Đề cương môn học luật đầu tư và kinh doanh bất động sản 2016

Mônhọc:
Luật Đầu tư và Kinh doanh bất động sản

Đề cương giảng dạy Cao học

Mơn học : ḶT KINH DOANH BĐS
Nhóm giảng viên
Giảng viên phụ trách chính:
Đồng giảng mợt số chun đề:

Email:
ĐT:

Đồng giảng một số chuyên đề:

Skype:
Email:

Đồng giảng một số chuyên đề:

ĐT:
Email:

Trợ giảng:

ĐT:
Email:
ĐT:

Giờ lên lớp hàng tuần: 17.45 - 20.45
Tổng số: 16 tuần giảng từ ngày……….. đến …………….

Giờ tiếp học viên, thảo luận nhóm, báo cáo bổ sung:
Dự kiến vào cuối tuần: …………………………..
……………………………………………………
Giới thiệu môn học
Hoạt động đầu tư nói chung và đầu tư kinh doanh vào thị trường bất động sản nói
riêng của các nhà đầu tư là hết sức cần thiết nhằm giải quyết nhu cầu cấp bách về chổ ơ
cho người dân, kích thích hoạt đợng của hệ thống tài chính, ngân hàng, đồng thời góp
phần phát triển hạ tầng cơ sơ phục vụ cho các hoạt động đầu tư trong các lĩnh vực khác
của nền kinh tế. Tuy nhiên, các hoạt động đầu tư, kinh doanh dự án bất động sản của nhà
đầu tư cũng như các giao dịch mua bán, thuê, thuê mua bất động sản,…giữa chủ đầu tư
và người tiêu dùng luôn chịu ảnh hương lớn bơi các quy định pháp luật về đầu tư, xây

1


Mônhọc:
Luật Đầu tư và Kinh doanh bất động sản

dựng, đất đai, nhà ơ,…Có thể nói, rủi ro lớn nhất của hoạt động đầu tư, kinh doanh bất
động sản, của các bên tham gia giao dịch bất đợng sản đó chính là rủi ro pháp lý, do sự
điều chỉnh pháp luật của nhà nước nhằm quản lý thị trường bất động sản – một thị trường
được đánh giá là quan trọng bậc nhất của nền kinh tế.
Do đó, đối với học viên cao học chuyên ngành luật việc tìm hiểu, phân tích, đánh
giá các quy định pháp lý liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản, các
giao dịch bất động sản hiện nay ơ Việt Nam là hết sức cần thiết nhằm không những phục
vụ cho nhu cầu nâng cao trình độ chuyên môn kiến thức luật mà còn phòng chống các rủi
ro pháp lý phát sinh từ hoạt động kinh doanh bất động sản đem lại.
Môn học Luật Kinh doanh bất động sản gồm có 4 tín chỉ, nghiên cứu qua bốn vấn
đề cơ bản :

Phần thứ nhất nghiên cứu các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản tại
Việt Nam. Học viên sẽ được tìm hiểu về khái niệm, đặc điểm của kinh doanh bất động
sản; điều kiện kinh doanh bất động sản, phạm vi kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư,
các hình thức kinh doanh bất động sản (kinh doanh quyền sử dụng đất và kinh doanh nhà,
công trình xây dựng); các nguyên tắc áp dụng đối với chủ đầu tư trong việc bán, cho thuê,
cho thuê mua nhà, công trình xây dựng; quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.
Phần thứ hai, cung cấp các kiến thức pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản
như điều kiện kinh doanh, quyền và nghĩa vụ của các bên, các nguyên tắc áp dụng trong
hoạt động môi giới bất động sản, quản lý bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn
bất động sản, các quy định về hợp đồng áp dụng trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất
động sản tại Việt Nam.
Phần thứ ba cung cấp các kiến thức pháp luật về phát triển nhà ơ thương mại, nhà ơ
xã hội ơ Việt Nam; các chủ thể được tham gia phát triển dự án nhà ơ, mua, thuê, thuê
mua nhà ơ tại Việt Nam; các quy định pháp luật về sơ hữu nhà ơ dành cho người trong
nước, người Việt Nam định cư ơ nước ngoài và người nước ngoài trên lãnh thổ Việt Nam
Phần thứ tư nghiên cứu các quy định pháp luật về đầu tư. Cụ thể bao gồm các quy
định về quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư, các hình thức đầu tư trực tiếp trong đó nghiên
cứu sâu các quy định liên quan đến dự án đầu tư dưới hình thức hợp tác công tư (PPP)

2


Mônhọc:
Luật Đầu tư và Kinh doanh bất động sản

thông qua các hợp đồng BOT, BTO, BT, BCC; thủ tục cấp phép đầu tư cho một dự án
đầu tư; các quy định về triển khai dự án đầu tư, ưu đãi đầu tư cho dự án đầu tư tại Việt
Nam.
Nghiên cứu, học tập môn học Luật Kinh doanh bất động sản, học viên sẽ được tiếp
cận với các quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động đầu tư trực tiếp, cùng với

đó là các quy định pháp luật áp dụng đối với chủ đầu tư dự án bất động sản, các bên tham
gia giao dịch bất động sản trên lãnh thổ Việt Nam. Qua đó, học viên có thể tự tin phân
tích, đanh giá được quy trình hình thành của một dự án nói chung và dự án bất động sản
nói riêng, các tình huống thực tế phát sinh từ thực tiễn các dự án bất động sản đang được
nhiều chủ đầu tư triển khai tại Việt Nam, đánh giá được những rủi ro pháp lý trong các
giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản của các bên tham gia giao dịch.
Đây là những nội dung quan trọng, hết sức cần thiết nhằm giúp tăng cường kiến thức
pháp lý cho học viên cao học đồng thời kết nối tốt với các môn học khác như Luật Cơng
ty, Luật Hợp đồng,…..

Đóng góp của mơn học và các chuẩn đầu ra ngành Luật:
1. Về kiến thức
-

Hiểu rõ các hình thức đầu tư trực tiếp tại Việt Nam, quyền và nghĩa vụ chủ nhà
đầu tư, thủ tục đầu tư và chính sách ưu đãi của nhà nước đối với nhà đầu tư

-

Nắm vững các quy định về kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất
động sản, các quy định về phát triển nhà ơ, sơ hữu nhà ơ của cá nhân, tổ chức
trong và ngoài nước trên lãnh thổ Việt Nam

-

Các điều kiện cho việc gia nhập thị trường của nhà đầu tư trong lĩnh vực kinh
doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản

-

Hiểu rõ các nguyên tắc hoạt động của thị trường bất động sản, các nguyên tắc áp
dụng cho các giao dịch bất động sản tại Việt Nam

2. Về kỹ năng
-

Phân biệt được sự khác biệt giữa hoạt động đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp,
giữa kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản trên nhiều

3


Mônhọc:
Luật Đầu tư và Kinh doanh bất động sản

phương diện như phạm vi kinh doanh, điều kiện kinh doanh, sự khác biệt giữa
hoạt động đầu tư vào dự án phát triển nhà ơ thương mại với dự án phát triển nhà ơ
xã hội tại VIệt Nam
-

Hỗ trợ kỹ năng tư vấn pháp lý cho doanh nghiệp, cho khách hàng trong các giao
dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản.

3. Về truyền thông, giao tiếp
-

Tăng cường sự tự tin cho học viên trong hoạt động nghề nghiệp sau này khi ra
trường. Họ có thể tự tin giải quyết các vấn đề đơn giản phát sinh từ thực tế hoạt
động kinh doanh bất động sản ơ Việt Nam, giúp cho khách hàng có thể an tâm
vào sản phẩm, dịch vụ của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cung cấp cho

xã hội.

-

Kết nối giữa lý thuyết kiến thức pháp lý đã học về thị trường bất động sản và hoạt
động thực tế của thị trường này sẽ giúp cho sinh viên

4/ Về đạo đức nghề nghiệp
Có ý thức cấp hành pháp luật do nhà nước Việt Nam ban hành trong lĩnh vực bất
động sản, đảm bảo chất lượng dịch vụ, chữ tín cho khách hàng trong các giao dịch
mơi giới, định giá, tư vấn, quảng cáo bất động sản, bán sản phẩm an toàn, đủ điều
kiện luật định cho khách hàng

Các yêu cầu đối với học viên khi tham gia môn học:
Học viên phải đọc trước các bài đọc, bài giảng, văn bản pháp luật đã được gợi ý, tham gia
thảo luận trên lớp và tham gia vào một nhóm nghiên cứu. Việc đánh giá học viên bao
gồm 02 phần với tỷ trọng chấm điểm sau :
Phần 1 (lấy điểm giữa kỳ, tỷ trọng 50%), bao gồm :
1. Điểm danh : 20%
2. Thuyết trình và báo cáo nhóm : 40%
3. 4 bài kiểm tra ngắn trên lớp : 40%
Phần 2 : lấy điểm thi cuối kỳ (tỷ trọng 50%), bao gồm :
1. Viết topic :

Bài không quá 10.000 từ

Không tổ chức cuối kỳ

4

Mônhọc:
Luật Đầu tư và Kinh doanh bất động sản

Tài liệu cho môn học
1. Luật Kinh doanh bất động sản 2014
2. Luật Nhà ơ 2014
3. Luật Đất đai 2013
4. Luật Đầu tư 2014
5. Các nghị định do Chính phủ ban hành để thi hành Luật Kinh doanh bất động
sản, Luật Đầu tư, Luật Nhà ơ, Luật Đaất đai
6. Giáo trình Luật Đất đai của UEH, 2012.
7. William B French : Law of The Real Estate Business, Pubished by Richard
D. Irwin, 1984
8. USA International Business Publications : US Real Estate Market Business
Law Handbook, Published by Intl Business Pubns USA, 03/2009
9. Agusti Jausas : Real Estate Transactions : A Practical Global Guide,
Pubished by Globe Law and Business, 08/2012
10/ Robert J. Aalberts : Real Estate Law, Pubished by South Western
Educational Publishing, 01/2011.
11.

TS. Trần Quang Huy và TS. Nguyễn Quang Tuyến : “Pháp luật về kinh

doanh bất động sản”, NXB Tư pháp, 2009.
12/ TS. Bùi Văn Huyền : “Quản lý nhà nước đối với thị trường bất đợng sản ơ
Việt Nam”, NXB Chính trị quốc gia, 2011.
13/ TS. Nguyễn Minh Tuấn : “Đăng ký bất động sản : Những vấn đề lý luận và
thực tiễn”, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, 2011.
14/ TS. Đinh Thị Mai Phương : “Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy

sự phát triển của thị trường bất đợng sản Việt Nam”, Nhà x́t bản Chính trị
Quốc gia, 05/2013.
15/ TS. Đinh Văn Ân : Chính sách phát triển thị trường bất đợng sản ơ Việt
Nam” NXB Chính trị quốc gia, 2011
16/

Các

website

:

www.tuoitre.vn,

www.cafef.vn,

www.moc.gov.vn,

www.chinhphu.vn, www.thanhnien.com.vn.

5


Mônhọc:
Luật Đầu tư và Kinh doanh bất động sản

Lịch học, Nội dung và Bài đọc

6

Mônhọc:
Luật Đầu tư và Kinh doanh bất động sản

Buổi 1

Tổng quan về BĐS và thị trường BĐS

(4tiết)

1. Khái niệm và đặc điểm của BĐS
2. Đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam
3. Vai trò của thị trường BĐS
4. Phân khúc thị trường BĐS
Tài liệu đọc :
-

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và nghị định thi
hành Luật KDBĐS năm 2014

-

Luật Đất đai 2013

-

Luật Nhà ơ 2014

Đọc thêm :
-

Buổi 2
(4t)

TS. Đinh Văn Ân : “Chính sách phát triển của thị trường bất
động sản ơ Việt Nam, NXB Chinh trị quốc gia, 2011.
Kinh doanh bất động sản
-

Khái niệm và đặc điểm KDBĐS

-

Nguyên tắc kinh doanh BĐS

-

Điều kiện để BĐS đưa vào kinh doanh

-

Điều kiện đối với chủ thể kinh doanh BĐS

-

Hình thức kinh doanh BĐS

-

Phạm vi kinh doanh BĐS

Bài đọc:
-

Agusti Jausas : Real Estate Transactions : A Practical Global Guide,
Pubished by Globe Law and Business, 08/2012

-

Buổi 3
(4t)

Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 9 - 14

- Luật Nhà ơ 2014
Hợp đồng kinh doanh bất động sản
-

Khái niệm và đặc điểm

-

Các hình thức của hợp đồng kinh doanh BĐS

-

Nội dung của hợp đồng kinh doanh bất động sản

-

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh BĐS

7


Mônhọc:
Luật Đầu tư và Kinh doanh bất động sản

Bài đọc:
- Agusti Jausas : Real Estate Transactions : A Practical Global Guide, 2012

Buổi 4

-

Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 15 - 18

-

Luật Nhà ơ 2014

- Luật Đất đai 2013
Kinh doanh quyền sử dụng đất
-

Các hình thức kinh doanh bất động sản

-

Quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư trong kinh doanh quyền sử dụng đất

Bài đọc :
-

Agusti Jausas : Real Estate Transactions : A Practical Global Guide,

2012
-

Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 15 - 18

-

Luật Đất đai 2013

Thảo luận : Thực trạng phát triển các dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu
công nghiệp, KCX, khu công nghệ cao, khu kinh tế tại Việt Nam : Thành

Buổi 5

công và hạn chế
Kinh doanh phát triển nhà ở thương mại theo dự án
-

Khái niệm và đặc điểm

-

Điều kiện để chủ đầu tư được tham gia phát triển nhà ơ thương mại

-

Loại nhà ơ và tiêu chuẩn diện tích nhà ơ thương mại

-

Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư

Bài đọc :
- Robert J. Aalberts : Real Estate Law, 2011.
-

Buổi 6

Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều

- Luật Nhà ơ 2014, Điều 21-26
Kinh doanh phát triển dự án nhà ở xã hội
- Khái niệm và đặc điểm
- Đối tượng được hương chính sách về nhà ơ xã hợi
- Điều kiện được hương chính sách về nhà ơ xã hội
- Các hình thức phát triển nhà ơ xã hội

8


Mônhọc:
Luật Đầu tư và Kinh doanh bất động sản

- Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ơ xã hợi

- Loại nhà ơ và diện tích nhà ơ
- Bán cho thuê, cho thuê mua nhà ơ xã hội
Bài đọc :
- Robert J. Aalberts : Real Estate Law, 2011.
- Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều
- Luật Nhà ơ 2014, Điều 49 – 64

Buổi 7

Kinh doanh dịch vụ bất động sản
-

Khái niệm và đặc điểm

-

Điều kiện kinh doanh

-

Các hình thức kinh doanh dịch vụ bất động sản

-

Quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư

Bài đọc :

Buổi 8

-

William B French : Law of The Real Estate Business, 1984

-

Luật KDBĐS 2014, Điều

Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài và người
Việt Nam định cư ở nước ngoài
-

Đối tương được sơ hữu

-

Thời hạn sơ hữu

-

Điều kiện sơ hữu

-

Quyền và nghĩa vụ của chủ sơ hữu

Bài đọc :
-

Luật Nhà ơ 2014, Điều 159-162

-

TS. Bùi V Huyền và TS. Đinh T Nga, QLNN đối với thị trường BĐS ơ
VN, 74-78

Thảo luận : Tình hình sơ hữu nhà ơ của người nước ngoài và người Việt
Nam định cư ơ nước ngoài tại Việt Nam : Quá khứ, hiện tại và tương lai
Buổi 9

Giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp, cho thuê mua nhà ở tại
Việt Nam
-

Điều kiện giao dịch

9


Mônhọc:
Luật Đầu tư và Kinh doanh bất động sản

-

Nguyên tắc giao dịch

-

Thủ tục pháp lý

Bài đọc :
- Agusti Jausas : Real Estate Transactions : A Practical Global Guide, 2012
- Luật KDBĐS 2014 và nghị định thi hành Luật KDBĐS 2014
- Luật Nhà ơ 2014 và nghị định thi hành Luật Nhà ơ 2014
- TS. T.Q.Huy và Ng.Q Tuyến, PLKDBĐS, 217 -237
Thảo luận : Rủi ro pháp lý từ việc thế chấp bất động sản hình thành trong

Buổi 10
(4 tiết)

tương lai
PL về đầu tư
1. Lịch sử phát triển của pháp luật đầu tư
2. Chủ thể tham gia hoạt động đầu tư
3. Quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư
4. Giải quyết tranh chấp đầu tư
Bài đọc :
-

William B French : Law of The Real Estate Business, Pubished by
Richard D. Irwin, 1984

-

Luật Đầu tư 2014, Điều 4 – Điều 8

-

Luật Kinh doanh bất động sản 2014

Đọc thêm :
-

TS. Đinh Văn Ân : “Chính sách phát triển của thị trường bất
đợng sản ơ Việt Nam, NXB Chinh trị quốc gia, 2011.

Thảo luận : Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đầu tư 2014 và

Buổi 11

những ảnh hương đến thị trường BĐS tại Việt Nam từ ngày 01/07/2015
Bảo đảm, ưu đãi và hỗ trợ đầu tư
-

Bảo đảm quyền sơ hữu tài sản, thay đổi chính sách pháp luật
trong hoạt đợng đầu tư, kinh doanh

-

Hình thức và đối tượng áp dụng ưu đãi đầu tư, thủ tục áp
dụng ưu đãi đầu tư

-

Các hình thức hỗ trợ đầu tư

10


Mônhọc:

Luật Đầu tư và Kinh doanh bất động sản

Bài đọc :
-

Luật Đầu tư 2014, Điều 9 – Điều 21

-

Pgs.Ts Trần Thị Minh Châu : Về chính sách khuyến khích

Đọc thêm :
đầu tư ơ Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia, 2007.
Thảo luận : Đánh giá những tác đợng của chính sách hỗ trợ của nhà nước
Việt Nam đối với thị trường bất động sản thời gian qua có vực dậy thị

Buổi 12

trường bất động sản tại Việt Nam ?
Đầu tư theo hình thức hợp đồng PPP và hợp đồng BCC
-

Khái niệm và đặc điểm

-

Điều kiện đầu tư theo hợp đồng PPP, BCC

-

Các hình thức cụ thể của hợp đồng PPP

Bài đọc:
-

Giáo trình Luật Kinh tế của UEH, 2012

-

Luật Đầu tư 2014, Điều 27- 29

-

Nghị định của Chính phủ thi hành Luật Đầu tư 2014 liên
quan đến hợp đồng PPP

Thảo luận : Thực trạng phát triển các dự án BOT tại Việt Nam từ nguồn

Buổi 13
(4t)

vốn ODA
Thủ tục đầu tư và triển khai dự án đầu tư
- Thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng CP,
UBND cấp tỉnh
- Hồ sơ, trình tự, thủ tục quyết định chủ trương đầu tư
- Thủ tục cấp, thu hồi và điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư
-

Bảo đảm thực hiện dự án đầu tư

-

Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư

-

Chuyển nhượng dự án đầu tư

-

Giãn tiến độ dự án đầu tư

-

Tạm ngừng, ngừng hoạt động của dự án đầu tư

-

Chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư

11


Mônhọc:
Luật Đầu tư và Kinh doanh bất động sản

Bài đọc:
- Luật Đầu tư 2014, Điều 30 – Điều 41
- Thảo luận :

- Các cải cách TTHC trong lĩnh vực đầu tư, cấp phép xây dựng và giao đất,
cho thuê đất đã có ảnh hương tích cực gì đến tình hình thực hiện các dự án
bất động sản tại Việt Nam ?
- Thực trạng các dự án bất động sản “chết lâm sàng” tại Việt Nam :
Nguyên nhân và giải pháp

Buổi 14
(4t)

Quy định PL về đất đai trong thị trường BĐS
-

Các hình thức giao đất, cho thuê đất

-

Thời hạn sử dụng đất

-

Quyền và nghĩa vụ của TCKT trong sử dụng đất tại VN

-

Quản lý nhà nước về đất đai

Bài đọc:
-

Giáo trình Luật Đất đai của UEH, 2012

-

Luật Đất đai năm 2013 và nghị định thi hành Luật Đất đai năm 2013

Buổi 15

Quy định PL về đất đai trong thị trường BĐS (tt)

(4 tiết)

-

Tài chính đất đai

-

Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

Bài đọc:
-

Luật Đất đai 2013 và nghị định thi hành Luật Đất đai năm 2013

-

Giáo trình Luật Đất đai của UEH, 2012

-

William B French : Law of The Real Estate Business, Pubished by
Richard D. Irwin, 1984

12