Đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại thọ xuân thanh hóa năm 2007 – 2012

MỤC LỤC
3.2.2. Dân số- lao động.......................................................................................45

1


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và rèn luyện tại Trường ĐH Tài Nguyên và Môi
Trường Hà Nội, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của các thầy cô
giáo trong trường đặc biệt là các thầy cô giáo Khoa quản lý đất đai. Các thầy cô
đã trang bị cho em những kiến thức cơ bản về chuyên ngành làm hành trang cho
em vững bước về sau. Với lòng cảm ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn Ban
Giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai, các thầy cô đã
giảng dạy, hướng dẫn em trong suốt quá trình học tập tại trường.
Đặc biệt để hoàn thành tốt đợt thực tập tốt nghiệp và chuyên đề tốt
nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, em còn nhận được sự quan tâm, giúp
đỡ tận tình của cô giáo – Th.S. Lê Thị Lan; sự giúp đỡ của các thầy cô trong
Khoa Quản lý đất đai cùng với sự giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thọ Xuân. Sự động viên của gia đình, bạn bè
đã tạo điều kiện để em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này.
Trong chuyên đề sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận
được sự đóng góp chỉ bảo của các thầy cô cùng các bạn sinh viên để em có thể
vững bước hơn trong chuyên môn sau này.
Cuối cùng em xin kính chúc các thầy cô giáo, các cán bộ Văn Phòng
Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Thọ Xuân, gia đình, bạn bè, luôn mạnh khỏe,
hạnh phúc và đạt được nhiều thành công trong cuộc sống.
Hà Nội, ngày ……. tháng …… năm 2013
Sinh viên

Thân Thị Xuyến
2

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 01: Hiện trạng sử dụng đất của tỉnh Thanh Hóa.........................................14
Bảng 02: Tình hình phát triển kinh tế của huyện Thọ Xuân giai đoan 2007 –
2012……………………………………………………………………….….…45
Bảng 03: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thọ Xuân - Tỉnh Thanh Hóa năm
2010………………………………………………………………………….….53
Bảng 04: Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân
giai đoạn 2007 – 2012………….……………………………………………….58
Bảng 05: Kết quả cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân huyện Thọ Xuân giai
đoạn 2007 – 2012 theo thời gian………….…………………………………….61
Bảng 06: kết quả cấp GCNQSDĐ phi nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân giai
đoạn 2007 – 2012……………………………………………………………….63
Bảng 07: kết quả cấp GCNQSDĐ phi nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân giai
đoạn 2007 – 2012……………………………………………………………….67

3


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp GCNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng đất………………………………………………………………..35
Hình 1.2. Cơ cấu sử dụng đất của huyện Thọ Xuân năm 2010………...………56

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
4


CP

Chính phủ

TT

Thông tư

NĐ

Nghị định

V/v

Về việc

QSD

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

ĐKTK

Đăng ký thống kê

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi rường

Đất NN

Đất nông nghiệp

STT

Số thứ tự

TÀI LIỆU THAM KHẢO
5


1. Quốc hội (1993) , Luật đất đai 1993, Nxb Chính trị quốc gia.
2. Quốc hội (1998), Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam 1998, Nxb Chính trị quốc gia.
3. Quốc hội (2001), Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam 2001, Nxb Chính trị quốc gia.

4. Quốc hội (2003), Luật đất đai 2003, Nxb Chính trị quốc gia.
5. Chính phủ (2004), Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ
hướng dẫn thi hành luật đất đai.
6. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006), Quyết định 08/2006/QĐ-BTN&MT
ngày 21/06/2006 của Bộ TN&MT về việc ban hành Quy đình về Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
7. Tổng cục Địa chính (2001), Thông tư 1990/2001/TT-ĐC ngày 30/11/2001
của
Tổng cục Địa chính hướng dẫn thủ tục đăng ký đât đai, lập HSĐC.
8. UBND huyện Thọ Xuân (2008), Báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ
kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng năm 2007 và nhiệm vụ phát triển kinh tế
xã hội, an ninh quốc phòng đến năm 2012.
9. UBND huyện Thọ Xuân (2012), Báo cáo kết quả công tác thống kê, kiểm
kê đất đai năm 2011.
10. Phòng TN&MT Thọ Xuân (2010), Báo cáo thực hiện nhiệm vụ năm 2010
- 2012.
11. Phòng TN&MT Thọ Xuân (2010), Báo cáo thực hiện nhiệm vụ năm 2010 và
phương hướng năm 2012.

ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là tài nguyên đặc biệt và vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư
liệu sản xuất cơ bản và quan trọng nhất của tất cả mọi quá trình sản xuất, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Nó tham gia vào tất cả
các hoạt động của đời sống kinh tế-xã hội, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng
cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, là yếu tố cấu thành nên
6


lãnh thổ của mỗi quốc gia, là kết quả đấu tranh hàng ngàn năm của toàn dân

tộc, nó quyết định sự tồn tại và phát triển của loài người.
Ngày nay, sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của
đất nước càng nhanh càng mạnh thì nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng lên. Do
đó vấn đề quản lí đất đai càng trở nên càng phức tạp hơn, việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là một vấn đề hết sức quan trọng và là một trong 13 nội
dung của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, là hồ sơ để Nhà nước quản lý
chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi cả nước, đảm bảo đất được sử dụng đầy
đủ, hợp lý và có hiệu quả nhất, là cơ sở để xác định, bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động
sản, góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước…
“ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” là nội dung
nổi bật được nêu ra trong Hiến pháp 1992 về vấn đề quản lý đất đai. Luật đất đai
1993, 2003 ra đời đều khẳng định đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất là một trong các nội dung then chốt của công tác quản lý Nhà nước về đất
đai. Làm tốt được nội dung này sẽ tạo ra sự hỗ trợ rất lớn cho việc hình thành và
phát triển thị trường bất động sản ở mỗi địa phương.
Thọ Xuân là huyện nằm ở phía Tây của Tỉnh Thanh Hóa. Trong những
năm gần đây cùng với quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước thì nền
kinh tế-xã hội của huyện đang từng ngày phát triển. Quá trình phát triển này đã
làm thay đổi các nhu cầu của con người, trong đó có nhu cầu sử dụng đất đai.
Người dân xem đất đai như là tài sản quý giá để làm nơi cư trú và dùng đất đai
để thực hiện các giao dịch như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp… Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trở nên rất quan trọng, là căn cứ
pháp lý duy nhất để người dân sử dụng mảnh đất của mình. Song hiện nay công
7


tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện trong thời gian
qua gặp rất nhiều khó khăn trong việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất,

Trên cơ sở đó, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng
công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở
và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Thọ
Xuân - tỉnh Thanh Hóa giai đoạn năm 2007 – 2012”.
1.2. Mục đích và yêu cầu của đề tài.
1.2.1. Mục đích.
- Tìm hiểu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Thọ xuân.
- Đánh giá những hiệu quả và hạn chế trong công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Tìm ra những nguyên nhân và biện pháp đẩy nhanh tiến độ
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian tới.
- Tiếp xúc với công việc thực tế để học hỏi và củng cố kiến thức đã được
học ở nhà trường.
1.2.2. Yêu cầu.
- Nắm được hệ thống văn bản pháp luật đất đai và các văn bản liên quan.
- Thu thập đầy đủ tài liệu và số liệu về việc giao đất, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện.
- Tiếp cận thực tế công việc để nắm được quy trình, trình tự cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
- Phân tích đầy đủ, chính xác tiến độ, hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn.
- Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phù hơp điều kiện của địa phương.
8


1.3. Đối tượng phạm vi nghiên cứu của đề tài.
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu: Về việc đăng ký, cấp giấy chứng nhân quyền sử
dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân tại huyện Thọ Xuân tỉnh Thanh Hoá.

1.3.2. Phạm vi nghiên cứu.
+ Phạm vi không gian: Chuyên đề tiến hành trên địa bàn huyện Thọ Xuân tỉnh
Thanh Hóa.
+ Phạm vi thời gian: giai đoạn nghiên cứu từ năm 2007 – 2012.

9


CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.
1.1. Cơ sở khoa hoc.
1.1.1. Tình hình công tác cấp GCN QSD đất ở Việt Nam từ khi thực hiện Luật
đất đai năm 2003.
* Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực công tác cấp GCN của cả nước đã
có những chuyển biến có chiều hướng thuận lợi.
+ Kết quả cấp GCN của cả nước tính đến năm 2012 như sau:
Xã hội ngày càng phát triển thì vai trò của đất đai càng to lớn, đất đai càng
phát huy giá trị của nó. Nó thực sự là động lực cho sự phát triển kinh tế xã hội.
Vì vậy, việc quản lý và sử dụng tốt đất đai là nhiệm vụ không chỉ của riêng ai mà
là của tất cả chúng ta.
Theo tin tức từ Tổng cục Quản lý đất đai và báo cáo về kết quả cấp giấy
chứng nhận của Chính phủ thì công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ trong phạm vi
cả nước đã đạt kết quả như sau:
Đất sản xuất nông nghiệp cấp được trên 13 triệu giấy với diện tích 7 524
600 ha đạt 82.4%
Đất lâm nghiệp cấp trên 1 triệu giấy với diện tích 8 707 400 đạy 66.0% so
với diện tích cần cấp
Đất nông thôn cấp trên 10 triệu giấy với diện tích 413 889 ha đạt 81,1% so
với diện tích cần cấp
Đất đô thị cấp trên 3 triệu giấy với diện tích 76 296 ha đạt 68.1% so với
diện tích cần cấp

Đất chuyên dùng cấp trên 93 nghìn giấy với diện tích 255 499 ha đạt
35.4% so với diện tích cần cấp

10


Đất cơ sở tôn giáo cấp trên 13 nghìn giấy với diện tích 5 586 ha đạt 42.5%
so với diện tích cần cấp
Như vậy, so với năm 2010, kết quả cấp GCN năm 2012 chỉ tăng chủ yếu ở
một số loại đất: đất ở đô thị tăng 8.5%, đất lâm nghiệp tăng 10.1%, đất chuyên
dùng tăng 15.2%. Các loại đất khác tăng không đáng kể.
Nguyên nhân dẫn đến tiến độ xét cấp GCNQSDĐ chậm ở nhiều địa
phương là: Thiếu về nhân lực; vướng mắc do nhiều xã chưa có bản đồ địa chính,
biến động đất đai lớn nhưng thiếu kinh phí thực hiện kế hoạch cấp giấy chứng
nhận. Thêm vào đó cơ chế chính sách có nhiều điểm bất cập, chưa thuận lợi và
tác động tích cực đến người dân xin cấp giấy. Mặc dù những năm gần đây Nhà
nước có chủ trương khuyến khích mọi người dân tiến hành làm thủ tục để được
cấp giấy chứng nhận theo phương châm đơn giản hóa các thủ tục, giải quyết
ngắn gọn, đúng luật, đúng trình tự, hạn chế tối đa việc đi lại của người dân. Song
theo khảo sát điều tra cho thấy hiện tại đa phần người dân làm thủ tục xin cấp
giấy chứng nhận chủ yếu là do nhu cầu thiết yếu như: để thế chấp vay vốn; mua
bán; cho tặng; thừa kế… còn lại những trường hợp khác không có nhu cầu xử lý
vì chưa có tiền nộp các khoản thu. Có thể nói một trong những nguyên nhân
chính trong cơ chế chính sách làm cản trở và chậm đến tiến độ xét cấp
GCNQSDĐ hiện nay đó là về chính sách tài chính về nghĩa vụ đối với Nhà nước
của người sử dụng đất.
* Công tác cấp giấy chứng nhận được đẩy mạnh hơn; đến nay có 13 tỉnh
cấp giấy chứng nhận đạt trên 90% diện tích cần cấp đối với các loại đất chính
(Đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn và đất ở đô thị ), 14 tỉnh đạt từ 80%
đến 90%, 10 tỉnh đạt từ 70% đến 80%, 27 tỉnh còn lại đạt dưới 70% .

11


1.1.2. Tình hình công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
a. Hiện trạng sử dụng đất của tỉnh Thanh Hóa.
Hiện trạng sử dụng đất của tỉnh Thanh Hóa được thể hiện qua bảng 01:
Bảng 01: Hiện trạng sử dụng đất của tỉnh Thanh Hóa.
Tổng số
(Ha)

Cơ
cấu
(%)

111060
9

100,00

239842
193499
21036
10583
6064

21,60
17,42
1,89
0,95

0,55

8660

0,78

430424
335667
94725
32

38,76
30,22
8,53
0,00

Đất chuyên dùng

67111

6,04

Đất ở
Đất chưa sử dụng và
sông, suối, núi đá

19293

1,74

353939

31,87

5790

0,52

TỔNG SỐ
A. Phân theo loại đất
Đất nông nghiệp
Đất trồng cây hàng năm
Đất vườn tạp
Đất trồng cây lâu năm
Đất cỏ dùng vào chăn nuôi
Đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ
sản
Đất lâm nghiệp có rừng
Rừng tự nhiên
Rừng trồng
Đất ươm cây giống

B. Phân theo huyện,
quận
Thành phố Thanh Hóa
12


Thị xã Sầm Sơn
1786

Thị xã Bỉm Sơn
6688
Huyện Vĩnh Lộc
15741
Huyện Hà Trung
24402
Huyện Nga Sơn
15054
Huyện Thiệu Hoá
17548
Huyện Triệu Sơn
29196
Huyện Yên Định
21610
Huyện Thọ Xuân
30305
Huyện Hoằng Hóa
22463
Huyện Quảng Xương
22763
Huyện Hậu Lộc
14150
Huyện Tĩnh Gia
45734
Huyện Đông Sơn
10635
Huyện Nông Cống
28604
Huyện Cẩm Thủy
42411

Huyện Thạch Thành
55811
Huyện Lang Chánh
58632
Huyện Thường Xuân
110506
Huyện Bá Thước
77723
Huyện Như Thanh
58712
Huyện Như Xuân
71740
Huyện Quan Hóa
99647
Huyện Mường Lát
80865
Huyện Quan Sơn
93108
Huyện Ngọc Lạc
48985
(Nguồn: Phòng TN&MT huyện Thọ Xuân)

0,16
0,60
1,42
2,20
1,36
1,58
2,63
1,95

2,73
2,02
2,05
1,27
4,12
0,96
2,58
3,82
5,03
5,28
9,95
7,00
5,29
6,46
8,97
7,28
8,38
4,41

Qua bảng 1 ta thấy diện tích đất tỉnh Thanh Hóa là 1110609. Trong đó đất
nông nghiệp là 239842 ha chiếm 21.6%. Đất chuyên dùng là 67111 chiếm 6.07%
13


diện tích tự nhiên của toàn tỉnh. Trong đó đất ở là 19293 chiếm 1.74% diện tích
tự nhiên của toàn tỉnh. Đất chưa sử dụng, sông suối, núi đá có diện tích lớn
353939 chiếm 31.87%
b. Tình hình công tác cấp GCN trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa
Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị
trường, nền kinh tế xã hội của tỉnh Thanh Hoá phát triển theo quá trình công

nghiệp hoá, hiện đại hoá. Nhiều năm trước đây việc quản lý nhà nước về đất đai
bị buông lỏng, trong những năm qua tỉnh đã cố gắng, từng bước thiết lập lại kỷ
cương trong quản lý và sử dụng đất đai.
Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, là một nhiệm vụ quan trọng trong công
tác quản lý nhà nước về đất đai vì vậy UBND tỉnh Thanh Hoá đã sớm chỉ đạo
thực hiện. Kết quả cấp GCNQSDĐ đã được như sau:
* Đối với đất ở đô thị
Thực hiện nghị định số 60/CP của Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đô thị, Thanh Hoá là một trong những
tỉnh sớm triển khai và được các cấp uỷ Đảng, chính quyền quan tâm chỉ đạo.
Đến ngày 30/6/2012, toàn tỉnh đã cấp GCNQSDĐ cho 39258 hộ trong
tổng số 47253 hộ sử dụng đất ở đô thị với diện tích 1130.63 ha trong tổng số
1370.72 ha đạt 82.5% số hộ cần cấp.
* Đối với đất ở nông thôn
Thực hiện nghị định số 64/CP của Chính phủ ngày 27/9/1993 của Chính
phủ về giao đất, cấp GCNQSDĐ nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhận sử dụng
ổn định lâu dài trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá, UBND tỉnh đã chỉ đạo gắn với việc
thực hiện Nghị định số 64/CP là cấp GCNQSDĐ ở nông thôn

14


Kết quả đạt được như sau: Đã có 416 128 hộ được cấp GCNQSDĐ trên
tổng số 547 848 hộ sử dụng đất ở nông thôn đạt 79.9%, với tổng diện tích cấp
giấy chứng nhận là 9987.92 ha.
* Đối với đất nông nghiệp
Thực hiện Luật Đất đai 2003 và Nghị định số 88/2009/NĐ - CP ngày của
Chính phủ, UBND tỉnh Thanh Hoá đã tập trung chỉ đạo việc giao đất nông
nghiệp hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá. Đến cuối năm 2012
tỉnh đã cơ bản hoàn thành việc giao đất nông nghiệp và đã có 431208 hộ được

cấp GCNQSDĐ trên tổng số 512 476 hộ sử dụng đất nông nghiệp đạt 84.1% với
tổng diện tích được cấp 137986.56 ha trên tổng 163 992.32 ha. Tuy nhiên trong
quá trình thực hiện Nghị định 88/2009/NĐ - CP do chưa có kinh nghiệm nên
ruộng đất giao cho các hộ gia đình manh mún, trung bình mỗi hộ được giao 20 –
30 thửa thuộc 4 – 6 xứ đồng, dẫn đến hiệu quả sử dụng đất chưa cao.
Nhìn chung công tác ĐK, cấp GCNQSDĐ của tỉnh đạt kết quả tương đối
khá, đạt tỷ lệ cao nhất là đất nông nghiệp. So với cả nước thì tỷ lệ cấp
GCNQSDĐ các loại đất của tỉnh đạt khá chứng tỏ công tác này được sự quan
tâm của cơ quan chức năng nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân. Tuy nhiên so
với tiến độ thì vẫn còn chậm. Nguyên nhân của việc chậm trễ này là do:
- Công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật đất đai chưa được
thường xuyên dẫn đến nhiều vụ khiếu kiện về đất đai, còn nhiều vi phạm pháp
luật về đất đai như: Giao đất trái thẩm quyền, việc chuyển nhượng, chuyển mục
đích sử dụng đất không qua cấp có thẩm quyền, trốn tránh nghĩa vụ tài chính đối
với Nhà nước.
- Thủ tục cấp GCNQSDĐ còn phức tạp, lệ phí giao giấy còn cao, kinh phí
cấp cho công tác này còn hạn chế.
15


- Thị trường bất động sản còn chưa phát triển và chưa đi vào chính quy,
chưa trở thành yếu tố kích thích người sử dụng đất mong muốn được cấp
GCNQSDĐ.
* Đối với công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ
chức, cơ sở tôn giáo:
Đến nay hầu hết các tổ chức chính trị sự nghiệp đã được cấp GCNQSDĐ
đạt tỷ lệ tương đối cao. Toàn tỉnh đã cấp được cho 2278 tổ chức trên tổng số
2975 tổ chức sử dụng đất cần cấp đạt tỷ lệ 76.5% với diện tích đã cấp là 2323.56
ha trên tổng số 3004.5 ha đất do các tổ chức sử dụng đạt tỷ lệ 77.3%.
1.2. Cơ sở pháp lý.

1.2.1. Các văn bản pháp lý.
Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945, kháng chiến chống thực dân Pháp
thắng lợi, cải cách ruộng đất thành công (năm 1957) hình thức sở hữu tập thể về
đất đai phát triển nhanh chóng. Công tác đăng ký đất đai và cấp GCN QSDĐ
được phát triển qua các thời kỳ dựa trên các cơ sở pháp lý sau:
- Chỉ thị số 299/TTg ngày 10/11/1980 của thủ tướng chính phủ về công tác đo
đạc, phân hạng đất và đăng ký thống kê ruộng đất.
- Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục quản lý ruộng đất
ban hành quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước.
Đặc biệt, Hiến pháp 1980 ra đời quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý”
Đến năm 1988, Luật đất đai đầu tiên ra đời. Việc đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất được ghi vào Luật đất đai và trở thành một trong 7 nội
dung của quản lý Nhà nước về đất đai. Công tác đăng ký đất đai vẫn được triển
khai thực hiện theo tinh thần chỉ thị số 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng
16


chính phủ, Tổng cục địa chính đã ban hành Quyết định 201/ĐKTK ngày
14/7/1989 về việc cấp GCN QSDĐ và Thông tư số 302/ĐKTK ngày 28/10/1989
hướng dẫn thực hiện nghị quyết này. Quy định này đã tạo ra sự biến đổi lớn về
chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam.
Từ năm 1993 Nhà nước ta đã có những hệ thống văn bản pháp luật về
đăng ký đất đai để phù hợp với từng thời kỳ phát triển kinh tế xã hội. Đến khi
Luật đất đai năm 1993 ra đời ngày 14/7/1993 đã đánh dấu một mốc quan trọng
như: khẳng định đất đai có giá trị, giao đât nông - lâm nghiệp ổn định lâu dài cho
các hộ gia đình, cá nhân; người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ…
Sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, để phù hợp với tình hình thực tế,
luật đất đai tiếp tục được sửa đổi và hoàn thiện. Nhiều văn bản, quy phạm pháp

luật được ban hành phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, cụ thể
như:
- Nghị định số 64 /CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông
nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mục đích sản
xuất nông nghiệp;
- Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở đô thị;
- Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC của Tổng cục địa chính hướng dẫn thủ tục
đăng ký, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN QSDĐ thay thế hoàn toàn quyết định
56/ĐKTK năm 1981;
- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục địa chính
hướng dẫn đăng ký, cấp GCN QSDĐ.

17


Nhưng trong quá trình thực hiện Luật đất đai 1993 đã xuất hiện nhiều vấn
đề bất cập, Luật đất đai 2003 được Quốc Hội thông qua ngày 26/11/2003, gồm
13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai và nội dung đăng ký, cấp GCN QSDĐ
là một trong những nội dung quan trọng được tái khẳng định. Luật cũng cụ thể
hóa quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về GCN QSDĐ, các trường hợp
được cấp GCN, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN, nhiều văn bản, quy
phạm pháp luật được ban hành phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai
cụ thể như:
- Nghị định 181/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của Thủ tướng Chính
phủ về việc thi hành Luật Đất đai năm 2003.
- Chỉ thị số 05/2004/CT - TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về
việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ trong năm 2005.
- Thông tư số 29/2004/TT - BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ TN&MT
về việc hướng dẫn lập, chính lý, quản lý HSĐC.

- Quyết định số 24/2004/QĐ - BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ
TN&MT quy định về cấp GCNQSDĐ.
- Thông tư số 30/TT - BTC - BTNMT ngày 18/04/2005 Thông tư liên
tịch của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên & Môi trường hướng dẫn việc luân
chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Quyết định số 08/2006/QĐ - BTNMT ngày 21/06/2006 của Bộ
TN&MT quy định về giấy CNQSDĐ; Quyết định số 08 thay thế cho Quyết định
số 24/2004/QĐ - BTNMT ngày 01/11/2004.
- Ngày 25/05/2007 Bộ TNMT ban hành Nghị định 84/NĐ - CP quy định
bổ sung về việc cấp giấy CNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai.

18


- Ngày 02/07/2007 Bộ TNMT ban hành Thông tư 06/2007/TT - BTNMT
hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/NĐ - CP ngày 01/01/2004
và Thông tư 09/2007/TT - BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ TN&MT về hướng
dẫn lập HSĐC thay thế cho Thông tư số 29/2004/TT - BTNMT ngày
01/11/2004.
- Ngày 12/11/2007 Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 07/2007/QH12 chỉ
đạo nghiên cứu hợp nhất các mẫu cấp GCN thành một mẫu lấy tên là
GCNQSDĐ và quyền sở hữu tài sản trên đất, đơn giản hóa hồ sơ thủ tục hành
chính cấp GCN. Ngày 09/01/2008, Chính phủ ban hành Nghị quyết số
02/2008/NQ - CP giao cho BTMNT chủ trì phối hợp với Bộ Tư pháp và các Bộ,
nghành liên quan trình phương án sửa đổi Luật đất đai và các Luật có liên quan
đến cấp GCNQSDĐ theo hướng thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận cả
quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với
đất.

- Nghị định số 88/2009/NĐ - CP về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ngày 21/10/2009, Chính phủ ban hành Thông tư 17 về giấy CNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
1.2.2. Đối tượng được cấp GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
a. Các trường hợp được cấp GCN QSD đất.
Quy định tại điều 49 luật đất đai 2003.
Nhà nước cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho những trường hợp sau:
- Người được nhà nước giao đất, cho thuê đât, trừ trường hợp thuê đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
19


Người được nhà nước giao đất, thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước
ngày 01/07/2004 mà chưa được cấp GCNQSDĐ.
- Người đang sử dụng đất tại điều 50, 51 của Luật đất đai 2003 mà chưa
được cấp GCNQSDĐ.
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng , được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, khi xử lý hợp đồng thế chấp bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất để thu hồi nợ, Tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được thi hành do
các bên góp vốn bằng quyền sử dụng .
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc theo quyết định của tòa án
nhân dân , quyết định thi hành án cả cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thi hành ;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đât, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Người sử dụng đất tại các Điều 90, 91, 92 của Luật đất đai 2003.
- Người mua nhà gắn liền với đất ở.
- Người được nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở.

b. Các trường hợp được cấp GCN QSD Đ quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Quy định tại điều 8 nghị định 88/2009
Chủ sở hữu nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nếu thuộc đối
tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở và
các giấy tờ về chứng minh tạo lập hợp pháp về nhà ở theo quy định sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có 1 trong các loại giấy tờ sau:
a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin phép xây dựng
theo quy định của pháp luật về xây dựng;

20


b) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại nghị
định số 61/CP ngaug 05 tháng 07 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh
doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ
ngày 05 tháng 7 năm 1994;
c) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn
kết;
d) Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ
mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định
tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quôc hội khóa XI “về nhà
đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện của chính
sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày mồng
1 tháng 7 năm 1991”, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngáy mồng 2
tháng 4 năm 2005 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội “Quy định việc giải quyết
đối với 1 số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính
sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng
1 năm 1991”;
đ) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhậ thừa kế nhà

ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân theo
quy định của pháp luật.
Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng, cho, đổi, nhận thừa kế hoặc thông
qua hình thức khác theo quy định của pháp luật kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu
lực thi hành thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định tại Điều 93 của
Luật nhà ở.
Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng đẻ bán thì
phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết; trường hợp mua nhà ở kể từ
21


ngày 01 tháng 7 năm 2006 (Ngày Luật nhà ở có hiệu lực thi hành) thì ngoài hợp
đồng mua bán nhà ở, bên bán nhà ở còn phải có một trong các loại giấy tờ về dự
án đầu tư xây dựng nhà ở để bán (quyết định phê duyetj dự án hoặc quyết định
đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc GCN đầu tư);
e) Bản án hoặc quyêt định của tòa án nhận dân hoặc giấy tờ của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực
pháp luật;
g) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có 1 trong
các loại giấy tờ quy định tại điểm a, b, c,d, đ và e khoản 1 Điều 8. NĐ 88 mà trên
giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có 1 trong các loại giấy tờ về mua bán,
nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày mồng 1 tháng 7 năm 2006 có
chữ ký của các bên có liên quan và phải được UBND xã xác nhận, trường hợp
nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày mồng 1 tháng 7
năm 2006 mà không có giấy tờ về việc mua bán nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế
nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan được UBND xã xác nhận về thời điểm
mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó;
h) Trường hợp cá nhận trong nước không có 1 trong các loại giấy tờ quy
định tại các điểm a, b, c,d, đ và e khoản 1 Điều 8. NĐ 88 thì phải có giấy xác
nhận của UBND cấp xã về nhà ở đã được xây dựng trước ngày 1 tháng 7 năm

2006, nhà ở không có tranh chấp, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng
đất đối với trường hợp xấy dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của
pháp luật; trường hợp nhà ở đã xây dựng từ ngày 1 tháng 7 năm 2006 thì phải có
giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã ở không thuộc trường hợp phải xin phép xây

22


dựng, không có tranh chấp và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp
nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006.
2. Người Việt nam định cư ở nước ngoài phải có các giấy tờ sau:
a) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhậ thừa kế nhà
ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân theo
quy định của pháp luật.
b) Một trong các loại giấy tờ của bên chuyển quyền quy định tại khoản 1
và khoản 3 Điều 8 NĐ 88
3. Tổ chức trong nước người Việt Nam định cư tại nước ngoài thực hiện
dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài phải có giấy tờ theo quy
định sau:
a) Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê thì phải có 1 trong những
giấy tờ về dự án nhà ở để cho thue (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định
đầu tư hoặc giấy phép đầu tư, hoặc GCN đầu tư);
b) Trường hợp mua, nhận tặng, cho, đổi, nhận thừa kế hoặc thông qua
hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có giấy tờ về giao dịch đó
theo quy định của pháp luật về nhà ở.
4. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì
ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các khoản 1,
2 và 3 Điều 8 NĐ 88/2009/ NĐ - CP, phảo có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng
góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người

sử dụng dấtđồng ý cho xây dựng nhà ở đã đươc công chứng hoặc chứng thực
theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về đất đai.
c. Các trường hợp được cấp GCN quyền sở hữu công trình xây dựng
23


Quy định tại Điều 9 NĐ 88/2009/NĐ – CP
Hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, người Việt nam định
cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài, tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài
được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng theo quy định sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư phải có 1 trong các
loại giấy tờ sau:
a) Giấy phép xây dựng công trình đối với trường hợp phải xin phép xây
dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Giáy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp
qua từng thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng;
c) Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo
quy định của pháp luật đã được chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực
của ủy ban nhân dân;
d) Giấy tờ của tòa án nhân dân hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải
quyết được quyền sở hữu công trình xây dựng đã có hiệu lực pháp luật;
đ) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu công trình xây
dựng có 1 trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 9
NĐ 88/2009/NĐ - CP mà trên giấy từ đó ghi tên người khác thì phải có 1 trong
các giấy tờ mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế công trình xây dựng trước ngày 01
tháng 7 năm 2004 (ngỳ Luật xây dựng có hiệu lực thi hành) có chữ ký của các
bên có liên quan và đươch ủy ban nhân dân từ cấp xã trở lên xác nhận; trường
hợp mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng trước ngày 01
tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ về việc đã mua, nhận tặng cho, đổi, nhận

thừa kế có chữ ký của các bên có liên quan thì phái được ủy ban nhân dân cấp xã

24


xác nhận vào đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho,
đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng đó;
e) Trường hợp cá nhân trong nước không có 1 trong các loại giấy tờ quy
định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 9 NĐ 88/2009/ NĐ-CP thì phải được
ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận công trình xây dựng trước ngày 01 tháng 7
năm 2004, không có tranh chấp về quyền sở hữu và các công trình được xây
dựng trước khi có quy hoach sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù
hợp với quy hoạch đổi với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng
đất , quy hoạch xây dựng, trừ trường hợp công trình xây dựng từ ngáy 01 tháng 7
năm 2004 thì phái có giấy tờ xác nhận của ủy ban nhân dân cấp xã về công ứng
điều kiện về quy hoạch như trường hợp xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm
2004.
2. Tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, người Việt nam định cư ở
nước ngoài phải có giấy tờ theo quy định sau:
a) Trường hợp tạo lập công trình xây dựng thông qua đầu tư xây dựng mới
theo quy định của pháp luật thì phải có quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết
định đầu tư dự án hoặc giấy phép đầu tư hoặc GCN đầu tư hoặc giấy phép xây
dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp và giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về đất đai hoặc hợp đồng thuê đất với người sử dụng đất có
mục đích sử dụng đất phù hợp với mục đích xây dựng công trình;
b) trường hợp tạo lập công trình xây dựng bằng một trong các hình thức
mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc hình thức khác theo quy định
của pháp luật thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật;
c) Trường hợp không có 1 trong các loại giấy tờ quy định tại Điểm a và b
khoản 2 Điều 9 NĐ 88/2009/ NĐ-CP thì phải được cơ quan quản lý cấp tỉnh xác

25