ích luôn có tính đối lập nhau: Xác định giá đất để tính nguồn thu Ngân
sách Nhà nước như tính thuế, tiền giao đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ... xác
định giá đất để đền bù cho người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi, khi thế chấp,
khi bán đấu giá quyền sử dụng đất để trả nợ và để thi hành án.... Đó là hai mặt
đối lập nhau về lợi. Từ đó dẫn đến tình trạng, cùng một thửa đất của một người
sử dụng đất, nhưng nếu họ làm nghĩa vụ thì chỉ muốn giá đất càng thấp càng tốt,
nhưng để hưởng quyền như đền bù, kê khai tài sản... thì giá đất càng cao càng có
lợi.

5


Trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới các khu đô thị trên phạm
vi cả nước có quy mô và tốc độ đầu tư - đô thị khá cao. Các dự án mở rộng
không gian thành phố, cải tạo các nút giao thông, xây dựng các tuyến đường, di
chuyển các xí nghiệp cũ, các dự án xây dựng các khu đô thị mới, phát triển
nhà...liên quan mật thiết với giải phóng mặt bằng. Định giá đền bù giải phóng
mặt bằng liên quan nhiều lĩnh vực kinh tế - xã hội, pháp luật và các tổ chức, gia
đình và các thành viên trong cộng đồng, do đó việc định giá là rất quan trọng.
Nó góp phần đảm bảo công bằng xã hội khi mà Nhà nước tiến hành đền bù và
góp phần hoàn thiện luật pháp nhất là Luật đất đai. Như vậy có sự khác nhau
giữa gía cả ở từng địa phương, vì giá cả thị trường là biểu hiện tổng hợp các
nhân tố hình thành giá đất như: vị trí đất, địa hình đất, quan hệ tự nhiên, quan hệ
cung cầu, các chính sách điều tiết của Nhà nước... đất đai ở Việt nam có sự khác
nhau giữa các vùng và mục đích sử dụng (đất nông nghiệp, đất ở đô thị, đất ở
nông thôn...). Vì vậy khi xác định giá đất cần xác định giá cho từng loại đất cụ
thể theo những phương pháp riêng sao cho phù hợp với mục đích sử dụng các
loại đất đó và phải tuân theo những nguyên tắc định giá nhất định.
Mục đích của đền bù đất là trả lại phần đất bị thu hồi cho người bị thu hồi
đất để họ tiếp tục sản xuất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch, dự án đã được Nhà
nước phê duyệt.
Giá đất do Chính phủ quy định nhằm phục vụ 3 mục đích:
- Tính thuế chuyển quyền sử dụng đất và các loại thuế khác theo luật
định.
- Để thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất.
- Để tính giá đền bù khi Nhà nước thu hồi.
Do đặc điểm là phải ổn định, dễ thu, dễ làm và dễ kiểm tra nên trong 3
mục đích trên thì công tác định giá phục vụ việc tính thuế và tiền khi giao đất
hoặc cho thuê đất thường không được sát với giá thực tế, điều này làm cho

những người phải nộp các khoản tiền trên dễ dàng chấp nhận vì họ sẽ càng có
lời khi định giá tài sản cần đóng thế chấp. Nhưng ngược lại việc đền bù là phục
vụ việc thu hồi đất tức chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng sang Nhà
nước. Chính vì vậy đối với mục đích đền bù nếu định giá không bằng thực tế thì
những người trong diện được đền bù sẽ không thoả mãn vì định giá thấp sẽ
không đủ điều kiện vật chất để tái tạo tư liệu sản xuất. Đây cũng là nguyên nhân
chính dẫn đến tình trạng chậm trễ trong việc đền bù giải phóng mặt bằng hiện
nay.
6


2.2.Giải phóng mặt bằng là một giải pháp để sử dụng đất đai hợp lý và hiệu
quả.
Khi thu hồi đất Nhà nước thực hiện đền bù bằng đất hoặc bằng tiền. Đền
bù bằng tiền được xác định dựa trên cơ sở định giá đền bù và trên những quy
định hướng dẫn của Chính Phủ. Đền bù bằng đất là việc dùng đất đai đền bù cho
người có đất bị thu hồi. Nguồn đất để đền bù gồm: quỹ đất chưa sử dụng, đất
được khai hoang bằng vốn ngân sách, đất mới được tạo lập, đất dùng để xây
dựng cơ sở hạ tầng phục vụ việc thu hồi, đất thu hồi từ những người sử dụng đất
không đúng quy định và đất công ích.
Việc thu hồi đất được dựa trên quy hoạch đã được Nhà nước phê duyệt,
các dự án xây dựng kinh tế, phát triển đất nước. Do vậy việc đền bù đất cũng
được dựa trên cơ sở quy hoạch tổng thể của đất nước, của địa phương, mỗi khu
vực, nên đền bù đất đai khi thu hồi đất là một cách tốt để sử dụng đất đai hợp lý
và hiệu quả hơn. Chúng ta biết mục đích của đền bù đất là trả lại phần đất bị thu
hồi cho người bị thu hồi đất để họ tiếp tục sản xuất trên cơ sở quy hoạch, kế
hoạch, dự án đã được Nhà nước phê duyệt. Trong mỗi một dự án, một quy
hoạch, kế hoạch đều xác định rõ vị trí và mức đất để đền bù thiệt hại khi thu hồi
đất. Đây là phần đất hiện chưa có mục đích sử dụng. Vậy khi đền bù bằng đất
này ta đã làm tăng tổng diện tích đất đưa vào sử dụng, tuy nhiên cần phải nghiên

cứu kỹ vấn đề này để tránh làm lãng phí tiền của của Nhà nước và nhân dân,
tránh việc sử dụng đất đai không hợp lý, làm năng suất sử dụng đất bị giảm.
Như vậy đền bù đất yêu cầu phải thực hiện theo đúng quy hoạch đã được
phê duyệt và quy hoạch đó phải được xây dựng trên cơ sở nghiên cứu kỹ lưỡng,
có khoa học về mục đích sử dụng sao cho có hiệu quả nhất. Bởi vì quỹ đất của
chúng ta là có giới hạn, rất đa dạng cho vấn đề sử dụng, nhất là quỹ đất nông
nghiệp rất hạn chế. Do đó khi thu hồi đất cần phải cân nhắc và nghiên cứu thật
kỹ trên cơ sở quỹ đất hiện có.
Thu hồi đất và thực hiện đền bù đất sẽ giúp Nhà nước thực hiện việc
thanh tra, kiểm tra vấn đề sử dụng đất đai. Khi đền bù đất thì dựa trên nguyên
tắc đất sử dụng đúng mục đích, có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định trong Nghị
định 22/1998/NĐ- CP của Chính Phủ thì khi Nhà nước thu hồi đất mới được đền
bù đất. Như vậy đất không đủ giấy tờ hợp lệ thì Nhà nước có thể lấy lại phần đất
đó mà không cần phải bồi thường thiệt hại. Mặt khác, hiện nay vấn đề sử dụng
7


đất đai sai mục đích còn xảy ra ở nhiều nơi. Do đó, khi đền bù đất thì phần đất
đó được sử dụng theo đúng mục đích của Nhà nước và Nhà nước có thể dễ dàng
quản lý đất đai. Điều này giúp sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả hơn.
II. Cơ sở khoa học và thực tiễn của việc định giá đất bồi thường GPMB
A. Cơ sở khoa học của công tác định giá đất bồi thường.
1. Vấn đề giá đất và các nhân tố ảnh hưởng.
a. Giá đất.
Giá đất là một phạm trù kinh tế mang tính khoa học, vì vậy nó không thể
được hình thành và tác động bằng ý thức chủ quan, bằng mệnh lệnh hành chính
ý chí. Chỉ trên cơ sở nắm vững các yếu tố cấu thành giá của mỗi loại đất, chúng
ta mới có thể xây dựng được một mức giá phù hợp, khách quan và có được cách
thức tác động vào đất theo các mục tiêu kinh tế- xã hội.
* Bản chất của giá đất:

Khi tiến hành mua bán, trao đổi, chuyển nhượng đất đai hay chuyển dịch
quyền sử dụng đất đai. Nghĩa là khi đất đai tham gia vào thị trường, nó như một
loại hàng hoá đặc biệt. Mà mức giá cả đất đai dựa vào mức địa tô đã xác định.
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu ruộng đất. Nó là
hình thái dưới đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện về mặt kinh tế tức là
đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất đó.
Để được sử dụng đất của địa chủ vào kinh doanh sản xuất, nhà tư bản phải
trả cho chủ đất một khoản tiền nhất định theo hợp đồng. Số tiền đó được hình
thành một cách khách quan không phụ thuộc riêng vào ý muốn của chủ ruộng
hay chủ tư bản theo mặt bằng chung về lợi nhuận trong toàn nền kinh tế. Như
vậy, về mặt bản chất kinh tế địa tô là một khoản tiền mà chủ tư bản phải trả cho
chủ ruộng đất. Vì vậy, đó chính là cái giá phải trả cho sử dụng đất. Trong chế độ
sở hữu tư nhân về ruộng đất địa tô thuộc về chủ ruộng đất, bởi chủ ruộng là chủ
sở hữu ruộng đất và người sử dụng phải trả cho chủ ruộng.
Địa tô mà người sử dụng ruộng đất phải trả cho chủ ruộng được quy định
bởi độ phì nhiêu và vị trí của đất đai, theo Mác đó là địa tô chênh lệch I. Đây là
cơ sở đầu tiên cho việc quy định mức địa tô mà người sử dụng đất phải trả cho
chủ sở hữu ruộng đất.
Khác với địa tô chênh lệch I là hình thái của địa tô có được trên cơ sở
những điều kiện tự nhiên thuận lợi. Địa tô chênh lệch II là hình thái địa tô có
được trên cơ sở đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh, tức là do những
8


khoản đầu tư liên tiếp nhau trên cùng một đám đất mà có. Những khoản đầu tư
ấy đều làm tăng sản lượng của ruộng đất và biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn
thuần thành ruộng đất tư bản. Do đó, địa tô II thuộc về người sử dụng đất.
Địa tô I và địa tô II đều là sự chênh lệch về lợi nhuận trong việc kinh
doanh đất đai ở những khu khác nhau. Về bản chất hai loại địa tô này khác nhau
vì có nguồn gốc khác nhau, nhưng có mối liên hệ mật thiết có thể chuyển hoá

cho nhau.
Dù bất kỳ một chế độ sở hữu nào, người sử dụng ruộng đất cũng phải trả
một khoản tiền vào việc sử dụng đất đó là một tất yếu. Trong điều kiện sở hữu
ruộng đất là sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện thì việc người sử
dụng đất phải nộp một khoản tiền về việc sử dụng đất là lẽ đương nhiên. Nhà
nước sử dụng khoản tiền đóng góp này của người sử dụng đất để điều tiết thu
nhập của những người sử dụng đất ở các điều kiện khác và có thể có những đầu
tư cải tạo đất đối với các vùng gặp khó khăn.
Trong điều kiện Nhà nước thu hồi đất phục vụ các công trình công cộng
vì lợi ích công cộng thì những đơn vị cơ quan phải nộp một khoản tiền cho Nhà
nước để sử dụng đất đai. Số tiền này dùng để bù đắp những thiệt hại về đất và tài
sản cho những người bị thu hồi đất.
Việc thu hồi đất trong trường hợp này giống như là hành vi chuyển quyền
sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng đây là hành vi chuyển
quyền sử dụng đất đặc biệt, không phải là sự tự nguyện mà là một sự bắt buộc
phần bất lợi không mong muốn lại thuộc về người bị thu hồi. Bởi vậy việc giải
quyết thoả đáng lợi ích của người bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan
trọng thể hiện ở việc đền bù thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi.
Như chúng ta biết theo lý luận địa tô của Mác thì độ phì nhiêu và vị trí
của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho người sử dụng đất bị thu
hồi. Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên và nhân
tạo tức là vị trí của mảnh đất đang được sử dụng. Như vậy, để tính mức phải trả
ta phải căn cứ vào các yếu tố sau:
- Loại đất bị thu hồi: dựa trên phân loại theo mục đích sử dụng hiện hành
như đất nông nghiệp, đất đô thị, đất ở...
- Căn cứ vào loại công trình xây dựng trên đất đó.
b. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất:
- Mục đích sử dụng: tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng của mỗi loại đất mà
chúng mang giá trị khác nhau và khi thay đổi mục đích sử dụng thì giá trị của
9

đất cũng bị thay đổi. Ví dụ như đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp khi
có sự thay đổi mục đích sử dụng sang đất ở thì lập tức giá đất sẽ tăng lên rất
nhanh vì khả năng sinh lợi từ đất ở cao hơn rất nhiều lần so với đất nông nghiệp.
- Độ màu mỡ của ruộng đất: Nhân tố này thường dùng để xác định giá cho
đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ
sản. Với cùng một vị trí cùng làm điều kiện canh tác nhưng thửa đất nào có chất
đất tốt hơn, cho năng suất cao hơn thì sẽ có giá thành cao hơn các thửa khác.
Đối với đất ở nông thôn và đất ở đô thị thì nhân tố chất đất là khả năng kết cấu
của đất, độ bền vững của các tầng đất đai.
- Vị trí: đây là điều kiện không thể thiếu hay nói một cách khác là điều
kiện cơ bản trong việc xác định giá của bất kỳ loại đất nào và đặc biệt là đối với
đất đô thị. Vị trí của thửa đất có ý nghĩa rất lớn trong việc xác định giá trị của
một mảnh đất. Đất ở vị trí đẹp, có khả năng sinh lợi cao sẽ có giá hơn rất nhiều
mảnh đất có cùng diện tích nhưng ở vị trí khác, xấu hơn, khả năng sinh lợi
không cao.
- Địa hình: Giá trị của một thửa đất cũng phụ thuộc vào điều kiện địa
hình, đương nhiên ở vùng đồng bằng giá đất cao hơn ở vùng trung du và miền
núi.
- Chính sách điều tiết của Nhà nước: Điều chủ yếu trong vấn đề này là các
chính sách về sử dụng đất, các chính sách về kinh tế, tài chính và giá các loại đất
(thời hạn giao đất, cho thuê đất; diện tích đất theo hạn định, mức thu các loại
thuế...) và chương trình quy hoạch đất đai của Nhà nước (chương trình quy
hoạch phát triển tổng thể, quy hoạch chi tiết từng khu vực, theo từng mục đích
sử dụng...).
Trong tất cả các yếu tố trên đều có ảnh hưởng đến công tác định giá đền
bù đất nhưng trong bài viết này đề tài đi sâu vào phân tích những yếu tố đặc biệt
quan trọng sau:
- Quan hệ cung cầu về đất đai.

Đất đai là loại hàng hoá đặc biệt. Do vậy, nó cũng như các loại hàng hoá
khác cũng chịu sự chi phối của các quy luật kinh tế cụ thể là: quy luật cạnh
tranh, quy luật cung cầu và quy luật giá trị. Trong các yếu tố tác động đến giá cả
đất, có những yếu tố có thể lượng hoá được và có những yếu tố không thể lượng
hoá được. Nhân tố cung cầu về đất khó lượng hoá song lại là nhân tố tác động
rất mạnh đến giá đất, làm cho giá đất luôn biến động. Cũng như cung cầu của
các loại hàng hoá khác, cung cầu về đất đai trên thị trường cũng mang tính
10


không gian và thời gian, trong đó tính chất vùng mang tính đặc thù. Xét về mặt
nhu cầu, kể cả nhu cầu sử dụng đất và nhu cầu có khả năng thanh toán mang tính
chất ổn định tương đối theo vùng, hình thành các quan hệ về đất theo vùng mang
tính ổn định không thể chuyển hoá cung cầu giữa các vùng. Đặc điểm này ảnh
hưởng rất lớn đến giá đất, gây chênh lệch giá đất giữa các địa phương, các vùng
khác nhau.
Thông thường, do nhu cầu đất của các thành phố lớn và khả năng của quỹ
tiền tệ dân cư dùng để mua đất cũng lớn nên tương quan cung cầu về đất ở thành
phố, đô thị cũng chênh lệch nhau lớn. Để đảm bảo yêu cầu của quy luật cung
cầu thì tất yếu giá đất cũng phải tăng cao hơn ngay trong một thành phố, nhu cầu
đất đai giữa các quận cũng khác nhau, nên giá đất hình thành cũng khác nhau.
Ta có thể thấy giá đất tại các địa phương - vùng và ngay cả một khu vực
nhỏ cũng có sự chênh lệch khá lớn. Trong thực tế chúng ta thấy rõ đất đai ở các
đô thị bao giờ cũng cao hơn đất đai ở các vùng khác đó chính là do sự tác động
lớn của quan hệ cung cầu. Quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến giá cả thị trường và
như vậy cũng ảnh hưởng đến giá cả đền bù.
- Giá trị sinh lời.
Giá trị sinh lời là yếu tố khá quan trọng tác động đến giá cả đất đai, bởi
ngoài việc quan tâm đến giá trị đất đai người ta còn quan tâm đến khả năng sinh
lời của mảnh đất.

Đối với đất nông nghiệp, giá trị sinh lời phụ thuộc chủ yếu vào độ phì của
đất, khả năng tưới tiêu và khả năng vận chuyển sản phẩm đến nơi tiêu thụ. Đất
càng tốt và vị trí thuận lợi gần nơi tiêu thụ thì giá cả càng cao.
Đối với đất đô thị, giá trị sinh lời lại phụ thuộc chủ yếu vào vị trí lô đất,
khả năng hoàn thiện cơ sở hạ tầng nơi đó. Đất đô thị sử dụng vào mục đích
thương mại, dịch vụ, giá trị sinh lời phụ thuộc vào vị trí lô đất đo gần hay xa khu
trung tâm, vị trí mặt đường, điều kiện sinh hoạt và khả năng phát triển kinh tế ở
vùng đó.
- Mục đích sử dụng thích hợp nhất, đảm bảo có lợi nhất: bất kỳ loại đất
nào, ở bất kỳ vị trí nào thì việc sử dụng đất mang lại hiệu quả cao nhất cũng
được đặt lên hàng đầu. Vì khả năng sinh lợi của đất càng lớn thì giá đất càng
cao, chính vì vậy mọi điều kiện đều hướng tới việc sử dụng đất thích hợp nhất.
- Điều kiện tự nhiên của lô đất: vị trí, hình thể, chất lượng môi trường.
Khi chất lượng cuộc sống của con người ngày càng cao thì đòi hỏi về chất lượng

11


môi trường càng cần phải tốt hơn. Chất lượng nguồn nước, mức độ ô nhiễm của
môi trường xung quanh.
- Điều kiện kinh tế- xã hội: Cơ sở hạ tầng, kỹ thuật và hạ tầng kinh tế.
Đây là yêu cầu đầu tiên của bất kỳ công trình xây dựng nào sau việc giải phóng
mặt bằng, vì nếu điều kiện hạ tầng không tốt sẽ dẫn đến toàn bộ công việc tiếp
theo bị trì trệ ảnh hưởng đến tiến độ thi công của dự án.
2. Các nguyên tắc và phương pháp định giá đất cơ bản.
2.1 Nguyên tắc định giá đất
a. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất
Căn bản đối với khái niệm giá trị là lý thuyết sử dụng cao nhất và tốt nhất
hoặc có lợi cao nhất. Hoặc nó có thể được định nghĩa là việc sử dụng tại thời
điểm định giá có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong một khoảng thời gian

cho trước. Nhưng điều quan trọng cần nhận thức điều này không chỉ được hiểu
trong giới hạn của đồng tiền. Đôi khi, thu nhập thực lại dưới dạng những tiện
nghi
Cụm từ then chốt thứ 2 trong định nghĩa này là: "Trong khoảng thời gian
cho trước". Người định giá không thể dự báo trước rằng việc sử dụng để tạo ra
lợi nhuận thực lớn nhất đối với đất đai ở thời điểm định giá sẽ lại tiếp tục không
xác định hoặc thậm chí trong một khoảng thời gian đã nói tới. Tuy nhiên, người
định giá không nên có tư duy giống như người mua cụ thể ở chợ (thị trường). Vì
vậy, quyết định trong một khoảng thời gian có thể, việc sử dụng cao nhất và tốt
nhất của mình sẽ tiếp tục đem lại hiệu quả, sẽ phản ánh qua quan điểm của
người mua.
b. Nguyên tắc dự báo trước:
Giá thị trường là giá trị hiện tại của tất cả những lợi nhuận tương lai có
thể có từ tài sản sở hữu mang lại. Những lợi ích này sẽ dưới dạng một nguồn thu
nhập hoặc những tiện nghi; Những lợi ích tương lai được dự báo là những lợi
ích dựa trên sự nghiên cứu trước thị trường. Người đánh giá không được phép
đưa ý kiến cá nhân làm ảnh hưởng đến việc xác định những lợi ích tương lai.
Việc mua bán tài sản sở hữu và thu nhập trước đây chỉ có tầm quan trọng khi
chúng cho thấy điều đó có thể được dự kiến trong tương lai. Nguyên tắc dự báo
luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi.
c. Nguyên tắc thay đổi:
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường không bao giờ giữ nguyên bởi vì
lực lượng kinh tế xã hội luôn tác động làm thay đổi tài sản sở hữu và môi
12


trường của nó. Ngoài ra, bản thân tài sản sở hữu cũng thay đổi không ngừng. Ví
dụ, chất lượng của đất trồng trọt có thể được thay đổi bởi lực lượng tự nhiên và
những tôn tạo làm thay đổi tuổi. Do sự thay đổi diễn ra liên tục nên việc ước
đoán giá thị trường chỉ có giá trị vào thời điển đó. Nguyên tắc thay đổi luôn vận

dụng kết hợp với nguyên tắc dự báo.

d. Nguyên tắc cân đối:
Khi áp dụng vào một vùng lân cận, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị
trường tối đa đạt tới khi sử dụng toàn bộ đất đai ở trạng thái thoả đáng. Ví dụ,
một khu dân cư lân cận của một gia đình đòi hỏi các phương tiện thương mại
như các cửa hàng bách hoá, trạm xăng, cửa hàng tân dược. Nó cũng cần các
phương tiện đảm bảo cho dân chúng như nhà thờ, trường học, vui chơi.... khi
việc sử dụng hoàn hảo đạt đền sự cân đối thì các tài sản sở hữu riêng đạt tới giá
thị trường tối đa. Khi nguyên tắc cân đối áp dụng cho vùng phụ cận, nó sẽ kết
hợp với nguyên tắc cạnh tranh.
e. Nguyên tắc cạnh tranh:
Nguyên tắc này cho rằng khi đạt được lợi nhuận cơ bản, việc cạnh tranh
có sức hấp dẫn điều này dẫn tới cách ngôn là "Lợi nhuận có xu hướng trở thành
bánh mỳ của cạnh tranh". Một vùng lân cận có thể chỉ được đảm bảo với một số
lượng nhất định cửa hàng, trạm xăng, trạm dịch vụ, trạm trung tâm buôn bán....
Sự dư thừa bất kỳ một loại phương tiện nào cũng sẽ dẫn tới làm giảm giá của
phần lớn, nếu không muốn nói là của tất cả các cơ sở khác.
f. Nguyên tắc sự phù hợp:
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt được khi mức độ chấp
nhận được về tính đồng đều kinh tế và xã hội dự kiến trong tương lai. Khi áp
dụng nguyên tắc này cho những tôn tạo, thì tính đồng đều có thể chấp nhận
mang ý nghĩa là tính tương đồng, không phải là sự đồng nhất đơn điệu. Khi áp
dụng cho những người dân, nó có ý nghĩa là sự tương đương về tuổi tác, thu
nhập, cơ sở giáo dục...
g. Nguyên tắc thống nhất.
Nguyên tắc này phân chia toàn quốc thành nhiều vùng giá trị phù hợp với
nhà và đất. Những điều kiện liên quan tới giá trị trong vùng phải thống nhất.
Trong mỗi vùng lại phân chia thành nhiều vùng lãnh thổ nhỏ để các điều kiện
tác động đến giá trị được tính toán theo nguyên tắc thống nhất.

13


h. Nguyên tắc tương quan cung và cầu:
Nguyên tắc này cho biết rằng giá thị trường được xác định bằng sự tương
tác của cung và cầu. Nếu dân số của một khu vực tăng đột biến thì thu nhập sẽ
tăng lên. Nếu như tỷ lệ lãi suất thế chấp cùng thời điểm tăng rất mạnh thì nó sẽ
giảm nhu cầu.

2.2. Phương pháp định giá đất bồi thường.
2.2.1. Các phương pháp truyền thống.
Khả năng sinh lời của đất chính là kết quả tác động tổng hợp của các yếu
tố tự nhiên, kinh tế, xã hội vào đất. Đánh giá đất về mặt tự nhiên được xây dựng
trên các yếu tố khách quan, quan trọng của đất đối với khả năng cho sản phẩm tự
nhiên. Phần lớn các tính chất ổn định như: địa hình, loại thổ nhưỡng, độ dày
tầng đất, vị trí địa lý, điều kiện canh tác.
Yếu tố kinh tế ở đây được sử dụng chung như một yếu tố quan sát dùng
để so sánh, đánh giá kết quả phân hạng đất. Thường được dùng là năng suất bình
quân nhiều năm, mức thu nhập bình quân. Đánh giá kinh tế đất hợp lý là biểu
hiện sự kết hợp chặt chẽ giữa giá trị tự nhiên và giá trị kinh tế của đất. Giá trị
kinh tế có 2 cách thể hiện: tương đối theo cấp hạng và theo tiền.
Giá tiền một thửa ruộng, một khoảnh đất là số tiền nếu gửi vào ngân hàng
sẽ thu được lợi tức ngang với địa tô thửa ruộng ấy thu được. Đó là những giai
đoạn cơ bản trong quá trình đánh giá đất nhằm xác định giá trị của thửa đất trên
cơ sở giá trị sử dụng và khả năng sinh lời của đất.
Theo lý luận của Mác "Nhà tư bản bỏ vốn vào kinh doanh nhằm mục đích
không những là để tái sản xuất ra số tư bản đã ứng ra mà còn để tái sản xuất ra
một giá trị thặng dư ra so với số tư bản ấy". Vì vậy người mua quyền sử dụng
đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp cũng phải tính đến sau một chu kỳ sản
xuất sẽ đưa lại bao nhiêu lợi nhuận, ít nhất bằng hoặc lớn hơn lãi xuất thu được

do gửi tiền vào ngân hàng. Như vậy giá cả ruộng đất đắt hay rẻ là do 2 nhân tố
quyết định:
1. Địa tô cao hay thấp
2. Tỷ xuất lợi tức tiền gửi ngân hàng.
Giá cả ruộng đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với tỷ suất lợi tức
tiền gửi. Cho nên giá cả ruộng đất có thể được biểu thị bằng công thức:
14


Số lượng địa tô
Giá cả ruộng đất = --------------------------------------------Tỷ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng
2.2.2: Các phương pháp đã được áp dụng.
Nội dung các phương pháp đã được áp dụng đều thống nhất với nhau về
quan điểm chung. Nhưng giá cả ruộng đất ở đây chính là giá mua quyền sử dụng
đất, còn sở hữu ruộng đất vẫn thuộc nhà nước. Vì vậy thời gian sử dụng đất ở
nhiều nước cũng được tính thành một yếu tố tác động đến giá cả ruộng đất. Thực
tế ở Việt nam cho thấy từ sau khi Luật đất đai ra đời năm 1993, thì giá đất ổn
định hơn trước rất nhiều. Nguyên nhân chính là ở chỗ Nhà nước quyết định giao
đất sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với thời hạn cụ
thể như đất trồng cây hàng năm và đất mặt nước nuôi trồng thuỷ sản có thời gian
thuê là 20 năm, đất trồng cây lâu năm thì thời hạn là 50 năm, các cơ quan ngoại
giao, lãnh sự quán thì thời gian được quy định cụ thể cho từng đối tượng.
Thời gian sử dụng đất lâu dài đã giúp cho người sử dụng đất yên tâm hơn
và mong muốn đầu tư vào mảnh đất của mình nhiều hơn. Tránh được hiện tượng
cố gắng trong thời gian thuê của mình để vắt kiệt mọi khả năng của đất dẫn đến
tình trạng như thoái hoá, biến chất ảnh hưởng đến kết cấu, hình thể của đất.
Trong hội thảo về thị trường đất do tổ chức lương thực và nông nghiệp thế
giới phối hợp với Uỷ ban kế hoạch Nhà nước tổ chức tại Hà Nội cũng đã giới
thiệu một công thức tính giá đất căn cứ từ thu nhập sử dụng đất với tỷ suất lợi
tức ngân hàng như sau:

Yt
Giá đất = -----------(1+i).t
Trong đó: Yt = Rr. Qt -Ct
Với: Y là thu nhập/1ha trong năm ( còn gọi là thu nhập kỳ vọng).
R là Giá sản phẩm.
Q là chi phí bỏ ra.
t là thời gian.
i là tỷ suất lợi tức ngân hàng.
Dựa trên những tư tưởng trên có một số ý kiến đưa ra công thức để tính
giá đất :
Lợi nhuận bình quân năm trong 5 năm tới
Giá đất = -------------------------------------------------------------------15


Tỷ suất lợi nhuận bình quân năm trong 5 năm tới.
Thực ra công thức này cũng khó thực hiện được vì khó tính được năng
suất trong 5 năm tới, cũng như khó tính được chi phí sản xuất, lợi nhuận của 5
năm tới. Điều này phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khách quan và quá trình phát
triển knh tế - xã hội của đất nước trong thời gian tới. Vì vậy phương pháp này
chỉ có ý nghĩa về mặt lý thuyết, là một phương pháp có tác dụng tham khảo
thêm.
Hiện nay trên thế giới trong lĩnh vực định giá đất thường sử dụng những
phương pháp sau:
a. Phương pháp so sánh:
Phương pháp này được áp dụng trong môi trường đô thị khá phát triển, có
nhiều mẫu đất được mua bán. Mảnh đất, khu đất có những tài sản được định giá
có những đặc điểm, điều kiện tương tự với những tài sản đã được bán. Phương
pháp này được sử dụng rộng rãi và dễ được chấp nhận. Song tài sản đất đai
không bao giờ giống nhau tuyệt đối, cần xen xét kỹ về địa điểm, diện tích, cấu
trúc, đặc điểm đất đai... để hiệu chỉnh tài sản đất đai theo từng chi tiết, điều kiện

cụ thể.
Khi sử dụng phương pháp này đòi hỏi người đánh giá phải thu thập được
càng nhiều thông tin càng tốt và phải đảm bảo được hệ thống thông tin sàng lọc
có hiệu quả và cập nhật, chứa đựng được các thông tin nhận được của từng giao
dịch trên thị trường.
b. Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư):
Phương pháp này dựa trên tổng số kinh phí đã bỏ ra để đầu tư vào xây
dựng hoặc cải tạo bất động sản. Phương pháp này thường dùng để tính giá cho
thuê đất, sau khi đã trừ đi phần kinh phí bỏ ra để xây dựng cơ sở hạ tầng và các
công trình khác có liên quan. Phương pháp này dễ tính toán, lượng thông tin thu
nhập không nhiều nhưng có một đặc điểm là độ chính xác của số liệu phụ thuộc
một phần vào chủ đầu tư nên khó kiểm tra.
c. Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành):
Phương pháp này thường được áp dụng cho việc định giá đất nông
nghiệp, dựa vào khả năng sinh lợi của đất mà cụ thể là giá thành sản phẩm thu
nhập được để cá thể xác định được giá của mảnh đất cần phải định giá.
d. Phương pháp thặng dư:
Giá trị của bất động sản được xác định trên lợi nhuận thu được từ bất
động sản đó sau khi đã trừ mọi khoản chi phí. Phương pháp này có liên quan tới
16


rất nhiều các lĩnh vực cần thu thập thông tin như các thuế, lãi xuất ngân hàng, tỷ
xuất lãi ròng, mức thu hồi vốn.
Thông thường khi tiến hành định giá bất động sản cần áp dụng một vài phương
pháp để kiểm tra lẫn nhau, đảm bảo độ chính xác của giá trị bất động sản cũng
như mảnh đất cần định giá.
3. Phương pháp xác định hệ số K để định giá bồi thường thiệt hại.
Theo Nghị định 87/CP của Chính phủ ngày 17/8/1994 quy định khung giá
các loại đất. Do biến động của giá đất trên thực tế nên Chính phủ đã có văn bản

thay đổi hệ số điều chỉnh giá (hệ số K) cho phù hợp với thực tế hơn đó là thông
tư 145/1998/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày
24/4/1998 của Chính Phủ.
3.1. Phạm vi và đối tượng áp dụng, căn cứ xác định hệ số K và giá đất tính
đền bù bồi thường thiệt hại:
a. Hệ số K, phạm vi và đối tượng áp dụng:
Hệ số K quy định tại điều 8 của Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày
24/4/1998 của Chính phủ là hệ số quan hệ tỷ lệ giá đất tính theo khả năng sinh
lợi hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá đất do UBND tỉnh, thành
phố trực thuộc TƯ quy định. Hệ số K có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn 1 tuỳ thuộc
vào sự chênh lệch giữa giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định với giá đất tính
theo khả năng sinh lợi hoặc giá đất thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hệ số K tại thông tư 145/1998/TT-BTC áp dụng để xác định giá đất tính
đền bù thiệt hại cho người bị thu hồi đất theo quy định tại điều 6 và tính khoản
tiền nộp ngân sách Nhà nước theo điều 14 của Nghị định 22/1998. Trong trường
hợp người bị thu hồi đất chỉ được đền bù chi phí đầu tư vào đất thì giá trị chi phí
thực tế được tính theo giá các chi phí tại thời điểm thu hồi đất. Tổ chức, cá nhân
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có trách nhiệm đền bù thiệt hại về đất theo
giá đất được tính theo hướng dẫn tại Thông tư này cho toàn bộ diện tích đất
được giao, được thuê.
b. Căn cứ để xác định hệ số K:
Hệ số K để xác định giá đất tính đền bù thiệt hại do Chủ tịch UBND cấp
tỉnh quyết định cho từng dự án theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài chính - Vật
giá có sự tham gia của các ngành liên quan, căn cứ để xác định gồm:
+ Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định căn cứ vào khung giá theo Nghị
định 87/CP, thông tư 94/TTLB đã bao hàm hệ số K quy định trong Nghị định
17/1998 và Quyết định 302/Ttg ngày 13/5/1996 của Thủ Tướng Chính Phủ.
17

+ Giá đất tính theo khả năng sinh lợi hoặc giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế ở địa phương. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế là
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trung bình ở từng vị trí, từng loại đường
phố đối với đất đô thị, ở từng hạng đất của từng xã đối với đất nông nghiệp và
đất khu dân cư nông thôn tại thời điểm thu hồi đất tại địa phương. Trong trường
hợp khả năng sinh lợi của đất và giá chuyển tiền sử dụng đất (biến động trong
phạm vi dưới 15%) thì UBND cấp tỉnh có thể quy định hệ số K một lần để áp
dụng tính đền bù thiệt hại cho nhiều dự án trong khoảng thời gian ổn định đó.
c. Giá đất để tính đền bù thiệt hại:
Giá đất tính bồi thường thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất do
UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính Phủ nhân với hệ số K
- Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm nước, nuôi trồng thuỷ sản, hệ
số K được xác định trên cơ sở quan hệ tỷ lệ số giữa giá đất tính theo khả năng
sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.
- Đối với các loại đất khác, hệ số K được xác định trên cơ sở quan hệ tỷ lệ
giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá do UBND cấp tỉnh
quy định.
3.2. Phương pháp xác định hệ số K:
a. Hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả
năng sinh lợi với giá đất do UBND tỉnh quy định.
Bước 1: Xác định giá trị sản lượng, chi phí và thu nhập
Bước 2: Xác định giá đất theo khả năng sinh lợi
Giá đất theo
khả năng sinh lời

Thu nhập
= ---------------------------------------------------Lãi sất tiền gửi Ngân hàng Nhà nước
( %/ năm) không kỳ hạn.

Bước 3: Xác định hệ số K:

Giá đất theo
khả năng sinh lời
Hệ số K = --------------------------------------------------------Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành
theo khung giá đất do Chính phủ quy định
b. Hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển quyền sử
dụng đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.
Bước 1: Thu thập và xử lý thông tin số liệu
18


Bước 2: Xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của đất bị
thu hồi.
Bước 3: Xác định hệ số K:
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế ở địa phương
Hệ số K =

-----------------------------------------------------------Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo
khung giá đất do Chính phủ quy định.

Hệ số K, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giá đất do UBND cấp
tỉnh ban hành tại công thức trên được tính cho từng vị trí của từng loại đường
phố theo từng loại đô thị hoặc theo từng hạng đất, đối với đất nông nghiệp, đất
lâm nghiệp, đât làm muối và đất khu dân cư nông thôn.
c. Xác định hệ số K và giá đất bồi thường cho một số trường hợp đặc
biệt
Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi
trồng thuỷ sản ở những nơi mà việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã diễn
ra phổ biến và đã hình thành giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể xác
định hệ số K bằng một trong 2 phương pháp trên, nhưng giá đất tính đền bù thiệt

hại bằng giá đất đền bù tính theo khả năng sinh lợi, cộng thêm một khoản tiền
tối đa bằng 60 % phần chênh lệch giữa giá đất tính theo giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất với giá đền bù tính theo khả năng sinh lợi của mảnh đất đó.
Đất ở những nơi mới đô thị hoá, (từ trước năm 1993 còn là nông thôn)
hoặc đất ở của hộ gia đình có khuôn viên rộng; trong đó có đất nông nghiệp, lâm
nghiệp thì được đền bù theo mức diện tích đất ở được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cho phép dùng làm đất ở. Phần diện tích còn lại được đền bù theo
giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp và được cộng thêm một khỏan tiền tối đa bằng
30% phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ở của khuôn viên đó với giá đất
đền bù đất nông nghiệp.
Đất nông nghiệp trong đô thị được đền bù theo giá đất nông nghiệp và
cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đền bù cho
đất ở trong đô thị của khu đất ở liền kề với giá đất đền bù đất nông nghiệp.
B. Cơ sở pháp lý của công tác định giá đất bồi thường
1. Thực chất giá cả đền bù.
Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lí,
Nhà nước giao quyền sử dụng lâu dài cho mọi người dân và Nhà nước có thể thu
19


hồi trong các điều kiện cần thiết. Khi đó Nhà nước sẽ đền bù thiệt hại về đất là
một khoản tiền hoặc tài sản đất Nhà nước trả cho người dân đang sử dụng đất
nằm trong quy hoạch. Giá đất đó chính là giá Nhà nước trợ cấp cho người di
chuyển đến chỗ khác, giá đất đó chính là giá ép buộc của Nhà nước nó tuỳ thuộc
vào vị trí địa hình và giá cả chung của đất tại địa phương cụ thể và có thể áp
dụng xê dịch chút ít theo hệ số quy định.
Như vậy, thực chất của giá cả đền bù là việc trả lại tài sản cho người bị
thu hồi đất. Việc đền bù đất giúp cho người sử dụng đất có điều kiện tiếp tục sản
xuất và bảo đảm đời sống. Vì thế việc đền bù đất có thể thực hiện tuỳ thuộc vào
điều kiện của mỗi địa phương và yêu cầu của người được đền bù đất.

Tuy nhiên giá bồi thường thường là giá cứng và không sát với giá thị
trường.
2. Cơ sở của việc định giá đất đền bù.
* Đối với đất ở đô thị và khu dân cư nông thôn.
Đất ở đô thị và khu dân cư nông thôn trong công tác đền bù thiết hại là
lĩnh vực phức tạp nhất trong tất cả các loại đất vì giá trị sử dụng mà nó mang lại
cao. Chính vì vậy mà việc xác lập giá đền bù thiết hại đất khi giải toả để thực
hiện quy hoạch muốn đảm bảo được lợi ích của 3 phía: Nhà nước, chủ dự án và
người dân trong diện bị giải toả thì giá đền bù thiệt hại về đất phải được thực
hiên bằng phương pháp định giá đất, giá đất định giá phải sát với giá đất thực tế.
Đối với đất tại những vị trí có khả năng sinh lợi cao phải thực hiện đấu giá có
chú ý tới việc xét đầy đủ các nhân tố tác động đến việc lập giá đền bù thiệt hại.
Để xác định và đưa ra được các loại giá đền bù thiệt hại về đất tại đô thị
một cách hợp lý, ngoài việc tính toán, cân nhắc đầy đủ các yếu tố gây ảnh hưởng
đến công tác định giá đất đô thị, các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý.
Chúng ta hãy xem xét một cách khoa học hàm giá trị sử dụng đất phụ thuộc vào
các biến số cơ bản nào. Về cơ bản hàm giá trị sử dụng đất phụ thuộc vào các
biến số sau:
- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.
- Khả năng hình thành các công trình dịch vụ.
- Khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác nhau.
- Khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý hành chính.
- Khả năng phát triển ngành nghề truyền thống.
*Đối với đất nông nghiệp:
20


Khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có
mặt nước nuôi trồng thuỷ sản thì người bị thu hồi đất được đền bù đất theo đúng
diện tích, hạng đất của đất bị thu hồi. Nếu không có đất để đền bù thì người có

đất bị thu hồi được đền bù bằng tiền theo giá đất của điạ phương ban hành theo
quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù
hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng thực tế ở địa phương. Đối với
cây trồng vật nuôi trên đất thì sẽ được đền bù theo mức thiệt hại thực tế.
Nếu đất đất bị thu hồi là đất do nhà nước giao để sử dụng tạm thời, đất
cho thuê, đất đấu thầu thì người bị thu hồi không được đền bù thiệt hại về đất
nhưng được đền bù về những chi phí đã bỏ ra để đầu tư cải tạo đất.
* Đền bù thiệt hại đối với đất chuyên dùng.
Cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị -xã hội, đơn vị sự
nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân. Doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp các tổ
chức chính trị-xã hội, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, đơn vị kinh
tế tập thể, doanh nghiệp tư nhân được nhà nước giao mà không phải nộp tiền sử
dụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước thì
khi Nhà nước thu hồi đất không được đền bù thiệt hại về đất, nhưng được Nhà
nước xem xét giao đất mới và được đền bù thiệt hại chi phí đã đầu tư vào đất,
nếu tiền đó không thuộc nguồn vốn của Ngân sách Nhà nước.
Doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp các tổ chức chính trị- xã hội, công
ty cổ phần công ty trách nhiệm hữu hạn, đơn vị kinh tế tập thể, doanh nghiệp tư
nhân khi bị nhà nước thu hồi đất, nếu đất đó đã nộp tiền sử dụng đất không
thuộc nguồn vốn của ngân sách Nhà nước thì được đền bù thiệt hại về đất mà
được Nhà nước xem xét giao và cho thuê đất mới. Việc giao đất cho thuê đất
mới phải phù hợp với dự án được cấp có thẩm quyền quyết định và phù hợp với
quy hoạch được duyệt.
3. Cơ sở pháp lý.
ở mỗi một chế độ xã hội khác nhau thì có các quan hệ đất đai khác nhau
và gắn liền với sự phát triển lịch sử của chế độ xã hội đó.
3.1. Quan hệ sở hữu.
Trong điều kiện cơ chế thị trường đất đai tham gia vào thị trường và trở
thành loại hàng hoá đặc biệt của loại thị trường đó. ở nước ta sở hữu đất đai
thuộc sở hữu Nhà nước do đó thị trường đất đai ở nước ta thực chất là thị trường

chuyển quyền sử dụng đất, nghĩa là thực hiện việc trao đổi chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa các chủ sử dụng với nhau.
21


Sở hữu là một phạm trù của quan hệ sản xuất xã hội. Quan hệ sản xuất
bao gồm quan hệ sở hữu, quan hệ phân phối và quan hệ quản lí, trong đó quan
hệ sở hữu là cốt lõi nền tảng chi phối hai quan hệ kia. Trong quan hệ đất đai
quan hệ sở hữu là nền tảng, là cốt lõi. Nó được thể hiện cả trên phương diện
kinh tế và pháp lý. Trên phương diện kinh tế đó là hình thức kinh tế của mọi
người trong việc chiếm hữu đất đai trong điều kiện xã hội nhất định. Trên
phương diện pháp lý đó là sự biểu hiện thành quyền sở hữu đất đai. Quyền sở
hữu đất đai là quyền lợi mang tính duy nhất thuộc về người sở hữu đất. ở nước
ta quyền này thuộc về Nhà nước và nó được xác định dựa trên cơ sở: ai được
làm chủ đất, sử dụng nó như thế nào và có thể được trao nó cho ai, đã được quy
định theo Luật đất đai năm 1993. Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, các
cơ quan, cá nhân sử dụng lâu dài và người sử dụng đất được hưởng những quyền
lợi và nghĩa vụ theo nghị định.
Quan hệ sở hữu đất đai thể hiện ở quyền sở hữu đất đai về phương diện
pháp lý. Quyền sở hữu đất đai biểu hiện và quy định ở 3 quyền cơ bản đó là
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Các quyền này được xác
lập trên cơ sở chế độ sở hữu về đất đai được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ trên
cơ sở đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta.
Khi xã hội phát triển sẽ xuất hiện sự chuyển giao quyền sở hữu hoặc
quyền sử dụng đất đai, việc chuyển giao này cơ bản có bồi thường (nó thể hiện
dưới việc mua, bán đất). Nhưng cũng có trường hợp không có bồi thường (biểu
hiện ở trường hợp cho hoặc tặng). Việc chuyển giao này biểu hiện quyền hạn
của người sở hữu đất đai.
Như vậy nghiên cứu quan hệ sở hữu đất đai để hiểu được bản chất của
việc đền bù đất đó là việc chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất đai

giữa các đối tượng với nhau.
3.2. Quan hệ sử dụng .
Quyền sử dụng đất đai là một phần trong quyền sở hữu đất đai đứng trên
phương diện pháp lý, đây là quyền của người sở hữu đất và quyền này có thể
được kết hợp hoặc có thể được phân tách ra, tức là chủ sở hữu đất đai có thể
chuyển giao quyền sử dụng đất đai cho một đối tượng khác. Khi tách rời cả
người sở hữu và người sử dụng đều phải căn cứ vào những điều kiện nhất định
để xác định quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Khi việc phân tách được thực hiện
thì mặt kinh tế của sở hữu được thực hiện tức là xuất hiện quan hệ đất đai trên

22


phương diện kinh tế. Để thực hiện được điều này cần có sự can thiệp của nhà
nước để bảo hộ quyền lợi cho các bên - người sở hữu và người sử dụng.
Quan hệ sở hữu và quan hệ sử dụng đất đai là hai quan hệ cơ bản trong
quan hệ đất đai được thể hiện dưới hình thức kinh tế và pháp lý có quan hệ rất
chặt chẽ với nhau. Trong đó quan hệ sở hữu đất đai là quan hệ quyết định và chi
phối quan hệ sử dụng.
3.3. Các văn bản pháp quy của nhà nước.
Luật đất đai năm 1993 của nước ta đã quy định rõ: "Nhà nước giao đất
cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức
chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định,
lâu dài dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền
sử dụng đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất,
nhận quyền sử dụng đất từ người khác trong Luật này gọi chung là người sử
dụng đất. Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất". "Hộ gia
đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế thế chấp quyền sử dụng đất".
Luật đất đai 1993 là văn bản pháp quy cao nhất Nhà nước quy định đất

đai thuộc sở hữu toàn dân, sự chuyển nhượng đất đai trên thị trường thực tế là
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng Nghị quyết TƯ (Đại hội Đảng lần
thứ 8) đã công nhận đất đai là một loại hàng hoá (bất động sản - tài sản) được
chuyển nhượng quyền sử dụng theo giá cả thị trường; thừa nhận sự hình thành
và phát triển của thị trường bất động sản. Đây là điều chưa thống nhất và là hạn
chế nhiều sự công khai hoá của thị trường đất đai làm cho ngân quỹ Nhà nước
thất thu một khối lượng lớn.
Tại Điều 12 chương I Luật đất đai năm 1993 đã công nhận đất có giá trị:
"Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu
tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị khi giao đất, bồi thường thiệt hại
về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng
vùng và theo từng thời gian".
- Căn cứ vào Điều 12 của Luật đất đai, Chính phủ đã ra Nghị định 80/CP
ban hành khung giá đất.
- Nghị định 90/CP ngày 17/ 9/ 1994, quy định về việc đền bù thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích An ninh quốc gia, Quốc
phòng, lợi ích Quốc gia và lợi ích công cộng.

23


- Tiếp đến ngày 17/08/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 87/CP thay
thế cho Nghị định 80/CP.
- Thông tư liên bộ số 94/ TTLB ngày 14/11/1994 của liên bộ Tài chính Xây dựng- Tổng cục Địa chính- Ban vật giá Chính phủ, hướng dẫn thi hành
Nghị định 87/CP cũng hướng dẫn thêm hình thức xác định giá đất theo cơ chế
đấu thầu quyền sử dụng đất.
- Ngày 13/05/1996 Chính phủ đã ra Quyết định số 302/TTg bổ sung hệ số
K nhằm mở rộng khung giá đất đã quy định tại Nghị định 87/CP.
- Nghị định 22/1998/NĐ- CP ngày 24/4/1998, về việc đền bù thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất thay thế Nghị định 90/CP nói trên. Trong đó một số điều

cơ bản đã được đề nghị sửa đổi như xác định mức đất ở để tính đền bù, giá đất
đền bù, lập khu tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di
chuyển đến nơi ở mới, chính sách hỗ trợ và các điều kiện bắt buộc phải có của
khu tái định cư, hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng và thẩm định phương án
đền bù giải phóng mặt bằng.
- Thông tư số 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành
Nghị định 22/1998/NĐ-CP bao gồm các phương pháp xác định hệ số K, nội
dung và chế độ quản lý, phương án đền bù và một số nội dung khác.
- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04 tháng 9 năm 1999 của Vụ quản lý
công sản - Bộ tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác đền
bù, giải phóng mặt bằng.
Đây là những văn bản pháp quy cao nhất của Nhà nước công nhận sự
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế sự mua bán đất đã hình
thành. Đương nhiên khi thị trường bất động sản trong đó đất đai là một thành
phần cơ bản xuất hiện thì các quy luật kinh tế khách quan trên thị trường
nàycũng được hình thành để chi phối, điều tiết những hoạt động của giá cả đất
đai. Điều khẳng định là giá trị của đất là cơ sở hình thành và vận động của giá
đất.
III :Những quy định của nhà nước về định giá đất bồi thường GPMB
A: Những quy định chung
1. Phạm vi áp dụng.
Khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh,
lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng quy định tại điều 27 của luật Đất đai năm
1993 thì nhà nước quy định bồi thường đối với những loại đất sau:
- Đất sử dụng vào mục đích Quốc phòng An ninh.
24


- Đất sử dụng vào mục đích lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng gồm :
2. Đối tượng được bồi thường.

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước có đất bị thu hồi ( gọi chung là
người bị thu hồi đất ) được đền bù thiệt hại về đất khi nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích Quốc phòng An ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng
Người sử dụng đất vào mục đích nào theo quy định của pháp luật thì khi
nhà nước thu hồi được bồi thường bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sử fụng.
Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về
giá trị thì phần chênh lệch được thanh toán bằng tiền.
Tuy nhiên người bị thu hồi đất được bồi thường về đất phải có một trong
các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai
- Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền theo quy định của pháp luật về đất đai
- Có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật
- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với đất ở theo quy định
của pháp luật
- Có giấy tờ thanh lý, hoá giá, mua nhà thuộc sở hữu nhà nước phù hợp
với quy định của pháp luật
- Có quyết định giao ( cấp) nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc giao (cấp)
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước gắn liền với đất ở của cơ quan có thẩm quyền
- Có bản án hoặc quyết định của TAND đã có hiệu lực pháp luật hoặc
quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã
có hiệu lực
- Có giấy tờ hợp lệ về nhà, đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho người sử dụng đất, mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ khi được
cấp giấy cho đến ngày đất bị thu hồi.
- Có giấy tờ thừa kế, tặng cho nhà đất theo quy định của pháp luật
- Có giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với quyền sử dụng đất.
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có

thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính mà đất đó không có tranh chấp
- Có giấy tờ mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định của
luật đất đai năm 1988
25