Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện kim sơn, tỉnh ninh bình

1

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình được đào tạo, học tập, tu dưỡng và rèn luyện tại khoa
quản lý đất đai - Trường Đại học tài nguyên và môi trường Hà Nội cùng với
thời gian thực tập tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Kim Sơn, em
đã được trang bị một số kiến thức cơ bản và kinh nghiệm thực tế để giúp em
hoàn thành khóa luận tốt nghiệp của mình.
Em xin trân thành cảm ơn sự quan tâm, giúp đỡ và dìu dắt của Ban
Giám hiệu Nhà trường, Ban Chủ nhiệm Khoa và các thầy giáo, cô giáo trong
Khoa quản lý đất đai trong suốt thời gian em học tập và rèn luyện tại trường.
Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến cô giáo Th.S.Nguyễn
Thị Khuy đã dành thời gian hướng dẫn, chỉ bảo em trong suốt quá trình thực
tập và viết khóa luận tốt nghiệp của mình.
Trong thời gian thực tập, em xin cảm ơn Ban lãnh đạo cùng toàn thể
các bác trong Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Kim Sơn đã quan tâm,
tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập và nghiên cứu đề tài.
Do điều kiện về thời gian và nhận thức cũng như trình độ chuyên môn
còn hạn chế nên trong báo cáo tốt nghiệp của em không tránh khỏi những
thiếu sót, kính mong được sự chỉ bảo, đóng góp ý kiến của các thầy, cô giáo
và các bạn để bài báo cáo của em hoàn thiện hơn.
Em xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 05 tháng 03 năm 2016
SINH VIÊN

Trương Thị Thanh Thủy


2

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong đề tài
này là trung thực và chưa hề được sử dụng.
Đến nay, em đã hoàn thành đồ án, để có kết quả này ngoài sự nỗ lực
của bản thân còn có sự giúp đỡ tận tình của cô giáo TS. Nguyễn Thị Khuy và
tập thể các cán bộ trong phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Kim Sơn đã
giúp đỡ và tạo điều kiện cho em tìm hiểu các tài liệu, số liệu tại cơ quan để
em hoàn thành đồ án tốt nghiệp này.


3

MỤC LỤC


4

DANH MỤC BẢNG


5

DANH MỤC VIẾT TẮT
ĐKĐĐ
HSĐC
GCN

Đăng ký đất đai
Hồ sơ địa chính
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

GCNQSDĐ
UBND
GTSX
HĐND
STT
NĐ-CP
BTNMT

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ủy ban nhân dân
Giá trị sản xuất
Hội đồng nhân dân
Số thứ tự
Nghị định, chính phủ
Bộ tài nguyên môi trường


6

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong
đời sống kinh tế, xã hội của con người. Đất đai vừa là môi trường sống của con
người vừa là nơi phân bố các công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật sản xuất,
nó tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế - xã hội, là địa bàn phân
bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Mỗi quốc
gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diện tích, ranh
giới, vị trí….Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thực hiện theo quy định
của nhà nước, nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không trực

tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình cá
nhân. Chứng thư pháp lý để xác định mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người
sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất là cấp giấy chứng nhận. Đây là một trong
những nội dung quan trọng của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Đồng thời
cũng là một quyền đầu tiên mà bất kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào có các thông
tin được thể hiện trên giấy như: tên người sử dụng đất, số hiệu, diện tích, mục đích
sử dụng, những biến động sau khi cấp giấy…. thì việc cấp giấy chứng nhận có vai
trò hết sức quan trọng đối với cả nhà nước và người sử dụng đất.
Ngày nay, do quá trình đô thị hoá, công nghiệp hoá diễn ra mạnh mẽ kéo theo
nhu cầu về nhà ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tăng lên. Nhất là từ khi
gia nhập tổ chức thương mại WTO, đó là động lực mạnh để nước ta tiến tới xu
hướng toàn cầu hoá, thu hút các nhà đầu tư trên thế giới và phát triển kinh tế - xã
hội nhưng chính điều này cũng đã làm cho đất nông nghiệp bị giảm và việc phân bổ
đất đai cho các mục đích khác nhau, các chủ sử dụng khác nhau là rất khó khăn,
mối quan hệ giữa người quản lý và người sử dụng thì luôn thay đổi.
Bởi vậy, Nhà nước và các cấp chính quyền địa phương luôn chú trọng, quan tâm
đến hoạt động cấp giấy chứng nhận, là cơ sở để sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm,
hiệu quả và bền vững, đảm bảo quản lý đất đai một cách chặt chẽ với thông tin chính xác
đến từng thửa đất.


7

Huyện Kim Sơn là một huyện thuần khiết đồng bằng với nhu cầu sử dụng đất
đai ngày một tăng và mục đích sử dụng đất đai rất đa dạng, đất đai trở nên có giá trị
rất lớn, được người dân sử dụng như một một tài sản quý giá tham gia vào các giao
dịch như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê…Do đó giấy chứng nhận trở nên
vô cùng quan trọng, là căn cứ pháp lý duy nhất để người dân chứng minh quyền sử
dụng mảnh đất của mình.
Xuất phát từ tình hình thực tế trên, được sự phân công của khoa quản lý đất

đai trường đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội và được sự đồng ý của Phòng
Tài nguyên và Môi trường huyện Kim Sơn cùng với sự hướng dẫn tận tình của cô
giáo Nguyễn Thị Khuy. Em lựa chọn địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình để
thực hiện đề tài : “Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Kim Sơn, tỉnh
Ninh Bình”.
2. Mục đích, yêu cầu
2.1. Mục đích
- Tìm hiểu những quy định của Pháp luật đất đai về công tác quản lý của Nhà
nước trong việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.
- Tìm hiểu tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Kim
Sơn, tỉnh Ninh Bình.
- Đánh giá kết quả thực hiện cấp giấy chứng nhận, phân tích những mặt tích
cực và những hạn chế trong công tác cấp giấy chứng nhận, tìm ra những nguyên
nhân, những biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận đảm bảo đúng yêu
cầu của pháp luật.
- Tiếp xúc với công việc thực tế để học hỏi và củng cố kiến thức đã được học
ở nhà trường.


8

2.2. Yêu cầu
- Nắm chắc được quy định của nhà nước, của ngành đối với công tác cấp giấy
chứng nhận để vận dụng vào tình hình thực tế của địa phương.
- Các số liệu điều tra, thu thập chính xác, đầy đủ phản ánh trung thực khách
quan về việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận để vận dụng vào thực tế của
địa phương.
- Tiếp cận thực tế hoạt động đăng ký cấp giấy chứng nhận để tìm hiểu và thực
hiện được trình tự, thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận.

- Phân tích đầy đủ, chính xác kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận, các yếu tố
tác động đến tiến độ đăng ký cấp giấy chứng nhận trong từng giai đoạn trên địa bàn.


9

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1.

Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận.
Đất là trung tâm của vũ trụ, là thành phần cơ bản của nền văn minh nguồn gốc
của mọi tính cách. Đất nối liền quá khứ, hiện tại, tương lai.
Đối với mỗi quốc gia, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là nội lực để phát
triển đất nước, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã
hội, an ninh quốc phòng. Song thực tế đất đai có diện tích giới hạn, có vị trí cố định
trong không gian. Giá trị sử dụng của tài nguyên tốt hay xấu phụ thuộc vào tình hình
sử dụng và quản lý của con người.
Trong những năm gần đây, sự phát triển của quá trình công nghiệp hoá, hiện
đại hoá đất nước làm cho nhu cầu đất đai tăng, vấn đề sử dụng đất của nhiều ngành,
nhiều địa phương có nhiều biến động.
Vì thế công tác quản lý, sử dụng đất được Nhà nước ta quan tâm một cách
đúng mức. Thông qua công tác này, Nhà nước nắm bắt được tình hình sử dụng đất
và quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật. Đây thực chất là thủ
tục hành chính nhằm cấp GCN cho chủ sử dụng đất hợp pháp để xác lập mối quan
hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất làm cơ sở để quản chặt,
nắm chắc toàn bộ đất đai theo pháp luật.
GCN là chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất để tạo điều kiện cho họ yên tâm đầu tư, cải tạo và nâng cao hiệu quả sử dụng
đất. Mẫu GCN do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành thống nhất trong cả nước

đối với tất cả các loại đất theo thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014.
Theo thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014, hồ sơ địa chính
được quy định: Là hệ thống tài liệu, bản đồ sổ sách chứa đựng những thông tin cần
thiết về mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai được thiết lập trong quá
trình đo đạc thành lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận. Hệ
thống hồ sơ địa chính bao gồm: Bản địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi
biến động và bản lưu giấy chứng nhận.


10

Như vậy cấp GCN vừa có tính kế thừa vừa tác động qua lại và có mối quan hệ
hữu cơ với các nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
1.2. Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đối với mỗi quốc gia đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng
cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng và đặc biệt là tư liệu sản xuất
không gì thay thế được trong nông nghiệp. Tuy nhiên, thực tế tài nguyên đất lại có
hạn về diện tích và cố định trong không gian trong khi nhu cầu về đất đai của con
người ngày càng tăng. Do vậy bất kỳ quốc gia nào cũng đặt nhiệm vụ quản lý đất
đai lên hàng đầu.
Đối với nước ta, trong những năm gần đây thực hiện quá trình công nghiệp
hoá, hiện đại hoá đất nước, cùng với đó là tốc độ đô thị hoá ngày càng nhanh và sự
gia tăng dân số dẫn đến những nhu cầu về đất ở và đất sản xuất gia tăng gây sức ép
lớn đến quỹ đất nông nghiệp nói riêng và quỹ đất đai nói chung. Chính vì vậy mà
công tác quản lý nhà nước về đất đai luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm. Trong
các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cấp GCN giữ vai trò rất quan trọng.
Cấp GCN là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích
cộng đồng cũng như lợi ích của người dân. Tuy nhiên trong những bối cảnh nhất

định nó cũng gặp những khó khăn trên cả phương diện chủ quan lẫn khách quan.
Đối với Nhà nước và xã hội việc cấp GCN đem lại những lợi ích đáng kể như:
- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng, lệ phí trước bạ…
- Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai trong đó bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một hệ thống pháp luật;
- Giám sát việc giao dịch đất đai;
- Phục vụ quản lý trật tự trị an…
Đối với công dân việc cấp GCN đem lại những lợi ích như:
- Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với thửa đất;


11

- Khuyến khích chủ sử dụng đất đầu tư vào đất đai;
- Mở rộng khả năng vay vốn;
- Hỗ trợ các giao dịch về đất đai;
- Giảm tranh chấp đất đai.
Với những lợi ích trên cho thấy công tác cấp GCN là một công tác không thể
thiếu trong công tác quản lsý nhà nước về đất đai. Do đó việc ban hành các văn bản
pháp lý phục vụ công tác cấp GCN là điều cần thiết:
Thời kỳ từ luật đất đai 2003 đến trước khi luật đất đai 2013 ra đời:
Luật đất đai 2003 thông qua ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa
XI, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004.
Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng chính phủ về việc
các địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong
năm 2005.
Quyết định 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên môi trường
ban hành quy định về GCN.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi

hành luật đất đai 2003.
Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền sử dụng đất
khi cấp GCN.
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Thủ tướng chính phủ
về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ tài chính hướng dẫn các
quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
Thông tư 09/2006/TT-BTNMT ngày 25/09/2006 hướng dẫn việc chuyển hợp
đồng thuê đất và cấp GCN khi chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần hóa;
trong đó hướng dẫn cấp GCN cho công ty đã cổ phần hóa.
Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn về việc thống kê,
kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.


12

Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên môi
trường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai.
Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên môi
trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.

Từ khi luật đất đai 2013 ra đời đến nay:
Luật đất đai 2013 thông qua ngày 29/11/2013 tại kỳ họp Quốc hội khóa XIII,
có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014.
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ quy định về giá
đất.
Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất.
Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước.
Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về giấy chứng nhận
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về hồ sơ địa chính.


13

Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 hướng dẫn một số điều của nghị
định 45/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
Quyết định số 37/2014/QĐ-UBND của UBND Tỉnh Ninh Bình: Ban hành
bảng giá các loại đất.
Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND tỉnh Ninh Bình ngày 28/08/2014, quy định
về hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình cá nhân; diện tích tối thiểu được tách
thửa đối với đất ở; hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình; hạn mức giao đất
trồng, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho mỗi hộ gia
đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản trên địa bàn
tỉnh Ninh Bình.
Nghị quyết 01/2014/NQ-HĐND ngày 16/07/2014, quy định về mức thu, tỷ lệ

phần trăm nộp vào ngân sách nhà nước và để lại đơn vị thu các khoản phí, lệ phí
trên địa bàn tỉnh Ninh Bình.
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận của một số nước trên thế giới
Trong quá trình phát triển của lịch sử xã hội loài người, quan hệ sở hữu đất đai
và hình thức sở hữu đất đai tuỳ thuộc vào bản chất Nhà nước và lợi ích của giai cấp
thống trị, nên quan hệ sở hữu đất đai và các biện pháp để quản lý đất đai của mỗi
quốc gia là khác nhau.
* Tại Mỹ: Mỹ là một quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước thống nhất quản lý. Đến nay, họ đã hoàn thành việc GCN. Nước Mỹ đã xây
dựng một hệ thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua đó có
khả năng cập nhật các thông tin và biến động đất đai một cách nhanh chóng và đầy
đủ đến từng thửa đất. Công tác cấp GCN tại Mỹ sớm hoàn thiện, đó cũng là một
trong các điều kiện để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển ổn định.
* Tại Pháp: Hầu hết đất đai tại Pháp thuộc sở hữu toàn dân do Nước Pháp đã
thiết lập được hệ thống thông tin hoá học, được nối mạng truy cập từ trung ương
đến địa phương. Đó là một hệ thống tin học hoàn chỉnh (phục vụ trong quản lý đất
đai). Nhờ hệ thống thông tin này mà họ có thể cập nhật các thông tin về biến động


14

đất đai một cách nhanh chóng, thường xuyên, phù hợp và cũng có thể cung cấp
thông tin chính xác kịp thời đến từng khu vực, từng thửa đất.
Tuy nhiên, nước Pháp không tiến hành cấp GCN mà họ tiến hành quản lý đất
đai bằng tư liệu đã được tin học hoá và tư liệu trên giấy bao gồm: các chứng thư
bất động sản và sổ địa chính. Ngoài ra, mỗi chủ sử dụng được cấp một trích lục
địa chính cho phép chứng thư chính xác của tư liệu địa chính đối với bất kỳ một
bất động sản nào cần đăng ký.
* Tại Thái Lan: Thái Lan đã tiến hành cấp GCN và GCN ở Thái Lan được

chia thành 3 loại:
Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất không có tranh chấp thì
được cấp bìa đỏ.
Đối với các chủ sử dụng đất sở hữu mảnh đất có nguồn gốc chưa rõ ràng, cần
xác minh lại thì được cấp bìa xanh.
Đối với các chủ sử dụng mảnh đất không có giấy tờ gì thì được cấp GCN là
bìa vàng.
Tuy nhiên sau đó, họ sẽ xem tất cả các trường hợp sổ xanh, nếu xác minh
mảnh đất được rõ ràng thì họ chuyển sang cấp bìa đỏ cho trường hợp đó. Và trường
hợp sổ bìa vàng thì Nhà nước sẽ xem xét đưa ra các quyết định xử lý cho phù hợp
và nếu hợp pháp sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ.
* Tại Ôtrâylia
Đây là một nước rộng lớn, bốn bề là biển, tỷ lệ diện tích trên đầu người cao,
90% quỹ đất tự nhiên là do tư nhân sở hữu. Khi Nhà nước muốn sử dụng thì họ phải
tiến hành làm hợp đồng thuê đất của tư nhân. Để quản lý tài nguyên đất, Ôtrâylia đã
tiến hành cấp GCN và tiến hành hoàn thiện hệ thống thông tin đất. Vì vậy, các giao
dịch về đất đai rất thuận tiện, quản lý đất đai rất nhanh chóng.
1.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam
Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận là hết sức quan trọng. Nó chỉ
thực hiện đạt kết quả khi tiến hành trong những điều kiện nhất định. Khi người sử


15

dụng đất được cấp giấy chứng nhận sẽ tạo điều kiện cho Nhà nước nắm chắc và
quản lý chặt quỹ đất trong cả nước.
Chính phủ Việt Nam đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để công khai công
tác quản lý nhà nước về đất đai. Các văn bản luật luôn thay đổi để phù hợp với tình
hình của đất nước. Cùng với những quy định của Luật đất đai 2013 các văn bản luật
chi tiết hướng dẫn luật đất đai có những bước cải cách quan trọng để đẩy nhanh tiến

độ cấp giấy chứng nhận. Đồng thời việc cấp gíấy chứng nhận là một trong nhiệm vụ
mà các địa phương sẽ nỗ lực thực hiện và hoàn thành. Xã hội càng phát triển thì vai
trò của đất đai càng to lớn, đất đai càng phát huy giá trị của nó. Nó thực sự là động
lực cho phát triển kinh tế xã hội. Vì vậy, việc quản lý và sử dụng tốt đất đai là
nhiệm vụ không chỉ của riêng ai mà là của tất cả chúng ta.
Theo báo cáo mới nhất của Tổng cục Quản lý đất đai về tiến độ cấp giấy
chứng nhận thì công tác đăng ký đất đai, cấp GCN đất trong phạm vi cả nước đã
đạt kết quả như sau:
Cả nước đã cấp được 42,3 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9 triệu
ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp giấy chứng nhận (diện
tích cần cấp); trong đó 5 loại đất chính (đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất chuyên
dùng, đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp) của cả nước đã cấp được 40,7 triệu
giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích sử dụng cần
cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất để đủ điều kiện cấp giấy chứng
nhận. Tiếp tục xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai phục vụ đa mục tiêu,
trong đó đã xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại 447/7.907 xã, phường, thị trấn; hoàn
thành và tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện 231 xã, phường, thị trấn, đạt
51,7%; một số tỉnh, huyện đã cơ bản hoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng, phát
huy hiệu quả tích cực cho quản lý đất đai, điển hình là tỉnh Đồng Nai (toàn tỉnh),
Vĩnh Long (70 xã), Long An (38 xã), An Giang (32 xã), Thừa Thiên Huế (27 xã).
Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc cấp GCN lần đầu nhưng xét
riêng từng loại đất vẫn còn một số loại đạt thấp dưới 85% như: Đất chuyên dùng
còn 29 địa phương; đất ở đô thị còn 15 địa phương; đất sản xuất nông nghiệp còn 11


16

địa phương; các loại đất ở nông thôn và đất lâm nghiệp còn 12 địa phương; một số
địa phương có loại đất chính đạt kết quả cấp GCN lần đầu thấp dưới 70% gồm:
Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum, TP.Hồ Chí Minh, Kiên Giang, Ninh

Thuận và Hải Dương.
Nhìn chung, trong năm 2015 công tác quản lý đất đai đã đạt nhiều kết quả
quan trọng. Toàn ngành đã tập trung tổ chức tuyên truyền hiệu quả pháp luật đất
đai; quan tâm hướng dẫn, tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình
chuyển tiếp thi hành Luật. Tập trung quyết liệt để xây dựng, công bố các thủ tục
hành chính nhằm đảm bảo thuận lợi, tiết kiệm chi phí cho người dân và doanh
nghiệp khi thực hiện. Tuy đã đạt được những kết quả tích cực, song trong lĩnh vực
quản lý đất đai cũng còn một số hạn chế; khiếu kiện về đất đai tuy có giảm nhưng
vẫn còn là vấn đề phức tạp ở nhiều địa phương cần được tập trung chỉ đạo giải
quyết; việc xử lý tình trạng lãng phí trong sử dụng đất vẫn chưa được khắc phục ở
một số địa phương. Cùng với việc tập trung xây dựng hoàn thiện chính sách, pháp
luật đất đai, những vấn đề còn tồn tại, vướng mắc sẽ được tiếp tục chỉ đạo giải quyết
trong thời gian tới; các địa phương cần tiếp tục tập trung chỉ đạo, thực hiện để giải
quyết dứt điểm những khiếu nại, tố cáo về quản lý và sử dụng đất đang tồn đọng;
quan tâm kiện toàn bộ máy và cán bộ làm công tác quản lý đất đai đáp ứng yêu cầu
tăng cường công tác quản lý đất đai.
1.3.3. Kết quả cấp Giấy chứng nhận ở tỉnh Hà Nam
Luật đất đai 2013 có hiệu lực thì tỉnh Hà Nam đã dần ổn định cho việc cấp
GCN, cùng với tiến độ đó thì tỉnh cũng đang đặc biệt quan tâm tới việc cấp GCN và
nâng cao chuyên môn hơn.
Nhận thức được tầm quan trọng của công tác cấp GCN, lập hồ sơ địa chính
nên trong những năm qua, mặc dù tài liệu bản đồ trên địa bàn tỉnh còn lạc hậu, cũ
nát và thiếu thốn nhưng tỉnh vẫn đạt được một số kết quả cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất như sau:
- Đất nông nghiệp: Toàn tỉnh đã cấp 265.393 giấy cho hộ sử dụng đất nông
nghiệp với diện tích cấp là 83.476 ha chiếm 84,2% diện tích cần cấp GCN. Sau điều


17

chỉnh bổ sung và dồn điền thửa đất nông nghiệp, hầu hết các GCN đã cấp nay
không còn phù hợp với hiện trạng sử dụng đất và đang được cấp đổi mới lại hoàn
toàn cho các hộ sử dụng đất nông nghiệp.
- Đất lâm nghiệp: Đã cấp 57.427 giấy chứng nhận với diện tích là 158.686ha
đạt 99,2% diện tích cần cấp giấy.
- Đất tổ chức: Đến nay Sở Tài nguyên & Môi trường Hà Nam đã thẩm định
và trình UBND tỉnh Hà Nam cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 2.472 tổ
chức, đạt 49,2% với diện tích 2.093,2 ha, trong đó cấp cho cơ sở tôn giáo 13 giấy với 2,0
ha đạt 1,9% diện tích cần cấp giấy chứng nhận; 652 tổ chức kinh doanh đạt 64,5% số tổ
chức và 1.807 cơ quan hành chính sự nghiệp đạt 31,4% số tổ chức.
- Đất ở nông thôn: Đã cấp 265.155 giấy chứng nhận với diện tích là 7.651 ha
đạt 92,2% diện tích cần cấp.
- Đất ở đô thị: Đã cấp 50.697 giấy với diện tích 978 ha đạt 90,9% diện tích
cần cấp.
1.3.4. Kết quả cấp Giấy chứng nhận ở tỉnh Nam Định
Công tác cấp GCN được xác định là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của
tỉnh Nam Định, nhằm quản lý đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất, tạo điều kiện
để người sử dụng đất thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật,
từng bước hình thành và phát triển thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà
nước. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính, là công cụ để chính quyền các cấp
quản lý, nắm chắc được quỹ đất, đăng ký chỉnh lý biến động, đồng thời phục vụ cho
công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương phù hợp với hiện
trạng sử dụng đất.
Uỷ ban nhân dân tỉnh Nam Định đã tập trung chỉ đạo quyết liệt và tính đến
ngày 31/12/2015, trên địa bàn toàn tỉnh đã cấp được 581.644 giấy chứng nhận.
Trong đó:
Cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân:

18

- Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 228.315 giấy chứng nhận với diện tích
86.435,6 ha đạt 81,28 % diện tích cần cấp.
- Đất ở nông thôn cấp được 285.199 giấy chứng nhận với diện tích 8.229,4 ha
đạt 95,16% diện tích cần cấp.
- Đất ở đô thị cấp được 66.939 giấy chứng nhận với diện tích 1.291,3 ha đạt
93,5 % diện tích cần cấp.
- Đất lâm nghiệp cấp được 215 giấy chứng nhận với diện tích 3.956 ha đạt
96,12 % diện tích cần cấp.
Cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức:
- Đất chuyên dùng: 961 giấy chứng nhận với diện tích 1.269,56 ha đạt 81,05
% diện tích cần cấp.
- Các loại đất khác: 15 giấy chứng nhận với diện tích 126,9 ha.
1.3.5. Kết quả cấp Giấy chứng nhận ở tỉnh Thanh Hóa
Tỉnh Thanh Hóa cơ bản thực hiện tốt công tác cấp GCN quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình và cá
nhân đối với đất nông nghiệp và đất ở. Trong những năm qua để góp phần đẩy
mạnh công tác cấp GCN, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa thì văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh đã tích cực, chủ động tham mưu và thực hiện
công tác cấp GCN; chú trọng việc cấp GCN cho tổ chức, đơn vị tôn giáo thuộc thẩm
quyền cấp tỉnh đối với các loại đất. Việc cấp GCN ở Văn phòng đăng ký QSDĐ
được thực hiện gắn với công tác cập nhật, chỉnh lý biến động về đất đai, đảm bảo
thông tin quản lý nhà nước được đồng bộ.
Tính đến năm 2015, tỉnh Thanh Hóa đã đạt được một số kết quả cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
như sau:
Đất sản xuất nông nghiệp: Đã cấp được 839.682 giấy, với diện tích 230.721,2
ha, đạt 93,1% diện tích cần cấp.
Đất lâm nghiệp: Đã cấp được 117.630 GCN, với diện tích 595.403,5 ha, đạt

99,2% diện tích cần cấp.


19

Đất ở tại nông thôn: Đã cấp được 702.898 GCN, với diện tích 29.538,3 ha,
đạt 85,2% diện tích cần cấp.
Đất ở tại đô thị: Đã cấp được 97.144 GCN, với diện tích 1.879,4 ha, đạt
88,8% diện tích cần cấp.
Đất chuyên dùng: Đã cấp được 3.745 GCN, với diện tích 10.947,1 ha, đạt tỷ
lệ diện tích 77,8% diện tích cần cấp.
1.3.6. Kết quả cấp Giấy chứng nhận tại tỉnh Ninh Bình
Ninh Bình có 2 thành phố, 6 huyện trực thuộc là thành phố Ninh Bình, thành
phố Tam Điệp, huyện Gia Viễn, huyện Hoa Lư, huyện Nho Quan, huyện Kim Sơn,
huyện Yên Khánh, huyện Yên Mô và 145 đơn vị hành chính cấp xã. Trong những
năm qua cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nền kinh tế xã hội của
tỉnh phát triển theo quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Nhiều năm trước đây
việc quản lý đất đai bị buông lỏng nhất là trong khu vực nội thành. Trong nhưng
năm qua tỉnh đã có nhiều cố gắng, từng bước thiết lập lại kỷ cương trong quản lý và
sử dụng đất đai .
Đối với đất nông nghiệp:
Sở Địa chính – Nhà đất tỉnh Ninh Bình đã phối hợp với phòng TN và MT các
huyện cùng với các phường xã chỉ đạo tổ chức giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất nông nghiệp các huyện. Theo số liệu thống kê năm 2015, tỉnh Ninh
Bình có diện tích đất nông nghiệp là 111.785 ha và 1157.185 hộ sử dụng đất nông
nghiệp; đã cấp được 138.743 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp với
diện tích là: 111.250 ha, chiếm 99,52 % so với diện tích cần cấp giấy.
Đối với đất nuôi trồng thuỷ sản:
Tổng diện tích đất nuôi trồng thuỷ sản cần cấp là 11.428,5 ha và đã cấp được
114.405 giấy, chiếm 98,72% so với diện tích đất nuôi trồng thuỷ sản cần cấp giấy

chứng nhận.
Đối với đất ở:
- Đất ở nông thôn: Tỉnh Ninh Bình có 1.158.013 hộ sử dụng đất trong đó đã
cấp được 1.137.506 giấy chiếm 94,7% so với tổng số hộ sử dụng đất.


20

- Đất ở đô thị: Với diện tích là 1.250 ha và 15.325 hộ sử dụng đất thì thành
phố đã cấp được 14.121 giấy, chiếm 86,8% tổng diện tích đất ở đô thị cần cấp giấy
chứng nhận.
Nhìn chung công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Tỉnh Ninh
Bình đạt được khá cao. Để đạt được kết quả này, uỷ ban nhân dân tỉnh đã quyết liệt
chỉ đạo, thường xuyên kiểm điểm tiến độ, kịp thời giải quyết những vướng mắc,
đồng thời phê bình, nhắc nhở các địa phương có tỷ lệ cấp giấy đạt thấp để đẩy
nhanh tiến độ. Các ngành của tỉnh tích cực hướng dẫn các nội dung liên quan đến
chuyên ngành, tập trung lãnh đạo, huy động mọi nguồn lực cho công tác cấp giấy;
ưu tiên kinh phí phục vụ công tác đo đạc, chỉnh lý hồ sơ địa chính, tăng cường cán
bộ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xuống cấp xã để xét duyệt hồ sơ cấp
giấy chứng nhận.
1.4. Những quy định chung về giấy chứng nhận
1.4.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo quy định tại khoản 16, điều 3, Luật đất đai 2013: " Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất là chứng thư
pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất là quá trính
xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để giải quyết mọi vấn đề có liên quan đến

quan hệ đất đai (giữa Nhà nước là chủ sở hữu với người sử dụng đất và giữa
những người sử dụng đất với nhau) theo đúng pháp luật hiện hành.
Cấp giấy chứng nhận nhằm xác lập mối quan hệ giữa người sử dụng đất với
quyền sở hữu Nhà nước về đất đai; giúp nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơn,
biết được chính xác thửa đất, diện tích, họ tên, địa chỉ chủ sử dụng đất, loại đất,
mục đích sử dụng đất. GCN cấp theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với
mọi loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành.


21

1.4.2. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo quy định tại Điều 105 của Luật đất
đai 2013 và Điều 37 của Nghị định thi hành Luật đất đai 2013.
Theo điều 105 Luật đất đai 2013, quy định như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án
đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực

hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp
đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường
thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Theo điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:
Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại
khoản 1 Điều 5 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì Sở Tài nguyên và Môi trường
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp


22

giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở
hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:
- Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định
tại khoản 1 Điều 5 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì việc cấp giấy chứng nhận cho
các trường hợp quy định được thực hiện như sau:
- Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt
Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài;
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi
thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay
đổi vào giấy chứng nhận đã cấp.
1.4.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nguyên tắc cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được quy định tại Điều 98 Luật đất đai 2013 như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử
dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu
thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.


23

- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những
người có chung quyền sử đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở
hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi
nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng
vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên
của vợ hoặc chồng thì được cấp đôi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp
mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời
điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với người sử dụng đất


24

liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc
thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích
chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế
nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh
lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của
Luật này.
1.4.4. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.4.4.1. Chứng nhận quyền sử dụng đất
Điều 99 Luật đất đai năm 2013 quy định về trường hợp người sử dụng đất
được cấp giấy chứng nhận như sau:
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các
điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu
lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử
dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;


25

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất
đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua
nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền

sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
1.4.4.2. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
Căn cứ vào điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014
của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai về việc chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở như sau:
Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp
luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được
chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau: