thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện lâm thao, tỉnh phú thọ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ NGA

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN LÂM THAO, TỈNH PHÚ THỌ

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ NGA

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN LÂM THAO, TỈNH PHÚ THỌ

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS: NGUYỄN THANH TRÀ

HÀ NỘI - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất
kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày 05 tháng 01 năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Nga

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i


LỜI CÁM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp
đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong Bộ
môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý đào tạo Học viện
Nông nghiệp Việt Nam.
Để đạt kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng của bản thân, tôi nhận

được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của thầy giáo PGS. TS. Nguyễn Thanh Trà
trong suốt thời gian nghiên cứu và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ của các cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi
trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, các phòng ban của UBND huyện
Lâm Thao và UBND các xã nghiên cứu. Đồng thời sự động viên, tạo mọi điều
kiện của anh chị em, bạn bè đồng nghiệp, gia đình và sự nhiệt tình tham gia
phỏng vấn của các hộ dân.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cám ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

Hà Nội, ngày 05 tháng 01 năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Nga

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan....................................................................................................... i
Lời cám ơn ......................................................................................................... ii
Mục lục ............................................................................................................. iii
Danh mục các chữ viết tắt.................................................................................. vi
Danh mục bảng ................................................................................................ vii
Danh mục hình ................................................................................................ viii
Danh mục phụ lục............................................................................................ viii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài .......................................................................2

3. Yêu cầu của đề tài............................................................................................3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU...................................................................4
1.1. Đăng ký đất đai và bất động sản ...................................................................4
1.1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản ......................................4
1.1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ...............................................................6
1.1.3. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản .....................................7
1.1.4. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam .............................9
1.2. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất....................................................... 11
1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK.............................. 11
1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. 14
1.3. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước .................... 17
1.3.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren) ........................................ 17
1.3.2. Cộng hòa Pháp ................................................................................... 18
1.3.3. Thụy Điển .......................................................................................... 19
1.3.4. Bài học của các nước về việc Đăng ký đất đai cho Việt Nam ................ 20
1.4. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta ......... 21
1.4.1. Tình hình thành lập............................................................................. 21
1.4.2. Tổ chức bộ máy và cán bộ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ....... 22
1.4.3. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK .................... 24
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


1.4.4. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ ................. 25
1.5. Thực trạng hoạt động của VPĐKQSD đất tỉnh Phú Thọ ............................ 27
1.5.1. Về mô hình tổ chức ............................................................................ 27
1.5.2. Vị trí, chức năng. ............................................................................... 29
1.5.3. Nhiệm vụ quyền hạn ........................................................................... 29
1.5.4. Phân cấp đăng ký biến động ............................................................... 30

1.5.5. Đăng ký biến động ............................................................................. 31
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 32
2.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 32
2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 32
2.2.1. Không gian nghiên cứu....................................................................... 32
2.2.2. Thời gian nghiên cứu .......................................................................... 32
2.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 32
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ ..... 32
2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai .................................................. 32
2.3.3. Thực trạng hoạt động của VPĐKQSSĐ huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ32
2.3.4. Đánh giá hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện Lâm Thao ......................... 32
2.4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 32
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ............................................... 32
2.4.2. Phương pháp chọn điểm ..................................................................... 33
2.4.3. Phương pháp đánh giá ........................................................................ 34
2.4.4. Phương pháp thống kê ........................................................................ 34
2.4.5. Phương pháp so sánh .......................................................................... 35
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .......................................................... 36
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Lâm Thao ............................. 36
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ............................................................... 36
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội.................................................................... 43
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai .......................................................... 50
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai (từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay)......... 50
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất........................................................................ 54
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


3.3. Thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Lâm Thao .......................... 56

3.3.1. Tổ chức bộ máy .................................................................................. 56
3.3.2. Quy trình thực hiện công tác của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .. 59
3.3.3. Kết quả hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện Lâm Thao ...................... 66
3.4. Đánh giá hoạt động của VPĐK huyện Lâm Thao........................................ 73
3.4.1. Thông tin chung về các hộ gia đình trên địa bàn nghiên cứu ............... 73
3.4.2. Đánh giá chung về hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Lâm Thao ...... 81
3.5. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất ........................................................................................................ 82
3.5.1. Chính sách pháp luật đất đai ............................................................... 82
3.5.2. Chức năng, nhiệm vụ .......................................................................... 83
3.5.3. Tổ chức, cơ chế hoạt động .................................................................. 84
3.5.4. Đối tượng giải quyết ........................................................................... 85
3.6. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất.............................................................................................. 85
3.6.1.Phân định hợp lý nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ ...................................... 85
3.6.2.Cần bổ sung và hoàn chỉnh hồ sơ địa chính tại xã và huyện ................. 86
3.6.3. Bổ sung, đào tạo nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ ..................... 86
3.6.4. Đầu tư cơ sở vật chất, trang bị kỹ thuật ............................................... 87
3.6.5.Tăng cường giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật ....................... 87
3.4.6. Tin học hoá hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ
địa chính ...................................................................................................... 88
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 89
1. Kết luận ......................................................................................................... 89
2. Kiến nghị ....................................................................................................... 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 91
PHỤ LỤC.......................................................................................................... 93

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

BĐS

Bất động sản.

2

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa, hiện đại hóa.

3

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4

HSĐC

Hồ sơ địa chính.

5

STNMT

Sở tài nguyên và môi trường.

6

SDĐ

Sử dụng đất.

7

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường.

8

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai.

9

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

10

UBND

Ủy ban nhân dân.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

1.1.

Tình hình lập VPĐK các cấp. ................................................................. 22

1.2.

Nguồn nhân lực của VPĐK theo chuyên môn năm 2013 ......................... 23

1.3.

Kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ cả nước giai đoạn 2007 - 2013 ...... 26

1.4.

Nguồn nhân lực, thiết bị của VPĐK trên địa bàn tỉnh Phú Thọ năm 2013 ........ 28

3.1.

Chỉ tiêu kinh tế xã hội huyện Lâm Thao giai đoạn 2011 – 2014. ............. 44

3.2.

Biến động dân số huyện Lâm Thao giai đoạn 2011 – 2014. .................... 47

3.3.

Thành phần quản lý, sử dụng đất năm 2014 ............................................ 53

3.4.

Hiện trạng sử dụng đất của huyện Lâm Thao năm 2014 .......................... 54

3.5.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 phân theo xã, thị trấn .......................... 55

3.6.

Biến động diện tích đất đai giai đoạn 2004 – 2014 .................................. 56

3.7.

Hồ sơ và thủ tục xử lý hồ sơ ................................................................... 62

3.8.

Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của hộ gia đình, cá nhân ....................................................... 65

3.9.

Kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ đất ở giai đoạn 2011 – 2013 .......... 67

3.10. Kết quả chỉnh lý biến động sử dụng đất năm 2013 .................................. 69
3.11. Tình hình quản lý hồ sơ địa chính của huyện Lâm Thao ......................... 71
3.12. Thông tin chung về hộ gia đình tại địa bàn điều tra. ................................ 73
3.13. Tình hình cấp GCN của hộ gia đình tại địa bàn điều tra .......................... 74
3.14. Nhu cầu của hộ gia đình đến thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý
đất đai tại VPĐK..................................................................................... 75
3.15.

Mức độ tiếp nhận thủ tục hành chính công khai ..................................... 76

3.16. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK .......................................... 76
3.17. Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ.................................................. 78
3.18. Đánh giá các khoản chi phí ngoài quy định ............................................. 81

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

1.1. Sơ đồ Vị trí VPĐK trong hệ thống cơ quản lý nhà nước về đất đai ............ 15
1.2. Sơ đồ Mô hình tổ chức VPĐKQSDĐ Phú Thọ .......................................... 28
3.1. Sự phối hợp các bộ phận của VPĐKQSDĐ huyện Lâm Thao. ................... 59
3.2. Sơ đồ Quy trình đăng ký cấp GCNQSDĐ lần đầu. .................................... 61
3.3. Sơ đồ Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .................. 64
3.4. Sơ đồ Quy trình đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất. ................................................................ 65
3.5. Sơ đồ quy trình xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. .......................................... 66
3.6. Công khai thủ tục hành chính quản lý đất đai. ........................................... 78
3.7. Hướng dẫn công dân lập hồ sơ và trả kết quả............................................. 80

DANH MỤC PHỤ LỤC
STT
Tên phụ lục
Trang
Phụ lục 1. Thông tin chung về hộ gia đình tại địa bàn điều tra. .......................... 94
Phụ lục 2. Tình hình cấp GCN của hộ gia đình tại địa bàn điều tra .................... 94
Phụ lục 3. Nhu cầu của các hộ gia đình đến thực hiện các thủ tục hành chính về
quản lý đất đai tại VPĐK ................................................................... 95

Phụ lục 4. Mức độ tiếp nhận thủ tục hành chính công khai ................................ 95
Phụ lục 5. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK .................................... 96
Phụ lục 6. Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ VPĐK ................................ 96
Phụ lục 7. Đánh giá các khoản chi phí ngoài quy định. ...................................... 97
PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN ..................................................................... 98

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng của của môi trường sống. Các Nhà nước đều quan tâm tới đất
đai và quản lý đất đai với mục đích củng cố quyền thống trị, thu thuế, bảo vệ lợi
ích hợp pháp của công dân.
Đăng ký Nhà nước về đất đai (Sau đây gọi tắt là ĐKĐĐ) là một trong
những nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai. Việc ĐKĐĐ có ý
nghĩa: các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin
cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. ĐKĐĐ là một
công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi
ích của người sử dụng đất. Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế
sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; cung
cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một
hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; giám sát giao dịch đất đai;
Phục vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an. Lợi ích đối với công dân: Tăng
cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá
nhân; Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản;
Giảm tranh chấp đất đai.

Hệ thống ĐKĐĐ hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng
lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấp
khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư.
Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, với hệ thống Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là VPĐKQSDĐ) được thiết lập ở cấp tỉnh và
cấp huyện, cùng với việc thực hiện cải cách hành chính chính theo cơ chế “một
cửa”; các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục
hành chính trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau
đây gọi tắt là GCNQSDĐ) đối với các đối tượng sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình
cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam với tinh thần công khai, minh bạch, giảm
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên, việc
cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp GCNQSDĐ vẫn là một trong những vấn đề
bức xúc đối với người sử dụng đất; mặt khác hồ sơ về đất đai được quản lý tại
nhiều cấp, nhiều dạng khác nhau, có nhiều trường hợp, có sự khác biệt giữa
thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt ở các
địa phương, nơi cơ sở vật chất kỹ thuật và nguồn nhân lực còn yếu.
Huyện Lâm Thao được tái lập ngày 01/9/1999 theo Nghị định số: 60/CP
ngày 24/7/1999 của Chính phủ, về việc chia tách huyện Phong Châu thành 2
huyện Phù Ninh và Lâm Thao;
Lâm Thao có 12 đơn vị hành chính cấp xã gồm: Xuân Lũng; Xuân Huy,
Tiên Kiên, Thạch Sơn, Cao Xá, Vĩnh Lại, Hợp Hải, Kinh Kệ, Bản Nguyên, Sơn
Vy, Tứ Xã, Sơn Dương và 02 thị trấn, bao gồm: thị trấn Lâm Thao, thị trấn Hùng
Sơn. Trong những năm vừa qua, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ ở huyện
Lâm Thao đã dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất. Nếu như các bộ phận đăng

ký đất ở cấp huyện khắc phục tình trạng quá tải thì cấp xã, thị trấn đang trong
tình trạng dồn việc, dồn hồ sơ có liên quan đến việc đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, Học viện Nông Nghiệp Việt Nam, Em lựa
chọn thực hiện đề tài: “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ”
nhằm nghiên cứu, đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp, nâng cao hiệu
quả hoạt động của VPĐKQSDĐ, góp phần giải quyết tình trạng bất cập, tồn đọng
hồ sơ đăng ký đất đai, của địa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục
hành chính đã và đang được các cấp các ngành quan tâm thực hiện.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ từ khi được thành lập đến nay.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ trong giai đoạn tới.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất trong phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;
- Các giải pháp đề xuất phải phù hợp với thực trạng của địa phương.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Đăng ký đất đai và bất động sản
1.1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản

1.1.1.1. Đất đai
a) Về mặt thổ nhưỡng (soil)
Đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết
quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian.
Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì. Winkler
(1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi
khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật
sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái độ của
con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây
trồng cao hơn hoặc ngược lại.

b) Về tài nguyên, tài sản (land)
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ
sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Theo đó đất đai được
định nghĩa: “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các
đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề
mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông,
suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái
đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những
thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”
1.1.1.2. Bất động sản
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà ở,

công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


pháp luật quy định” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005).
1.1.1.3. Thị trường bất động sản
a) Khái niệm
Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hoá dịch vụ bất động
sản được trao đổi
TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan
đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS.
TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến
giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
Thị trưòng Bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng
của nền kinh tế thị trường. Thị trường Bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị
trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao
động, thị trường khoa học công nghệ (Nguyễn Đình Bồng, 2010).

b) Tính chất
- Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá:
quy luật giá trị, quy luật cung cầu.
- Thị trường bất động theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3
yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả.
- Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên
cũng không đồng nhất.

c) Đặc điểm
- Thị trường bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản
mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất
động sản.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật.
- Thị trường bất động sản luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là
thị trường không hoàn hảo.
- Cung về bất động sản phản ứng chậm so với cầu về bất động sản.
d) Chức năng của thị trường Bất động sản
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


- Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch;
- Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu;
- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
e) Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài
nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;
- Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư
phát triển BĐS;
- Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị
trường hàng hoá, thị trường lao động;
- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở.

g) Các yếu tố của thị trường bất động sản
- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua

BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ;
- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người
mua.
- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và
được cộng đồng chấp nhận;
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ
quan đăng ký BĐS;
- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp
mà BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS.
1.1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi
nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


liệu địa chính.
1.1.2.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký nhà nước về đất đai.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình
Bồng, 2005)
1.1.3. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản
1.1.3.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục
vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân: việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
1.1.3.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo
vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về

pháp lý (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.3.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ
thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy
nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt
lõi trong từng hệ thống đăng ký.
1.1.3.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
a) Đăng ký văn tự giao dịch
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên
quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được
thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của
các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người
làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác
nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có
quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
- Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8

mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối
với đất mà mình mua.
b) Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói
cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý
hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng
ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm.
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.4. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam
1.1.4.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai
- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “Về việc đo
đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ
đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
1.1.4.2. Giai đoạn từ từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng
hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại
cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn
và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người
SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam, 1987).
- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK
ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự
chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”.
1.1.4.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003

Luật Đất đai năm 1993 quy định:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


- “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước
giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước
còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất”.
- “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
- “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại
xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ
địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử
dụng đất” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993).
Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy
định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được
chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã
nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất
đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao
nhiệm vụ này.
1.1.4.4. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến năm 2013.
Luật Đất đai năm 2003 quy định đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản
lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.“Đăng ký quyền sử
dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác
định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất”.
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý
và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng
đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình. Theo quy

định của pháp luật đất đai, hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban
đầu và đăng ký biến động
- Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
- Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử
dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
- Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ’’ (Quốc hội Nước CHXHCN Việt Nam, 2003).
1.2. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
1.2.1.1. Pháp luật đất đai
- Luật Đất đai 2003 quy định: “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực
hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử
dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất
thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi
đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành”.
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử

dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ ” (Quốc hội Nước CHXHCN Việt Nam, 2003).
* Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TN&MT và
thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn
cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng
ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


2004 hướng dẫn chức năng, ngày hiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển
quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở
vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải
cách hành chính.
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của
liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm
của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm
đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực
hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí
trước bạ và các khoản thu khác nếu có).
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm
2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản

gắn liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký
thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ
quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử
dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm
2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTPBTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.
1.2.1.2. Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện
đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005
quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài
sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền
sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều
168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173).
Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về
bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ
quan có thẩm quyền (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


1.2.1.3. Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật đầu tư xây dựng cơ bản (2009)
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây
dựng cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009, đối với lĩnh vực quản lý Nhà
nước về đất đai. Luật này tập chung cho một số vấn đề trong công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT hướng đẫn về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thông tư
17/2009/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, gồm có 4 chương và 36 điều. Được
quy định cụ thể và thống nhất trên toàn quốc việc sử dụng giấy chứng nhận một
mẫu chung cho tất cả các loại đất và nhà cũng như tài sản khác gắn liền trên đất,
việc thể hiện các thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất, hình thức sử dụng đất và tài sản, loại đất theo mục đích sử dụng, nguồn gốc
sử dụng đất (điều 3 đến điều 5).
1.2.1.4. Nhận xét chung về cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổ
biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ.
- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng
của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi
vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử
dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại
hoá và hội nhập.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.
1.2.2.1. Chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK thành lập ở cấp tỉnh và cấp
huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức
năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng

đất và quản lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo
quy định của pháp luật.
1.2.2.2. Nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
a) Vị trí, chức năng của VPĐKQSDĐ:
Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐKQSDĐ cấp tỉnh và cấp huyện
là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ
chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất và
quản lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp
trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định
của pháp luật (hình 1.1).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


Hệ thống cơ quản lý nhà
nước về đất đai

Cơ quan chuyên
Cơ quan hành
chính

Cơ quan dịch vụ
công

Chính phủ

Bộ TN & MT

UBND Tỉnh

Sở TN & MT

Văn phòng đăng
kí € Sở

Phòng TN&MT

Văn phòng đăng
kí € Phòng

Cán bộ địa
chính xã

Tổ chức PT quỹ
đất

UBND Huyện

UBND Xã

Tổ chức hoạt
động tư vấn
quản lý và SDĐ

: Trực thuộc, quyết định thành lập, bổ nhiễm,bãi nhiệm.
: Cung cấp kết quả chuyên môn (Hỗ trợ chuyên môn).
: Cơ quan cấp trên và cấp dưới.

: Tác nghiệp trong một số trường hợp.
Hình 1.1. Sơ đồ Vị trí VPĐK trong hệ thống cơ quản lý nhà nước về đất đai
(Sơ đồ minh họa theo quy định Luật Đất đai 2003)
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15