3 vụ việc có tranh chấp về thế chấp tài sản trong quan hệ hợp đồng vay tiền

Lời mở đầu
Không thể phủ nhận rằng, thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm có rất nhiều
ưu thế so với các biện pháp bảo đảm khác, xét từ góc độ tính tiện dụng cho các
bên liên quan (bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm). Vì lẽ đó, các chủ thể trong
quan hệ vay tiền thường ưu tiên lựa chọn biện pháp bảo đảm này. Tuy nhiên
biện pháp bảo đảm này là loại biện pháp dễ gặp tranh chấp trong quan hệ dân
sự, mà những tranh chấp này ko thể giải quyết bằng thỏa thuận mà buộc phải có
sự can thiệp của Tòa án và gây khó khăn không nhỏ trong công tác xét xử. Sau
đây nhóm chúng tôi xin đưa ra “ 3 vụ việc có tranh chấp về thế chấp tài sản
trong quan hệ hợp đồng vay tiền.”
I. Cơ sở lý luận của thế chấp tài sản.
1.khái niệm: thế chấp tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên (hoặc theo quy định cảu
pháp luật), theo đó, bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ nhưng không chuyển giao tài sản cho bên có quyền.
2.chủ thể của thế chấp tài sản.
Trong quan hệ thế chấp tài sản, bên có nghĩa vụ phải dung tài sản để đảm bảo
cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình được gọi là bên đảm bảo hay bên thế chấp.
Ngược lại, bên có quyền bên có quyền được gọi là bên được đảm bảo hay bên nhận
thế chấp. Chủ thể của thế chấp tài sản phải có đầy đủ các điều kiện mà pháp luật đã
quy định đối với người tham gia giao dịch dân sự nói chung.
3. Đối tượng của thế chấp.
Ngoài việc phải có đủ các điều kiện mà pháp luật yêu cầu đối với một đối tượng
của nghĩa vụ dân sự nói chung, một tài sản chỉ được coi là đối tượng của thế chấp khi
có đủ các điều kiện sau đây:
- Tài sản của thế chấp là bất động sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp.
Theo Khoản 1 Điều 174 BLDS thì bất động sản bao gồm: đất đai, nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng
đó, tài sản gắn liền với đất đai và các tài sản mà pháp luật quy định là bất động sản.
Những tài sản này có giấy chứng nhận quyền sở hữu, đối với quyền sử dụng đất có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tùy từng trường hợp, các bên có thể thỏa thuận để dùng toàn bộ hay một phần
bất động sản để thực hiện nghĩa vụ. đối với bất động sản có đăng kí quyền sở hữu,
người có nghĩa vụ có thể dùng một bất động sản thế chấp nhiều nghĩa vụ dân sự khác
nhau nếu tài sản đó có giá trị lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được đảm bảo.
Xác định quyền sở hữa tài sản thế chấp có ý nghĩa quan trọng trong việc xử lý
tài sản . Khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà người thế chấp không thực thực hiện
hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì người thế chấp không thể tỏa mãn được
quyền lợi của mình. Khi đó chỉ thông qua việc xử lý tài sản thế chấp mới bù đắp được
quyền lợi của bên nhận thế chấp. Mặt khác, chỉ có thể thực hiện việc xử lý tài sản thế
chấp nếu đó là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Vì vậy, người có nghĩa vụ
không thể dùng tài sản của người khác để thế chấp dù họ hợp pháp tài sản đó. Ngược
lại, người có nghĩa vụ vẫn có thể dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để thế chấp dù
rằng tài sản đó cho người khác thuê, mượn,…
- Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.
Pháp luật nước ta chưa quy định đâu là quyền động sản, đâu là quyền bất động
sản. tuy nhiên theo cách hiểu truyền thống, quyền động sản là các quyền có được từ
động sản, quyền bất động sản là các quyền năng đối với bất động sản. Theo quy định
của pháp luật nước ta, cá nhân không có quyền sở hữu đối với đất đai và họ được
dùng quyền sử dụng đất để thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
- Tài sản thế chấp là tài sản sẽ hình thành trong tương lai.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 342 BLDS thì ngoài việc dùng các tài sả hiện
có để thế chấp, bên có nghĩa vụ còn được dùng các tài sản sẽ hình thành trong tương
lai để thế chấp đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.
4. hình thức thế chấp tài sản.
Việc thế chấp phải được lập thành văn ban, có thể lập thành văn bản riêng hoặc
ghi trong hợp đồng chính. Nếu việc thế chấp được ghi trong hợp đồng chính, thì
những điều khoản về thế chấp là những điều khoản cấu thành của hợp đồng chính.
Nếu việc thế chấp được lập thành văn bản riêng, thì được coi là hợp đồng ohuj bên
cạnh hợp đồng chính, hiệu lực của nó hoàn toàn phụ thuộc vào hợp đồng chính. Vì

vậy, nội dung của văn bản thế chấp được lập riêng phải phù hợp với hợp đồng chính.
Văn bản thế chấp phải có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của


ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền nếu pháp luật có quy định. Việc chứng nhận,
chứng thực tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý nhà nước một cách chặt chẽ hơn
đối với việc chuyển giao các bất động sản. Nếu bất động sản đó được thế chấp đẻ đảm
bảo nhiều nghĩa vụ, thì mỗi một lần thế chấp phải được lập thành một văn bản riêng.
5. Nội dung của thế chấp tài sản.
Bên thế chấp:
-Phải giao toàn bộ giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp nếu có thỏa
thuận. Nếu tài sản đó có đăng kí quyền sở hữu, thi bên thế chấp phải đăng kí việc thế
chấp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết các quyền của người
thú ba đối với tài sản thế chấp. Nếu tài sản thế chấp được dùng để thế chấp nhiều
nghĩa vụ, thì bên thế chấp phải được thông báo cho từng người nhận thế chấp tiếp theo
về việc tài sản đã đem thế chap các lần trước đó.
-Bên thế chấp giữ tài sản và được khai thác công dụng của tài sản, được hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp (trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản
thế chấp hoặc do việc khai thác công dụng mà tài sản thế chấp có nguy cơ bị mất hoặc
bị giảm sút giá trị). Bên thế chấp phải bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp và áp dụng
các biện pháp cần thiết để khắc phục nguy cơ thiệt hại tới tài sản. bên thế chấp không
được bán, trao đổi, tặng hay cho tài sản thế chấp. Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản
3, Khoản 4 Điều 349 BLDS thì bên thế chấp có quyền bán tài sản thế chấp trong
trường hợp tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quý trình sản xuất kinh
doanh nhưng số tiền thu được sẽ trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã
bán. Ngoài ra, bên thế chấp cũng được bán, tặng, cho tài sản thế chấp nếu được bên
nhận thế chấp cho phép.
Bên nhận thế chấp có quyền:
-yêu cầu bên thế chấp chuyển giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản nêu có

thỏa thuận.
-cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba phải bảo quản tốt tài sản thế chấp và khắc
phục thiệt hại khi tài sản bị hư hỏng.


-Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế
chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng với nghĩa vụ; phải trả lại giấy tờ về
tài sản thế chấp khi chấm dứt thế chấp.
Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:
-Nếu do thỏa thuận mà bên nhận thế chấp giữ giấy tờ chứng nhận quyền tài sản,
thì phait trả lại giấy tờ khi bên thế chấp thực hiện xong nghĩa vụ.
-Yêu cầu cơ quan nhà nước đăng ký thế chấp.
6. Xử lý tài sản thế chấp và chấm dứt việc thế chấp.
Nếu thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực
hiện không đúng nghĩa vụ, thì tài sản thế chấp được xử lý để thực hiện nghĩa vụ.
Về nguyên tắc, việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện thông qua phương
thức bán đấu giá. Tuy nhiên, nếu các bên đã có thỏa thuận trước hoặc khi đến thời hạn
thực hiện nghĩa vụ các bên tự thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản, thì tài sản thế
chấp được xử lý theo phương thức mà hai bên tự thỏa thuận. bên nhận thế chấp được
ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế chấp sau khi trừ chi phí bảo quản và các
chi phí liên quan khác.
Trong trường hợp phải xử lý tài sản thế chấp để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn
mà tài sản đó được dùng thế chấp để bảo đảm nhiều nghĩa vụ, thì các nghĩa vụ khác
dù chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn. quyền được ưu tiên thanh toán của những
người nhận thế chấp (các chủ nợ) được xác định theo thứ tự được đăng ký thế chấp.
Việc thế chấp tài sản được coi là chấm dứt khi tài sản đã được xử lý, việc thế
chấp bị hủy bỏ hay đã được thay thế bằng một biện pháp đảm bảo khác. Ngoài ra, nếu
nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp đã được thực hiện xong thì biện pháp
thế chấp đó đương nhiên được coi là chấm dứt.
II. 3 vụ việc có tranh chấp về thế chấp tài sản trong quan hệ hợp đồng vay tiền.

1,Vụ án thứ 1:
Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam khởi kiện đòi khách hàng là
ông Đoàn Thế Nho, hoàn trả vốn vay và lãi chưa thanh toán, với tổng số tiền
3.710.100.000 đồng.


+) Nguyên đơn: Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam. Địa chỉ:
02 Láng Hạ, quận Ba Đình, TP. Hà Nội. Địa chỉ Ngân hàng nông nghiệp và phát triển
nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Chợ Lớn, TP. Hồ Chí Minh : 24 Phú Giáo, phường
14, quận 5, TP.HCM. Có Bà Lưu Thị Minh Hiền, là Phó giám đốc, làm đại diện được
ủy quyền theo giấy ủy quyền số 676/NHNoCL-HCNS ngày 27-3-2006 của Giám đốc
chi nhánh Ngân hàng.
+) Bị đơn: Ông Đoàn Thế Nho, sinh năm 1958, CMND Số 022278193 do Công an
TP. HCM cấp ngày 03-10-2002. Địa chỉ: 822 Sư Vạn Hạnh , phường 12, quận 10,
TP.HCM, Có mặt.
+)Người có quyền và nghĩa vụ liên quan: Bà Lê Thị Cúc, sinh năm 1959, CMND
Số 022489936 do Công an Tp. HCM cấp ngày 20-03-1995. Ngụ tại: 822 Sư Vạn
Hạnh , phường 12, quận 10, Tp.HCM. Là vợ của ông Đoàn Thế Nho.
+ ) Nội dung vụ việc:
Theo đơn khởi kiện ngày 12-12-2005 và tại biên bản hòa giải ngày 13-3-2006 của
Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh Chợ Lớn TP.
Hồ Chí Minh thì:
Ngày 30-12-2003 Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam – Chi
nhánh Chợ Lớn TPHCM có ký hợp đồng tín dụng số 16.1203.51/BĐTV-TC với ông
Đoàn Thế Nho với nội dung: ông Đoàn Thế Nho vay của Ngân hàng 3.000.000.000
đồng, với mức lãi suất là 0,90%/tháng; lãi quá hạn là 1,35%/tháng. Thời hạn vay là 12
tháng. Thời hạn trả nợ là ngày 31-12-2004.Để bảo đảm cho ông Đinh Thế Nho vay
tiền tại Ngân hàng, ông Nho và bà Lê Thị Cúc, đã sử dụng căn nhà căn nhà 822 Sư
Vạn Hạnh, phường 12, quận 10, TP.HCM do ông bà đồng sở hữu theo để thế chấp tại
Ngân hàng đã được chứng thực tại Phòng công chứng số 4 số 043088 quyển số 8

TP/CC-SCC/HĐGD ngày 31-12-2003. Tính đến ngày 13-3-2006 ông Nho còn nợ
Ngân hàng số tiền là 3.660.150.000 đồng. Trong đó có nợ gốc là 3 tỷ đồng và nợ lãi
tính đến ngày 13-3-2006 là 660.150.000 đồng.


Do ông Nho không trả nợ đúng hạn mặc dù đã được ngân hàng gia hạn, đôn đốc và
nhắc nhở nhiều lần nên Ngân hàng đã làm đơn khởi kiện yêu cầu ông Đoàn Thế Nho
phải trả cho Ngân hàng số nợ 3.660.150.000 đồng. Từ ngày 14/3/2006 Ngân hàng sẽ
tiếp tục tính lãi theo mức lãi quá hạn của ngân hàng nhà nước quy định trên số nợ gốc
cho đến khi trả hết nợ. Nếu ông Đoàn Thế Nho không trả nợ thì chúng tôi đề nghị Tòa
án phát mãi căn nhà 822 Sư Vạn Hạnh, phường 12, quận 10, TP.HCM do ông Đoàn
Thế Nho và bà Lê Thị Cúc đồng sở hữu theo hợp đồng thế chấp tài sản vay vốn ngân
hàng số16.1203.51/TC đã được chứng thực tại Phòng công chứng số 4 số 043088
quyển số 8 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 31-12-2003, để ngân hàng thu hồi nợ. Ông Đoàn
Thế Nho xác nhận trong việc thực hiện hợp đồng tín dụng số 16.1203.51/BĐTV-TC
ký ngày 30-12-2003 tính đến ngày 13-03-2006 còn nợ ngân hàng là 3.660.150.000
đồng. Ông xin gia hạn trả nợ đến ngày 30-09-2006. Nếu quá hạn không trả nợ, ông
đồng ý giao căn nhà 822 Sư Vạn Hạnh, phường 12, quận 10, TP.HCM cho ngân hàng
bán để trừ nợ, trường hợp không đủ trả nợ thì ông sẽ trả bù thêm.
Ý kiến của bà Lê Thị Cúc: bà đồng ý với ý kiến của ông Nho.
+) Xét xử của tòa án:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên Tòa và
căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên Tòa, Hội đồng xét xử có nhận định:
Về số nợ gốc : Xét tại phiên Tòa bị đơn là ông Đoàn Thế Nho xác nhận còn nợ Ngân
hàng số nợ gốc là 3.000.000.000 đồng, nên Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của
nguyên đơn, buộc ông Nho phải trả cho Ngân hàng số tiền nợ gốc 3.000.000.000
đồng.
Về lãi suất phát sinh : Xét trong việc thực hiện hợp đồng trên, ông Nho là bên vi phạm
hợp đồng, không trả nợ đúng hạn quy định trong hợp đồng nên việc Ngân hàng căn cứ
vào điều 2 và 3 của hợp đồng tính lãi phát sinh đến ngày 17-5-2006 là 710.100.000

đồng, theo thông tin khách hàng ngày 16-5-2006 của Ngân hàng tính là chính xác và
có cơ sở nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.
Tổng công ông Nho phải trả cho Ngân hàng số tiền là 3.710.100.000 đồng.


Quyết định của Tòa án:
1. Chấp nhận yêu cầu của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam,
buộc ông Đoàn Thế Nho phải trả cho Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn
Việt Nam – Chi nhánh Chợ Lớn TPHCM số nợ của hợp đồng tín số
16.1203.51/BĐTV-TC ký ngày 30/12/2003 số nợ là 3.710.100.000 đồng. Trong đó có
nợ gốc là 3 tỷ đồng và lãi phát sinh tính đến ngày 17-5-2005 là 710.100.000 đồng. Từ
ngày 18/5/2006 Ngân hàng sẽ tiếp tục tính lãi theo mức lãi quá hạn trên số nợ gốc cho
đến khi trả hết nợ.
2. Trong trường hợp ông Đoàn Thế Nho không trả nợ thì Ngân hàng có quyền đề nghị
Thi hành án dân sự TP. Hồ Chí Minh phát mãi căn nhà 822 Sư Vạn Hạnh, phường 12,
quận 10, TP.HCM do ông Đoàn Thế Nho và bà Lê Thị Cúc đồng sở hữu đã thế chấp
cho ngân hàng theo hợp đồng thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng số16.1203.51/TC đã
được chứng thực tại Phòng công chứng số 4 số 043088 quyển số 8 TP/CCSCC/HĐGD ngày 31-12-2003, để ngân hàng thu hồi nợ.
Nhận xét của nhóm:
Trong vụ việc trên ta thấy rằng, giữa ông Đoàn Thế Nho và ngân hàng Nông nghiệp
phát triển nông thôn chi nhánh nhánh Chợ Lớn TPHCM đã xác lập hai quan hệ nghĩa
vụ. Đó là nghĩa vụ chính phát sinh từ hợp đồng tín dụng số 16.1203.51/BĐTV-TC ký
ngày 30-12-2003 và nghĩa vụ phụ phát sinh từ hợp đồng thê chấp tài sản vay vốn ngân
hàng số16.1203.51/TC đã được chứng thực tại Phòng công chứng số 4 số 043088
quyển số 8 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 31-12-2003. Giữa nghĩa vụ chính và nghĩa vụ
phụ có quan hệ phụ thuộc, nghĩa vụ phụ chỉ phát sinh khi nghĩa vụ chính không được
thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ. Trong vụ việc trên, ông Nho không thực hiện
nghĩa vụ chính là trả nợ và trả lãi cho ngân hàng đúng hạn vì vậy nghĩa vụ phụ theo
biện pháp thế chấp nhà ở giữa ông Nho và ngân hàng sẽ phát sinh. Khi đó, theo hợp
đồng thế chấp tài sản, ngân hàng có quyền yêu cầu xử lý ngôi nhà mà ông Nho đã thế

chấp để thực hiện nghĩa vụ của ông Nho.
Tóm lại việc giải quyết của tòa án Thành phố Hồ Chí Minh là hoàn toàn hợp lý.
2. Vụ việc thứ 2:


+) Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hồng Quân sinh năm 1965, trú tại số nhà 38, đường
Tôn Thất Thuyết, phường Hà Huy Tập, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
+) Bị đơn: Bà Lê Thị Hoa, sinh năm 1968, trú tại số nhà 12, đường Nguyễn Thái
Học, phường Lê Lợi, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: ông Cao Văn Đức ( chồng bà Lê Thị Hoa ) trú
tại số nhà 12, đường Nguyễn Thái Học, phường Lê Lợi, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ
An.
+) Nội dung vụ việc: Tại đơn khởi kiện ngày 12/1/ 2005 và các lời khai trong quá
trình tố tụng, nguyên đơn ông Nguyễn Hồng Quân trình bày:
ông Nguyễn Hồng Quân và bà Lê Thị Hoa kí kết hợp đồng vay tiền thế chấp tại nhà
ông Quân. Theo nội dung Hợp đồng ông Quân ( bên A) cho bà Hoa ( bên B ) vay
100tr đồng, thời gian vay là 3 tháng tính từ 12/1/2005 lãi suất 5%.
Để bảo đảm số tiền vay cho ông Quân, bà Hoa và ông Đức đồng ý thế chấp cho ông
Quân căn nhà số 12, đường Nguyễn Thái Học, phường Lê Lợi, thành phố Vinh, tỉnh
Nghệ An do ông Đức đứng tên chủ sở hữu. Bên B giao toàn bộ bản chính, giấy tờ có
liên quan đến quyền sở hữu căn nhà cho ông Quân giữ. Hợp đồng vay tiền có thế chấp
tài sản được phòng công chứng nhà nước thành phố Vinh chứng nhận.
- Thực hiện hợp đồng, ông Quân đã trao 100 triệu đồng cho ông Đức– chồng bà Hoa
và bà Hoa có giấy xác nhận là bà Hoa và ông Đức đã nhận tiền ngày 12/1/2005. Trong
giấy biên nhận có chữ kí của ông Đức bà Hoa.
- 2/6/2006 , ông Quân có đơn khiếu nại dân sự về nội dung thiếu nợ có thế chấp tài
sản đối với bà Hoa, đến TAND tỉnh Nghệ An ông Quân yêu cầu bà Hoa phải trả nợ
gốc 100 tr với lãi suất 5% tháng như hợp đồng vay tiền kí kết giữa hai bên.
Tại bản án DS sơ thẩm của TAND tỉnh số 08/DSST ngày 30/1/2008 đã quyết định.
- Chấp nhận yêu cầu của ông Quân, buộc bà Hoa và ông Đức là người có quyền lợi,

nghĩa vụ liên quan trong vụ việc phải hoàn trả ông Minh số tiền 100tr đồng với số lãi
là 50 tr đồng. Tổng cộng 150.000.000 đồng.
- Ông Quân hoàn trả toàn bộ giấy tờ bản chính có liên quan đến quyền sở hữu căn nhà
số 12, đường Nguyễn Thái Học, phường Lê Lợi, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An do
ông Đức đứng tên chủ sở hữu.


5/2/2008 ông Quân kháng cáo, xin xem xét lại buộc bà Hoa phải chịu trách nhiệm
thanh toán số nợ gồm vốn và lãi cho ông. Nếu quá hạn không thanh toán thì ông yêu
cầu được phát mại căn nhà mà ông Đức đứng tên chủ sở hữu đã thế chấp cho ông. Sau
khi nhận được đơn xin kháng cáo của ông Quân, tại tòa phúc thẩm ngày 31/07/2008,
Tòa Phúc thẩm TAND tối cao quyết định sửa án sơ thẩm nội dung chủ yếu như sau:
+ chấp nhận yêu cầu của ông Quân, buộc bà Hoa và ông Đức liến đới có trách nhiện
phải trả cho ông Quân số tiền vay gồm cả vốn lẫn lãi.
+ Ông Quân được tiếp tục giữ toàn bộ giấy tờ bản chín có liên quan đến quyền sở hữu
căn nhà số12, đường Nguyễn Thái Học, phường Lê Lợi, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ
An. do ông Đức đứng tên chủ sở hữu.
+ Qua thời hạn 3 tháng kể từ ngày tuyên án phúc thẩm ông Đức và bà Hoa trả tiền vay
( vốn + lãi) thì ông Quân có quyền yêu cầu phòng thi hành án phát mại căn nhà nói
trên để thi hành án.
Nhận xét của nhóm:
Qua vụ việc trên cho thấy bà Hoa cùng ông Đức đứng ra vay tiền của ông Quân và
bà Hoa đã thế chấp tài sản của mình ( nhà ở ) để bảo đảm cho việc thực hiện nhiệm vụ
với ông Quân. Do vậy, khi đến thời hạn thực hiện nhiệm vụ trả tiền mà bà Hoa không
thực hiện nhiệm vụ thì về nguyên tắc tài sản thế chấp của bà Hoa phải được “ xử lý”
theo các quy định về xử lý tài sản thế chấp của BLDS. Việc TAND.TPHCM ra bản án
sơ thẩm quyết định ông Quân phải hoàn trả toàn bộ hồ sơ, giấy tờ về sở hữu do bà
Hoa đã thế chấp khi bà Hoa chưa hoàn thành xong nhiệm vụ của mình là hoàn toàn
không đúng với các quyết định về thế chấp tài sản trong BLDS. Quyết định của tòa
Phúc thẩm TAND tối cao cho phép ông Quân được yêu cầu phòng thi hành án phát

mãi ngôi nhà của bà Loan, khi bà không thực hiện nhiệm vụ của mình cùng ông Đức
trả tiền gốc và lãi cho ông Quân là hoàn toàn chính xác và phù hợp với BLDS.
3. Vụ việc thứ 3:
+) Nguyên đơn: Phạm Ngọc Ánh, số nhà 8/231 Giáp Bát, Hoàng Mai, Hà
Nội.
+) Bị đơn : Phan Thanh Phong. Chủ xí nghiệp liên doanh Phương Đông., số 7,
Đườn Láng, Đống Đa, Hà Nội.


+) người liên quan: bà Hoàng Thanh Minh, số 193-195 Âu Cơ, phường Quảng
An, Tây Hồ, Hà Nội
Tóm tắt nội dung vụ việc:
Ngày 20/4/2001, bà Phạm Ngọc Ánh vay của xí nghiệp liên doanh Phương
Đông do ông Phan Thanh Phong số tiền là 80.000.000 (tám mươi triệu đồng).
Thời gian vay là 6 tháng, với mức lãi suất là 4%/ 1 tháng. Hai bên thỏa thuận:
bà Mai sẽ thế chấp căn nhà số 551 E3 do bà Phạm Ngọc Ánh là người đứng tên
chủ sở hữu để đảm bảo cho việc vay, nếu bà Phạm Ngọc Ánh không thực hiện
cam kết thì bên cho vay là xí nghiệp liên doanh do ông Phan Thanh Phong có
quyền xử lí thu hồi vốn. Tính đến ngày 30/7/2001, bà mai đã trả lãi cho xí
nghiệp liên doanh Phương Đông 10.660. 000 đồng . Đến ngày 21/8/2001, bà
Phạm Ngọc Ánh có đơn gửi xí nghiệp Liên doanh phương Đông yêu cầu cộng
tiền lãi vào tiền nợ gốc với lí do bà Ánh không có tiền trả lãi thường xuyên và
bà Ánh sẽ trả gốc và lãi vào ngày 20/9/2001. Ông Phan Thanh Phong đồng ý
và yêu cầu bà Phạm Ngọc Ánh làm đơn xin khất lãi và đến 8/2001 phải trả lãi
cho tháng 8 là 3.200.000 (ba triệu hai trăm nghìn đồng). ông Phong yêu cầu bà
Ánh viết giấy: nếu có khách đến mua căn nhà thì bà Ánh đồng ý cho ông
Phong bán căn nhà số 551 E3.
Đến ngày 30/10/2001, xí nghiệp liên doanh phương Đông do ông Phan Thanh
Phong đại diện đã bán căn nhà số 551 E3 Cho bà Hoàng Thanh Minh với giá
102.000.000 ( một trăm linh hai triệu đồng) . Sau khi chuyển về căn nhà số 551

E3, Bà Minh đã phải sửa chữa lại căn nhà với chi phí là 40 triệu đồng.
Ngày 4/1/2002 bà Mai đã khởi kiện việc bà vay nợ và thế chấp nhà của mình
trong vay tiền của xí nghiệp liên doanh Phương Đông. Đơn khởi kiện của bà
được Tòa án nhân dân quận Hoàng Mai chấp nhận, bản án sơ thẩm quyết định
buộc bà Mai phải thanh toán cho xí nghiệp liên doanh Phương Đông số tiền gốc
là 80.000.000 đồng và số tiền lãi là 32.000.000, tổng công số tiền mà bà Mai
phải trả cho ông Nhật là 113.079.000. Xác định bà Ánh là chủ sử dụng hợp
pháp của can nhà 551 E3 tuyên bố giao dịch mua bán căn nhà 551 E3 giữa xí
nghiệp liên doanh Phương Đông với bà Minh là vô hiệu buộc ông Nhật phải trả
lại số tiền 102.000.000 đồng cho bà Minh và bà Hoàng Thanh Minh phải hoàn


trả lại căn nhà cho bà Mai. Ngày 15/8/ 2006 bà Minh kháng cáo cho rằng: việc
ông Nhật trả số tiền 102.000.000 đồng là hoàn toàn không hợp lí và yêu cầu ông
Nhật phải trả giá trị ngôi nhà theo giá thị trường và chi phí sửa chữa. Bà Mai
kháng cáo không đồng ý trả số tiền lãi 32.000.000 và chi phí sửa chữa cho bà
Minh. Đơn kháng cáo của bà Minh và bà Mai được tòa phúc thẩm chấp nhận.
Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của Tòa:
Trong vụ án chưa xác minh rõ việc mua bán nhà có thực không, vì nhiều tình
tiết chưa rõ, sự trình bày của các đương sự về việc chuyển nhượng chưa rõ ràng
nếu việc mua bán có thực và vi phạm pháp luật thì giao dịch mua bán nhà bị vô
hiệu thì phải hủy bỏ hợp đồng và xác định lỗi của các bên theo quy định tại các
điều 137, 138 BLDS 2005. Cho nên Tòa án sơ thẩm đã giải quyết khi chưa xác
minh rõ được các giao dịch đó có hợp pháp hay không thì thì sẽ dẫn đến thiệt
hại cho các đương sự. Và theo đơn khởi kiện của bà Phạm Ngọc Ánh, bà Ánh
chỉ đồng ý trả lãi hết tháng 8 năm 2011 là 10.660.000 đồng. Nhưng tòa cấp sơ
thẩm đã buộc bà Mai phải trả 80.000.000 đồng và 32.000.000 đồng tiền lãi,
trong khi xí nghiệp không có yêu cầu phản tố và bà Mai không chấp nhận trả
lãi. Như vậy, án sơ thẩm đã vượt quá yêu cầu của đương sự. Bên cạnh đó, số
tiền mà ông Nhật cho bà Ánh vay không xác định là của cá nhân ông Phong

hay xí nghiệp liên doanh Phương Đông, nhưng theo như những quyết định của
Tòa thì chưa xác định rõ, mà khi thì là của ông Phong Và khi thì của xí nghiệp
liên doanh Phương Đông, ở đây Tòa cần có sự xá minh rõ bà Ánh vay tiền của
Ông Phong hay của Xí nghiệp Liên doanh.
Kết luận:
Trên đây là ba vụ việc đã xảy ra trên thực tế có liên quan đến tranh chấp về thế chấp
tài sản trong quan hệ hợp đồng vay tiền. Vận dụng những kiến thức đã được học
người viết đã nêu ý kiến của mình về cách giải quyết của Toà án cũng như mạnh dạn
đưa ra cách giải quyết đối với vụ việc mà toà án chưa giải quyết. Nội dung đề tài còn
nhiều thiếu sót cần sửa chữa, chúng em mong nhận được sự giải đáp từ thầy cô.