đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện sóc sơn tp hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
====

====

TRỊNH VĂN QUYẾT

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN SÓC SƠN - TP HÀ NỘI

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60.85.01.03
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. ĐỖ NGUYÊN HẢI

HÀ NỘI, NĂM 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công
bố trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổ chức và cá
nhân đối với việc nghiên cứu thực tế tại địa phương để thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc./.
Tác giả luận văn

Trịnh Văn Quyết

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ, đóng góp ý kiến, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong
Bộ môn Quy hoạch sử dụng đất, Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý đào tạo Học
viện Nông nghiệp Việt Nam.
Để đạt kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng của bản thân, tôi nhận
được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của thầy giáo PGS.TS. Đỗ Nguyên Hải trong
suốt thời gian thực hiện luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ của các cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi
trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, các phòng ban của UBND huyện
Sóc Sơn và UBND các xã nghiên cứu. Đồng thời là sự động viên, giúp đỡ, tạo
mọi điều kiện của anh chị em, bạn bè đồng nghiệp, gia đình và sự nhiệt tình tham
gia phỏng vấn của các hộ dân.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cám ơn mọi sự giúp đỡ quý báu
đó!
Tác giả luận văn

Trịnh Văn Quyết

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


MỤC LỤC
Lời cam đoan....................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ......................................................................................................... iii

Mục lục .............................................................................................................. iv
Danh mục bảng ................................................................................................ viii
Danh mục hình ................................................................................................... ix
Danh mục các chữ viết tắt.................................................................................... x
MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1
2. Mục đích nghiên cứu ....................................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài............................................................................................ 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU................................................................... 4
1.1. Nghiên cứu tìm hiểu về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản .......... 4
1.1.1. Khái niệm đất đai và sử dụng đất đai ................................................. 4
1.1.2. Khái niệm bất động sản...................................................................... 5
1.1.3. Khái niệm thị trường bất động sản ..................................................... 5
1.2. Đăng ký đất đai............................................................................................. 5
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai ............................................................. 5
1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản. .................................................. 8
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản ................................................ 9
1.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ....................................................... 10
1.3.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký ....... 10
1.3.2. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam ............................. 16
1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất ........................................................................................... 22
1.3.4. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ
quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương ............................. 25
1.4. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước .................... 27
1.4.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren) ..................................... 27
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv

1.4.2. Cộng hòa Pháp: Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch bảo đảm........... 28
1.4.3. Hoa Kỳ ............................................................................................ 29
1.5. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam. .... 31
1.5.1. Tình hình thành lập............................................................................. 31
1.5.2. Tổ chức bộ máy và nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ ..................... 32
1.5.3. Đánh giá về chức năng, nhiệm vụ .................................................... 34
1.5.4. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ ............... 35
1.6. Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Nội ...... 38
1.6.1. Tình hình thành lập.......................................................................... 38
1.6.2. Tổ chức bộ máy và nguồn nhân lực ................................................. 38
1.6.3. Chức năng, nhiệm vụ ....................................................................... 39
1.6.4. Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội ...... 39
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 39
2.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 42
2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 42
2.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 42
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Sóc Sơn ................... 42
2.3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Sóc Sơn .......................... 42
2.3.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Sóc Sơn: Đặc điểm về nhân sự, cơ sở vật chất, chức năng
nhiệm vụ hoạt động. ........................................................................ 42
2.3.4. Đánh giá của người dân về hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện
Sóc Sơn ........................................................................................... 42
2.3.5. Những vấn đề còn tồn tại và nguyên nhân hạn chế hiệu quả hoạt
động của VPĐKQSDĐ huyện Sóc Sơn ............................................ 42
2.3.6. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của
VPĐKQSDĐ huyện Sóc Sơn ........................................................... 42
2.4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 43
2.4.1. Phương pháp điều tra, khảo sát ........................................................ 43

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


2.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu .......................................... 44
2.4.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ............................................... 44
2.4.4. Phương pháp so sánh ....................................................................... 44
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .......................................................... 46
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Sóc Sơn .............................. 46
3.1.1. Điều kiện tự nhiên huyện Sóc Sơn ................................................... 46
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Sóc Sơn ........................................ 51
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – Kinh tế, xã hội huyện
Sóc Sơn .......................................................................................... 57
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Sóc Sơn ..................................... 58
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất..................................................................... 58
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai ................................................................. 60
3.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Sóc Sơn ...................................................................................................... 65
3.3.1. Mô tả tổ chức bộ máy và cơ sở vật chất của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất huyện Sóc Sơn .................................................. 65
3.3.2. Quy trình thực hiện các thủ tục hành chính của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất huyện Sóc Sơn .............................................. 69
3.3.3. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Sóc Sơn đến hết năm 2014 ................................................... 73
3.4. Đánh giá của người dân về hoạt động của VPĐK huyện Sóc Sơn ............... 86
3.4.1. Mức độ công khai thủ tục hành chính ............................................. 86
3.4.2. Thời gian thực hiện các thủ tục ........................................................ 88
3.4.3. Mức độ hướng dẫn công dân lập hồ sơ của cán bộ, viên chức .......... 89
3.4.4. Các khoản chi phí phải đóng ........................................................... 91

3.4.5. Nhận xét chung ............................................................................... 93
3.5. Những vấn đề tồn tại và nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sóc Sơn ........................ 93
3.5.1. Mức độ công khai thủ tục hành chính chưa được quan tâm đúng mức ...... 93
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


3.5.2. Trình tự thực hiện thủ tục chưa thực sự theo cơ chế “một cửa”
ảnh hưởng tới tiến độ giải quyết hồ sơ ............................................ 94
3.5.3. Nguồn nhân lực thiếu cả về chất lượng và số lượng làm hạn chế
khả năng hướng dẫn công dân thực hiện giao dịch .......................... 95
3.5.4. Các khoản chi phí ngoài quy định vẫn tồn tại .................................. 95
3.6. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất. ....................................................................... 95
3.6.1. Giải pháp tăng cường tính công khai thủ tục hành chính ................. 96
3.6.2. Giải pháp đảm bảo thời gian thực hiện các thủ tục hành chính
theo đúng quy định của pháp luật................................................... 96
3.6.3. Cải thiện khả năng hướng dẫn của cán bộ, viên chức đối với
người dân....................................................................................... 97
3.6.4. Giải pháp về tổ chức, cơ chế hoạt động ........................................... 97
3.6.5. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất, kỹ thuật .................................... 98
3.6.6. Nghiên cứu, triển khai mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất một cấp ............................................................................ 98
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................................... 100
Kết luận: .......................................................................................................... 100
Kiến nghị:........................................................................................................ 101
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 103

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

Bảng 1.1: Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp....................................... 31
Bảng 1.2: Nguồn nhân lực của VPĐK theo chuyên môn ................................. 33
Bảng 1.3: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cả nước ................ 35
Bảng 3.1: Cơ cấu diện tích các loại đất của huyện Sóc Sơn ............................. 50
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng các loại đất huyện Sóc Sơn 2014 ...................... 59
Bảng 3.3: Cơ cấu nhân lực VPĐKQSDĐ huyện Sóc Sơn năm 2014 ............... 68
Bảng 3.4: Hồ sơ và thủ tục xử lý hồ sơ............................................................ 70
Bảng 3.5: Kết quả công tác cấp GCN của huyện Sóc Sơn 2009 – 2014 ........... 74
Bảng 3.6: Chất lượng cấp GCN lần đầu của huyện Sóc Sơn 2009 - 2014 ........ 74
Bảng 3.7: Tiến độ cấp GCN lần đầu của huyện Sóc Sơn 2009 - 2014 ............. 75
Bảng 3.8: Kết quả công tác đăng ký biến động tại VPĐKQSDĐ huyện
Sóc Sơn giai đoạn 2009-2014.......................................................... 77
Bảng 3.9: Kết quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại VPĐKQSDĐ
huyện Sóc Sơn giai đoạn 2009-2014 ............................................... 78
Bảng 3.10: Hệ thống bản đồ địa chính, bản vẽ hiện trạng sử dụng đất, quy
hoạch tổng mặt bằng ở cấp xã ......................................................... 80
Bảng 3.11: Hệ thống hồ sơ địa chính ở cấp xã................................................... 81
Bảng 3.12: Hệ thống sổ theo dõi cấp GCN và sổ đăng ký biến động huyện

Sóc Sơn 2014 .................................................................................. 82
Bảng 3.13: Thống kê đất đai của huyện Sóc Sơn năm 2014 .............................. 84
Bảng 3.14: Mức độ công khai thủ tục hành chính.............................................. 87
Bảng 3.15: Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK .................................. 88
Bảng 3.16: Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ .......................................... 90
Bảng 3.17: Đánh giá các khoản chi phí ngoài quy định. .................................... 92

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

Hình 1.1 Sơ đồ Vị trí VPĐK trong hệ thống cơ quản lý nhà nước về đất đai...... 23
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính huyện Sóc Sơn ....................................................... 47
Hình 3.2: Quy trình đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất. ........................................................ 72
Hình 3.3: Quy trình xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất. ........................................................ 73

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ix

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Stt

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

BĐS

Bất động sản

2

BNV

Bộ Nội Vụ

3

BTC

Bộ Tài chính

4

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

5

BTP

Bộ Tư pháp

6

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa-Hiện đại hóa

7

ĐKQSDĐ

Đăng ký quyền sử dụng đất

8

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

9

HHBĐS

Hàng hóa bất động sản

10

HSĐC

Hồ sơ địa chính

11

NĐ-CP

Nghị định-Chính Phủ

12

TN&MT

Tài nguyên và môi trường

13

TTBĐS

Thị trường bất động sản

14

TTLT

Thông thư liên tịch

15

UBND

Ủy ban nhân dân

16

VPĐK

Văn phòng đăng ký

17

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page x


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page xi

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tài nguyên
không tái tạo và trở thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được đặc biệt là
trong sản xuất nông nghiệp. Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan
trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ
có thể phát huy được tiềm năng vốn có đó của mình nếu như con người tác động
tích cực và sử dụng có hiệu quả.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, những năm gần
đây cơ cấu kinh tế nước ta đang có sự chuyển đổi mạnh mẽ từ nông nghiệp sang
công nghiệp và dịch vụ, kéo theo nó là sự chuyển dịch các nguồn lực lao động,
công nghệ, đất đai, tài nguyên thiên nhiên… điều này đặt ra nhu cầu đất đai và tài
nguyên thiên nhiên cần được quản lý thống nhất. Ngày 5/8/2002, Quốc hội khóa
XI, kỳ họp thứ I đã ban hành Nghị quyết 02/2002/QH11 quy định việc thành lập
Bộ Tài nguyên và Môi trường. Đặc biệt hoạt động đăng ký đất đai được Luật Đất
đai 2003 quy định thống nhất tiến hành tại một cơ quan được thành lập mới là
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép
ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày
càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính
pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ
liệu địa chính. Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau,
có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp
lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất
đai ở cấp địa phương.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


Sóc Sơn là một huyện thuộc thủ đô Hà Nội. Huyện được thành lập theo
Quyết định số 178/QĐ ngày 5/7/1977 của Hội đồng Chính phủ Việt Nam. Cùng
với sự chuyển mình mạnh mẽ của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước dẫn đến việc sử dụng đất có nhiều biến động đòi hỏi nhiệm vụ quản lý phải
được coi trọng hơn bao giờ hết. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được
thành lập đã giúp Nhà nước thực hiện tốt hơn nhiệm vụ ấy.
Trước đây, hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai được thành lập tại 2 cấp:
Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội do UBND thành phố Hà Nội lập trực thuộc
Sở TN&MT và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các quận, huyện, thị xã
do UBND quận, huyện, thị xã thành lập trực thuộc Phòng TN&MT. Tuy nhiên
quá trình vận hành hai cấp có nhiều điểm bất cập và hạn chế. Ngày 31/3/2015,
UBND thành phố Hà Nội đã ra quyết định số 1358/QĐ/UBND về việc thành lập
Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội trực thuộc Sở TN&MT và có 28 chi nhánh ở
quận, huyện, thị xã. Về bản chất, chức năng, nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ huyện
Sóc Sơn trước 31/3/2015 và chi nhánh VPĐK đất đai thành phố Hà Nội hiện nay
không thay đổi, chỉ có tổ chức, cơ chế hoạt động là có biến động khi trước khi
thuộc sự quản lý của Phòng TN&MT còn hiện tại là sở TN&MT. Nên việc đánh
giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả giai đoạn trước áp dụng cho giai
đoạn hiện tại là hoàn toàn phù hợp.
Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên em chọn đề tài: “Đánh giá hoạt động
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sóc Sơn - TP Hà Nội” để có
những đóng góp đánh giá nâng cao vai trò hoạt động của Văn phòng trong thời
gian tới.
2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất trong hoạt động quản lý tài nguyên đất đai của huyện Sóc Sơn.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng

đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Sóc Sơn trong thời gian tới.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


3. Yêu cầu của đề tài
- Tìm hiểu, đánh giá đúng thực trạng hoạt động và những vấn đề tồn tại
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sóc Sơn.
- Các đề xuất giải pháp mang tính khả thi và phù hợp với điều kiện kinh tế
- xã hội của địa bàn nghiên cứu.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Nghiên cứu tìm hiểu về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm đất đai và sử dụng đất đai
* Khái niệm đất đai:
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề
mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (sông, suối, hồ, ao...), nước ngầm, tập
đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do
hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (hồ chứa nước hay hệ
thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa, cầu cống...
* Mục đích sử dụng đất đai:

Các nhà sinh thái học nhận định rằng đất là một “vật mang” của tất cả các
hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất luôn mang trên mình nó các hệ sinh
thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi vật mang bền vững. Con người tác
động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất mang trên mình
nó. Một vật mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ
sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển. Cụ thể:
- Đất đai là địa bàn cư trú, tồn tại của dân cư và tất cả các sinh vật trên nó;
- Phục vụ cho mọi hoạt động trong đời sống kinh tế - xã hội của con
người: Sản xuất nông nghiệp và phi nông nghiệp, khai khoáng, xây dựng, du
lịch...;
- Góp phần không thể thiếu trong bảo tồn tự nhiên (động thực vật hoang
dã) và đa dạng sinh học... (Lê Quang Trí, 2010).
Mục đích sử dụng của đất đai là vô cùng đa dạng gắn liền với tầm quan
trọng của nó, điều quan trọng là con người cần biết khai thác và sử dụng đất đai
một cách hợp lý, tiết kiệm để đạt được hiệu quả bền vững.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


1.1.2. Khái niệm bất động sản
Bất động sản (BĐS) là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí phân
loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất
đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Bộ Luật dân sự Việt Nam 2005 quy định: “Bất động sản là các tài sản
không thể di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác
gắn liền với đất đai. Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di
chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của

chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau.
(Nguyễn Đình Bồng, 2012).
1.1.3. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động
sản được trao đổi. Thị trường bất động sản được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm
các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: Mua bán, cho thuê,
thừa kế, thế chấp bất động sản. Thị trường bất động sản theo nghĩa rộng bao gồm
các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản.
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền
kinh tế thị trường. Thị trường bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường
khác như: Thị trường hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị
trường khoa học công nghệ. (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
1.2. Đăng ký đất đai
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
1.2.1.1. Khái niệm
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ
và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan
hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người
sử dụng đất.
Tuy nhiên, đăng ký đất đai không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ
địa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu. Quá trình vận động, phát triển của đời
sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới
nhiều hình thức khác nhau như : Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi,

chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất,... Do đó để đảm
bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và
đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo quy
định của pháp luật thì công tác đăng ký đất đai phải được thực hiện thường
xuyên. Đăng ký đất đai gồm 2 giai đoạn:
- Giai đoạn 1 : Đăng ký đất đai lần đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên
trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ
đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ
điều kiện.

- Giai đoạn 2 : Đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương
đã hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội
dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập.
1.2.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
- Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai;
- Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản chặt chẽ toàn bộ
quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp
lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
- Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các
nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai như: Xây dựng và ban
hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất; công tác điều tra đo đạc;

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; công tác giao đất, cho thuê đất;
công tác phân hạng định giá đất; công tác thanh tra giải quyết tranh chấp đất đai.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản.
1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và BĐS là tài liệu chứa đựng các thông tin liên quan tới
thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, BĐS. Hồ sơ đất
đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của
công dân.
- Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả,
bền vững.
- Đối với công dân: Đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các
quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn
và với một chi phí thấp.
1.2.2.2. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc sau:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Cần tuân thủ những nguyên tắc trên để đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất
đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm bớt
những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn
Đình Bồng, 2005).
1.2.2.3. Đơn vị đăng ký – Thửa đất
Khoản 1- Điều 3 - Luật Đất đai 2013 có ghi: “ Thửa đất là phần diện tích
được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”.

Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ
thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt
lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung
mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở các nước phát triển như ở Châu Âu,
việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy
mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng nghìn ha được xác định trên
bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống
nhất trong phạm vi toàn quốc. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
1.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm

quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng
trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền: Có thể là một giao dịch
thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, thế chấp và
các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất
động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được
thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của
các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người
làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác
nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có
quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Bởi tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Muốn đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên
mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối
với đất mà mình mua. (Nguyễn Văn Chiến, 2006).

1.2.3.2. Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch hay các
văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Đối
tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa
bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng ký quyền dựa
phải dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm. (Nguyễn
Văn Chiến, 2006).
1.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.3.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký
1.3.1.1. Pháp luật đất đai
* Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


- Điều 46 - Luật Đất đai 2003 quy định: Việc đăng ký quyền sử dụng đất
được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp:
+ Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất;
+ Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa
kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất theo quy định của luật này;
+ Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;
+ Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay
đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;

+ Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất
đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ.
- Điều 95 - Luật Đất đai 2013 quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất:
1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được
giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ
quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và
có giá trị pháp lý như nhau.
3. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp
Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho

quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất
sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này;
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài
sản chung của vợ và chồng;
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của
nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo
kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại,
tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả
đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
5. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng
ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều
kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người
đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định
xử lý theo quy định của Chính phủ.
6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và
l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến
động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp
thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân
chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
7. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký vào Sổ địa chính. (Quốc Hội, 2013).
* Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai 2003 quy định UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở
TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại
các địa bàn cần thiết; UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu
đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13

quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT. Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ
sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành
chính về đất đai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai. Hiện
nay thay thế bằng Nghị định 43/2014/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 01/07/2014)
quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013.
- Một số thông tư hướng dẫn các vấn đề cụ thể liên quan VPĐKQSDĐ:
+ Quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế
tài chính: Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm
2004; Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 03
năm 2010; Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày
4/4/2015 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ
chế hoạt động của văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc sở Tài Nguyên và Môi
Trường.
+ Quy định về nghĩa vụ tài chính: Thông tư số 30/2005/TTLT-BTCBTNMT, ngày 18 tháng 4 năm 2005;
+ Quy định về thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK,
quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất của người sử dụng đất: Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLTBTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005; Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLTBTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006.
+ Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất: Thông tư 23/2014/TT-BTNMT có hiệu lực từ ngày
05/07/2014.
+ Quy định về hồ sơ địa chính: Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (có hiệu lực
từ ngày 05/07/2014) về hồ sơ địa chính; Thông tư 25/TT-BTNMT (có hiệu lực từ
ngày 05/07/2014) về bản đồ địa chính; đã thay thế cho các Nghị định: NĐ
181/2004/NĐ-CP, NĐ 17/2006/NĐ-CP, NĐ-84/2007/NĐ-CP, NĐ 69/2009/NĐ-CP,
NĐ 88/2009/NĐ-CP.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14