Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Sông Công, tỉnh Thái Nguyên
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (626.42 KB, 90 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––
ĐẶNG VĂN CHIẾN
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THỊ XÃ SÔNG CÔNG, TỈNH THÁI NGUYÊN
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN - 2014
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––
ĐẶNG VĂN CHIẾN
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THỊ XÃ SÔNG CÔNG, TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. DƯ NGỌC THÀNH
THÁI NGUYÊN - 2014
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại địa
phương để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích
dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn
Đặng Văn Chiến
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn
thầy giáo TS. Dư Ngọc Thành đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi
thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô
giáo tại khoa Tài nguyên và Môi trường, khoa Sau Đại học - trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Sông Công đã giúp đỡ tôi trong thời
gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và
đồng nghiệp đã động viên, khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi
trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Đặng Văn Chiến
iii
MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC...................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. viii
DANH MỤC CÁC BẢNG, SƠ ĐỒ .................................................................. ix
MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài.............................................................................. 1
2. Mục tiêu, yêu cầu ....................................................................................... 3
3. Ý nghĩa của đề tài....................................................................................... 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .............................................................. 5
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ........................................................................ 5
1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................ 5
1.1.2. Cơ sở thực tiễn ..................................................................................... 7
1.2. Tổng quan các vấn đề về đăng ký đất đai................................................. 8
1.2.1. Đăng ký đất đai, bất động sản............................................................... 8
1.2.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai............................................................. 8
1.2.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai .............................. 8
1.2.2. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản ..................................... 9
1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản ................................................................ 9
1.2.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản ......................................... 9
1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất .................................................................. 9
1.2.2.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản ............................................. 10
1.2.3. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam........................... 12
1.2.3.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai................................................. 12
1.2.3.2. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993 ............................ 12
1.2.3.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003 .............. 12
iv
1.2.3.4. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay ........................ 13
1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ................................................. 14
1.3.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK ............................. 14
1.3.1.1. Pháp luật đất đai .............................................................................. 14
1.3.1.2. Bộ Luật Dân sự (2005) .................................................................... 16
1.3.1.3. Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật đầu tư xây dựng cơ
bản (2009) ........................................................................................ 16
1.3.1.4. Nhận xét chung về cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK ......... 18
1.3.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất............................................................................................ 19
1.3.2.1. Chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .................... 19
1.3.2.2. Nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ..................... 19
1.4. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước............... 22
1.4.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren)........................................ 22
1.4.1.1. Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory ............... 22
1.4.1.2. Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria ..................................... 23
1.4.1.3. Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales ............................. 23
1.4.2. Cộng hòa Pháp ................................................................................... 24
1.4.3. Thụy Điển .......................................................................................... 26
1.5. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam..... 28
1.5.1. Tình hình thành lập............................................................................. 28
1.5.2. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ...... 28
1.5.3. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKQSD đất........ 29
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .... 31
2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 31
2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 31
2.2.1. Về không gian nghiên cứu .................................................................. 31
2.2.2. Về thời gian nghiên cứu...................................................................... 31
v
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 31
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Thị xã Sông Công, tỉnh
Thái Nguyên .................................................................................... 31
2.3.2. Tình hình quản lý đất đai và thị trường bất động sản .......................... 31
2.3.3. Thực trạng hoạt động của VPĐKQSD đất Thị xã Sông Công, tỉnh
Thái Nguyên .................................................................................... 31
2.3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của
VPĐKQSD đất ................................................................................ 31
2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 31
2.4.1. Phương pháp thu thập các số liệu thứ cấp ........................................... 31
2.4.2.Phương pháp điều tra các số liệu sơ cấp .............................................. 32
2.4.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu .................................................. 32
2.4.4. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan .................................... 32
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 33
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thị xã Sông Công.................... 33
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 33
3.1.1.1. Vị trí địa lý ...................................................................................... 33
3.1.1.2. Địa hình........................................................................................... 34
3.1.1.3. Khí hậu............................................................................................ 34
3.1.1.4. Thủy văn.......................................................................................... 35
3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên ...................................................................... 35
3.1.1.6. Thực trạng môi trường..................................................................... 37
3.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội ................................................................... 37
3.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế .......................... 37
3.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế ........................................... 38
3.1.2.3. Khu vực kinh tế công nghiệp ........................................................... 38
3.1.2.4. Khu vực kinh tế dịch vụ................................................................... 39
3.1.2.5. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập............................................ 39
vi
3.1.2.6. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng.................................................. 39
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ....................... 41
3.1.3.1. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên .............................................. 41
3.1.3.2. Đánh giá chung về điều kiện kinh tế - xã hội và môi trường ............ 41
3.1.3.3. Đánh giá chung về môi trường......................................................... 43
3.2. Tình hình quản lý đất đai ở thị xã Sông Công........................................ 43
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất đai .................................................................. 43
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai .................................................................... 44
3.3. Thực trạng hoạt động của VPĐKQSD đất Thị xã Sông Công................ 46
3.3.1. Tình hình hoạt động của VPĐKQSD đất ............................................ 46
3.3.1.1. Tổ chức bộ máy của VPĐKQSD đất................................................ 46
3.3.1.2. Chức năng, nhiệm vụ....................................................................... 46
3.3.1.3. Nguồn nhân lực ............................................................................... 48
3.3.1.4. Cơ chế hoạt động của VPĐKQSD đất ............................................. 48
3.3.2. Kết quả hoạt động của VPĐKQSD đất ............................................... 50
3.3.2.1. Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............. 50
3.3.2.2. Công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.......... 54
3.3.2.3. Công tác chỉnh lý biến động về sử dụng đất..................................... 55
3.3.2.4. Lập và quản lý hồ sơ địa chính ........................................................ 56
3.3.2.5. Công tác cung cấp thông tin địa chính ............................................. 58
3.3.3. Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ thị xã Sông Công ... 59
3.3.3.1. Mức độ công khai về thủ tục hành chính.......................................... 59
3.3.3.2. Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính...................................... 61
3.3.3.3. Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn.................... 62
3.3.3.4. Các khoản lệ phí người dân phải đóng góp ...................................... 65
3.3.4. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của VPĐKQSD đất..... 66
3.3.4.1. Chính sách pháp luật đất đai ............................................................ 66
3.3.4.2. Chức năng, nhiệm vụ....................................................................... 67
vii
3.3.4.3. Tổ chức, cơ chế hoạt động ............................................................... 68
3.3.4.4. Đối tượng giải quyết ........................................................................ 68
3.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSD đất...... 69
3.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật....................................................... 69
3.4.2. Giải pháp về tổ chức........................................................................... 70
3.4.3. Giải pháp về nhân lực ......................................................................... 70
3.4.4. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ ........................................................ 71
3.4.5. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật......................................... 71
3.4.6. Giải pháp về cơ chế ............................................................................ 71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................... 72
1. Kết luận.................................................................................................... 72
2. Kiến nghị.................................................................................................. 73
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................. 74
PHỤ LỤC ..................................................................................................... 76
viii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
Bất động sản
ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai
GCN
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HSĐC
Hồ sơ địa chính
SDĐ
Sử dụng đất
VPĐKQSDĐ
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
UBND
Uỷ ban nhân dân
TN&MT
Tài nguyên và Môi trường
ix
DANH MỤC CÁC BẢNG, SƠ ĐỒ
Trang
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của thị xã Sông Công .............. 44
Bảng 3.2. Thực trạng trình độ cán bộ địa chính của Thị xã Sông Công.............. 48
Bảng 3.3. Thời gian giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất
đai thuộc thẩm quyền của VPĐKQSDĐ thị xã Sông Công ........... 50
Bảng 3.4. Kết quả cấp GCNQSD đất lần đầu cho hộ gia đình có nhân
trên địa bàn thị xã Sông Công tính đến hết năm 2013 ................... 51
Bảng 3.5. Tiến độ cấp GCNQSD đất lần đầu trên địa bàn thị xã Sông
Công từ năm 2010 - 2013 ............................................................. 53
Bảng 3.6. Tiến độ cấp GCNQSD đất do chuyển quyền sử dụng đất trên
địa bàn Thị xã Sông Công từ năm 2010 - 2013............................. 54
Bảng 3.8. Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính Thị xã Sông công............... 56
Bảng 3.9. Tình hình lập hồ sơ địa chính Thị xã Sông Công.......................... 57
Bảng 3.10. Kết quả thực hiện cung cấp thông tin địa chính cho Chi cục thuế
thị xã để thực hiện nghĩa vụ tài chính từ năm 2010- 2013 ................. 59
Bảng 3.11. Mức độ công khai thủ tục hành chính của VPĐKQSD đất ......... 60
Bảng 3.12. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKQSD đất ................ 61
Bảng 3.13. Đánh giá thái độ tiếp nhận hồ sơ của VPĐKQSD đất ................. 63
Bảng 3.14. Đánh giá mức độ hướng dẫn hồ sơ các thủ tục hành chính của
VPĐKQSD đất ............................................................................. 64
Hình 1.1. Vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ
thống quản lý đất đai ở Việt Nam ................................................. 22
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn lực là nguồn vốn to lớn trong ngân sách nhà nước, là thành phần quan
trọng của của môi trường sống, có ảnh hưởng rất lớn đến kinh tế, chính trị, xã
hội của đất nước. Do vậy quản lý đất đai là một nhiệm vụ quan trọng mang
tính chiến lược của Đảng và Nhà nước ta.
Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai
được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập
trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của
nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của
người sử dụng đất.
Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế
tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; cung cấp tư liệu phục
vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống
đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; giám sát giao dịch đất đai;
Phục vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an;
Lợi ích đối với công dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với
bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng vay vốn (thế
chấp); Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; giảm tranh chấp đất đai.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép
ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành, nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì
ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm
bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống
nhất của dữ liệu địa chính.
2
Luật đất đai 2003 quy định: “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có
VPĐKQSD đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ
địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng
đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” (Điều 64).
Sự hình thành của hệ thống VPĐKQSD đất cùng với việc thực hiện
chủ trương cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”, “một cửa liên
thông” đã góp phần đổi mới nâng cao chất lượng công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng công khai, minh bạch,
giảm thời gian và chi phí cho các chủ sử dụng đất đã phát được huy hiệu quả
góp phần nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về đất đai; Tuy nhiên hoạt
động của VPĐKQSD đất còn nhiều bất cập, việc cung cấp các dịch vụ về
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện vẫn là một trong
những vấn đề bức xúc, đặc biệt là khu vực đô thị có số lượng giao dịch bất
động sản ngày càng cao.
Thị xã Sông Công nằm ở phía nam, cửa ngõ của tỉnh Thái Nguyên, với
10 đơn vị hành chính cấp xã, bao gồm: 6 phường và 4 xã. Trong những năm
vừa qua, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ ở thị xã Sông Công đã dẫn đến
nhiều biến động về sử dụng đất. Sự ra đời của Văn phòng đăng ký QSDQSD
đất thị xã Sông Công là một dấu ấn quan trọng, đáp ứng mục tiêu phát triển
kinh tế - xã hội chung trên địa bàn thị xã và đảm bảo quyền lợi của hộ gia
đình, cá nhân về thực hiện các quyền của người sử dụng đất, nhất là vấn đề
đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc chuyển quyền sử dụng
đất, công tác giao dịch đảm bảo,...Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đã đạt
được thì VPĐKQSD đất thị xã Sông Công cũng còn gặp nhiều khó khăn, hoạt
động của VPĐKQSD đất vẫn còn hạn chế.
Trên cơ sở đánh giá thực trạng hoạt động phát huy những thành tích đã
đạt được đồng thời đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Để từ đó có những chiến lược
3
được đưa ra trong công tác quản lý đất đai nói chung và công tác đăng ký đất
đai nói riêng nhằm đạt được hiệu quả cao nhất, phù hợp nhất trong công cuộc
đổi mới hiện nay.
Xuất phát từ thực tiễn trên, đồng thời được sự đồng ý của ban giám hiệu
Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy
giáo TS. Dư Ngọc Thành, tôi tiến hành lựa chọn thực hiện đề tài: “Đánh giá
thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất Thị xã Sông Công, tỉnh Thái Nguyên”.
2. Mục tiêu, yêu cầu
2.1. Mục tiêu
Đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất Thị xã Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 1013. Đánh giá
những kết quả đạt được và khó khăn còn tồn tại. Đề xuất một số giải pháp nâng
cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thị xã Sông
Công, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn tới.
2.2. Yêu cầu
Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của VPĐKQSD đất trong
phạm vi nghiên cứu.
Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy,
trung thực.
Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
Đề xuất các giải pháp có tính khả thi phù hợp với thực trạng địa phương.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên củng cố những kiến thức chuyên
nghành về quản lý đất đai, đồng thời rèn luyện khả năng nghiên cứu, viết báo
cáo khoa học, góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt công tác
sau này.
4
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Nhằm nghiên cứu, đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp nhằm
hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất, góp phần cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.
5
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
- Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện
đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐKQSD đất, quyền sở hữu được Bộ Luật
Dân sự 2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều
164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167).
- Luật Đất đai 2003 quy định:
“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại VPĐKQSD đất
trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người
được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định
thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành” [15].
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐKQSD đất là cơ quan
dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý
thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền
và nghĩa vụ [15].
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quyết định thành lập VPĐKQSD đất thuộc Sở TN&MT và thành lập các
6
chi nhánh của VPĐKQSD đất tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị
xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa
bàn quyết định thành lập VPĐKQSD đất thuộc Phòng TN&MT [15].
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong vịêc thành lập
cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt
những ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12
năm 2004 hướng dẫn chức năng, ngày hiệm vụ và tổ chức của VPĐKQSD đất và
tổ chức phát triển quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐKQSD đất khi
chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ
chức VPĐKQSD đất gắn liền với công tác cải cách hành chính.
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005
của liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và
trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ
tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người
sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có), liên Bộ Tài
chính và Bộ TN&MT.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6
năm 2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các
trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐKQSD đất; Các quy định liên
quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐKQSD
đất, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.
7
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15
tháng 3 năm 2010, Hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức,
biên chế và cơ chế tài chính của VPĐKQSD đất đất.
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến
VPĐKQSD đất trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy
không nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban
đầu để thành lập và đưa các VPĐKQSD đất đi vào hoạt động.
Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐKQSD đất còn
những hạn chế như:
- Thông tư 38/2004/BTNMT-BNV quy định không rõ ràng (cho phép
các địa phương có thể không thành lập VPĐKQSD đất) vì vậy cơ chế bắt buộc
phải thành lập mô hình VPĐKQSD đất đang bị "bỏ ngỏ".
- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc
phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ.
- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng
của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa
VPĐKQSD đất đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp
ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời
kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn
Từ khi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập đã giải
quyết được một khối lượng lớn những công việc trong công tác quản lý nhà
nước về đất đai, đăng ký quyền sử dụng đất, chỉnh lý biến động và đặc biệt là
thực hiện công tác cải cách hành chính. Không còn tồn tại trong công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đồng thời công tác lập
và quản lý hồ sơ địa chính được thực hiện một cách tốt hơn và có hiệu quả
hơn. Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt được cũng còn những tồn tại, hạn
chế nhỏ.
8
Trên cơ sở nghiên cứu tìm ra những nguyên nhân hạn chế và từ đó đề
xuất những biện pháp phát huy tiềm năng và khắc phục những hạn chế để Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoạt động có hiệu quả tốt hơn, tốt hơn nữa.
1.2. Tổng quan các vấn đề về đăng ký đất đai
1.2.1. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi
Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất
của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ
chức đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
1.2.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
9
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội [21].
1.2.2. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để
phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
1.2.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo
vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về
pháp lý [21].
1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký
vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận
10
biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề
quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký [9].
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa
đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định,
các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao
dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa
đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể
từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính,
hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong
phạm vi toàn quốc [21].
1.2.2.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
a) Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ
liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm
thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn
kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo
đảm quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa
dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một
giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn,
thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác,
đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập,
nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả
11
thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc
liên quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó
đã được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính
hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có
thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người
đại diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng
chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối
với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ
các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao
dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự
giao dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn
hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký
hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng
định quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của
mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc
của quyền đối với đất mà mình mua.
b) Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào
sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan
hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất
động sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực;
khép kín và bảo hiểm [21].
12
1.2.3. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam
1.2.3.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai
- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc
đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho
toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
1.2.3.2. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng
hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai
tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã,
thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho
người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” [14].
-Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK
ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra
một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”.
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua,
bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương
thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít
phức tạp.
1.2.3.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
a) Luật Đất đai năm 1993 quy định
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà
nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà
nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất.
- “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng
sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
- “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký
tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản
13
lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về
việc sử dụng đất” [15].
Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực
hiện đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy
chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường
này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật
xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua
việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
b) Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển
các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất
đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa
phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm
vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục,
chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
1.2.3.4. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay
a) Đăng ký đất đai: Luật Đất đai năm 2003 quy định “Đăng ký quyền
sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất”. “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất
hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” [18].
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản
lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người
sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
Theo quy định của pháp luật đất đai, hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là
đăng ký ban đầu và đăng ký biến động
- Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
14
- Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử
dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục
đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
b) Cơ quan đăng ký đất đai:
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa
chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất
thực hiện các quyền và nghĩa vụ’’ [18].
1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
1.3.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
1.3.1.1. Pháp luật đất đai
a) Luật Đất đai 2003
- Luật Đất đai 2003 quy định: “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được
thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người
đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử
dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho,
cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử
dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản
án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi
hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đã được thi hành’’[18].
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ ” [18].
