ĐỀ TÀI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở HUYỆN SƠN DƯƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NỘI VỤ

…………/…………

…………/…………

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

LÀNH HỒNG MẠNH

BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
Ở HUYỆN SƠN DƢƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ CÔNG

Chuyên ngành:

Quản lý công

Mã số:

60 34 04 03

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN THỊ PHƢỢNG

HÀ NỘI, 2014


LỜI CẢM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận vă này là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Mọi
kết quả nghiên cứu và số liệu nghiên cứu trong luận văn này là chính xác thực.
Tác giả

Lành Hồng Mạnh


LỜI CẢM ƠN
Tác giả xin chân thành cảm ơn Ban Giám đốc, cô giáo chủ nhiệm cùng
toàn thể các thầy, cô giáo đã giảng dạy tại lớp Cao học CH17I, Học viện
Hành chính quốc gia.
Tác giả xin chân thành cám ơn TS. Nguyễn Thị Phƣợng, giảng viên tại
Học viện Hành chính quốc gia đã hƣớng dẫn học viên hoàn thành luận văn này.
Tác giả xin chân thành càm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng huyện
Sơn Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang, Ban Đền bù giải phóng mặt bằng huyện Sơn
Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang cùng các cán bộ công chức đang công tác tại
phòng, ban đã tạo điều kiện và giúp đỡ tác giả có đƣợc những tài liệu cần thiết
phục vụ cho việc nghiên cứu và hoàn thành luận văn này. Tác giả cũng cám
ơn các cán bộ nghiên cứu khoa học, các thầy cô giáo đã nhiệt tình trao đổi,
hƣỡng dẫn về mặt học thuật, cung cấp tài liệu, số liệu và chia sẻ quan điểm về
những vấn đề nghiên cứu của đề tài.
Lành Hồng Mạnh


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2.Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn ...................................... 3
3. Mục đích, nhiệm vụ của luận văn. ................................................................ 4

4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu................................................................. 5
5. Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu của luận văn .............................. 5
6. Những đóng góp về lý luận và thực tiễn của luận văn.................................. 6
7. Kết cấu của luận văn ..................................................................................... 6
PHẦN NỘI DUNG .......................................................................................... 7
Chƣơng 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG ..................................................................................... 7
1.1. Khái quát chung về đất đai và quản lý nhà nƣớc về đất đai .............. 7
1.1.1. Quan niệm chung về đất đai và tài sản đất đai.................................... 7
1.1.2. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai ở Việt Nam ......................... 9
1.2. Bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất. .................. 9
1.2.1. Cơ sở lý luận về thu hồi, giải phóng mặt bằng .................................... 9
1.2.2. Bản chất của việc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu
hồi đất .................................................................................................. 10
1.2.3. Mục đích, yêu cầu của việc thu hồi đất đai ....................................... 12
1.2.4. Các trƣờng hợp thu hồi đất đai. ......................................................... 14
1.2.5. Nguyên tắc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ........................................ 15
1.2.6. Điều kiện đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ. ................................ 16
1.2.7. Phƣơng thức bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ ..................................... 19
1.3. Các yếu tố ảnh hƣởng tới công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ ........ 29
1.3.1. Quản lý nhà nƣớc về đất đai. ............................................................. 29
1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất............................................................ 34
1.3.3. Thị trƣờng bất động sản .................................................................... 36


1.4. Vai trò, ý nghĩa của công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ ............ 36
1.4.1. Vai trò của công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ......................... 36
1.4.2. Ý nghĩa của công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc
thu hồi đất.......................................................................................... 38
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1................................................................................ 40

Chƣơng 2. THỰC TRẠNG BỒI THƢỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
Ở HUYỆN SƠN DƢƠNG - TỈNH TUYÊN QUANG ................................ 41
2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của huyện Sơn
Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang............................................................................ 41
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................. 41
2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................... 42
2.2. Thực trạng công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ của huyện Sơn
Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang ................................................................. 43
2.2.1. Chính sách, pháp luật về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ của huyện
Sơn Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang.......................................................... 43
2.2.2. Trình tự, thủ tục thực hiện việc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ ....... 46
2.3. Đánh giá chung về công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ ở huyện Sơn
Dƣơng, tỉnh Tuyên quang .............................................................................. 58
2.3.1. Những thành công trong công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ ở
huyện Sơn Dƣơng. ............................................................................ 59
2.3.2. Một số hạn chế .................................................................................. 63
2.3.3. Nguyên nhân của những thuận lợi và khó khăn................................ 64
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2................................................................................ 69
Chƣơng 3. BIỆN PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG, GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG Ở HUYỆN SƠN DƢƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG ..70
3.1. Phƣơng hƣớng và quan điểm hoàn thiện công tác bồi thƣờng, hỗ trợ,
tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất. ......................................................... 70
3.1.1. Phƣơng hƣớng hoàn thiện công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi
Nhà nƣớc thu hồi đất ......................................................................... 70


3.1.2. Quan điểm hoàn thiện công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi
nhà nƣớc thu hồi đất.......................................................................... 77
3.2. Hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật, nhất là về công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai .................................................................. 78

3.3 Xây dựng giá bồi thƣờng khi nhà nƣớc thu hồi đất phù hợp với các
điều kiện, yêu cầu của nền kinh tế thị trƣờng. ........................................... 84
3.3.1. Áp dụng nguyên tắc thỏa thuận giá bồi thƣờng đối với các dự án thu
hồi đất cho mục đích kinh doanh. ..................................................... 84
3.3.2. Nhà nƣớc ban hành giá đất hợp lý đối với các loại đất thu hồi phục
vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh và mục đích công cộng (không
vì mục tiêu lợi nhuận) phù hợp ......................................................... 85
3.4. Đẩy mạnh bố trí tái định cƣ, tăng cƣờng chính sách đối với hộ gia
đình có đất bị thu hồi. ................................................................................... 88
3.5. Phát triển thị trƣờng nhà đất, khuyến khích ngƣời dân góp vốn bằng
quyền sử dụng đất vào các dự án đầu tƣ. ................................................... 90
3.6. Các biện pháp hỗ trợ.............................................................................. 91
3.6.1. Khuyến khích sự tham gia của các tầng lớp nhân dân vào công tác
bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ nhằm đảm bảo tính công khai, dân chủ
và minh bạch về giá trong công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng.91
3.6.2. Tăng cƣờng công tác tƣ vấn, thẩm định giá của các công ty, trung
tâm Tƣ vấn thẩm định về đất đai và giá đất đai. ............................... 92
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 .............................................................................. 95
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 96


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1. Tình hình giải phóng mặt bằng Huyện Sơn Dƣơng ....................... 51
Bảng 2.2.Kết quả bồi thƣờng một số dự án điển hìnhtại huyện Sơn Dƣơng
(tháng 4 năm 2014) .............................................................................. 59
Bảng 2.3. Kết quả bồi thƣờng một số dự án trọng điểm (tháng 04 năm 2014)
............................................................................................................... 61


PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa ở nƣớc ta những năm gần đây
diễn ra hết sức mạnh mẽ, nền kinh tế nƣớc ta đang ngày càng phát triển với sự
hội nhập kinh tế sâu rộng, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất để xây dựng kết cấu
hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ, phát triển đô thị và khu dân cƣ ngày
càng tăng. Hiện nay ở những tỉnh, thành phố phát triển đều có những dự án
lớn với diện tích đất thu hồi lên tới hàng trăm hecta (ha), ảnh hƣởng đến hàng
ngàn hộ dân mất đất nông nghiệp, hàng trăm hộ dân phải di chuyển chỗ ở.
Công tác thu hồi đất, bồi thƣờng giải phóng đất đai là yếu tố khách quan, tác
động sâu rộng đến nhiều mặt đời sống xã hội và cộng đồng dân cƣ.
Ngày nay, công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng ngày càng trở nên
khó khăn, phức tạp hơn do đất đai ngày càng khan hiếm. Có những dự án kéo
dài hàng chục năm do không thể giải phóng đƣợc mặt bằng hoặc có những dự
án mà vốn đầu tƣ vào công trình vào loại đắt đỏ nhất thế giới do số tiền giải
phóng mặt bằng quá lớn.
Thực tiễn cho thấy, công tác thu hồi đất của nhân dân để phục vụ phát
triển dự án đầu tƣ và việc bồi thƣờng giải phóng mặt bằng cho những ngƣời bị
thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm, giải quyết không tốt, không thỏa đáng
quyền lợi của ngƣời dân có đất bị thu hồi sẽ cản trở tiến độ dự án, dẫn đến
bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện đông ngƣời đã trở thành
vấn đề phức tạp, làm ảnh hƣởng đến tình hình an ninh trật tự, gây mất ổn định
xã hội.
Sơn Dƣơng là huyện nằm ở phía Nam của tỉnh Tuyên Quang, nơi có vị
trí quan trọng, tiếp giáp với các tỉnh bạn, đồng thời là của ngõ phía Nam của
tỉnh Tuyên Quang với các tỉnh trung du và đồng bằng Bắc Bộ. Trong những
năm gần đây, với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa diễn ra mạnh mẽ, có
nhiều dự án mà diện tích đất thu hồi, giải phóng mặt bằng lớn, tác động đến

1

đời sống của hàng trăm hộ dân nhƣ dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công
nghiệp An Hòa, dự án trƣờng Phổ thông dân tộc nội trú ATK Sơn Dƣơng, dự
án cải tạo và nâng cấp quốc lộ 2C, dự án kè hai bờ sông Phó đáy…Để phát
triển cở sở hạ tầng xã hội, thúc đẩy phát triển kinh tế, Ủy ban nhân dân tỉnh
Tuyên Quang rất quan tâm, chú trọng đến công tác bồi thƣờng giải phóng mặt
bằng. Thực hiện chủ trƣơng của tỉnh, những năm gần đây công tác bồi thƣờng
giải phóng mặt bằng của huyện Sơn Dƣơng ngày càng đƣợc củng cố, hoan
thiện, về cơ bản đã đáp ứng đƣợc mục tiêu, nhiệm vụ đề ra.Tuy nhiên, qua
thực tế triển khai ở địa phƣơng cho thấy, khó khăn nhất trong công tác bồi
thƣờng giải phóng mặt bằng hiện nay là: Đơn giá bồi thƣờng giải phóng mặt
bằng chƣa hợp lý, chƣa sát với giá thị trƣờng, dẫn đến tình trạng khiếu kiện
của ngƣời dân bị thu hồi đất. Cơ chế chính sách về đất đai và bồi thƣờng, tái
định cƣ của Nhà nƣớc thƣờng xuyên bổ sung, sửa đổi. Công tác chuẩn bị các
điều kiện giải phóng mặt bằng còn chậm và chƣa đồng bộ, nhất là quỹ nhà,
đất tái định cƣ, kinh phí giải phóng mặt bằng. Công tác cải cách thủ tục hành
chính chƣa chuyển biến mạnh, việc giải quyết đơn thƣ khiếu nại tố cáo của
công còn chậm, chƣa dứt điểm. Việc thực hiện quy trình, thủ tục trong công
tác bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ nhƣ công khai tuyên truyền, đối thoại ở một
số dự án còn thực hiện chƣa đầy đủ, kịp thời. Mặt khác, do thiếu hiểu biết
kiến thức pháp luật và do tính toán lợi ích cá nhân dẫn đến một bộ phận ngƣời
dân không chấp hành các quy định của Nhà nƣớc. Công tác quản lý đất đai,
xác nhận nguồn gốc sử dụng đất tại địa phƣơng còn yếu và nhiều bất cập. Một
số chủ đầu tƣ chƣa thực hiện nghiêm túc trách nhiệm của mình trong công tác
giải phóng mặt bằng và chuẩn bị quỹ tái định cƣ…Để có những giải pháp tích
cực trong công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng khi Nhà nƣớc thu hồi đất,
góp phần giải quyết những vấn đề bức xúc hiện nay, tác giả đã lựa chọn đề tài
“Bồi thường giải phóng mặt ở huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang” làm
luận văn tốt nghiệp, hệ đào tạo Thạc sĩ, chuyên ngành Quản lý công, với
mong muốn thông qua kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần vào nâng

2


việc nâng cao chất lƣợng và hiệu quả công tác bồi thƣờng giải phóng mặt
bằng ở huyện Sơn Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang nói riêng cũng nhƣ công tác bồi
thƣờng giải phóng mặt bằng trên toàn bộ địa bàn tỉnh Tuyên Quang và cả
nƣớc nƣớc nói chung.
2.Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn
Liên quan tới công tác bồi thƣờng, đền bù giải phòng mặt bằng khi Nhà
nƣớc thu hồi đất đã có nhiều công trình nghiên cứu cả về lý luận và thực tiễn.
Có thể kể tới những công trình sau liên quan tới việc nghiên cứu đề tài luận
văn của tác giải nhƣ:
Đề tài luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ của tác giả Nguyễn Trung Tiến:
“Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng cho dự án xây dựng công trình có
sự tham gia của cộng đồng tại thị trấn Sơn Dương”; đề tài luận văn tốt
nghiệp đại học Nông lâm Thái Nguyên của tác giả Lành Văn Thƣợng: “Công
tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại công ty trách nhiệm hữu hạn xây
dựng công trình Cát Tường”; Luận văn tốt nghiệp đại học Tài nguyên môi
trƣờng Hà Nội của tác giả Lành Hồng Quân: “Công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng dự án xây dựng trường phổ thông dân tộc nội trú ATK Sơn Dương”.
Về các bài viết trên các tạp chí có thể kể tới nhƣ: Báo Điện tử Tuyên
Quang online ngày 5- 8- 2013 có bài “Đẩy mạnh đầu tư xây dựng các dự án
công nghiệp”. Bài viết đã làm rõ những nguyên nhân tiến độ các dự án xây
dựng các khu công nghiệp trên địa bàn huyện Sơn Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang
ngoài ra, bài viết còn đi sâu phân tích những nguyên nhân dẫn đến sự chậm
trễ trong công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng, tái định cƣ là do: Ngƣời
dân chƣa đồng tình với đơn giá đất đƣợc bồi thƣờng, chính sách tuyên truyền
của chính quyền địa phƣơng đến ngƣời dân chƣa tốt; một số hộ dân trong diện
bị thu hồi giải phóng còn cố tình trây ỳ bàn giao mặt bằng để xây dựng các dự
án. Quá đó bài viết cũng đã đề cập đến những giải pháp tháo gỡ khó khăn

nhƣ: tính toán đơn giá bồi thƣờng hợp lý để tránh thiệt hại cho các bên liên
quan, gặp gỡ, tuyên truyền cho các hộ dân bị thu hồi đất về chính sách, pháp
3


luật của nhà nƣớc…Trong những yếu tố trên thì việc phát huy sự nỗ lực từ hai
phía là chính quyền và ngƣời dân cũng đƣợc bài viết đề cập đến.
Báo Điện tử Đảng cộng sản Việt Nam, số ra ngày 11-10- 2013 có
bài:“Kiên cố hóa trường học ở Tuyên Quang”. Nội dung bài viết đềcập tới
việc tỉnh Tuyên Quang thực hiện xây dựng 99 trƣờng học trong giai đoạn từ
năm 2010 đến năm 2020. Với việc các dự án xây dựng mới các trƣờng học
trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang thì riêng huyện Sơn Dƣơng có tới 4 trƣờng
đƣợc xây dựng mới hoàn toàn. Bài viết cũng đi sâu phân tích những thuận lợi
trong việc thực hiện các dự án xây dựng trên địa bàn đƣợc tiến hành khẩn
trƣơng, đúng tiến độ là do địa phƣơng đã thực hiện tốt công tác bồi thƣờng
giải phóng mặt bằng, nhận đƣợc sự ủng hộ của nhân dân, đặc biệt những hộ
trong diện bị thu hồi đất phục vụ dự án. Bài viết cũng đánh giá rất cao sự
đồng thuận của các hộ dân bị thu hồi đất đai với chính quyền địa phƣơng, coi
đó là bài học về sự đồng thuận về lợi ích, hài hài hòa về trách nhiệm giữa
ngƣời dân và chính quyền địa phƣơng. Đây là bài học cho chính quyền khi
thực hiện công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cƣ các dự
án khác khi thực hiện tại Tuyên Quang nói chung và trên địa bàn huyện Sơn
Dƣơng nói riêng.
Những công trình nghiên cứu, những bài viết trên các báo và tạp trí
nêu trên, ở chừng mực nhất định có thể là những tài liệu tham khảo hữu ích
đối với đề tài luận văn của tác giả. Tuy nhiên những công trình khoa học nêu
trên vẫn chƣa giải quyết hết mọi vấn đề về giải phòng mặt bằng, nhất là đối
với một huyện nhƣ huyện Sơn Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang. Vì vậy, đề tài mà
tác giải lựa chọn không trùng lắp với bất kỳ đề tài và chủ đề khoa học nào đã
nghiên cứu trƣớc đó.

3. Mục đích, nhiệm vụ của luận văn.
3.1. Mục đích
Luận văn nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn công tác bồi thƣờng giải
phóng mặt bằng ở huyện Sơn Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang từ đó làm rõ thực
4


trạng và giải pháp của công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng ở huyện Sơn
Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang từ đó có những đề xuất và kiến nghị với những cơ
quan chức năng nhằm nâng cao hiệu quả, chất lƣợng thu hồi đất, cũng nhƣ
công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng tại huyện Sơn Dƣơng.
3.2. Nhiệm vụ.
Để đạt đƣợc mục tiêu đề ra, luận văn tập trung vào các nhiệm vụ sau:
Tổng quan những căn cứ pháp lý và thực tiễn của công tác bồi thƣờng
giải phóng mặt bằng nói chung, trên địa bàn huyện Sơn Dƣơng nói riêng.
Phân tích thực trạng công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng tại
huyện Sơn Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang, cũng nhƣ sự tác động của việc giải
quyết khiếu khiếu nại về đất đai tới đời sống xã hội của chính quyền nhà
nƣớc các cấp;
Đề ra một số phƣơng hƣớng, giải pháp nhằm hoàn thiện cơ chế, chính
sách bồi thƣờng giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Sơn Dƣơng hiện nay.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu.
- Đối tƣợng nghiên cứu của luận văn là công tác bồi thƣờng giải phóng
mặt bằng ở huyện Sơn Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang.
- Phạm vi nghiên cứu của luận văn: Luận văn tập trung nghiên cứu
công tác bồi thƣờng giải phóng mặt tại huyện Sơn Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang
từ năm 2006 đến nay.
5. Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu của luận văn
- Luận văn đƣợc thực hiện trên cơ sở phƣơng pháp luận của Chủ nghĩa
duy vật lịch sử và Chủ nghĩa duy vật biện chứng; hệ thống các quan điểm,

đƣờng lối, chính sách của Đảng và Nhà nƣớc Việt Nam về công tác bồi
thƣờng giải phóng mặt bằng.
- Luận văn sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu cụ thể sau: Phƣơng
pháp thống kê, điều tra nghiên cứu, phƣơng pháp so sánh đối chiếu số liệu;
phƣơng pháp phân tính, tổng hợp, chứng minh... để đánh giá tình hình bồi
thƣờng, giải phóng mặt bằng tại huyện Sơn Dƣơng.
5


6. Những đóng góp về lý luận và thực tiễn của luận văn
Luận văn là công trình khoa học nghiên cứu về quản lý nhà nƣớc trong
công tác bồi thƣờng đền bù giir phóng mặt bàng trên địa bàn huyện Sơn
Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang. Kết quả nghiên cứu của đề tài có ý nghĩa sau:
- Về lý luận: Hệ thống hóa lý luận các khái niệm liên quan đến quản lý
nhà nƣớc về đất đai, về bồi thƣờng, đền bù giải phóng mặt bằng nói chung,
trên địa bàn huyện Sơn Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang nói riêng từ đó làm cơ sở
xây dựng luận cứ khoa học quản lý nhà nƣớc về đất đai nói chung, đất đai trên
địa bàn huyện Sơn Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang trong điều kiện hiện nay.
- Về thực tiễn: Tìm ra những vƣớng mắc trong cơ chế bồi thƣờng, đền
bù giải phóng mặt bằng, từ đó đƣa ra các kiến nghị, biện pháp giải quyết phù
hợp cho việc bồi thƣờng, đền bù giải phóng mặt bằng về đất đai nói chung và
trên địa bàn huyện Sơn Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang nói riêng.
Kết quả nghiên cứu của luận văn có đóng góp nhất định về cơ sở lý luận
trong quản lý nhà nƣớc về đất đai, đặc biệt là vấn đề bồi thƣờng, giải phóng mặt
bằng nói chung, trên địa bàn huyện Sơn Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang nói riêng.
Đồng thời luận văn có thể làm tƣ liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu, giảng
dạy, đào tạo và bồi dƣỡng môn học quản lý nhà nƣớc; quản lý nhà nƣớc về đất
đai chuyên ngành quản lý công, cũng nhƣ áp dụng trong thực tiễn vào công tác
bồi thƣờng giải phòng mặt bằng tại huyện Sơn Dƣơng nói riêng và công tác bồi
thƣờng giải phóng mặt bằng tại tỉnh Tuyên Quang và cả nƣớc nói chung.

7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và mục tài liệu tham khảo, đề tài
luận văn đƣợc kết cấu gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Khái quát chung về công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng;
Chƣơng 2: Thực trạng công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng ở
huyện Sơn Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang;
Chƣơng 3: Một số biện pháp hoàn thiện chính sách bồi thƣờng, giải
phóng mặt bằng ở huyện Sơn Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang.
6


PHẦN NỘI DUNG
Chƣơng 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.1. Khái quát chung về đất đai và quản lý nhà nƣớc về đất đai
1.1.1. Quan niệm chung về đất đai và tài sản đất đai.
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản
xuất không thể thay thế của nền kinh xã hội, là nơi diễn ra các hoạt động phát
triển kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng, là nơi diễn ra các hoạt động sinh
sống, định cƣ của xã hội loài ngƣời và giới sinh vật.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không ai có thể làm ra đất đai nên đất
đai thuộc về phạm trù vĩnh viễn, là một loại hàng hóa quý hiếm. Mặt khác,
trong đất đai còn có công sức của con ngƣời khai hoang, phục hóa, cải tạo cho
phù hợp với yêu cầu sử dụng, kể cả phải đổ cả xƣơng máu để bảo vệ lãnh thổ.
Do đó, đất đai có giá trị và trong thuộc tính giá trị của đất đai còn có cả yếu tố
lịch sử và tinh thần.
Đất đai còn đƣợc xác định là loại tài sản- hay bất động sản, nên có
những thuộc tính, đặc trƣng nhất định của loại tài sản là bất động sản. Vì vậy,
cần đặt nó trong môi trƣờng của bất động sản để thấy rõ đặc trƣng và xác định

đƣợc những nhân tố ảnh hƣởng đến giá trị của đất đai.
Nói về đất đai tức là nói về giá trị quyền sử dụng đất đai. Giá trị quyền sử
dụng đất (sau đây gọi là giá đất) đƣợc hiểu đó là số tiền mà ngƣời sử dụng đất
phải trả cho chủ sở hữu (Nhà nƣớc, tổ chức hay cá nhân) khi ngƣời sử dụng
đƣợc chủ sở hữu chuyển giao đất theo cơ chế kinh tế thị trƣờng thông qua các
hình thức mua, bán, cho thuê, thế chấp…
1.1.2. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai ở Việt Nam
Theo quy định của pháp luật Việt Nam “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nƣớc đại diện làm chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nƣớc trao
7


quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này” [21, tr.12]. Trong đó Nhà
nƣớc thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai nhƣ sau:
- Tổ chức, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất. Ngƣời sử dụng đất đƣợc chuyển quyền sử dụng đất, thực
hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất đƣợc
pháp luật bảo hộ.
- Nhà nƣớc thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trƣờng
hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển
kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công
khai, minh bạch và đƣợc bồi thƣờng theo quy định của pháp luật.
Nhƣ vậy, với tƣ cách là ngƣời đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai,
Nhà nƣớc có đủ ba quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt, song Nhà nƣớc không sử dụng trực tiếp mà giao đất cho ngƣời sử
dụng trên cơ sở mục tiêu chung của Nhà nƣớc và của xã hội và cho phép họ
đƣợc chuyển quyền sử dụng nhằm phát huy và mở rộng các quan hệ đất đai
cho quá trình phát triển kinh tế, xã hội.
Ngƣời sử dụng đất ở đây chính là ngƣời thực hiện những mục tiêu, ý đồ
của Nhà nƣớc, tạo lên mối quan hệ sử dụng đất là quan hệ giữa những ngƣời

sử dụng đất với nhau thông qua hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Do đó
ngƣời sử dụng đất không chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng mà còn có các
quyền khác nhƣ quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh, tặng cho quyền sử dụng đất. Các quyền
năng này của ngƣời sử dụng đất đƣợc pháp luật đất đai, pháp luật dân sự gọi
là quyền sử dụng đất. Xét về bản chất, quyền sử dụng đất là một quyền dân sự
vì nó gắn với chủ thể quan hệ pháp luật dân sự là hộ gia đình, cá nhân và gắn
liền với một loại tài sản, hàng hoá đặc biệt - đó là đất đai. Do vậy, quyền sử
dụng đất đƣợc coi là một quyền dân sự đặc biệt vì ngƣời sử dụng đất không
có toàn bộ các quyền năng nhƣ chủ sở hữu tài sản khác, chẳng hạn: không có
quyền tiêu huỷ đất đai, không có quyền thay đổi mục đích sử dụng, không có
8


quyền tự đặt ra các thủ tục chuyển nhƣợng, chuyển đổi, thu hồi đất… mà hình
thức, thủ tục, điều kiện và nội dung thực hiện các quyền năng của ngƣời sử
dụng đất phải đƣợc thực hiện một cách nghiêm túc theo quy định pháp luật
đất đai và pháp luật dân sự. Ví dụ:
- Về hình thức: việc thu hồi đất phải đƣợc thực hiện thông qua một quyết
định hành chính do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền thực hiện theo luật định.
- Về điều kiện: việc bồi thƣờng khi nhà nƣớc thu hồi đất căn cứ vào các
quy định nhƣ: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các điều kiện hợp
pháp, hợp lệ khác theo quy định tại nghị định 45/CP ngày 15/5/2014 về bồi
thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
- Về thời hạn: tùy theo từng loại đất và mục đích sử dụng, ngƣời sử
dụng chỉ đƣợc thu hồi trong một thời gian nhất định. Ví dụ đất nông nghiệp là
90 ngày, đất phi nông nghiệp là 180 ngày.
1.2. Bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
1.2.1. Cơ sở lý luận về thu hồi, giải phóng mặt bằng
Trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện, chủ sở

hữu và thống nhất quản lý, Nhà nƣớc sẽ thực hiện quyền định đoạt đối với
đất đai thông qua các quyết định hành chính, trong đó có quyết định về thu
hồi đất để sử dụng cho các mục tiêu nhất định. Vì vậy, cơ sở của việc thu
hồi đất đƣợc quy định trong Hiến pháp năm 2013 và đƣợc thể hiện trong
Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực ngày 01-7-2014 trên cơ sở chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai.
Nhƣ vậy, khi các công trình đƣợc xây dựng nhằm phục vụ cho mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia đƣợc triển khai
thì Nhà nƣớc cần phải có mặt bằng để thực hiện dự án. Tuy nhiên, theo quy
định của pháp luật thì, “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, với tƣ cách là ngƣời
quản lý, nhằm đảm bảo đƣợc lợi ích của Nhà nƣớc, lợi ích của nhân dân, khi
đó Nhà nƣớc sẽ ra quyết định thu hồi quyền sử dụng đất của ngƣời dân hoặc
đất đƣợc Nhà nƣớc giao quản lý. Theo điều 1, Luật đất đai năm 2013 “Thu
9


hồi đất là việc Nhà nƣớc ra quyết định hành chính để thu hồi quyền sử dụng
đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn
quản lý” [24, tr.19]. Việc xây dựng những khu công nghiệp cho mục tiêu phát
triển kinh tế, những con đƣờng quốc gia để phục vụ lợi ích chung là rất cần
thiết nhƣng không vì thế mà phải hy sinh quyền lợi của những cá nhân, những
nhóm ngƣời. Do đó, khi quyền sử dụng đất của ngƣời dân bị thu hồi thì Nhà
nƣớc sẽ bồi thƣờng thiệt hại. Vì vậy, “ Bồi thuờng là việc Nhà nƣớc trả lại giá
trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho ngƣời bị thu hồi đất”
[24, tr.19]; “Bồi thƣờng” là sự đền trả lại tất cả những thiệt hại mà chủ thể
gây ra một cách tƣơng xứng, trong quy hoạch xây dựng thiệt hại gây ra có thể
là thiệt hại vật chất và thiệt hại phi vật chất. Trong giải phóng mặt bằng, cùngkhó khăn cho các nhà đầu tƣ. Đặc biệt, các nhà đầu tƣ trong nƣớc có nguồn
vốn hạn hẹp thì việc quay vòng vốn là rất cần thiết để đảm bảo tận dụng cơ
hội đấu thầu của các công trình khác.
Với chính sách hỗ trợ và tái định cƣ, chính sách bồi thƣờng là một phần

quan trọng trong chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Chính
sách này nhằm giúp cho ngƣời bị thu hồi đất có thể tái lập, ổn định cuộc sống
mới do những thiệt hại vật chất hoặc thiệt hại phi vật chất do việc thu hồi đất
gây ra, mặt khác giúp họ giải quyết đƣợc những khó khăn khi phải thay đổi
nơi ở mới.
1.2.2. Bản chất của việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất
Mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng đất nƣớc của Đảng và Nhà
nƣớc ta đó là: “Dân giàu, nƣớc mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh”.
Trong nhiều chiến lƣợc phát triển của đất nƣớc có chiến lƣợc phát triển nhà ở
nhằm tạo điều kiện cho nhân dân có chỗ ở rộng rãi hơn, tiện nghi hơn qua mỗi
thời kỳ phát triển. Ăn và ở là hai nhu cầu tối thiểu của con ngƣời, trong đó
nhu cầu về nhà ở có tầm quan trọng trong việc ổn đời sống của mỗi ngƣời
dân. Câu nói tuy giản dị từ bao đời nay của ông cha ta “Có an cƣ, mới lạc
10


nghiệp” nhƣng trong hoàn cảnh nào cũng đúng vì sự du canh, du cƣ của con
ngƣời khó làm nên sự nghiệp. Do đó trong quá trình thu hồi đất để giải phóng
mặt bằng, ngƣời dân phải di chuyển chỗ ở và kéo theo đó là những khó khăn
mà họ sẽ, gặp phải trong cuộc sống hiện tại cũng nhƣ tƣơng lai. không có chỗ
ở ổn định thì con ngƣời sẽ không có điều kiện tốt nhất cho việc học tập, lao
động, nghiên cứu khoa hoc… Bài học của một số nƣớc phát triển cho ta cách
nhìn mới, đó là bên cạnh những công sở nguy nga tráng lệ, những cao ốc trọc
trời là những khu nhà “ổ chuột” của dân lao động – công bằng và dân chủ
không thể chỉ thông qua việc hô hào mà thực tế lại không thực hiện. Đất nƣớc
ta đang bƣớc vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc. Chúng ta
không thể chỉ có những đô thị đẹp, hiện đại, những khu chế xuất khổng lồ,
những công trình công cộng khang trang mà kèm theo đó chỗ ở của ngƣời dân
phải đƣợc nâng cấp tiện nghi hơn, rộng rãi hơn…Chính vì vậy phải tính một

cách toàn diện, không thể có một hiện tƣợng một công trình mới ra đời lại kéo
theo những ngƣời dân không có chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn nơi ở cũ. Nếu
không nhìn rõ bản chất vấn đề, mỗi năm chúng ta có hàng ngàn dự án cần giải
phóng mặt bằng, mỗi dự án chỉ kéo theo một gia đình không có chỗ ở thì đã
có hàng ngàn gia đình thiếu chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ. Nhƣ vậy, sự phát triển
sẽ thiên lệch, lợi ích của quốc gia, lợi công cộng không hài hoà với lợi ích cá
nhân, gia đình. Từ đó mục tiêu lớn của quốc gia sẽ không đạt đƣợc. Từ những
nhận thức trên có thể giúp chúng ta hiểu đƣợc bản chất quan trọng của vấn đề,
của chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ của Nhà nƣớc đối với ngƣời dân
khi bị thu hồi đất.
Thời kỳ sau năm 1975 đến trƣớc sự ra đời Luật đất đai năm 1993 trên
cơ sở hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nƣớc thống nhất quản lý. Vì vậy việc thực hiện đền bù về đất không đƣợc
thực hiện mà chỉ thực hiện đền bù tài sản gắn liền với đất hoặc những thiệt hại
do việc thu hồi đất gây nên. Ngày 01/07/1980 hội đồng chính phủ ra Quyết
định 201/CP về việc: không đƣợc phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán
11


nhƣợng đất với bất kỳ hình thức nào, không đƣợc dùng để thu những khoản
lợi nhuận không do thu nhập mà có, trừ trƣờng hợp do Nhà nƣớc quy định”.
Quan hệ đất đai thời kỳ này đơn thuần chỉ là quan hệ “giao-thu” giữa Nhà
nƣớc và ngƣời sử dụng.
1.2.3. Mục đích, yêu cầu của việc thu hồi đất đai
Hoạt động bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất là
vấn đề phức tạp, vừa mang tính chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội, vừa mang
tính thời sự cấp bách. Công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc
thu hồi đất những năm qua trên cả nƣớc bƣớc đầu đã tạo ra nhiều đổi mới cho
khu vực nông thôn, khu vực đô thị, ven đô thị nhƣ: Tạo bƣớc chuyển dịch về
cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động, ngành nghề, thu hút đầu tƣ... góp phần đẩy

nhanh tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nền kinh tế, xã hội của địa
phƣơng, của vùng và cả nƣớc. Tuy nhiên, việc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ
thời gian qua đã gặp không ít khó khăn do nhiều yếu tố chủ quan, khách quan,
vì vậy, việc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ của Nhà nƣớc nói chung, của chính
quyền địa phƣơng những năm qua thông qua những dự án kinh tế, xã hội vẫn
chƣa đáp ứng yêu cầu của sự phát triển và đã gây ra nhiều khiếu nại, khiếu
kiện, bất ổn định về xã hội và tình hình trật tự trong cả nƣớc. Xuất phát từ vai
trò, vị trí của các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền, ngƣời có thẩm quyền
trong việc thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ, các hoạt động của các cơ
quan này khi thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình đều ảnh
hƣởng trực tiếp đến đời sống của cá nhân, cộng đồng dân cƣ, nhất là trong hoạt
động quản lý đất đai tại địa phƣơng, nhất là trong lĩnh vực thu hồi, bồi thƣờng,
hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất. Nhiệm vụ, quyền hạn và trách
nhiệm của cơ quan có thẩm quyền, ngƣời có thẩm quyền đều do Hiến pháp,
luật và các văn bản của cơ quan Nhà nƣớc cấp trên quy định (ví dụ: Luật Tổ
chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân năm 2003; Luật đất đai; Luật ban
hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008; Luật ban hành văn bản quy phạm
pháp luật của Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân năm 2004;…).
12


“Hoạt động về bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất
của các cơ quan có thẩm quyền, ngƣời có thẩm quyền đƣợc xem xét trên cơ
sở hàng loại các yếu tố về cơ chế, pháp luật và con ngƣời, cùng những điều
kiện kinh tế, xã hội khác nhằm rút ra những bài học kinh nghiệm trong công
tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của các cấp, các ngành trong thời gian
tới. Đây cũng sẽ là cơ hội cho các nhà chuyên môn, các nhà lãnh đạo địa
phƣơng nâng cao khả năng sắp xếp lại dân cƣ, xây dựng kết cấu hạ tầng, tổ
chức lại sản xuất, đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế, giải quyết việc làm,
góp phần thực hiện tốt các mục tiêu kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng trên

địa bàn địa phƣơng”[21, tr.13-14].
Mục tiêu dài hạn: nhằm bảo đảm thực hiện tốt chiến lƣợc phát triển kinh
tế - xã hội của cả nƣớc, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng sẽ góp phần thúc đẩy
kinh tế, văn hoá - xã hội phát triển theo hƣớng công nghiệp hóa, hiện đại;
Mục tiêu ngắn hạn: Trên cơ sở Chƣơng trình cải cách tổng thể nền
hành chính của Nhà nƣớc đến năm 2020 và thực hiện các chính sách, pháp
luật của Nhà nƣớc về kinh tế, thƣơng mại khi Việt Nam trở thành thành viên
tôt chức Thƣơng mại thế giới (WTO), mục tiêu ngắn hạn của công tác giải
phóng mặt bằng là nhằm:
- Điều tiết lại quỹ đất của cả nƣớc, của từng vùng, từng địa phƣơng cho
các mục đích sử dụng: Phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ
tầng, phát triển đô thị... nhằm bảo đảm mục tiêu chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ
nền kinh tế nông nghiệp, nông thôn sang nền kinh tế công nghiệp, dịch vụ, du
lịch..., bảo đảm cho kinh tế nông thôn thoát khỏi tình trạng tự cung, tự cấp và
chuyển sang sản xuất hàng hoá theo hƣớng thị trƣờng.
- Bảo đảm việc sử dụng đất đai ngày càng phù hợp hơn với các thiết
chế kinh tế thị trƣờng khác nhƣ cơ cấu lại lực lƣợng lao động, điều tiết các
nguồn vốn và tài sản khác trong xã hội, phù hợp với xu hƣớng phi tập trung
hoá trong hoạt động quản lý Nhà nƣớc về đất đai...;
- Tạo điều kiện, cơ sở cho việc phát triển thị trƣờng bất động sản.
13


1.2.4. Các trường hợp thu hồi đất đai.
Thu hồi đất đƣợc thực hiện trong các trƣờng hợp quy định tại Điều 6162; Điều 64-65 Luật đất đai năm 2013, bao gồm:
- Thu hồi đất để sử dụng vào mục đich quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích cộng đồng, phát triển kinh tế.
- Thu hồi trong trƣờng hợp tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu
tiền sử dụng đất, đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử
dụng đất có nguồn gốc từ nguồn ngân sách nhà nƣớc hoặc cho thuê đất thu

tiền hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, hoặc không còn nhu
cầu sử dụng đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế.
- Thu hồi trong trƣờng hợp sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng
đất không có hiệu quả;
- Ngƣời sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
- Đất đƣợc giao không đúng đối tƣợng hoặc không đúng thẩm quyền;
- Đất bị lấn, chiếm trong các trƣờng hợp sau đây:
- Đất chƣa sử dụng bị lấn, chiếm;
- Đất không đƣợc chuyển nhƣợng, sử dụng theo quy định của Luật Đất
đai mà ngƣời sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
- Cá nhân ngƣời sử dụng đất chết không có ngƣời thừa kế;
- Ngƣời sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
- Ngƣới sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc;
-Đất đƣợc Nhà nƣớc giao, cho thuê có thời hạn mà không đƣợc gia hạn
khi hết thời hạn;
- Đất trồng cây hàng năm không đƣợc sử dụng trong thời hạn mƣời hai
tháng liền; đất trồng cây lâu năm không đƣợc sử dụng trong thời hạn mƣời tám
tháng liền; đất trồng rừng không đƣợc sử dụng trong hai mƣơi bốn tháng liền;
- Đất đƣợc Nhà nƣớc giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tƣ mà
không đƣợc sử dụng trong thời hạn mƣời hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng
đất chậm hơn hai mƣơi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tƣ, kể từ
14


khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm
quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép
1.2.5. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Theo quy định tại Điều 74 Luật đất đai 2013, Nguyên tắc bồi thƣờng về
đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất đƣợc xác định nhƣ sau:
“- Ngƣời sử dụng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất nếu có đủ điều kiện

đƣợc bồi thƣờng quy định tại Điều 75 của Luật này thì đƣợc bồi thƣờng.
- Việc bồi thƣờng đƣợc thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích
sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thƣờng thì đƣợc bồi
thƣờng bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
- Việc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách
quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật [24, tr.89].
Việc thực hiện bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu
không có đất để bồi thƣờng thì đƣợc bồi thƣờng bằng đất ở, hoặc đƣợc bồi
thƣờng bằng tiền cho phù hợp với thực tế tại địa phƣơng.
Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi
đất nhƣng chƣa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của
pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chinh vào số
tiền đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách. Nghĩa vụ tài chính bao
gồm: tiền sử dụng đất phải nộp, tiền thuê đất đối với đất do nhà nƣớc cho
thuê, thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của các thửa đất
khác của ngƣời có đất bị thu hồi (nếu có), tiền thu từ việc xử phạt vi phạm
luật về đất đai, tiền bồi thƣờng cho Nhà nƣớc khi gây thiệt hại trong quản lý
và sử dụng đất đai, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
Trong trƣờng hợp khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai phải nộp lớn hơn
hoặc bằng tiền bồi thƣờng về đất thì số tiền đƣợc trừ tối đa bằng số tiền bồi
thƣờng đất.

15


Diện tích đất đƣợc bồi thƣờng là diện tích đất đƣợc xác định trên thực
địa – thực tế đo đạc diện tích thu hồi của từng ngƣời sử dụng đất.
1.2.6. Điều kiện được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện đƣợc bồi thƣờng về

đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh
tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhƣ sau:
“- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền
thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là
Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định của Luật này mà chƣa đƣợc cấp, trừ trƣờng hợp quy định tại khoản 2
Điều 77 của Luật này; ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thuộc đối tƣợng
đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy
chứng nhận hoặc có đủ điều kiện đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của
Luật này mà chƣa đƣợc cấp.
- Cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất mà không phải là
đất do Nhà nƣớc giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
để đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chƣa đƣợc cấp.
- Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chƣa đƣợc cấp.
- Tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng
16


đất, nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền

nhận chuyển nhƣợng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc, có
Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định
của Luật này mà chƣa đƣợc cấp.
- Tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao đƣợc Nhà nƣớc cho thuê
đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc
có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chƣa đƣợc cấp.
- Tổ chức kinh tế, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất để
thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận
hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chƣa
đƣợc cấp” [24, tr.90].
Tóm lại, ngƣời bị Nhà nƣớc thu hồi đất, có một trong nhƣng điều kiện
sau đây thì đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi, giải
phóng mặt bằng:
+ Có Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật
đất đai.
+ Có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền theo
quy định của pháp luật đất đai.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, đƣợc Ủy ban nhân dân xã,
phƣờng, trị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) xác nhận
không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:
- Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trƣớc ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất
đai của Nhà nƣớc Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm

17

thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nƣớc Cộng hòa xã hội chử nghĩa
Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời đƣợc cơ quan nhà nƣớc
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ Địa chính;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền
với đất trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay đƣợc Ủy ban nhân dân cấp xã
xác nhận là đất sử dụng trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy
định của pháp luật;
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho ngƣời sử
dụng đất.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong những lại giấy tờ
quy định đƣợc kể trên mà trên giấy tờ đó ghi tên ngƣời khác, kèm theo giấy tờ
về việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan,
nhƣng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chƣa thực hiện thủ tục chuyển
nhƣợng sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay đƣợc Ủy ban nhân dân
cấp xã xác nhận không có tranh chấp.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thƣờng trú tại địa
phƣơng và trự tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo,
nay đƣợc Ủy ban nhân dân cấp xã nới có đất xác nhận là ngƣời đã sử dụng đất
ổn định, không có tranh chấp.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đát không có các loại giấy tờ quy
đinh nhƣ đã kể trên nhƣng đất đã đƣợc sử dụng ổn định từ trƣớc ngày 15
tháng 10 năm 1993, nay đƣợc Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất đó
không có tranh chấp.

18