Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện ứng hòa – thành phố hà nội

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt không gì thay thế được đối với sản xuất nông - lâm nghiệp, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nền tảng cho sự sống của con
người và nhiều sinh vật khác.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa
hiện đại hóa đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế chính sách phù hợp để
tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước tạo vốn cho đầu tư phát triển thúc đẩy sự
hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Trong đó định giá
đất là một công cụ một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác giá đất là một công cụ
quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế.
Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính
sách tài chính đất đai đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước
sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém
trong công tác quản lý sử dụng đất đai đảm bảo sử dụng tiết kiệm và hiệu quả. Do
vậy việc sử dụng có hiệu quả đất đai là một vấn đề cấp bách. Yêu cầu nắm bắt và
quản lý chặt chẽ giá đất là nhiệm vụ quan trọng đối với các cấp chính quyền.
Huyện Ứng Hòa nằm ở phần lãnh thổ ở phía Nam của tỉnh Hà Tây (cũ) nay
thuộc Thành phố Hà Nội, nằm trên tọa độ từ 20 o38’ vĩ độ Bắc và từ 105 o49’ kinh độ
Đông. Phía Bắc giáp các huyện Chương Mỹ và huyện Thanh Oai, phía Đông giáp
huyện Phú Xuyên, phía Nam giáp huyện Kim Bảng tỉnh Hà Nam, phía Tây giáp với
huyện Mỹ Đức. Huyện Ứng Hòa gồm 28 xã và 01 thị trấn có Quốc lộ 21B đi qua
chính vì vậy sự chênh lệch giá đất tại các xã thị trấn có Quốc lộ đi qua là rõ rệt. Dân
số tăng, quỹ đất có hạn do vậy việc phân bổ, quản lý đất phù hợp trở thành vấn đề
cần được xem xét đặc biệt là đât ở đô thị cần được quan tâm hơn nhiều.
Từ thực trạng phát triển kinh tế-xã hội của huyện cho thấy áp lực đối với đất
đai ngày càng gia tăng đặc biệt trong giai đoạn tới do đất đai phục vụ cho phát
triển kinh tế xã hội, nâng cao đời sống nhân dân. Các hoạt động chuyển nhượng,
mua bán..... ngày càng diễn ra sôi động đã làm giá đất biến động rõ rệt nhất.
Để tìm hiểu sâu hơn vấn đề này dưới sự hướng dẫn của cô giáo Thạc sỹ Thái

Thị Lan Anh – giảng viên khoa Quản lý đất đai, em tiến hành nghiên cứu đề tài: ”

1


Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện
Ứng Hòa – thành phố Hà Nội. ”.
2. Mục đích - yêu cầu
* Mục đích
- Đánh giá tình hình biến động giá đất hàng năm tại huyện Ứng Hòa Thành
phố Hà Nội
- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện
- Đề xuất các giải pháp cơ bản nhằm khắc phục sự bất cập về khung giá đất
của nhà nước nói chung và huyện Ứng Hòa nói riêng đảm bảo khắc phục sự chênh
lệch giữa giá đất nhà nước và giá đất thị trường.
* Yêu cầu
- Đảm bảo tính chính xác, trung thực, khách quan của tài liệu, số liệu khi điều
tra thu thập.
- Đánh giá được biến động giá đất tại huyện Ứng Hòa Thành phố Hà Nội - Các
giảipháp đưa ra phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội và các quy định của pháp
luật hiện hành
* Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong việc học tập và nghiên cứu khoa học: là cơ hội củng cố kiến
thức đã học trên ghế nhà trường đồng thời giúp cho bản thân vận dụng được tốt
nhất những kiến thức đã học được từ trường lớp vào thực tế, công việc sau này.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Tìm hiểu được thực tế về thị trường bất động sản
của huyện Ứng Hòa. Đồng thời tìm ra mặt tích cực và hạn chế của sự biến động giá
đất trên địa bàn huyện từ đó đề xuất ra những giải pháp thích hợp, phù hợp tạo sự
bình ổn giá đất với điều kiện thực tế của huyện Ứng Hòa.

2


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Tổng quan thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác thị trường là nơi trao đổi hàng
hoá được sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người thông qua
trao đổi hàng hoá. Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất
đai, chủ thể lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá. Thị
trường đất đai là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả
với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng
XHCN như ở nước ta. Tại điều 5 Luật đất đai 2003 quy định: “đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” do đó ở nước ta không tồn tại thị
trường chuyển quyền sở hữu đất đai, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai
mang ý nghĩa chung là QSDĐ
I.1.1 Thị trường đất đai trên thế giới
Tại các nước tư bản phát triển thị trường đất đai phát triển theo quy luật của
thị trường hàng hoá nói chung, nghĩa là đất đai được mua bán tự do trên thị
trường, giá đất biến động căn cứ giá trị miếng đất và tương quan cung cầu của đất.
Do tính chất không tái tạo và không di chuyển của đất nên thị trường đất đai mang
tính chất độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hoá, dẫn đến biến động giá cũng
mạnh mẽ hơn sự biến động giá cả hàng hoá thông thường. Ở các nước này, chế độ
sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt
tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế,
chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp
dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành
chính đối với thị trường đất đai. Tại đây hình thành các trang trại lớn với quy mô
hàng ngàn hecta và người sử dụng đất có thể là chủ sở hữu hoặc cũng có thể là
người thuê lại đất. Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh hoặc thu

hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế
phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có các nguy cơ ảnh hưởng đến tăng
trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các
hình thức can thiệp vào thị trường đất đai. Rút kinh nghiệm của các nước đi trước,
các quốc gia đang phát triển đã và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh
thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai, như là một quy
luật tất yếu của sở hữu tư nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trường. Ở Rumani,

3


một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và một số các
mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn và trong một số trường hợp
cụ thể, Nhà nước có thể bắt chủ sở hữu bán đất cho mình. Nhiều nước Liên xô trước
đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ
mảnh đất đó. Một số nước trong khối SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho
phép người nông dân được quyền chuyển nhượng đất đối với một số điều kiện cụ
thể. Thời kỳ CNTB tính độc quyền về sở hữu đất đai và giá đất đã bị giới hạn bởi khả
năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Trong xu thế hội nhập hiện
nay, thị trường đất đai đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia trở thành thị
trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước và lãnh thổ có dự trữ
ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan đã đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở
nước ngoài.
1.1.2 Thị trường đất đai Việt Nam
Ở Việt Nam do các đặc điểm lịch sử, KTXH của đất nước trong vài thập kỷ qua
có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị
trường đất đai. Quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam đã
trải qua các giai đoạn sau:
* Giai đoạn trước năm 1945: Giai đoạn này người dân ít có nhu cầu trao đổi
đất đai, trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất

cũng được quy đổi thành tiền.
* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980: Sau cách mạng Tháng tám 1945,
Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến
pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở
hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân; Trong đó sở hữu Nhà nước và tập
thể là cơ bản và được ưu tiên. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố
giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng
vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia
giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định
về giao dịch BĐS, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho
các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992: Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai. Từ năm
1986, mặc dù đã xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song
Luật Đất đai năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi

4


hình thức”. Tuy nhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy
định: “ Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác
chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở
hữu đối với nhà ở thì được QSDĐ ở có ngôi nhà đó”. Như vậy, trong giai đoạn này
pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS
là đất đai. Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn ngầm diễn ra dưới hình
thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua
và người bán. Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và
khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ
được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của
lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp đòi hỏi của thực tế

phát triển, điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ,
bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển QSDĐ được Nhà nước
giao theo quy định của pháp luật”. Kể từ đây khái niệm mua bán đất được hiểu là
chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ, việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là
mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và QSDĐ (chuyển nhượng đất) gắn liền với
BĐS đó.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay: Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển
sang giai đoạn mới được đánh dấu bởi sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 và hệ
thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật Đất đai này.
Luật đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp QSDĐ” (khoản 2, Điều 3, Luật Đất đai năm 1993). Lần đầu tiên khái
niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính
thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi
giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá
các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (Điều 12, Luật Đất đai năm
1993). Như vậy, từ khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5
quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và
phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt
Nam. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua
nhà nay được thừa nhận là hợp pháp đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có
nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách
chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên. Đây cũng là thời
điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài, được

5


đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với

Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản
thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì
vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Trong bối cảnh đó, nhiều người có
tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS. Bộ Luật Dân sự năm
1995 đã cụ thể hóa việc chuyển QSDĐ đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất.
Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến cầu về đất đai - BĐS và là nhân
tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995. Cơn sốt nhà
đất được bắt đầu từ các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó
lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá BĐS
tham gia giao dịch trong giai đoạn này tang bình quân gấp 7-10 lần so với các
năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần. Một phần các BĐS tham gia
giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một
phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá. Năm 1997,
do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ
phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng
băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản. Từ năm 1998, thị trường
BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993, trong đó đã bổ sung quyền
cho thuê lại QSDĐ, bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ
sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ. Giai
đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong
nước, sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính
sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về
nhà đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và
kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố
quy hoạch phát triển không gian KTXH đến năm 2010 và 2020 theo quy hoạch phát
triển KTXH, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị. Tương lai
phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch.
Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ

đất đai đón trước quy hoạch. Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra
một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà
Nội, thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển. Cơn
sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm
2003. Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy

6


đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về kiểm soát
cung cầu đất đai và thị trường BĐS. Luật Đất đai lần này quy định cụ thể về sở hữu
toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất
để phù hợp với cơ chế thị trường. QSDĐ được coi là tài sản của người sử dụng đất;
các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc
được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị
trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai,
minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục
hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận
quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư GPMB;
xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục
đích SXKD phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền
lợi của người bị thu hồi đất. Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương
mại thế giới WTO, thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ
chế chính sách nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được mua nhà cùng với QSDĐ ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích
cực. Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, KDC, khu đô thị và
căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch. Và thị
trường BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007. Từ cuối năm 2007 đến
tháng 3/2008 thị trường BĐS sôi động tại một số thành phố lớn, do hiện tượng
nhiều nhà đầu tư chuyển hướng đầu tư từ thị trường chứng khoán sang thị trường

BĐS. Đồng thời do lãi suất vay ngân hàng thấp và cơ chế cho vay thông thoáng,
cộng với tâm lý lo lắng về lạm phát, đồng tiền mất giá dẫn đến tình trạng nhiều
người lao vào vòng xoáy mua bán BĐS đẩy giá BĐS tăng cục bộ ở một số dự án, một
số khu vực nhất định. Từ tháng 3 đến tháng 6/2008 thị trường BĐS giảm mạnh về
giá và số lượng giao dịch. Từ tháng 7 đến tháng 12/2008 thị trường trầm lắng,
giao dịch rất ít và giá cũng không biến đổi nhiều. Từ năm 2009 đến nay, nhìn chung
thị trường BĐS biến động không rõ xu hướng. Tại một số phân khúc hẹp của thị
trường giá đã tăng khá mạnh. Tuy nhiên, sự tăng giá trên diện hẹp này chưa đủ sức
để tạo một xu hướng tăng giá mới bền vững cho thị trường. Với sự phát triển của
nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng đi sâu, đi sát với thực tế thì thị trường
BĐS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời gian tới
1.2 Tổng quan về giá đất
1.2.1 Khái quát chung về giá đất
I.2.1.1 Khái niệm giá đất

7


Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được
biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định,
cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị
trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá
đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị
của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và
xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác.
Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù có được định giá
bằng các phương pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời
điểm trong những giai đoạn nhất định của nền KTXH, để điều chỉnh mối quan hệ
giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
1.2.1.2 Đặc điểm của giá đất

Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà nước
quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được hình thành
trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà
nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước.
Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá
đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở
trạng thái động. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho
các tổ chức, hộ gia định và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá đất được quy định là giá QSD Đ. Tại điều 4, Luật đất đai năm 2003 nêu
rõ: “Giá QSD Đ là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về QSD Đ”.
Giá đất ở Việt Nam được hình thành trong những trường hợp sau đây:

1. Do UBND Tình, Thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại
khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này.

2. Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
3. Do người sử dụng đất thảo thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực
hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, góp phần bằng quyền
sử dụng đất.

8


1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất
Giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều
ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để
định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao
động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên
nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ

cung cầu.
1.2.2.1 Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời
và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do
lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong
chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong
kiến chiếm đọat. Trong CNTB, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp
nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị
thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông
nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp:
Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong
CNTB có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Trong CNXH, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ
hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà
nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới CNTB.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao
hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và
lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác
nhau. Như vậy, địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại, ngoài ra yếu tố vị trí
của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không
bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.

9

Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên
mảnh đất mà họ canh tác. Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa
các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên.
Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá cả
sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô
tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần
chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Địa tô trong đất xây dựng
được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là
khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ. Đặc điểm của loại địa tô
này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình
nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không
ngừng tăng lên.

10


1.2.2.2 Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi. Nếu lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, vì lúc này
người mua đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn
nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người
bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập
do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người
bán mới chấp nhận. Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác
định giá cả. Trong quá trình phát triển KTXH thì lãi suất có xu hướng giảm do đó
giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ
vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi
suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại

trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói
lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như
vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định
giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn,
các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một
hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai
không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu
liên quan đến các điều luật không nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ
hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử
dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra
1.2.2.3 Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và
làm cho giá đất luôn biến động. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển
dịch của đường cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo
Quan hệ cung - cầu trên thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có
phần khác so với quan hệ cung cầu trên thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề
này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị
trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này
sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do
các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư... Để
phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công

11


cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể điều
tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu .
Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định
căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước quy định và giá thị trường do các
bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước quy định phải bám sát giá thị

trường. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những
trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá
QSDĐ). Giá G1 D
Vì vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Mặc dù tổng
cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một
sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ
cấu giữa các loại đất.
1.2.3 Các yếu tố chi phối đến giá đất
- Các yếu tố tác động đến giá đất dựa vào phạm vi và mức độ ảnh hưởng mà
phân thành 03 nhóm nhân tố chính đó là: nhóm nhân tố thông thường, nhóm nhân
tố khu vực và nhóm nhân tố cá biệt.
1.2.3.1. Nhân tố thông thường
Nhân tố thông thường bao gồm những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong
điều kiện KTXH thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho
các loại đất
* Nhân tố hành chính. Nhân tố hành chính chỉ sự can thiệp của Nhà nước tác
động đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục
đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá
đất bao gồm các mặt:
- Chế độ về đất: gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ
khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở là bộ phận quan trọng
trong BĐS nên cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc ảnh hưởng lớn tới giá đất.
- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các
thửa đất cụ thể. Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất
có khác biệt rất lớn. Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng

12

to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu
của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích
xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất.
- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì tích
lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp.
Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất
giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có
những tác động tới giá đất.
* Nhân tố nhân khẩu. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối
liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân
khẩu gia đình. Khi nhân khẩu tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá
đất. Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn
hoá của nhân khẩu và tỉ lệ thuận với nhu cầu và giá loại đất này. Sự thay đổi
phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia
đình nhỏ đi, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối
với nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách tương ứng.
* Nhân tố xã hội. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn
định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức
độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn. Khi lòng
tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại.
- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an
toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá
đất tăng lên. - Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và
lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có
ảnh hưởng đột xuất tới giá đất.
- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc đẩy
quá trình đô thị hóa. Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi đô

thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông
thường. * Nhân tố quốc tế Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn
thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế. Tình hình
kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong

13


nước và nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và
gây tác động tới giá đất.
* Nhân tố kinh tế. Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng
đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong
quá trình phát triển, kinh tế cũng có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu: Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân. Thu
nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh,
thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng nhu cầu về đất tăng tác động làm
giá đất tăng lên. Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu thế
của chu kì kinh tế. - Mức độ dự trữ và đầu tư : Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là
tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng
tương ứng. Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với
giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với
mức giá đất. Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến
động giá cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau.
- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tư
trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân
hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay
một khoản lớn. Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn
đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là
tình hình về biến động mức lãi suất. - Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài
chính và tiền tệ, trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng
góp phần ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất.

1.2.3.2. Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện KTXH của nơi có đất,
những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng
quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó
- Vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối với các khu vực
khác.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm thiết bị hạ
tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi
nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem
xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự ly ...

14


- Chất lượng môi trường có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời sống của
cộng đồng. Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng góp phần quyết
định đến giá đất.
- Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất trong
khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao
thông... Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính
chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong
đô thị
1.2.3.3. Nhân tố cá biệt
Nhóm nhân tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên
cũng gọi là nhân tố thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh
hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại
- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ
dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệu
quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất.

- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng
nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn
các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành, … đều không thuận lợi cho
việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao
nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố
cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây
dựng, loại hình sử dụng đất...
- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa
để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa... Thửa đất nằm đầu đường hay góc
phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.
- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu
lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

15


1.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của
ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân
tố này lại luôn luôn ở thế biến động. Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất là
những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có
ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm giá thị trường. Những nguyên tắc này rất ít khi
được xem xét một cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này
trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho
nhau. Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ
theo các nguyên tắc cơ bản sau:
1.2.4.1. Nguyên tắc thay thế.

Nguyên tắc thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu là sự áp đặt về
mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng
một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời
gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể. Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị
trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa
đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với
giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Hay nói
cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có
giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó. Căn cứ vào các
nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai,
tức là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai. Như trong vòng cung
cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao dịch mới phát
sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang
chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ
định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy
nguyên tắc thay thế làm cơ sở. Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong
những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của
nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định
giá.
1.2.4.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất.
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm
định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu
nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong
tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục
trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một

16


trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất. Khi ước tính giá trị thị

trường của thửa đất phải thu thập, phân tích thông tin thị trường, thu thập và
đánh giá tình trạng pháp lý của thửa đất và những quy định về quy hoạch của chính
quyền địa phương để đánh giá sử dụng nào là sử dụng có hiệu quả nhất. Tuy nhiên,
một sử dụng được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất phải có triển vọng, mang tính
khả thi và phải đáp ứng những nhu cầu về thời gian duy trì sử dụng đó trước mắt
cũng như một giai đoạn được dự tính tuỳ theo. Thị trường BĐS, các tài sản đất đai,
nhà cửa và các tài sản khác gắn liền với đất không được bán một cách riêng rẽ mà
chúng thường được bán chung với nhau. Vì vậy, sử dụng hiệu quả nhất phải đem lại
lợi nhuận nhiều nhất cho toàn bộ tài sản gồm đất đai, nhà cửa và những tài sản
khác gắn liền với đất nếu có. Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ
sở của nguyên tắc dự tính và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi
xem xét một cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đến tương lai.
1.2.4.3. Nguyên tắc biến động.
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là
kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình
thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình
thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến
động chung của chúng. Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan
hiếm, tính cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố
và sự biến động của những nhân tố cấu thành giá. Vì các nhân tố này luôn thay đổi
nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động
để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai.
Do đó nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với
nhau. Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá
đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh
tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể
xác định giá đất hợp lý, chính xác.
Điều cần chú ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối
quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất, ngoài việc cần
phải hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa

chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đai chính xác. ( Hồ
Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)
1.2.5. Cơ sở pháp lý về công tác định giá đất
- Năm 1993: Quốc hội ban hành Luật Đất đai.
- Luật Đất đai năm 2003:

17


Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Thủ tường Chính phủ quy
định việc thi hành Luật Đất đai
Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
- Luật Đất đai 2013:
Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ ban hành Nghị
định quy định về giá đất.
Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2012 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành Thông tư quy định chi tiết phương pháp định giá
đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ ban hành Nghị
định quy định về khung giá đất.
1.2.6. Các phương pháp định giá đất
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 26/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 sửa
đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Ngày 06/12/2007, Bộ
Tài chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định
số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính
phủ. Theo đó quy định phương pháp xác định giá đất gồm 4 phương pháp: phương
pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương

pháp thặng dư.

-

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông qua việc
tiến hành phân tích cac mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng QSDĐ trên thị
trường của loại đất tương tự(về loại đattá, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô
thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định
giá.

- Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số
giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so
với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm( tính đến thời điểm xác định giá đất)
của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức
lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.

- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đấtcủa thửa đất có tài sản gắn
liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá
trị bất động sản ( bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).

18


- Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có
tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng
để dử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển
ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.

- Hiện nay, theo quy định mới của Luật Đất đai 2013, theo đó Chính phủ ban hành
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất; ngày 30/6/2014 Thông tư

36/2014/TT-BTNMT của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông
tư quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất;
định giá cụ thể và tư vấn xác định giá đất thì có 5 phương pháp định giá đất, ngoài
4 phương pháp nêu trên, tại quy định mới có bổ sung phương pháp hệ số điều chỉnh.
Phương pháp này quy định giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên
thị trường, điều kiện kinh tế- xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá
đất.

19


1.3. Công tác định giá đất trên Thế giới và Việt Nam
Hiện nay, nhiều quốc gia trên thế giới hệ thống pháp luật được quy định chặt
đến hầu hết các lĩnh vực. Trong lĩnh vực định giá BĐS nói chung và định giá đất nói
riêng, các nước phát triển và một số quốc gia đang phát triển đã đạt được sự ổn
định về hệ thống tổ chức cơ quan định giá BĐS từ Trung ương đến địa phương với
chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động rõ ràng, có hiệu quả; tạo ra nguồn thu lớn
hàng năm cho quốc gia.
.3.1. Công tác định giá đất trên Thế giới
-Mục đích của định giá đất:Với mục đích quản lý khác nhau thì các nước có
mục đích định giá đất khác nhau. Dưới đây là bảng xác định mục đích định giá đất
của một số nước
Công tác định giá đất tại Thái Lan
Hệ thống tổ chức định giá của Nhà nước Thái Lan về BĐS được tổ chức chỉ ở
cấp Trung ương (cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá). Cơ quan định
giá được thành lập năm 1978, trực thuộc Cục đất đai Thái Lan (thuộc Bộ Nội vụ) và
chịu sự chỉ đạo của “Uỷ ban định giá Trung ương” nhằm mục đích thu thuế và quản
lý Nhà nước về đất đai. Cơ quan này chỉ định giá các tài sản thuộc đối tượng điều
chỉnh của luật BĐS. Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS
(đối với đất đô thị ở một số thành phố lớn); đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp

việc định giá được thực hiện theo từng khu vực lớn gọi là “block”. Giá trị ước tính
của thửa đất = Tổng giá trị phát triển − Tổng chi phí phát triển .
Các phương pháp định giá BĐS tại Thái Lan:
- Phương pháp so sánh: dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của
các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để
ước tính giá trị thực của BĐS đó.
- Phương pháp giá thành: áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc ít
xảy ra việc mua bán trên thị trường như trường học, bệnh viện, nhà trẻ, công sở,…
Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng giá
trị của một tài sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự
có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng
với chi phí xây dựng hiện hành.
- Phương pháp thu nhập: dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm
trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ thu hồi vốn nhất định đối với
BĐS đó (còn gọi là tỷ số vốn hoá), để tính giá trị của BĐS.
1.3.1.2 Công tác định giá đất tại Singapore

20


Tại Singapore, công tác định giá đất được tiến hành tại Văn phòng đăng ký
đất. Văn phòng này có nhiệm vụ tham mưu hỗ trợ cho Nhà nước trong việc xây
dựng chiến lược quản lý đất đai, thực hiện việc quản lý giao dịch đối với việc bán
đất công cho các dự án đầu tư và cho tư nhân và thực hiện việc cho thuê đất công,
ngăn chặn việc mua bán đất của Nhà nước bất hợp pháp. Khi đưa ra các phương
thức bán đất, cho thuê đất, văn phòng định giá đất lập ra các dự thảo các phương
pháp bán đất, các văn bản pháp lý về quản lý và sử dụng đất công để trình lên cấp
Bộ. Cấp Bộ căn cứ vào tình hình thực tế và tính khả thi để ban hành các văn bản
pháp luật về đất đai. Việc thu hồi đất do Nhà nước giao, trưng thu và mua đất của
tư nhân chỉ được thực hiện khi quỹ đất đó sẽ được sử dụng vào mục đích công cộng.

Công tác định giá đất tại Singapore nhằm mục đích tính thuế và tính giá trị
cho việc thuê đất; đánh giá tài chính cho các dự án tái phát triển và thực hiện việc
quản lý BĐS.
1.3.1.3. Công tác định giá đất tại Úc
Hoạt động định giá ở Úc rất khoa học và bao trùm trên toàn bộ lãnh thổ. Cơ
quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung cấp giá trị
khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật
định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của Luật Đất đai để đưa ra
những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác. Cơ quan định giá của Úc được
chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất và bộ phận dịch vụ tổng hợp.
Bộ phận định giá gồm 2 nhóm:
- Nhóm 1: Định giá để phục vụ việc định mức thu thuế và đánh giá thuế với 3
thành phần công việc chính: Định giá để phục vụ cho thống kê tổng thể; Định giá
tạm thời và Định giá để phân xử đơn khiếu nại.
- Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước bạ,
dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác.
1.3.1.4. Công tác định giá đất tại Thụy Điển
Tại Thụy Điển, giá đất thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được
xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và
người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán. Giá trị định giá đưa ra
phải đạt 75% giá thị trường. Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế
hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế. Giá trị
xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố
trong hợp đồng cho thuê. Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì không
cần định giá. Định giá BĐS được tiến hành dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có
nguyên tắc so sánh

21

1.3.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam
Tại Việt Nam, “giá đất” luôn là vấn đề nhạy cảm, phải đến năm 1993 chế định
“giá đất” mới được Luật Đất đai quy định (Điều 12 Luật Đất đai năm 1993) để áp
dụng trong một số trường hợp. Tuy nhiên về cơ bản, các nguyên tắc và phương
pháp định giá đất, cơ chế xây dựng giá đất còn là khoảng trống chưa được pháp
luật điều chỉnh và phải đến Luật Đất đai năm 2003, những vấn đề nêu trên mới
từng bước được cụ thể hóa. Trong khi đó thì thị trường quyền sử dụng đất vẫn vận
động một cách khách quan và tuân theo các quy luật của thị trường. Vì vậy, giữa
giá đất Nhà nước quy định với giá đất thị trường về cơ bản chưa gặp nhau; giá đất
Nhà nước quy định thì quá thấp so với thu nhập của người dân, trong khi đó thì giá
đất thị trường lại có mức quá cao, vượt xa thu nhập của hầu hết các tầng lớp cư
dân; giữa 2 loại giá trên có sự chênh lệch lớn về mức giá. Tuy nhiên, giữa giá đất
Nhà nước quy định và giá đất thị trường vẫn tồn tại mối quan hệ hữu cơ, nhân quả
của nhau.
Đến thời điểm hiện nay thì nội dung định giá đất quy định trong khung pháp
luật chủ yếu là để điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai trong thị trường sơ cấp (thị
trường cấp 1). Nội dung gồm những vấn đề chủ yếu sau:
a. Quy định các trường hợp hình thành giá đất ở Việt Nam:
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 (Điều 55) thì giá đất được hình
thành trong 3 trường hợp:
- Do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo nguyên tắc, phương pháp định
giá đất, khung giá các loại đất do Chính phủ quy định;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, trong đó
giá đất Nhà nước quy định được sử dụng làm giá sàn cho các cuộc đấu giá;
- Do thỏa thuận về giá đất của những người có liên quan trong các trường
hợp chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và góp vốn bằng
quyền sử dụng đất trên thị trường. Giá đất hình thành trong trường hợp này còn
được sử dụng làm cơ sở để Nhà nước quy định giá đất.
Cũng theo quy định của Luật Đất đai (khoản 4 Điều 56) thì giá đất do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quy định, được công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm và

được sử dụng làm căn cứ để tính các khoản tài chính sau:

22


- Thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; lệ phí trước
bạ.
- Tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất
không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
- Tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà
gây thiệt hại cho Nhà nước.
b. Quy định thẩm quyền ban hành và điều chỉnh khung giá các loại đất và nội
dung khung giá của từng loại đất, cụ thể:
- Thẩm quyền ban hành, điều chỉnh khung giá các loại đất:
+ Chính phủ là cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, ban hành khung
giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; quyết định việc điều chỉnh giá
đất và xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương. (Khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003)
+ Chính phủ cũng là cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh hoặc thay
mới khung giá đất cho phù hợp khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến
trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong khung giá đất có biến
động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh,
thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc
giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất hiện hành. (Điều 7
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP)
- Nội dung khung giá các loại đất:
Khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành theo Khoản 5 Điều 1 Nghị định
số 123/2007/NĐ-CP bao gồm:

+ Khung giá đất trồng cây hàng năm;
+ Khung giá đất trồng cây lâu năm;
+ Khung giá đất rừng sản xuất;
+ Khung giá đất nuôi trồng thủy sản;

23


+ Khung giá đất làm muối.
+ Khung giá đất ở tại nông thôn;
+ Khung giá đất ở tại đô thị;
+ Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn;
+ Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị.
Đối với nhóm đất chưa sử dụng, khung giá các loại đất không quy định các
mức giá áp dụng cho các loại đất thuộc nhóm đất này nhưng có quy định nguyên
tắc xây dựng mức giá khi cần thiết, đó là: phải căn cứ vào giá của các loại đất liền
kề đã quyết định; khung giá các loại đất Chính phủ quy định và căn cứ vào các quy
định về phân vùng, phân loại đường phố, loại vị trí đất để quy định mức giá đất cho
phù hợp.
c. Quy định nguyên tắc, thẩm quyền ban hành và điều chỉnh bảng giá đất
- Về nguyên tắc xây dựng bảng giá đất:
Ngoài các nguyên tắc định giá đất nêu tại điểm 2 của mục này, khung pháp
luật về định giá đất còn quy định một số nguyên tắc khi xây dựng bảng giá đất tại
địa phương, cụ thể như sau:
+ Đất quy định trong bảng giá đất thuộc loại nào thì áp dụng khung giá do
Chính phủ quy định đối với loại đất đó. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định
giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cao hơn không quá 20% so với mức giá tối đa
và thấp hơn không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại do
Chính phủ quy định (điểm 2 khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP).
Trường hợp cá biệt tại các vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế, xã

hội khó khăn, điều kiện hạ tầng yếu kém, khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường tại địa phương thấp hơn mức giá tối thiểu của khung giá
đất cùng loại thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá cụ thể áp dụng tại
địa phương và gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường để báo cáo (điểm 3 khoản 5 Điều 1
Nghị định số 123/2007/NĐ-CP).
+ Việc xác định vùng đất, vị trí của từng loại đất cụ thể để định giá đất được
thực hiện theo nguyên tắc sau:

24


Đối với đất tại nông thôn, vùng đất được xác định theo 3 loại xã: đồng bằng,
trung du và miền núi; vị trí đất được xác định căn cứ vào khoảng cách từ nơi cư trú
của cộng đồng người sử dụng đất tới nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất tới
thị trường tiêu thụ tập trung và mức độ thuận tiện về giao thông (đối với đất nông
nghiệp); căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh
hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ (đối với đất phi nông nghiệp tại nông thôn).
(Điều 9 nghị định số 188/2004/NĐ-CP và khoản 6, khoản 7 Điều 1 Nghị định số
123/2007/NĐ-CP).
Đối với đất tại đô thị, các loại đất được sắp xếp theo loại đô thị, loại đường
phố, loại vị trí đất để định giá.
- Nguyên tắc quy định mức giá đất theo vị trí:
Theo quy định tại điểm 2 khoản 10 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP thì
việc quy định mức giá đất theo vị trí được thực hiện theo nguyên tắc sau:
+ Đất tại vị trí 1 của từng vùng (đồng bằng, trung du, miền núi), từng khu
vực có mức giá cao nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ vị trí 2 trở đi có mức
giá thấp hơn. Trường hợp đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không
được xác định là đất ở; đất nông nghiệp nằm trong phạm vi địa giới hành chính
phường, trong phạm vi khu dân cư thị trấn, khu dân cư nông thôn đã được xác định
ranh giới theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì giá

đất được quy định bằng mức giá đất trồng cây lâu năm ở vị trí 1 cùng vùng trong
tỉnh.
+ Đất phi nông nghiệp tại nông thôn ở các vị trí ven trục đường giao thông
chính, đầu mối giao thông, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, thì mức
giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không vượt quá 5 lần mức giá
tối đa của khung giá đất ở tại nông thôn do Chính phủ quy định (đối với đất ở);
không vượt quá 3 lần mức giá tối đa của khung giá đất sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp tại nông thôn do Chính phủ quy định (đối với đất sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp).
- Về thẩm quyền ban hành, điều chỉnh bảng giá đất:
Theo quy định của Luật Đất đai thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân
cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định. Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố

25