đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn quận cầu giấy, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ THU THỦY

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2015


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-------

-------

LÊ THU THỦY

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành

: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã số

: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. ĐỖ THỊ TÁM

Hà Nội, 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả Luận văn

Lê Thu Thủy

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Học
viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy,
hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Đỗ Thị Tám, là người
trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành
luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Cầu Giấy, Phòng Tài

nguyên và Môi trường quận Cầu Giấy, Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất và
nhà quận Cầu Giấy, Chi cục Thuế quận Cầu Giấy, Phòng Thống kê quận Cầu Giấy,
Ủy ban nhân dân, cán bộ địa chính và nhân dân của các phường điều tra đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong
quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Tác giả Luận văn

Lê Thu Thủy

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục bảng

vi

MỞ ĐẦU

1

1

Tính cấp thiết của đề tài

1

1.2

Mục đích và yêu cầu của đề tài

2

1.3

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

4

1.1

Khái quát về quyền sử dụng đất

4

1.1.1

Quyền sở hữu

4

1.1.2

Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

6

1.1.3

Quyền sử dụng đất

8

1.2

Kinh nghiệm về quyền sở hữu và sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

11

1.2.1

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Thụy Điển

11

1.2.2

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại cộng hòa Liên bang Đức

13

1.2.3

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất tại Ôxtrâylia

14

1.2.4

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất tại Thái Lan

14

1.2.5

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Malayxia

16

1.2.6

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất tại Trung Quốc

18

1.2.7

Những bài học rút ra từ kinh nghiệm thực hiện quyền sở hữu và quyền
sử dụng đất của một số nước

20

1.3

Tình tình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam

21

1.3.1

Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

21

1.3.2

Quá trình thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam

24

1.3.3

Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

27

Page iii


1.3.4

Những tồn tại của việc thực hiện các quy định của Luật đất đai về
quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam

30

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

35

2.1

Nội dung nghiên cứu

35

2.1.1

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội quận Cầu Giấy

35

2.1.2

Tình hình quản lý và sử dụng đất tại quận Cầu Giấy

35

2.1.3

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất tại quận Cầu Giấy

35

2.1.4

Một số giải pháp nhằm thực hiện tốt quyền sử dụng đất theo pháp luật

35

2.2

Phương pháp nghiên cứu

36

2.2.1

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

36

2.2.2

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

36

2.2.3

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

36

2.2.4

Phương pháp thống kê, phân tích số liệu

36

2.2.5

Phương pháp so sánh, đánh giá

36

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

38

3.1

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Cầu Giấy, Hà Nội

38

3.1.1

Đặc điểm điều kiện tự nhiên

38

3.1.2

Đặc điểm kinh tế - xã hội

39

3.2

Tình hình quản lý đất đai và sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy

42

3.2.1

Tình hình quản lý đất đai

42

3.2.2

Hiện trạng sử dụng đất quận Cầu Giấy năm 2014

47

3.2.3

Tình hình biến động sử dụng đất đai

50

3.2.4

Tình hình sử dụng đất theo quyết định được giao đất, được thuê đất,

3.2.5

được chuyển mục đích sử dụng đất

58

Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất khác với hồ sơ địa chính

58

3.2.6 Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy

59

3.3

Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại quận Cầu Giấy

62

3.3.1

Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

62

3.3.2

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

67

3.3.3

Tình hình thực hiện quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

70

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


3.3.4

Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất

73

3.3.5

Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất

75

3.3.6

Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất

79

3.3.7

Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các
quyền sử dụng đất

3.3.8

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu
Giấy

3.4

83
89

Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện quyền sử dụng đất trên địa
bàn quận Cầu Giấy

92

3.4.1

Giải pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật

92

3.4.2

Giải pháp về quản lý hoạt động liên quan đến thực hiện QSDĐ

93

3.4.3

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ

94

3.4.4

Giải pháp về chính sách

94

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

96

1

Kết luận

96

2

Kiến nghị

97

TÀI LIỆU THAM KHẢO

98

PHỤ LỤC

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

100

Page v


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

3.1

Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2014 quận Cầu Giấy

48

3.2

Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2014 của quận Cầu Giấy

49

3.3

Biến động diện tích đất nông nghiệp giai đoạn 2010-2014

53

3.4

Biến động diện tích đất phi nông nghiệp giai đoạn 2010 – 2014

57

3.5

Các dự án xây dựng nhà ở trên địa bàn quận Cầu Giấy

59

3.6

Các bất động sản (quyền sử dụng đất) đã tham gia đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy

60

3.7

Số lượng các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn quận Cầu Giấy

61

3.8

Những hiểu biết cơ bản của người dân tại khu vực nghiên cứu về
những quy định chung của chuyển QSDĐ

3.9

63

Những hiểu biết cơ bản của người dân tại khu vực nghiên cứu về hình
thức chuyển đổi QSDĐ

64

3.10

Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ tại khu vực nghiên cứu

66

3.11

Những hiểu biết cơ bản của người dân tại khu vực nghiên cứu về hình
thức chuyển nhượng QSDĐ

67

3.12

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại khu vực nghiên cứu

69

3.13

Những hiểu biết cơ bản của người dân tại khu vực nghiên cứu về cho

thuê, cho thuê lại QSDĐ

71

3.14

Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ tại khu vực nghiên cứu

72

3.15

Những hiểu biết cơ bản của người dân tại khu vực nghiên cứu về hình
thức thừa kế QSDĐ

73

3.16

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại khu vực nghiên cứu

75

3.17

Những hiểu biết cơ bản của người dân tại khu vực nghiên cứu về hình
thức tặng cho QSDĐ

76

3.18

Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ tại khu vực nghiên cứu

77

3.19

Những hiểu biết cơ bản của người dân tại khu vực nghiên cứu về hình
thức thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

80
Page vi


3.20
3.21

Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSDĐ tại khu vực
nghiên cứu

81

Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng đất

84

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, có nhiều hình thức sở hữu đất đai:
sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Từ năm 1980, chỉ tồn tại một hình
thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy
định là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng
đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực
hiện quyền của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất
đai trên lãnh thổ. Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998,
2001 và Luật Đất đai 2003 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với
xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Nhà nước giao
quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và ban hành các quy định
cụ thể để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dễ dàng thực hiện các quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất. Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” quyền sử dụng đất ngày
càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ
đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường
đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ
với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Đại hội Đảng lần
thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường quyền sử dụng đất. Luật Đất
đai 2003 có những quy định về giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng
thực hiện các QSDĐ. Tuy nhiên việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa
phương còn rất nhiều vấn đề cần phải thảo luận. Công tác đánh giá việc thực hiện
các quyền sử dụng đất ở các địa phương là rất cần thiết nhằm từng bước góp phần
hoàn thiện chính sách quản lý và sử dụng đất.

Quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội là được thành lập theo Nghị định 74/CP
ngày 21/11/1996 của Chính phủ với tổng diện tích tự nhiên là 1231,70 ha, dân số
340.000 người (và khoảng 17.000 sinh viên), gồm 08 phường. Kể từ khi thành lập

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


đến nay Quận đã chịu tác động rất lớn của quá trình mở rộng đô thị hoá, công
nghiệp hoá. Tại đây đang diễn ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại
đất đai cho các nhu cầu phát triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu đô thị
mới tập trung rất mạnh mẽ. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng
ngày càng gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các QSDĐ không khai
báo hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật trên địa bàn Quận vẫn
còn diễn ra. Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải
quyết tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướng
giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Vì vậy, việc thực hiện đề tài: “Đánh giá
tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Cầu Giấy, thành phố
Hà Nội” là cần thiết.
2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích của đề tài
- Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất giai đoạn 2010 2014 trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ các quyền
của người sử dụng đất.
2.2. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá được tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên
địa bàn quận Cầu Giấy.
- Rút ra được những tồn tại trong quá trình thực hiện các quyền của người

sử dụng đất tại quận Cầu Giấy.
- Đưa ra các giải pháp có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy
việc thực hiện các QSDĐ phù hợp với thực tiễn ở quận Cầu Giấy.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại quận Cầu Giấy.
- Các giao dịch liên quan đến QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
được thực hiện tại Văn phòng Đăng ký đất và nhà Quận Cầu Giấy
- Các văn bản liên quan đến QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


3.2. Phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vi không gian: Quận Cầu Giấy.
- Số liệu thống kê được lấy trong giai đoạn 2010-2014
- Số liệu hiện trạng điều tra trong năm 2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái quát về quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu được hình thành rất sớm, chưa có tài liệu nào có thể khẳng
định được chính xác thời điểm hình thành khái niệm quyền sở hữu. Quyền sở hữu

được hiểu dưới góc độ là mức độ xử sự (quyền năng) mà pháp luật cho phép chủ sở
hữu được thực hiện các hành vi nhất định (như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên
tài sản theo ý chí của mình (nghĩa chủ quan). Dưới góc độ này, quyền sở hữu được
coi là một trong những quyền năng cơ bản nhất mà một chủ thể có thể có được đối
với tài sản (bên cạnh các quyền khác đối với tài sản như quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề…).
Điều 173 Bộ luật dân sự quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của
pháp luật”.
Quyền sở hữu là hệ thống những quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành
nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực chiếm hữu sử dụng và
định đoạt tài sản của chủ sở hữu. Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan
trọng trong đời sống kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một
trong những tiền đề vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức
độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình, chiếm
hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Mức độ xử sự ấy qui định giới hạn và khả năng
thực hiện của họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động
sản xuất, kinh doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc
kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế.
Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật, Bộ
luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và quyền sở
hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ pháp luật dân sự. Vì
thế, quyền sở hữu còn là tiền đề, là xuất phát điểm cho tính hợp pháp của các quan
hệ đó. Mục đích cuối cùng của đa phần các hành vi dân sự và giao dịch dân sự là

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4

nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền sở hữu của các chủ thể. Điều 164 Bộ
Luật Dân sự 2005 quy định:“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…”
(Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005). Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành
quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với
người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của
quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể
khác (hộ gia đình, cộng đồng,...). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền (Quốc Hội nước
CHXHCNVN, 2005): (i) Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản
lý tài sản thuộc sở hữu của mình; (ii) Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá
trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ
sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền
sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân; và (iii) Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở
hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.
Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình
cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để
thừa kế; và định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế.
Theo một nghĩa hẹp Quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật
cho phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt
trong những điều kiện nhất định. Như vậy quyền sở hữu chính là quyền năng dân sự
của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ sở nội dung qui
định của qui phạm pháp luật khách quan.
Các quyền năng của chủ sở hữu
- Quyền chiếm hữu: Luật dân sự Việt Nam xác định chiếm hữu là một quyền
năng của quyền sở hữu, Điều 182 BLDS qui định quyền chiếm hữu là quyền nắm
giữ, quản lý tài sản. Nắm giữ tài sản là việc người chiếm hữu giữ vật trong phạm vi

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


kiểm soát làm chủ và chi phối tài sản đó theo ý chí của mình. Trong chiếm hữu theo
luật Việt Nam, xét dưới góc độ chủ thể chiếm hữu, có thể tồn tại hai khả năng:
Người chiếm hữu tài sản đồng thời là chủ sở hữu tài sản và người chiếm hữu không
phải là chủ sở hữu của tài sản.
- Quyền sử dụng: Điều 192 BLDS định rõ: “Quyền sử dụng là quyền khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”. Khai thác công dụng của tài sản
được hiểu là việc dùng tài sản để phục vụ nhu cầu, sở thích của bản thân hoặc để
khai thác lợi ích kinh tế của tài sản.
- Quyền định đoạt: Điều 195 BLDS định rõ: “Quyền định đoạt là quyền
chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu tài sản”. Là quyền quyết
định số phận pháp lý của đất đai. Đây là quyền năng duy nhất và tuyệt đối của chủ
sở hữu. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được nhà nước bảo hộ các
quyền và lợi ích hợp pháp nhưng không có quyền định đoạt đất đai. Mọi hành vi vi
phạm đến quyền sở hữu đất đai đều có biện pháp xử lý thích đáng.
Quyền định đoạt đất đai không giống quyền định đoạt tài sản trong dân sự,
nó được ghi nhận tại khoản 2, Điều 5 Luật Đất đai năm 2003, như sau:
- Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy
hoạch sử dụng đất, quyết định sử dụng đất
- Quy hoạch về hạn mức giao đất và kế hoạch sử dụng đất.
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất.
- Định giá đất.
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đối với đất đai là một loại hình sở hữu đặc biệt. Nó đặc biệt ở chỗ, có

một phần quyền sở hữu do nhà nước định đoạt và một phần của người giữ đất thực
hiện. Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong mọi xã
hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai
chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong một chế độ xã
hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc
là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định.
Ở Việt Nam chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo
những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình
thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Quá trình hình thành chế độ và các hình
thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai được xác
lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở
hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định
là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong
Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông
hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và
vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà
nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp
1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa
chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp.
Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng
đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo
quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo
bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.

Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5),
“Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 7, Luật Đất
đai, 2003). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện
việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai
được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà
nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở
hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm
vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho
phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với
thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền,
giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của
Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những
thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý
nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử
dụng và mức độ hưởng lợi. Như vậy nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy
định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm
bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử
dụng đất được hưởng lợi ích từ việc đầu tư trên đất (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
QSDĐ đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài
nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền
sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước

không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội
- trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy,
QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà nước trong trường hợp này
được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất
do đầu tư của Nhà nước mang lại.
Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt
đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp
lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn
chế theo từng mục đích sử dụng, từng đối tượng sử dụng (Đào Trung Chính, 2007).
1.1.3. Quyền sử dụng đất
Với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân, Nhà nước không trực tiếp thực
hiện quyền sử dụng đất, mà thực hiện quyền này thông qua hình thức giao đất, cho
thuê đất cho người sử dụng đất và quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất trực tiếp. Trong mối quan hệ pháp lý giữa chủ sở hữu và người sử dụng đất, đại
diện chủ sở hữu toàn dân thực hiện quyền năng sử dụng đất một cách gián tiếp,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất trực tiếp; Nhà
nước đảm bảo quyền sử dụng đất hợp pháp, ổn định và lâu dài cho người sử dụng
đất trực tiếp thông qua các hình thức được quy định cụ thể tại điều 10 Luật đất đai
năm 2003 là: “Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất; nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định
của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai

của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng
hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; nhà
nước có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có đất để sản xuất; đồng thời có chính sách
ưu đãi đầu tư, đào tạo nghề, phát triển ngành nghề, tạo việc làm cho lao động ở
nông thôn phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ
cấu kinh tế nông thôn theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá”.
Thông qua các hình thức nhà nước đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất
khi nhà nước là người “đại diện chủ sở hữu” các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được
sử dụng đất có các quyền bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng QSDĐ, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”. Sau đây là nội
dung của từng quyền:
a. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ của các hộ gia đình
trong cùng một địa phương (xã, phường, thị trấn). Hành vi này chỉ bao hàm việc
“đổi đất lấy đất” giữa các hộ gia đình, cá nhân xuất phát từ mục đích nhu cầu sản
xuất và đời sống khi được Nhà nước giao đất để sử dụng nhằm tổ chức lại sản xuất
cho phù hợp điều kiện, hoàn cảnh, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai
hiện nay. Hình thức chuyển đổi QSDĐ không mang tính chất thương mại, Nhà nước
chỉ cho phép chuyển đổi QSD đất ruộng đất lấy ruộng đất, không chuyển đổi quyền
sử dụng đất lấy tài sản khác hoặc sử dụng đất vào mục đích khác.
b. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá; trong

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9

trường hợp này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền một khoản tiền
tương ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra và để có được quyền sử dụng đất cũng như
chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai. Người nhận quyền sử dụng đất phải sử
dụng đất đúng mục đích, phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước và
được hưởng các quyền mà Nhà nước quy định cho người sử dụng đất đối với đất đó.
c. Quyền cho thuê quyền sử dụng đất
Là một dạng tạm chuyển quyền sử dụng đất nhưng bị hạn chế về thời gian,
thông qua hợp đồng giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật. Theo đó, bên
cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê
phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê
(Điều 714 Bộ Luật Dân sự).
d. Quyền thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của
người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai
năm 1993. Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy
định mới về việc chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ. Người làm thế chấp vay
nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay;
đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm
hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định, khi người thế chấp đến kỳ
không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên
thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị
trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá
trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể
dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức
cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
e. Cho tặng, thừa kế quyền sử dụng đất
Là một hành vi đặc biệt trong tình huống chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Riêng về thừa kế
quyền sử dụng đất thì đây được coi như một dạng đặc biệt của việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, có khác chăng đó là việc chuyển quyền từ người chết sang cho

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


người thừa kế theo di chúc hay theo pháp luật. Cho nên, mọi cá nhân có quyền sử
dụng đất có quyền lập di chúc để định đoạt di sản của mình là quyền sử dụng một
mảnh đất cụ thể hoặc để lại quyền sử dụng của mình cho người thừa kế theo quy
định của pháp luật trên cơ sở một quyết định của toà án.
1.2. Kinh nghiệm về quyền sở hữu và sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
Ở các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có
một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản
xuất khác.
1.2.1 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Thụy Điển
Pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và
nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất
nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù
hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất
đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng
ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều
được luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai
của Thụy Điển:
- Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng
đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi

mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối
chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở
hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ
lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế
về chuyển nhượng của bên bán.
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng
đều được đăng ký (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật
về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai
phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì
thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận
đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng
cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký. (2) Văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà
án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp
chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem
xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu
bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải
cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không
đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp
theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân
hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản:

hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và
một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên
và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được
chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến
khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ
thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại
cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi
không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài
sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là:
Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được
bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ
tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên
giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất được
hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình. Chủ đất có thể bán tài sản và được
hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho
chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng
có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã hội.
Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa
trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
1.2.2. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại cộng hòa Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với
lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết với

chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp lý bảo
đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong
Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của
thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất và
quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ sử
dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở hữu đất và nhà ở
Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với quyền này
người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên
mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp đồng được phép
ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm. Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm
cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng được
thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp
dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà thì được quyền sở hữu
căn hộ và một phần đất trong khuôn viên toà nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ
lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ
này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà (Trần Tú
Cương, 2012).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


1.2.3. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất tại Ôxtrâylia
Tuy có đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật nhưng nói chung
pháp luật đất đai Ôxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc pháp luật của Anh quốc. Luật
Anh Quốc không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đất đai, luật này đặt trọng
tâm vào quyền chiếm hữu chứ không phải sở hữu. Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về
quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp

Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở
hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ.
Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán
thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư
nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và
đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền
sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn bộ
khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu
mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà
nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải
đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế
chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn
trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình
công cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường.
Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí
chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có
thẩm quyền (Cục Quản lý đất đai Ôxtrâylia – DOLA; Trần Thị Minh Hà, 2000;
Nguyễn Thanh Trà &Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2.4. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất tại Thái Lan
Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14

hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai. Tại
Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy chứng
nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử
dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở
hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của
chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế
chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có
quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp
từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng,
nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được
chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu). Có hai
loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo
ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này
có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất không
được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy
chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc
chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó
được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo
loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất không
được để không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất.
Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn
xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất
mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy này có

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử dụng". Có
thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí,
hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không được để
không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và
sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận
này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng
nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh
trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được
QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp
Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc
lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được chuyển
nhượng, chỉ có thể được thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông
qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này
không chuyển nhượng được.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp
cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp
bị thoái hoá. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển
nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có
giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành
giấy NS4.

- Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng
chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy Biều, 2000).
1.2.5. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Malayxia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaisia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận là
người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một văn
bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằng chứng để

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16