Nghiên Cứu Sự Biến Động Và Một Số Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Đất Ở Trên Địa Bàn Xã Minh Tân Huyện Vị Xuyên – Tỉnh Hà Giang Giai Đoạn 2010 - 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------

LỘC ĐỨC KHIM

Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH
HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN XÃ MINH TÂN
HUYỆN VỊ XUYÊN – TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2010 - 2013

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa

: Chính quy
: Quản ý đất đai
: Quản lý tài nguyên

Lớp
Khóa học

: 42 – QLĐĐ N01
: 2010 - 2014

Giảng viên hướng dẫn

: PGS.TS.Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên, năm 2014

LỜI CẢM ƠN
Trên thực tế không có sự thành công nào mà không gắn liền với những
sự hỗ trợ, giúp đỡ dù ít hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp của người khác.
Trong suốt thời gian từ khi bắt đầu học tập ở giảng đường đại học đến nay,
em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của quý Thầy Cô, gia đình
và bạn bè. Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi đến quý Thầy Cô ở Khoa
Quản Lý Tài Nguyên – Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã cùng
với tri thức và tâm huyết của mình để truyền đạt vốn kiến thức quý báu cho
chúng em trong suốt thời gian học tập tại trường. Và đặc biệt, Em xin chân
thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông_phó hiệu trưởng Nhà trường, đã
tận tâm, tận lực hướng dẫn và giúp đỡ em trong quá trình thực tập và hoàn
thành bài báo cáo tốt nghiệp.
Từ đáy lòng em xin gửi lời cảm ơn tới các cô, chú, anh, chị trong UBND
xã Minh Tân – huyện Vị Xuyên đã giúp đỡ, chỉ bảo em trong quá trình thực
tập tại cơ quan giúp em tích lũy được nhiều kinh nghiệm quý báo trong công
việc cũng như cuộc sống.
Nếu không có những lời hướng dẫn, dạy bảo của thầy, sự giúp đỡ của
các cán bộ trong UBND xã Minh Tân em nghĩ bài thu hoạch này của em rất
khó có thể hoàn thiện được. Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn thầy,
cảm ơn các cô, chú, anh, chị đã giúp đỡ em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp.
Bài khóa luận được thực hiện trong khoảng thời gian gần 4 tháng. Bước đầu
đi vào thực tế, giải quyết được một số vấn đề về công tác định giá đất tại địa
phương. Tuy nhiên do trình độ lý luận, cũng như kinh nghiệm thực tiễn còn
hạn chế vì thế không tránh khỏi những thiếu sót là điều chắc chắn, em rất
mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của quý thầy cô và các bạn
để khóa luận và kiến thức của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày.......tháng.......năm 2014

Sinh Viên

Lộc Đức Khim


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

UBND

: Ủy ban nhân dân

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

TN & MT

: Tài nguyên và môi trường

VT

: Vị trí

NĐ-CP

: Nghị định Chính phủ

QĐ

: Quyết định

VND

: Việt nam đồng

QL4C

: Quốc lộ 4C


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 xã Minh Tân ............................. 25
Bảng 4.2 Tình hình biến động đất đai xã Mnh Tân giai đoan 2010-2013...... 28
Bảng 4.3 Bảng giá đất quy định trên địa bàn xã Minh Tân năm 2013 ........... 31
Bảng 4.4 Bảng Giá đất thực tế trên địa bàn xã Minh Tân năm 2013 ............. 32
Bảng 4.6. Sự chênh lệch giữa VT1 với các VT khác theo giá thị trường...... 34
Bảng 4.7. Yếu tố đặc điểm của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất .................... 36
Bảng 4.8. Giá đất thực tế trước khi có quy hoạch và sau khi có quy hoạch ... 37
Bảng 4.9. Yếu tố cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đên giá đất ................................. 39


DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 2.1. Đồ thị thể hiện cung – cầu ảnh hưởng đến giá đất ........................... 8

Hình 4.1 : Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất xã Minh Tân năm 2013 .................... 26
Hình 4.2 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất. ............................ 34
Hình 4.3 Ảnh hưởng của quy hoạch đến giá đất ........................................... 36
Hình 4.4 Ảnh hưởng của tăng trưởng kinh tế thu nhập đến giá đất ............... 40
Hình 4.5 Ảnh hưởng cảu vấn đề dân số đến giá đất. ..................................... 40
Hình 4.6 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. ......................................... 41
Hình 4.7 Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất....................... 44


MỤC LỤC
PHẦN I ĐẶT VẤN ĐỀ .............................................................................. 1
1.1. Tính cấp thiết......................................................................................... 1
1.2. Mục đích, yêu cầu và ý nghĩa của đề tài ................................................ 2
1.2.1. Mục đích của đề tài............................................................................. 2
1.2.2. Yêu cầu của đề tài .............................................................................. 3
1.2.3 Ý nghĩa của đề tài ................................................................................ 3
PHẦN II TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................... 4
2.1 Khái niệm về đất đai ............................................................................... 4
2.2 Khái niệm và ý nghĩa về giá đất.............................................................. 4
2.2.1 Khái niệm ............................................................................................ 4
2.2.2 Ý nghĩa của việc quy định khung giá đất ............................................. 5
2.3 Cơ sở khoa học xác định giá đất ............................................................. 5
2.3.1 Cơ sở thực tiễn xác định giá đất ........................................................... 5
2.3.2 Cơ sở pháp lý xác định giá đất ............................................................. 9
2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ......................................................... 10
2.4.1 Nhân tố thông thường .......................................................................... 10
2.4.2 Nhân tố khu vực .................................................................................. 11
2.4.3 Nhân tố cá biệt..................................................................................... 11
2.5 Phương pháp xác định giá đất ................................................................. 12
2.5.1 Phương pháp xác định giá đất của một số nước trên thế giới ............... 12

2.5.2 Phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam ......................................... 13
2.5.3 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất .......................... 17
PHẦN III ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ............................................................................................................ 18
3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................... 18
3.1.1 Đối tượng ............................................................................................ 18
3.1.2 Phạm vi nghiên cứu ............................................................................. 18
3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành .............................................................. 18
3.2.1 Địa điểm .............................................................................................. 18
3.2.2 Thời gian tiến hành .............................................................................. 18
3.3 Nội dung nghiên cứu .............................................................................. 18
3.3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội ......................................................... 18
3.3.2 Thực trạng quản lý và sử dụng đất ....................................................... 19
3.3.3 Giá đất quy định trên địa bàn xã Minh Tân .......................................... 19
3.3.4 Sự biến động giá đất trên địa bàn xã Minh Tân giai đoạn 2011-2013... 19
3.3.5 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở ...................................... 19


3.3.6 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đên giá đất ở trên địa bàn xã
Minh Tân...................................................................................................... 19
3.3.7 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai và giải
pháp định giá đất theo cơ chế thị trường ....................................................... 19
3.4 Phương pháp nghiên cứu ........................................................................ 19
3.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .................................................... 19
3.4.2 Phương pháp điều tra phỏng vấn ......................................................... 20
3.4.3 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu .................................................. 20
3.4.4 Phương pháp xử lý thông tin số liệu .................................................... 20
3.4.5 Phương pháp chuyên gia...................................................................... 20
3.4.6 Phương pháp so sánh ........................................................................... 20
PHẦN IV..................................................................................................... 21

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................................... 21
4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ - XÃ HỘI .................................... 21
4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường ...................................... 21
4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................... 23
4.2. Thực trạng quản lý, sử dụng và tiềm năng đất đai .................................. 24
4.2.1 Tình hình quản lý đất đai ..................................................................... 24
4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai .................................................................... 24
4.3.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ........................................................... 30
4.3.1 Giá đất quy định trên địa bàn xã Minh Tân năm 2013 ......................... 30
4.3.2 Kết quả điều tra thực tế........................................................................ 31
4.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại xã Minh Tân giai đoạn 2010 -2013 . 33
4.3.4 Nhận xét chung về mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất ở trên địa bàn xã Minh Tân. .................................................................... 43
4.3.5 Mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đên giá đất ................................ 44
4.4 Giải pháp phuc vụ công tác quản lý đất đai và định giá đất theo cơ chế thị
trường........................................................................................................... 45
4.4.1 Giải pháp phục vụ công tác quản lý đất đai tại xã Minh Tân................ 45
4.4.2 Giải pháp định giá đất theo cơ chế thị trường ...................................... 46
PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................. 54
5.1 Kết luận .................................................................................................. 54
5.2 Kiến nghị ................................................................................................ 54
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 56


1

PHẦN I
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quan

trọng của con người và mọi sự sống trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai có ý nghĩa
chính trị, kinh tế, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc.
“ Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ đất đai – thị trường – sự quản lý
của Nhà nước. “ Giá đất” được hình thành và vận động theo quy luật sản xuất
hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh. Thực tế hiện
nay giá đất cũng gây nên rất nhiều búc xúc cho cả cơ quan có thẩm quyền và
người dân vì giá đất biến động rất lớn, giá tăng cao và nhanh qua các năm.
Trong khi đó để đảm bảo cho các vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất do
nhà nước quy định lại có sự chênh lệch rất lớn so với thị trường. Điều này dẫn
đến nhiều bất cập trong công tác quản lý và sử dụng đất. Cụ thể như công tác
giải phóng mặt bằng, nhiều dự án kéo dài do không thỏa thuận được với
người dân, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư.
Nước ta là một nước nông nghiệp lạc hậu,từ sau khi gia nhập tổ chức
Thương mại thế giới (WTO) năm 2006 thì nền kinh tế - xã hội nước ta phát
triển nhanh và mạnh mẽ. Hiện nay tốc độ tăng trưởng,phát triển nền kinh tế
của nước ta ngày càng tăng so với các nước trong khu vực và trên thế giới.
Nền kinh tế càng phát triển thì nhu cầu về sử dụng đất để làm nhà ở và các
khu công nghiệp càng cao, đặc biệt là tại các thành phố lớn và các xã phát
triển thành thị trấn hoặc thành phường. Xã Minh Tân-Vị Xuyên-Hà Giang là
xã bán miền núi, từ khi Cao nguyên đá Đồng Văn được UNESCO trao Bằng


2

công nhận là Công viên địa chất toàn cầu thì nền kinh tế của xã đã phát triển
một cách nhanh chóng, cùng với đó đất đai ở đây được quy hoạch thành điểm
dừng chân cho khách du lịch. Các hoạt động kinh tế có liên quan đến đất và

cần sử dụng đất ngày càng tăng nhiều. Do đó việc định giá đất để phục vụ các
hoạt động liên quan đến đất là vô cùng quan trọng và cần thiết cho sự phát
triển thị trường nhà đất nói riêng và nền kinh tế của địa phương nói chung.
Các địa phương khác nhau thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cũng khác
nhau. Vì vậy để xác định các sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất như thế nào
đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến giá đất ra sao thì cần phải có
các nghiên cứu mang tính khoa học để công việc định giá đất mang tính chính xác
cao và đưa ra giá thích hợp cho địa phương.
Được sự được sự nhất trí của ban giám hiệu Nhà trường, ban chủ
nhiệm khoa Quản lý tài nguyên và sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS
Nguyễn Ngọc Nông em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu sự biến
động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Minh Tân huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà Giang giai đoạn 2010 - 2013”. Đề tài được thực
hiện nhằm mục tiêu sau :
• Xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
trên địa bàn xã Minh Tân làm cơ sở cho việc định giá đất ở tại địa phương
• Đưa ra thực trạng giá trị sử dụng đất trên địa bàn xã Minh Tân làm cơ
sở cho công tác định giá đất ở tại địa phương.
• Đưa ra các giải pháp cho việc định giá đất theo giá thị trường
1.2. Mục đích, yêu cầu và ý nghĩa của đề tài
1.2.1. Mục đích của đề tài
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa
bàn xã Minh Tân, huyện Vị Xuyên, tỉnh hà Giang.
- Tìm hiểu sự biến động giá đất giai đoạn 2010-2013.


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

UBND

: Ủy ban nhân dân

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

TN & MT

: Tài nguyên và môi trường

VT

: Vị trí

NĐ-CP

: Nghị định Chính phủ

QĐ

: Quyết định

VND

: Việt nam đồng

QL4C

: Quốc lộ 4C


4

PHẦN II
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1 Khái niệm về đất đai
Đất hay thổ nhưỡng là lớp ngoài cùng của thạch quyển bị biến đổi tự
nhiên dưới tác động tổng hợp của 5 yếu tố đó là đá mẹ, nước, không khí, sinh
vật và thời gian.[8]
2.2 Khái niệm và ý nghĩa về giá đất
2.2.1 Khái niệm
Đất đai không phải là sản phẩm do con người tạo ra, bản thân nó không
có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh
tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác giá cả đất đai cao
hay thấp quyết định bởi nó có thể thu được lợi nhuận cao hay thấp trong một
khoảng thời gian nào đó.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô
nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai
trong kinh tế. Theo điều 4 luật đất đai 2003 : “Giá trị quyền sử dụng đất(giá
đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích do nhà nước quy định hoặc do hình
thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”[4]. Giá đất ở nước ta được hình
thành trong những trường hợp sau :
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo

quy định tại khoản 3, khoản 4 điều 56 của luật đất đai 2003.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng,cho thuê,cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.[5]


5

2.2.2 Ý nghĩa của việc quy định khung giá đất
Thừa nhận giá đất và ban hành khung giá các loại đất thể hiện tính đột
phá trong quan niệm của chúng ta từ xưa tới nay là đất đai không được coi là
hàng hóa dù nó là một loại hàng hóa đặc biệt. Sự vận động của quan hệ đất
đai trong cơ chế thị trường rất kiêng kị với sự can thiệp của Nhà nước bằng
biện pháp hành chính. Xây dụng giá đất trên cơ sở đó để tính thuế sử dụng
đất, thu lệ phí khi chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, tính vốn cố
định của doanh nghiệp nhà nước, đó là sự can thiệp phù hợp dễ dàng được
người sử dụng đất chấp nhận. Xác định giá đất góp phần vào việc điều chỉnh
các quan hệ cung cầu về đất đai, tạo điều kiện cho kinh tế thị trường phát
triển, đồng thời khắc phục được những nhược điểm của quan hệ giao đất, thu
hồi đất trước đây và làm cho chế độ sở hữu toàn dân được củng cố.
Giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp
cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là công cụ để người sử dụng đất
thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước và Nhà nước sử dụng giá đất
để điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy định của pháp luật. Giá đất cũng là
phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển quyền sử
dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp.[9]
2.3 Cơ sở khoa học xác định giá đất
2.3.1 Cơ sở thực tiễn xác định giá đất
2.3.1.1 Địa tô

Trong quá trình sản xuất, nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải thuê
ruộng đất của địa chủ và thuê công nhân để tiến hành sản xuất. Do đó nhà tư
bản phải trích một phần giá trị thặng dư do công nhân tạo ra để trả cho chủ đất
dưới hình thức địa tô. Nhưng giai cấp tư sản vẫn bóc lột người công nhân để
tạo ra giá trị thặng dư, một phần sẽ nộp cho địa chủ và phần còn lại, nhà tư
bản chiếm không.


6

Giá cả ruộng đất là hình thức địa tô tư bản hoá. Bởi ruộng đất đem lại địa
tô, tức là đem lại một thu nhập ổn định bằng tiền nên nó được xem như một
loại tư bản đặc biệt. Còn địa tô chính là lợi tức của tư bản đó. Do vậy giá cả
ruộng đất chỉ là giá mua địa tô do ruộng đất mang lại theo tỷ suất lợi tức hiện
hành. Nó tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với tỷ suất lợi tức tư bản gửi
vào ngân hàng.
C.Mác chỉ ra rằng : “ Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình
thành giá đất”.Để timg hiểu về địa tô ta sẽ nghiên cứu bản chất của địa tô lấy
sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội làm nên tảng.
Trong xã hội tư bản chủ nghĩa, trong lĩnh vực nông nghiệp khi quan hệ
sản xuất tư bản chủ nghĩa được thiết lập thì hình thành 3 giai cấp : Địa chủ, tư
bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp.Trong đó địa chủ là
người sở hữu ruộng đất, họ có quyền định đoạt, sử dụng ruộng đất theo ý
muốn của mình. Họ có thể trực tiếp sản xuất trên mảnh đất của mình hoặc cho
nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp thuê. Mà muốn sử dụng ruộng đất, nhà tư
bản nông nghiệp phải nộp cho địa chủ một khoản tiền thuê ruộng đất theo hợp
đồng, số tiền đó được gọi là địa tô. Như vậy địa tô là hình thái theo đó quyền
sở hữu đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người
sở hữu đất. Để chỉ rõ bản chất của địa tô, C.Mác đã phân chia địa tô thành :
+ Địa tô chênh lệch

+ Địa tô tuyệt đối
- Địa tô chênh lệch : Là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu những
mảnh đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như : Ruộng đất có độ màu mỡ
cao hơn, gần thị trường tiêu thụ hơn, giao thông vận chuyển dễ dàng hơn…Là
phần lợi nhuận dôi ra ngoai lợi nhuận bình quân. Địa tô chênh lệch được chia
thành 2 loại : Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II


7

Địa tô chênh lệch I : Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động như nhau trên cùng một diện tích đất bằng nhau nhưng kết quả
đem lại thì khác nhau. Nói chung địa tô chênh lệch I phải thuộc về chủ sở hữu
đất đai vì lợi nhuận đó không phải do công lao động hay do đầu tư của nhà tư
bản mang lại mà do điều kiện tự nhiên của mảnh đất đó mang lại.
+ Địa tô chênh lệch II : Ngược lại với địa tô chênh lệch I thì địa tô chênh
lệch II có được là do sự đầu tư về máy móc, khoa học kĩ thuật của nhà tư bản
kinh doanh nông nghiệp đem lại.
- Địa tô tuyệt đối : Là địa tô mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dù
ruộng đất tốt hay xấu. Đó ũng là phần lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi
nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá nông phẩm với giá
cả sản xuất chung do cấu tạo hữu cơ của nhà tư bản nông nghiệp.
Tóm lại địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối có nguồn gốc và bản chất
là giá trị thặng dư siêu ngạch do công nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền sở
hữu ruộng đất.[9]
2.3.1.2 Lãi xuất ngân hàng
Thông thường đối với những người giàu có họ sẽ không bao giờ để tiền
trong nhà, trừ những nhà kinh doanh thì nhiều người chọn cách gửi tiền vào
ngân hàng đó là cách đơn giản nhất để không bị mất tiền do lạm phát. Tuy
nhiên đối với những nhà kinh doanh nói chung và những nhà kinh doanh nhà

đất nói riêng thì trước khi quyết định đầu tư họ luôn tính toán đến hiệu quả
kinh tế đem lại sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền lãi gửi vào ngân hàng. Vì
vậy ta sẽ xem xét lãi suất ngân hàng tác động thế nào đến việc hình thành giá
đất(lãi suất này được tính là lãi xuất phổ biến và có thể tính bình quân trong
mộ thời gian tương đối dài).
Với xu hướng tăng trưởng của nền kinh tế thế giới thì lãi xuất tiền gửi có
xu hướng giảm, trong khi mỗi người dân đều có nhu cầu muốn sở hữu một


8

căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền vào ngân hàng,do đó giá đất có xu
hướng ngày càng tăng lên. Như vậy ta có thể thấy được lãi xuất ngân hàng
ảnh hưởng lớn đến giá đất.[9]
2.3.1.3 Quan hệ cung cầu
Từ khi hàng hóa được thông qua trao đổi mua bán trên thị trường thì đã
hình thành nên mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa người sản xuất
và người tiêu dùng. Trong đó người sản xuất(cung) thì muốn tối đa hóa lợi
nhuận còn người tiêu dùng(cầu) thì lại muốn tối đa hóa lợi ích. Thông qua
quan hệ cung cầu đã hình thành nên sự vận động của giá cả.
Vì đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt : Số lượng có hạn, cố định vị trí,
có thể cải tạo được. Vì vậy mà quan hệ cung cầu trong thị trường đất đai cũng
diễn biến có phần khác hơn so với quan hệ cung cầu trong thị trường của hàng
hóa thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất vì cung
của đất đai về cơ bản là cố định và bất biến. Giá đất trong một khu vực nhất
định sẽ được xác định bằng các yếu tố cầu như sau : Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng
trưởng kinh tế, việc làm và thu nhập bình quân của người dân tại địa phương,
hệ thống giao thông.
Để giải thích rõ cho việc cung – cầu tác động đến giá đất ta xem đồ thị sau :
Giá đất(P)

G1’
G1
G0’
G0

Cầu(C1)
Cầu(C0)

0

Q1

Q0

Cung(Q)

Hình 2.1. Đồ thị thể hiện cung – cầu ảnh hưởng đến giá đất


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 xã Minh Tân ............................. 25
Bảng 4.2 Tình hình biến động đất đai xã Mnh Tân giai đoan 2010-2013...... 28
Bảng 4.3 Bảng giá đất quy định trên địa bàn xã Minh Tân năm 2013 ........... 31
Bảng 4.4 Bảng Giá đất thực tế trên địa bàn xã Minh Tân năm 2013 ............. 32
Bảng 4.6. Sự chênh lệch giữa VT1 với các VT khác theo giá thị trường...... 34
Bảng 4.7. Yếu tố đặc điểm của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất .................... 36
Bảng 4.8. Giá đất thực tế trước khi có quy hoạch và sau khi có quy hoạch ... 37
Bảng 4.9. Yếu tố cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đên giá đất ................................. 39

10

2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
2.4.1 Nhân tố thông thường
- Nhân tố kinh tế : Ngày nay tất cả các quốc gia đều ưu tiên phát triển kinh
tế, sự diễn biến của nền kinh tế có tác dụng quan trọng đối với đời sống của con
người và ảnh hưởng đến vị thế của mỗi quốc gia trên trường quốc tế. Trong quá
trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng và phát triển kinh tế bền vững
thì các vật tư gia dụng đều bị ảnh hưởng bởi các chính sách của Chính phủ.Ảnh
hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các mặt sau :
+ Tình trạng phát triển kinh tế.
+ Mức độ dự trữ và đầu tư.
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ.
+ Khả năng thu nhập và tiêu dùng của dân cư.
- Nhân tố nhân khẩu : Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của nền
kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất thể hiện qua :
+ Mật độ nhân khẩu : Mật độ nhân khẩu tăng cao thì nhu cầu sử dụng đất
tăng dẫn đến giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu gia đình : Tố chất ở đây là trình độ giáo dục, tố chất
văn hóa của nhân khẩu. Thông thường những khu vực mà người dân có trình
độ văn hóa cao thì giá đất của khu vực đấy thường cao hơn và ngược lại.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình : Sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa làm cho kết cấu gia đình ngày càng
nhỏ từ đó nhu cầu sử dụng đất tăng cao làm cho giá đất tăng.
- Nhân tố xã hội : Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn tới
giá đất,ảnh hưởng của nhân tố xã hội đến giá đất thể hiện qua các mặt sau :
+ Trạng thái ổn định chính trị : Là tình trạng ổn định cục diện chính trị
trong cả nước

11

+ An ninh xã hội : Một khu vực có trật tự an ninh tốt thì mội người sẽ
cảm thấy an toàn và chấp nhận mua đất ở khu vực đó với giá cao hơn.
+ Tình trạng đầu cơ vào nhà đất : Là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợi
dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận.
+ Tiến trình đô thị hóa : Ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu cao
thì giá đất tăng cao.Ở các khu vực đang phát triển nếu có tỷ lệ nhân khẩu nhập
cư cao và tiến trình đô thi thị hóa diễn ra nhanh thì giá đất ở khu vực này cũng
tăng nhanh.[9]
2.4.2 Nhân tố khu vực
Là điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của khu vực có đất tác động tổng
hợp tới giá đất bao gồm : Vị trí, điều kiện giao thông, cơ sợ hạ tầng, chất
lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị. Trong đó yếu tố vị trí là yếu
tố quyết định đến giá đất ở.
Vị trí : Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh
tế. Mỗi BĐS luô đồng thời tồn tại 2 loại vị trí : vị trí tuyệt đối và vị trí tương
đối. Cả 2 loại vị trí trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của
đất, những khu đất nằm tại trung tâm đô thị hay nằm tại trung tâm của một
khu vực nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm tại các
vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay
ngã 3, trên các trục giao thông chính lại có giá trị cao hơn các khu đất ở khu
vực khác(vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí
mang lại càng lớn thì giá đất càng cao. Vì vậy xem xét ưu thế về vị trí là cực
kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất ở.[9]
2.4.3 Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của
thửa đất. Bao gồm : diện tích, chiều sâu, chiều rộng, hình dang, độ dốc, điều
kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoach đô thị, thời hạn sử dụng đất…vì

12

mỗi thửa đất có các đặc điểm khác biệt nên giá đất của từng thửa cũng khác
nhau.
Trong các nhân tố trên nhân tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem
là nhân tố cá biệt nhất bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao của vật
kiên trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng…
Ngoài những nhân tố ảnh hưởng trên còn có các yếu tố khác như : yếu tố
tâm lý, mục đích sử dụng đất.[9]
2.5 Phương pháp xác định giá đất
2.5.1 Phương pháp xác định giá đất của một số nước trên thế giới
Ta sẽ tìm hiểu phương pháp định giá đất tại một số quốc gia có điều kiện
tự nhiên, kinh tế xã hội có nhiều điểm tương đồng với nước ta :
Phương pháp định giá đất ở Malaysia[2] :
Ở Malaysia Chính phủ có sự can thiệp rất lớn vào thị trường đất, khi giá
đất giảm Chính phủ bỏ tiền ra mua đất và ngược lại, khi giá đất tăng lên
Chính phủ bán đất cho người dân.Chính phủ thường chỉ bán đất ở cùng sâu
vùng xa kém phát triển,còn các khu phố gần trung tâm thì chỉ cho thuê.
Ở đây đất được coi là BĐS, vì vậy phương pháp xác định giá đất đô thị
được tiến hành theo phương pháp xác định giá BĐS. Công tác định giá đất
được tiến hành thường xuyên, định giá đất đai được xem là một nghệ thuật và
khoa học xác định giá trị tài sản cho những mục đích nhất định, trong một
khoảng thời gian nhất định. Ba nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản gồm :
nhân tố kĩ thuật, nhân tố pháp lý, nhân tố vật chất.
Phương pháp định giá đất ở Thụy Điển[2] :
Ở Thụy Điển, giá đất trên thị trường được hiểu là giá có khả năng xảy ra
nhiều nhất trong thị trường mở ( là thị trường mà người mua và người bán
không có mối quan hệ ràng buộc ). Giá được xác định trên cơ sở người mua

mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông


13

tin tốt nhất về tài sản cần bán. Công tác định giá dựa trên 2 căn cứ : Các đơn
vị đóng thuế và giá trị định giá phải đạt 75% giá trị thị trường.
Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng
đất đã ghi trong hợp đòng cho thuê. Định giá phải dựa trên những điều kiện
cho thuê trung bình của những BĐS có thể dùng để so sánh. Giá thị trường
được tính trước hết phải có sự giúp đỡ của việc mua bán những BĐS tương tự
dùng để so sánh.
Phương pháp định giá đất ở Australia[2] :
Ở Australia giá đất thì trường thường tương đối ổn định. Biến động giá
đất trên cơ sở có sự kế thừa, những người mua, bán nhà và đất dều dựa trên
giá của những tài sản tương tự đã bán trên thị trường ( phương pháp so sánh).
Hoạt động định giá đất rất khoa học và bao trùm lên toàn bộ lãnh thổ, cơ quan
định giá có nhiệm vụ định giá để giúp người dân xác định giá cả chuyển
nhượng trên thị trường, chính vì vậy mà mọi sự mua bán đều thông qua cơ
quan định gia. Cơ quan định giá của Australia có 2 bộ phận :
* Bộ phận định giá BĐS gồm : Định giá BĐS vùng đô thị và định giá
BĐS vùng nông thôn.
* Bộ phận dịch vụ tổng hợp : Bộ phận này có nhiệm vụ thỏa mãn mọi
yêu cầu của khách hàng bằng việc khai thác thông tin đã được lưu trữ.
2.5.2 Phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam
Các văn bản pháp luật quy định công tác định giá đất đai ở nước ta :
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa
đổi bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP.

Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng
dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP
Trong đó cụ thể quy định 4 phương pháp xác định giá đất được áp dụng
tại Việt Nam bao gồm :
Phương pháp so sánh trực tiếp[1] :


DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 2.1. Đồ thị thể hiện cung – cầu ảnh hưởng đến giá đất ........................... 8
Hình 4.1 : Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất xã Minh Tân năm 2013 .................... 26
Hình 4.2 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất. ............................ 34
Hình 4.3 Ảnh hưởng của quy hoạch đến giá đất ........................................... 36
Hình 4.4 Ảnh hưởng của tăng trưởng kinh tế thu nhập đến giá đất ............... 40
Hình 4.5 Ảnh hưởng cảu vấn đề dân số đến giá đất. ..................................... 40
Hình 4.6 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. ......................................... 41
Hình 4.7 Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất....................... 44


15

Bước 4 : Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy giá trung
bình của các mức giá từ 3 đên 5 thửa đất, khu đất so sánh đã được tính toán
điều chỉnh .
Phương pháp thặng dư[1] :
Là phương pháp xác định giá của thửa đất, khu đất trống có tiềm năng
phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử
dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển
ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của BĐS.
Trình tự tiến hành :
Bước 1 : Xác định mục đích sử dụng đất tốt nhất và hiệu quả nhất của

thửa đât, khu đất dựa vào các căn cứ sau :
Đặc điểm của thửa đất
Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch và các quy định về xây
dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 2 : Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS.
Tổng giá trị phát triển của BĐS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân
lô,…dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Bước 3 : Ước tính tổng chi phí phát triển.
Bước 4 : Xác định giá trị của thửa đất.
Giá trị ước tính của thửa đất = tổng giá trị phát = chi phí phát triển
Phương pháp chiết trừ[1] :
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất
bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS.
Trình tự tiến hành :
Bước 1 : Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 BĐS đã
chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của BĐS đó có những đặc điểm


16

tương tự với thửa đất cần định giá ( vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ
tầng,đặc điểm pháp lý, giá cả ….)
Bước 2 : Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên
đất ( nhà cửa, vạt kiến trúc, cây lâu năm ) của các BĐS nói trên.
Bước 3 : Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư trên đất.
Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất

=

Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá

-

Phần giá trị
hao mòn

Trong đó : + Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng
chi phí thay thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương
đương với các sản phẩm hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo các tài sản trên
đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp và mức lãi
hợp lý cho ngươi đầu tư xây dựng.
+ Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữu hình
và hao mòn vô hình.
Bước 4 : Tính toán giá trị của các thửa đất của các BĐS đã lựa chọn ở
bước 1.
Giá trị của
thửa đất

=

Giá chuyển
nhượng BĐS

-

Giá hiện tại của các tài
sản trên đất

Giá trị của thửa đất
Đơn giá của thửa đất =

--------------------------Diện tích của thửa đất

Bước 5 : Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa
đất của BĐS nói trên, tiến hành điều chỉnh giá của các thửa đất của các BĐS.
Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân của
các đơn giá đã điều chỉnh của các BĐS đó.


17

2.5.3 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất
Để xác định được đúng giá đất cần áp dụng các phương pháp nêu trên,
tuy nhiên không phải lúc nào cũng có thể áp dụng các phương pháp trên vì
vậy để sử dụng các phương pháp định giá cần có các điều kiện như sau :
Khi áp dụng các phương pháp định giá đất các thông tin, số liệu cần thiết
đều phải thu thập trên thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phải
phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chính xác và có độ chính xác cao.
Trong trường hợp thu thập đầy đủ thông tin, số liệu thì có thể áp dụng cả
bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp
làm phương pháp chủ đạo và định hướng cho 3 phương pháp còn lại.
Trong trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương
pháp để xác định giá đất :
+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị
trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống
+ Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất
thường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu về đất trong điều kiện bình thường.

+ Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp
xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính
phủ quy định tại khoản 5 điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ – CP.
Các phương pháp xác định giá đất trên được áp dụng để xác định giá trị của
thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá hàng loạt cho từng vị trí đất.


18

PHẦN III
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1 Đối tượng
Giá đất ở thực tế và giá theo quy định của Nhà nước tại địa bàn xã Minh
Tân - huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà Giang
Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn xã Minh Tân - huyện
Vị Xuyên - tỉnh Hà Giang.
3.1.2 Phạm vi nghiên cứu
Đề tài Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
ở được thực hiện trên địa bàn xã Minh Tân - huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà Giang
giai đoạn 2011 – 2013.
3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành
3.2.1 Địa điểm
Tại UBND xã Minh Tân - huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà Giang.
3.2.2 Thời gian tiến hành
Thời gian thực hiện từ 20/1/2014 đến 30/4/2014
3.3 Nội dung nghiên cứu
3.3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội
* Điều kiện tự nhiên.
- Vị trí địa lý

- Địa chất thổ nhưỡng
- Khí hậu
- Thủy văn, Tài nguyên nước
- Tài nguyên khoáng sản
- Tài nguyên rừng