Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố đông hà, tỉnh quảng trị

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ
Khoa Tài nguyên đất & Môi trường Nông nghiệp

KHÓA LUẬN

TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI:
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố
Đông Hà, tỉnh Quảng Trị

Sinh viên thực hiện

: Phan Thị Mơ

Lớp

: QLĐ 45B

Giáo viên hướng dẫn : ThS. Trần Trọng Tấn
Bộ môn

: Quy hoạch và Kinh tế đất

NĂM 2015


Lời Cảm Ơn
Trong suốt quá trình thực tập tại địa phương thì đến nay tôi đã hoàn thành
khóa luận của mình với đề tài: "Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị".
Để đạt được những kết quả này trước tiên tôi xin cảm ơn sự đồng ý của Nhà

trường cũng như của Khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp Trường
Đại học Nông lâm Huế, sự giúp đỡ nhiệ t tình của các thầy cô giáo trong bộ môn
đặc biệt là thầy giáo hướng dẫn Th.S. Trần Trọng Tấn đã giúp cho tôi hoàn thành
tốt khóa luận của mình.
Trong quá trình thực tập tôi cũng xin chân thành cảm ở sự giúp đỡ nhiệt
tình, sự chỉ bảo ân cần của các lãnh đạo, cán bộ, chuyên viên Phòng Quản lý đất
đai thuộc Sở Tài nguyên tỉnh Quảng Trị, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành
phố Đông Hà, Văn phòng ĐKQSD đất thành phố Đông Hà, Phòng Tài chính –
Kế hoạch thành phố Đông Hà, Trung tâm Phát triển Quỹ đất tỉnh Quảng Trị,
Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố Đông Hà, Văn phòng UBND thành phố
Đông Hà đã tạo điều kiện hết sức thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình thực hiện
đề tài.
Mặc dù đã nỗ lực cố gắng nhưng do điều kiện về vật chất, thời gian và
năng lực còn hạn chế nên đề tài không thể tránh khỏi những khiếm khuyết và sai
sót. Do vậy, tôi rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô giáo để
đề tài luận văn được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Huế, ngày 19 tháng 05 năm 2015
Sinh viên

Phan Thị Mơ


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng
tôi.
Các số liệu, kết quả nghiên cứu trong khóa luận là trung
thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một đề tài nào.
Mọi số liệu thông tin trích dẫn trong khóa luận đều được
chỉ rõ nguồn gốc.

Sinh viên

Phan Thị Mơ


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Một số thông tin về khí hậu – thời tiết của địa phương...................31
Bảng 4.2: Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân của các ngành.....................32
ở thành phố Đông Hà giai đoạn 2003-2013.......................................................32
Bảng 4.3: Số lượng lao động trong các ngành kinh tế qua các năm.................34
Bảng 4.4: Diện tích đất theo đơn vị hành chính tính đến năm 2013................40
Bảng 4.5: Tình hình đo đạc thành lập bản đồ - lập hồ sơ địa chính.................44
Bảng 4.6: Bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Đông Hà năm 2014. .45
Bảng 4.7: Kết quả thu ngân sách từ đất đai trên địa bàn thành phố Đông Hà
.............................................................................................................................48
Bảng 4.8: Đánh giá mức độ hài lòng của người dân khi thực hiện thủ tục hành
chính về đất đai...................................................................................................50
Bảng 4.9: Danh sách các công trình thực hiện thu hồi đất trong năm 2013....55
Bảng 4.10: Danh sách trúng đấu giá các công trình từ năm 2012-2013...........55
Bảng 4.11: Danh sách trúng đấu giá từ năm 2004-2013...................................56
Bảng 4.12: Diện tích đất theo mục đích sử dụng đất........................................58
trên địa bàn thành phố Đông Hà năm 2013......................................................58
Bảng 4.13: Khung giá đất ở đô thị.....................................................................65
Bảng 4.14: Giá đất ở tại khu vực nội thành năm 2014.....................................70
Bảng 4.15: Giá đất ở tại khu vực ngoại thành năm 2014..................................71
Bảng 4.16: Số liệu đăng ký biến động về quyền sử dụng đất phân theo đơn vị
phường năm 2013...............................................................................................76
Bảng 4.17: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế trên địa bàn thành phố Đông Hà
.............................................................................................................................78

Bảng 4.18: Dự báo quy mô dân số và nguồn lao động trên địa bàn thành phố
Đông Hà, tỉnh Quảng Trị đến năm 2020...........................................................80
Bảng 4.19: Dự báo dân số và số hộ đến năm 2020 trên địa bàn.......................81
thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị.................................................................81


Bảng 4.20: Thông tin cơ bản về các hộ được điều tra.......................................82
Bảng 4.21: Tổng hợp các yếu tố quan tâm của người dân tại khu vực nội
thành...................................................................................................................83
Bảng 4.22: Thông tin cơ bản về các hộ được điều tra.......................................84
Bảng 4.23: Tổng hợp các yếu tố quan tâm của người dân tại khu vực ngoại
thành...................................................................................................................84


DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 4.1. Cơ cấu sử dụng đất của thành phố Đông Hà năm 2013...............58
Biểu đồ 4.2. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp của thành phố Đông Hà năm
2013.....................................................................................................................60
Biểu đồ 4.3. Cơ cấu sản xuất nông nghiệp theo mục đích sử dụng của thành
phố Đông Hà năm 2013......................................................................................62
Biểu đồ 4.4. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp của thành phố Đông Hà
năm 2013.............................................................................................................63
Biểu đồ 4.4. Hiện trạngđất chưa sử dụng của thành phố Đông Hà năm 2013.64
Biểu đồ 4.2. Giá đất ở quy định tại một số tuyến đường khu vực trung tâm của
TP Đông Hà, tỉnh Quảng Trị.............................................................................67
Biểu đồ 4.3. Giá đất ở quy định tại một số tuyến đường khu vực ngoại thành
của TP Đông Hà,tỉnh Quảng Trị.......................................................................68
Biểu đồ 4.4: Chênh lệch giá đất tại đường Lê Duẩn.........................................73
Biểu đồ 4.5: Chênh lệch giá đất tại đường Trần Hoàn.....................................74

DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT
Cụm từ viết tắt

Chú giải

BĐS

Bất động sản

CNQSD

Chứng nhận quyền sử dụng

ĐKQSDĐ

Đăng ký quyền sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

HSĐC

Hồ sơ địa chính

HN-72

Hà nội – 72

KH

Kế hoạch

KT-XH

Kinh tế - xã hội

QSD

Quyền sử dụng

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TP

Thành phố

TNMT

Tài nguyên môi trường

TKĐĐ

Thống kê đất đai

THCS

Trung học cơ sở

VNĐ

Việt nam đồng

VN-2000

Việt Nam – 2000

XD

Xây dựng

UBND

Ủy ban nhân dân


MỤC LỤC
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ...........................................................1
Khoa Tài nguyên đất & Môi trường Nông nghiệp.............................................1

KHÓA LUẬN.......................................................................................................1
TỐT NGHIỆP......................................................................................................1
TÊN ĐỀ TÀI:.......................................................................................................1
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà, tỉnh
Quảng Trị.............................................................................................................1
Sinh viên thực hiện : Phan Thị Mơ......................................................................1
Lớp : QLĐ 45B.....................................................................................................1
Giáo viên hướng dẫn : ThS. Trần Trọng Tấn.....................................................1
Bộ môn : Quy hoạch và Kinh tế đất....................................................................1
NĂM 2015.............................................................................................................1
Lời Cảm Ơn..........................................................................................................2
LỜI CAM ĐOAN.................................................................................................3
DANH MỤC CÁC BẢNG...................................................................................4
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ..............................................................................6
DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT...........................................................7
MỤC LỤC............................................................................................................8
PHẦN 1.................................................................................................................1
MỞ ĐẦU...............................................................................................................1
1.1.Tính cấp thiết của đề tài....................................................................................................1
1.2. Mục tiêu và yêu cầu.........................................................................................................2
1.2.1. Mục đích chung.........................................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu....................................................................................................................2
1.2.3. Yêu cầu.....................................................................................................................2

PHẦN 2.................................................................................................................3
TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.............................................3
2.1. Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu.................................................................................3
2.1.1. Các khái niệm cơ bản về đất, đất ở đô thị, giá đất và thị trường bất động sản.........3
2.1.1.1. Khái niệm về đất và đất đai................................................................................3
2.1.1.2. Đất ở đô thị.........................................................................................................4

2.1.1.3. Khái niệm về giá đất..........................................................................................4
2.1.1.4. Khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản......................................5
2.1.2. Đặc điểm của đất đai, giá đất, thị trường bất động sản.............................................6
2.1.2.1. Đặc điểm của đất đai..........................................................................................6
2.1.2.2. Đặc điểm của giá đất..........................................................................................7
2.1.2.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản................................................................8
2.1.3. Các loại giá đất........................................................................................................10
2.1.3.1. Giá chuẩn.........................................................................................................10
2.1.3.2. Giá thị trường...................................................................................................10
2.1.3.3. Giá chứng khoán..............................................................................................10
2.1.3.4. Giá bảo hiểm....................................................................................................11
2.1.3.5. Giá thế chấp.....................................................................................................11
2.1.3.6. Giá cho thuê.....................................................................................................11
2.1.4. Cơ sở của việc hình thành giá đất...........................................................................11
2.1.4.1. Địa tô................................................................................................................11
2.1.4.2. Lãi suất ngân hàng...........................................................................................12
2.1.4.3. Quan hệ cung cầu.............................................................................................13
2.1.5. Nguyên tắc xác định giá đất....................................................................................13
2.1.6. Các phương pháp xác định giá đất..........................................................................15
2.1.6.1. Phương pháp xác định giá đất..........................................................................15
2.1.6.2. Định giá đất đô thị theo phương pháp Tổng cục địa chính..............................16
2.1.7. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất...........................................................................16
2.1.7.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên................................................................................16
2.7.1.2. Nhóm các yếu tố kinh tế..................................................................................17
2.7.1.3. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS........................................................17
2.7.1.4. Các yếu tố chính trị..........................................................................................18
2.2. Cơ sở thực tiễn về vấn đề nghiên cứu............................................................................18
2.2.1. Thực tiễn công tác định giá đất trên thế giới...........................................................18

2.2.1.1. Định giá đất ở Trung Quốc..............................................................................18
2.2.1.2. Định giá đất ở Singapore..................................................................................18
2.2.1.3. Định giá đất ở Thụy Điển.................................................................................19
2.2.1.4. Định giá đất ở Australia...................................................................................19
2.2.2. Thực tiễn công tác định giá đất tại Việt Nam.........................................................20
2.3. Một số công trình nghiên cứu có liên quan....................................................................23

PHẦN 3...............................................................................................................25
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG.............................................................25
VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...............................................................26
3.1. Đối tượng.......................................................................................................................26
3.2. Phạm vi..........................................................................................................................26
3.3. Nội dung.........................................................................................................................26
3.4. Phương pháp nghiên cứu................................................................................................26
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp.....................................................................26
3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp.......................................................................27
3.4.3. Phương pháp xử lý số liệu.......................................................................................27
3.4.4. Phương pháp so sánh...............................................................................................27
3.4.5. Khung logic nghiên cứu..........................................................................................28

PHẦN 4...............................................................................................................29


KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU................................................................................29
4. 1. Khái quát chung về vùng nghiên cứu............................................................................29
4. 1. 1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị............29
4.1.1.1. Điều kiện tự nhiên............................................................................................29
4.1.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.................................................................................32
4.2.1.3. Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tới việc quản lý và sử dụng
đất..................................................................................................................................37

4.1.2. Tình hình quản lý đất đai tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị.........................38
4.1.2.1. Công tác xác định ranh giới hành chính...........................................................39
4.1.2.2. Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai.......................40
4.1.2.3. Công tác quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất....................................................42
4.1.2.4. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...........................................43
4.1.2.5. Công tác đo đạc thành lập bản đồ - lập hồ sơ địa chính...................................43
4.1.2.6. Công tác định giá đất đai bất động sản............................................................44
4.1.2.7. Công tác quản lý tài chính về đất đai...............................................................46
4.1.2.8. Quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa của của người sử dụng đất. .49
4.1.2.9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở trong thị trường bất động
sản.................................................................................................................................53
4.1.2.10. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.............................................54
4.1.3. Tình hình sử dụng đất tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị..............................58
4.1.3.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp................................................................60
4.1.3.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp..........................................................62
4.1.3.3. Hiện trạng đất chưa sử dụng............................................................................63
4.2. Kết quả về việc nghiên cứu giá đất ở và sự hình thành giá đất ở tại TP Đông Hà, tỉnh
Quảng Trị..............................................................................................................................65
4.2.1. Giá đất ở tại địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị......................................65
4.2.1.1. Quá trình hình thành giá đất tại địa bàn thành phố Đông Hà...........................65
4.2.1.2. Giá đất ở trung bình quy định tại thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị từ năm
2011 tới năm 2014........................................................................................................67
4.2.1.3. Giá đất ở thị trường tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị...........................68
4.2.2. Đánh giá sự chênh lệch giá thị trường và giá nhà nước tại thành phố Đông Hà, tỉnh
Quảng Trị..........................................................................................................................72
4.3. Kết quả phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất, xác định yếu tố quan trọng nhất cho
từng khu vực.........................................................................................................................74
4.3.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị.........74
4.3.1.1. Các yếu tố tự nhiên..........................................................................................74
4.3.1.2. Các yếu tố kinh tế.............................................................................................77

4.3.1.3. Các yếu tố xã hội..............................................................................................79
4.3.3. Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở cho từng khu vực.........81
4.3.2.1. Khu vực nội thành............................................................................................82
4.3.2.2. Khu vực ngoại thành........................................................................................84
4.4. Đề xuất giải pháp nhằm đưa ra các phương án định giá đất phù hợp tại thành phố Đông
Hà, tỉnh Quảng trị..................................................................................................................86

PHẦN 5...............................................................................................................89
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................................89
5.1. Kết luận..........................................................................................................................89
5.2. Kiến nghị........................................................................................................................90

PHẦN 6...............................................................................................................92


TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................92
PHỤ LỤC...........................................................................................................95


PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia. Quản lý và sử
dụng đất đai có hiệu quả là một trong những nhiệm vụ quan trọng trong quá
trình quản lý Nhà nước. Ở nước ta, quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa kéo
theo tốc độ đô thị hóa diễn ra ngày càng nhanh đã làm tăng lên đáng kể nhu cầu
về đất đai đặc biệt là đất ở. Đáp ứng những nhu cầu đó, thị trường bất động sản
Việt Nam đã được hình thành, đang trong quá trình phát triển và bước đầu được
mở rộng. Trong thị trường đó, giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn là giá đất
có một vị trí đặc biệt, thu hút được sự quan tâm của nhiều đối tượng. Nó là cầu

nối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều
tiết quản lý đất đai thông qua giá, nói một cách khác, giá đất là một công cụ kinh
tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường. Đồng thời
nó cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử
dụng đất thực hiện theo quyền của mình và để Nhà nước điều chỉnh các quan hệ
đất đai theo quy hoạch, kinh tế và pháp luật. Cũng như các loại hàng hóa khác
tồn tại trong cơ chế thị trường, giá đất được hình thành và vận động theo các quy
luật của thị trường và chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố khác nhau. Tuy nhiên đối
với mỗi nhóm đối tượng sử dụng khác nhau thì mức độ ảnh hưởng của các yếu
tố đến giá đất cũng như mối quan tâm về đất đai là không giống nhau. Việc tìm
hiểu được sự ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất sẽ trở thành căn cứ cho quá
trình định giá đất, góp phần điều tiết giá đất đặc biệt là giá thị trường hiện nay.
Đông Hà là thành phố tỉnh lỵ, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa
học kỹ thuật của tỉnh Quảng Trị, là địa bàn động lực trong phát triển của tỉnh.
Đông Hà có vị trí quan trọng trong vùng Bắc Trung bộ, nằm trên quốc lộ 1 A,
đường sắt theo hướng Bắc – Nam và là tuyến hành lang kinh tế Đông – Tây, là
ngã ba đầu mối giao thông quan trọng, điểm nối các đô thị miền trung đồng thời
có thể giao lưu thông suốt trên tuyến xuyên Á nối Việt Nam với các nước Lào,
Thái Lan, Myanmar. Điều này đã tạo đà thúc đẩy nền kinh tế của thành phố
Đông Hà phát triển mạnh và sôi động bậc nhất ở tỉnh Quảng Trị. Cùng với tiến
trình phát triển của địa phương, thì nhu cầu sử dụng đất cũng ngày càng nhiều
và phức tạp, đất đai lại có giới hạn nên làm cho giá đất tăng cao và biến động
mạnh, dẫn đến tình trạng xuất hiện những bất cập do chênh lệch giá đất của nhà
1


nước và thực tế. Nhìn nhận dưới góc độ quản lý nhà nước thì giá đất của nhà
nước ban hành phải góp phần ổn định kinh tế - xã hội, còn giá đất thị trường là
do những giao dịch trên thực tế tác động, xuất phát từ nhu cầu của các bên tham
gia nên giá thị trường luôn cao hơn giá nhà nước. Việc điều chỉnh giá đất để

giảm chênh lệch là vấn đề rất khó nên cần xây dựng một bảng giá đất thị trường
cho thành phố, làm công cụ hỗ trợ cho các hoạt động liên quan đến việc quản lý
và sử dụng đất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và
ổn định trong lĩnh vực quản lý đất đai. Như vậy để góp phần tích cực trong công
tác xác định giá đất thị trường thì việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất trên địa bàn thành phố là cần thiết. Xuất phát từ những vấn đề trên tôi chọn
đề tài: “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà,
tỉnh Quảng Trị.”
1.2. Mục tiêu và yêu cầu
1.2.1. Mục đích chung
Tìm hiểu và so sánh sự ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
từ đó đề ra các phương án định giá đất hợp lý trên địa bàn thành phố Đông Hà,
tỉnh Quảng Trị.
1.2.2. Mục tiêu
- Tìm hiểu được giá đất và sự hình thành giá đất theo khung giá Nhà
nước và thị trường trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị;
- Khảo sát và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở hiện tại trên
địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị. Xác định được yếu tố ảnh hưởng
quan trọng nhất;
- Đề xuất được các giải pháp định giá đất hợp lý trên địa bàn thành phố
Đông Hà, tỉnh Quảng Trị
1.2.3. Yêu cầu
-

Hiểu biết về những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nói chung;

- Nắm được các phương pháp định giá đất và khung giá đất ở do Nhà
nước ban hành;
-

Số liệu điều tra phải khách quan, đảm bảo độ tin cậy;

-

Kết quả nghiên cứu đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

2


PHẦN 2
TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu
2.1.1. Các khái niệm cơ bản về đất, đất ở đô thị, giá đất và thị trường bất động
sản
2.1.1.1. Khái niệm về đất và đất đai
Theo Lucreotit (Triết gia La Mã thế kỷ I TCN) thì: “Đất là mẹ của muôn
loài, không có cái gì không từ lòng mẹ Đất mà ra”. Nhà khoa học người Nga
Đôcutraiep lại phát biểu rằng: “Đất trên bề mặt lục địa là một vất thể thiên nhiên
được hình hành do sự tác động tổng hợp cực kỳ phức tạp của 5 yếu tố sinh vật,
đá mẹ, địa hình, khí hậu và tuổi địa phương. Đối với V.R.Viliam (1863-1939)
Viện sĩ thổ nhưỡng nông hóa Liên Xô (cũ) thì cho rằng đất là lớp tơi xốp của
vỏ lục địa, có độ dày khác nhau, có thể sản xuất ra những sản phẩm của cây
trồng. Tiêu chuẩn cơ bản để phân biệt giữa "đá mẹ" và đất là độ phì nhiêu, nếu
chưa có độ phì nhiêu, thực vật thượng đẳng chưa sống được thì chưa gọi là đất.
Độ phì nhiêu là khả năng của đất có thể cung cấp nước, thức ăn và đảm bảo các
điều kiện khác để cây trồng sinh trưởng phát triển và cho năng suất. [2]
Trên quan điểm nhìn nhận của FAO thì đất đai bao gồm tất cả các thuộc
tính sinh học và tự nhiên của bề mặt Trái Đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm
năng và hiện trạng sử dụng đất. Như vậy, đất đai được hiểu như là một tổng thể
của các yếu tố bao gồm: khí hậu, địa hình/địa mạo, đất, thổ nhưỡng, thủy văn,

thảm thực vật tự nhiên, động vật tự nhiên và những biến đổi của đất do hoạt
động của con người. Trong Luật đất đai 2003 của Việt Nam quy định rõ: “Đất
đai là tài nguyên của quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội an ninh và quốc phòng”. [2] [21]
Về mặt thuật ngữ khoa học, khái niệm “Đất” và “Đất đai” có sự phân biệt
nhất định. Trong tiếng Anh, đất tương ứng với từ “Soil”, có nghĩa là thổ hay thổ
nhưỡng bao hàm ý nghĩa về tính chất của nó. Còn đất đai lại tương ứng với từ
“Land”, có nghĩa là phạm vi không gian của nó hay nói cách khác là lãnh thổ.
Như vậy, khi nhắc tới đất đai người ta thường nghĩ tới khía cạnh về kinh tế và
quản lý nhiều hơn.

3


2.1.1.2. Đất ở đô thị
Theo điều 144 luật đất đai năm 2013 của Quốc hội quy định:
Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình
phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị,
phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất
sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp,
bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại. [22]
Nhà nước có QHSDĐ để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều
kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở. UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy
định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với
trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở. Việc chuyển đất ở sang đất xây
dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị. [22]
Đất đô thị mang một số đặc trưng cơ bản như là: Là loại đất có nguồn gốc
tự nhiên, hoặc đất nông lâm nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng sau khi có quy
hoạch hoặc dự án đầu tư. Sự chuyển đổi mục đích sử dụng và dự án đầu tư phải
được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cho phép. Từng lô đất, từng
khu đất trong đô thị có vị trí cố định. Mỗi vị trí có đặc điểm riêng, đặc thù riêng
không giống với bất kỳ vị trí nào. Nó vừa là tư liệu sinh hoạt vừa là tư liệu sản
xuất.Trong vai trò là tư liệu sinh hoạt, nó dùng cho xây dựng nhà ở, các công
trình công cộng. Là tư liệu sản xuất, đất đô thị căn cứ vào mục đích kinh doanh
cuối cùng để xác định không gian đất cần dùng. [13]
2.1.1.3. Khái niệm về giá đất
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là
mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất nào đó trong không gian và thời gian xác
định.Giá đất cũng như được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất
hàng hóa: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh. Nó dựa trên
giá trị của đất nhưng không phải bằng giá trị và được thể hiện ra bên ngoài bằng
giá cả. Giá cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sự
không ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định. [17]
4


Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất là
công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường
đồng thời cũng là căn cứ đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để
người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh quan hệ
đất đai theo quy hoạch sử dụng đất và pháp luật. Đồng thời đây cũng là phương
tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sử dụng đất và là căn
cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi
giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất. [24]

2.1.1.4. Khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “ động sản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn
là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.
BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng, … và tất cả những
gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với
những bộ phận cấu thành lãnh thổ. [7]
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến
đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp,
Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ
không phải là đất đai nói chung. Theo Mc.Kenzie and Betts: “ BĐS bao gồm đất
đai và những tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”. Theo Bộ
luật Dân sự 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại điều 174 có
quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai, tài sản khác do pháp luật quy
định”. Ở Việt Nam, hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản là giá trị
quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
Trong đó, thị trường QSDĐ bao gồm các giao dịch: chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất. [7] [17]
Có nhiều khái niệm được đưa ra về thị trường BĐS. Có ý kiến cho rằng:
Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng
hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Cụ thể thì khái
niệm thị trường thị trường BĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ
giao dịch về BĐS, tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ BĐS được giao dịch.
5

Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” không phải đơn thuần là chỉ địa điểm
mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về
BĐS diễn ra. [17] Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là
hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu
(quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường. Khái niệm này phản ánh trực
diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm
này, cho rằng thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho
thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị
trường có sự quản lý của nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt
động của thị trường BĐS ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp
luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của
nhà nước. [25]
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh
tế. Thị trường bất động sản có liên quan đến một lượng tài sản lớn trong nền
kinh tế của một nước. Việc phát triển thị trường bất động sản tạo ra những kích
thích cho đầu tư vào đất đai. Sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các
ngành, các vùng lãnh thổ, chuyển bất động sản thành tài sản chính để thu hút và
huy động các nguồn lực tài chính cho nền kinh tế. Thực chất hàng hóa trao đổi
trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có
điểu kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. [24]
2.1.2. Đặc điểm của đất đai, giá đất, thị trường bất động sản
2.1.2.1. Đặc điểm của đất đai
Đất đai là một khoảng không gian có giới hạn theo chiều thẳng đứng và
theo chiều ngang trên Trái Đất, giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa rất lớn đối
với xã hội loài người. Nó mang các đặc điểm cơ bản như sau:
a) Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người
Trong quá trình hoạt động sản xuất, đất đai trở thành hoạt động sản xuất
không thể thiếu được. Tác động của con người vào đất đai thông qua hoạt động
sản xuất đa dạng phong phú với nhiều vẻ khác nhau, trực tiếp hay gián tiếp
nhằm khai thác triệt để nguồn tài nguyên thiên nhiên này vì lợi ích của mình.

Những tác động đó có thể làm thay đổi tính chất sử dụng của đất đai, từ đất
hoang sơ thành đất canh tác được, hoặc đất đai từ sử dụng mục đích này sang
mục đích khác. Hoặc những tác động để cải tạo tính chất đất, làm tăng độ màu
mỡ của đất. Tất cả những tác động ấy của con người làm cho đất đai vốn dĩ là
một sản phẩm của tự nhiên trở thành một sản phẩm lao động. [23]
6


b) Đất đai là tài nguyên không thể tái sinh nhưng lại có khả năng tái tạo được
Đất đai được hình thành không nằm trong ý muốn chủ quan của con người
mà hoàn toàn phụ thuộc vào thiên nhiên. Quỹ đất đai hiện có được phân chia
thành nhiều dạng, loại khác nhau nên có những mục đích sử dụng khác nhau, mà
phần đất đai dành cho mỗi mục đích có giới hạn và đôi khi có những mục đích
không thể chuyển đổi được. Có thể nói tuy đất đai không thể được sản sinh tự
nhiên nhưng nếu nó được sử dụng hợp lý thì sức sản xuất sẽ tăng lên. Con người
không tạo ra được đất đai, nhưng bằng lao động của mình có thể cải thiện đất đai,
làm cho đất đai từ xấu trở thành tốt hơn và làm tăng giá trị sử dụng của đất. Vì
vậy, việc sử dụng đất đai phải theo một yêu cầu cao nhất, tiết kiệm cho mỗi mục
đích đặc biệt là mục đích không thể chuyển đổi được. [9] Đặc biệt, việc khai thác
sử dụng đất phải gắn liền với bảo vệ môi trường. Một đặc trưng của đất đai là có
vị trí cố định và sức sinh lợi không đồng đều. Vị trí tương đối của mảnh đất
được thể hiện ở khả năng tiếp cận của mảnh đất và khoảng cách đến các trung
tâm phát triển, hai yếu tố này tạo nên sức sinh lợi và giá trị kinh tế của mảnh đất.
Ví trí tương đối có thể thay đổi được. Vì vậy khi đầu tư cần quan tâm đến vị trí
tương đối của đất đai, dự báo khả thay đổi của ví trí tương đối và nhìn thấy được
giá trị kỳ vọng của đất đai. [10]
c) Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt
Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều,
quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị
trường đất đai. Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá và là một hàng

hoá đặc biệt. Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những
biến động của thị trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư.
Quan hệ đất đai không phải là quan hệ giữa người với đất mà là mối quan hệ
giữa những người có liên quan trực tiếp và gián tiếp đến đất đai. Các mối quan
hệ này được thể hiện thông qua các quyền và đi kèm với các quyền này là trách
nhiệm quy định về việc quản lý và sử dụng đất đai. [7]
2.1.2.2. Đặc điểm của giá đất
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, so với những loại hàng hoá thông
thường khác, giá cả đất đai có những đặc điểm riêng biệt. Giá đất không chỉ
được biểu hiện trực tiếp mà nó còn còn được thể hiện qua hình thức thuê và hình
thành giá thuê đất - quan hệ giữa giá đất và tiền thuê đất cũng tương tự như quan
hệ giữa vốn đầu tư và lợi nhuận, chỉ cần biết được tỷ suất lợi nhuận hoàn vốn là
có thể tính ra được. Sự hình thành giá đất là một quá trình lâu dài và không thể
7


theo một tiêu chuẩn đơn giản như các hàng hoá thông thường, do tính khác biệt
rất lớn nên không thể hình thành một thị trường hoàn chỉnh một cách đơn thuần.
Hơn nữa, giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ là số phản ánh giá trị
tài nguyên thiên nhiên hoặc khối lượng vốn đầu tư mang tính khống chế. Tuy
nhiên, khi khai phá đất đai thì có giá thành của sản phẩm nhưng những chi phí
đó chỉ đủ điều kiện để trở thành một bộ phận của giá đất khi có hiệu quả thực tế. [15]
Khác với quy luật cung - cầu thông thường, giá đất chủ yếu phụ thuộc vào
nhu cầu xã hội (ngày càng tăng) vì khả năng “cung” nhìn tổng quát là từ tự
nhiên, ít thay đổi và có giới hạn. Tính khu vực và tính cá biệt của giá đất là lớn
hơn rất nhiều so với giá cả hàng hoá thông thường - từ đó rất khó tiêu chuẩn hoá
và nhất thể hoá trong việc định giá đất. Có một số lý do nhất định khiến giá đất
luôn có xu thế tăng cao. Một là, đất đai tự nhiên là có hạn mà dân số tăng không
ngừng. Hai là, cơ cấu hữu cơ của nền kinh tế tăng cao làm cho bình quân tỷ suất
lợi nhuận xã hội giảm. Ba là, yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu

quả hơn so với giá cả hàng hoá thông thường do thị trường đất đai là không hoàn
thiện. Và trong quá trình sử dụng không phải khấu hao, mà có nhiều trường hợp
càng sử dụng giá cả càng tăng (trừ trường hợp thuê đất đã trả trước một lần). [23]
2.1.2.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, khác với các loại hàng hóa thông
thường nên thị trường BĐS cũng có những đặc trưng riêng.
a) Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch
Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện
diện của hàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa BĐS, địa điểm giao dịch lại
cách biệt với hàng hóa BĐS giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hóa BĐS có
vị trí cố định, không thể di dời được. Do vậy, hoạt động giao dịch BĐS thường
được tiến hành trên các chợ hàng hóa BĐS ảo. Các chợ này rất đa dạng, có thể
là các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc) cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp
với các vật dụng đơn sơ tối thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán
nước, qua mạng internet, … đều tạo nên chợ giao dịch BĐS. Từ đặc điểm này
cho thấy kiểm soát thị trường BĐS không thể như với thị trường các hàng hóa
khác mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc. [24]
b) Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và
lợi ích chứa đựng trong bất động sản
Đặc trưng này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là
không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có
8


quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng
hóa khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang
lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như xác
định giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng
sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai. [23] [24]
c) Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

BĐS có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu BĐS ở
các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu
mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác, BĐS còn có đặc
điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, … Do đó, mỗi vùng, mỗi khu
vực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu BĐS. Thực tế cho thấy, thị
trường BĐS ở các đô thị, các vùng đang trong quá trình đô thị hóa, ở các trung
tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch, … thường có quy mô, trình độ phát triển
cao hơn so với các vùng khác. [17]
d) Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo
Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa BĐS và thị trường BĐS
không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Nó dẫn tới việc
giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, người bán có lợi thế
độc quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao. Khi giá cả biến động tăng, tính độc
quyền của người cung cũng tăng thêm làm giá cả BĐS sẽ được đẩy lên cao
tạo nên những cơn sốt về giá. Thị trường BĐS càng sôi động, càng dễ tạo nên
các cơn sốt giá của BĐS. [23]
e) Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và
giá cả bất động sản
Đối với hàng hóa BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng tăng
nhanh như các loại hàng hóa khác. Đó là do đặc điểm của BĐS cần có thời gian
để tạo ra chúng thường, để xây dựng các công trình cần phải có thời gian tìm
hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng,
thiết kế, thi công. [24]
f) Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập
Hàng hóa BĐS không bày bán trên thị trường như các loại hàng hóa khác,
người mua và bán BĐS không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được
thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch. Hơn nữa, vì BĐS thường có giá trị
9

lớn, người mua và bán BĐS thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua và
bán (trừ những người kinh doanh chuyên nghiệp). Do vậy, khi thực hiện các
giao dịch trên thị trường BĐS, cần phải có các nhà tư vấn, mô giới, đó là những
người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều
kinh nghiệm. Với sự tham gia của họ, các giao dịch BĐS sẽ trở nên dễ dàng hơn. [17]
g) Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
BĐS là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đối với
chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch BĐS. Mọi
BĐS đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch BĐS
phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham
gia của Nhà nước vào thị trường BĐS thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị
trường BĐS ổn định hơn và an toàn hơn. [23]
2.1.3. Các loại giá đất
Dựa vào quá trình hình thành và sự tồn tại trên thị trường, giá đất được
phân thành các 6 loại chủ yếu như sau:
2.1.3.1. Giá chuẩn
Là loại giá do Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả trong cơ chế thị
trường. Trong quy định giá chuẩn bao gồm khung giá đất chính phủ quy định
giá tối thiểu và giá tối đa, bảng giá của tỉnh/thành phố. Nhà nước quy định giá
các loại đất để phục vụ cho các mục đích như tính thuế chuyển quyền sử dụng
đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi
thường thiệt hại về đất khi thu hồi. [17]
Giá chuẩn thường không sát với giá thị trường (thường thấp hơn so với giá
thị trường), nhưng nó vẫn mang tính logic nếu như vị trí càng thuận lợi giá đất
càng cao, hạng đất càng cao giá đất càng thấp.
2.1.3.2. Giá thị trường
Là loại giá đất luôn luôn biến động có thể cao hay thấp phụ thuộc vào điều
kiện mua bán, được mọi người chấp nhận. Giá thị trường được xác định qua điều

tra trên cơ sở của bốn yếu tố. Thứ nhất là do tự nguyện thỏa thuận nhất trí giữa người
bán và người mua. Thứ hai là mục đích của mua bán đất và một số yếu tố về mục
đích sử dụng đặc biệt. Thứ ba là nhu cầu về đất đai của người mua và thị trường.
Cuối cùng đó là tác động của môi trường sống và xã hội. [17]
2.1.3.3. Giá chứng khoán
10


Đất đai và các tài sản thuộc đất đai có thể trở thành tài sản trong thị trường
chứng khoán và như vậy có thể mua phiếu chứng khoán tạo ra giá chứng khoán. [24]
2.1.3.4. Giá bảo hiểm
Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do các
bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận. Giá trị bảo hiểm cao thấp
phụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở
hữu thửa đất với cơ quan bảo hiểm. [17]
2.1.3.5. Giá thế chấp
Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ vào giá thị trường của
thửa đất. Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp. Những
thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó thì thửa đất
đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp. [17]
2.1.3.6. Giá cho thuê
Giá cho thuê đất là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ sử dụng đất
trong suốt thời gian thuê đất. Đây chính là một phần lợi nhuận do sử dụng đất
mang lại mà người thuê trả cho chủ thửa đất. Tùy theo hợp đồng cho thuê đất
mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời
điểm. Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị thửa đất và mức lãi suất
mà người chủ sử dụng đất yêu cầu. [17]
2.1.4. Cơ sở của việc hình thành giá đất
Giá đất là một công cụ hữu hiệu để Nhà nước quản lý điều tiết đất đai cũng
như góp phần tạo ra sự minh bạch nhất định trong thị trường đất đai. Với tư cách

là một loại hàng hóa đặc biệt, việc hình thành giá đất là một bước quan trọng
trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta cũng như nhiều nước trên
thế giới. Giá đất được xác định dựa trên các yếu tố như địa tô, lãi suất ngân
hàng, mối quan hệ cung - cầu, …
2.1.4.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho chủ sử hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và
tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Khi nghiên cứu về ruộng đất trong chế độ
tư hữu về tư liệu sản xuất, Các Mác đã chỉ ra rằng: Địa tô là một trong những
căn cứ hình thành giá đất.
Ở Việt Nam, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt
11


của nông nghiệp, lâm nghiệp, không gì thay thế được và là tài nguyên quý giá
của quốc gia. Nhà nước chuyển quyền sử dụng ruộng đất lâu dài cho nông dân
và người sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất, cho người nước ngoài thuê đất
để lập doanh nghiệp hay để xây dựng trụ sở cơ quan ngoại giao, cho phép các tổ
chức, cá nhân người Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh với người nước
ngoài được góp vốn pháp định bằng giá trị đất sử dụng. Mác đã chia địa tô thành
2 loại:
- Địa tô chênh lệch
Là phần chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung của nông sản được sản xuất
trên thửa ruộng đất loại xấu với giá cả sản xuất cá biệt của nông sản được sản
xuất trên thửa ruộng đất loại trung bình và tốt. Nó thể hiện mức sinh lợi khác
nhau giữa các loại ruộng đất có cả 2 yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo ra. Trong
địa tô chênh lệch có địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô tuyệt đối
Là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung tức là phần chênh
lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Việc tạo ra địa tô này không do

nhà tư bản thuê đất làm ra.
Như vậy, dù là địa tô chênh lệch hay tuyệt đối thì nguồn gốc và bản chất
của địa tô cũng chỉ là một bộ phận giá trị thặng dư do lao động nông nghiệp làm
thuê tạo ra. [23] [24]
2.1.4.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng giá đất tốt phải xác
định giá cả. Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng
Giá đất = Địa tô/Lãi suất ngân hàng
Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải
giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để
có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất
phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp họ để đất thu được địa
tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá
đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận bán. Vì vậy, nhà tư bản kinh
doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh
tế của xã hội thì lãi xuất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc
kinh doanh đất đai luôn có lại và mang lại lợi nhuận cao. Người bán đất căn cứ
12


vào lãi suất ngân hàng để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ
biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ
ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có nói thể
lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị.
Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung chứ không
quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn. [17]
2.1.4.3. Quan hệ cung cầu
Giá cả đất đai phụ thuộc nhiều vào mối quan hệ cung cầu. Khi cầu vượt
cung thì giá tăng cao, ngược lại khi cung vượt cầu thì giá sẽ hạ xuống, đây chính

là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Cũng như các loại hàng hóa khác, cung cầu về
đất đai mang tính không gian và thời gian. Trong đó tính chất vùng mang tính
đặc thù, do đất không thể di chuyển từ nơi này qua nơi khác. Như vậy, xét về
mặt nhu cầu kể cả nhu cầu sử dụng và nhu cầu có khả năng thanh toán mang
tính ổn định tương đối theo vùng và không thể chuyển hóa nhu cầu giữa các
vùng. Chính đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến giá đất, gây nên chênh lệch giá đất
giữa các địa phương, các vùng khác nhau. [23] [24]
Thực trạng Việt Nam cho thấy giá đất thị trường chủ yếu được xác định
dựa trên mối quan hệ cung cầu của các vùng. Đối với đất đô thị là nơi tập trung
đông dân cư, có mật độ dân số cao, tốc độ đô thị hóa nhanh, là trung tâm phát
triển kinh tế nên nhu cầu về đất đai ở đô thị là rất lớn mà khả năng mở rộng của
đô thị là có hạn. Do đó giá đất đô thị chịu ảnh hưởng chủ yếu là quan hệ cung
cầu về đất.
2.1.5. Nguyên tắc xác định giá đất
Việc thực hiện định giá bất động sản phải được tiến hành theo các nguyên
tắc kinh tế có liên quan mật thiết và ảnh hưởng trực tiếp tới giá thị trường. Cụ
thể có nguyên tắc cần được áp dụng một cách hợp lý và triệt để như sau:
Thứ nhất là nguyên tắc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất
Một tài sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại
thời điểm định giá cho thấy tài sản đó có khả năng thu nhập ròng (thu nhập
thực) lớn nhất trong suốt khoảng thời gian xác định cho trước. Sử dụng cao nhất,
tốt nhất được hiểu bao gồm hai mặt về vật chất và về pháp luật. Xét về mặt vật
chất, một tài sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi nó
thoả mãn được nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc một người cụ thể). Ở
một cách nhìn nhận khác khi xét về mặt pháp luật, một tài sản được đánh giá là
sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu tài sản đó phải
13


được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ. [23] [25]

Thứ hai là nguyên tắc dự báo trước
Giá thị trường là giá trị hiện tại của tất cả những lợi nhuận tương lai có thể
có từ tài sản sở hữu mang lại. Những lợi ích này sẽ dưới dạng một nguồn thu
nhập hoặc những tiện nghi, những lợi ích tương lai được dự báo là những lợi ích
dựa trên sự nghiên cứu trước thị trường. Người đánh giá không được phép đưa ý
kiến cá nhân làm ảnh hưởng đến việc xác định những lợi ích tương lai. Việc
mua bán tài sản sở hữu và thu nhập trước đây chỉ có tầm quan trọng khi chúng
cho thấy điều đó có thể được dự kiến trong tương lai. Nguyên tắc dự báo luôn
vận dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi. [17]
Thứ ba là nguyên tắc cân đối
Khi áp dụng vào một vùng lân cận, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị
trường tối đa đạt tới khi sử dụng toàn bộ đất đai ở trạng thái thoả đáng. Khi việc
sử dụng hoàn hảo đạt tới sự cân đối thì các tài sản sở hữu riêng đạt tới giá thị
trường tối đa. Khi nguyên tắc cân đối áp dụng cho vùng phụ cận nó sẽ kết hợp
với nguyên tắc cạnh tranh. [23]
Thứ tư là nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường không bao giờ giữ nguyên bởi vì
lực lượng kinh tế xã hội luôn tác động làm thay đổi tài sản sở hữu và môi trường
của nó. Ngoài ra, bản thân tài sản sở hữu cũng thay đổi không ngừng. Do sự
thay đổi diễn ra liên tục, nên việc ước đoán giá thị trường chỉ có giá trị vào thời điểm
đó. [17]
Thứ năm là nguyên tắc cạnh tranh
Khi đạt được lợi nhuận cơ bản, việc cạnh tranh có sức hấp dẫn, điều đó có
nghĩa là “Lợi nhuận làm phát sinh cạnh tranh”. Cạnh tranh diễn ra trên nhiều
phương diện: Cạnh tranh trong nội bộ cung, cầu, giữa cung và cầu và cạnh tranh
nội bộ vùng, giữa các vùng trong khu vực và giữa các khu vực trong cả nước. [17]
Thứ sáu là nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt được khi mức độ chấp
nhận được về tính đồng đều kinh tế và xã hội được dự kiến trong tương lai. Khi
áp dụng cho người dân, nó có ý nghĩa là sự tương đương về tuổi tác, thu nhập,

cơ sở giáo dục, ...
Thứ bảy là nguyên tắc thay thế
14