Đánh Giá Thực Trạng Công Tác Quản Lý, Sử Dụng Đất Của Các Tổ Chức Kinh Tế Trên Địa Bàn Huyện Đông Triều,Tỉnh Quảng Ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––––––––

ĐẶNG THỊ HƯỜNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ,
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG TRIỀU,
TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––––––––

ĐẶNG THỊ HƯỜNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ,
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG TRIỀU,
TỈNH QUẢNG NINH
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. ĐÀO THANH VÂN

THÁI NGUYÊN - 2014


i
LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Quảng Ninh, ngày 14 tháng 10 năm 2014
Tác giả luận văn

Đặng Thị Hường


ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được nội dung này, tôi đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ rất
tận tình của PGS.TS. Đào Thanh Vân, sự giúp đỡ, động viên của các thầy cô giáo
trong khoa Tài nguyên và Môi trường và Phòng Quản lí đào tạo sau Đại học, trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Nhân dịp này cho phép tôi được bày tỏ lòng biết
ơn chân thành và sâu sắc tới PGS.TS. Đào Thanh Vân và những ý kiến đóng góp
quý báu của các thầy cô giáo trong khoa Tài nguyên và Môi trường.
Tôi xin chân thành cảm ơn Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng

Đăng ký Đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Ninh, Phòng Tài nguyên và
Môi trường huyện Đông Triều đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực
hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và Lãnh đạo cơ quan cũng như các bạn
đồng nghiệp động viên, giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận văn.

Quảng Ninh, ngày 14 tháng 10 năm 2014
Tác giả luận văn

Đặng Thị Hường


iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................ii
MỤC LỤC......................................................................................................iii
DANH MỤC BẢNG BIỂU ............................................................................. vii
DANH MUC HÌNH ......................................................................................viii
DANH MUC HÌNH ......................................................................................viii

MỞ ĐẦU....................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài.............................................................................. 1
2. Mục tiêu, yêu cầu ....................................................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học........................................................................................ 4
1.1.1. Đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế ..................................... 4
1.1.2. Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất ...................... 4
1.1.2.1. Nhân tố điều kiện tự nhiên................................................................. 4

1.1.2.2. Nhân tố kinh tế-xã hội ....................................................................... 5
1.1.2.3. Nhân tố không gian............................................................................ 5
1.1.3. Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ....... 6
1.1.4. Khái quát chung về quỹ đất của các tổ chức........................................... 7
1.2. Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ... 8
1.3. Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng đất liên quan đến việc quản
lý sử dụng đất của các tổ chức ở một vài nước trên thế giới và Việt Nam..... 10
1.3.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới ............. 10
1.3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam ............... 15
1.3.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh
Quảng Ninh ................................................................................................. 20
1.3.3.1. Diện tích đất phân theo các nhóm đất .............................................. 20


iv
1.3.3.2. Diện tích đất phân theo đơn vị hành chính ....................................... 22
1.3.3.3. Thực trạng sử dụng đất đã giao, cho thuê đối với các tổ chức trên
địa bàn tỉnh Quảng Ninh .............................................................................. 23
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU................ 26
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.......................................................... 26
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 26
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 26
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu .......................................................... 26
2.2.1. Thời gian nghiên cứu:......................................................................... 26
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu: ......................................................................... 26
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 26
2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 28
2.4.1. Phương pháp điều tra, khảo sát thu thập số liệu .................................. 28
2.4.2. Phương pháp điều tra, phỏng vấn bán cấu trúc.................................... 28
2.4.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích xử lý số liệu ................................... 29

2.4.4. Phương pháp chuyên gia, chuyên khảo ............................................... 29
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................... 30
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Đông Triều ............. 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 30
3.1.1.1. Vị trí địa lý ...................................................................................... 30
3.1.1.2. Địa hình........................................................................................... 31
3.1.1.3. Khí hậu............................................................................................ 31
3.1.1.4. Thủy văn......................................................................................... 32
3.1.1.5. Tài nguyên đất ................................................................................. 32
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................... 34
3.1.2.1. Khái quát tình hình kinh tế - xã hội huyện Đông Triều .................... 34
3.1.2.2. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập............................................ 36


v
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế, xã hội ảnh hưởng đến
việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đông Triều............ 37
3.1.3.1. Các lợi thế ....................................................................................... 37
3.1.3.2. Những hạn chế................................................................................. 38
3.1.3.3 Đánh giá tác động của biến đổi khí hậu đến việc sử dụng đất ........... 38
3.2. Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Đông Triều....... 39
3.2.1. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai ............................................... 39
3.2.1.1. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng
đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất ............................................................ 39
3.2.1.2. Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.......................... 39
3.2.1.3. Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất ....................................................................................................... 40
3.2.1.4. Đánh giá chung kết quả đạt được và những tồn tại cần khắc phục
trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.................................................. 41
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2013 ................................................. 42

3.2.2.1. Phân tích hiện trạng sử dụng các loại đất ......................................... 42
3.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai......................... 46
3.2.3.1. Kết quả đạt được.............................................................................. 46
3.2.3.2. Những tồn tại cần khắc phục............................................................ 46
3.3. Đánh giá hiện trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn huyện Đông Triều ............................................................................ 46
3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế .......................................................................................................... 46
3.3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn
huyện Đông Triều ....................................................................................... 49
3.3.2.1. Tình hình giao, sử dụng đất (đánh giá dựa vào số liệu điều tra) ....... 50
3.3.2.2. Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức................... 52
3.3.2.3. Tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính của các tổ chức kinh tế thuê đất . 55


vi
3.3.2.4. Tình hình cấp giấy nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế ...... 55
3.3.2.5. Công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý việc sử dụng đất các tổ
chức kinh tế.................................................................................................. 57
3.3.2.6. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất và giải pháp nâng cao hiệu quả của
việc giao đất, cho thuê đất ............................................................................ 58
3.3.2.6. Đánh giá việc thanh tra, kiểm tra về việc sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế........................................................................................................... 60
3.3.3. Đánh giá chung tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ............ 60
3.4. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của
các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đông Triều....................................... 62
3.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật....................................................... 62
3.4.2. Giải pháp về kinh tế............................................................................ 63
3.4.3. Giải pháp về khoa học công nghệ ....................................................... 63
3.4.4. Giải pháp về tăng cường quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh

tế trong thời gian tới ..................................................................................... 63
3.4.5. Các giải pháp khác.............................................................................. 65
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................ 66
1. Kết luận.................................................................................................... 66
2. Đề nghị..................................................................................................... 67
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 68


vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1. Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Quảng Ninh năm 2013 ............................... 21
Bảng 1.2. Diện tích phân theo đơn vị hành chính tỉnh Quảng Ninh theo thống
kê đất đai năm 2013..............................................................................22
Bảng 3.1. Phân loại đất huyện Đông Triều............................................................. 33
Bảng 3.2 . Hiện trạng và dự báo một số chỉ tiêu, kinh tế chủ yếu huyện
Đông Triều ........................................................................................... 35
Bảng 3.3. Dân số của các xã, thị trấn thuộc huyện Đông Triều giai đoạn
2008-2012 ............................................................................................ 37
Bảng 3.4. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2013 ............................ 43
Bảng 3.5. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Đông Triều
năm 2013.............................................................................................. 45
Bảng 3.6. Số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế .........46
Bảng 3.7. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo mục đích sử dụng
đất 2013................................................................................................ 47
Bảng 3.8. Loại hình tổ chức kinh tế theo mục đích sử dụng đất 2013.....................48
Bảng 3.9. Diện tích đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị hành chính.........49
Bảng 3.10. Mục đích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được điều tra.................50
Bảng 3.11. Tình hình giao sử dụng đất và cho thuê đất ..........................................51
Bảng 3.12. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được điều tra..........52

Bảng 3.13. Những nguyên nhân chính của các tổ chức kinh tế sử dụng đất
không đúng mục đích được giao, được thuê..........................................53
Bảng 3.14. Các khó khăn trong việc xin giao đất, thuê đất....................................56
Bảng 3.15. Hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Đông Triều ......58
Bảng 3.16. Tổng hợp giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác giao đất, cho
thuê đất trên địa bàn huyện Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh ....................59


viii
DANH MUC HÌNH

Hình 1.1. Biểu cơ cấu loại đất tỉnh Quảng Ninh năm 2013. .......................... 21
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí các xã, thị trấn trên địa bàn Huyện Đông Triều .......... 30


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Theo kết quả tổng kiểm kê đất đai toàn quốc năm 2005 thì diện tích mà các
tổ chức đang quản lý, sử dụng xấp xỉ 3.700.000 ha, chiếm 11,16% diện tích tự
nhiên của cả nước, trong đó diện tích đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đạt hơn 38%.
Quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn
nhưng việc quản lý và sử dụng nhìn chung còn chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, còn để
xảy ra nhiều tiêu cực như: sử dụng không đúng diện tích, không đúng mục đích, bị
lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái phép… Để từng bước khắc phục những tồn
tại trên, đồng thời thực hiện Nghị quyết số 16/2007/NQ-CP ngày 27/02/2007 của
Chính phủ về chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết Hội
nghị lần thứ 4 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa X về một số chủ trương,
chính sách lớn để nền kinh tế phát triển nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành

viên của Tổ chức Thương mại thế giới, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số
31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý,
sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến ngày 01 tháng 4
năm 2008. Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản
lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung và
diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng.
Huyện Đông Triều cách thành phố Hạ Long 78km, cách thành phố Uông Bí
25km, cách thành phố Hải Phòng hơn 30km, cách Hà Nội 90km, có đường quốc lộ
18A, tuyến đường sắt Hà Nội – Kép – Bãi Cháy chạy qua đã tạo cho Đông Triều
một vị trí thuận lợi trong giao lưu kinh tế - văn hóa – xã hội, thu hút vốn đầu tư
trong nước và nước ngoài. Đông Triều là một trong những địa bàn quan trọng trong
chiến lược phát triển kinh thế xã hội của tỉnh Quảng Ninh. Tỉnh Quảng Ninh đóng
vai trò là điểm kết nối, mở ra vùng biển Vịnh Bắc Bộ của trục hành lang kinh tế
quốc tế Côn Minh - Lào Cai - Quảng Ninh. Tại Quảng Ninh có cảng nước sâu Cái
Lân là cửa ngõ thông thương chiến lược của Vùng. Quảng Ninh được biết đến với
di sản thiên nhiên thế giới Vịnh Hạ Long có một nền tảng kinh tế vững chắc trong


2
sự phát triển của tỉnh Quảng Ninh, đây cũng là một thế mạnh, tiềm năng để huyện
Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh phát triển mạnh mẽ trong tương lai. Huyện Đông
Triều nằm trong dải hành lang ven biển của Vịnh Bắc Bộ, là một cực quan trọng
trong tam giác tăng trưởng Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, với lợi thế về phát
triển cảng nước sâu, du lịch, kinh tế biển, khoáng sản, hệ thống giao thông thuận
lợi. Đông Triều có nhiều ưu thế để có thế phát triển trong tương lai. Do vậy, việc
thực hiện đề tài "Đánh giá thực trạng công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế trên địa bàn huyện Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh" được đặt ra với mong muốn
đưa ra những giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng cường vai trò nắm chắc, quản
chặt quỹ đất của Nhà nước (đại diện chủ sở hữu đối với đất đai) nói chung và diện tích
đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng và đặc biệt là diện tích đang giao

cho các tổ chức kinh tế quản lý sử dụng trên địa bàn huyện Đông Triều và góp phần thực
hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện.
2. Mục tiêu, yêu cầu
2.1. Mục tiêu
- Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, từ đó tổng hợp để
xác định rõ diện tích đất mà các tổ chức đang quản lý, sử dụng, diện tích đất lấn
chiếm và bị lấn chiếm, diện tích đất sử dụng sai mục đích, diện tích đất chuyển
nhượng, cho thuê trái phép, diện tích đất chưa đưa vào sử dụng làm cơ sở để đánh
giá đúng thực trạng;. Từ đó đề xuất các giải pháp quản lý nhằm sử dụng đất tiết
kiệm, có hiệu quả đối với quỹ đất đã giao cho các tổ chức kinh tế sử dụng.
- Mục tiêu cụ thể:
+ Đánh giá tình hình cơ bản của vùng nghiên cứu để thấy được ảnh hưởng
đến quá trình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn và công tác quản lý sử
dụng đất của địa phương.
+ Đánh giá được quá trình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện
Đông Triều giai đoạn 2008-2012 để thấy được những thuận lợi, khó khăn và các
vướng mắc, sai phạm.


3
+ Đánh giá được công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn, xác định các nguyên nhân, tồn tại.
+ Đề xuất các giải pháp trong công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ
chức trên địa bàn huyện Đông Triều.
2.2 .Yêu cầu
- Đề tài nghiên cứu trên cơ sở các thông tin, số liệu, tài liệu điều tra phải
trung thực, chính xác, đảm bảo độ tin cậy và phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế trên địa bàn nghiên cứu.
- Việc phân tích, xử lý số liệu phải trên cơ sở khoa học, có định tính, định

lượng bằng các phương pháp nghiên cứu thích hợp.
- Đánh giá đúng thực trạng, những đề xuất kiến nghị trên cơ sở tuân thủ quy
định của Luật Đất đai.
- Đề xuất một số giải pháp thiết thực, phù hợp với đặc điểm của địa phương
nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn
nghiên cứu.
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Tạo cơ sở khoa học và thực tiễn, đề xuất các giải pháp
quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đông Triều
- Ý nghĩa thực tiễn của đề tài:
Đề tài góp phần quan trọng trong việc khắc phục những hạn chế trong quản
lý, sử dụng đất trên phạm vi huyện Đông Triều nói chung và đất của các tổ chức
kinh tế đang quản lý, sử dụng nói riêng, là cơ sở để xác định tính minh bạch trong
quản lý, sử dụng đất và nâng cao vai trò quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời góp
phần thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện.


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một
tư liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể trong nền kinh tế
quốc dân, đất đai cũng có những vị trí vai trò khác nhau.
Trong ngành công nghiệp (trừ ngành khai khoáng), đất đai làm nền tảng, làm cơ
sở, làm địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh.
Trong nông nghiệp đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng, là yếu tố hàng đầu
của ngành sản xuất này. Đất đai không chỉ là chỗ tựa, chỗ đứng để lao động mà còn
là nguồn thức ăn cho cây trồng. Mọi tác động của con người vào cây trồng đều được

dựa vào đất đai và thông qua đất đa. Đất đai sử dụng trong nông nghiệp được gọi là
ruộng đất.
Khi xã hội phát triển ở trình độ cao, việc sử dụng đất luôn hướng tới mục
tiêu kinh tế nhằm đạt được lợi nhuận tối da trên một đơn vị diện tích đất nhất định
như xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, trang trại sản xuất quy mô
lớn...Bên cạnh đó, một phần diện tích đất không nhỏ sử dụng để phục vụ nhu cầu
sinh hoạt, ăn ở cũng như thỏa mãn đời sống tinh thần của con người như xây dựng
nhà ở, hệ thống giao thông, các công trình dịch vụ thể dục, thể thao, văn hóa xã hội,
mở mang phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn...
Đất đai có vai trò quan trọng như vậy nên Đảng và Nhà nước ta luôn luôn
quan tâm, tăng cường quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt ngày nay trong quá trình
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, việc quan tâm đến hiệu quả sử dụng đất của
các tổ chức kinh tế là vô cùng quan trọng, nó đánh giá hiệu quả của việc sử dụng đất
ảnh hưởng đến mọi mặt của cuộc sống.
1.1.2. Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất
1.1.2.1. Nhân tố điều kiện tự nhiên
Trong nhân tố điều kiện tự nhiên, điều kiện khí hậu là nhân tố hạn chế hàng
đầu của việc sử dụng đất đai, sau đó là điều kiện đất đai (chủ yếu là địa hình, thổ
nhưỡng) và các nhân tố khác.


5
- Điều kiện tự nhiên, điều kiện khí hậu: Các yếu tố khí hậu ảnh hưởng rất
lớn, trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp và điều kiện sinh hoạt của con người.
- Điều kiện đất đai (địa hình và thổ nhưỡng)
Địa hình và độ dốc ảnh hưởng đến phương thức sử dụng đất nông nghiệp, đặt
ra yêu cầu xây dựng hệ thống thủy lợi và cơ giới hóa. Đối với đất phi nông nghiệp,
địa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng tới giá trị công trình và gây khó khăn cho thi công,
điều kiện thổ nhưỡng quyết định rất lớn đến hiệu quả sản xuất nông nghiệp.
Đặc thù của nhân tố điều kiện tự nhiên mang tính khu vực. Vị trí địa lý của

vùng với sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, ánh sáng, nhiệt độ nguồn nước và các
điều kiện tự nhiên khác sẽ quyết định khả năng, công dụng và hiện quả sử dụng đất
đai. Vì vậy, trong thực tiễn sử dụng đất cần tuân thủ quy luật tự nhiên, tận dụng các
lợi thế nhằm đạt được hiệu ích cao nhất về xã hội, môi trường và kinh tế.
1.1.2.2. Nhân tố kinh tế-xã hội
Bao gồm các yếu tố như chế độ, dân số và lao động, thông tin và quản lý,
chính sách môi trường và chính sách đất đai, yêu cầu quốc phòng, sức sản xuất và
trình độ phát triển của kinh tế hàng hóa, cơ cấu kinh tế và phân bố sản xuất, các
điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương nghiệp, giao thông, vận tải, sự phát
triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, điều kiện và trang
thiết bị vật chất cho công tác phát triển nguồn nhân lực, đưa khoa học kỹ thuận vào
sản xuất ...
Nhân tố kinh tế-xã hội thường có ý nghĩa quyết định, chủ đạo đối với việc sử
dụng đất đai.
1.1.2.3. Nhân tố không gian
Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất đều cần đến đất
đai như điều kiện không gian để hoạt động; không gian bao gồm cả vị trí mặt bằng.
Đặc tính cung cấp không gian của đất đai là yếu tố vĩnh hằng của tự nhiên ban phát
cho xã hội loài người. Vì vậy, không gian trở thành một trong những nhân tố hạn
chế cơ bản nhất của việc sử dụng đất.
Đối với đất xây dựng đô thị, đất dùng cho công nghiệp, xây dựng công trình,
nhà xưởng, giao thông ... mặt bằng không gian và vị trí của đất đai có ý nghĩa đặc
biệt quan trọng và đem lại giá trị kinh tế.


6
1.1.3. Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 tại Chương
II Điều 18 quy định "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch
và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất

cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài".
Theo Luật Đất đai năm 2003, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức
quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau [20],[19]:
Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng quyết
định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định
là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó....
Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được
người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các
hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc
góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.
Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác định vào hồ sơ địa
chính nhằm xác lập quyền và nghĩa cụ của người sử dụng đất.
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Người sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai năm 2003 liên quan đến tổ chức
như sau:
Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự
nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính
phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công
nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;


7
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại

giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
Tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được
Nhà nước Việt Nam cho thuê đất
Theo Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 về xử phạt vi phạm hành
chính trong lĩnh vực đất đai , một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý,
sử dụng đất được hiểu như sau.
Sử dụng đất không đúng mục đích là hành vi sử dụng đất không đúng với
mục đích sử dụng, loại đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyết
định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất hoặc giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5
Điều 50 của Luật Đất đai.
Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh
giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.
Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép hoặc chủ sử dụng đất cho phép sử dụng hoặc việc sử dụng đất do
được Nhà nước tạm giao hoặc mượn đất nhưng hết thời hạn tạm giao, mượn đất mà
không trả lại đất.
Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng
đất, gây ô nhiễm đất làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã
được xác định.
1.1.4. Khái quát chung về quỹ đất của các tổ chức
Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất được kiểm kê bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức

8
xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ
chức sự nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước
ngoài đầu tư vào Việt Nam.
1.2. Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
Ngày nay, sử dụng đất bền vững, tiết kiệm và có hiệu quả đã trở thành chiến
lược quan trọng có tính toàn cầu, Nó đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát
triển của nhân loại.
Nhằm quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên đất một cách hợp lý phục vụ mục
tiêu phát triển bền vững cho nhu cầu hiện tại nhưng không làm ảnh hưởng đến lợi ích
của thế hệ tương lai, trong những năm qua Đảng và Nhà nước ra đã tập trung tháo gỡ
những khó khăn, mà bước đột phá đầu tiên là Luật Đất đai năm 1993, sửa đổi năm
1998, năm 2001 và Luật Đất đai năm 2003 và bây giờ là Luật Đất đai năm 2013. Bên
cạnh đó nhiều bộ luật liên quan khác cũng đã được ban hành như Luật bảo về và phát
triển rừng, Luật Bảo vệ môi trường.... và các nghị định, thông tư và Văn bản hướng
dẫn thi hành Luật.
Sau đây là những cơ sở pháp lý được nghiên cứu để thực hiện đề tài:
- Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy định
việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành
Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất ;
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định việc
sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10

năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003;


9
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ
quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm
2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của
Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
* Các Văn bản của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh
- Quyết định 1178/2011/QĐ-UBND ngày 21/4/2011 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Quảng Ninh Banh hành quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức trong nước, cơ sở
tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh;
- Quyết định 1179/2011/QĐ-UBND ngày 21/4/2011 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đống dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh;
- Quyết định 3288/2012/QĐ-UBND ngày 12/12/2012 của Ủy ban nhân dân

tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành Quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong
lĩnh vực đầu tư các dự án phát triển kinh tế- xã hội có sử dụng đất, mặt nước; công
tác quản lý các dự án đầu tư xây dựng – kinh doanh khu đô thị, dự án phát triển nhà
ở trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh;


10
- Quyết định số 499/2010/QĐ-UBND ngày 11/2/2010 về việc ban hành quy
định vè bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh
Quảng Ninh.
1.3. Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng đất liên quan đến việc quản lý sử
dụng đất của các tổ chức ở một vài nước trên thế giới và Việt Nam
1.3.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới
* Trung Quốc [25], [27]
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân
nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất
kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở
Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để
họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một
cách không hiệu quả và lãng phí. Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với
quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội cho nên chỉ phát huy được
hiệu lực trong một thời gian ngắn. Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi
đất đai như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức”
– còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở
Trung Quốc. Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của
mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình
thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này.
Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong
hệ thống SDĐ cuối những năm 1980. Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải dưới sự
đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đầu tiên ở Thẩm

Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988, hệ
thống phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn đã bị chấm dứt,
đất đai chính thức được tham gia vào thị trường như một loại hàng hóa. Luật Quản
lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và
cho thuê có đền bù (allocation and lease with compensation), từ đây đã tạo nền tảng
cho việc hình thành thị trường đất đai.


11
Vào tháng 11/1987, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hành quyết định
cải cách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng
Châu... Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa
nhận giá trị hàng hóa của đất đai. Vào 01/12/1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá
QSDĐ 8.588 m2 với thời hạn 50 năm. 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết
liệt để có QSDĐ và người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ (NDT).
Như vậy, tại Thẩm Quyến, QSDĐ tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần
đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao QSDĐ
của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá. Sau đó, vào tháng 4/1988,
Quốc hội nước này đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng
QSDĐ theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Cùng với
việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung quốc đã ban hành Quy chế tạm
thời về việc giao và chuyển nhượng QSDĐ của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy
định rõ rằng QSDĐ có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá.
* Liên bang Nga [26]:
Sau khi Liên bang Xô viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành công
cuộc cải tổ sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai song song với
sở hữu Nhà nước. Giai đoạn cải tổ đất đai hiện nay ở Liên bang Nga gắn liền với kế
hoạch chuyển sang phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế. Với tiêu chí quản
chặt quỹ đất của Nhà nước, chính sách đất đai của liên bang Nga vẫn tồn tại việc
giao đất không thu tiền sử dụng đất với thời hạn "lâu dài" cho các Tổ chức dùng để

xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, các công trình công cộng, phúc lợi
xã hội,.... (Điều 20, 21, chương 4, Luật đất đai Liên bang Nga năm 2001) tuy nhiên
hình thức này hiện không được khuyến khích và gần như không tiếp tục thực hiện.
Nhà nước mở rộng cho thuê đất như là một hình thức sử dụng đất đặc biệt đối với
đất ở đô thị.
* Hàn Quốc [22]:
Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 Km2 trong đó rừng chiếm 66%, đất nông
nghiệp 21,4%, 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8%. Quá trình đô
thị hóa ở Hàn Quốc diễn ra manh mẽ trong các thập niêm 60 đến 90 của thế kỷ XX.
Quá trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập trung về không gian.


12
Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những vấn đề
khó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt động đầu cơ đất
đai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào một nhóm chủ
đất giầu có, các mâu thuẫn xã hội chất chứa do đầu cơ đất đai sẽ không chỉ gây cản
trở cho phát triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá vỡ cơ cấu chính trị xã hội của quốc
gia. Tuy nhiên Hàn Quốc đã vượt qua được các khó khăn này một cách khá thành
công nhờ ban hành một loại các giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ đất đã được
Chính phủ ban hành gồm:
- Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một hệ
thống duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trường của lô đất và là
cơ sở để tính thuế lô đất đó.
- Thuế được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ sở hữu
(dù chúng ở các vị trí khác nhau). Thuế này gọi là thuế nắm giữ đất tổng hợp nhằm
nắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu giả về nắm giữ đất
(đầu cơ đất). Trên cơ sở đó sẽ đánh thuế lũy kế tiến lên những diện tích đầu cơ và
do đó khuyến khích họ bán đi các phần đất này làm tăng nguồn cung trên thị trường
đất đai

- Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm:
+ Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị: đây là giải pháp bổ sung cho
hệ thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ đất bán số đất
thừa ra. Theo đạo luật thì không có hộ gia đình hay công ty nào được sở hữu đất dân
cư vượt quá 200 py-ôm (660 m2). Phần sở hữu vượt quá giới hạn này được đề nghị
bán đi. Nếu chủ đất không chịu bán thì phần đất dư sẽ bị đánh thuế “nắm giữ đất đai
quá mức” với mức chịu thuế cao khoản 7 – 11 % trong giá trị thị trường của diện
tích đất thừa đó. Số thuế này sẽ được thu hàng năm cho đến khi chủ đất bán đi phần
đất thừa đó.
+ Phí phát triển đất đai
Do phát triển đô thị hóa, đất nông nghiệp ở vùng ven đô bị các nhà đầu cơ
đất mua những vùng rộng lớn để hưởng lợi nhuận khổng lồ khi chuyển dịch. Vì vậy
nhà nước ban hành phí phát triển đất. Phí này đánh thuế lên những khu vực đất phát


13
triển cho mục đích cư trú, công nghiệp và giải trí sau khi đã được chính quyền cho
phép. Nghĩa là nó đánh lên tất cả các đề án phát triển (có diện tích lớn hơn 660 m2)
trừ đề án của Chính phủ. Các đề án do tập đoàn nhà nước đại diện cho chính quyền
trung ương hay địa phương được giảm 50 %.
+ Thuế lợi nhuận từ giá trị đất (thuế lợi nhận từ đất đai thừa ngoài tiêu chuẩn)
Đây là giải pháp gián tiếp cản trở các chủ đất nắm giữ đất với mục đích đầu
cơ. Mặc dù có những tranh cãi về thuế này đánh trên các lợi nhuận chưa được thu
vào, do đó vi phạm nguyên tắc đánh thuế 2 lần, tức đánh lên lợi nhuận thu được từ
việc bán đất nhưng đây là biện pháp cứng rắn của chính quyền nhằm đánh vào việc
tập trung tài sản quá mức vào một nhóm những người giầu có do đầu cơ đất đai
buộc họ bán ra, điều tiết lại nguồn cung để giảm giá đất đai, thúc đẩy thị trường bất
động sản phát triển.
* Hungary
Kể từ năm 1988, Chính phủ Hungary công bố một số luật mới liên quan đến

tổ chức và quyền sở hữu doanh nghiệp:
Luật VI năm 1998 mở rộng sự lựa chọn hình thức pháp lý của doanh nghiệp
và mở của cho các doanh nghiệp với quyền sở hữu tư nhân.
Luật Đầu tư nước ngoài XXIV/1988 tạo điều kiện thu hút đầu tư nước ngoài
thông qua việc miễn giảm thuế.
Luật V/1990 quy định tự do hóa doanh nghiệp tư nhân. Để tách biệt quyền
lực quản lý và quyền sở hữu nhà nước.
- Các hình thức sở hữu đất:
Đất đai được phân chia lại theo quyền sở hữu Nhà nước, tư nhân và hỗn hợp.
Nhà nước chủ yếu nắm quyền sở hữu về đất đai dùng cho mục đích công cộng, xã
hội và những vùng quan trọng. Quyền sở hữu đất công cộng được thực hiện trên các
vùng đất được sử dụng hoặc dự định được sử dụng phục vụ lợi ích của toàn xã hội
hoặc cộng đồng địa phương. Một số loại đất được xác định rõ quyền sở hữu nhà
nước như rừng, vùng lãnh thổ được bảo vệ, bảo tồn thiên nhiên, vườn quốc gia, khu
vực bờ sông, đất ngập nước, sông, hồ, suối, đường giao thông, các toà nhà công
cộng ... Tư nhân chủ yếu nắm giữ quyền sở hữu đất cho sản xuất, đặc biệt là đất
nông nghiệp.


14
- Thời hạn sử dụng đất:
Thời hạn sử dụng đất cũng được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu: đất
thuộc sở hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn; đất thuê của nhà nước có thời
hạn sử dụng tối đa là 99 năm và tối thiểu là 1 năm, tuy nhiên, từng đối tượng đất cụ
thể sẽ có thời hạn thuê khác nhau. Nhà nước cũng có quy đinh cụ thể về quyền và
nghĩa vụ của những sở hữu tư nhân khi cho thuê đất.
- Quyền và nghĩa vụ của việc sử dụng đất
Nhà nước quy định đất phải sử dụng đúng mục đích, đặc biệt là đất nông
nghiệp. Đất nông nghiệp chỉ có thể được sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp sau
khi được phòng đăng ký đất đai địa phương thông qua.

Các chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản của mình theo cách mình muốn, tuy
nhiên phải phù hợp với pháp luật và các quy định của nhà nước, không gây tổn hại
hoặc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên khác.
Công dân Hungary có thể được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập
doanh nghiệp
- Các phương thức bán đất, cho thuê đất
+ Phương thức bán đất của nhà nước: thực hiện theo phương thức bán đấu
giá công khai, mọi đối tượng điều có quyền tham gia đấu giá hoặc thông qua mua
cổ phiếu.
+ Phương thức cho thuê đất: thực hiện theo giá thị trường. Đối tượng cho
thuê là các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, các cá nhân, tổ chức trong nước, cá
nhân và tổ chức nước ngoài.
Nhìn chung, việc quản lý, sử dụng đất nói chung và đất của các tổ chức kinh
tế nói riêng ở các nước phát triển dựa trên cơ chế thị trường nhưng có sự điều tiết vĩ
mô của nhà nước, nhà nước chủ yếu thực hiện trao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
đất thông qua bán đấu giá đất và cho thuê đất theo giá thị trường. Nhờ có giá đất sát
giá thị trường nhà nước mới có kết quả tính toán tài chính đúng liên quan đến đất
đai và qua đó dùng công cụ tài chính (đánh thuế) để điều khiển sự vận động lưu
thông đất đai theo kế hoạch vĩ mô của mình, người sử dụng đất có cơ sở để tính
toán những bài toán kinh tế của mình trên giá cả đất đai sát với giá thị trường. Nhờ


15
đó đất đai được vận động, tự động phân phối vào các quy trình khai thác hợp lý, có
hiệu quả, sự vận động này là sự vận động tự giác điều tiết qua cơ chế thị trường
nhưng có sự điều khiển quản lý vĩ mô của nhà nước.
1.3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam
Theo kết quả Kiểm kê quỹ đất năm 2008 của các tổ chức đang quản lý, sử
dụng được nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày
14/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ:

* Tình hình sử dụng theo mục đích được giao, được thuê
Năm 2008, cả nước có 141.812 tổ chức sử dụng đúng mục đích được giao,
được thuê với diện tích 7.148.536,47 ha, chiếm 91,26%. Trường hợp tổ chức sử
dụng đất để cho thuê trái phép, cho mượn hoặc sử dụng sai mục đích, đất bị lấn
chiếm tỷ lệ 2,74%.
- Cơ quan nhà nước có 15.189 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là
33.838,42 ha, đạt 95,63% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; diện tích đất
cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép đối với các cơ quan nhà
nước không nhiều nhưng vẫn có tình trạng xảy ra (cả nước có 235 cơ quan nhà
nước cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là
190,42 ha, trong đó chủ yếu là diện tích cho thuê trái pháp luật).
- Tổ chức chính trị có 1.439 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích
2.390,00 ha, đạt 75,30% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức chính
trị có số lượng tổ chức có diện tích đất cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển
nhượng trái phép không nhiều 42/1.439 tổ chức, nhưng diện tích vi phạm tương đối
nhiều (306,40 ha), chiếm đến 9,65% tổng số diện tích đang quản lý, sử dụng.
- Tổ chức xã hội có 952 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích 1.373,87 ha,
đạt 96,47% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức xã hội có 15 tổ chức
cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là 1,12 ha.
- Tổ chức chính trị - xã hội có 1.131 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục
đích 3.687,04 ha, đạt 75,40% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ
chức chính trị - xã hội có 26 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển
nhượng trái phép với diện tích là 74,91 ha.