Nâng cao chất lượng cho vay nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại BIDV chi nhánh bắc hà nội

LỜI MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài:

An cư lạc nghiệp là một trong những quan điểm truyền thống của người dân Việt
Nam nói riêng và người dân Châu Á nói chung. Bên cạnh đó, quan điểm tiêu dùng hiện
đại hiện nay cũng khác so với các thế hệ trước. Thay vì tích góp đủ tiền để mua nhà ở,
người dân đã tìm đến các sản phẩm ngân hàng để thỏa mãn nhu cầu ổn định chỗ ở của
mình. Do đó, hoạt động cho vay mua nhà ở đã có sự phát triển mạnh mẽ. Một mặt, việc
cho vay mua nhà ở đáp ứng được nhu cầu của người dân, góp phần phát triển nền kinh tế
xã hội, mặt khác, góp phần không nhỏ vào sự phát triển của thị trường bất động sản.
Trong những năm gần đây, hoạt động ngân hàng bán lẻ được các Ngân hàng
thương mại tại Việt Nam đẩy mạnh phát triển. Hoạt động ngân hàng bán lẻ tại Việt Nam
đã và đang được cung cấp đầy đủ và phong phú đa dạng các sản phẩm, cùng với sự phát
triển và hỗ trợ mạnh mẽ của yếu tố công nghệ. Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển
Việt Nam nói chung và BIDV chi nhánh Bắc Hà Nội nói riêng, trong những năm gần
đây, bên cạnh việc duy trì thị phần đối với hoạt động bán buôn truyền thống, đã chú trọng
phát triển hoạt động bán lẻ. Dưới sự chỉ đạo sát sao của các cấp lãnh đạo, hoạt động bán
lẻ của hệ thống BIDV đã không ngừng được mở rộng và phát triển mạnh mẽ, đạt được
những thành tích rất đáng ghi nhận. Trong cơ cấu sản phẩm bán lẻ tại BIDV chi nhánh
Bắc Hà Nội, hoạt động cho vay đối với khách hàng cá nhân nói chung và cho vay mua
nhà ở khách hàng cá nhân nói riêng chiếm tỷ trọng khá lớn và đem lại nguồn lợi nhuận
đáng kể cho Chi nhánh trong những năm vừa qua. Tuy nhiên, cùng với sự gia tăng của
quy mô dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro
tín dụng. Do đó, cùng với việc gia tăng quy mô hoạt động này, việc nâng cao chất lượng
trong hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở cũng là việc phải đặc biệt quan tâm và thực
hiện sát sao.
Bản thân tôi hiện nay đang công tác tại Phòng khách hàng cá nhân tại Chi nhánh,
do đó, xuất phát từ những yêu cầu cấp thiết kể trên, tôi lựa chọn đề tài: “ Nâng cao chất
lượng hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng

TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Bắc Hà Nội” làm luận văn nghiên
cứu của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Trên cơ sở nghiên cứu về hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở tại Ngân hàng
TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Bắc Hà Nội, luận văn hướng đến
những mục tiêu cụ thể sau:
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về hoạt động và chất lượng hoạt động cho vay cá nhân
mua nhà ở tại các ngân hàng thương mại.
- Đánh giá thực trạng chất lượng hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở hiện nay tại
BIDV Bắc Hà Nội.
- Đề xuất một số kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng hoạt động cho vay cá nhân
mua nhà ở tại BIDV Bắc Hà Nội.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là: Chất lượng cho vay cá nhân mua nhà ở tại
BIDV Chi nhánh Bắc Hà Nội
Phạm vi nghiên cứu của luận văn là: Luận văn nghiên cứu các vấn đề về chất
lượng cho vay cá nhân mua nhà ở tại BIDV Bắc Hà Nội trong giai đoạn từ năm 2012 đến
30/11/2015.
4. Phương pháp nghiên cứu:

Trong luận văn này,tác giả sử dụngphương pháp thống kê, phân tích tổng hợp, so
sánh và tư duy lôgic được để làm rõ nét nội dung bài viết.
5. Kết cấu luận văn

Chương 1: Cơ sở lý luận về chất lượng hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở tại
ngân hàng thương mại
Chương 2: Thực trạng chất lượng hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở tại Ngân
hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Bắc Hà Nội.
Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt đông cho vay cá nhân mua nhà ở

tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Bắc Hà Nội.


CHƯƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÁ NHÂN MUA
NHÀ Ở CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1.

KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN VÀ CHO VAY KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN
MUA NHÀ Ở

1.1.1. Khách hàng cá nhân của Ngân hàng thương mại

1.1.1.1. Một số khái niệm
Khách hàng cá nhân:
Khách hàng cá nhân của NHTM là cá nhân có năng lực pháp luật dân sự, năng lực
hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật; có mục đích sử
dụng vốn vay hợp pháp, có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết; có
PAKD, phương án phục vụ đời sống khả thi và phù hợp với quy định của pháp luật; thực
hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
Cho vay khách hàng cá nhân:
Cho vay khách hàng cá nhân là hình thức tài trợ của ngân hàng cho các khách
hàng là cá nhân: Đó là quan hệ kinh tế mà trong đó ngân hàng chuyển cho các cá nhân
quyền sử dụng một khoản tiền với những điều kiện nhất định được thoả thuận trong hợp
đồng nhằm phục vụ mục đích của khách hàng và hoàn trả sau một thời gian theo hợp
đồng ký kết giữa hai bên.
1.1.1.2. Đặc điểm cho vay khách hàng cá nhân của ngân hàng thương mại
Hoạt động cho vay khách hàng cá nhân có những đặc điểm riêng khác so với loại
hình cho vay khác như sau:

Đối tượng cho vay là cá nhân.
Quy mô khoản vay: các khoản cho vay khách hàng cá nhân thông thường có quy
mô nhỏ nhưng số lượng khoản vay lớn, do cho vay KHCN đáp ứng nhu cầu của cá nhân
nhằm mục đích tiêu dùng hoặc sản xuất kinh doanh nhỏ, nên quy mô của một khoản vay
tương đối nhỏ so với các tài sản có khác của ngân hàng, số lượng các khoản vay lại rất


lớn do đối tượng của cho vay là các cá nhân với số lượng nhiều và nhu cầu tiêu dùng rất
đa dạng.
Mục đích vay: nhằm phục vụ nhu cầu tiêu dùng hoặc sản xuất kinh doanh nhỏ của
cá nhân. Khi nền kinh tế có sự tăng trưởng cao và ổn định, KHCN sẽ có thái độ lạc quan
hơn về tương lai, họ kỳ vọng sẽ có khoản thu nhập nhiều hơn trong tương lai và do vậy sẽ
thúc đẩy sự chi tiêu cho tiêu dùng hoặc sản xuất kinh doanh ở hiện tại. Ngược lại, khi nền
kinh tế suy thoái người dân thường có xu hướng giảm tiêu dùng, giảm đầu tư vào sản
xuất kinh doanh, thay vào đó là sẽ tăng cường tiết kiệm và hạn chế vay mượn từ ngân
hàng.
Rủi ro đối với cho vay KHCN: cho vay KHCN có mức độ rủi ro lớn và được coi là
một trong những tài sản rủi ro nhất trong danh mục tài sản của ngân hàng. Xuất phát từ
bản thân khách hàng vay vốn có thể có sự biến động về tình hình tài chính dẫn đến mất
khả năng chi trả hay rủi ro đạo đức khi khách hàng cố tình không chịu trả nợ, hoặc do sự
biến động về tình trạng sức khoẻ, công việc… Việc thẩm định khả năng trả nợ của các cá
nhân cũng hết sức khó khăn.
Lãi suất cho vay: do quy mô của các khoản vay thường nhỏ (trừ những khoản cho
vay để mua bất động sản), dẫn đến chi phí để cho vay (về thời gian, nhân lực đi thẩm
định, quản lý các khoản cho vay này) cao đồng thời rủi ro của các khoản vay này cũng
khá lớn. Do vậy, lãi suất cho vay KHCN thường cao hơn lãi suất các khoản cho vay với
đối tượng khác của NHTM.
Hạn mức cho vay KHCN: là số tiền tối đa mà ngân hàng cho khách hàng cá nhân
vay. Hạn mức cho vay KHCN được xác định dựa trên các yếu tố như: nhu cầu vốn của
khách hàng, số vốn tự có của khách hàng, giá trị của tài sản đảm bảo.

Đối với các hình thức vay, các ngân hàng thường quy định các hạn mức khác nhau
dựa trên giá trị tài sản đảm bảo hoặc nhu cầu vay hợp lý.
Cuối cùng, ngân hàng sẽ so sánh nhu cầu vay hợp lý (Nhu cầu vay hợp lý của
khách hàng = nhu cầu vốn hợp lý - vốn tự có của khách hàng - vốn khách hàng huy động
từ nguồn khác), từ đó xác định số tiền cho vay hợp lý. Khi đó, nếu nhu cầu vay hợp lý >


hạn mức tín dụng thì ngân hàng sẽ cho khách hàng vay theo hạn mức tín dụng, nếu nhu
cầu vay hợp lý < hạn mức tín dụng thì ngân hàng sẽ cho khách hàng vay số tiền theo nhu
cầu vay hợp lý của khách hàng. Như vậy, việc xác định mức cho vay trên sẽ vừa thoả
mãn nhu cầu vay của khách hàng vừa để đảm bảo an toàn cho ngân hàng.
1.1.2. Hoạt động cho vay mua nhà ở của ngân hàng thương mại đối với khách

hàng cá nhân
1.1.2.1.

Khái niệm về cho vay mua nhà ở của ngân hàng thương mại

Cho vay mua nhà thường chiếm tỷ trọng lớn trong tín dụng tiêu dùng hiện nay của
các NHTM, bên cạnh các sản phẩm cho vay mua otô, du học, du lịch, …..
Cho vay mua nhà là loại hình tín dụng của Ngân hàng thương mại trong đó Ngân
hàng sẽ cho người đi vay vay một số vốn để thực hiện các mục đích về bất động sản như:
mua nhà; mua đất; xây dựng nhà ở, nhà xưởng, văn phòng, cao ốc cho thuê; sửa chữa nhà
ở; đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán…Khi đến hạn người đi vay phải
hoàn trả vốn và tiền lãi cho Ngân hàng. Ngân hàng kiểm soát được người đi vay, kiểm
soát được quá trình sử dụng vốn. Người đi vay có ý thức quan tâm đến việc trả nợ cho
nên bắt buộc họ phải quan tâm đến việc sử dụng vốn sao cho có hiệu quả để hoàn trả nợ.
Việc cho vay mua nhà ngoài mục tiêu đơn thuần là cho vay để sinh lợi, hoạt động
cho vay của các Ngân hàng cũng nhằm vào mục tiêu góp phần phát triển thị trường bất
động sản, cụ thể là nhắm vào 04 mục tiêu:

 Cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản
 Cho vay bất động sản phục vụ sản xuất.
 Cho vay phục vụ nhu cầu mua nhà ở cho cá nhân, hộ gia dình
 Cho vay sửa chữa nhà ở của cá nhân, hộ gia đình

Tuy nhiên, mục tiêu cho vay kinh doanh bất động sản không nhằm vào việc kinh
doanh mang tính chất đầu cơ ngắn hạn của các cá nhân mà chủ yếu hỗ trợ vốn cho các tổ
chức xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê ; xây dựng căn hộ, nhà ở để bán; xây dựng các
trung tâm thương mại.


Cho vay bất động sản phục vụ sản xuất chủ yếu là phục vụ cho các doanh nghiệp
có điều kiện về vốn đế xây dựng mở rộng nhà xưởng sản xuất, xây dựng nhà xưởng mới
để ổn định sản xuất thay vì đi thuê.
Xây nhà, sửa nhà, mua nhà,…là nhu cầu thiết yếu của người dân để ổn định cuộc
sống. Và đây cũng là mục tiêu chính của các Ngân hàng trong việc thiết lập quy chế cho
vay mua nhà nhằm góp phần giúp người dân an cư lạc nghiệp. Tuỳ vào mỗi Ngân hàng
có cách tiếp cận khác nhau; có Ngân hàng đẩy mạnh việc tài trợ cho cá nhân vay mua nhà
thuộc các dự án có liên kết; có Ngân hàng chỉ đơn thuần tài trợ cho các mục đích mua
nhà giữa các cá nhân với nhau hoặc xây dựng, sữa chữa nhà riêng lẻ.
1.1.2.2.

Đặc điểm cho vay cá nhân mua nhà ở

Cho vay mua nhà ở là một trong các loại hình cho vay cá nhân nên nó mang các
đặc trưng của cho vay cá nhân. Tuy nhiên, chính những đặc điểm riêng của đối tượng
được tài trợ mà cho vay mua nhà có những đặc điểm khác biệt so với những loại hình cho
vay cá nhân khác.
Quy mô khoản vay: Quy mô của các khoản CVMN thường lớn hơn nhiều so với
quy mô trung bình của các khoản vay cá nhân thông thường. Điều đó là do đối tượng tài

trợ của các khoản vay là các căn hộ, nhà, chi phí xây dựng nhà cửa có giá trị lớn. Do vậy,
cho vay mua nhà góp phần đáng kể vào tỉ trọng tín dụng nói chung do số lượng món vay
nhiều và giá trị khoản vay lớn.
Thời gian cho vay: Cho vay mua nhà là loại hình tín dụng tiêu dùng có kỳ hạn dài
nhất, giao động từ 1 cho đến 20 năm.
Tài sản đảm bảo: Khi vay mua nhà, khách hàng thường thế chấp bằng chính ngôi
nhà đó. Tuy nhiên vẫn có thể thế chấp bằng một ngôi nhà khác, hoặc tài sản đảm bảo là
nhà ở hình thành trong tương lai, hoặc tuỳ theo quy định riêng của từng ngân hàng.
Rủi ro: Cho vay mua nhà chứa đựng rủi ro tiềm ẩn rất cao mà chủ yếu là rủi ro tín
dụng, là rủi ro mà khách hàng không trả được nợ gốc, lãi, hoặc cả gốc và lãi đúng hạn
gây tổn thất cho ngân hàng. Do nguồn trả nợ của khách hàng lấy từ thu nhập thường
xuyên, nên ngân hàng sẽ gặp rủi ro khi chu kỳ kinh tế thay đổi theo chiều hướng bất lợi,
hay khi khách hàng bị mất việc, tai nạn lao động… Mặt khác, thời gian cho vay kéo dài,


mọi biến cố đều có thể xảy ra nên rủi ro mà ngân hàng gặp phải là rất cao mà ngân hàng
không thể dự đoán trước. Thị trường bất động sản mang tính chu kỳ, mỗi giai đoạn khủng
hoảng sẽ kéo dài nhiều năm dẫn đến giá cả nhà ở có thể có biến động giảm, trong khi đó
tài sản đảm bảo vay thường là chính ngôi nhà mà khách hàng vay mua nên trong trường
hợp ngân hàng muốn xử lý tài sản đảm bảo sẽ rất khó khăn. Bên cạnh đó chất lượng
thông tin tín dụng ít, thông tin thu được chủ yếu là do ngân hàng cung cấp nên họ có thể
đưa ra các thông tin không chính xác, dẫn đến quyết định cấp tín dụng sai.
Lãi suất khoản vay: Thường là rất cao và thả nổi theo từng năm do rủi ro lớn và
chi phí hoạt động cao, bao gồm chi phí huy động vốn trong dài hạn, chi phí thẩm định,
chi phí định giá tài sản đảm bảo và điều chỉnh kịp thời theo những biến động thị trường,
chi phí bù đắp rủi ro…
Phương thức hoàn trả: Cho vay mua nhà được thực hiện theo phương thức cho
vay trả góp, gốc và lãi trả hàng tháng hoặc lãi trả hàng tháng; gốc trả theo định kì. Trong
cho vay mua nhà, ngân hàng thường yêu cầu người đi vay trả trước một phần giá trị ngôi
nhà. Phần còn lại ngân hàng sẽ cho vay. Việc làm này của ngân hàng có 2 mục đích. Thứ

nhất: khi để khách hàng tham gia một phần vốn vào tài sản, họ sẽ ý thức được đó là tài
sản của chính họ và có ý thức giữ gìn hơn. Thứ 2: trong trường hợp không trả được nợ,
ngân hàng thu hồi và phát mại tài sản. Lúc đó, tài sản hình thành từ vốn vay đã qua sử
dụng nên giá trị đã bị giảm sút đi một phần. Do vậy, số tiền trả trước của khách hàng sẽ
một phần nào giúp ngân hàng hạn chế được thiệt hại trong trường hợp này
1.1.2.3. Các phương thức cho vay mua nhà ở chủ yếu:
NHTM thường thoả thuận với khách hàng vay việc áp dụng các phương thức cho vay sau
đây:
1- Cho vay từng lần; Mỗi lần vay vốn khách hàng và tổ chức tín dụng thực hiện thủ tục
vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng.
2- Cho vay theo hạn mức tín dụng: Tổ chức tín dụng và khách hàng xác định và thoả
thuận một hạn mức tín dụng duy trì trong một khoảng thời gian nhất đình.


3- Cho vay theo dự án đầu tư Tổ chức tín dụng cho khách hàng vay vốn để thực hiện các
dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư phục vụ đời
sống.
4- Cho vay trả góp; Khi vay vốn, tổ chức tín dụng và khách hàng xác định và thoả thuận
số lãi vốn vay phải trả cộng với số nợ gốc được chia ra để trả nợ theo nhiều kỳ hạn trong
thời hạn cho vay.
5- Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng: Tổ chức tín dụng cam kết đảm bảo sẵn sàng
cho khách hàng vay vốn trong phạm vi hạn mức tín dụng nhất định. Tổ chức tín dụng và
khách hàng thoả thuận thời hạn hiệu lực của hạn mức tín dụng dự phòng, mức phí trả cho
hạn mức tín dụng dự phòng
1.1.2.4. Rủi ro từ hoạt động cho vay mua nhà của NHTM:
a/ Yếu tố chủ quan:
Từ phía Ngân hàng:
 Cách quản trị - quản lý của Ngân hàng không đồng bộ, thiếu tính chặt chẽ và lỏng lẽo

trong việc kiểm tra kiểm soát.

 Năng lực thẩm định hồ sơ vay của cán bộ ngân hàng thấp, không đánh giá đúng tính khả

thi của phương án vay.
 Chú trọng tăng trưởng dư nợ cho vay mà không quan tâm đến chất lượng của khoản vay.
 Do mối quan hệ thân tín đối với người đi vay mà xem xét cấp tín dụng, lơ là đối với các

điều kiện mà người đi vay không đáp ứng được.
 Thiếu thông tin về người đi vay dẫn đến đánh giá không chính xác về năng lực trả nợ của

người đi vay.
 Không theo dõi sâu sát quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng dẫn đến vốn vay không

được sử dụng đúng mục đích, không hiệu quả.
 Khi thẩm định các phương án, dự án vay vốn, một số ngân hàng thường “áp đặt” ý kiến

chủ quan của mình đối với khách hàng. Ví dụ, một khách hàng vay vốn đề nghị vay một
khoản tiền 5 tỷ đồng với thời hạn 12 tháng; nhưng sau khi thẩm định (vì mục tiêu hạn chế
rủi ro cho mình), ngân hàng chỉ đồng ý cho vay 3 tỷ đồng, thời hạn 8 tháng. Những điều


kiện mới này, hầu như, được khách hàng chấp thuận, mặc dầu khách hàng chưa cân đối
được nguồn vốn cho phần 2 tỷ đồng và 4 tháng bị ngân hàng rút ngắn; trong khi đó, ngân
hàng cho vay cũng không phân tích thẩm định, liệu với số tiền cho vay và thời hạn cho
vay bị rút ngắn có làm cho khách hàng bị rủi ro trong quá trình sử dụng vốn vay không?
Chính yếu tố này là nguyên nhân làm phát sinh các trường hợp rủi ro trong một số ngân
hàng thương mại, mà nguồn gốc là khách hàng, có thể, thiếu vốn đầu tư và phải cân đối
vốn để trả trước hạn so với dự tính ban đầu.
 Cấp tín dụng để đầu tư vào bất động sản với trên 90% tài sản đảm bảo cũng là bất động

sản nên rủi ro phát sinh trong việc đầu tư bất động sản mang tính dây chuyền dễ làm phát

sinh rủi ro đối với tài sản đảm bảo là bất động sản khó phát mãi để xử lý thu hồi nợ.
Từ phía khách hàng:
 Chủ động làm giả hồ sơ sở hữu bất động sản dùng làm tài sản đảm bảo để vay vốn Ngân

hàng.
 Che dấu kết quả hoạt động thua lỗ của doanh nghiệp bằng các báo cáo có lợi nhuận cao

nhằm tăng niềm tin cho vay của Ngân hàng.
 Sử dụng vốn vay vào mục đích khác có nhiều rủi ro (ví dụ: đầu tư vàng, đầu tư chứng

khoán,…).
b/ Yếu tố khách quan.
Sự biến động của nền kinh tế - xã hội:
 Thời hạn cho vay mua nhà thường lớn hơn 1 năm. Do vậy nếu lãi suất cho vay không

linh hoạt, không tính đến tính khả biến của thị trường sẽ dễ dẫn đến rủi ro thua lỗ do huy
động lãi suất cao nhưng cho vay lãi suất thấp.
 Đồng thời, sự biến động theo hướng tăng cao của lãi suất sẽ gây khó khăn cho người đi

vay phải gánh chịu áp lực trả lãi vay tăng cao tương ứng. Điều này sẽ ảnh hưởng lớn đến
tính khả thi của phương án vay ban đầu do chi phí đội lên đột biến, ảnh hưởng đến khả
năng trả nợ của người đi vay có thể dẫn đến mất khả năng thanh toán.
 Ảnh hưởng từ tình hình lạm phát của nền kinh tế với chi phí tiêu dùng tăng cao, chi phí

đầu tư tăng cao ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người đi vay.


 Sự khan hiếm của thị trường nguồn vốn do tác động của những chính sách kiềm chế lạm

phát của Nhà nước dẫn đến trường hợp vốn tín dụng khan hiếm hoặc có lãi suất khá cao

làm tăng chi phí cho người đi vay.
Về hành lang pháp lý:
 Các quy định điều tiết thị trường bất động sản hiện nay chưa rõ ràng, đồng bộ.
 Việc có được một cơ chế ràng buộc để bảo đảm nhu cầu vay vốn và thu hồi nợ một cách

dễ dàng chưa được như mong muốn. Cụ thể, các quy định cấm bán nền đất của Nghị định
181 làm cho việc huy động vốn của chủ đầu tư gặp khó khăn, đặc biệt khi chủ đầu tư dự
án lớn cần có cơ chế huy động vốn linh hoạt, không chỉ dựa vào vốn tự có và vốn Ngân
hàng. Trong khi đó, một loạt vấn đề về điều kiện pháp lý để chấp nhận, định giá TSBĐ
cũng như đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng hợp đồng bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền, xử lý TSBĐ để thu hồi nợ... cũng làm gia tăng mức độ rủi ro và
hạn chế hoạt động cho vay BĐS của Ngân hàng.
 Những quy định liên quan đến việc quy hoạch, sử dụng đất còn cồng kềnh. Các bước tiến

hành bồi thường, giải toả để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản còn kéo dài làm ảnh
hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.
Rủi ro từ các điều kiện tự nhiên:
Đó là các hiện tượng như: thiên tai, lũ lụt, hạn hán, cháy nổ …ngày càng có tính
ảnh hưởng lớn đến đời sống của người dân nói riêng và các hoạt động sản xuất kinh
doanh của cả nền kinh tế nói chung dễ dẫn đến trường hợp không còn khả năng trả nợ do
lũ quét hay do mất mùa,..
Xuất phát từ đặc tính của thị trường bất động sản:
 Lĩnh vực đầu tư bất động sản là lĩnh vực đầu tư dễ tổn thương bởi tính khó dự đoán.
 Yếu tố đầu cơ, làm giá dẫn đến giá bất động sản tăng ảo luôn ngự trị trên thị trường bất

động sản.
Kỳ hạn cho vay bất động sản rất dài, phần lớn từ 3 năm đến 15, 25 năm, trong đó
nhiều khoản vay có 3 năm ân hạn không trả tiền gốc, chỉ trả lãi. Trong khi đa số nguồn
huy động tiền gửi có kỳ hạn của các NHTM chiếm đến 50% có thời hạn dưới 1 năm.

Điều này thể hiện rõ khả năng thanh khoản của Ngân hàng khá thấp nếu duy trì việc lấy
ngắn nuôi dài.
Tóm lại, cho vay bất động sản cũng chứa đựng nhiều rủi ro mà mỗi Ngân hàng
phải luôn dè dặt và chú trọng hơn khi quyết định cho vay. Do vậy, mặc dù việc đẩy mạnh
hoạt động cho vay bất động sản là cần thiết góp phần phát triển thị trường bất động sản
song việc đẩy mạnh trong sự thận trọng và phù hợp với mỗi giai đoạn của nền kinh tế
kèm theo sự quản lý tốt chất lượng cho vay trước những rủi ro khó lường của hoạt động
cho vay này là điều cần thiết.
1.1.2.5. Sự cần thiết hoạt động cho vay mua nhà:
Trước những năm 2000, khi nền kinh tế vừa thoát khỏi thời kỳ bao cấp, nhà cửa
còn rất thưa thớt, đất đai rộng rãi, người dân không phải lo lắng nhiều về xây nhà dựng
cửa, phần vì hầu hết người dân đều an cư lạc nghiệp ngay chính trên mảnh đất quê mình
mà rất ít người phải cầu thực nơi xa xứ, phần vì đất thì nhiều mà người thì ít. Nhưng khi
nền kinh tế phát triển, quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ nhanh chóng trong cả nước
sẽ thu hút một số lượng dân cư lớn đổ về thành thị để làm ăn và sinh sống. Mặt khác, mật
độ dân số tăng cao dẫn đến các đô thị , thành phố có số lượng dân cư tăng lên nhanh
chóng, đất đai ngày càng bị thu hẹp lại. Bên cạnh đó, sau khi hội nhập WTO, các nhà đầu
tư nước ngoài ồ ạt đầu tư vào Việt Nam, cơ sở hạ tầng được nâng cấp, các kênh đầu tư
được thông suốt, và không thể thiếu đó là các toà nhà cao ốc, các công trình xây dựng
ngày càng mọc lên nhiều hơn trên những mảnh đất trống như nấm sau cơn mưa. Nền kinh
tế tăng trưởng và ổn định tạo điều kiện cho thu nhập của người dân tăng cao, kéo theo đó
là nhu cầu cải thiện đời sống, nâng cao chất lượng cuộc sống mà nhu cầu không thể thiếu
là nhà ở. Nhưng nhu cầu đó khó có thể trở thành hiện thực khi mà đất đai thì ngày càng
thu hẹp, giá đất ngày càng leo thang, và mặc dù tăng thu nhập nhưng người dân muốn
tích góp đủ 900-1000 triệu đồng để mua nhà thì không biết đến bao giờ, 10 năm hay 20
năm.
Có cầu thì mới có cung, nhận thấy được nhu cầu rất cấp thiết của mỗi người dân
về một ngôi nhà để sinh sống, các NHTM đã đua nhau tung ra sản phẩm cho vay mua

nhà và ngày càng cải thiện, đa dạng hoá sản phẩm để đáp ứng tối đa nhu cầu của người
dân.
Đối với người dân Việt Nam: Từ xưa đến nay, người dân Việt Nam luôn có một
quan niệm rằng :”an cư lập nghiệp”. Vì vậy dù mải mê làm ăn đến đâu thì họ vẫn luôn có
mong muốn có một ngôi nhà an toàn, ổn định, và đầy đủ tiện nghi. Nhưng với mức lương
trung bình, chi tiêu càng ngày càng đắt đỏ, thật là khó khăn để tích góp và mua được một
ngôi nhà ưng ý. Chính vì thế hoạt động cho vay mua nhà được coi là giải pháp tối ưu nhất
giúp người dân có thể mua nhà trong thời gian sớm nhất mà không phải chờ đến khi tích
góp đủ số tiền. Nhờ đó, người dân có thể yên tâm làm việc, cải thiện đời sống với ngôi
nhà mình mơ ước.
Đối với các NHTM: Cho vay là nghiệp vụ quan trọng nhất của NHTM mang lại
lợi nhuận cao. Thị trường cho vay mua nhà là phân đoạn thị trường khá mới, được đánh
giá là tiềm năng, khi mà các khu đô thị, các trung tâm mới được triển khai xây dựng, thu
nhập cũng như nhu cầu của người dân ngày một tăng cao. Hơn nữa cho vay mua nhà
chiếm tỉ trọng lớn trong cho vay tiêu dùng với quy mô khá lớn và mức lãi suất là rất cao,
là nguồn thu khổng lồ của ngân hàng. Bên cạnh đó, hoạt động cho vay mua nhà còn giúp
ngân hàng đa dạng hoá danh mục sản phẩm, góp phần phân tán rủi ro, thu hút khách hàng
nhiều hơn. Ngoài ra, hoạt động cho vay mua nhà ra đời đáp ứng được nhu cầu cấp thiết
của người dân, khiến cho người dân tin tưởng vào ngân hàng, tạo cho người dân thói
quen tiếp cận các dịch vụ, tiện ích sản phẩm của ngân hàng. Đồng thời ngân hàng cũng
phát triển được nhiều sản phẩm liên kết như cho vay mua ô tô hay nội thất sau khi đã vay
mua nhà mà ngân hàng Techcombank là một trong những ngân hàng tiên phong. Phát
triển cho vay mua nhà giúp ngân hàng mở rộng quan hệ với khách hàng mình, giúp ngân
hàng có cơ hội tìm hiểu các nhu cầu mới của khách hàng, cũng làm tăng khả năng huy
động vốn của ngân hàng.
Đối với toàn xã hội: Mỗi gia đình là một tế bào của xã hội. Gia đình có ổn định thì
xã hội mới có thể phát triển được. Bên cạnh đó, hoạt động cho vay mua nhà còn có ý
nghĩa hết sức quan trọng đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói
riêng bởi sự tham gia vào thị trường của các NHTM tạo được những đòn bẩy quan trọng

kích thích nền sản xuất phát triển và là một trong những yếu tố quan trọng và cần thiết để
thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển do nhu cầu về vốn là yếu tố rất
quan trọng, thúc đẩy cung cầu thị trường nhà đất phát triển, thúc đẩy quá trình đô thị hoá
đất nước.
Như vậy nghiệp vụ cho vay mua nhà ra đời có ý nghĩa rất quan trọng đối với mỗi
người dân Việt Nam, với các NHTM và với toàn xã hội.
1.2.

CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÁ NHÂN MUA NHÀ Ở CỦA NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI

1.2.1. Chất lượng hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở của ngân hàng thương mại
1.2.1.1.

Khái niệm chất lượng hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở của ngân hàng thương
mại
Trong nền kinh tế thị trường, bất kỳ đơn vị kinh doanh nào muốn tồn tại và phát
triển thì nâng cao năng lực cạnh tranh là một tất yếu khách quan, sản xuất hàng hoá càng
phát triển thì cạnh tranh càng gay gắt. Cạnh tranh diễn ra trên ba phương diện chính, đó
là: chất lượng, giá cả và số lượng của sản phẩm dịch vụ, trong đó chất lượng của sản
phẩm dịch vụ là yếu tố quan trọng hàng đầu, tạo điều kiện nâng cao thị phần.
Trên cơ sở đó ta có thể định nghĩa: “Chất lượng hoạt động cho vay của ngân hàng
là sự đáp ứng một cách tốt nhất yêu cầu của khách hàng khi Ngân hàng cho vay, đảm bảo
an toàn tín dụng, tăng lợi nhuận của ngân hàng, phù hợp với nhiệm vụ phát triển kinh tế
xã hội”.
Xét trên góc độ hoạt động kinh doanh của ngân hàng, chất lượng cho vay cá nhân
mua nhà ở được xem xét trên cơ sở: (i) Khoản cho vay được bảo đảm an toàn, sử dụng
đúng mục đích và phù hợp với chính sách cho vay theo quy định của ngân hàng; (ii)

Khoản cho vay có khả năng hoàn trả gốc, lãi đúng thời hạn và mang lại lợi nhuận cho
ngân hàng; (iii) Khoản cho vay có chi phí thấp, làm tăng khả năng cạnh tranh của ngân
hàng, làm lành mạnh các quan hệ kinh tế, đóng góp vào sự tăng trưởng và phát triển của
nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu của người dân.
Xét trên góc độ lợi ích của khách hàng đi vay mua nhà ở, chất lượng cho vay được
thể hiện ở: Sự phù hợp với mục đích mua nhà ở của khách hàng với lãi suất và kỳ hạn


hợp lý; Thủ tục cho vay đơn giản, thuận tiện trên nguyên tắc đáp ứng đủ các điều kiện
cho vay, tuân thủ quy trình cho vay.
Đối với nền kinh tế, khoản vay mua nhà ở có chất lượng phải hỗ trợ cho hoạt động
kinh doanh, tiêu dùng hợp pháp, góp phần phục vụ sản xuất, thúc đẩy thị trường bất động
sản, giải quyết công ăn việc làm, xây dựng các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội, khai thác khả
năng tiềm tàng trong nền kinh tế, thúc đẩy quá trình tích tụ và tập trung vốn cho sản xuất,
góp phần tăng trưởng kinh tế.
Tóm lại, chất lượng cho vay nói chung và chất lượng cho vay cá nhân mua nhà ở
nói riêng là một chỉ tiêu tổng hợp, phản ánh mức độ thích nghi của ngân hàng thương mại
với sự thay đổi của môi trường bên ngoài, thể hiện sức mạnh của ngân hàng trong quá
trình cạnh tranh để tồn tại.
Trong khuôn khổ luận văn này, tác giả chỉ xem xét chất lượng hoạt động cho vay
cá nhân mua nhà ở trên góc độ ngân hàng tức là chất lượng được thể hiện trên giác độ
đáp ứng được nhu cầu của khách hàng cá nhân mua nhà ở, tăng quy mô cho vay đồng
thời phải đảm bảo tính an toàn vốn, đảm bảo uy tín và sinh lợi cho ngân hàng. Để phản
ánh chất lượng hoạt động cho vay cá nhân mùa nhà ở đối với ngân hàng, tác giả sử dụng
hệ thống các chỉ tiêu định tính và định lượng được chỉ ra ở phần tiếp theo của luận văn
này.
1.2.1.2.

Các chỉ tiêu định lượng
a. Chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lợi khi cho vay khách hàng cá nhân mua nhà ở

•

Tốc độ tăng trưởng thu nhập từ hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở
Tốc độ tăng trưởng TN
từ HĐ cho vay CNMNO

TN từ HĐ cho vay CNMNO kỳ sau – TN từ HĐ
=

cho vay CNMNO kỳ trước
TN từ HĐ cho vay CNMNO kỳ trước

x 100%

Chỉ tiêu này phản ảnh mức độ gia tăng của tổng thu nhập từ hoạt động cho vay
mua nhà ở đối với đối tượng khách hàng cá nhân qua các năm. Thông qua chỉ tiêu này, có
thể đánh giá được kết quả hoạt động qua các năm đối với loại hình sản phẩm này của các
ngân hàng thương mại. Đây cũng là một trong những chỉ tiêu quan trọng nhất để đánh giá
được chất lượng của hoạt động cho vay CNMNO của từng ngân hàng. Bất cứ hoạt động
nào thì chất lượng cũng phản ánh đầu tiên ở kết quả mang lại là thu nhập.


•

Tỷ trọng thu nhập từ hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở

Tỷ trọng thu nhập
từ HĐ cho vay

=

Thu nhập từ HĐ cho vay CNMNO
Tổng thu nhập từ hoạt động cho vay cá nhân của ngân

x100%

hàng

CNMNO 1
Tỷ trọng thu nhập
từ HĐ cho vay

=

Thu nhập từ HĐ cho vay CNMNO
Tổng thu nhập từ hoạt động cho vay của ngân hàng

x100%

CNMNO 2

Việc phân tích hai tỷ trọng thu nhập từ hoạt động cho vay đối với DNVTB nhằm
đánh giá được khả năng sinh lời từ hoạt động cho vay DNVTB trong tổng thu nhập từ
hoạt động cho vay cá nhân và toàn bộ hoạt động cho vay của ngân hàng, qua đó thấy
được tầm quan trọng của sản phẩm cho vay khách hàng cá nhân mua nhà ở trong cơ cấu
sản phẩm cho vay khách hàng cá nhân, để từ đó có những biện pháp nâng cao chất lượng
hoạt động này.
•

Tỷ lệ lãi treo
Dư nợ lãi nhóm 2 đến nhóm 5 cho vay

Tỷ lệ lãi treo

=

x100%
CNMNO
Tổng dư nợ lãi cho vay CNMNO
Lãi từ nhóm 2 đến nhóm 5 chưa thu được còn gọi là lãi treo. Theo quy định hiện

hành, lãi được tính vào thu nhập trong kỳ của ngân hàng là lãi nhóm 1 (kể cả thu được
hay chưa, quá hạn hay trong hạn) và lãi từ nhóm 2 đến nhóm 5 thực thu.
Chỉ tiêu này phản ánh lãi nhóm 2 đến nhóm 5 chưa thu được của ngân hàng. Chỉ
tiêu này càng cao thể hiện chênh lệch thu chi của ngân hàng càng thấp, phản ánh chất
lượng thấp hơn của hoạt động cho vay. Để giảm tỷ lệ này, các ngân hàng luôn tìm cách
tận thu các khoản lãi treo và/hoặc nâng cao chất lượng nợ nghĩa là tăng tỷ lệ nợ nhóm 1,
giảm tỷ lệ các nhóm nợ còn lại.
b. Chỉ tiêu phản ánh mức độ an toàn cho vay cá nhân mua nhà ở
•

Tỷ lệ nợ quá hạn


Nợ quá hạn cho vay
CNMNO
Tổng dư nợ cho vay

Tỷ lệ nợ quá hạn =

x 100%

CNMNO
Đến kỳ trả nợ nếu bên vay không trả được nợ mà không được ngân hàng cơ cấu nợ
(điều chỉnh kỳ hạn trả nợ và/hoặc gia hạn nợ) thì số nợ đó sẽ bị chuyển thành nợ quá hạn.
Tỷ lệ nợ quá hạn thấp phản ánh chất lượng cho vay tốt hơn tỷ lệ nợ quá hạn cao và các
ngân hàng luôn cố gắng giảm tỷ lệ nợ quá hạn xuống.
•

Tỷ lệ nợ xấu
Dư nợ xấu cho vay CNMNO
x 100%
Tổng dư nợ cho vay CNMNO
Theo quy định tại Thông tư số 02/2013/TT-NHNN ngày 21/01/2013 của Thống
Tỷ lệ nợ xấu =

đốc Ngân hàng Nhà nước quy định về việc phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp
trích lập dự phòng rủi ro và việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động của
các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và Thông tư số 09/2014/TTNHNN v.v sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư số 02, các khoản nợ của khách
hàng tại tổ chức cho vay được phân loại và xếp theo các nhóm nợ từ nhóm 1 đến nhóm 5
với mức độ rủi ro tăng dần.
Theo đó, các khoản nợ nhóm 3, nhóm 4, nhóm 5 được gọi là nợ xấu, tiềm ẩn nhiều
rủi ro mất vốn cho ngân hàng. Chính vì vậy, tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng càng thấp cho
thấy ngân hàng có chất lượng cho vay càng tốt.
•

Tỷ lệ nợ hạch toán ngoại bảng
Tỷ lệ nợ

=

Dư nợ CNMNO hạch toán ngoại bảng
Tổng dư nợ cho vay CNMNO

x100%
hạch toán ngoại bảng
Các khoản nợ cho vay cá nhân mua nhà ở được hạch toán ngoại bảng là những
khoản nợ được đánh giá là nợ mất vốn, ngân hàng đã sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro
cho vay và chuyển các khoản nợ đó từ hạch toán nội bảng sang hạch toán ngoại bảng để
tiếp tục theo dõi và có biện pháp để thu hồi nợ triệt để.


Chỉ tiêu trên cho biết tỷ trọng dư nợ cho vay cá nhân mua nhà ở chuyển ngoại
bảng so với tổng dư nợ cho vay cá nhân mua nhà ở. Chỉ tiêu này càng thấp phản ánh chất
lượng cho vay tốt hoặc ngược lại.
•

Dự phòng rủi ro trích lập đối với DNVTB
Dự phòng rủi ro= Dự phòng chung + Dự phòng cụ thể
Dự phòng rủi ro là khoản tiền được trích lập để dự phòng cho những tổn thất có

thể xảy ra do khách hàng cá nhân vay mua nhà ở không thực hiện nghĩa vụ theo cam kết.
Dự phòng rủi ro được tính theo dư nợ gốc và hạch toán vào chi phí hoạt động của ngân
hàng cho vay. Dự phòng rủi ro bao gồm: Dự phòng cụ thể và Dự phòng chung.
Dự phòng cụ thể là khoản tiền được trích lập trên cơ sở phân loại cụ thể các khoản
nợ quy định tại Thông tư 02/2013/TT-NHNN để dự phòng cho những tổn thất có thể xảy
ra. Dự phòng chung là khoản tiền được trích lập để dự phòng cho những tổn thất chưa
xác định được trong quá trình phân loại nợ và trích lập dự phòng cụ thể và trong các
trường hợp khó khăn về tài chính của các tổ chức cho vay khi chất lượng các khoản nợ

suy giảm.
Đây cũng là một chỉ tiêu để đánh giá mức độ an toàn trong hoạt động cho vay đối
với các khách hàng cá nhân vay mua nhà ở, qua đó, phản ảnh chất lượng của hoạt động
này của ngân hàng thương mại đó.
c. Chỉ tiêu phản ánh quy mô cho vay đối với khách hàng cá nhân mua nhà ở
•

Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số CVMN:

Giá trị tăng trưởng
doanh số tuyệt đối
Giá trị tăng trưởng

=

=

Tổng

doanh

CVMN năm (t)

số

-

Tổng

doanh

số

CVMN năm (t-1)

Gía trị tăng trưởng doanh số tuyệt đối x 100%

doanh số tương đối
Tổng doanh số CVMN năm (t-1)
Doanh số cho khách hàng cá nhân vay mua nhà là tổng số tiền mà ngân hàng cho
khách hàng cá nhân vay mua nhà trong kỳ, nó phản ánh một cách khái quát về hoạt động
cho vay khách hàng cá nhân mua nhà của ngân hàng trong một thời kỳ nhất định, thường
tính theo năm tài chính. Chỉ tiêu này cho biết doanh số CVMN năm (t) so với năm (t-1)


về giá trị tuyệt đối là bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền mà ngân hàng
cung cấp cho khách hàng cũng tăng lên, thoả mãn tốt hơn nhu cầu của khách hàng, và nó
cũng thể hiện hoạt động CVMN đã được mở rộng.
Chỉ tiêu này cho biết tốc độ tăng trưởng doanh số CVMN năm (t) so với năm (t-1). Khi
chỉ tiêu này tăng lên, nó thể hiện rằng doanh số CVMN qua các năm của ngân hàng đã
tăng lên tương đối.
•

Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỉ trọng:
Tỉ trọng

=

Tổng dư nợ CVMN x 100%
Tổng dư nợ về HĐ cvay của NH

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết dư nợ của hoạt động CVMN chiếm tỉ lệ bao nhiêu
trong tổng dư nợ của toàn bộ hoạt động cho vay của ngân hàng.
1.2.1.3.

Các chỉ tiêu định tính
Trong việc đánh giá chất lượng hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở của ngân
hàng thương mại, ngoài các chỉ tiêu có thể lượng hóa được cũng cần xem xét đến các chỉ
tiêu khác cũng không kém phần quan trọng, đó là các chỉ tiêu định tính được xem xét
dưới đây
a/ Quy trình cho vay
Mỗi bước trong quy trình cho vay đều được ngân hàng xây dựng một cách cụ thể
và sẽ ảnh hưởng đến chất lượng hoạt độngcho vay CNMNO của ngân hàng. Một quy
trình khoa học, chặt chẽ, đầy đủ sẽ góp phần hạn chế tối đa những tổn thất có thể xảy ra
đối với ngân hàng.
Tuy nhiên, khi quy trình cho vay quá máy móc, quá chặt chẽ thì sẽ lại gây phiền
hà, mất thời gian cho khách hàng. Đôi khi, còn dẫn đến tình trạng mất khách hàng, bỏ lỡ
những khách hàng tốt, đem lại nguồn lợi nhuận đáng kể.
Do đó, việc xây dựng một quy trình cho vay vừa đảm bảo tính khoa học, chặt chẽ
nhằm đảm bảo an toàn cho ngân hàng vừa tạo sự thuận tiện và đáp ứng đầy đủ nhu cầu
của khách hàng là một vấn đề mà các ngân hàng cần phải quan tâm. Một quy trình cho


vay đem lại chất lượng cho hoạt động cho vay CNMNO đối với bản thân ngân hàng cần
phải đáp ứng được cả hai yêu cầu trên.
b/ Việc tuân thủ các quy định pháp luật
Hoạt động cho vay nói chung và cho vay đối với khách hàng cá nhân mua nhà ở
nói riêng tuân thủ nghiêm túc các quy định của pháp luật sẽ tránh được những rủi ro pháp
lý xảy ra cho các bên, trong đó có bản thân ngân hàng. Do đó, đây cũng là một chỉ tiêu
đánh giá chất lượng hoạt động cho vay CNMNO của một ngân hàng thương mại.

c/ Chất lượng công tác thẩm định trong hoạt động cho vay khách hàng cá
nhân mua nhà ở của Ngân hàng
Đối với hoạt động cho vay nói chung và hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở nói
riêng, chất lượng của công tác thẩm định luôn đóng vai trò hết sức quan trọng để phòng
ngừa, hạn chế rủi ro cũng như đánh giá đầy đủ khả năng sinh lời của mỗi khoản cấp tín
dụng. Một ngân hàng có quy trình nghiệp vụ chặt chẽ, công tác thẩm định tốt sẽ là điều
kiện cần thiết để nâng cao chất lượng hoạt động cho vay của chính bản thân ngân hàng
đó.
d/ Về mức độ thỏa mãn nhu cầu của khách hàng
Đánh giá mức độ hài lòng của khách hàng đối với sản phẩm cho vay cá nhân mua
nhà ở dưới các góc độ: thái độ phục vụ của đội ngũ nhân viên, đơn giản hóa thủ tục, … là
một trong những tiêu chí quan trọng đánh giá chất lượng của mỗi sản phẩm dịch vụ nói
chung cũng như sản phẩm cho vay cá nhân mua nhà ở nói riêng.
e/ Mức độ đa dạng hóa sản phẩm
Việc đa dạng hóa sản phẩm nhằm đáp ứng nhiều phân khúc thị trường cũng là một
trong những chỉ tiêu đánh giá chất lượng của hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở.
1.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở của
ngân hàng thương mại
Hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở nói riêng và hoạt động kinh doanh của ngân
hàng nói chung chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố. Có thể chia các nhân tố ảnh
hưởng tới hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở ra thành hai nhóm nhân tố: các nhân tố
chủ quan và các nhân tố khách quan. Để có thể mở nâng cao chất lượng hoạt động cho


vay cá nhân mua nhà ở thì ngân hàng cần tìm hiểu tới sự biến động của những nhân tố
này.
a./ Các nhân tố chủ quan:
•

Nguồn lực về tài chính:



Vốn tự có: Là những giá trị tiền tệ do ngân hàng tạo lập được và thuộc quyền sở hữu
của ngân hàng. Vốn tự có chiếm một tỷ trọng nhỏ trong tổng nguồn vốn của ngân
hàng nhưng có vai trò hết sức quan trọng. Nó được xem như một cái đệm để chống
đỡ sự giảm giá trị tài sản Có của ngân hàng, giúp ngân hàng thoát khỏi tình trạng
thiếu khả năng chi trả và phá sản. Nó quyết định quy mô hoạt động của ngân hàng
cũng như góp phần làm tăng lòng tin, hình ảnh, uy tín của ngân hàng với khách hàng.
Như vậy, việc huy động vốn của ngân hàng sẽ tốt hơn, tạo nguồn vốn cho vay cá
nhân mua nhà ở nhiều hơn và ngược lại.



Khả năng huy động vốn: khi quy mô huy động vốn lớn, ngân hàng có khả năng cho
vay ra càng nhiều. Nếu chi phí huy động vốn thấp thì ngân hàng sẽ có điều kiện cho
khách hàng vay với lãi suất cạnh tranh. Điều này tạo thuận lợi cho ngân hàng mở
rộng tín dụng nói chung và cho vay cá nhân mua nhà ở nói riêng.
Đối với khoản cho vay cá nhân mua nhà ở đòi hỏi nguồn vốn có kì hạn dài, do đó để

phát triển hoạt động này ngân hàng phải có tiềm lực về nguồn vốn dài hạn và cả nguồn
vốn ngắn hạn thường xuyên. Ngoài ra công tác marketing, tư vấn, gặp gỡ, tìm hiểu
khách hàng, hướng dẫn khách hàng các thủ tục hồ sơ vay vốn, giới thiệu các tiện ích của
loại sản phẩm cho vay cá nhân mua nhà ở của ngân hàng sẽ góp phần quan trọng trong
việc quyết định khả năng thu hút lượng lớn khách hàng tạo ra những thay đổi trong hoạt
động cho vay cá nhân mua nhà ở.
Chính sách tín dụng và cơ chế cho vay mua nhà:
Mỗi ngân hàng có một chính sách tín dụng riêng, nó bao gồm các yếu tố hạn mức
cho vay đối với mỗi khách hàng, kì hạn khoản vay, lãi suất cho vay, mức lệ phí, các thủ
tục vay, tài sản đảm bảo…tất cả các yếu tố đó tạo nên đặc tính riêng cho từng sản phẩm

cho vay của mỗi ngân hàng, có thể tác động trực tiếp và mạnh mẽ đến khả năng mở rộng
hoạt động tín dụng cũng như hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở của ngân hàng. Nếu


ngân hàng có chính sách tín dụng mở rộng, tăng cho vay, chấp nhận rủi ro để đạt được
lợi nhuận cao hơn thì sẽ thuận lợi cho việc mở rộng cho vay cá nhân mua nhà ở. Tuy
nhiên ngân hàng cũng cần chú ý đến chất lượng của hoạt động cho vay. Nếu ngân hàng
có chính sách tín dụng thắt chặt, đặt mục tiêu an toàn cao hơn lợi nhuận thì việc mở
rộng cho vay nói chung và cho vay cá nhân mua nhà ở nói riêng sẽ gặp khó khăn hơn.
Trình độ của cán bộ tín dụng:
Cán bộ tín dụng là người tiếp xúc trực tiếp với khách hàng, thẩm định khách hàng.
Một ngân hàng có đội ngũ cán bộ tín dụng giỏi chuyên môn, có tinh thần trách nhiệm
trong công việc, năng động, nhiệt tình sẽ nâng cao chất lượng cho vay nói chung và cho
vay cá nhân mua nhà ở nói riêng, tạo được uy tín cho ngân hàng, giúp ngân hàng thành
công trong công việc kinh doanh cũng như nâng cao hiệu quả cho vay cá nhân mua nhà
ở thuận lợi hơn.
•

Các nhân tố khác:
Cơ sở vật chất, thiết bị phục vụ cho hoạt động cho vay cũng có ảnh hưởng sâu sắc tới

việc thu hút khách hàng cũng như tới mục tiêu nâng cao hiệu quả cho vay cá nhân mua
nhà ở. Với một cơ sở vật chất, trang thiết bị tiên tiến, phù hợp sẽ đáp ứng kịp thời các
nhu cầu của khách hàng, tạo sự thuận tiện, thoải mái trong việc giao dịch. Bên cạnh đó
đẩy mạnh công tác Marketing trong lĩnh vực cho vay mua nhà, xây dựng một hệ thống
thu nhập và xử lý thông tin về khách hàng đem lại hiệu quả cao cho hoạt động điều tra
và thẩm định khách hàng, từ đó giúp ngân hàng nâng cao năng lực cạnh tranh, thu hút
được nhiều khách hàng hơn.
Cam kết đảm bảo sẵn sàng cho khách hàng vay vốn trong phạm vi hạn mức tín dụng
nhất định. Tổ chức tín dụng và khách hàng thoả thuận thời hạn hiệu lực của hạn mức tín

dụng dự phòng, mức phí trả cho hạn mức tín dụng
b/ Nhân tố khách quan:
Đây là nhóm nhân tố bên ngoài tác động lên hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở
mà ngân hàng không thể tác động mà chỉ có thể tận dụng, điều hành hoạt động sao cho


phù hợp. Các nhân tố khách quan bao gồm các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô và các
nhân tố thuộc môi trường vi mô.
•

Môi trường vĩ mô:

 Môi trường kinh tế:

Môi trường kinh tế bao gồm những yếu tố ảnh hưởng đến khả năng thu nhập, thanh
toán, chi tiêu, nhu cầu về vốn và tiền gửi của dân cư. Môi trường kinh tế là một nhân tố
liên tục biến động, nó bao gồm tình hình hoạt động của tất cả các thành phần kinh tế và
được đánh gía bằng các chỉ tiêu:


Tốc độ tăng trưởng kinh tế: Khi nền kinh tế tăng trưởng, mức sống của người dân
được nâng cao, thu nhập cao hơn và ổn định, do đó nhu cầu về tiêu dùng của dân cư
cũng trở nên phong phú và đa dạng hơn. Vì vậy nhu cầu vay mua nhà hay tiêu dùng
cá nhân và hộ gia đình sẽ tăng lên do người dân yên tâm và tin tưởng rằng trong
tương lai thu nhập và các điều kiện kinh tế khác sẽ cao và thuận lợi. Ngược lại, khi
nền kinh tế suy thoái, thu nhập của người dân giảm sút, làm cho nhu cầu chi tiêu cũng
giảm, người dân trở nên bi quan hơn và có tâm lý ngại vay ngân hàng hơn, do đó, nhu
cầu vay mua nhà cũng giảm theo.



Lãi suất: Khi lãi suất trên thị trường tăng thì lãi suất cho vay cá nhân mua nhà ở của
các NHTM cũng tăng cao, làm chi phí mua tăng lên, nhu cầu vay mua của khách
hàng giảm, ảnh hưởng tới hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở của ngân hàng.

 Lạm phát: Nền kinh tế xảy ra lạm phát làm cho đồng tiền bị mất giá. Lúc này người

dân không thích gửi tiền vào ngân hàng. Hoạt động huy động vốn của ngân hàng gặp
khó khăn, ảnh hưởng xấu đến hoạt động cho vay nói chung và cho vay cá nhân mua
nhà ở nói riêng.


Thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản càng phát triển thì người dân cũng
dễ dàng mua nhà hơn. Sự biến động của thị trường bất động sản một phần cũng chịu
ảnh hưởng của thị trường chứng khoán. Khi thị trường chứng khoán giảm sút, rất
nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang thị trường bất động sản, làm cầu về bất động
sản tăng cao, gia tăng số lượng giao dịch bất động sản và tạo tính thanh khoản cho thị


trường này. Đây là điều kiện thuận lợi giúp ngân hàng mở rộng quy mô cho vay cá
nhân mua nhà ở.
 Thu nhập của dân cư: Khi nền kinh tế phát triển thu nhập của dân cư tăng cao, đời

sống được nâng cao thì nhu cầu nhà ở của người dân tăng cao, nhu cầu vốn đáp ứng
cho nhu cầu nhà ở lớn làm cho hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở phát triển mạnh
và ngược lại.
 Môi trường chính trị - pháp luật:
 Tình hình chính trị của quốc gia luôn có những ảnh hưởng lớn tới hoạt động cho vay

cá nhân mua nhà ở của các NHTM. Sự ổn định chính trị là điều kiện đầu tiên để các

nhà đầu tư trong và ngoài nước yên tâm đầu tư vốn vào thị trường bất động sản làm
thị trường bất động sản phát triển, số lượng các khu chung cư tăng nhanh đáp ứng
nhu cầu nhà ở của dân cư tốt hơn. Từ đó tạo điều kiện cho việc mua nhà ở, giúp ngân
hàng có khả năng mở rộng và phát triển nghiệp vụ cho vay cá nhân mua nhà ở.
Việt Nam là một đất nước có nền kinh tế ổn định, an toàn, môi trường kinh doanh
lành mạnh, nên rất có lợi thế trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Năm 2007 vốn
ODA mà các nhà tài trợ nước ngoài cam kết tài trợ cho Việt Nam lên đến con số kỉ lục
là 4.445 tỷ USD.


Pháp luật điều chỉnh mọi quan hệ kinh tế cũng như xã hội. Mọi thành phần kinh tế
đều có quyền tự do kinh doanh nhưng phải nằm trong khuôn khổ pháp luật. Hoạt
động cho vay cá nhân mua nhà ở của NHTM cũng phải tuân thủ các quy định của
Nhà nước, luật các tổ chức tín dụng, luật dân sự và đặc biệt là luật về bất động sản
cũng như các quy định về đảm bảo tiền vay bằng bất động sản. Lĩnh vực bất động sản
nói chung và nhà ở nói riêng là lĩnh vực hết sức nhạy cảm và thường trong tình trạng
không ổn định. Nếu như các văn bản pháp luật quy định không rõ ràng, đầy đủ sẽ tạo
ra những khe hở gây rắc rối và tổn hại đến lợi ích của các bên tham gia quan hệ tín
dụng, hạn chế sự phát triển của loại hình dịch vụ cho vay cá nhân mua nhà ở. Ngược
lại, sự chặt chẽ đồng bộ, chính xác và công bằng về quyền và lợi ích hợp pháp của
các bên tham gia thì sẽ góp phần tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, tạo tính trật tự


và ổn định của thị trường để hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở cũng như các hoạt
động kinh tế xã hội khác được phát triển thuận lợi và có hiệu quả.
 Môi trường văn hoá xã hội:

Môi trường văn hoá xã hội được hình thành từ những tổ chức và những nguồn lực
khác nhau như cách nhận thức, trình độ học vấn, thói quen, tâm lý, tục quán, bản sắc dân
tộc… tất cả các yếu tố trên đều có ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở của người dân.



Trình độ dân trí: Nơi mà người dân có trình độ học vấn tương đối cao, thu nhập cao
và có nhiều nhu cầu tiêu dùng hàng hoá xa xỉ hơn. Tương tự, nhu cầu vay mua nhà
cũng nhiều hơn.



Thói quen: Thói quen của khách hàng có ảnh hưởng rất lớn tới cho vay cá nhân mua
nhà ở. Những thói quen của người dân như tiêu tiền mặt, không quen thanh toán qua
thẻ sẽ ảnh hưởng rất lớn tới loại hình cho vay cá nhân mua nhà ở cũng như hình thức
thanh toán tiền vay.

 Tâm lý: Ngày nay người dân càng ngày càng quen dần với sự tiêu dùng và hưởng thụ

hiện đại hơn, họ đặc biệt quan tâm đến các căn nhà hiện đại có quy hoạch một cách
khoa học, hợp lý, đầy đủ tiện nghi sinh hoạt…


Dân số: Yếu tố dân số cũng tác động lớn đến nhu cầu nhà ở bao gồm tỉ lệ tăng dân
số, kết cấu dân số, xu hướng dịch chuyển dân số…Một khu vực có cơ cấu dân số trẻ,
số lượng cặp vợ chồng mới kết hôn cao thì nhu cầu nhà ở sẽ tăng lên đáng kể so với
khu vực có dân số già, tạo điều kiện cho sự phát triển của hoạt động cho vay cá nhân
mua nhà ở.

 Môi trường công nghệ:

Môi trường công nghệ bao gồm các nhân tố ảnh hưởng đến công nghệ mới, thiết kế
sản phẩm mới và cơ hội thị trường mới. Đây được coi là yếu tố nâng cao khả năng cạnh
tranh cho các NHTM. Vì vậy các ngân hàng phải nhanh chóng nắm bắt và ứng dụng

công nghệ hiện đại vào hoạt động kinh doanh của mình. Đặc biệt là công nghệ thẻ, các
phần mềm xử lý nghiệp vụ… để giúp ngân hàng giải quyết công việc một cách hiệu quả,
nhanh chóng và an toàn, tiết kiệm thời gian cho cả ngân hàng và khách hàng.
•

Môi trường vi mô:


 Đối thủ cạnh tranh:


Đối thủ cạnh tranh trực tiếp: Là những tổ chức tài chính hoạt động trong cùng lĩnh
vực, cùng chia sẻ lợi nhuận với ngân hàng như: các ngân hàng khác, các công ty tài
chính, quỹ tín dụng nhân dân…Các tổ chức tài chính luôn ganh đua và dùng mọi biện
pháp để tạo lợi thế cạnh tranh, xâm nhập thị phần của nhau. Các đối thủ luôn đa dạng
hóa kinh doanh, tung sản phẩm mới, các hình thức cho vay cá nhân mua nhà ở mới để
thu hút khách hàng, tạo môi trường cạnh tranh vô cùng khốc liệt.



Các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn: là các tổ chức tài chính sắp hình thành, hoạt động
trong cùng một lĩnh vực ngân hàng, như các ngân hàng liên doanh, ngân hàng nước
ngoài hay các ngân hàng thương mại cổ phần sắp thành lập…Đối thủ cạnh tranh tiềm
ẩn có những lợi thế của người đi sau là tránh được những sai lầm mà các ngân hàng
đi trước đã gặp phải, do đó cũng góp phần làm cho môi trường cạnh tranh khốc liệt
hơn.

 Khách hàng:
 Tư cách đạo đức của khách hàng: Thể hiện thiện chí trả nợ của khách hàng. Khi

khách hàng có khả năng tài chính tốt nhưng không có thiện chí trả nợ thì ngân hàng
cũng khó lòng thu hồi được các khoản cho vay. Khi đó rủi ro mà hoạt động cho vay
cá nhân mua nhà ở mang lại cho ngân hàng sẽ rất cao, các ngân hàng khó lòng mở
rộng cho vay cá nhân mua nhà ở .


Khả năng tài chính của khách hàng : Khả năng tài chính của khách hàng quyết định
đến khả năng trả nợ tiền vay cho ngân hàng. Một khách hàng có khả năng tài chính
tốt sẽ đảm bảo cho khoản cho vay của ngân hàng được an toàn, do khả năng thu hồi
nợ cao. Vì vậy, trong cho vay cá nhân mua nhà ở, ngân hàng luôn quan tâm đến khả
năng tài chính của khách hàng, mức thu nhập, sự ổn định của thu nhập… và nó ảnh
hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng.

1.3. Kinh nghiệm quốc tế về phát triển và nâng cao hiệu quả CVMN và bài học
kinh nghiệm cho Việt Nam:
1.3.1. Kinh nghiệm quốc tế: