Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện gia bình, tỉnh bắc ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------

ĐẶNG TÂN LỘC

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HUYỆN GIA BÌNH - TỈNH BẮC NINH
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên - 2014


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.

Tác giả luận văn

Đặng Tân Lộc

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình thực hiện luận văn tôi đã nhận được sự quan tâm,
giúp đỡ của các cá nhân, tập thể, các cơ quan, đơn vị có liên quan tạo điều
kiện thuận lợi để tôi có thể hoàn thành luận văn ;
Tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông - Phó hiệu
Trưởng trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, giúp
đỡ tôi trong suốt quá trình làm luận văn ;
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi
trường, phòng Đào tạo Sau đại học trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện tốt luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Ninh, Phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện Gia Bình, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gia Bình,
UBND các xã, thị trấn và các cơ quan có liên quan của huyện Gia Bình đã
giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài;
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và
đồng nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá
trình thực hiện đề tài này;
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Đặng Tân Lộc


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
1.Tính cấp thiết của đề tài............................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 3
2.1. Mục tiêu tổng quát................................................................................... 3
2.2. Mục tiêu cụ thể........................................................................................ 3
3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 4
Chương I. TỔNG QUAN TÀI LIỆU.............................................................. 5
1.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất .......................................................................................... 5
1.1.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách
hành chính...................................................................................................... 5
1.1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất .......................................................................................... 5
1.2. Cơ sở thực tiễn có liên quan đến hoạt động của VPĐKQSD đất .............. 6
1.2.1. Đất đai.................................................................................................. 6
1.2.2. Bất động sản ......................................................................................... 7
1.2.3. Thị trường bất động sản........................................................................ 8
1.2.4. Đăng ký đất đai, bất động sản............................................................... 9
1.2.5. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản.................................................... 11
1.2.6. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản ................................................ 12
1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ................................................. 16
1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam............................... 16
1.3.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền
sử dụng đất ................................................................................................... 19
1.3.3. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với
cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương .................................... 22


1.3.4. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
ở nước ta ...................................................................................................... 23

1.4. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKQSD đất .................. 30
1.4.1. Kết quả đạt được ................................................................................ 30
1.4.2. Các hạn chế ........................................................................................ 31
Chương II. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU............................................................................................. 32
2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 32
2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 32
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 32
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Gia Bình ...................... 32
2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Gia Bình ..... 32
2.3.3. Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất ................................................................................................... 32
2.3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất.................................................................................... 32
2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 32
2.4.1. Phương pháp điều tra, khảo sát ........................................................... 32
2.4.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu .................................................. 34
2.4.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan .................................... 34
2.4.4. Phương pháp chuyên gia..................................................................... 34
Chương III. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ....................................................... 35
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Gia Bình ......................... 35
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ............................................................... 35
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ................................................................... 36
3.2. Tình hình quản lý đất đai ....................................................................... 41
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất........................................................................ 41
3.2.2. Quản lý đất đai ................................................................................... 43


3.3. Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Gia Bình - tỉnh Bắc Ninh, nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả

hoạt động ..................................................................................................... 53
3.3.1. Tổ chức bộ máy .................................................................................. 53
3.3.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ............ 59
3.3.4. Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Gia Bình qua ý kiến của người dân .............................................. 78
3.3.5. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất. .......................................................................... 82
3.3.6. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất ............................................................... 85
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................................... 89
1. Kết luận.................................................................................................... 89
2.Đề nghị...................................................................................................... 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 93


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

HSĐC

Hồ sơ địa chính

SDĐ

Sử dụng đất

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

UBND

Uỷ ban nhân dân

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường


DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1. Tình hình thành lập VPĐKQSD đất các cấp................................. 23
Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của VPĐKQSD đất của cả nước ......................... 25
Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu so sánh tỉnh Bắc Ninh với các tỉnh vùng
đồng bằng sông Hồng năm 2013. ................................................................. 41
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của huyện Gia Bình .................... 42
Bảng 3.3. Kết quả đo đạc bản đồ địa chính huyện Gia Bình ......................... 45
Bảng 3.4. Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Gia Bình ....................... 47
Bảng 3.5. Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010-2013 ...... 48

Bảng 3.6. Kết quả công tác cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính ...................... 72
Bảng 3.7. Kết quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
tại VPĐKQSD đất ........................................................................................ 74
Bảng 3.8. Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận từ 2011-2013 .................. 75
Bảng 3.9. Mức độ công khai thủ tục hành chính........................................... 79
Bảng 3.10. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKQSD đất ................ 81


DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1. Vị trí của VPĐKQSD đất trong hệ thống quản lý đất đai ............. 22
Hình 3.1. Cơ cấu đất đai năm 2013 của huyện Gia Bình............................... 43
Hình 3.2. Kết quả gải quyết khiếu nại tố cáo (2010-2013)........................... 51
Hình 3.3. Mô hình tổ chức của Văn Phòng đăng ký QSDĐ huyện Gia Bình .... 55
Hình 3.4. Quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm ........................................... 60
Hình 3.5. Quy trình cung cấp thông tin dữ liệu TN & MT.............................. 62
Hình 3.6. Quy trình đăng ký lần đầu, cấp giấy chứng nhận………………....66
Hình 3.7. Quy trình đăng ký biến động ........................................................ 68
Hình 3.8. Kết quả thu chi ngân sách và thu chi sự nghiệp............................ 71


1

MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai luôn là mối quan tâm lớn của Đảng, Nhà nước và mọi tầng lớp
nhân dân. Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 tại
Chương III, Điều 53 đã quy định "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên
khoáng sản, nguồn lợi từ vùng biển, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản

do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý". Luật Đất đai năm 1993
khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, Quốc
phòng và An ninh …”. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa, đất đai là nguồn nội lực to lớn trong việc phát triển kinh tế xã hội. [18]
Đăng ký đất đai: là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý (hiện
trạng, nguồn gốc, thời điểm thời hạn, giấy tờ và việc cấp GCN) về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất
đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Trước đây là ghi nhận quyền sử dụng
đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất).
Đăng ký đất đai (khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013): là bắt buộc với
mọi đối tượng sử dụng đất hay được Nhà nước giao đất để quản lý; đăng ký
tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.[22]
Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai
được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập
trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của
Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của
người sử dụng đất.


2

Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003, năm 2013 cùng với việc thực
hiện cải cách hành chính theo cơ chế “một cửa liên thông hiện đại”, các cấp,
các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính
liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với các đối tượng sử dụng đất; chính sách đất
đai hợp lý với nhiều ưu đãi sẽ thu hút nhiều dự án đầu tư nước ngoài. Việc
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện công khai, minh bạch

hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức có nhu cầu giao dịch. Công nghệ
thông tin và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp
được từng bước nâng cao đã phát huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh
vực này. Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có
nhiều trường hợp, có sự khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai
hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương.
Tỉnh Bắc Ninh được tái lập năm 1997 theo Nghị quyết của quốc Hội
nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá IX kỳ họp thứ 10 ngày
6/11/1996.
Tỉnh Bắc Ninh có 08 đơn vị hành chính cấp huyện, 126 đơn vị hành
chính cấp xã. Huyện Gia Bình có 14 đơn vị hành chính (13 xã và 01 thị trấn)
trong những năm qua cùng với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế theo
hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đời sống của nhân dân không ngừng
được cải thiện và nâng cao. Việc quản lý và sử dụng hợp lý có hiệu quả nguồn
tài nguyên đất đai theo quy hoạch và pháp luật đang trở thành một vấn đề cấp
bách trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội hiện nay. [22]
Để việc quản lý đất đai theo hệ thống, minh bạch, đúng quy định của
pháp luật, quá trình giải quyết các nội dung liên quan đến đất đai như: Thống
kê, kiểm kê, đăng ký biến động, đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu, đăng
ký giao dịch bảo đảm…vv theo đúng trình tự, thủ tục và thời gian thực hiện;
giúp phòng Tài nguyên và Môi trường tập trung vào công tác quản lý Nhà


3

nước; Tạo điều kiện cho người đi thực hiện các thủ tục hành chính liên quan
đến đất đai được hướng dẫn cụ thể, rút ngắn thời gian và chi phí thực hiện.
UBND huyện Gia Bình có quyết định số: 1418/2011/QĐ-UBND ngày
04/7/2011 về việc thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gia

Bình. Thời gian bắt đầu hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Gia Bình từ ngày 01/8/2011.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học chuyên ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, tôi lựa chọn thực hiện đề tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu
quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gia Bình tỉnh Bắc Ninh” nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng,
từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính đã
và đang được các cấp các ngành quan tâm triển khai thực hiện.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đề tài được thực hiện nhằm đánh giá kết quả hoạt động của VPĐK
QSDĐ, từ đó thấy được hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ trong đăng ký
đất đai nói riêng và quản lý đất đai nói chung. Trên cơ sở đó đề xuất một số
giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Xác định cơ sở lý luận và thực tiễn về Đăng ký đất đai và hoạt động
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện;
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Gia Bình - tỉnh Bắc Ninh từ khi được thành lập ngày 01/8/2011 đến
ngày 31/12/2013;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gia Bình - tỉnh Bắc Ninh trong giai đoạn tới.


4

3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất trong phạm vi nghiên cứu;

- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;
- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.


5

Chương I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất
1.1.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính
- Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng
4/2001), đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính Nhà nước dân chủ, trong
sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện
cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với
tổ chức sự nghiệp.
- Nghị quyết số: 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ
về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và
tổ chức.
- Quyết định số: 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ
tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính
Nhà nước giai đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ
trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này được xác
định là một trong 03 giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
- Quyết định số: 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của
Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các
cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương.
1.1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất

- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003.
- Nghị định số: 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai quy định.


6

- Nghị định số: 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu
hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số: 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính
phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Thông tư liên tịch số: 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng
3 năm 2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính
Hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế
tài chính của Văn phòng ĐKQSD đất.
- Thông tư số: 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005
của liên Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường về Hướng dẫn việc luân
chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư liên tịch số: 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11
năm 2011 của liên Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường Hướng dẫn
việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (có hiệu lực
từ ngày 14/01/2012).
- Bộ Luật Dân sự 2005.
1.2. Cơ sở thực tiễn có liên quan đến hoạt động của VPĐKQSD đất
1.2.1. Đất đai
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các
cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như khí hậu
bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông suối, đầm lầy...), các

lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, hệ
thống thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả
hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại.
Các chức năng của đất đai đối với hoạt động sản xuất và sinh tồn của
xã hội loài người được thể hiện theo các mặt sau: Sản xuất, môi trường sự


7

sống, cân bằng sinh thái, điều tiết khí hậu, tàng trữ và cung cấp nguồn nước,
dự trữ, kiểm soát ô nhiễm và chất thải, không gian sự sống…
Đất đai là điều kiện chung nhất (khoảng không gian lãnh thổ cần thiết)
đối với mọi quá trình sản xuất trong các ngành kinh tế quốc dân và hoạt động
của con người. Điều này có nghĩa thiếu đất thì không một ngành nào, xí
nghiệp nào có thể bắt đầu công việc và hoạt động được. Nói khác đi không có
đất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người.
Đất đai đóng vai trò quyết định sự tồn tại và phát triển của xã hội loài
người, là cơ sở tự nhiên, là tiền đề cho mọi quá trình sản xuất. Các Mác đã
nhấn mạnh “Đất là mẹ, lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”.
1.2.2. Bất động sản
Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động sản là đất
đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác
định bởi vị trí địa lý của đất. Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những
nét đặc thù theo những tiêu chí riêng, như:
- Pháp luật Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không
phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là
bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
- Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.
Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật

Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
- Luật Dân sự Thái Lan, tại Điều 100 quy định: “Bất động sản là đất đai
và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu
đất đai”.
- Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và
các tài sản gắn với đất.


8

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì
được coi là “gắn liền với đất đai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này
và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất
đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các
tài sản khác do pháp luật quy định”.
Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách
rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị
trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính
chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh
hưởng lẫn nhau.
1.2.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là cơ chế trong đó hàng
hoá và dịch vụ bất động sản được trao đổi, trong đó có sự can thiệp của chính
phủ và hệ thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn
của những người tham gia trên thị trường.
Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa

cơ bản như các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh. Thị trường bất động sản
cũng giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế
giá cả. Trong một số trường hợp, chính phủ sẽ quyết định việc phân bổ nguồn
lực. Việc thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến
các khu quy hoạch có thể được coi là một trong những loại phân bổ này.
Thị trường bất động sản kết nối cung và cầu đối với bất động sản. Thị
trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch bất động sản đạt được tại một
khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định. Thị trường bất động sản


9

bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán, thị trường cho thuê bất
động sản và thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản. Căn cứ vào thứ tự
thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường, thị trường bất động sản có 3
cấp, gồm:
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê
quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai);
- Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê;
- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại [7].
Như vậy thị trường bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất
động sản mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng
trong bất động sản. Trong đó thị trường bất động sản có vai trò quan trọng
chính là sự tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng, tác động tới tăng trưởng
kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS; tác động trực tiếp
tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị
trường lao động và còn liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động,
việc làm, nhà ở.
1.2.4. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.4.1. Khái niệm về đăng ký đất đai

Đăng ký nhà nước về đất đai: Các quyền về bất động sản được pháp
luật bảo hộ sau khi được đăng ký Nhà nước; không chỉ quyền sở hữu mà các
quyền khác như thế chấp, cho thuê, thông hành địa dịch cũng được đăng ký.
Một số nước quy định việc đăng ký là bắt buộc trong một thời gian nhất định
từ khi giao dịch được thực hiện, nếu quá thời hạn, hợp đồng giao dịch không
có giá trị.
Có 02 hệ thống đăng ký bất động sản:


10

- Hệ thống đăng ký Địa bạ. Việc đăng ký được thực hiện vào sổ đăng
ký (ngày tháng, mục kê) và lưu trữ các chứng thư về quyền sở hữu và các văn
bản khác;
- Hệ thống đăng ký Bằng khoán. Việc đăng ký dựa trên cơ sở xác lập
giấy chứng nhận đảm bảo các thông tin quan trọng của bất động sản liên qua n
đến sở hữu và thế chấp, xây dựng hồ sơ đăng ký đất đai.
- Hệ thống đăng ký bằng hình thức điện tử (khoản 2 điều 95 và Điều 96
Luật Đất đai 2013): việc lập hồ sơ địa chính dạng số và giá trị pháp lý của
việc đăng ký điện tử có giá trị như trên giấy.
Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi
Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất
của dữ liệu địa chính, khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền
tổ chức đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).

1.2.4.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
- Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà
nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển quyền sử dụng đất;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;


11

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.2.5. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.5.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để
phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.

1.2.5.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật
bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất
biến về pháp lý.


12

1.2.5.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký
vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận
biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề
quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa
đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định,
các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao
dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa
đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Trong hệ thống hồ sơ địa chính của Việt Nam quy định: “Thửa đất là
phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc

được mô tả trên hồ sơ.”.
1.2.6. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
1.2.6.1. Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ
liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm
thế chấp, cho thuê, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác...
Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn
khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà
đơn giản, thuê nhượng dài hạn, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình
thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản...
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập,
nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả


13

thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc
liên quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó
đã được thực hiện. Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng, có thể
có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận. Tuy
nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền
sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định
quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của
mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc
của quyền đối với đất mà mình mua.
1.2.6.2. Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.

- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ.
Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ
pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động
sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín
và bảo hiểm.
1.2.6.3. Đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất
Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất
được quy định tại điều 9 của Luật Đất đai 2003 gồm:
- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã
hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ
chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy


14

định của Chính phủ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận
quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên
cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương
tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao
đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất;
- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện,
trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở
khác của tôn giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức

năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ
chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại
diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá,
hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được
Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất ở.
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về
đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
1.2.6.4. Các trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 46 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 38 Nghị
định số: 181/2004/NĐ-CP đã được sửa đổi bổ sung tại khoản 5 điều 29 nghị
định số: 88/2009/NĐ- CP ngày 19/10/ 2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì việc đăng ký
quyền sử dụng đất được thực hiện tại VPĐKQSD đất. VPĐKQSD đất do Uỷ


15

ban nhân dân cấp tỉnh thành lập thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh;
do Uỷ ban nhân dân cấp huyện thành lập thuộc Phòng Tài nguyên và Môi
trường cấp huyện.
Theo quy định tại Điều 05 Nghị định số: 43/ 2014/ NĐ-CP, ngày
15/5/2014 có sự thay đổi về: Về tên gọi mới là Văn phòng đăng ký đất đai. Về
việc thành lập: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở
Văn phòng đăng ký 02 cấp hiện có trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường
hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất các cấp. Về Tổ chức bộ máy: Có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh (không giới hạn số lượng). Chức năng nhiệm vụ của Chi
nhánh được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng

đăng ký đất đai theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
* Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu
và đăng ký biến động về sử dụng đất.
1. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện trong các trường
hợp sau:
a) Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;
b) Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện đối với người sử
dụng thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà có thay đổi về việc sử dụng đất
trong các trường hợp sau:
a) Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
b) Người sử dụng đất được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất;


16

d) Chuyển mục đích sử dụng đất;
đ) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
e) Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
g) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
h) Nhà nước thu hồi đất.
Như vậy, nếu có sự thay đổi từ 01 trong 08 trường hợp trên trở lên thì
phải thực hiện đăng ký biến động về sử dụng đất.
1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam
1.3.1.1. Trước khi có Luật Đất đai
Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo
đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn
bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
1.4.1.2. Từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến năm 1993
- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng
hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ
quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và
Uỷ ban nhân dân xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho
người sử dụng đất và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”.
- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số: 201 - ĐKTK
ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số:
302 - ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định số: 201ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai
của Việt Nam”.
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua,
bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương