Đánh Giá Ảnh Hưởng Của Định Giá Đất Đến Công Tác Giải Phóng Mặt Bằng Tại Huyện Yên Sơn, Tỉnh Tuyên Quang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------------------

NGUYỄN HỮU TÙNG

ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN,
TỈNH TUYÊN QUANG
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60.62.16

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS. NguyÔn

Thái Nguyên - 2010

Kh¾c Th¸i S¬n


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả

Nguyễn Hữu Tùng

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời
gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại
học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang đã giúp đỡ tôi
trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Hữu Tùng


DANH MỤC TỪ VIẾT TĂT
UBND

: Uỷ ban nhân dân

QSDĐ

: Quyền sử dung đất

NĐ-CP

: Nghị định của Chính phủ

QĐ-UB

: Quyết định của Uỷ ban nhân dân

CNH-HĐH

: Công nghiệp hoá, hiện đại hoá

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

BTHT

: Bồi thường, hỗ trợ

TĐC

: Tái định cư

KV-VT

: Khu vực - vị trí

VNĐ

: Việt Nam đồng

VT1,VT2

: Vị trí 1, vị trí 2

KV1,KV2,KV3 : Khu vực 1, khu vực 2, khu vực 3


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU......................................................................................................................1

1. ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................................. 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI............................................................................................... 3
3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI ................................................................................................ 3
4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI ................................................................................................. 4
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................................5
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI............................................................................ 5

1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài.................................................................... 5
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài................................................................. 6
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài ................................................................... 8
1.2. KHÁI QUÁT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT .......................................................................... 11

1.2.1. Khái niệm về định giá đất .............................................................. 11
1.2.2. Các nguyên tắc trong định giá đất.................................................. 12
1.2.3. Các phương pháp định giá đất ....................................................... 14
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.................................................. 17
1.2.5. Sơ lược về công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới ....... 22
1.2.6. Công tác định giá đất tại Việt Nam................................................ 23
1.3. TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG.................................................................................................................................. 28

1.3.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng ........................................................................................ 28
1.3.2. Sơ lược về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng trên thế giới ............................................................ 32
1.3.3. Sơ lược về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng ở Việt Nam ............................................................. 37


1.3.4. Sơ lược về kết quả nghiên cứu ảnh hưởng của định giá đất đến giải
phóng mặt bằng ........................................................................................ 40
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...42
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU......................................................... 42
2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ......................................................... 42
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ...................................................................................... 42
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................................. 44
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .....................................................................46
3.1. SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA HUYỆN YÊN SƠN............................... 46

3.1.1. Điều kiện tự nhiên.......................................................................... 46
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội............................................................... 47
3.1.3. Thực trạng cơ sở hạ tầng và các nguồn tài nguyên thiên nhiên của
huyện Yên Sơn ......................................................................................... 47
3.1.5. Thực trạng quản lý đất đai của huyện Yên Sơn giai đoạn 2005
đến 2009 .................................................................................................. 52
3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT TẠI HUYỆN YÊN
SƠN TỪ 2005 ĐẾN 2009.................................................................................................. 54

3.2.1. Cơ sở của công tác định giá đất tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên
Quang từ 2005 đến 2009 .......................................................................... 54
3.2.2. Các phương pháp định giá đã được áp dụng tại huyện Yên Sơn,

tỉnh Tuyên Quang từ 2005 đến 2009 ....................................................... 55
3.2.3. Kết quả định giá đất tại huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 ........... 57
3.2.4. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác định giá đất tại huyện
Yên Sơn từ 2005 đến 2009....................................................................... 69
3.2.5. Những bất cập về giá các loại đất theo quy định của huyện Yên
Sơn trong giai đoạn 2005 đến 2009 ......................................................... 72
3.3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN
SƠN TỪ 2005 ĐẾN 2009.................................................................................................. 84


3.3.1. Kết quả thu hồi đất nông nghiệp tại huyện Yên Sơn từ năm 2005
đến 2009 ................................................................................................... 84
3.3.2. Kết quả thu hồi đất ở tại huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009.......... 87
3.3.3. Kết quả thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở tại huyện
Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009............................................................... 90
3.3.4. Những khó khăn, tồn tại trong công tác thu hồi đất tại huyện Yên
Sơn từ 2005 đến 2009 .............................................................................. 91
3.4. ẢNH HƯỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN TỪ NĂM 2005 ĐẾN 2009........................................ 92

3.4.1. Ảnh hưởng của định giá đất đến thu hồi đất nông nghiệp ............. 92
3.4.2. Ảnh hưởng của định giá đất đến thu hồi đất phi nông nghiệp....... 94
3.4.3. Giải pháp hạn chế ảnh hưởng của định giá đất đến giải phóng mặt bằng 98
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..............................................................................101
1. KẾT LUẬN...................................................................................................................101
2. ĐỀ NGHỊ.......................................................................................................................102


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Sơn (01/01/2010) ............. 50

Bảng 3.2. Kết quả định giá đất nông nghiệp tại huyện Yên Sơn giai đoạn
2005 đến 2009 ....................................................................................... 59
Bảng 3.3a. Giá đất ở tại ven trục Quốc lộ 2 từ 2005 đến 2009....................... 62
Bảng 3.3b. Giá đất ở tại ven trục Quốc lộ 2C từ 2005 đến 2009.................... 63
Bảng 3.3c. Giá đất ở tại ven trục Quốc lộ 37 và Đường Thanh niên từ 2005
đến 2009................................................................................................. 64
Bảng 3.4. Kết quả định giá đất ở một số xã đại diện của huyện Yên Sơn từ
năm 2005 đến 2009................................................................................ 66
ĐVT: nghìn đồng/m2 ....................................................................................... 66
Bảng 3.5. Điều tra giá đất bằng phương pháp thu nhập của đất trồng cây
hàng năm tại khu vực II - Vị trí 1 với mức lãi xuất ngân hàng
10,5%/năm............................................................................................. 78
Bảng 3.6. Điều tra giá đất nuôi trồng thuỷ sản của thửa đất tại khu vực III vị trí 1..................................................................................................... 79
Bảng 3.7. Điều tra giá đất trồng cây lâu năm tại Khu vực II - vị trí 5............ 80
Bảng 3.8. Điều tra giá đất có rừng trồng sản xuất tại Khu vực II - vị trí 5..... 81
Bảng 3.9. Kết quả đấu giá QSD đất với khung giá đất của một số dự án....... 83
Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất nông nghiệp
của huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 .......................................... 86
Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất của một số
công trình trọng điểm của huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009............... 89
Bảng 3.12. Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất phi nông
nghiệp của một số dự án huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009................. 90
Bảng 3.13. Đánh giá mức độ hợp lý của giá đất bồi thường đất nông
nghiệp qua ý kiến người dân bị thu hồi đất tại các dự án...................... 92
Bảng 3.14. Chênh lệch giữa giá thực tế và giá quy định khi thu hồi đất
nông nghiệp để xây dựng Trường bắn tại xã An Tường năm 2009 ...... 93
Bảng 3.15. Chênh lệch giữa giá bồi thường với giá quy định khi thu hồi đất
ở tại một số dự án của huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009............. 94
Bảng 3.16. Tổng hợp phương án bồi thường của một số công trình thu hồi
đất tại huyện Yên Sơn .......................................................................... 95

Bảng 3.17. Mức độ chênh lệch giá bồi thường đất ở tại dự án xây dựng
Trường bắn tại xã An Tường................................................................. 96


DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng của ba nhóm đất chính tại huỵên Yên Sơn tính
đến 01/01/2010 ........................................................................................ 51
Hình 3.2. Biến động của trung bình giá đất nông nghiệp từ 2005 đến
2009 theo khung giá ............................................................................... 60
Hình 3.3. Giá đất ở trên thị trường và giá theo khung giá quy định của
khu vực đất giáp Quốc lộ 2 của huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009........ 72
Hình 3.4. Kết quả so sánh giá đất trồng cây hàng năm của tỉnh Tuyên
Quang và một số tỉnh giáp ranh............................................................... 74
Hình 3.6. So sánh giá đất trồng rừng sản xuất năm 2010 của tỉnh Tuyên
Quang so với các tỉnh giáp ranh ............................................................. 76
Hình 3.7. So sánh giá đất ở năm 2010 của huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên
Quang với một số địa phương lân cận..................................................... 77
Hình 3.8. Trình tự thủ tục thực hiện bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất tại huyện Yên Sơn ................................................................. 85


1

MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội
lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa
xã hội, an ninh quốc phòng. Cùng với sự phát triển không ngừng của kinh tế
xã hội như: xây dựng và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, bùng nổ dân số ...

làm cho nhu cầu của con người về đất và nhà ở ngày càng tăng lên. Tuy
nhiên, ngược lại với quá trình trên thì khả năng cung cấp đất đai chỉ có hạn và
không thể di chuyển được, chính vì vậy khoảng cách cung cầu về đất đai ngày
càng mở rộng. Điều đó làm cho giá đất đai ngày càng tăng nhất là đất đai ở
các khu đô thị, các điểm dân cư ven trục đường giao thông chính...
Chính từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, công nhận đất đai là một loại
hàng hoá đặc biệt do đặc điểm không thể di dời, và cho phép người sử dụng
đất được: mua bán chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn... bằng quyền
sử dụng đất, làm cho những nhu cầu bức xúc bấy lâu của người dân được giải
phóng. Đất đai được chính thức tham gia vào thị trường bất động sản như một
loại hàng hoá được trao đổi qua lại giữa những người sử dụng đất với nhau
theo quy định của pháp luật.
Đi cùng với việc công nhận đất đai là một loại hàng hoá thì một điều đặt
ra là phải có quy định về giá cả cho loại hàng hoá đó để làm căn cứ cho việc
quản lý điều tiết trên thị trường. Và những quy định về định giá đất đai ra đời
cũng là một trong những nội dung mới của Luật Đất đai 2003 nhằm góp phần
thúc đẩy thị trường bất động sản đi đúng hướng.
Ở những trung tâm kinh tế lớn của Việt Nam như Hà Nội, thành phố Hồ
Chí Minh, đất đai luôn là một vấn đề nóng bỏng và được sự quan tâm của
nhiều ngành, nhiều lĩnh vực. Điều mà người dân quan tâm nhất về đất đai là
giá cả. Các sàn giao dịch bất động sản cũng đã được hình thành và phát triển


2
một cách chóng mặt chỉ trong một thời gian ngắn. Ở đó giá trị đất đai được
định giá một cách chuyên nghiệp và thay đổi từng ngày. Giá cả đất đai trên thị
trường thì thường xuyên thay đổi, tuy nhiên khung giá quy định của nhà nước
về đất đai luôn ở mức thấp và chậm điều chỉnh gây ảnh hưởng xấu đến công
tác quản lý đất đai và thúc đẩy thị trường bất động sản.
Định giá đất là một trong những công việc quan trọng, tạo nền móng

trong công tác quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt là trong lĩnh vực giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. Kết quả của công tác
định giá đất có tác động trực tiếp tới quyền lợi và nghĩa vụ vủa người dân
trong quá trình sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 quy định giá đất đai phải được
tiến hành thường xuyên liên tục theo chu kỳ một năm một lần và có thể sửa
dổi sau sáu tháng đối với những khu vực có sự biến động lớn về giá cả. Các
UBND tỉnh công bố quy định về giá cụ thể cho từng khu vực, vị trí đất vào
ngày 1/1 hàng năm. Cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương chủ động xây
dựng kế hoạch khảo sát, phân loại khu vực, vị trí đối với từng loại đất và định
giá đất sao cho phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.
Yên Sơn là một huyện miền núi thuộc tỉnh Tuyên Quang có đặc điểm
địa hình có nhiều đồi núi phức tạp, hệ thống giao thông đi lại trong huyện ở
nhiều nơi còn khó khăn và hạn chế. Cơ sở hạ tầng nhìn chung còn yếu kém.
Dân số của huyện là 187.402 người, mật độ dân số trung bình 155 người/km2.
Người dân lao động chủ yếu bằng nghề nông nghiệp, trình độ chuyên môn
hoá thấp, đặc biệt là ở những khu vực vùng sâu vùng xa của huyện.
Trong giai đoạn năm năm chở lại đây, được sự quan tâm của Đảng và
nhà nước, tỉnh Tuyên Quang đang có nhiều ưu đãi trong phát triển kinh tế đặc
biệt là sau khi được công nhận đạt tiêu chuẩn đô thị loại III. Các đồ án quy
hoạch xây dựng vùng cũng có nhiều thay đổi làm cho giá cả đất đai ở một số
nơi của địa phương có nhiều thay đổi đáng kể, cá biệt có những nơi, giá đất đã
tăng lên từ ba đến bốn lần chỉ trong một thời gian ngắn. Tuy nhiên, công tác
định giá đất hiện nay vẫn chưa được quan tâm một cách đúng mức nên ở một


3
số nơi sảy ra tình trạng thu ngân sách về đất đai thì ít nhưng chi ngân sách về
đất đai thì nhiều... Đây là một vấn đề nóng bỏng và luôn được các cấp, các
ngành quan tâm. Để giải quyết tình trạng trên, nhiệm vụ đặt ra đối với các nhà
quản lý là phải làm sao để xây dựng mối quan hệ qua lại một cách thống nhất

giữa công tác định giá đất với công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. Đây
được xem là một trong những vấn đề quan trọng trong việc duy trì và phát
triển kinh tế, chính trị, xã hội ở mỗi địa phương. Từ những yêu cầu thực tế
nêu trên, chúng tôi quyết định tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá ảnh
hưởng của định giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên
Sơn, tỉnh Tuyên Quang”.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
* Mục tiêu tổng quát
Đánh giá ảnh hưởng của định giá đất đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng; từ đó đề xuất một số
giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác định giá đất và công tác giải phóng
mặt bằng góp phần cho công tác quản lý đất đai của huyện Yên Sơn, tỉnh
Tuyên Quang được tốt hơn.
* Mục tiêu cụ thể của đề tài
Đề tài nhằm đạt được 3 mục tiêu cụ thể sau:
- Đánh giá được thực trạng công tác định giá đất và giá đất tại huyện
Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009.
- Đánh giá được thực trạng công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên
Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009.
- Đánh giá được ảnh hưởng của định giá đất đến công tác giải phóng mặt
bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009.
3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
- Số liệu thu thập được phải đảm bảo tính dại diện, khách quan,
trung thực;


4
- Các nhận xét, đánh giá phải trên cơ sở so sánh, đối chiếu số liệu điều
tra với các quy định của pháp luật;
- Các nhận xét, đánh giá phải trên cơ sở so sánh, đối chiếu số liệu thu

thập được với các quy định của pháp luật, đồng thời phải xuất phát từ cả 2
nguồn số liệu là thứ cấp và sơ cấp;
- Các giải pháp đề xuất phải sát với thực tiễn, có tính khả thi cao.
4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
Đề tài nghiên cứu sẽ góp phần làm rõ hơn mối quan hệ ảnh hưởng giữa
định giá đất với công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.
Số liệu của đề tài có thể dùng đề tham khảo cho công tác định giá đất,
công tác bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của địa
phương; góp phần vào việc nâng cao hiệu quả công tác định giá đất nói riêng
và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung.


5

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Theo pháp luật đất đai thì giá đất (hay còn gọi là giá trị của quyền sử
dụng đất) được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hàng năm trên cơ sở dựa
theo khung giá chung quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16
tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất và Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm
2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định này. Giá đất theo quy
định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có ảnh hưởng trực tiếp đến việc thu hồi
đất, giải phóng mặt bằng tại địa phương. Ngày 27 tháng 7 năm 2007, Nghị
định số 123/2007/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
số 188/2004/NĐ-CP có bổ sung thêm một số phương pháp mới xác định giá
đất, đó là:
“+ Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất

có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với
đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài
sản gắn liền với đất).
+ Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo
ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.” [7].
Từ khi Chính phủ ban hành Nghị định số 123/2007/NĐ-CP thì giá đất
của các địa phương quy định có sát gần với giá đất ngoài thị trường. Tuy vậy,
nhìn chung giá đất theo quy định của Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá đất
ngoài thị trường.


6
Nếu giá đất theo quy định của Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá đất
ngoài thị trường thì việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng sẽ khó khăn; ngược
tại, nếu giá đất theo quy định của Nhà nước cao hơn nhiều so với giá đất
ngoài thị trường thì việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng sẽ thuận lợi. Vì vậy,
việc nghiên cứu ảnh hưởng của định giá đất đến thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng là cần thiết để đánh giá xem công tác định giá đất ở địa phương đã sát
với giá đất ngoài thị trường chưa; nó tác động đến việc thu hồi đất, giải phóng
mặt bằng như thế nào.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
* Công tác định giá đất
Mặc dù, pháp luật đất đai đã quy định nguyên tắc định giá đất là phải sát
với giá ngoài thị trường, nhưng trên thực tế ở nơi này, nơi khác và do nhiều lý
do khác nhau, có nhiều trường hợp giá đất theo quy định của Nhà nước vẫn
chưa sát với giá đất ngoài thị trường. Điều này dẫn đến ảnh hưởng không tốt
đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.
Thực tế cho thấy, việc người sử dụng đất mua bán chuyển nhượng cho

nhau không thông qua xác nhận của chính quyền địa phương thường xuyên diễn
ra do nhiều yếu tố khách quan và chủ quan như: người sử dụng đất ngại phải
thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước; hệ thống hồ sơ địa chính còn nhiều
hạn chế chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế; người dân chưa thực sự hợp tác với
nhà nước trong quá trình điều tra xây dựng giá đất tại địa phương [9].
Giá đất ở và giá đất nông nghiệp ở một số địa phương không được điều
chỉnh giá trong nhiều năm mặc dù ở những địa phương đó, mức độ sinh lời
của thửa đất ngày càng tăng do việc đầu tư của nhà nước về cơ sở hạ tầng,
điện đường trường trạm, phát triển mạng lưới dân cư... Đặc biệt, ở một số nơi,
giá đất ở lại thấp hơn giá đất nông nghiệp của khu vực ấy gây khó khăn cho
công tác quản lý nhà nước khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất và thu
hồi đất. Tại một số công trình xây dựng của địa phương ở một số năm trước
đây, công tác thu hồi đất luôn là vấn đề gây nhiều tranh cãi và đơn thư khiếu


7
nại nhất. Đến nay, một số hạng mục thi công của công trình vẫn chưa được
hoàn thành chỉ vì lý do là chưa giải phóng được mặt bằng để bàn giao cho đơn
vị thi công.
Các cơ quan chức năng ở địa phương chưa thực sự quan tâm đến công
tác xây dựng giá đất; công tác quản lý nhà nước về đất đai còn lỏng lẻo, công
tác định giá đất đai chưa được quan tâm một cách đúng mức trong việc bối trí
cán bộ thực hiện cũng như đầu tư thời gian cho công viêc do nhiều yếu tố
khách quan, dẫn đến chưa phát huy được hết những quy định của Luật Đất đai
hiện hành.
* Công tác thu hồi, bồi thường đất
Đối với những hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị
thu hồi đất sẽ làm cho người dân bị mất tư tiệu sản xuất quan trọng trong việc
tạo ra của cải vật chất nuôi sống bản thân và cả gia đình họ. Vì sản xuất nông
nghiệp là nghề chính nên khi bị thu hồi đất sẽ gây ra những khó khăn nhất

định đối với đời sống sinh hoạt của người dân. Điều mà người dân quan tâm
nhất là sau khi bị thu hồi đất thì sẽ được bồi thường thoả đáng để có thể nhanh
chóng ổn định lại đời sống sản xuất và sinh hoạt bằng cách tiếp tục sản xuất
nông nghiệp trên diện tích đất nông nghiệp mới hoặc đi học nghề để đảm bảo
cuộc sống.
Đối với những hộ phi nông nghiệp thì diện tích đất chủ yếu là đất ở và
đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Đặc điểm của những hộ nêu trên là
có diện tích đất hạn chế, nằm ở vị trí thuận lợi cho việc đi lại, buôn bán và họ
thường đầu tư một lượng lớn tài sản vật kiến trúc để phục vụ cho đời sống
sinh hoạt và buôn bán. Ở những khu vực này sự chênh lệnh về giá cả đất đai
giữa giá thị trường và giá trong quy định của nhà nước thường cao hơn những
khu vực khác vì vậy công tác thu hồi, bồi thường gặp nhiều khó khăn hơn cả
do tâm lý người dân không muốn di chuyển chỗ ở tới những khu vực khác
kém thuận lợi hơn và giá bồi thường đất thì quá thấp.


8
Hoạt động thu hồi bồi thường đất diễn ra còn chậm chạp một phần do
thiếu kinh phí để thực hiện trong khi người dân tiến hành bàn giao mặt bằng
thì vẫn chưa được nhận tiền bồi thường gây mất lòng tin trong nhân dân về
chế độ chính sách bồi thường. Việc chậm chi trả tiền bồi thường khi mà giá
đất thị trường và giá đất trong quy định của nhà nước tại thời điểm bồi thường
đã tăng hơn làm cho người dân không chịu nhận tiền bồi thường.
Giá đất tính bồi thường ở địa phương trong các công trình thu hồi đất từ
trước tới nay chủ yếu dựa vào giá quy định của tỉnh. Công tác khảo sát giá đất
tại khu vực thu hồi đất hầu như chưa được thực hiện để đảm bảo quyền lợi
chính đáng cho người bị thu hồi đất.
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài
+ Luật Đất đai 2003.
+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính

phủ về thi hành Luật Đất đai 2003.
+ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
+ Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài
chính về việc hướng dẫn thi hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03
tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất.
+ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27 tháng 7 năm
2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng


9
11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất.
+ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng
11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của
Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐCP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
+ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ về việc quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

+ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính
phủ về việc ban hành quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
+ Quyết định số 45/2005/QĐ-UBND ngày 21 tháng 4 năm 2005 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang quy định về phân loại đất và giá các loại
đất năm 2005 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang”.
+ Quyết định số 109/2005/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2005 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang quy định về phân loại đất và giá các loại
đất năm 2006 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang”.
+ Quyết định số 80/2006/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2006 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang “quy định về phân loại đất và giá các loại
đất năm 2007 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang”.
+ Quyết định số 41/2007/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2007 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang “quy định về phân loại đất và giá các loại
đất năm 2008 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang”.


10
+ Quyết định số 25/2008/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2008 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang quy định về phân loại đất và giá các loại
đất năm 2009 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.
+ Quyết định số 24/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2009 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang về việc ban hành giá đất năm 2010 trên
địa bàn tỉnh Tuyên Quang.
+ Quyết định số 25/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2009 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang về việc Ban hành quy định phân vùng,
phân khu vực, phân loại đường phố và phân vị trí đất trên địa bàn tỉnh
Tuyên Quang.
+ Quyết định số 301/2006/QĐ-UBDT ngày 27 tháng 11 năm 2006 của
Bộ trưởng, Chủ nhiệm Uỷ ban Dân tộc về công nhận 3 khu vực vùng dân tộc

thiểu số và miền núi theo trình độ phát triển.
+ Quyết định số 05/2007/QĐ-UBDT ngày 06 tháng 9 năm 2007 của Bộ
trưởng, Chủ nhiệm Uỷ ban dân tộc về công nhận 3 khu vực vùng dân tộc thiểu
số và miền núi theo trình độ phát triển.
+ Quyết định số 20/2008/QĐ-UBND ngày 21 tháng 9 năm 2008 của
Ủy ban nhân dân tỉnh về việc ban hành quy định về tiêu trí phân vùng, phân
loại đường phố và phân vị trí đất làm căn cứ phân vùng, phân loại đường phố,
phân vị trí đất để định giá đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.
+ Quyết định số 545/QĐ-UBND ngày 20 tháng 11 năm 2006 của Ủy
ban nhân dân tỉnh về việc thu hồi đất xây dựng công trình Quốc lộ 2 đoạn
tránh thị xã Tuyên Quang tại xã Kim Phú và xã Hoàng Khai, huyện Yên Sơn,
tỉnh Tuyên Quang.
+ Quyết định số 235/QĐ-UBND ngày 10 tháng 11 năm 2005 của Ủy
ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang về việc thu hồi đất xây dựng công trình Quốc
lộ 37 đoạn Bình Thuận - Mỹ Lâm tại xã Phú Lâm, huyện Yên Sơn, tỉnh
Tuyên Quang.
+ Bản đồ địa chính, bản đồ giải thửa 299 và bản đồ quy hoạch sử dụng
đất chi tiết của các xã cần điều tra.


11
1.2. KHÁI QUÁT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.2.1. Khái niệm về định giá đất
“Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương
pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào
những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình
trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem
xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương
thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu
lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một

thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó” [23].
Giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được
biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất
định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh
tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất
đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai
không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do
những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì
nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị
của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp
khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất
định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có
quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà
nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được
hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan;
giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục
đích của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi
phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương
đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ


12
chức, hộ gia định và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất. Tại điều 4 Luật Đất
đai 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền
sử dụng đất” [3].
1.2.2. Các nguyên tắc trong định giá đất

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau
của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu. Những
nhân tố này lại luôn ở thế biến động.
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất (định giá BĐS) là những
nguyên tắc kinh tế, có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh
hưởng trực tiếp đến quan niệm giá thị trường. Những nguyên tắc này ít khi
được xem xét một cách riêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ
với nhau, chúng luôn gắn liền với nhau và bổ sung cho nhau. Hiện nay, việc
định giá đất được tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sau:
1.2.2.1. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể
không bao giờ giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác
động làm thay đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các
xu thế của thị trường (xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa
đất…) đối với loại thửa đất đó. Bên cạnh đó, các nhu cầu về vật chất, văn hoá,
tinh thần, thị hiếu nhà, đất của con người cũng thay đổi không ngừng. Vì vậy,
người định giá phải bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá
cả thị trường để định giá đất nhằm phù hợp với thị trường tại thời điểm định giá.
Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ
thuộc vào ý muốn chủ quan của con người nên việc ước tính giá trị thị trường
hay việc định giá trên cơ sở giá trị thị trường chỉ có giá trị vào thời điểm định
giá. “Nguyên tắc thay thế” luôn kết hợp với nguyên tắc dự báo, bao gồm
những thay đổi về chính sách đất đai của Nhà nước; về sự biến động của thị
trường đất đai.


13
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ
bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này
rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá [23].

1.2.2.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu
tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn
nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trước.
Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất được hiểu gồm cả về mặt vật
chất và về mặt pháp luật.
Về mặt vật chất: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử
dụng tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc
cho một người cụ thể).
Về mặt pháp luật: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử
dụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu thửa đất đó phải được Nhà nước thừa
nhận và bảo hộ.
Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất đối với một thửa đất không
chỉ nói đến khả năng sinh lời của thửa đất đó mà có trường hợp thu nhập thực
từ một thửa đất lại dưới dạng các tiện lợi khác không thể lượng hoá được
bằng tiền. Nhưng nó là một chỉ tiêu không thể không tính đến trong định giá
bất động sản và trong một chừng mực nào đó nó được vật chất hoá như là một
chỉ tiêu để chỉ mặt vật chất của bất động sản [23].
1.2.2.3. Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá.
Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các
nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất
đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố
này và những biến động chung của chúng.
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính
cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của
những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối


14

quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất
hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai. Do đó, nguyên tắc biến động và
nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau. Trong việc định giá đất,
không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà
đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất
đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới xác định được giá
đất hợp lý và chính xác.
Điều cần chú ý là các nguyên tắc không đứng đơn lẻ mà có mối quan hệ
trực tiếp và gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất ngoài việc cần phải
hiểu biết đầy đủ các nguyên tắc trên còn phải nắm vững mối quan hệ giữa
chúng để vận dụng một cách tổng hợp mới nắm được giá đất chính xác [23].
1.2.3. Các phương pháp định giá đất
Công tác định giá đất của Việt Nam mới được chính thức đi vào cuộc
sống. Các quy định về phương pháp định giá đất đã dần dần được cụ thể hoá.
Hiện nay ở nước ta, các phương pháp định giá được quy định theo Thông tư
145/2007/TT-BTC ngày 6 tháng 12 năm 2007, bao gồm:
1.2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các
bước sau đây:
* Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa
đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
- Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra
trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Vị trí.
+ Hiện trạng sử dụng đất.
+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng.
+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên và môi trường xã hội).
+ Các đặc điểm về pháp lý .

15
+ Thời điểm, mức giá chuyển nhượng, đấu giá QSDĐ thành công.
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
* Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1, tiến hành
tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống và khác nhau
giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ
sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá
cho thửa đất, khu đất cần định giá.
* Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa
đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho
thửa đất cần định giá.
Giá trị ước
tính của thửa
đất, khu đất
cần định giá

Giá chuyển
Mức tiền điều chỉnh về giá hình
= nhượng QSDĐ ± thành từ những yếu tố khác biệt
của từng thửa đất,
của từng thửa đất, khu đất so sánh
khu đất so sánh
với thửa đất, khu đất cần định giá

* Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình
quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều
chỉnh khác biệt về giá ở bước 3 [6].

1.2.3.2. Phương pháp thu nhập
Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:
* Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất cần định giá.
* Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
* Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập
Tổng thu nhập
Tổng chi phí
thuần túy
=
hàng năm đã tính ở
đã tính
hàng năm
Bước 1
ở Bước 2
* Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất
ước tính

Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất
=

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam kỳ hạn 12 tháng

[6].


16
1.2.3.3. Phương pháp chiết trừ

Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất
phải tiến hành các bước sau đây:
* Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 BĐS
(bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công có những đặc
điểm tương tự với thửa đất cần định giá.
* Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản
trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BĐS nói trên.
* Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất.
Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất

Giá trị xây dựng mới

=

tại thời điểm định giá

−

Phần giá trị
hao mòn

* Bước 4: Tính toán giá trị các thửa đất của BĐS đã lựa chọn ở bước 1
Giá trị của
thửa đất

=

Giá chuyển nhượng
BĐS

Đơn giá của
thửa đất

=

−

Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất

Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất

* Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá [10].
1.2.3.4. Phương pháp thặng dư
Khi áp dụng phương pháp này để định giá đất phải tiến hành các
bước sau:
* Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu
đất dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất.
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây
dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
* Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS.
Tổng giá trị phát triển của BĐS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân