tác động của việc gia nhập wto đến thị trường bất động sản tp. hcm

/>TÁC ĐỘNG CỦA VIỆC GIA NHẬP WTO ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.
HCM
Posted on 15/04/2009 by Civillawinfor
LƯƠNG THIỆN
Trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh hiện có khoảng 19.000 doanh nghiệp đăng ký kinh
doanh bất động sản, trong đó có gần 1.000 doanh nghiệp có dự án đầu tư thường xuyên. Tuy
nhiên, đa số là doanh nghiệp nhỏ, thiếu kinh nghiệm, vốn ít nên chỉ đầu tư những dự án nhỏ
lẻ.
Từ năm 2003 đến năm 2008, trên 50% số dự án nhà ở đã giao đất cho nhà đầu tư có quy mô
diện tích nhỏ (dưới 5 ha). Do đó, số nhà ở mới của Thành phố phát triển manh mún, trong
khi cơ sở hạ tầng phát triển không đồng bộ và không kết nối, dẫn đến tình trạng ngập lụt
ngày càng gia tăng.
Trong 5 năm qua, Thành phố đã giao tổng cộng 475 dự án nhà ở với tổng diện tích đất là
4.083ha. Con số này cho thấy, quỹ đất cung ứng cho thị trường sơ cấp rất lớn, nhưng đầu tư
các dự án quá chậm nên sản phẩm cung cấp cho thị trường thứ cấp quá ít so với nhu cầu.
Đó chính là lý do dẫn đến cơn sốt giá nhà đất vừa qua. Vì vậy, Thành phố đã ban hành
quyết định thu hồi, hủy bỏ quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
64 dự án với tổng diện tích gần 640 ha do triển khai chậm hoặc không triển khai.
Sau 2 năm gia nhập WTO: ngoại lấn át nội
Ngay sau khi Việt Nam gia nhập WTO, một làn sóng đầu tư nước ngoài tại Việt Nam diễn
ra rất sôi động. Trong đó có nhiều nhà đầu tư lớn, tầm cỡ trên thế giới, bởi vậy, đã đẩy chỉ
tiêu kinh tế về đầu tư trực tiếp (FDI) tăng vọt, vượt kỷ lục cao nhất 20 năm qua.
Thị trường bất động sản chiếm đến 50% vốn đầu tư nước ngoài, cả về số dự án lẫn tổng vốn
đầu tư. Cụ thể, năm 2007 có 24 dự án đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản với tổng
vốn đầu tư là 1.530,4 triệu USD, gấp gần 2 lần tổng vốn đầu tư từ năm 2000 đến năm 2006.


Con số này tiếp tục tăng lên trong năm 2008: 45 dự án đầu tư vào lĩnh vực bất động sản với
tổng vốn đầu tư lên gần 3 tỉ USD.
Nguồn vốn trong nước rất hạn hẹp thì việc FDI tăng mạnh vào lĩnh vực bất động sản đã góp
phần rất quan trọng vào việc đô thị hóa, nâng cấp cơ sở hạ tầng. Thực tế cho thấy, tại các

thành phố lớn, hầu hết các dự án, công trình lớn, những khách sạn 5 sao… đều có yếu tố
nước ngoài.
Việc gia nhập WTO đã đem đến nguồn vốn dồi dào, nhờ đó thị trường nhà ở khởi sắc mạnh
mẽ. Năm 2007, Thành phố có 23 dự án hoàn thành, cung cấp cho thị trường 6.400 căn hộ,
(thuộc các dự án Garden Plaza, Hoàng Anh Gia Lai 1, Cantavil, Botanic, Tanda Court).

Cũng trong năm 2007, có 26 dự án khởi công, cung cấp thêm 12.000 căn hộ. Đến năm 2008,
có 31 dự án hoàn thành như Saigon Pearl, Hùng Vương Plaza, Panorama, Phú Mỹ, Hoàng
Anh Gia Lai 2, Garden Plaza 2… Đến năm 2010, dự kiến có tiếp 40 dự án hoàn thành.
Năm 2009 sẽ đối mặt với nhiều thách thức
Bên cạnh mặt tích cực, vốn FDI dồn vào thị trường bất động sản cũng đem lại nhiều hạn
chế. Trong 2 năm qua, các nhà đầu tư chuyển hướng sang bất động sản, bao gồm 50% vốn
đầu tư trực tiếp nước ngoài, cùng một lượng lớn vốn của các doanh nghiệp nhà nước di
chuyển sang khu vực bất động sản với giá trị bị thổi phồng, gây ra hiện tượng đầu cơ, sốt
ảo. Điều này khiến tín dụng nội địa tăng vọt, làm nền kinh tế trở nên quá nóng và tiềm ẩn
nhiều rủi ro.
Vốn đầu tư FDI đổ vào bất động sản đồng nghĩa với nguy cơ nhập siêu tăng cao trong tương
lai, bởi các nhà đầu tư phải nhập khẩu nguyên liệu để triển khai các dự án. Hơn nữa, các dự
án bất động sản lại không tham gia xuất khẩu nên sẽ gây khó khăn cho việc cân đối ngoại tệ
của Việt Nam, khi các nhà đầu tư nước ngoài thu hồi vốn bằng nội tệ nhưng lại chuyển vốn
ra nước ngoài bằng ngoại tệ. Vốn đầu tư FDI đổ vào nhiều, trong khi cơ sở hạ tầng yếu kém,
gây nên tình trạng kẹt xe, ngập nước ngày càng trầm trọng, ô nhiễm môi trường ngày càng


gia tăng…
Dự báo, trong năm 2009, mặc dù gặp khó khăn từ năm ngoái đến nay nhưng rất nhiều nhà
đầu tư bất động sản vẫn “trụ” được với thị trường. Nguyên nhân là do họ đã thu được nhiều
lợi nhuận từ cơn sốt giá nhà đất vào cuối năm 2007.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong năm 2009 sẽ đối mặt với nhiều thách thức. Chẳng
hạn, một số dự án có vốn đầu tư lớn của các nhà đầu tư nước ngoài sẽ bị “treo”; các dự án

cao ốc văn phòng sẽ chậm đầu tư; nhiều dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập
thấp sẽ sớm hoàn thành. Bởi vậy, khả năng thị trường “nóng” trở lại trong vòng một năm tới
là rất khó./.
SOURCE: TẠP CHÍ CỘNG SẢN ĐIỆN TỬ
Trích dẫn từ:
/>
/>“Cứu” bất động sản khi gia nhập WTO
Tags: Việt Nam, thị trường bất động sản, quản lý kinh tế, sử dụng đất, của thị trường, viện
nghiên cứu, quyền sử dụng, nhà nước, tổ chức, thông tin, của các, gia nhập, giải pháp,
việcHỌC TIẾNG ANH TRỰC TUYẾN VIP Học tiếng Anh trực tuyến hiệu quả cao,
KHÔNG giới hạn thời gian học tại website học tiếng Anh hàng đầu Việt Nam

Theo quan điểm của các chuyên gia thuộc Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương
(CIEM), thị trường bất động sản Việt Nam đang tồn tại rất nhiều những khiếm khuyết.


Một điểm bất cập của thị trường bất động sản chính là sự “chênh lệch ảo” quá lớn giữa cung
và cầu (ảnh: Tienphongonline)

Khi thị trường này không phát triển được, nó sẽ có những tác động tiêu cực lên nền kinh tế xã hội và quá trình hội nhập, nhất là khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới
(WTO).

.

Do đó, việc nhận diện lại thị trường để tìm ra những bất cập một cách cơ bản nhất và từ đó
đưa ra những giải pháp hữu hiệu sẽ không khi nào là muộn.
3 khiếm khuyết cơ bản
Thứ nhất, theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn còn trong giai
đoạn “sơ khai” với một quy mô nhỏ bé, chưa đầy đủ các thành phần của một thị trường hoàn
chỉnh và lượng giao dịch chưa cao. Bên cạnh đó, nhiều loại “sản phẩm” bất động sản vẫn

chưa hoàn toàn được coi là hàng hóa.
Một điểm bất cập khác nữa của thị trường bất động sản chính là sự “chênh lệch ảo” quá lớn
giữa cung và cầu.
Một nền kinh tế thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ, nhu cầu về bất
động sản của các doanh nghiệp ngày càng tăng lên thì nguồn cung cấp lại rơi vào trạng thái
khan hiếm. Tuy nhiên, sự thật là hiện không ít các doanh nghiệp Nhà nước và cơ quan hành
chính, sự nghiệp Nhà nước đang sử dụng đất không có hiệu quả, gây lãng phí lớn.
Đây chính là điểm gây khó trực tiếp cho hàng nghìn doanh nghiệp khi Việt Nam chính thức
trở thành thành viên WTO. Bởi lẽ, họ càng lâu tiếp cận được với đất đai, với mặt bằng sản


xuất thì những khó khăn họ phải đối mặt khi cạnh tranh với các tập đoàn, các doanh nghiệp
nước ngoài càng lớn.
Ở thị trường nhà đất, tưởng như nguồn cung đang vượt xa nhu cầu khiến cho thị trường rơi
vào trạng thái ảm đạm, đóng băng. Thế nhưng, thực tế là nhu cầu vẫn còn vượt xa so với
nguồn cung, chỉ có điều sau một thời gian dài “sốt nóng” đã khiến giá nhà đất vọt lên quá
cao, vượt xa so với khả năng thanh toán của đa số nhân dân.
Thứ hai, chính vì thị trường vẫn còn đang ở trạng thái manh nha khiến cho những yếu tố
không lành mạnh có cơ hội phát triển. Điển hình nhất là việc phần lớn các giao dịch trên thị
trường bất động sản hiện nay là phi chính quy. Theo ước tính của các chuyên gia, loại giao
dịch này đang chiếm đến 70% tổng lượng giao dịch bất động sản.
Xuất phát từ thực trạng giao dịch ngầm, giao dịch phi chính quy đã tạo cơ hội cho tình trạng
đầu cơ ở tất cả các khâu trên thị trường bùng phát, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà
Nội và TP.HCM. Đây được coi là nguyên nhân cơ bản nhất tạo nên hiện tượng sốt ảo vào
những năm 1998 – 2002, đẩy giá nhà đất lên mức cao chót vót, vượt qua cả các khu vực có
giá đất cao hàng đầu trên thế giới như Hồng Kông, Thượng Hải hay Bắc Kinh (Trung
Quốc).
Hiện tượng phi chính quy không chỉ thể hiện ở thị trường nhà đất mà còn rất nổi cộm ở cấp
độ dự án. Rõ rệt nhất nhất là hiện tượng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, sai vị trí,
lệch diện tích, không đúng thủ tục diễn ra khá phổ biến ở nhiều địa phương. Người sử dụng

đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng, sử dụng sai mục đích,
không đúng dự án, không hiệu quả chiếm tỷ trọng lớn và có khuynh hướng bao chiếm đất để
kinh doanh trái phép quyền sử dụng đất nhằm trục lợi.
Sự phát triển mạnh của thị trường phi chính quy gây ra nhiều bức xúc cho cả ba phía: Về
phía Nhà nước, không kiểm soát được các giao dịch thực tế, không thu được thuế nhưng
phải giải quyết nhiều vấn đề phức tạp phát sinh; về phía doanh nghiệp, không tiến hành
được các dự án đầu tư đúng hạn định, tốn kém về chi phí; còn về phía người dân, không hợp
thức hoá được tài sản của mình, nảy sinh các tranh chấp nhiều khi không giải quyết được.


Thứ ba sự thiếu minh bạch về thông tin thị trường khiến việc tiếp cận thông tin thực gặp
nhiều trở ngại. Các cơ quan quản lý nhà nước không thực hiện tốt chức năng cung cấp thông
tin về bất động sản cho các tầng lớp nhân dân, đồng thời các tổ chức môi giới cũng chưa
cung ứng được đầy đủ các dịch vụ cần thiết cho những người tham gia giao dịch trên thị
trường.
Gần đây, việc công bố các thông tin như quy hoạch, địa bàn đầu tư, đấu thầu quyền sử dụng
đất… đã được cải thiện nhưng mới chỉ là thử nghiệm bước đầu.
Giải pháp nào?
Theo các chuyện gia thuộc Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, thị trường bất
động sản rất phức tạp bởi nó còn liên quan đến nhiều lĩnh vực quan trọng khác của nền kinh
tế - xã hội. Vì thế các giải pháp nhằm “cứu” thị trường này cũng phức tạp không kém. Theo
đó có thể tập trung vào một số giải pháp cơ bản nhất.
Như đã phân tích ở trên, khiếm khuyết rất lớn đang tồn tại trên thị trường bất động sản
chính là hiện tượng giao dịch ngầm, giao dịch phi chính quy nên bằng mọi cách phải xóa bỏ
được hiện tượng này.
Để làm được điều đó thì việc đầu tiên là phải hợp thức hoá được tài sản bất động sản của
các chủ thể tham gia thị trường. Muốn vậy thì phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất cho các tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân.
Tiếp đó, cần hoàn thiện các tổ chức dịch vụ thị trường bất động sản với các hoạt động liên

quan đến định giá, thông tin, lưu trữ, giám sát giao dịch…, kết hợp với các cơ quan chức
năng của Nhà nước để tăng cường hoạt động quản lý sau giao đất, công khai hoá quy hoạch
sử dụng đất, đơn giản hoá thủ tục giao dịch, giải quyết vấn đề đền bù thiệt hại khi giải
phóng mặt bằng, nắm chắc thông tin về bất động sản…


Bên cạnh đó, phải mở rộng quyền giao dịch của các thủ thể tham gia thị trường. Xoá bỏ sự
chia cắt giao dịch giữa cá nhân và pháp nhân thông qua việc bình đẳng hoá quyền giao dịch
giữa hai đối tượng này, có nghĩa là luật pháp cho phép các tổ chức và pháp nhân có đầy đủ
các quyền như hộ gia đình và cá nhân về chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê và thế chấp
quyền sử dụng đất.
Gắn liền với việc mở rộng quyền giao dịch, phải mở rộng các chủ thể tham gia giao dịch
trên thị trường, nhất là các chủ thể có yếu tố nước ngoài. Việc mở rộng thị trường bất động
sản cho người Việt Nam ở nước ngoài, người nước ngoài và tổ chức nước ngoài tham gia
đầu tư là yêu cầu khách quan của quá trình hội nhập, không chỉ có tác dụng đẩy mạnh đầu
tư bất động sản mà còn góp phần thúc đẩy các hoạt động đầu tư, kinh doanh khác, đồng thời
giúp các chủ thể này có điều kiện cư trú, sinh sống, làm việc… ổn định và lâu dài tại Việt
Nam.
Giải pháp tiếp theo chính là việc hoàn thiện cơ cấu tổ chức của thị trường với các thành
phần quan trọng như công ty điền địa của Nhà nước, các tổ chức trung gian, môi giới, định
giá, tư vấn, bảo hiểm, thông tin, tài chính…
Gắn liền với việc hình thành các tổ chức, Nhà nước phải tạo khung khổ pháp lý, ban hành
các quy định hướng dẫn hoạt động, tạo cơ chế vận hành nhịp nhàng và thông suốt của tất cả
các chủ thể thuộc bên cung, bên cầu, và các tổ chức trung gian cũng như các chủ thể quản lý
nhà nước.
Đặc biệt, cần nhanh chóng thành lập các sàn giao dịch bất động sản tại các đô thị lớn, có
dung lượng giao dịch cao, nhằm tạo điều kiện cho thị trường hoạt động minh bạch và có độ
tin cậy cao.
Hiện tại, Hà Nội đang đi đầu trong việc thực hiện giải pháp này với việc cho ra đời sàn giao
dịch bất động sản đầu tiên, trực thuộc Sở Tài nguyên – Môi trường và nhà đất.

Ngoài ra, Nhà nước cũng cần sớm thiết lập một hệ thống đăng ký đất đai hiện đại trên phạm
vi toàn quốc, bao gồm một mạng kết nối, trao đổi thông tin cập nhật giữa các cơ quan quản


lý đất đai, thuế, ngân hàng thương mại, kho bạc Nhà nước các cấp, nhằm giúp Nhà nước
kiểm soát được những biến động về diện tích, hiện trạng sử dụng đất và chủ sử dụng đất, để
có biện pháp xử lý kịp thời trước những biến động của thị trường bất động sản.
(Theo Thời báo Kinh tế VN
/>Thị trường bất động sản Việt Nam sau 2 năm gia nhập WTO: Đậm dấu ấn của nhà đầu tư
nước ngoài
Thứ bảy, 27/12/2008, 02:05 (GMT+7)
Ngày 26 -12, hội thảo “Thị trường bất động sản Việt Nam – Vị trí, vai trò trong nền kinh tế
và các giải pháp phát triển” đã diễn ra tại Hà Nội. Đây là một “cuộc trao đổi” có ý nghĩa đặc
biệt quan trọng nhằm đánh giá thị trường BĐS Việt Nam sau 2 năm gia nhập WTO.

Tham khảo giá nhà, đất tại siêu thị địa ốc ACB. Ảnh: HOÀNG ANH THƯ

Cái được lớn nhất cho thị trường BĐS sau 2 năm gia nhập WTO là nguồn FDI đầu tư vào
lĩnh vực này tăng rất mạnh. Trong bối cảnh Việt Nam vẫn trong quá trình đẩy mạnh hiện đại
hóa đất nước, nguồn vốn trong nước rất hạn hẹp thì việc FDI tăng mạnh vào lĩnh vực BĐS
sẽ góp phần rất quan trọng vào việc đô thị hóa, nâng cấp cơ sở hạ tầng.
Thực tế, nếu nhìn vào các thành phố lớn thì có một điều dễ nhận thấy, đó là các dự án, các
công trình BĐS lớn, những khách sạn 5 sao... đều có yếu tố nước ngoài. Chính họ đã giúp
chúng ta rất nhiều trong việc mở cửa, thu hút đầu tư, phát triển du lịch. Trong bối cảnh
nguồn vốn trong nước còn hạn hẹp thì FDI tăng sẽ tạo nguồn cung dồi dào, từ đó mang lại
nhiều lợi ích cho người dân.
FDI đổ vào các lĩnh vực như khách sạn, khu du lịch, nghỉ dưỡng, khu công nghiệp... còn


góp phần tạo thêm công ăn việc làm cho người lao động Việt Nam. Và cuối cùng FDI đổ

vào BĐS nói riêng và vào toàn bộ nền kinh tế Việt Nam nói chung tăng mạnh khẳng định
Việt Nam là môi trường đầu tư thuận lợi, an toàn và còn nhiều tiềm năng.
Mặt hạn chế lớn nhất là trong 2 năm qua, đầu tư (bao gồm cả FDI) vào lĩnh vực BĐS đã quá
ồ ạt. Khoảng 90% đầu tư trực tiếp nước ngoài cùng với một lượng lớn vốn của các doanh
nghiệp Nhà nước đang di chuyển sang khu vực BĐS với giá trị bị thổi phồng, gây ra hiện
tượng đầu cơ, sốt ảo. Điều này khiến tín dụng nội địa tăng vọt, làm nền kinh tế trở nên quá
nóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thứ hai, đó là sự mất cân đối trong đầu tư vào BĐS.
Các dự án BĐS trong những năm qua chỉ dồn vào phân khúc thị trường cao cấp, trong khi
phân khúc nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp - đối tượng có nhu cầu thực sự về
nhà ở - lại ít được quan tâm.
FDI đổ vào BĐS đồng nghĩa với nguy cơ nhập siêu tăng cao trong tương lai bởi các nhà đầu
tư phải nhập khẩu nguyên liệu để triển khai các dự án. Hơn nữa, các dự án BĐS gần như
không tham gia xuất khẩu nên sẽ gây khó khăn cho việc cân đối ngoại tệ của Việt Nam khi
các nhà đầu tư nước ngoài thu hồi vốn bằng nội tệ nhưng lại chuyển vốn ra nước ngoài bằng
ngoại tệ.
Ngoài ra, giá đất cũng là một vấn đề được quan tâm nhiều tại hội thảo. Theo ông Phạm Sỹ
Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, giá đất thị trường phải trở về mặt bằng
hợp lý. Ông Liêm cho biết: Giá đất thị trường nếu quá rẻ thì sẽ dẫn đến sử dụng lãng phí tài
nguyên đất, nếu quá đắt thì làm cho chi phí phát triển quốc gia trở nên tốn kém.
Nếu cơ chế thị trường thông suốt thì giá đất sẽ trở nên “hợp lý”, phản ánh trạng thái cung
cầu cân bằng, tài nguyên đất đai được khai thác tiết kiệm. Vậy cơ chế thị trường đất đô thị
nước ta hiện đang có vướng mắc gì khiến cho mặt bằng giá đất cao hơn nhiều nước khác
đến thế? Theo tôi có các nguyên nhân sau đây: Sự điều hành yếu kém đối với thị trường đất
cấp 1; hệ thống thuế BĐS có nhiều thiếu sót; thị trường BĐS chậm trưởng thành.
Vẫn theo ông Liêm, Nhà nước là bên cung độc quyền trong thị trường đất cấp 1 nhưng thể


chế thiếu hoàn thiện khiến nảy sinh sự lạm quyền và tình trạng mất cân đối giả tạo. Nhà
nước cũng là bên có nhu cầu lớn về đất đai cho các dự án đầu tư công. Hệ thống thuế là do
Nhà nước xây dựng. Quá trình đô thị hóa nước ta diễn ra nhanh và nặng tính tự phát nhưng

Nhà nước lại chậm quy phạm hóa thị trường BĐS.
Nhà nước cũng tham gia tích cực vào việc hình thành giá đất cao như hiện nay, chẳng hạn
đấu giá diện tích đất nhỏ được món tiền lớn để rồi sau đó phải đền bù với giá tương tự để
lấy diện tích đất lớn hơn nhiều cho dự án đầu tư công ở gần đó! Một số công chức có thể
cho rằng giá đất cao thì có lợi cho thu ngân sách Nhà nước nhưng quên rằng nó làm tăng chi
ngân sách còn nhiều hơn, ngoài ra còn làm biến dạng thị trường và gây ra nhiều tệ hại khác
như làm tăng khoảng cách giàu nghèo. Tóm lại trong vấn đề giá đất cần nhanh chóng khắc
phục nghịch lý là giá đền bù thì quá thấp mà giá đất thị trường lại quá cao
/>Thị trường bất động sản sẽ như thế nào?
September 29, 2011 By Guest 1 Comment
Thị trường bất động sản (TTBĐS) có đang đóng băng như thời kỳ 2000 – 2004 không?
Những năm 1990, kinh tế đạt được mức tăng trưởng cao. Doanh nghiệp trong nước làm ăn
được, tạo một tài sản khá lớn trong dân. Lượng kiều hối cũng đáng kể, trung bình khoảng 5
tỉ USD/năm. Làm ăn được, người dân nghĩ đến chuyện dầu tư vốn, phần lớn vào nhà đất
giai đoạn này là bằng tiền mặt của chính mình vì tín dụng cho nhà đất còn khan hiếm. Sau
cuộc khủng hoảng tài chính khu vực những năm 1997 – 1998, TTBĐS trong nước đóng
băng vì làm ăn khó khăn, nhưng giá lại không giảm nhiều, do chủ nhân không có nhu cầu
bán hạ giá vì không chịu sức ép tài chính. Cầu thật thì còn rất cao nhưng tiền thì đã vơi và
tín dụng cũng không có. Không có người mua, nhưng cũng ít người cần phải phá giá để bán.
Đến 2004 thì kinh tế đã tương đối ổn định lại. Cung với cầu xích lại gần nhau hơn. Thị
trường lại khởi động. Đến 2006, đầu tư nước ngoài và trong nước trở nên phấn chấn hơn
trước viễn cảnh Việt Nam gia nhập WTO. Các quỹ đầu tư có thêm nhiều tiền hơn, đầu tư
mạnh hơn. Tín dụng ngân hàng cho vay bất động sản cũng đã dễ dàng hơn. Lần này nhu cầu


thật (những người thật sự cần mua để ở và đầu tư phát triển kinh doanh) kích cầu thị trường
ấm lại, rồi “nóng” lên khi các nhà đầu cơ bắt đầu nhảy vào cuộc chơi. Ảnh hưởng của các
nhà đầu cơ lên thị trường lần này lớn hơn nhiều lần so với những năm 1990. Bong bóng bất
động sản tiếp tục, đến khi nổ, ngay sau Tết 2008, khi tình hình kinh tế bắt đầu có dấu hiệu
lạm phát và tín dụng ngân hàng bị thắt chặt, ảnh hưởng nhanh và mạnh đến cầu. Các nhà

đầu cơ bắt đầu tháo chạy, làm cho giá nhà đất giảm nhanh, trung bình khoảng 40% so với
giá đỉnh ở đầu năm nay.
Thị trường bất động sản sẽ đi về đâu?
Thị trường chỉ “sống” khi cung và cầu gặp nhau, hoặc ở gần nhau. Về mặt cung, sản phẩm
thật sự còn thiếu, không đa dạng, có nhiều sản phẩm thị trường không cần lắm (các loại căn
hộ cao cấp…) và thiếu sản phẩm thị trường đang cần (căn hộ, nhà ở cho người trung lưu và
người có thu nhập thấp). Bên cầu đang còn mệt mỏi với tình hình tín dụng và lãi suất khó
khăn.
Với tình hình kinh tế toàn cầu đang gặp khó khăn, Nhà nước Việt Nam sẽ tiếp tục “dè dặt”
với chính sách tín dụng. Đầu tư cả công lẫn tư sẽ tiếp tục giảm một thời gian nữa. TTBĐS
sẽ còn trầm cảm một thời gian. Cái đáy vẫn chưa thấy?
Cụ thể các lĩnh vực của TTBĐS, như thị trường thương mại và nhà ở sẽ như thế nào?
Thị trường “commercial” (văn phòng cho thuê, khách sạn, trung tâm thương mại…) trong
một thời gian dài từ năm 198 đến năm 2004 hầu như không có công trình thương mại nào
được xây, trong khi nền kinh tế tăng trưởng đều đặn. Mà một dự án phát triển bất động sản
cần tới 3-5 năm, do vậy cũng dần khan hiếm dẫn tới đột biến về giá thuê văn phòng, khách
sạn, trung tâm thương mại từ 2006 đến nay. Giá thuê văn phòng hạn A trung bình khoảng
60-70 USD/m2/tháng ở Hà Nội và thấp hơn một chút ở TP.HCM, so với 20-3- USD ở
Bangkok. Hai năm gần đây thì ngược lại, người người nhà nhà xây văn phòng cho thuê. Cầu
đang giảm và cung đang tăng. Diện tích văn phòng cho thuê ở hai thành phố lớn sẽ được
nhân đôi so với cuối năm ngoái. Giá thuê văn phòng hạng A trong vài tháng tới có thể giảm
20-30% so với hiện tại.


Thị trường nhà ở các loại cao cấp sẽ còn tiếp tục giảm 20% nữa. Các loại trung và thứ cấp
(dưới 2 tỉ đồng) ít bị ảnh hưởng hơn vì cầu trong thị trường này tương đối lớn và khả năng
thanh toán cũng cao hơn.
Nguồn: />Nguồn: Doanh nhân Sài Gòn cuối

Thị trường bất động sản năm 2009: Thách thức - tiềm năng và nhiều cơ hội

ảnh minh họaBước vào năm 2009, các nhà đầu tư bất động sản (BĐS) đang đứng trước
những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế đang trực tiếp tác động vào VN. Tương lai thị
trường BĐS sau 2 năm hội nhập như thế nào là một câu hỏi không chỉ dành riêng cho các
nhà đầu tư mà cho cả các nhà quản lý và hoạch định chính sách.
Thị trường bất động sản Việt Nam đã phần nào khẳng định vai trò, vị trí của nó trong nền
kinh tế quốc dân qua hai năm gia nhập WTO. Tác động qua lại lẫn nhau giữa thị trường bất
động sản, chứng khoán, tiền tệ đã ảnh hưởng tới nền kinh tế như thế nào chúng ta đã thấy
rõ, nhất là vào cuối năm 2008 khi mà suy thoái kinh tế toàn cầu bắt đầu chạm đến nền kinh
tế Việt Nam.
Mặc dù vậy, thị trường bất động sản VN vẫn đầy tiềm năng và mở ra nhiều cơ hội tốt.
Nhưng để phát triển nó không những cần đòi hỏi sự nỗ lực, kinh nghiệm của các nhà đầu tư
mà còn cần cơ chế chính sách phù hợp để phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, góp
phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội.


Những tín hiệu tích cực từ cơn suy thoái
Sau một thời gian tăng trưởng thì tới năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam lại có dấu
hiệu bất ổn, gặp nhiều khó khăn do tỷ lệ lạm phát tăng nhanh, giá xây dựng tăng, bắt buộc
phải thắt chặt tín dụng nên tốc độ hoàn vốn của các dự án chậm.
Tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới tiếp tục làm thị trường giá nhà
đất giảm mạnh, giao dịch diễn ra cầm chừng trong bối cảnh thực hiện các chính sách kiềm
chế lạm phát của Chính phủ. Năm 2009, có thể nhiều nhà đầu tư sẽ rút khỏi Việt Nam hoặc
tạm dừng dự án của mình do tình hình suy thoái kinh tế toàn cầu.
Cho nên thị trường bất động sản có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống, điều đó
gây ra sự lúng túng và phân tâm cho tất cả mọi người tham gia, nhất là đối với những thị
trường đang phát triển như VN. Nhưng cũng có ý kiến cho rằng, tốc độ phát triển chậm hơn
so với dự tính của thị trường BĐS lại là một yếu tố tích cực vì điều đó tránh cho thị trường
rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu.
Theo Hãng tư vấn bất động sản CB Richard Ellis (CBRE) thị trường bất động sản Hà Nội
cũng như các thị trường bất động sản khác của Việt Nam nói chung sẽ trở lại chu kỳ tăng

trưởng trong thời gian trung hạn (2-6 năm). Mặc dù niềm tin vào thị trường bất động sản
toàn cầu và thị trường bất động sản Việt Nam bị lung lay trong năm 2008 thì vẫn có những
niềm tin vào những yếu tố cơ bản về kinh tế và dân số của Việt Nam và sự lạc quan về triển
vọng của thị trường trong trung và dài hạn.
Việc mở rộng các đô thị cũng như tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng cùng với nền kinh
tế tiếp tục tăng trưởng sẽ làm tăng nhu cầu về bất động sản: nhà ở, văn phòng, khách sạn,
trung tâm thương mại và các khu công nghiệp... do mức sống của người dân ngày càng
được nâng cao.
Còn ông Peter Ryder, Tổng Giám đốc Công ty Indochina Capital cùng chung quan điểm cho
rằng, tiềm năng thị trường bất động sản khu vực Hà Nội và một số thành phố lớn ở Việt
Nam vẫn có nhiều tín hiệu tích cực vì các chỉ số kinh tế vĩ mô Việt Nam đang được cải


thiện theo hướng ổn định dần, thị trường bất động sản cũng không còn có dấu hiệu đầu cơ,
tích trữ như vài năm trước đây. "Chúng tôi đã nghiên cứu kinh tế toàn cầu, châu Á và Việt
Nam trong bối cảnh khủng hoảng hiện nay và nhận thấy, châu Á sẽ là nơi đầu tiên khôi
phục lại kinh tế mà Việt Nam sẽ là một trong số nước đầu tiên ở châu Á".
Một yếu tố nữa hy vọng có thể tác động tích cực vào thị trường bất động sản là từ ngày
1/1/2009, chúng ta bắt đầu thực hiện Nghị quyết về việc thí điểm cho người nước ngoài
được mua và sở hữu nhà ở có thời hạn tại Việt Nam. Mặc dù nhu cầu của người nước ngoài
mua nhà ở tại Việt Nam so với nhu cầu của thị trường hoàn toàn không lớn. Hiện có khoảng
trên 80.000 người nước ngoài sinh sống, làm việc tại Việt Nam. Trong đó, có khoảng
10.000 người có đủ tiêu chuẩn để mua nhà.
Vẫn còn cơ hội cho những nhà đầu tư
Từ giữa năm 2008 tới nay nhiều cơ quan chức năng, tổ chức tín dụng, Ngân hàng, doanh
nghiệp đã cùng nhau phối hợp mở nhiều cuộc hội thảo với chủ đề phát triển thị trường bất
động sản như thế nào sau hơn hai năm Việt Nam gia nhập WTO và trong tình hình suy thoái
kinh tế thế giới đang diễn ra. Ai cũng rõ nếu thị trường bất động sản “đóng băng” sẽ kéo
theo sự suy giảm của nhiều thị trường khác chạy trên nó trong đó có thị trường vốn…
Rất nhiều ý kiến, đề xuất với các cơ quan quản lý nên có các cơ chế chính sách phù hợp để

thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững. Đồng thời
hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng đã kiến nghị lên Thủ tướng ba nhóm giải pháp nhằm
tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Một trong những vấn đề cơ bản hiện nay của
thị trường bất động sản vẫn là vốn, là mối quan hệ giữa thị trường tài chính và thị trường bất
động sản.
Vừa qua, chính phủ đã công bố gói kích cầu cho thị trường bất động sản mà theo nguyên
thứ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường Đặng Hùng Võ “hy vọng gói kích cầu vào thị
trường nhà ở xã hội sẽ có tác động như một cú hích lớn của Nhà nước làm cho thị trường
này lành mạnh hơn.”


Trên thực tế, chênh lệch cung cầu của thị trường BĐS vẫn rất lớn. Cầu luôn lớn hơn cung
chứ thị trường chưa rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu. Cho nên tại thời điểm này nhiều
doanh nghiệp vẫn quyết định mạnh dạn đầu tư cho những dự án có tính khả thi cao như một
số dự án khu chung cư của các doanh nghiệp trong nước có nhiều lợi thế về hạ tầng cơ sở
giao thông, hệ thống phòng chống lũ lụt và các hệ thống cơ sở hạ tầng khác.
Nhiều nhà đầu tư đang chú ý tới quy hoạch phía Tây Thủ đô nơi sẽ hình thành ba trục
đường chính gồm quốc lộ 6 qua Hà Đông; đường Láng - Hòa Lạc qua Thạch Thất, Quốc
Oai nối tiếp với đô thị Hòa Lạc, trung tâm du lịch sinh thái Sơn Tây - Hòa Bình; quốc lộ 32
và đường Hoàng Quốc Việt kéo dài.
Đặc biệt, quốc lộ 32 và đường Hoàng Quốc Việt kéo dài được xác định là công trình kỷ
niệm ngàn năm Thăng Long Hà Nội, có ý nghĩa rất quan trọng trong việc mở rộng, phát
triển hạ tầng giao thông lên phía Tây Thành phố. Dự án khu đô thị Tân Tây Đô thuộc Tân
Lập - Đan Phượng - Hà Nội là khu có tổng diện tích hơn 25 ha nằm giáp trục đường 32 và
gần tuyến đường Hoàng Quốc Việt kéo dài.
Theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của khu Tân Tây Đô sẽ phát triển các tòa nhà từ 18 đến
25 tầng, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp, biệt thự diện tích từ
200 đến 250m2, phổ biến nhất là nhà liền kề và nhà vườn có diện tích từ 95 đến 130m2.
Nhiều người cho rằng tại thời điểm này những người thu nhập khá có thể đầu tư vì giá cả ở
khu đô thị Tân Tây Đô rẻ hơn từ 25 - 35% so với Văn Khê, Văn Phú, Văn Quán (Hà Đông)

trước đây.
Hiện các nhà thầu đã san lấp xong mặt bằng và đang triển khai làm cơ sở hạ tầng. Dự kiến
quí I/2009 sẽ cơ bản làm xong hạ tầng kỹ thuật, bao gồm đường giao thông, điện, nước, hệ
thống chiếu sáng, cây xanh. Dự án Tổ hợp khu văn phòng, nhà ở cao cấp và trung tâm
thương mại Indochina Plaza Hanoi tại đường Xuân Thủy, quận Cầu Giấy của công ty
Indochina Land (công ty con của Indochina Capital) động thổ vào những ngày cuối năm
2008. Điều đó cũng lý giải tại sao trong tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) 47 tỉ
USD đổ vào Việt Nam 8 tháng đầu năm 2008 có tới một nửa là đăng ký đầu tư vào bất động
sản.


Nhiều nhà nghiên cứu kinh tế đề xuất các dự án nhà cho những người thu nhập thấp… Các
nhà đầu tư, khách hàng mong muốn thị trường không nóng ảo, tính cạnh tranh cao dựa trên
hệ thống thông tin minh bạch. Các dự án thuộc thuộc Hà Nội mở rộng sẽ chứng kiến một
thế hệ mới các tòa nhà cao tầng mọc lên, áp dụng những công nghệ mới, những phong cách
kiến trúc mới với giá thành rẻ hơn.
Dù bị ảnh hưởng của suy thoái kinh tế thế giới nhưng nền kinh tế VN đang trong quá trình
phát triển điều đó khiến thị trường nhà đất vẫn có những cơ hội tốt cho các nhà đầu tư trong
cũng như ngoài nước. Tất nhiên trong giai đoạn hiện nay nó cần sự hỗ trợ từ cơ chế chính
sách của chính phủ như về thuế, thủ tục cấp giấy tờ sử dụng nhà, đất, chính sách lãi suất cho
vay

Nguồn đọc thêm: />name=News&file=article&sid=99353#ixzz1jELuj7ab
/>7 đặc điểm tiêu biểu của thị trường bất động sản Việt Nam
Thứ hai, 17 Tháng 1 2011 10:11 Hữu Nghị .7 đặc điểm tiêu biểu của thị trường bất động
sản Việt Nam năm 2010
Theo diaoconline.vn
Những ai theo dõi thị trường bất động sản suốt một năm qua có thể nhận thấy rằng năm
2010 thị trường không có nhiều sự kiện nổi bật, đồng hành cùng bối cảnh ảm đạm của thị
trường chứng khoán, thị trường vàng và tỉ giá ngoại tệ lại biến động không ngừng.

Thật khó để có thể tìm được những sự kiện, vấn đề thật sự nổi trội khi thống kê toàn cảnh
thị trường trong năm qua. Dựa trên số liệu 12 tháng qua từ hệ thống, các chủ đề được quan
tâm của hơn 6 triệu lượt truy cập vào chuyên mục tin tức, thời sự trên DiaOcOnline.vn;
chúng tôi xin liệt kê lại 7 đặc điểm, vấn đề tiêu biểu được bạn đọc quan tâm, đáng chú ý trên
thị trường bất động sản năm 2010.


1. Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở và thông
tư 16 được ban hành hướng tới một thị trường bất động sản minh bạch và thuận lợi hơn.

Việc ban hành nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 và thông thư 16 hướng dẫn nghị
định này ngày 01/09/2010 đã gỡ rối cho thị trường bất động sản. Thông qua đó, chỉ những
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chứng minh được năng lực, tài chính mới có thể
cạnh tranh để tồn tại. Đồng thời hạn chế được những hợp đồng mua nhà trên giấy, giảm hẳn
tình trạng đầu cơ sinh lời.

Nghị định 71 được ban hành chủ đầu tư nhận được cơ chế thoáng hơn
Cũng theo nghị định này, chủ đầu tư sẽ nhận được những cơ chế thoáng hơn bởi họ được
phép ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với các đối tác và nhà đầu tư, thỏa thuận phân chia lợi
nhuận bằng tiền hay sản phẩm nhà ở. Tuy nhiên chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức
huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án mà không phải thông qua sàn
giao dịch bất động sản.
Bên cạnh đó nghị định này cũng có hạn chế trong việc huy động vốn, những dự án chưa
hoàn thành còn tồn tại hợp đồng mua bán dở dang sẽ không được phép giao dịch, khiến
nhiều nhà đầu tư gặp trở ngại.
2. Tình trạng sốt đất ăn theo quy hoạch tại Hà Nội bắt đầu từ cuối tháng 04/2010 đã làm cho
thị trường bất động sản Hà Nội nóng và biến động trong thời gian dài.


Đồ án quy hoạch chung thủ đô đã khiến giá đất Hà Nội "sốt" trong thời gian dài

“Cơn sốt” giá đất được đẩy lên theo tiến độ của từng đợt lấy ý kiến Đồ án Quy hoạch chung
xây dựng Thủ đô Hà Nội. Đặc biệt, đầu năm 2010, khi đề xuất Trung tâm Hành chính Quốc
gia đặt tại Ba Vì và trục tâm linh Thăng Long kéo dài từ đường Hoàng Quốc Việt lên chân
núi Ba Vì, giá đất phía Tây Hà Nội biến động liên tục.
Trong thời gian đầu, tình hình giao dịch ở Hà Nội rất sôi động. Việc tăng giá đã được giới
đầu cơ vận dụng đẩy lên cao để sinh lời. Các chuyên gia bất động sản đã nhận định, việc
tăng giá ảo sẽ ảnh hưởng nhiều đến thị trường cũng như mang nhiều yếu tố rủi ro cho các
nhà đầu tư.
Nếu đầu tư theo phong trào một cách thiếu hiểu biết, theo tâm lý đám đông thì khả năng
mua phải đất đắt hơn giá trị thực, hoặc khu vực có khả năng bị quy hoạch sẽ rất lớn. Chính
vì vậy việc nắm bắt thông tin và thời cơ đầu tư tốt chính là những điều được khuyến cáo để
nhà đầu tư thực sự có những cơ hội tốt. Tuy nhiên hiện tượng thổi giá đầu cơ cũng khiến
cho nhiều nhà đầu tư “điêu đứng”. Hiện tượng “sốt đất” ở Hà Nội chính là bài học lớn cho
những nhà đầu tư trong việc đánh giá thông tin chính xác trước khi quyết định đầu tư.
3. Chung cư mini được công nhận và thị trường chào đón
Sau một thời gian dài gây nhiều tranh cãi, cuối cùng pháp luật đã công nhận quyền sở hữu
của khách hàng mua căn hộ thuộc loại hình chung cư do tư nhân xây dựng (gọi là chung cư
mini).
Nghị định 71 được Chính phủ ban hành, có hiệu lực từ ngày 8/8/2010 đã đưa chung cư mini
vào diện quản lý, được chính quyền cấp sổ hồng đã tạo điều kiện cho những người mua nhà
ở có tài chính hạn hẹp và khiến phân khúc này trở nên sôi động hơn bao giờ hết.


Tuy diện tích nhỏ hẹp nhưng giá cả của chung cư mini đã đáp ứng được nhu cầu lớn về nhà
ở, giá cả lại phải chăng, phù hợp với những hộ dân có thu nhập trung bình.

Chung cư mini được thừa nhận tạo điều kiện về sở hữu nhà cho nhiều người
Một ưu điểm lớn của chung cư mini là chủ hộ có thể dọn vào ở ngay sau khi thanh toán tiền
chứ không phải mua trả góp như các dạng căn hộ khác.

Nhiều ý kiến cho rằng, mô hình chung cư đã được tạo đà và sẽ phát triển mạnh mẽ trong
tương lai vì đã đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho một bộ phận người dân. Tuy nhiên, tại các
địa phương cũng nên thống nhất phương thức cấp giấy tờ nhà cho mô hình nhà ở này.
4. Xu hướng đầu tư bất động sản xanh, bất động sản nghỉ dưỡng

Sau một thời gian dài đầu tư vào không gian đô thị khép kín, gần trung tâm thành phố, các
khu công nghiệp lớn thì hiện nay nhu cầu và xu hướng của người dân, những nhà đầu tư bất
động sản đã chuyển sang những nơi yên tĩnh, gần gũi với thiên nhiên, không khí trong lành.
Xu thế này đã và đang hình thành một hướng đầu tư mới, đầu tư bất động sản xanh.
Với lợi ích giúp chủ đầu tư nhanh chóng thu hồi vốn đầu tư, đáp ứng nhu cầu của tầng lớp
giàu có, ngoài ra với mô hình kinh doanh này, chủ đầu tư có thể cho thuê hoặc chuyển
nhượng…Đó chính là động lực để mô hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng ngày càng được
nhân rộng, mạnh mẽ nhất là tại các vùng biển.

Bất động sản xanh đang trở thành xu hướng đầu tư mới
Theo dự báo của Công ty TNHH CB Richard Ellis VN (CBRE) Việt Nam, đến hết năm
2010 cả nước sẽ có khoảng 55 dự án bất động sản nghỉ dưỡng, cung cấp cho thị trường


khoảng 5.318 căn biệt thự và 6.601 căn hộ nghỉ dưỡng.
Địa điểm đầu tư bất động sản xanh, bất động sản nghỉ dưỡng tập trung tại những bãi biển
đẹp tại các tỉnh thành như Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết, Bà Rịa – Vũng Tàu….
5. Nhiều dự án nhà ở xã hội/ cho người thu nhập thấp

Nhiều dự án nhà ở xã hội ra đời tạo thêm cơ hội về nhà ở cho người thu nhập thấp

Năm 2010 nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp được hoàn thành và đưa
vào sử dụng, cụ thể ở Hà Nội có dự án nhà ở xã hội tại khu đô thị mới Việt Hưng (Hà Nội),
Vĩnh Yên – Vĩnh Phúc có dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, cùng với 16 dự án nhà ở xã
hội trên địa bàn TP.HCM với tổng số 1.609 căn hộ chung cư.

Về nhà ở cho công nhân KCN và người có thu nhập thấp tại đô thị, trên cả nước có 24 dự án
nhà ở cho công nhân đã được khởi công với tổng vốn đầu tư khoảng 2.600 tỷ đồng, tổng
diện tích sàn 753.000m2 . Đối với nhà cho người thu nhập thấp có 31 dự án đã được khởi
công xây dựng với tổng mức đầu tư khoảng 2.500 tỷ đồng, tổng diện tích sàn xây dựng là
655.000m2, tương ứng với khoảng 7.500 căn hộ.
Hiện nay nhu cầu đầu tư, xây dựng nhà ở cho công nhân, nhà ở thu nhập thấp tại các tỉnh
thành trên cả nước là rất lớn. Theo thống kê, hiện cả nước có 264 dự án nhà ở công nhân
đăng kí triển khai xây dựng với tổng mức đầu tư vào khoảng 59.245 tỷ đồng; 263 dự án nhà
ở thu nhập thấp tổng mức đầu tư khoảng 72.710 tỷ đồng.
6. Tín dụng bất động sản- vẫn khó tiếp cận


Dù có cơ chế thoáng hơn nhưng không phải đối tượng nào cũng tiếp cận được nguồn vốn tín
dụng bất động sản

Nếu như trước đây vì lãi suất cao, thiếu hụt vốn trung - dài hạn và thị trường bất động sản
ảm đạm khiến vốn ngân hàng ít chảy vào bất động sản thì gần đây các ngân hàng (NH)
mạnh tay cho cá nhân vay vốn chi tiêu, mua đất, mua nhà với nhiều dịch vụ hấp dẫn. Tuy
nhiên không phải đối tương nào cũng tiếp cận được với nguồn cho vay này.
Đối tượng các ngân hàng hướng đến là những người có thu nhập khá trở lên, bởi giá trị căn
hộ các ngân hàng liên kết với các chủ đầu tư cũng ở mức 2-3 tỷ đồng. Bên cạnh đó, lãi suất
cao, cộng với thủ tục cho vay nhiều trở ngại, khiến nhiều khách hàng do dự trong việc vay
vốn.
Theo Thông tư 13/2010/TT- NHNN do NH Nhà nước ban hành về tỷ lệ bảo đảm an toàn
trong hoạt động của tổ chức tín dụng, các khoản cho vay kinh doanh bất động sản thuộc loại
tài sản có hệ số rủi ro 250%. Điều này khiến NH thận trọng hơn khi hỗ trợ vay tín dụng bất
động sản, hoạt động cho vay trì trệ vì trước khi tiến hành cho vay tín dụng bất động sản các
NH phải xác định được khoản vay tiêu dùng hay khoản vay kinh doanh bất động sản để xác
định hệ số dự phòng rủi ro.
7. Bất động sản Việt Nam vẫn là xu hướng đầu tư của FDI

Trong năm qua, nguồn vốn FDI đầu tư vào bất động sản xếp thứ 3 trong các lĩnh vực thu hút
vốn đầu tư nước ngoài ở nước ta

Một trong những điểm quan trọng của thị trường Bất động sản năm 2010 là đẩy mạnh tiềm
năng đầu tư phát triển thị trường Bất động sản, chính sách đầu tư của nhà đầu tư nước
ngoài, đặc biệt là Singapore và chính sách thúc đẩy tiềm năng mua nhà của Việt Kiều…
Trong khi thị trường bất động sản thế giới vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi sau khủng hoảng
kinh tế thì Việt Nam vẫn thu hút được khoảng 8 tỷ USD nguồn vốn FDI vào bất động sản,
tuy giảm nhiều so với những năm trước nhưng nguồn vốn này vẫn xếp thứ 3 trong số các
lĩnh vực thu hút nhiều vốn đầu tư nước ngoài nhất vào Việt nam. Vốn đầu tư trung bình của
một dự án vào khoảng 145 triệu USD
KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN
Posted on 01/01/2008 by Civillawinfor
PoKKin
Cục Quản lý nhà

I. Khái niệm về bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã,
theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì
được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công
trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền
với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.


Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất
đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng
có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái
gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không
tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng
hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga,
Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất
động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý
bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai
được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa
bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này
cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong
khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với
đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái
niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền
với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các
cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.


Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với
các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách
của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối
tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt
kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…”
cũng là các BĐS.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy
định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,

kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất
đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của
mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê
vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái
niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này
II. Đặc điểm của bất động sản
1. Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan
hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai
là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ
v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá
BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những
yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì
chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một
thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác
nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo


sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v..
2. Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể
bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình
xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có
thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của
vật kiến trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt
trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại
ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá

nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây
dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp
đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây
dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế,
các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử
dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm;
của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì
tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một
quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất
phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của
BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ
tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực
tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng
khá phổ biến.
4. Các tính chất khác:
a. Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể
điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo
yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh