Luận văn thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng TMCP bắc á

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC THĂNG LONG
---o0o---

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH
QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢNNGÂN HÀNG TMCP BẮC Á

HỌ VÀ TÊN

: BÙI THỊ BÍCH CHÂM

MÃ SINH VIÊN

: A19276

CHUYÊN NGÀNH

: TÀI CHÍNH

HÀ NỘI - 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC THĂNG LONG
---o0o---

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH
QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢNNGÂN HÀNG TMCP BẮC Á

Giảng viên hƣớng dẫn

: ThS. Ngơ Thị Qun

Sinh viên thực hiện

: Bùi Thị Bích Châm

Mã sinh viên

: A19276

Chuyên ngành

: Tài chính

HÀ NỘI - 2015

Thang Long University Library


LỜI CẢM ƠN

Để hồn thành bài khóa luận tốt nghiệp với đề tài: “Thực trạng hoạt động thẩm
định giá bất động sản tại công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân
hàng TMCP Bắc Á” em đã nhận được sự giúp đỡ của nhiều các cá nhân và tổ chức.
Trước tiên, em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến cô giáo – ThS. Ngô
Thị Quyên là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ em trong q trình nghiên cứu đề
tài khóa luận tốt nghiệp này. Nhờ có sự chỉ bảo và hướng dẫn tận tình của cơ giáo–
ThS. Ngơ Thị Qun, em đã nhận ra những hạn chế của mình trong q trình viết khóa
luận để có thể kịp thời sửa chữa nhằm hồn thiện khóa luận một cách tốt nhất.
Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Bộ môn kinh tế, Trường Đại
học Thăng Long đã tận tình truyền đạt những kiến thức cơ bản cho em trong thời gian
học tập tại trường. Vồn kiến thức này khơng chỉ giúp em làm nền tẳng cho q trình
nghiên cứu khóa luận mà cịn là hành trang q báu giúp em tự tin bước vào đời.
Cuối cùng, em xin chân thành cảm ơn ban giám đốc công ty TNHH quản lý nợ
và khai thác tài sản – NHTMCP Bắc Á và tồn thể các anh chị trong phịng thẩm định
giá của công ty đã giúp đỡ em trong việc cung cấp số liệu, tài liệu và chỉ bảo cho em
cách vận dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá trong thực tế.
Do thời gian nghiên cứu có hạn nên việc phân tích, đánh giá sẽ khơng tránh khỏi
những sai sót, hạn chế nên em rất mong nhận được nhiều ý kiến đóng góp của thầy cơ
giáo để bài khóa luận của em được hồn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan Khóa luận tốt nghiệp này là do tự bản thân thực hiện có sự hỗ
trợ từ giáo viên hướng dẫn và không sao chép các cơng trình nghiên cứu của người khác.
Các dữ liệu thơng tin thứ cấp sử dụng trong Khóa luận là có nguồn gốc và được trích dẫn
rõ ràng.
Tơi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan này!
Sinh viên

Bùi Thị Bích Châm

Thang Long University Library


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU
CHƢƠNG 1.
1.1.
1.1.1.

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐINH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ....... 1

Tổng quan về bất động sản và thị trƣờng bất động sản ................................ 1
Bất động sản ...................................................................................................... 1

1.1.1.1.

Khái niệm BĐS ............................................................................................... 1

1.1.1.2.

Đặc điểm chủ yếu của BĐS ............................................................................ 2

1.1.1.3.

Phân loại BĐS ................................................................................................ 3

1.1.1.4.

Quyền của chủ thể đối với BĐS ...................................................................... 4

1.1.2.

Thị trường bất động sản ................................................................................... 5

1.1.2.1.

Khái niệm thị trường BĐS ............................................................................. 5

1.1.2.2.

Đặc điểm của thị trường BĐS ........................................................................ 7

1.1.2.3.

Phân loại thị trường BĐS ............................................................................... 9

1.1.2.4.

Vai trò của thị trường BĐS ........................................................................... 10

1.2.

Thẩm định giá BĐS ......................................................................................... 10

1.2.1.

Khái niệm về thẩm định giá BĐS ................................................................... 10

1.2.2.

Mục tiêu của thẩm định giá BĐS ................................................................... 11

1.2.3.

Vai trò của thẩm định giá BĐS ...................................................................... 11

1.2.4.

Các nguyên tắc trong thẩm định giá BĐS ..................................................... 13

1.2.4.1.

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất ............................................. 13

1.2.4.2.

Nguyên tắc thay thế ...................................................................................... 13

1.2.4.3.

Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai ........................................... 14

1.2.4.4.

Nguyên tắc đóng góp .................................................................................... 14

1.2.4.5.

Nguyên tắc cung cầu..................................................................................... 15

1.2.5.

Quy trình thẩm định giá BĐS ........................................................................ 15

1.2.6.

Các phương pháp thẩm định BĐS ................................................................. 17

1.2.6.1.

Phương pháp so sánh ................................................................................... 17

1.2.6.2.

Phương pháp chi phí .................................................................................... 18

1.2.6.3.

Phương pháp thu nhập ................................................................................. 19

1.2.6.4.

Phương pháp thặng dư ................................................................................. 20


1.3.
1.3.1.

Các nhân tố ảnh hƣởng đến định giá đất ...................................................... 21
Các yếu tố trực tiếp ......................................................................................... 21

1.3.1.1.

Các yếu tố tự nhiên ....................................................................................... 21

1.3.1.2.

Các yếu tố kinh tế ......................................................................................... 21

1.3.1.3.

Các yếu tố thị trường .................................................................................... 21

1.3.2.

Các yếu tố pháp lý ........................................................................................... 22

1.3.3.

Các yếu tố ngoại vi .......................................................................................... 22

CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI CÔNG TY TNHH QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN-NGÂN
HÀNG TMCP BẮC Á(BẮC Á AMC) ....................................................................... 23
2.1.

Giới thiệu về BẮC Á AMC ............................................................................. 23

2.1.1.

Giới thiệu chung ............................................................................................. 23

2.1.2.

Ngành nghề kinh doanh ................................................................................. 23

2.1.2.1.

Ngành nghề kinh doanh chung của công ty................................................. 23

2.1.2.2.

Hoạt động thẩm định giá của Bắc Á AMC ................................................... 24

2.1.3.

Cơ cấu tổ chức của công ty............................................................................. 25

2.1.3.1.

Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Bắc Á AMC......................................................... 25

2.1.3.2.

Chức năng, nhiệm vụ của các phịng ban: ................................................... 26

2.1.4.

Tình hình hoạt động của phòng thẩm định giá ............................................ 28

2.1.4.1.

Số vụ thẩm định và việc soát xét hồ sơ thẩm định ........................................ 28

2.1.4.2.

Thời gian và tỷ lệ hoàn thành các vụ thẩm định .......................................... 29

2.1.4.3.

Tổng phí thẩm định và tình hình thu hồi phí thẩm định ............................... 30

2.1.4.4.

Nhân sự và chất lượng nhân sự .................................................................... 31

2.2.
2.2.1.

Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản của BẮC Á AMC ...... 32
Cơ sở để tiến hành công tác thẩm định giá BĐS .......................................... 32

2.2.1.1.

Căn cứ vào quy trình thủ tục nghiệp vụ TĐG tài sản tại Bắc Á AMC ......... 32

2.2.1.2.

Căn cứ vào những văn bản pháp lý về thẩm định giá .................................. 34

2.2.1.3.

Nguyên tắc áp dụng ...................................................................................... 34

2.2.1.4.

Những giấy tờ cần thiết đối với tài sản cần TĐG ........................................ 34

2.2.2.

Nghiên cứu tình huống định giá BĐS qua các hoạt động cụ thể ................ 35

Thang Long University Library


2.2.2.1.

Tình huống 1: Định giá tài sản sử dụng phương pháp so sánh ................... 35

2.2.2.2.

Tình huống 2: Định giá tài sản sử dụng phương pháp so sánh kèm chi phí. .... 41

2.3.
2.3.1.

Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá BĐS của BẮC Á AMC ......... 54
Kết quả đạt được ............................................................................................. 54

2.3.1.1.

Kết quả đạt được chung của phòng thẩm định giá ...................................... 54

2.3.1.2.

Kết quả đạt được từ việc vận dụng quy trình và phương pháp TĐG ........... 55

2.3.2.

Tồn tại và nguyên nhân .................................................................................. 56

2.3.2.1.

Những tồn tại và nguyên nhân chung ........................................................... 56

2.3.2.2.

Những tồn tại và nguyên nhân trong quy trình và phương pháp TĐG ........ 56

CHƢƠNG 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ
BĐS TẠI CÔNG TY TNHH QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN-NGÂN
HÀNG TMCP BẮC Á. ................................................................................................ 59
3.1.

Định hƣớng phát triển..................................................................................... 59

3.1.1.

Định hướng phát triển chung của cơng ty..................................................... 59

3.1.2.

Định hướng phát triển của phịng thẩm định giá ......................................... 59

3.2.

Một số giải pháp hoàn thiện cơng tác TĐG BĐS tại Bắc Á AMC .............. 60

3.2.1.

Hồn thiện những tồn tại chung trong hoạt động của phòng..................... 60

3.2.2.

Hồn thiện kỹ thuật trong cơng tác định giá BĐS ........................................ 61

3.2.3.

Hồn thiện về quy trình trong cơng tác thẩm định giá ................................. 62

3.2.4.

Hồn thiện trong cơng tác thu thập, phân tích thơng tin ............................. 63

3.2.5.

Mở rộng quy mơ, địa bàn hoạt động của trung tâm thẩm định giá ............. 65

3.2.6.

Kiến nghị với nhà nước .................................................................................. 65

3.2.6.1.

Thành lập cơ quan kiểm tra, giám sát trong lĩnh vực TĐG ......................... 65

3.2.6.2.

Kiến nghị về việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật ..................... 66

KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO
XÁC NHẬN CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP


DANH MỤC VIẾT TẮT
Tên đầy đủ

Tên viết tắt
Bắc Á AMC

Công ty TNHH quản lý nợ và khai
thác tài sản – NH TMCP Bắc Á

BĐS

Bất động sản

CTXD

Cơng trình xây dựng

CVTĐ

Chun viên thẩm định

ĐK

Điều kiện

GCN

Giấy chứng nhận

MT

Môi trường

PP

Phương pháp

TĐG

Thẩm định giá

TĐV

Thẩm định viên

TSSS

Tài sản so sánh

TSTĐ

Tài sản thẩm định

TTBĐS

Thị trường bất động sản

Thang Long University Library


DANH MỤC BẲNG BIỂU, HÌNH VẼ
Trang
Bảng 2.1. Số vụ thẩm định và việc soát xét hồ sơ thẩm định ........................................ 28
Bảng 2.2.Thời gian và tỷ lệ hoàn thành các vụ thẩm định ............................................ 29
Bảng 2.3. Tổng phí và tình hình thu hồi phí thẩm định ................................................ 30
Bảng 2.4. Nhân sự và chất lượng nhân sự của phòng thẩm định giá ............................ 31
Bảng 2.5. Tính tốn kết quả thẩm định ......................................................................... 37
Bảng 2.6. Kết luận về giá trị của BĐS cần thẩm định ................................................... 40
Bảng 2.7. Thông tin về giá tham khảo của các BĐS so sánh ........................................ 45
Bảng 2.8. Thông tin về CTXD trên đất của các BĐS so sánh....................................... 45
Bảng 2.9. Bảng tính tốn mức giá thẩm định theo PP so sánh ...................................... 47
Bảng 2.10. Thông tin về công trình xây dựng trên đất .................................................. 50
Bảng 2.11. Xác định chất lượng Cơng trình xây dựng nhà ở ........................................ 51

Bảng 2.12. Xác định Giá trị của BĐS cần thẩm định .................................................... 52
Sơ đồ 2.1. Cơ cấu bộ máy tổ chức công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản –
NH TMCP Bắc Á .......................................................................................................... 25
Sơ đồ 2.2. Quy trình thủ tục nghiệp vụ thẩm định giá tài sản tại Bắc Á AMC ............. 32
Hình 2.1. Sơ đồ hiện trạng TSTĐG tình huống 1 ......................................................... 35
Hình 2.2. Ảnh chụp mặt tiền BĐS cần TĐG ................................................................. 41
Hình 2.3. Ảnh chụp hiện trạng bên trong tài sản ........................................................... 42
Hình 2.4. Sơ đồ hiện trạng TSTĐ tình huống 2 ............................................................ 44


LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Thời gian gần đây là những năm tháng đầy sóng gió đối với nền kinh tế và hệ
thống ngân hàng. Nhiều thách thức đang diễn ra trong tầm quản lý kinh tế vĩ mô, sự
tác động lớn ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và ngân hàng. Hệ
quả tích tụ là có hàng trăm ngàn doanh nghiệp đã phá sản, nợ xấu trong hoạt động kinh
doanh ngân hàng gia tăng đáng kể. Theo đánh giá có khoảng 60% giá trị nợ xấu ngân
hàng thương mại là tài sản thế chấp bằng bấtp động sản, chiếm khoảng 180 ngàn tỷ
đồng, nhưng việc xử lý tài sản thế chấp cũng đang gặp nhiều khó khăn, bởi mỗi ngân
hàng có phương pháp định giá khác nhau và cho kết quả định giá khác nhau trong quá
trình xử lý tài sản. Vì vậy, cần thiết lựa chọn phương pháp định giá và một quy trình
phù hợp để có kết quả khách quan, chính xác bảo đảm lợi ích giữa các bên tham gia
trong các giao dịch với ngân hàng là việc là cần thiết.
Trong khoảng thời gian thực tập tại công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài
sản – NHTMCP Bắc Á, bước đầu được tiếp xúc với những kinh nghiệm thực tế, cùng
với sự giúp đỡ nhiệt tình của các anh, chị trong phòng thẩm định giá em đã nhận thức
được tầm quan trọng của công tác thẩm định giá tài sản nói chung và cơng tác thẩm
định giá BĐS nói riêng quan trọng như thế nào với nền tài chính của đất đước ta. Vì
vậy em đã chọn đề tài “Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công
ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản - Ngân hàng TMCP Bắc Á” làm chuyên

đề tốt nghiệp cho mình.
2. Mục đích nghiên cứu
Mục tiêu chính của việc nghiên cứu đề tài này là phân tích thực trạng hoạt động
thẩm định giá của công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản – NHTMCP Bắc Á,
từ đó thấy được việc vận dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá của BẮc Á
AMC vào trong quy trình thẩm định giá, và tầm quan trọng của hoạt động thẩm định
giá trong Ngân hàng Bắc Á.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
 Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Bắc Á AMC, sử
dụng các số liệu của phòng thẩm định giá và các báo cáo kết quả thẩm định giá.
 Phạm vi nghiên cứu
+ Không gian nghiên cứu: công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản –
NHTMCP Bắc Á
+ Thời điểm nghiên cứu: từ 01/03/2015 đến 30/06/2015
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
 Sử dụng phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp, thu thập và so sánh

Thang Long University Library


 Nghiên cứu các tài liệu, văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đề tài.
5. Kết cấu khóa luận
Ngoài phần mục lục, lời mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, kết cấu nội dung đề
tài gồm 3 chương sau:
Chƣơng 1. Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản
Chƣơng 2. Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty TNHH
quản lý nợ và khai thác tài sản - Ngân hàng TMCP Bắc Á (Bắc Á AMC)
Chƣơng 3. Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá BĐS tại công ty TNHH
quản lý nợ và khai thác tài sản- Ngân hàng TMCP Bắc Á.

CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐINH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tổng quan về bất động sản và thị trƣờng bất động sản
1.1.1. Bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm BĐS
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật
cổ La Mã, theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất mà cịn là
tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản
bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan
đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận
cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật
của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu
chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và
động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518
Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự
Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy
nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói
chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ,
không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với
đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt,
trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương
tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ
và Sài Gịn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất
đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất
đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với

đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi
là “gắn liền với đất đai” thứ hai, khơng giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các
cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng
chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê
1


tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm
chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của
chúng”. Bên cạnh đó, Luật này cịn liệt kê những vật khơng liên quan gì đến đất đai
như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hồ XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản
khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc
gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật
của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục
các tài sản này.
1.1.1.2. Đặc điểm chủ yếu của BĐS
Cố định về vị trí
Bất động sản gắn liền với một vị trí cố định cụ thể, mà yếu tố vị trí có ảnh hưởng
lớn và tạo ra giá trị BĐS, yếu tố vị trí chính là khoảng cách từ BĐS đến trung tâm kinh
tế, văn hóa, chính trị hay cũng chính là khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm
đó. Khi “tính vị trí” của BĐS thay đổi sẽ làm cho giá trị BĐS thay đổi tăng hay giảm
tùy thuộc vào khả năng tiếp cận với các trung tâm đó.
Do tính “cố định về vị trí” nên giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác

động bởi yếu tố môi trường, như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, điều kiện mơi
trường và tính chất xã hội…
Tính bền vững
Thơng thường BĐS có tính bền vững cao, đặc biệt là đối với đất đai. Tuy nhiên,
khi định giá và đầu tư BĐS cũng cần xem xét trên góc độ kỹ thuật và kinh tế.
Khi đầu tư cần chú trọng chu kỳ kinh tế để quyết định chu kỳ vật lý nhằm đảm
bảo cơng trình/ BĐS phát huy được hiệu quả, thu hồi được vốn,…trước khi cơng trình/
BĐS chấm dứt chu kỳ vật lý: hư hỏng, sập đổ, khơng cịn sử dụng,… và khi định giá
chỉ chọn và quyết định giá trị BĐS căn cứ vào chu kỳ nào ngắn hơn giữa hai chu kỳ
kinh tế và chu kỳ vật lý.
Vào cuối chu kỳ kinh tế để đảm bảo được lợi ích kinh tế của BĐS khơng suy
giảm, các chi phí duy trì thường tăng lên. Do vậy cần so sánh lợi ích kinh tế mang lại
với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS để quyết định chu kỳ vật
lý. Cần tính tốn và dự tính các cơng năng và nhu cầu thay đổi của BĐS khi đầu tư.
2

Thang Long University Library


Tính khác biệt
Các BĐS có những khác biệt: khác nhau về vị trí, về kết cấu và về kiến trúc, khác
nhau về quyền, về quang cảnh, môi trường,… sự khác biệt đó chính là lợi ích kinh tế
riêng mang lại cho từng BĐS:
Khi đầu tư cần chú trọng khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị của BĐS
đồng thời đáp ứng được tính riêng biệt của người tiêu dùng;
Khi định giá không áp đặt một giá trị BĐS cho BĐS khác mà khơng chú ý đến
tính khác biệt giữa hai BĐS.
Tính khan hiếm
Xuất phát từ “giới hạn về diện tích”, “khác biệt”, “vị trí cố đinh”,… đã tạo ra sự
khan hiếm của BĐS, làm cho quan hệ cung cầu của BĐS mất cân đối theo hướng

CUNG < CẦU, dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS. Giá cả ln có xu hướng tăng.
Có giá trị lớn
Giá trị đất và chi phí xây dựng là rất lơn, làm cho giá trị có giá trị lớn, Thường rất
cao, từ đó đặt ra vấn đề:
 Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS phải cần vốn lớn và dài hạn;
 Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo qua kinh doanh hoặc thế chấp;
 Do có giá trị lớn nên thường phát sinh quan hệ vay vốn khi mua bán BĐS.
Tính ảnh hưởng lẫn nhau
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các cơng
trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu
vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của
BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
Các BĐS thường có tác động lẫn nhau và có ảnh hưởng đến các hoạt động kinh
tế - xã hội, do vậy:
 Sự thống nhất quản lý về BĐS của nhà nước là điều cần thiết;
 Khi đầu tư xây dựng các cơng trình phải tính đến sự ảnh hưởng đối với cơng trình
khác, đối với mơi trường và cảnh quan;
 Khi định giá phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các cơng trình khác ra
đời;

1.1.1.3. Phân loại BĐS
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có
thể phân loại như sau:
3


Theo đặc tính vật chất
Theo đặc tính vật chất BĐS có thể chia làm 3 loại là BĐS có đầu tư xậy dựng,
BĐS không đầu tư xây dựng, BĐS đặc biệt.

BĐS có đầu tư xậy dựng, bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và cơng trình
thương mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở
làm việc. Trong BĐS đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất ( bao gồm đất đai và các
tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức
tạp cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan. Nhóm này có tác động rất lớn
đến q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như phát triển đô thị bền
vững nhưng quan trọng hơn nhóm BĐS này chiếm đại đa số các giao dịch trên TTBĐS
ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng hải sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,v.v…
BĐS đặc biệt là những loại BĐS như cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa
vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,… Đặc điểm của BĐS này là
khả năng tham gia thì trường rất thấp.
Theo mục đích sử dụng gắn liền với đặc tính vật chất
Theo mục đích sử dụng gắn liền với đặc tính vật chất thì bất động sản cũng được
chia làm hai loại và cơng trình kiến trúc và đất đai.
Cơng trình kiến trúc bao gồm: Nhà cửa dùng để cho thuê hoặc bán, cơng trình
kiến trúc phục vụ sản xuất, cơng trình kiến trúc có tính chất thương mại, khách sạn và
văn phịng cho th, cơng trình kiến trúc khác.
Đất đai bao gồm: Nhóm đất nơng nghiệp, nhóm đất phi nơng nghiệp, nhóm đất
chưa sử dụng.
1.1.1.4. Quyền của chủ thể đối với BĐS
Quyền của chủ thể đối với BĐS là yếu tố quan trọng, có tính chất pháp lý và ảnh
hưởng lớn đến giá trị của BĐS.
Đối với đất đai
Về lý thuyết có ba hình thức thể hiện quyền lợi:
 Sở hữu vĩnh viễn
Sở hữu đất đai được công nhận bằng giấy chứng nhận quyền sở hữu do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp.

4

Thang Long University Library


Tại điều 17 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam được Quốc hội
khóa VIII, kỳ họp thứ 11 nhất trí thơng qua trong phiên họp ngày 15 tháng 04 năm
1992, đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
 Thuê theo hợp đồng
Đất thuộc quyền sở hữu hoặc đất cơng của Nhà nước có thể được cho thuê theo
hợp đồng dài hạn hoặc ngắn hạn. những hợp đồng cho thuê đất được lưu hồ sơ bằng
các chứng thư.
 Quyền sử dụng
Quyền sử dụng đất thường gắn liền với một hoạt động nhất định. Tại điều 18
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, đã công nhận quyền sử dụng
đất của các tổ chức và cá nhân.
Đối với các cơng trình
 Sở hữu vĩnh viễn
Quyền sở hữu các cơng trình đi theo quyền sở hữu đất: đối với các cơng trình
thuộc quyền sở hữu của Nhà nước.
Quyền sở hữu các cơng trình, nhà ở đối với tổ chức, cá nhân trong nước, người
Việt Nam ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài có nhà ở, cơng trình xây dựng
được tạo lập hợp pháp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật được thực hiện theo
nghị định của chính phủ số 95/2005/NĐ-CP ngày 25/07/2005.
 Th theo hợp đồng
Cơng trình, nhà ở nằm trên khu đất được cho thuê theo hợp đồng.
Quyền sở hữu cá nhân, tổ chức có thể bị cưỡng chế bởi luật pháp và bị giới hạn
khi Chính phủ thu hồi vì lợi ích quốc gia.
1.1.2. Thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm thị trường BĐS

Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát
triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình
thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát
triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số
sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa
quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường
lao động đặc biệt là TTBĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.

5


Có thể thấy rằng bản thân TTBĐS khơng tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố
khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng
v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS.
Hiện nay quan niệm về TTBĐS cũng đang được tranh luận và nổi lên một số ý
kiến như sau:
Khái niệm 1: TTBĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế
chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý
của Nhà nước.
Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS
tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: TTBĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có
thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các đặc
tính vật chất mà thường được gọi là đất.
Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mơ hình, một tổ
chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập. Tuy rằng
tính khách quan của TTBĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù
của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch đó phải được tổ chức theo một
ý đồ nhất định.

Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trường nên có một số
quan niệm khác nhau về thị trường BĐS.
Có ý kiến cho rằng TTBĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài sản là nhà, cơng
trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được. Do đó đất đai bản thân
nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực
tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của TTBĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ
phận của hàng hố BĐS.
Trên thực tế, có một số người cho rằng TTBĐS là thị trường nhà đất (thị trường
địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra
mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Cũng giống như quan niệm trên BĐS nhà đất
chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là không
đầy đủ.
Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng TTBĐS là hoạt động mua bán, trao
đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật
thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái
niệm này dễ làm người ta nhận biết phạm vi và nội dung của TTBĐS hơn là khái niệm
có tính khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng TTBĐS là thị
6

Thang Long University Library


trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu
(quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường có sự quản lý của nhà nước. Ý kiến này
xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của TTBĐS ở hầu hết các nước đều được điều
chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt
chẽ của nhà nước.
Tóm lại, qua các nhận định khác nhau ta có thể kết luận rằng TTBĐS là thị
trường nhà đất mà ở đó có các hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển
nhượng quyền BĐS theo quy luật của thị trường, có sự quản lý của nhà nước và là

tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian
nhất định.
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường BĐS
TTBĐS là loại thị trường bao gồm các giao dịch BĐS được thực hiện thơng qua
quan hệ hàng hóa – tiền tệ. có những đặc điểm chủ yếu như sau:
 Cấp độ phát triển của thị trường BĐS
Hầu hết các quốc gia có nền kinh tế thị trường, TTBĐS đều hình thành và phát
triển qua 4 cấp độ: sở khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa.
 Chu kỳ dao động
Chu kỳ dao động của BĐS gồm 4 giai đoạn: phồn vinh ( sơi động ), suy thối (có
dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng), Phục hồi (nóng dần lên và có thể gây “sốt”)
 Mang tính khu vực và khơng tập trung
TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên
khắp các miền của đất nước.
BĐS là một loại hàng hóa cố định và khơng thể di dời về vị trí và nó chịu ảnh
hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý , thị hiếu của mỗi
vùng, mỗi địa phương là khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của TTBĐS mang tính
địa phương sâu sắc.
Mặt khác thi trường BĐS mang tính khơng tập trung và trải rộng ở mọi miền của
đất nước . Sản phẩm hàng hóa BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán
ở vùng khác được. bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mơ
và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng các miền, do điều
kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hóa – xã hội khác nhau dẫn đến quy
mơ và trình độ phát triển của TTBĐS khác nhau. TTBĐS ở các đơ thị có quy mơ và
trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sơi động hơn TTBĐS ở nông thôn, miền
núi,…
7


Vì vậy , trong quan hệ cung cầu, sự vận động của giá cả BĐS để đánh giá hợp lý

giá trị BĐS cần phải gắn với các điều kiện cụ thể về kinh tế - văn hóa – xã hội của
từng vùng, từng khu vực.
 Một dạng thị trường không hồn hảo
Giá cả BĐS khơng hồn tồn là giá cạnh tranh, bình đẳng trên thị trường, mà là
giá độc quyền của một sản phẩm đơn lẻ, của một bên có lợi thế độc quyền. Yếu tố độc
quyền càng tăng thì giá trị BĐS càng tăng;
Người mua và người bán không dễ dàng thâm nhập thị trường nếu khơng có sự
tin cậy.
Khi định giá cần có các bằng chứng hợp lý về giá trị thị trường để có thể so sánh
và ước tính giá trị tài sản.
 Thường xun khơng cân đối quan hệ cung cầu
TTBĐS thường mất cân đối theo hướng cung nhỏ hơn cầu:
Khi cầu thay đổi dẫn đến thay đổi về giá cả BĐS, nhưng cung BĐS chậm co
giãn khi giá cả thay đổi;
Cung BĐS không thể phản ứng nhanh chóng và tương ứng với thay đổi của cầu,
việc tăng cung thường mất nhiều thời gian;
Sự biến động cũng BĐS ln có độ chễ lớn hơn so với các mặt hàng khác.
 Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao
BĐS là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với chủ sở hữu nên mọi giao dịch
liên quan đến BĐS đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét
về mặt vật chất và pháp lý;
Thời gian mua bán cũng tùy thuộc và thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu
theo quy định của pháp luật.
 Quá trình giao dịch phức tạp
BĐS thường có giá trị lớn và gắn liền với quyền lợi pháp lý do vậy quá trình giao
dịch của BĐS thường phúc tạp. Đặc điểm này làm tăng thời gian và chi phí giao dịch
cho các cơng tác tìm kiếm thơng tin, tư vấn, thẩm định, thanh tốn.
 Chi phối mạnh mẽ vào các ngành khác
Hàng hóa BĐS có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở thành yếu tố
đầu vào quan trọng hàng đầu của ngành sản xuất, kinh doanh.

 Rất nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị

8

Thang Long University Library


TTBĐS nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng lên khi nền kinh tế có
mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. TTBĐS cũng rất
nhạy cảm về các biến động chính trị, văn hóa, xã hội.
 Trị trường đa phân khúc
Do cơ cấu cung cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía nhà nước áp
dụng đối với các đối tượng khác nhau trên TTBĐS dễ bị phân khúc, các thông tin chỉ
nằng trong từng khu vực thị trường riêng lẻ. thiếu sự phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra những
biệt lập làm giảm hiệu quả của thị trường này.

1.1.2.3. Phân loại thị trường BĐS
Việc phân loại TTBĐS nhằm giúp cho sự nhìn nhận TTBĐS được hồn thiện và
rõ nét hơn:
Phân loại căn cứ vào mức độ kiểm sốt của nhà nước
Thị trường chính thức:
Thị trường chính thức hay thị trường có sự kiểm sốt của nhà nước bao gồm các
giao dịch mà nhà nước có thể kiểm soát được, như: giao dịch tại trung tâm đấu giá, các
ngân hàng, các cơng ty cho th tài chính, cơng ty chứng khốn BĐS, cơng ty kinh
doanh địa ốc,…
Thị trường phi chính thức
Thị trường phi chính thức hay thị trường khơng có sự kiểm sốt của nhà nước
bao gồm các giao dịch về BĐS không tiến hành đầy đủ các thủ tục pháp lý: mua bán
trao tay, cam kết bằng giấy nhận nợ,…
Căn cứ vào hình thức tham gia thị trường

 Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay thị trường đất đai;
 Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê;
 Thị trường bán và cho thuê lại BĐS.
Căn cứ vào loại hàng hóa trên thị trường
 Thị trường đất đai;
 Thị trường nhà ở;
 TTBĐS cơng nghiệp;
 TTBĐS văn phịng, cơng sở;
 TTBĐS dành cho dịch vụ.
Căn cứ vào tính chất giao dịch
 Thị trường mua bán BĐS;
9


 Thị trường thuê và cho thuê BĐS;
 Thị trường giao dịch BĐS thế chấp, bảo hiểm;
 Thị trường giao dịch BĐS dùng để góp vốn liên doanh.
1.1.2.4. Vai trị của thị trường BĐS
 TTBĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng
 TTBĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các chủ thể kinh doanh
BĐS
 TTBĐS góp phần thúc đẩy q trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà ở,
các cơng trình xây dựng đặc biệt là các cơng trình cơng cộng và các cơ sở kinh tế
khác
 TTBĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học – công nghệ, nâng cao
chất lượng nhà ở, bảo vệ mơi trường
 TTBĐS góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong
q trình sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững.
1.2. Thẩm định giá BĐS

1.2.1. Khái niệm về thẩm định giá BĐS
Theo Luật giá năm 2013, Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng
thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật
dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho
mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Ngồi ra ta có thể tham khảo một số khái niệm về thẩm định giá khác như sau:
Theo cuốn nguyên lý và tiêu chuẩn thẩm định giá của thạc sỹ Vũ Minh Đức: Có
thể định nghĩa thẩm định giá (Valuation hay Appraisal) là việc ước tính hay xác định
giá trị của một tài sản. Hoặc đó là cách thức mà giá trị một tài sản được ước tính tại
một thời điểm và một địa điểm nhất định. Hay thẩm định giá là một nghệ thuật hay
khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một
thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả
các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
Theo từ điển tiếng Việt: Thẩm định giá là xem xét để xác định, quyết định. Thẩm
định giá trị tác phẩm.
Từ điển Wikipedia: Trong tài chính, thẩm định giá là quá trình ước tính giá trị mà
một cái gì đó có. Các thứ thường được định giá là các tài sản hoặc trách nhiệm tài
chính. Định giá có thể được thực hiện trên tài sản (ví dụ, các đầu tư trên các chứng
khoán thị trường như cổ phiếu, tùy chọn, doanh nghiệp kinh doanh, hoặc tài sản vô
10

Thang Long University Library


hình chẳng hạn như bằng sáng chế và thương hiệu) hoặc trách nhiệm pháp lý (ví dụ,
trái phiếu được phát hành bởi một công ty). Xác định giá trị là cần thiết vì nhiều lý do
như phân tích đầu tư, lập ngân sách vốn, sáp nhập và mua lại giao dịch, báo cáo tài
chính, các sự kiện chịu thuế để xác định đúng trách nhiệm thuế, và trong tranh chấp.
Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Khái niệm thẩm định giá bất động sản
là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác

định” (Khoản 9 Điều 4)
1.2.2. Mục tiêu của thẩm định giá BĐS
Các mục đích của hoạt động thẩm định giá Bất động sản bao gồm:
 Mua bán, chuyển nhượng tài sản
 Thế chấp, bảo lãnh, vay vốn ngân hàng
 Xác định giá trị tài sản, dự án đầu tư, giá trị thương hiệu...
 Hạch toán kế toán, thanh lý tài sản, bảo hiểm, đền bù, giải tỏa...
 Thẩm định tài sản phục vụ điều tra, xét xử, phân chia, tranh chấp tài sản,...
 Liên doanh, thành lập, chuyển đổi hoặc giải thể doanh nghiệp
 Chứng minh tài sản để du học, du lịch, định cư, hợp tác, góp vốn...
 Các mục đích thẩm định khác...
1.2.3. Vai trị của thẩm định giá BĐS
Đối với cá nhân
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hố nói chung, của bất động sản
nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các qui luật khách quan,
và chịu sự tác động của nhiều nhân tố. Cùng một loại bất động sản ở một thời điểm,
nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau. Hoặc cùng loại bất
động sản, cùng thị trường (nông thơn/thành thị/vùng) nhưng ở những thời điểm khác
nhau, có giá thị trường khác nhau. Chưa kể đến các bất động sản có các đặc tính kỹ
thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp và rất khác nhau. Trong khi đó, giá cả của bất động
sản phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố này. Cá nhân người mua hoặc bán bất động sản
khơng phải lúc nào cũng có đầy đủ thơng tin và am hiểu về tính năng và cấu trúc của
bất động sản, và vì thể, khơng đánh giá đúng giá trị thị trường của bất động sản.
Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường bất động sản,
nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị bất động sản.
Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng giá của họ phản
ánh đúng giá trị thị trường, các cá nhân được tư vấn khi tham gia TTBĐS sẽ khơng bị
thiệt thịi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi, thừa kế, thế chấp, bảo hiểm v.v..
11

Ở đây vai trò của người định giá như là một thành viên trung gian để đảm bảo tính
minh bạch và công bằng cho thị trương bất động sản.
Đối với các cơ quan tổ chức
Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các loại bất động
sản, sẽ bị ảnh hưởng rất lớn (bị thất thốt tài sản, thiệt hại về lợi ích kinh tế hoặc gây
tổn hại cho người khác) nếu định giá không đúng các loại bất động sản mà nhà nước
sở hữu. Cho đến nay, việc định giá các tài sản này đang được thực hiện bởi các cán bộ
định giá thuộc hệ thống nhà nước (như cán bộ thuộc các sở Tài chính, cán bộ thuế…).
Với một khối lượng cơng việc lớn, việc sử dụng hoạt động tư vấn định giá từ các
doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doah dịch vụ bất động sản là tất yếu.
Chính vì vậy, hoạt động định giá (của nhà nước và các doanh nghiệp định giá) có
vai trị vơ cùng quan trọng đối với nhà nước. Các bất động sản nhà nước phải định giá
bao gồm:
 Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng
đất, thuế tài sản, thuế trước bạ,…
 Định giá các bất động sản cho mục đích cổ phần hố, sáp nhập, bán, khoán, cho
thuê các doanh nghiệp nhà nước
 Định giá bất động sản (đặc biệt là đất đai) cho các hoạt động đấu giá
 Định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước khi tham gia liên doanh
liên kết sản xuất
 Định giá bất động sản để thanh lý tài sản
 Định giá bất động sản cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm…
Việc định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn trong việc
đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo tính cơng bằng xã hội. Đồng thời, định giá
đúng giá trị BĐS, trong đó đặc biệt là đất đai, sẽ tạo động lực cho việc phân bố đất đai
như là một nguồn lực xã hội – một cách hợp lý và hiệu quả. Nói một cách khác, đất đai
sẽ được phân bố vào người “sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất”. Khi tất cả nguồn lực
đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và khơng có sự ưu đãi đặc biệt nào đối
với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất.

Trên thực tế hiện nay ở nước ta, còn rất nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nước được
“bao cấp” về giá đất khi tính tốn các nghĩa vụ liên quan đến đất. Vì vậy, mặc dù đất
đai là sở hữu tồn dân, nhưng loại tài sản quí giá này đang bị lãng phí vì sự “chiếm
giữ” khơng hợp lý của các cơ quan nhà nước, đặc biệt là đất đai ở những vị trí tốt,
thuận lợi. Nguyên nhân chính là “giá đất” để tính tốn các nghĩa vụ này khơng sát với
giá thị trường, vì vậy cơ quan này khơng có động lực rời khỏi khu vực này để tìm đến
12

Thang Long University Library


những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê trụ sở hoặc nơi sản xuất kinh doanh. Nói một
cách khác, nguyên tắc “sử dụng cao nhất và tốt nhất” khơng được đảm bảo. Ngun
nhân cơ bản của tình trạng này là việc áp dụng các phương pháp xác định giá trị bất
động sản trong thực tiễn nước ta hiện nay chưa đầy đủ và đội ngũ cán bộ định giá bất
động sản còn thiếu kinh nghiệp và chuyên nghiệp.
1.2.4. Các nguyên tắc trong thẩm định giá BĐS
1.2.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối
đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ
thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả
năng sử dụng tốt nhất của tài sản đó.
 Nội dung: mỗi tài sản được sử dụng với nhiều mục đích khác nhau, mang lại lợi ích
khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định trong điều kiện sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất.
 Cơ sở đề ra nguyên tắc: con người sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai thác tối đa
lợi ích mà tài sản có thể mang lại.
 Tuân thủ nguyên tắc: Thẩm định viên (TĐV) phải chỉ ra được chi phí cơ hội của tài
sản, phải chỉ ra được các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và lợi ích của nó.

1.2.4.2. Ngun tắc thay thế
Trong trường hợp có hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong q
trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau
của tài sản này đến tài sản khác
Hình thành giá trị của tài sản (TS) được thẩm định giá (TĐG) thường có liên
quan đến giá trị của các tài sản khác có thể thay thế.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp
nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng
được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều
kiện khơng có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người thận
trọng sẽ khơng trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị
trường và một thời điểm.
 Nội dung: Giới hạn cao nhất về tài sản khơng vượt q chi phí để có được một tài
sản tương đương.

13


 Cơ sở ra nguyên tắc: Người mua sẽ không bỏ tiền ra để mua tài sản nếu anh ta tốn ít
tiền hơn nhưng vẫn có tài sản tương đương để thay thế.
 Tuân thủ nguyên tắc: TĐV phải nắm được các thơng tin về giá cả hay chi phí sản
xuất của các TS tương tự gần với thời điểm thẩm định để so sánh và xác định giới
hạn cao nhất về giá trị của TS cần định giá
1.2.4.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
Giá trị của một tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những
người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này
cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi

ích sự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
 Nội dung: Giá trị của TS được quyết định bởi những lợi ích tương lai TS mang lại
cho nhà đầu tư.
 Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát từ định nghĩa giá trị của TS.
 Tuân thủ nguyên tắc: TĐV phải dự kiến được những lợi ích và phải đưa vào khoản
lợi ích đó để ước tính giá trị TS.
1.2.4.4. Ngun tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn bộ tài
sản có tác động đến tổng thu nhập của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc
vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của tồn bộ tài sản, có
nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị tồn bộ là bao nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu
tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có
hiệu quả nhất.
 Nội dung: Giá trị của TS hay một bộ phận cấu thành nên tài sản phụ thuộc vào sự có
mặt hay vắng mặt của nó ảnh hưởng như thế nào đến giá trị của toàn bộ tài sản
 Cơ sở nguyên tắc: Xuất phát từ định nghĩa giá trị TS
 Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thường khơng thể hiện giá trị của
tồn bộ TS. Giá trị của một bộ phận TS bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và giá trị
của các bộ phận cịn lại. giá trị của sự đóng góp bao gồm cả yếu tố vơ hình.

14

Thang Long University Library