Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính tại phường nguyễn du

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập, rèn luyện tại trường Đại học Tài Nguyên và Môi
Trường Hà Nội, em đã nhận được sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy cô trong
trường nói chung và các thầy cô trong khoa Quản lý đất đai nói riêng. Em đã
được trang bị kiến thức cơ bản về chuyên môn cùng như lối sống, tạo cho em
nền tảng hành trang vững chắc để bước vào cuộc sống sau này. Xuất phát từ
lòng kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc, em xinh chân thành cảm ơn ban giám
hiệu trường Đại học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội, ban chủ nhiệm khoa
Quản lý đất đai và toàn thể các quý thầy cô đã giảng dạy, hướng dẫn em trong
suốt quá trình học tập tại trường.
Đặc biệt để hoàn thành báo cáo chuyên đề thực tập này, em xin gửi lời
cảm ơn sâu sắc tới cô giáo Tiến sỹ Thái Thị Quỳnh Như – giảng viên khoa Quản
lý đất đai, người đã trực tiếp dành thời gian và công sức chỉ bảo em trong suốt
quá trình làm báo cáo chuyên đề thực tập.
Qua đây, em cũng xin trân trọng gửi lời cảm ơn chân thành đến toàn thể
các cán bộ đang công tác tại UBND phường Nguyễn Du, quận Hai Bà Trưng,
thành phố Hà Nội đã quan tâm, tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian
thực tập phục vụ cho việc thực hiện báo cáo chuyên đề thực tập.
Do điều kiện về thời gian và nhận thức cũng như trình độ chuyên môn còn
hạn chế nên trong bài báo cáo chuyên đề thực tập của em không tránh khỏi có
những thiếu sót, kính mong được sự chỉ bảo, đóng góp ý kiến của các thầy cô
giáo để bài báo cáo chuyên đề thực tập của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày tháng nãm 2015
Sinh viên

NguyêÞn Quang Nam

1

1

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC BẢNG

2

2


ĐẶT VẤN ĐỀ
1.Tínhcấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm thiên nhiên ưu đãi ban tặng cho con người và cũng là
nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng. Đất đai không chỉ đơn thuần là nơi sinh
sống, sản xuất mà nó còn là nơi diễn ra các hoạt động giao lưu văn hóa, trao đổi
thông tin, làm phong phú cuộc sống con người, tạo nên nét văn hóa riêng của
từng quốc gia, từng dân tộc.
Luật đất đai 1993 đã ghi rõ “ Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,
là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an
ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức,
xương máu mới tạo lập, bảo về vốn đất đai như ngày nay”.
Qua quá trình sản xuất, và khai thác nguồn lợi từ đất chúng ta đã tạo ra mọi
tài sản vật chất của con người. Vì vậy vai trò của đất đai rất to lớn. Tuy nhiên,
quỹ đất có hạn và để quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả đất
đai trong thực trạng bùng nổ dân số, và quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa
phát triển như hiện nay ở Việt Nam thì Nhà nước ta đã và đang ban hành một
loạt các văn bản liên quan đến đất đai.
Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong 15
nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại điều 22 Luật đất đai
2013. Đăng ký đất đai thực chất là thủ tục hành chính bắt buộc được ban hành
với mục đích xây dựng một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho chủ sử dụng đất hợp pháp, nhằm thiết lập mối quan
hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất làm cơ sở để nhà nước quản lý, đảm bảo
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất và đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả.
Nguyễn Du là một phường trung tâm ở quận Hai Bà Trưng và nội thành Hà
Nội với diện tích khoảng 0,37 km², dân số năm 1999 là 7906 người,mật độ dân
số đạt 21368 người/km². được đánh giá là địa phương có điều kiện thuận lợi
3


trong việc phát triển kinh tế xã hội giai đoạn hội nhập và phát triển hiện nay. Vì
vậy, để đảm bảo quản lý Nhà nước về đất đai một cách hợp lý, hiệu quả đến
từng thửa đất, từng đối tượng sử dụng, phường Nguyễn Du đã xác định đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là nội dung quan trọng để nâng cao trách nhiệm quản lý và bảo vệ
quyền lợi cho người sử dụng đất.
Để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai chặt chẽ, thống nhất, phù
hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất về vấn đề đăng ký- cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lập và chỉnh lý hồ sơ địa
chính. là một trong những yêu cầu không thể thiếu. Nhằm phân tích, đánh giá cơ
sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế xã hội và quản lý đất đai tôi đã
lựa chọn nghiên cứu đồ án:“Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính tại phường Nguyễn Du- quận Hai Bà
Trưng –Hà Nội”.
2. Mục đích và yêu cầu của đề tài

2.1. Mục đích
- Tìm hiểu công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại phường Nguyễn Du,
quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội theo các văn bản hiện hành, công văn
hướng dẫn của Nhà nước.
- Đánh giá những thành tựu và hạn chế trong công tác đăng ký đất đai cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại phường Nguyễn Du, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
- Phản ánh tồn tại và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
trong việc thực hiện công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại phường
Nguyễn Du, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.

4


2.2 Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững chính sách pháp luật đất đai, chính sách kê khai
đăng ký và cấp giấy chứng nhận.
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập được phải chính xác, phản ánh
đúng quá trình thực hiện chính sách kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận
trên địa bàn phường.
- Nắm vững các kiến thức cơ bản đã học để phân tích, đánh giá các số liệu
đã thu thập được một cách trung thưc, khách quan.
- Tiếp thu được toàn bộ trình tự thủ tục kê khai đăng ký và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và tiếp cận với thực tế công việc để học hỏi và rèn
luyện.
- Đề xuất một số biện pháp có tính khả thi, phù hợp với điều kiện của địa
phương liên quan đến công tác kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận.
Cấu trúc

Mở đầu.
Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu.
Chương 2: Thực trạngcông tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại phường Nguyễn DuQuận Hai Bà Trưng- thành phố Hà Nội.
Chương 3: Đánh giá và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất tại phường Nguyễn Du - quận Hai Bà Trưng – thành phố Hà
Nội.
Kết luận và kiến nghị.

5


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất, lập
và chỉnh lý hồ sơ địa chính
1.1.1. Đăng ký quyền sử dụng đất
. Đăng ký quyền sử dụng đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý
về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất
không gì thay thế được của ngành nông nghiệp, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kỹ
thuật, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Song thực tế đất đai là nguồn tài
nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian. Cùng
với thời gian giá trị sử dụng đất có chiều hướng tang hay giảm điều đó phụ
thuộc vào việc triển khai sử dụng của con người.
Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng có
những đặc điểm chung như các loại hình đăng ký khác; song đăng ký quyền sử

dụng đất có một số đặc điểm khác biệt:
Một là : Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do nhà nước quy
định và tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất,
đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà do nhu
cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Hai là : Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với loại tài sản đặc biệt:
•

Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị; giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị sử dụng
không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân, nhưng chỉ có
giới hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng của xã hội ngày càng tăng ; giá

•

trị đặc biệt của đất đai còn được thể hiện ở giá đất và luôn có xu hướng tăng lên.
Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân; người đăng ký chỉ được hưởng quyền sử
dụng đất; trong đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại không
6


đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau , do loại đối tượng (
•

tổ chức, cá nhân ) khác nhau sử dụng.
Đất đai thường có các tài sản gắn liền ( gồm : nhà, công trình xây dựng, cây
rừng, cây lâu năm ) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu một thửa đất tại vị trí
nhất đinhl; trong thực tế đời sống xã hội có nhiều trường hợp tài sản gắn liền với
đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng.
Ba là : Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
phải thực hiện đồng thời cả hai việc: Vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan

nhà nước để phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước đối với đất đai theo quy
hoạch và theo pháp luật; vừa cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng yên tâm
đầu tư vào việc sử dụng đất và có điều kiện thực hiện các quyền của người sử
dụng đất theo pháp luật.
Trong những năm gần đây, Việt Nam đang tiến hành công nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước, chuyển từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền
kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đặc biệt là việc gia nhập WTO.
Nó đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh mẽ đồng thời nhu
cầu sử dụng đất cũng tăng lên và làm cho công tác quản lý sử dụng đất hiệu quả,
hợp lý, tiết kiệm cũng ngày càng trở nên phức tạp.
Chính vì thế, công tác quản lý sử dụng đất đã và đang được Đảng và Nhà
nước ta quan tâm sâu sắc. Trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai công
tác kê khai đất đai, cấp giấy chứng nhận có vai trò rất quan trọng.
1.1.2. Ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa thiết thực trong quản
lý đất đai của nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân.
- Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về
đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trướng bất động sản công khai , lành mạnh
thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản.

7


1.1.3. Hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là : Hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách...phản ánh
yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai tính cho từng đơn vị đất. Rõ
ràng hồ sơ địa chính phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai bởi nó
chứa đựng thông tin về đất đai. Tất cả các thông tin về tự nhiên của đất đai được
lấy thông qua đo đạc khảo sát; còn các yếu tố kinh tế của đất đai lấy thông tin từ
việc phân loại, đánh giá, phân hạng đất đai là điều kiện để xác định giá đất và

thu thuế.Yếu tố xã hội về đất đai lấy từ hoạt động của nhà nước về quy định
quyền sở hữu, quyền sử dụng , các quan hệ chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp, ... Còn các yếu tố pháp luật căn cứ vào quyết định đặc
điểm, lý do thực hiện công tác này, nội dung của nó.
Các tài liệu cơ bản của hồ sơ địa chính bao gồm :
+ Bản đồ địa chính
+ Sổ mục kê
+Sổ địa chính
+ Sổ biến động đất đai
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Việc lấp hồ sơ địa chính được lập theo đúng đơn vị hành chính cấp xã,
phường thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục quy định. Hồ sơ địa chính được lập
phải luôn đảm bảo được tính chính xác, thống nhất giữa các tài liệu sau đây :
+ Giữa bản đồ, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai.
+ Giữa các bản gốc và bản sao của hồ sơ địa chính;
+ Giữa hồ sơ địa chính với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện trạn
sử dụng đất.
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Các văn bản pháp lý hiện hành
Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai có liên quan đến công tác cấp GCN:
-

Luật đất đai 2013 ( tức Nghị định 45/2014/ QH13); có hiệu lực thi hìmnh vào
ngày 01/07/2014.
8


- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng
dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003, trong đó cụ thể hóa những quy định trong
Luật đất đai.

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận.
- Nghị định 142/2004/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, trong đó quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền thuê đất khi
cấp giấy chứng nhận.
- Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/7/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về GCNQSDĐ.
Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về
giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về
bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất (Có hiệu lực từ
01/07/2014).
- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên và
Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 01/2004/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện của nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 về thi hành Luật đất đai.
9

- Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn
các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT quy định về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng sử đất.
- Thông tư 07/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 Bộ Tài Nguyên Môi
trường hướng dẫn lập. chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của bộ Tài Nguyên và
Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 20/2010/TT- TTBTNMT ngày 22/10/2010 quy định bổ sung về
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Thông tư 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 quy định sửa đổi, bổ sung
một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014).
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014).
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT về Quy định quy định về hồ sơ giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất (Có hiệu lực từ
17/07/2014)
- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 09/12/2004 của Thủ tướng chính phủ về việc
triển khai thi hành Luật đất đai 2003.

10

1.2.2. Quy định chung về cấp GCN
1.2.2.1. Khái niệm và mục đích cấp GCN
a, Khái niệm GCN
Theo quy định tại khoản 16 điều 3 luật đất đai 2013:
Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
b, Mục đích cấp GCN
Việc cấp GCN với mục đích là để Nhà nước tiến hành các biện pháp quản
lý nhà nước đối với đất đai, để người sử dụng đất yên tâm khai thác tốt mọi tiềm
năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo về, cải tạo nguồn tài nguyên đất
cho các thế hệ sau. Thông qua việc cấp GCN để nhà nước nắm chắc và quản lý
chặt chẽ toàn bộ quỹ đất quốc gia.
1.2.2.2. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
Căn cứ điều 3 Thông tư số 23/ 2014/ TT – BTNMT của Bộ tài nguyên môi
trường ngày 19/ 05/ 2014 về “ Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, thì giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất được phát hành theo mẫu mới nhất hiện nay như sau :
GCN do Bộ tài nguyên môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và
được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và các tài sản
khác gắn liền với đất. GCN gồm một tờ có 4 trang, in nền văn hoa trống đồng
màu cánh sen ( được gọi là phôi GCN ) và trang bổ sung nền trắng, mỗi trang có
kich thức 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung quy định như sau :
Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ;
mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06
chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửađất, nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng
khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký
11


Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng
nhận;
Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay
đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy
chứng nhận; mã vạch;
Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ
sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào
sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng
nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận;
Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ .Khoản
này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lậpVăn
phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp
1.2.2.3. Nguyên tắc và thẩm quyền cấp GCN
a, Nguyên tắc cấp GCN
Nguyễn tắc cấp GCN được quy định tại điều 98 Luật đất đai 2013 như sau:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất
đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà
có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu

chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của
những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các

12


chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao
cho người đại diện.
3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn,
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên
một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi
họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên

vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số
liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận
đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với
những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích
13


đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp
tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc
thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện
tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại
Điều 99 của Luật này.
b, Thẩm quyền cấp GCN
Thẩm quyền cấp GCN được quy định tại Điều 105 Luật đất đai 2013 như
sau :
1. Ủy ban nhận dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhận dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhận dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,

cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên
và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.

14


1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.1. Tình hình đăng ký đất đai, đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên toàn quốc
Tính đến 31/12/2013 có 63/63 tỉnh, thành phố hoàn thành cơ bản, đạt trên
85% tổng diện tích các loại đất cần cấp giấy chứng nhận. Cả nước đã cơ bản
hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu với 41,6 triệu
giấy , tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8 % diện tích đất đang sử dụng cần cấp
và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
Sau khi triển khai thực hiện cấp giấy chứng nhận theo Nghị quyết số 30/2012
của Quốc hội khoá 13, cả nước đã cấp được 9 triệu giấy chứng nhận lần đầu,
riêng năm 2013 cấp được 7,2 triệu giấy chứng nhận, với diện tích 4,1 triệu ha,
nhiều hơn 3,7 lần so với kết quả cấp giấy chứng nhận năm 2012.
Bảng 1.1: Kết quả cấp GCN các loại đất trên cả nước tính đến 12/2013
Diện tích cấp
STT
1.
2.
3.

4.
5.
6.

Loại ðất
Ðất ở ðô thị
Ðất ở nông thôn
Ðất sản xuất nông
nghiệp
Ðất lâm nghiệp
Ðất nuôi trồng thủy

Tỷ lệ % diện

GCN (triệu

GCN ðã cấp

ha)
0,13
0,52

5.341.100
12.925.400

96,7
94,4

8,84

20.187.100

90,1

12,27

1.976.800

98,1

tích cần cấp

0,71
1.067.700
85,1
sản
Ðất chuyên dùng
0,61
278.500
84,8
( Nguồn : Số liệu quản lý đất đai Thành phố Hà Nội)

1.3.1.1. Tình hình công tác cấp GCN ở Việt Nam trước khi thực hiện luật đất đai
Nền kinh tế nước ta đang thực sự có những bước chuyển đáng kể trên
nhiều mặt. Đất đai giờ đây phát huy giá trị của nó rất nhiều, là một động lực cho
phát triển kinh tế xã hội. Có được điều đó cũng là nhờ các chính sách pháp luật
của Đảng và Nhà nước ta trong thời gian qua thực sự đã tạo ra được động lực
cho sự phát triển kinh tế xã hội. Có được điều đó cũng nhờ các chính sách pháp
15

luật của Đảng và nhà nước ta trong thời gian qua thực sự đã tạo ra được động
lực to lớn góp phần cho sự thành công của đất nước.
Văn bản số 3016/STNMT - ĐKTK, ngày 1/8/2013 của Sở Tài nguyên &
Môi trường Hà Nội cho biết, trên địa bàn Hà Nội việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất (GCN) ở cho các hộ gia đình, cá nhân (đối với trường hợp đã
kê khai xin cấp GCN và đủ điều kiện theo quy định của pháp luật) là 1.043.848
giấy chứng nhận, đạt 94,6%. Tuy nhiên, vẫn còn không ít vướng mắc trong việc
cấp GCN.
Theo chỉ tiêu của Thành phố giao, riêng trong năm 2013, các quận, huyện,
thị xã phải đẩy nhanh tiến độ cấp GCN quyền sử dụng đất cho người dân với
tổng số GCN phải cấp là 191.835 giấy. Tuy nhiên, đến tháng 6/2013mới đạt
29.088/191.835 giấy, đạt 15,15% chỉ tiêu, và được đánh giá là chậm so với yêu
cầu. Nguyên nhận là còn tồn đọng khá nhiều trường hợp sử dụng đất có nguồn
gốc vi phạm pháp luật, chưa đủ điều kiện cấp GCN, mà hiện chưa có căn cứ
pháp luật để giải quyết. Ví dụ như các trường hợp đất lấn chiếm, đất chuyển đổi
sai mục đích, đất có tranh chấp, đất nằm trong quy hoạch, hoặc nằm trong hành
lang bảo vệ công trình công cộng... Đối với thửa đất có nhiều người sử dụng,
nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất thì GCN đã được cấp cho từng
chủ sử dụng.Tuy nhiên, khi đăng ký biến động cho một người sử dụng đất thì rất
khó khăn trong việc đăng ký nội dung biến động vào GCN đã cấp cho những
người đồng sử dụng. Ngoài ra, việc cấp GCN quyền sở hữu nhà ở, công trình
XD đối với những trường hợp XD không phép, sai phép, không đúng quy
hoạch... đến nay vẫn chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể; Quy định về hạn mức
công nhận đất ở và việc xác định ranh giới giữa đất ở và đất nông nghiệp đối với
các thửa đất có vườn, ao là rất khó, gây ảnh hưởng đáng kể tới công tác cấp
GCN và đăng ký biến động về sử dụng đất …
Theo đó, 6 tháng cuối năm 29 quận, huyện trên địa bàn đã cấp 41.441 giấy
chứng nhận, hoàn thành 48% kế hoạch năm.
Một số địa phương vượt mục tiêu là Hoàng Mai, Cầu Giấy, Tây Hồ, Mỹ

Đức hoặc đạt tỷ lệ hoàn thành cao như Hai Bà Trưng, Thường Tín.... Trong khi
16


đó, ở nhiều đơn vị khác, tỷ lệ cấp sổ mới rất thấp như Ứng Hòa, Đan Phương,
Thạch Thất...
Về việc cấp giấy chứng nhận đối với gia đình, cá nhân, trong số các thửa
đất đủ điều kiện, hiện còn hơn 130.000 thửa chưa được cấp sổ. Các trường hợp
chưa được cấp sổ là do các nguyên nhân như nguồn sử dụng đất vi phạm pháp
luật đất đai lấn, chiếm chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, giao đất trái thẩm
quyền, hoặc nằm trong hành lang bảo vệ công trình công cộng...
Đối với các dự án phát triển nhà ở, thành phố hiện có 223 dự án bất động
sản với khoảng hơn 216.000 căn hộ chung cư cao, thấp tầng. Trong đó có hơn
112.000 căn đã xây xong và bàn giao cho khách hàng và đã cấp được 31.800
giấy chứng nhận, còn lại hơn 80.300 căn chưa được cấp. Nguyên nhân của tình
trạng cấp sổ muộn là do nhiều chủ đầu tư vi phạm về quy hoạch, thiết kế xây
dựng đã được phê duyệt hoặc chưa làm xong thủ tục pháp lý về đất đai đã xây
dựng và bán nhà...
3.2 Tình hình đăng ký đất đai, đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hà Nội.
Văn bản số 3016/STNMT - ĐKTK, ngày 1/8/2013 của Sở Tài nguyên &
Môi trường Hà Nội cho biết, trên địa bàn Hà Nội việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất (GCN) ở cho các hộ gia đình, cá nhân (đối với trường hợp đã
kê khai xin cấp GCN và đủ điều kiện theo quy định của pháp luật) là 1.043.848
giấy chứng nhận, đạt 94,6%. Tuy nhiên, vẫn còn không ít vướng mắc trong việc
cấp GCN.
Theo chỉ tiêu của Thành phố giao, riêng trong năm 2013, các quận, huyện,
thị xã phải đẩy nhanh tiến độ cấp GCN quyền sử dụng đất cho người dân với
tổng số GCN phải cấp là 191.835 giấy. Tuy nhiên, đến tháng 6/2013mới đạt
29.088/191.835 giấy, đạt 15,15% chỉ tiêu, và được đánh giá là chậm so với yêu

cầu. Nguyên nhận là còn tồn đọng khá nhiều trường hợp sử dụng đất có nguồn
gốc vi phạm pháp luật, chưa đủ điều kiện cấp GCN, mà hiện chưa có căn cứ
pháp luật để giải quyết. Ví dụ như các trường hợp đất lấn chiếm, đất chuyển đổi
sai mục đích, đất có tranh chấp, đất nằm trong quy hoạch, hoặc nằm trong hành
17


lang bảo vệ công trình công cộng... Đối với thửa đất có nhiều người sử dụng,
nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất thì GCN đã được cấp cho từng
chủ sử dụng.Tuy nhiên, khi đăng ký biến động cho một người sử dụng đất thì rất
khó khăn trong việc đăng ký nội dung biến động vào GCN đã cấp cho những
người đồng sử dụng. Ngoài ra, việc cấp GCN quyền sở hữu nhà ở, công trình
XD đối với những trường hợp XD không phép, sai phép, không đúng quy
hoạch... đến nay vẫn chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể; Quy định về hạn mức
công nhận đất ở và việc xác định ranh giới giữa đất ở và đất nông nghiệp đối với
các thửa đất có vườn, ao là rất khó, gây ảnh hưởng đáng kể tới công tác cấp
GCN và đăng ký biến động về sử dụng đất …
Theo đó, 6 tháng cuối năm 29 quận, huyện trên địa bàn đã cấp 41.441 giấy
chứng nhận, hoàn thành 48% kế hoạch năm.
Một số địa phương vượt mục tiêu là Hoàng Mai, Cầu Giấy, Tây Hồ, Mỹ
Đức hoặc đạt tỷ lệ hoàn thành cao như Hai Bà Trưng, Thường Tín.... Trong khi
đó, ở nhiều đơn vị khác, tỷ lệ cấp sổ mới rất thấp như Ứng Hòa, Đan Phương,
Thạch Thất...
Về việc cấp giấy chứng nhận đối với gia đình, cá nhân, trong số các thửa
đất đủ điều kiện, hiện còn hơn 130.000 thửa chưa được cấp sổ. Các trường hợp
chưa được cấp sổ là do các nguyên nhân như nguồn sử dụng đất vi phạm pháp
luật đất đai lấn, chiếm chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, giao đất trái thẩm
quyền, hoặc nằm trong hành lang bảo vệ công trình công cộng...
Đối với các dự án phát triển nhà ở, thành phố hiện có 223 dự án bất động
sản với khoảng hơn 216.000 căn hộ chung cư cao, thấp tầng. Trong đó có hơn

112.000 căn đã xây xong và bàn giao cho khách hàng và đã cấp được 31.800
giấy chứng nhận, còn lại hơn 80.300 căn chưa được cấp. Nguyên nhân của tình
trạng cấp sổ muộn là do nhiều chủ đầu tư vi phạm về quy hoạch, thiết kế xây
dựng đã được phê duyệt hoặc chưa làm xong thủ tục pháp lý về đất đai đã xây
dựng và bán nhà...
1.3.2. Công tác lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính ở Việt Nam
18


1.3.2.1. Công tác lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính ở Việt Nam giai đoạn 19541975
Dưới thời này kế thừa và tồn tại 3 chế độ quản thủ điền địa trước đây.
-Tân chế độ điền thổ : Theo sắc lệnh 1925 chế độ điền thổ được đánh giá là
chặt chẽ và có hiệu quả nhất thời pháp thuộc. Hệ thống hồ sơ thiết lập theo chế
độ này gồm : Bản đồ giải thửa, số điền thổ ghi rõ diện tích, nơi tọa lạc, giáp
ranh, biến động tăng, giảm , tên chủ sở hữu, sổ mục lục lập theo tên chủ ghi số
hiệu tất cả các thửa đất mỗi chủ.
Toàn bộ tài liệu trên lập thành hai bộ lưu tại điền địa và xã sở tại. Chủ sở
hữu mỗi lô đất được cấp một bằng khoán điền thổ.
-Chế độ quản thủ điền địa: Theo chế độ này phương pháp đo đạc rất đơn
giản, các xã có thể tự đo vẽ lược đồ kết thúc hồ sơ gồm: Số điền bộ lập theo thứ
tự thửa, mỗi trang sổ lập 5 thửa; số điền chủ lập theo chủ sở hữu, mỗi chủ một
trang; số mục lục tên chủ để tra cứu. Hồ sơ cũng lập thành hai bộ lưu tại Ty địa
chính và xã sở tại.
Đánh giá chung về các hệ thống hồ sơ địa chính của chế độ trước. Qua việc
thực hiện công tác lập hồ sơ địa chính của các chế độ trước, ta rút ra một số kết
luận sau:
+ Bất kỳ một chế độ xã hội nào, công tác lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính
đều rất cần và quan trọng. Và công tác này trong thời kỳ trước mục đích chủ yếu
là nắm chắc tình hình sử dụng đất phục vụ cho việc tính thuế và tạo cơ sở pháp
lý bảo đảm quyền lợi cho chủ sở hữu.

+ Tùy từng điều kiện hoàn cảnh lịch sử mà áp dụng nhiều chế độ quản lý và
sử dụng nhiều loại hồ sơ khác nhau để phục vụ qua từng thời kỳ đồng thời xây
dựng hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất. Qua các thời lỳ này ta thấy rằng công
tác lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính luôn được chú trọng , xác định yêu cầu pháp
lý ngày càng chặt chẽ.
+ Trong chế độ cũ có nhiều chủng loại hồ sơ và xu hướng chung là hệ
thống hồ sơ ngày càng nhiều tài liệu. Điều đó chứng tỏ lịch sử sử dụng đất ở
19


nước ta rất phức tạp và công tác lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính càng ngày càng
được chú trọng , nâng cao hơn.
1.3.2.2. Công tác lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính ở Việt Nam giai đoạn chế độ
dân chủ cộng hòa
- Những năm sau cách mạng tháng 8/1945-1979
Sau cải cách ruộng đất, chính quyền Cách mạng tịch thu ruộng đất của địa
chủ chia cho dân nghèo, tiếp đó là phong trào làm ăn tập thế ruộng đất tập trung
vào các xã. Do điều kiện thiều thốn chiến tranh kéo dài hệ thống hồ sơ chế độ cũ
đế lại không được chỉnh lý và không sử dụng được. Trong thời gian này Nhà
nước chưa có một văn bản pháp lý nào làm cơ sở cho công tác đăng ký đất đai
lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống tài liệu
đất đai chủ yếu là bản đồ giải thửa đo đạc thủ công bằng thước dây, bàn đạp cải
tiến và số mục kê kiêm thống kê ruộng đất. Thời điểm này công tác lập và chỉnh
lý hồ sơ địa chính tuy đã được chú trọng nhưng hoàn cảnh và kinh tế cũng như
chưa đủ khả năng để hoàn thành tốt nhất. Giai đoạn này thưởng xuyên diễn ra
các cuộc thanh tra về đất để dễ dàng quản lý.
-Từ năm 1980 đến sau khi có Luật đất đai năm 1988.
Ngày 1/7/1980 Chính Phủ có quyết định 201/CP về công tác quản lý đất đai
trong cả nước, Chỉ thị 299/TTG ngày 10/11/1980. Thực hiện yêu cầu UBND cầu
này Tổng Cục quản lý ruộng đất ban hành văn bản đầu tiên quy định: thủ đăng

ký thống kê ruộng đất theo quy định 56/ĐKTK ngày 5/11/1981,các tài liệu hệ
thống hồ sơ theo QĐ56/ĐKTK gồm:
+ Biên bản xác định ranh giới hành chính
+ Sổ dã ngoại
+ Biên bản và kết quả chi tiết đo đạc ngoài đất, trong phòng.
+ Phiếu thửa, đơn đăng ký quyền sử dụng đất
+ Bản kê khai ruộng đất của tập thế
+ Bản tống hợp các trường hợp sử dụng đất không hợp lý
+ Sổ đăng ký ruộng đất cho tập thế, cá nhân
+ Sổ mục kê
20


+ Biểu tống hợp diện tích
+ Bản thống kê diện tích ruộng đất
+ Mầu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Biên bản thông báo công khai hồ sơ đăng ký.
Việc ban hành các văn bản này đã tạo cơ sở pháp lý cho việc đăng ký đất
đai, lập hệ thống hồ sơ. Tuy nhiên, trong thực hiện công tác đăng ký đất đai còn
tồn tại nhiều vướng mắc chưa giải quyết được: do chất lượng hệ thống hồ sơ
thiết lập theo Chỉ thị 299/TTG còn nhiều tồn tại, hệ thống chính sách đất đai
đang trong qúa trình đối mới.Hơn nữa, trong thời kỳ này, tất cả các địa phương
đều tích cực hưởng ứng thực hiện cải cách ruộng đất theo Chỉ thị 100-CT/TW đã
tạo ra sự thay đổi lớn về hiện trạng đất đai.
- Sau khi có Luật đất đai năm 1993. Sự ra đời của Luật đất đai năm 1993 đã
tạo ra những thay đổi lớn trong công tác quản lý và sử dụng đất đai ví dụ như:
ruộng đất được giao ốn định lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân; đất đai có giá
trị; người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,cho
thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất...Với những thay đối đó công tác
đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

ngày càng trở lên bức bách. Do vậy các cấp chính quyền, các địa phương phải
coi trọng, tập trung chỉ đạo công tác đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính.
Để phù hợp với việc sửa đổi Luật đất đai Nhà nước đã ban hành nhiều văn
bản quy định làm cơ sở pháp lý cho việc tổ chức triển khai và đấy mạnh hoàn
thành sớm công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính.
1.3.2.3. Công tác lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính giai đoạn hiện nay
Hệ thống đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là hạt nhân của hệ thống quản lý đất đai. Hệ thống này được
thiết lập đầy đủ thì người dân mới có đủ điều kiện thực hiện quyền và nghĩa vụ
của mình trong sử dụng đất và Chính Phủ có đủ điều kiện đế quản lý chặt chẽ
đất đai. . Đến nay công việc đăng ký và lập hồ sơ địa chính đã đạt được kết quả
quan trọng: hoàn thành cho 95% đất nông nghiệp; 55% đất lâm nghiêp; 50% đất
ở nông thôn; 30% đất đô thị. Tuy nhiên, do hệ thống chính sách đất đai đang
21


trong quá trình thay đổi; quy định mẫu hồ sơ địa chính sửa đổi không theo kịp
sự phát triến của chính sách đất đai; thêm vào đó là khó khăn về tài chính, nhân
lực và sự chấp hành các quy định về pháp luật chưa nghiêm do vậy công tác này
chưa đạt yêu cầu và có nhiều bất cập:
- Hệ thống bản đồ địa chính chính quy mới lập cho khoảng 30% số lượng
thửa đất đã lập hồ sơ địa chính, nên giấy chứng nhận chưa có thực sự đầy đủ cơ
sở pháp lý; việc triển khai cho đất đô thị là loại đất có giá trị cao còn quá chậm.
- Chưa thiết lập đầy đủ số bộ hoặc số loại tài liệu theo quy định. Mà yêu
cầu trong công tác này là phải đảm bảo đầy đủ các tư liệu đế đảm bảo tính pháp
lý và sử dụng hiệu quả các tài liệu này.
- Chất lượng hồ sơ địa chính còn rất hạn chế phố biến là những sai sót
nhầm lẫn, tẩy xoá (khoảng 5-10% số bộ), tiếp theo là chưa ghi đủ, ghi đúng các
thông tin theo quy định như: tên chủ sử dụng, mục đích sử dụng . thời hạn sử
dụng ...Tất cả điều này làm hồ sơ địa chính không phản ánh chính xác hiện trạng

sử dụng đất đai.
- Hệ thống hồ sơ địa chính lập theo nhiều loại mẫu khác nhau. Gây ra nhiều
khó khăn trong việc quản lý đất. Một số loại hồ sơ địa chính hiện nay :
+ Mẫu ban hành theo QĐ56/ĐKTK. Loại sổ này được thành lập trên cơ sở
bản đồ cũ đo theo CT299/TTG và đã lập được 1500 xã. Loại mẫu này nhìn
chung không đủ các thông tin cần thiết cho quản lý đất đai, một số thông tin đã
lập lại không phù hợp với pháp luật đất đai hiện hành.
+ Mẫu quy định của tỉnh: đã lập ở khoảng 800 xã dưới hình thức sổ giao
ruộng đất và cấp giấy chứng nhận cũng như mẫu theo QĐ56/ĐKTK thì mẫu
đăng ký của tỉnh cũng thiếu rất nhiều thông tin theo yêu cầu UBND quản lý đất
đai và không thể theo dõi cập nhật biến động được.
+ Mẫu ban hành theo quyết định 499/QĐ-ĐC được áp dụng triển khai từ
giữa năm 1995, song do điều kiện kinh phí có hạn nên sau một năm công tác này
mới bắt đầu được triển khai. Tuy nhiên, việc đảm bảo tính thống nhất của hồ sơ
lưu trong quá trình chỉnh lý biến động là khó khăn.
22


+ Mẫu theo Công văn 434/CV ĐC: đã lập ở khoảng 1700 xã. Mẫu này nói
chung cũng đáp ứng được quản lý đất đai và việc theo dõi cập nhật một số biến
động có thể thực hiện được. Song so với mẫu chính thức hiện nay có một số
khác biệt về hình thức và một vài nội dung.
+ Mẫu sổ sách địa chính(dự thảo) sử dụng trong đô thị có bổ sung thêm
thông tin về sở hữu nhà ở đã được ứng dụng tạm thời tại một số tỉnh.
+ Mẫu theo Thông tư 1990/2001 -TT-TCĐC: đây là mẫu quy định mới
nhất. Do khi kinh phí có hạn và tố chức bộ máy địa chính thay đổi do đó công
tác này mới bắt đầu triến khai.
-Hồ sơ địa chính thiét lập từ nguồn số liệu rất hạn chế, quá cũ, quá thô sơ,
không phản ánh kịp sự thay đối trong sử dụng đất hoặc phản ánh không chính
xác, chưa đủ. Do vậy Tống cục địa chính đã có chủ trương chỉ đạo công tác đo

đạc lập bản đồ địa chính mới thay thế cho các tư liệu trên ở các nơi đã hoàn
thành cấp giấy chứng nhận(hiện đã đo đạc được khoảng 3000xã, phường, thị
trấn).
Từ thực trạng trên, cho ta thấy rằng việc hoàn thiện hồ sơ địa chính đã
được thiết lập ở các địa phương là hết sức cần thiết, cấp bách nhằm nâng cao
chất lượng pháp lý của hệ thống hồ sơ địa chính đã lập, đáp ứng yêu cầu khai
thác sử dụng trong quản lý biến động đất đai thường xuyên. Tuy nhiên việc đưa
ra đề xuất và thực hiện chưa thể thực hiện được cùng một lúc nhưng tương lai
công tác lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính sẽ ngày được chú trọng và phát triển vì
đất đai bây giờ là một yêu cầu không thể thiếu hiện nay trong công tác phát triển
đất nước.

23


CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu:
-Đối tượng nghiên cứu của đề tài là thực trạng công tác đăng ký đất đai cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho hộc gia đình , cá nhân, các tổ chức hoạt động trên địa bàn phường
Nguyễn Du
- Phạm vi nghiên cứu: Phường Nguyễn Du- quận Hai Bà Trưng- thành phố
Hà Nội.
2.1.2. phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vi thời gian : tính đến ngày 31/12/2014.
- Phạm vi không gian: Tiến hành trên địa bàn phường Nguyễn Du, thành
phố Hà Nội.
2.2. Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội địa bàn phường Nguyễn Du.
- Nghiên cứu quy trình đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại phường Nguyễn Du.
- Điều tra số liệu về tình hình công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
phường Nguyễn Du
- Đánh giá kết quả đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại phường Nguyễn Du
- Đề xuất một số giải pháp khắc phục nhằm đẩy mạnh tiến độ tác đăng ký
đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
2.3. Phương pháp nghiên cứu
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu
Thu thập tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, số liệu quản
lý nhà nước về đất đai và các văn bản khác có liên quan.
24


Lựa chọn sử dụng phương pháp này bởi vì nó là phương pháp cụ thể nhất,
chính xác, rõ rang lại thu thập được ngay không phải qua quy trình nào khác nên
sẽ không xảy ra những trường hợp sai sót ...
2.3.2. Phương pháp kế thừa
Kế thừa những số liệu, tài liệu báo cáo đã được phê duyệt, đồng thời bổ
sung số liệu mới phù hợp với nội dung nghiên cứu.
Có những số liệu không thay đổi, hoàn toàn giống với những khoảng và
mốc trôi qua trước đây, việc sử dụng phương pháp kế thừa sẽ tiết kiệm được rất
nhiều thời gian và mang lại hiệu quả, độ chính xác, đồng thời có thể bổ sung số
liệu mới phù hợp với nội dung nghiên cứu
2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu
Trên cơ sở những tài liệu, số liệu thu thập được tiến hành chọn lọc, sắp xếp

lựa chọn những thông tin phù hợp với chuyên đề. Sử dụng phần mềm excel phân
tích, tổ hợp và xử lý số liệu điều tra thu thập được.
Đây là phương pháp rất khoa học và đòi hỏi trình độ phân tích tốt. Tuy
nhiên nó lại là một trong những phương pháp khoa học và dễ hiểu nhất. Khi sử
dụng phương pháp này ta có thể cảm nhận được sự khoa học và giúp người xem
có thể tìm hiểu đầy đủ, chính xác nhưng lại rất gọn gang.
2.3.4. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là so sánh giữ lý thuyết và thực tiễn, giữa yêu cầu đặt
ra của đề tài và điều kiện cụ thể của địa phương trong quá trình thực hiện công
tác đăng ký cấp giấy chứng nhận.Tiến hành so sánh chuỗi các số liệu từ đó phân
tích sự biến động liên quan đến cấp giấy chứng nhận từ đó rút ra những hiệu quả
đạt được sau khi thực hiện.
Khi sử dụng phương pháp này, hiệu quả nó mang lại sẽ mang tính tổng
quát, dựa vào những gì đã được quy định để nghiên cứu.
2.3.5. Phương pháp đánh giá
Đánh giá tình hình công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở địa phương, việc
thực hiện theo chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước.
25