Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện quốc oai thành phố hà nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SINH VIÊN: Nguyễn Thị Oanh

ĐỒ ÁN:
“ Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
huyện Quốc Oai - Thành Phố Hà Nội ”

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: D850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN: ThS. Lưu Thùy Dương

Hà Nội – 2013


Đồ án tốt nghiệp
MỤC LỤC

GVHD : LƯU THÙY DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN THỊ OANH


3

Đồ án tốt nghiệp
LỜI MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của chuyên đề
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng qúy giá mà thiên nhiên ban

tặngloài người, bằng lao động trí tuệ của mình con người tác động vào đất, taọ ra của
cải vật chất nuôi sống bản thân mình. Trong sản xuất nông nghiệp đất đai là tư liệu sản
xuất quan trọng và là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được. Đồng thời đất
đai còn phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau trong cuộc sống con người, đất đai là
nền tảng cho mọi hoạt động kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng và các công trình
công cộng… Vì vậy đất đai là cơ sở để con người tồn tại và là cơ sở để phát triển các
ngành sản xuất và các hệ sinh thái môi trường, là nguồn vốn, nguồn lực quan trọng của
đất nước.
Hiện nay đất nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá hiện
đại hoá cùng với sự tăng nhanh của dân số và phát triển của nền kinh tế đã gây áp
lực rất lớn đối với đất đai, trong khi đó diện tích đất lại không hề được tăng lên.
Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay các vấn đề về đất đai là một vấn đề hết sức nóng
bỏng, các vấn đề trong lĩnh vực này ngày càng phức tạp và nhạy cảm. Quá trình vận
động và phát triển đời sống kinh tế, xã hội tất yếu dẫn đến biến động đất đai ngày càng
đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, thuê đất, chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất… Vì vậy muốn giải quyết được các vấn
đề trên và quản lý đất đai được tốt thì hệ thống pháp luật về đất đai phải cụ thể hóa cho
người sử dụng đất và các đối tượng khác có liên quan.
Quốc Oai là một huyện vùng bán sơn địa, núi đá vôi xen lẫn đồng bằng,có những
mặt hạn chế về tiềm năng đất đai.Trong nhiều năm qua nhu cầu về đất đai trên địa bàn
huyện liên tục tăng đã làm cho quỹ đất của có nhiều biến động. Chính vì thế, trong thời
gian gần đây, Đảng ủy Chính quyền huyện đã bày tỏ sự quan tâm hơn tới diện tích đất tự
nhiên trên bằng những công tác chuyên ngành như: công tác đăng ký, cấp GCN; công
tác quy hoạch, kế hoạch SDĐ để quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên
và góp phần vào công cuộc phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố.
Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn nêu trên và nhằm bổ sung kiến thức trước
khi trở thành cán bộ quản lý Nhà nước về đất đai, trong quá trình thực tập tại

GVHD : LƯU THÙY DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN THỊ OANH


4

Đồ án tốt nghiệp
VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TN&MT huyện Quốc Oai, Em đã tiến hành nghiên cứu
chuyên đề "Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quốc
Oai,thành phố Hà Nội"
2. Mục đích và yêu cầu của chuyên đề
2.1. Mục đích
- Củng cố kiến thức đã học trên ghế nhà trường và tìm hiểu việc áp dụng những
quy định của Pháp luật về công tác cấp GCN trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
-Tìm hiểu các quy định pháp lý về vấn đề cấp GCN được áp dụng trong công
tác cấp GCN trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
- Đánh giá thực trạng công cấp GCN tại địa bàn Thành phố Hà Nội.
- Đề xuất các giải pháp nhằm giải quyết các vấn đề còn tồn đọng trong công tác
cấp GCN trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
2.1. Yêu cầu
- Thu thập đầy đủ tài liệu và số liệu về việc giao đất, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
huyện.
- Số liệu phản ánh trung thực và khách quan tình hình cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn
nghiên cứu.
- Phân tích đầy đủ, chính xác tiến độ, hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình cá nhân
trên địa bàn huyện.
- Đề xuất và đưa ra kiến nghị mang tính pháp lý, phù hợp với thực tiễn và giải

quyết có hiệu quả
3. Cấu trúc chuyên đề
Cấu trúc của chuyên đề ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, còn có:
- Chương I: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu
- Chương II: Đối tượng, nội dung, phương pháp nghiên cứu
- Chương III: Kết quả nghiên cứu

GVHD : LƯU THÙY DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN THỊ OANH


5

Đồ án tốt nghiệp
Chương 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT
1.1 Cơ sở khoa học
1.1.1. Đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký QSDĐ là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực
hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân SDĐ; là việc ghi

giấy

chứng nhận QSDĐ cho những chủ SDĐ hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý
đầy đủ giữa Nhà nước với người SDĐ; đồng thời chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ
phải thực hiện của người SDĐ; làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất
đai theo đúng quy định của pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người SDĐ.
Đăng ký QSDĐ bao gồm hai loại đăng ký là đăng ký QSDĐ lần đầu và đăng ký

biến động về QSDĐ.
* Đăng ký QSDĐ lần đầu
Đăng ký QSDĐ lần đầu là việc đăng ký QSDĐ thực hiện đối với thửa đất chưa
được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ( kể cả giấy chứng nhận QSDĐ ban hành theo Quyết
định 201/QĐ/ĐC và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở tại đô thị ban
hành theo Nghị định 60/CP); như vậy, theo quy định tại khoản 2 Điều 38 của Nghị
định về thi hành LĐĐ thì đăng ký QSDĐ lần đầu được thực hiện trong các trường hợp:
- Thửa đất đang có người sử dụng mà chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
- Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng.
Đăng ký QSDĐ lần đầu có đặc điểm:
- Tính chất công việc là Nhà nước xem xét công nhận QSDĐ đối với trường hợp
đang SDĐ hoặc chính thức xác lập quyền của người sử dụng đối với đất được Nhà
nước giao, cho thuê. Vì vậy, quá trình thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền phải thẩm tra xác định rõ nguồn gốc sử dụng và căn cứ vào quy
định của pháp LĐĐ để công nhận và xác định chế độ sử dụng đối với thửa đất.
- Kết quả của đăng ký QSDĐ lần đầu được ghi vào hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận cho người sử dụng đủ điều kiện.
* Đăng ký biến động QSDĐ, QSH

GVHD : LƯU THÙY DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN THỊ OANH


6

Đồ án tốt nghiệp
Đăng ký biến động về QSDĐ là thực hiện đối với một thửa đất đã xác định một
chế độ SDĐ cụ thể; sự thay đổi bất kì nội dung nào liên quan đến QSDĐ hay chế độ
SDĐ đều phải phù hợp với quy định của pháp luật; do đó tính chất công việc của đăng

ký biến động xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định của pháp luật.
Đăng ký biến động về QSDĐ được thực hiện đối với thửa đất đã cấp giấy chứng
nhận QSDĐ có thay đổi về nội dung đã ghi trên giấy chứng nhận QSDĐ.
Theo quy định tại Điều 19 của Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009
của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp GCN được thực hiện đối với các
trường hợp biến động về QSDĐ, QSH:
- Hợp nhiều thửa đất thành một thửa mới, hợp nhiều tài sản thành gắn liền với đất
của nhiều chủ sở hữu thành của một chủ sở hữu.
- Hình thành thửa đất mới trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng một thửa
đất, Nhà nước thu hồi một phần thửa đất, người SDĐ đề nghị tách thửa đất thành nhiều
thửa mà pháp luật cho phép.
- Người thuê, thuê lại QSDĐ của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, khu kinh tế,
khu công nghệ cao.
- Những biến động đối với toàn bộ hoặc một phần thửa đất, tài sản gắn liền với
đất trong các trường hợp giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy
định của pháp luật, chia tách hoặc sáp nhập các tổ chức có SDĐ, thực hiện việc xử lý
nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, thực hiện quyết định hành chính giải
quyết khiếu nại, tố cáo, thực hiện bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết
định thi hành án của cơ quan thi hành án, thực hiện văn bản công nhận kết quả đấu giá
đất, tài sản phù hợp pháp luật, thực hiện việc chia tách QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
- Nhận chuyển quyền sử dụng toàn bộ hoặc một phần thửa đất, tài sản gắn liền
với đất bằng các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hoặc góp
vốn hình thành pháp nhân mới.
- Thay đổi thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính.
- GCN đã cấp bị hư hỏng hoặc bị mất.

GVHD : LƯU THÙY DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN THỊ OANH

7

Đồ án tốt nghiệp
- Người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp đổi GCN đã cấp
trước ngày 10/12/2009.
1.1.2. Công tác cấp GCN
* Khái niệm GCN:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, việc Nhà nước cấp GCN cho người sử dụng hợp pháp là nhằm xác lập
quyền và quy định nghĩa vụ của người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất,
đồng thời thông qua GCN, Nhà nước đạt được mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất
của Quốc Gia.
* Nguyên tắc cấp GCN:
Theo điều 3 Nghị định 88/2009/NĐ-CP, điều 48 LĐĐ 2003 và điều 4 luật sửa đổi
bổ sung LĐĐ 2009, thì nguyên tắc cấp GCN được quy định như sau:
- GCN được cấp cho người có QSDĐ, QSH theo từng thửa đất. Trường hợp
người SDĐ đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được
cấp một GCN chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người SDĐ, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất thì GCN được cấp cho từng người SDĐ, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất.
+ Trường hợp QSDĐ, QSH là tài sản chung của vợ và chồng thì GCN phải ghi cả
họ, tên vợ và họ, tên chồng.

+ Trường hợp thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì GCN được cấp
cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
+ Trường hợp thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì GCN được cấp
cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.
+ Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCN đối với nhà chung cư, nhà tập thể.

GVHD : LƯU THÙY DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN THỊ OANH


8

Đồ án tốt nghiệp
- GCN được cấp cho người đề nghị cấp sau khi đã hoàn thành NVTC liên quan
đến cấp GCN, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo
quy định của Pháp luật, trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì GCN được cấp sau khi
người SDĐ đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện NVTC theo hợp đồng đã ký.
* Mẫu giấy chứng nhận:
Các loại GCN: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về
đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật về dân sự trước ngày
1/8/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang GCN theo quy định của Luật
sửa đổi bổ sung LĐĐ 2009; trường hợp người đã được cấp giấy chứng nhận có nhu
cầu cấp đổi thì được đổi sang loại giấy mới theo quy định của LĐĐ 2009 và không
phải nộp lệ phí.
- Giấy chứng nhận QSDĐ:
+ Được cấp theo LĐĐ năm 1988 do Tổng cục địa chính ( nay là Bộ Tài nguyên
và Môi trường ) phát hành theo mẫu quy định tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày

14/07/1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và
đất ở nông thôn có màu đỏ.
+ Được lập theo các quy định của LĐĐ năm 2003, mẫu giấy theo Quyết định số
24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày
21/07/2006 sửa đổi Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT. Giấy có 2 màu: màu đỏ giao
cho các chủ SDĐ và màu trắng lưu tại Phòng TN&MT.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị do Bộ
xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của
Chính Phủ và theo LĐĐ năm 1993. Giấy chứng nhận có 2 màu: màu hồng giao cho
chủ SDĐ và màu xanh lưu tại Sở địa chính ( nay là Sở TN&MT ) trực thuộc.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình màu xanh được ban hành theo Nghị
định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/07/2005 của Thủ tướng Chính phủ và do Bộ xây dựng
phát hành.

GVHD : LƯU THÙY DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN THỊ OANH


9

Đồ án tốt nghiệp
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở màu hồng được ban hành theo Luật nhà ở
số 56/2005/QH11 của Quốc hội ngày 29/11/2005, mẫu giấy theo Nghị định
90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của Thủ tướng Chính phủ và do Bộ xây dựng phát
hành.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất gọi là GCN do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành có màu hồng, mẫu
giấy theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính Phủ
 Nhận xét:Từ khi việc cấp giấy chứng nhận nhận mới ra đời mang lại rất nhiều

lợi ích.Với mong muốn tạo thuận tiện cho người sử dụng đất, đơn giản hóa thủ
tục hành chính, thống nhất việc quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất,người
dân dễ dàng xem và hiểu được nội dung,nhà nước cũng dễ dàng quản lý chặt
chẽ hơn
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Một số văn bản pháp luật có liên quan đến công tác cấp GCN
Sau cách mạng tháng 8 năm 1945, cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp giành
thắng lợi, công cuộc cải cách ruộng đất diễn ra thành công năm 1975, hình thức đưa
ruộng đất vào sở hữu tập thể diễn ra một cách nhanh chóng. Do điều kiện thời đó còn
nhiều thiếu thốn, chiến tranh còn kéo dài, hệ thống hồ sơ quản lý của chế độ cũ để lại
không sử dụng được, hồ sơ đất đai trong giai đoạn này chủ yếu bao gồm sổ mục kê,
bản đồ hoặc sơ đồ giải thửa ruộng đất. Chỉ sau khi Nhà nước ban hành Hiến pháp,
Quyết định, Chỉ thị thì việc đăng ký đất đai mới được bắt đầu thực hiện lại tại Việt
Nam. Các Quyết định, Chỉ thị đó là:
- Quyết định 201/CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính Phủ về thống nhất
quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước.
- Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc, phân hạng đất và đăng ký
về thống kê ruộng đất.
- Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục Quản lý ruộng đất ban
hành quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước.
- Đặc biệt, Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý".

GVHD : LƯU THÙY DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN THỊ OANH


10

Đồ án tốt nghiệp
- Đến năm 1988, dựa trên cơ sở của Hiến pháp 1980, LĐĐ đầu tiên ra đời. Việc
đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ và lập hồ sơ địa chính được ghi vào LĐĐ và trở
thành một trong 7 nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai.
- Công tác đăng ký đất đai được tiến hành triển khai thực hiện theo tinh thần của
chỉ thị 299/1980/TTg. Đến năm 1989, Tổng cục Địa chính đã ban hành Quyết định
201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ và Thông tư
302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện quyết định này. Chính quy định này
đã tạo nên sự biến đổi lớn trong hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam.
- Từ trước năm 1993 Nhà nước Việt Nam đã có những hệ thống văn bản pháp
luật về đất đai để phù hợp với từng thời kì phát triển của kinh tế - xã hội. Đến khi LĐĐ
năm 1993 ra đời ngày 14/07/1993 đã đánh dấu một cột mốc quan trọng về sự đổi mới
chính sách đất đai của Nhà nước ta với những thay đổi quan trọng như Đất đai được
khẳng định là có giá trị, ruộng đất nông lâm nghiệp được giao sử dụng ổn định lâu dài
cho các hộ gia đình, cá nhân, người SDĐ được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp QSDĐ…Tuy nhiên, quá trình thực hiện LĐĐ
1993 đã xuất hiện một số vấn đề bất cập, do đó LĐĐ 2003 ra đời thay thế cho LĐĐ
1993 trong đó nêu lên 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai và nội dung đăng ký
cấp GCN, lập hồ sơ địa chính là một nội dung quan trọng được tái khẳng định.
Trong những năm qua cùng với quá trình xây dựng đổi mới chính sách pháp
LĐĐ, các quy định về đăng ký, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính ngày càng được hoàn
thiện hơn. Đến nay, cùng với việc ban hành LĐĐ 2003 đã có nhiều văn bản do các cơ
quan có thẩm quyền ở Trung Ương và địa phương ban hành làm cơ sở cho công tác
thực hiện đăng ký, cấp GCN.
- Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 về quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ đô thị.
- Nghị định 61/CP ngày 05/07/1994 về mua bán và kinh doanh nhà.
- Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg của Chính Phủ ngày 20/02/1998 về việc đẩy mạnh
và hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ Nông nghiệp.
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của LĐĐ năm 1993 ngày 02/12/1998.
- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐT ngày 30/11/2001 của Tổng cục địa chính

hướng dẫn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.

GVHD : LƯU THÙY DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN THỊ OANH


11

Đồ án tốt nghiệp
- Thông tư số 03/2003/TTLT/BTC-BTNMT ngày 04/07/2003 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường ban hành về quy định cấp GCN.
- LĐĐ 2003 ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành vào ngày 01/07/2004, trong
đó, các trường hợp được cấp GCN, thực hiện NVTC khi cấp GCN, trình tự thủ tục
hành chính để cấp GCN, lập hồ sơ địa chính, xác định diện tích đất ở đối với các
trường hợp thửa đất có nhiều vườn ao gắn liền với nhà ở.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP của Chính Phủ về thu tiền SDĐ khi cấp giấy
chứng nhận.
- Nghị định số 142/2004/NĐ-CP của Chính Phủ về thu tiền thuê đất, trong đó
quy định cụ thể hóa LĐĐ về việc thu tiền thuê đất khi cấp Giấy chứng nhân QSDĐ.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về hướng dẫn thi
hành LĐĐ 2003, trong đó quy định cụ thể hóa những quy định của LĐĐ.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ TN&MT hướng dẫn
thực hiện một số điều của NĐ 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành LĐĐ.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT của Bộ TN&MT quy định về cấp giấy
chứng nhận QSDĐ.
- Nghị định số 84/NĐ-CP ngày 25/07/2007 của Chính Phủ quy định bổ sung về
việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 09/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý

hồ sơ địa chính.
- Luật số 38/2009/QH12 luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan
đến đầu tư xây dựng cơ bản ngày 19/06/2009.
- Nghị định số 88/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính Phủ quy định về GCN.
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ TN&MT quy định về
GCN.
- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trườngngày
22/10/2010quy định bổ sung về GCN.

GVHD : LƯU THÙY DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN THỊ OANH


12

Đồ án tốt nghiệp
- Thông tư 16/2011/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày
20/05/2011 quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành
chính về lĩnh vực đất đai.
Các văn bản quy phạm pháp luật đã ban hành để chỉ đạo công tác thi hành LĐĐ
2003 và quản lý đất đai từ năm 2004 đến nay thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố
Hà Nội:
- Quyết định số 1334/QĐ-UBND ngày 07/10/2009 ban hành quy định tạm thời
về trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận QSDĐ nông nghiệp
cho hộ gia đình, cá nhân, người SDĐ có thời hạn trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
- Văn bản số 1531/UBND ngày 30/07/2009 về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ
trong năm 2009 cho các cơ sở tôn giáo trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 187/QĐ-UBND ngày 11/11/2009 về việc thành lập Ban chỉ đạo
cấp giấy chứng nhận QSDĐ, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

- Văn bản số 2714/UBND ngày 01/12/2009 về việc tổ chức rà soát quỹ đất của
người SDĐ nhằm đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ trên địa bàn Thành phố.
- Văn bản số 404/UBND ngày 26/02/2010 về việc tiếp tục triển khai thực hiện
nhằm hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu cho các loại đất xong trong
năm 2010 trên địa bàn Thành phố.
- Kế hoạch số 41/KH-UBND ngày 22/04/2010 về việc triển khai thực hiện hoàn
thành việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu cho các loại đất trên địa bàn Thành phố
Hà Nội trong năm 2010.
- Quyết định số 1200/2010/QĐ-UBND ngày 29/07/2010 về việc ban hành quy
trình cấp GCN, chuyển QSDĐ, QSH, đăng ký chuyển mục đích SDĐ, đăng ký thế
chấp và xóa thế chấp bằng QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với
QSDĐ ở tại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 1437/QĐ-UBND ngày 07/09/2010 về việc điều chỉnh Kế hoạch
cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố
Hà Nội năm 2010
1.2.2. Một số quy định của Pháp luật về công tác đăng ký, cấp GCN

GVHD : LƯU THÙY DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN THỊ OANH


13

Đồ án tốt nghiệp
1.2.2.1. Những trường hợp được cấp GCN
* Chứng nhận QSDĐ
Theo điều 49 và điều 4 LĐĐ sửa đổi bổ sung năm 2009 thì Nhà nước cấp giấy
chứng nhận QSDĐ cho những trường hợp sau:

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông
nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước
ngày LĐĐ 2003 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCN .
- Người đang SDĐ theo quy định tai điều 50 và 51 của LĐĐ 2003 mà chưa được
cấp GCN.
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
QSDĐ, QSH, người nhận QSDĐ, QSH khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng
QSDĐ để thu hồi nợ, tổ chức SDĐ là pháp nhân mới hình thành do các bên góp vốn
bằng QSDĐ.
- Người được SDĐ theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định
thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Người trúng đấu giá, đấu thầu dự án có SDĐ.
- Người SDĐ quy định tại các điều 90, 91 và 92 LĐĐ 2003.
- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở.
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở.
* Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
Theo điều 8 Nghị định 88/2009/NĐ-CP thì: Chủ sở hữu nhà ở được chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở nếu thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy
định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở
theo quy định sau đây:
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:
+ Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng
theo quy định của pháp luật về xây dựng.

GVHD : LƯU THÙY DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN THỊ OANH

14

Đồ án tốt nghiệp
+ Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định tại Nghị định
số 61/CP ngày 05/07/1994.
+ Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết.
+ Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà
đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị
quyết số 23/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội khóa XI "về nhà đất do Nhà
nước quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà
đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/07/1991", Nghị quyết số
755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02/04/2005 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội "quy
định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực
hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày
01/07/1991".
+ Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã
có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND theo quy định của Pháp
luật.
Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc thông qua hình
thức khác theo quy định của Pháp luật kể từ ngày Luật nhà ở có hiệu lực thi hành thì
phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định tại Điều 93 của Luật nhà ở.
Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có
hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết; trường hợp mua nhà kể từ ngày
01/07/2006 (Luật nhà ở có hiệu lực thi hành) thì ngoài hợp đồng mua bán nhà ở, bên
bán nhà ở còn phải có một trong các giấy tờ về dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán
(quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy
chứng nhận đầu tư).
+ Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực Pháp luật.

+ Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những
giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên
người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận
thừa kế nhà ở trước ngày 01/07/2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận

GVHD : LƯU THÙY DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN THỊ OANH


15

Đồ án tốt nghiệp
tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được
UBND cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó.
+ Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại
các điểm a, b, c, d, đ và e khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về
nhà ở đã được xây dựng trước ngày 01/07/2006, nhà ở không có tranh chấp, được xây
dựng trước khi có quy hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch
đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch SDĐ, quy hoạch chi tiết xây dựng
đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật; trường hợp nhà
ở xây dựng từ ngày 01/07/2006 thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về nhà
ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, không có tranh chấp và đáp
ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01/07/2006.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có các giấy tờ sau:
+ Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở
hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của Pháp luật về nhà ở
+ Một trong các giấy tờ của bên chuyển quyền quy định tại khoản 1 và khoản 3
điều 8 Nghị định 88/2009/NĐ-CP.
- Tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu

tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài phải có giấy tờ theo quy định như sau:
+ Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì phải có một trong những
giấy tờ về dự án nhà ở để cho thuê ( quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu
tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư )
+ Trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở
thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có giấy tờ về giao dịch
đó theo quy định của Pháp luật nhà ở theo quy định.
- Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người SDĐ ở thì ngoài giấy
tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 8
Nghị định 88/2009/NĐ-CP, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc
hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người SDĐ đồng ý cho xây
dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định theo quy định của
Pháp luật và bản sao giấy tờ về QSDĐ theo quy định của Pháp luật về đất đai.

GVHD : LƯU THÙY DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN THỊ OANH


16

Đồ án tốt nghiệp
* Chứng nhận quyền sở hữu công trình
Theo điều 9 Nghị định 88/2009/NĐ-CP thì:Hộ gia đình, cá nhân trong nước,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài, tổ chức
trong nước, tổ chức nước ngoài được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
theo quy định sau đây:
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư phải có một trong các loại
giấy tờ sau:
+ Giấy phép xây dựng công trình đối với trường hợp phải xin phép xây dựng

theo quy định của pháp luật về xây dựng.
+ Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các
thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng.
+ Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy
định của Pháp luật đã được chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND.
+ Giấy tờ của Tòa án nhân dân hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết
được quyền sở hữu công trình xây dựng đã có hiêu lực Pháp luật.
+ Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có
một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 9 Nghị định
88/2009/NĐ-CP, mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy
tờ mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế công trình trước ngày 01/07/2004 (ngày luật Xây
dựng có hiệu lực thi hành) có chữ ký của các bên có liên quan và được UBND từ cấp
xã trở lên xác nhận, trường hợp mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây
dựng trước ngày 01/07/2004 mà không có giấy tờ về việc mua bán, nhận tặng cho, đổi,
nhận thừa kế có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được UBND cấp xã xác nhận
vào đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa
kế công trình xây dựng đó.
+ Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại
các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 9 Nghị định 88/2009/NĐ-CP thì phải được UBND
cấp xã xác nhận công trình được xây dựng trước ngày 01/07/2004, không có tranh
chấp về quyền sở hữu và công trình được xây dựng trước khi có quy hoạch SDĐ, quy
hoạch xây dựng phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy

GVHD : LƯU THÙY DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN THỊ OANH


17

Đồ án tốt nghiệp
hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng, trường hợp công trình xây dựng từ ngày 01/07/2004
thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về công trình xây dựng không thuộc
trường hợp phải xin phép xây dựng, không có tranh chấp và đáp ứng điều kiện về quy
hoạch như trường hợp xây dựng trước ngày 01/07/2004.
- Tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài phải có giấy tờ theo quy định sau:
+ Trường hợp tạo lập công trình thông qua đầu tư xây dựng mới theo quy định
của pháp luật thì phải có quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư dự án
hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép xây dựng do cơ
quan có thẩm quyền cấp và giấy tờ về QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai
hoặc hợp đồng thuê đất với người SDĐ có mục đích SDĐ phù hợp với mục đích xây
dựng công trình.
+ Trường hợp tạo lập công trình xây dựng bằng một trong các hình thức mua
bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc hình thức khác theo quy định của pháp luật
thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của Pháp luật.
+ Trường hợp không có một trong các giấy tờ quy định tại các điểm a, b khoản 2
Điều 9 Nghị định 88/2009/NĐ-CP thì phải được cơ quan quản lý về xây dựng cấp tỉnh
xác nhận công trình xây dựng tồn tại trước khi có quy hoạch xây dựng mà nay vẫn phù
hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt,
không có tranh chấp về quyền sở hữu công trình xây dựng.
- Trường hợp chủ sở hữu công trình xây dựng không đồng thời là người SDĐ thì
ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu công trình theo quy định tại khoản 1 và 2
Điều 9 Nghị định 88/2009/NĐ-CP, phải có văn bản chấp thuận của người sử dụng
đồng ý cho xây dựng công trình đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định
của pháp luật và bản sao giấy tờ về QSDĐ thep quy định của pháp luật về đất đai.
1.2.2.2. Điều kiện được cấp GCN
* Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
- Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ ổn định, được UBND xã, phường, thị trấn xác
nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp GCN

và không phải nộp tiền SDĐ:

GVHD : LƯU THÙY DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN THỊ OANH


18

Đồ án tốt nghiệp
+ Những giấy tờ về QSDĐ,QSH trước ngày 15/10/1993 do cơ quan thẩm quyền
cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước dân chủ cộng hòa,
Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
+ Giấy chứng nhận QSDĐ,QSH tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ,QSH hoặc tài sản gắn liền với
đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
+ Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ,QSH mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước
ngày 15/10/1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước
ngày 15/10/1993.
+ Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của Pháp
luật.
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người SDĐ.
- Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản
1 Điều 50và điều 4 LĐĐ sửa đổi bổ sung năm 2009 mà trên giấy tờ đó ghi tên người
khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ,QSH có chữ ký của các bên có liên quan,
nhưng đến trước ngày LĐĐ 2003 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển
QSDĐ,QSH theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận
là đất không có tranh chấp thì được cấp GCN và không phải nộp tiền SDĐ.

- Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực
tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều
kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được UBND xã nơi có đất xác
nhận là người đã SDĐ ổn định, không có tranh chấp thì được cấp GCN.
- Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1
Điều 50và điều 4 LĐĐ sửa đổi bổ sung năm 2009 nhưng đất đã được sử dụng ổn định
từ trước ngày 15/10/1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không
có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch SDĐ đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy
hoạch SDĐ thì được cấp GCN và không phải nộp tiền SDĐ.

GVHD : LƯU THÙY DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN THỊ OANH


19

Đồ án tốt nghiệp
- Hộ gia đình, cá nhân được SDĐ theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp
đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp GCN sau
khi thực hiện NVTC theo quy định của Pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1
Điều 50và điều 4 LĐĐ sửa đổi bổ sung năm 2009 nhưng đất đã được sử dụng từ ngày
15/10/1993 đến trước ngày LĐĐ 2003 có hiệu lực thi hành, nay được UBND xã,
phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch SDĐ đã
được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch SDĐ thì được cấp GCN và phải nộp tiền
SDĐ theo quy định của Chính Phủ.
- Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày
15/10/1993 đến trước ngày LĐĐ 2003 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCN thì

được cấp GCN, trường hợp chưa thực hiện NVTC thì phải thực hiện theo quy định của
Pháp luật.
- Cộng đồng dân cư đang SDĐ có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ được cấp GCN khi có các điều kiện sau đây:
+ Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ
+ Được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung
cho cộng đồng và không có tranh chấp.
* Tổ chức, cơ sở tôn giáo
- Tổ chức đang SDĐ được cấp GCN đối với phần diện tích đất đang sử dụng
đúng mục đích, có hiệu quả.
- Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp GCN
được giải quyết như sau:
+ Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục
đích, sử dụng không hiệu quả.
+ Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho UBND quận,
huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để quản lý; trường hợp doanh nghiệp Nhà nước sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản làm muối đã được Nhà nước giao
đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất ở thì phải

GVHD : LƯU THÙY DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN THỊ OANH


20

Đồ án tốt nghiệp
bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương nơi có đất xét duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.
+ Đối với tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức thuê đất thì cơ quan quản lý đất

đai của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước
khi cấp GCN.
- Cơ sở tôn giáo đang SDĐ được cấp GCN khi có các điều kiện sau đây:
+ Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động
+ Có đề nghị bằng văn bản của tổ chức tôn giáo có cơ sở tôn giáo đó.
+ Có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu SDĐ của
cơ sở tôn giáo đó.
1.2.2.3. Thẩm quyền cấp GCN
Theo điều 52 và điều 4 LĐĐ sửa đổi bổ sung năm 2009 thì:
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất, cho thuê đất để thực hiện
dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài.
UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCN cho hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền
với QSDĐ ở.
Cơ quan có thẩm quyền cấp GCN quy định tại khoản 1 Điều 4 luật sửa đổi bổ
sung LĐĐ 2009 được ủy quyền cho cơ quan quản lý TN&MT cùng cấp.
Chính phủ quy định cụ thể điều kiện được ủy quyền cấp GCN theo Điều 9 Nghị
định 88/2009/NĐ-CP như sau:
- UBND cấp tỉnh ủy quyền cho Sở TN&MT cấp GCN cho tổ chức trong nước, cơ
sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài và đóng dấu của Sở TN&MT khi có các điều kiện sau:
+ Đã thành lập VPĐKQSDĐ trực thuộc Sở TN&MT
+ VPĐKQSDĐ có bộ máy, cán bộ chuyên môn và cơ sở vật chất, trang thiết bị
kỹ thuật đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ cấp GCN.

GVHD : LƯU THÙY DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN THỊ OANH

21

Đồ án tốt nghiệp
- Cơ quan quản lý TN&MT cấp tỉnh và cấp huyện là đầu mối tiếp nhận hồ sơ và
thực hiện các thủ tục trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quy định tại khoản 1 và khoản 2
Điều 4 luật sửa đổi bổ sung LĐĐ 2009 để cấp GCN.
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.1. Tình hình công tác cấp GCN ở Việt Nam từ khi thực hiện LĐĐ 2003
LĐĐ 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 và NĐ 181/2004/NĐ-CP, việc cấp
GCN đã được thống nhất triển khai theo một mẫu giấy trong phạm vi cả nước. Nhưng
cũng chính vào thời điểm này lại bùng phát các rắc rối về mẫu GCN, do các ngành
khác nhau ban hành hoặc đang trình ban hành, gây cản trở tiến độ cấp GCN, tạo tâm lý
bất ổn, thiếu lòng tin của nhân dân. Nguyên nhân phát sinh chồng chéo là do có sự
khác nhau trong các quy định của pháp luật, đồng thời do yêu cầu phát triển kinh tế đất
nước và hoàn thiện Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa mà đòi hỏi Nhà nước phải
xác lập và quản lý các quyền về tài sản của công dân. Vì vậy, để tháo gỡ những vướng
mắc chồng chéo giữa quy định của các Luật và chồng chéo về chức năng nhiệm vụ của
các cán bộ ngành, ngày 12/11/2007 Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 07/2007/QH12
chỉ đạo nghiên cứu hợp nhất các loại mẫu giấy chứng nhận thành một mẫu lấy tên là
"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất", đơn giản hóa hồ sơ, thủ tục hành chính cấp GCN. Ngày 09/01/2008 Chính Phủ
đã ban hành Nghị quyết số 02/2008/NQ-CP giao cho Bộ TN&MT chủ trì phối hợp với
Bộ tư pháp và các Bộ, Ngành có liên quan đến cấp GCN theo hướng thống nhất cấp
một loại giấy chứng nhận cả QSDĐ, QSH.
Theo số liệu thống kê tính đến ngày 31/12/2011, kết quả cấp GCN cho các loại
đất chính của cả nước như sau: ( Website: )
Bảng 1.1 Kết quả cấp GCN các loại đất chính trên cả nước (tính đến 31/12/2011)
Loại Đất

Diện tích cấp GCN GCN đã cấp

Đạt (% )diện

(ha)

tích

Đất nông nghiệp

8.321.000

16.174.000

85.1

Đất ở nông thôn

460.500

11.672.000

79.3

GVHD : LƯU THÙY DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN THỊ OANH


22

Đồ án tốt nghiệp
Đất ở đô thị

83.100

3.685.000

63.5

Đất chuyên dùng

11.300

150.000

60.5

Tổng

20.282.000

35.397.000

( Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường)
+ Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 16.174.000 GCN, tương ứng với
14.702.815 hộ nông dân được cấp giấy, với diện tích 8.321.00 ha, đạt 85,1% diện tích
cần cấp CGN.
+ Đất lâm nghiệp cấp được 2.629.232 GCN, tương ứng với 2.390.211 hộ sản
xuất lâm nghiệp, với diện tích 10371,482 ha, đạt 86,3% diện tích cần cấp GCN.

+ Đất ở nông thôn cấp được 11.672.000GCN, tương ứng với diện tích 460.500
ha, đạt 79,3% diện tích cần cấp GCN.
+ Đất ở đô thị cấp được 3.685.000 GCN, tương ứng với diện tích 83,100 ha, đạt
63,5% diện tích cần cấp GCN.
+ Đất chuyên dùng cấp được 150.000GCN, tương ứng với diện tích 11.300 ha,
đạt 60,5% diện tích cần cấp GCN.
Nhận xét :Tuy Nhà nước đã có sự cải tiến trong công tác cấp giấy, nhưng những
số liệu trên cho thấy, tiến độ cấp GCN vẫn còn chậm chễ tại nhiều địa phương do thiếu
thốn về nhân lực, một số nơi chưa có bản đồ địa chính gây khó khăn cho công tác quản
lý. Đồng thời một bộ phận không nhỏ người dân không có đủ kinh phí để thực hiện
các khoản nghĩa vụ về tài chính trong quá trình đăng ký cấp GCN. Các trường hợp
đăng ký cấp giấy chủ yếu là có nhu cầu chuyển nhượng hoặc thế chấp, mua bán, tặng
cho, thừa kế…
1.3.2. Tình hình công tác cấp GCN tại Thành phố Hà Nội từ khi thực hiện LĐĐ 2003
Thực hiện kế hoạch số 3397/KH-UBND ngày 01/09/2010 của UBND thành phố
Hà Nội về triển khai chỉ thị số 1315/CT-TTg ngày 23/07/2010 của Thủ Tướng Chính
Phủ về việc tổng kết thi hành LĐĐ 2003 trên địa bàn thành phố Hà Nội. UBND Thành
phố Hà Nội đã chỉ đạo rà soát, tập hợp kết quả triển khai thi hành LĐĐ, các văn bản
pháp luật có liên quan đến quản lý, SDĐ của các ban, ngành trên địa bàn thành phố.

GVHD : LƯU THÙY DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN THỊ OANH


23

Đồ án tốt nghiệp
Phòng TN&MT Thành phố Hà Nội dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Sở TN&MT Hà
Nội đã tiến hành công tác kê khai, đăng ký, cấp GCN cho chủ sử dụng của các loại đất

theo LĐĐ 2003 cho từng hộ gia đình, cá nhân để tạo điều kiện cho nhân dân yên tâm
đầu tư vào sản xuất trên mảnh đất được giao.
Hồ sơ đăng ký, cấp GCN đã được trình duyệt và lưu trữ tại Phòng TN&MT. Việc
viết GCN do Sở và Phòng TN&MT trực tiếp thực hiện. UBND thành phố có thẩm
quyền ra quyết định cấp GCN và cũng có thẩm quyền quyết định xử lý các trường hợp
vi phạm các chính sách đất đai và trực tiếp cấp GCN cho các trường hợp đủ điều kiện
theo Pháp luật hiện hành.
Thành phố Hà Nội đã thực hiện việc đăng ký, cấp GCN theo LĐĐ 2003 đúng
quy trình, đảm bảo về chất lượng và hiệu quả công việc. Dưới sự chỉ đạo của lãnh đạo
Sở TN&MT và sự giúp đỡ của cán bộ Tổng cục địa chính và đo đạc bản đồ, bản đồ
hiện trạng SDĐ của thành phố liên tục được xây dựng và bổ sung để đáp ứng được
tính thời sự và đảm bảo cập nhật một cách chính xác nhất. Công tác cấp GCN sau khi
thực hiện LĐĐ 2003 tính đến năm 2010 của Thành phố Hà Nội đã đạt được những kết
quả cụ thể như sau:
1.3.2.3. Tình hình công tác cấp GCN quyền sử dụng đất chính trên địa bàn thành
phố Hà Nội
Bảng 1.2. Kết quả cấp GCN các loại đất chính trên địa bàn thành phố Hà Nội
(tính đến tháng12/2011)
Loại Đất

Diện tích(ha)

Số GCN đã cấp

Tỷ lệ (%)

Đất sản xuất nông nghiệp

132.277

642.324

86.8

Đất lâm nghiệp

4.174

1.204

18.2

Đất ở nông thôn

15.636

498.816

56.0

Đất ở đô thị

2.634

244.139

33.9

Đất chuyên dùng

8.150

3.383

34.4

Tổng

154.721
1.389.866
( Nguồn số liệu: Tổng cục quản lý đất đai)

GVHD : LƯU THÙY DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN THỊ OANH


24

Đồ án tốt nghiệp
Qua bảng 1.3 ta thấy kết quả cấp GCN trên địa bàn thành phố Hà Nội, tính đến
tháng 12/2011 toàn thành phố Hà Nội đã cấp được 1.389.866 GCN vói tổng diện tích
154.721 ha như sau:
- Đối với đất ở đô thị
Tính đến 12/2011, toàn thành phố Hà Nội đã cấp được 244.139 GCN với diện
tích là2.634 ha chiếm 33.9% tổng số giấy cần cấp.
- Đối với đất ở nông thôn
Tính đến tháng 12/2011, toàn thành phố đã cấp được 498.816 GCN với diện
tích là 15.636 chiếm 56.0 % tổng số giấy cần cấp.
-Đối với đất chuyên dùng được cấp 3.383 GCN tướng ứng với diện tích 8.150

ha, đạt 34.4 % diện tích cần cấp GCN.
- Đối với đất nông nghiệp được cấp 642.324 GCN tương ứng với diện tích
132.277 ha, đạt 86.8 % diện tích cần cấp GCN.
- Đối với đất lâm nghiệp được cấp 1.204 GCN tương ứng với diện tích 132.277
ha, đạt 18.2% diện tích cần cấp CGN.
Nhận xét: Từ khi UBND thành phố đưa NDD88,TT17 triển khai vào
trong quá trình cấp GCN đã có một số chuyển biến tích cực,số GCN được cấp cho các
loại đất chính đạt số lượng lớn,tỷ lệ phần trăm tương đối cao so với các vùng khác trên
cả nước.Đạt tiến độ theo quay định của nhà nước.Việc chấp hành các quy định về cấp
GCN và đắng ký biến động đất đai ở nhiều địa phương chưa được thực hiện nghiêm,
thủ tục thực hiện còn phức tạp.Tình trạng vi phạm luật đất đai trong sử dụng đất như
lấn chiếm, chuyển mục đích trái phép, tranh chấp,không sử dụng… cũng dẫn đến khó
khăn phức tạp trong việc cấp GCN.

GVHD : LƯU THÙY DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN THỊ OANH


25

Đồ án tốt nghiệp

Chương II: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu
Công tác cấp giấy chứng nhận và tiến độ cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình,
cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quốc Oai – Thành phố Hà Nội.
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Chuyên đề được nghiên cứu, điều tra trên địa bàn huyện Quốc Oai – Thành phố
Hà Nội.
2.2 Nội dung nghiên cứu
- Tìm hiểu công tác thực hiện việc đăng ký cấp GCN của các hộ gia đình, cá nhân,tổ
chức trên địa bàn huyện Quốc Oai.
- Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của công tác cấp GCN.
- Điều tra, thu thập, tổng hợp số liệu để đánh giá kết quả thực hiện công tác cấp giấy
tại huyện Quốc Oai.
- Các kết quả đạt được và những tồn tại cần giải quyết trong công tác cấp GCN tại
thành phố.
- Phân tích khó khăn và đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp GCN trên địa bàn
thành phố.
2.3 Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thực tế: Điều tra các số liệu cụ thể về cấp GCN tại các
phòng ban của Phòng TN&MT, Sở TN&MT. Điều tra qua thực tế của những người
chuyển QSDĐ và dư luận quần chúng nhân dân trên địa bàn.
- Phương pháp thu thập số liệu: Dùng phương pháp kết hợp giữa tài liệu, số liệu
có sẵn như: sổ mục kê, sổ cấp GCN, quyết định giao đất, các biểu số liệu thống kê,

GVHD : LƯU THÙY DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN THỊ OANH