Đánh giá tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng

Đánh giá tình hình đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Lê
Chân, thành phố Hải Phòng
Phạm Văn Sơn
Trường Đại học Khoa học Tự nhiên
Luận văn Thạc sĩ ngành: Địa chính; Mã số: 60 44 80
Người hướng dẫn: PGS.TS Phạm Quang Tuấn
Năm bảo vệ: 2012
Abstract: Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở. Đánh giá, phân tích thực trạng công
tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, lập, quản
lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Lê Chân, từ đó chỉ ra được những mặt
mạnh và những tồn tại yếu, kém. Đề xuất một số giải pháp có tính khả thi cao nhằm
đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nhà ở trên địa
bàn quận Lê Chân.
Keywords: Địa chính; Quyền sử dụng đất; Quyền sở hữu nhà; Hải Phòng; Cấp giấy
chứng nhận
Content
* Tính cấp thiết của đề tài
Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12 tháng 3 năm 2003 của Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp
hành Trung ương Đảng Khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong
thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đã có những quan điểm chỉ đạo tiếp
tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai. Những quan điểm chỉ đạo trong Nghị quyết này
đã được cụ thể hóa thành Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên trong gần 9 năm thực hiện, xung
quanh việc quản lý đất đai với hình thức sở hữu duy nhất là hình thức sở hữu toàn dân theo
pháp luật, đã đạt được những thành tích hết sức quan trọng. Đã đóng góp rất lớn vào công
cuộc công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, góp phần rất lớn vào việc thực hiện hai chiến
lược của Đảng là xây dựng thành công Chủ Nghĩa Xã Hội và bảo vệ vững chắc Tổ quốc Việt
Nam Xã Hội Chủ Nghĩa, mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội, dân chủ, công bằng văn minh

đang ngày một đến gần với dân tộc. Hội nghị Ban chấp hành Trung ương 5 khóa XI ngày 07
tháng 5 năm 2012 đã khẳng định: Các quan điểm chỉ đạo, định hướng chính sách của Nghị


quyết số 26-NQ/TW đã được thể chế hoá và qua thực tế triển khai thi hành đã chứng minh cơ
bản là đúng đắn, phù hợp với đặc điểm, tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Bên
cạnh những kết quả đạt được, việc thực hiện Nghị quyết này vẫn còn một số hạn chế, yếu
kém, trong thời gian tới cần được sửa chữa, khắc phục.
Tại Thành phố Hải Phòng tính đến tháng 9 năm 2011, số Giấy chứng nhận đã cấp cho
đất ở đô thị là 141.363 Giấy = 2.495 ha mới đạt 61,5% diện tích đất ở cần cấp Giấy chứng
nhận (nguồn báo cáo của Tổng cục quản lý đất đai, Bộ tài nguyên và Môi trường). Việc chỉnh
lý hồ sơ địa chính sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở còn
yếu kém, chưa có Quận, Huyện nào xây dựng xong cơ sơ dữ liệu địa chính, chỉ có Quận Ngô
Quyền mới bắt đầu, chưa hoàn thiện, chưa đạt yêu cầu. Diện tích đất ở đô thị, số ngôi nhà ở
đô thị được cấp Giấy chứng nhận chưa đạt kế hoạch.
Quận Lê Chân cũng nằm trong tình trạng như Thành phố song, Quận còn có những
tồn tại, bức xúc nổi cộm riêng, đó là: Tỷ lệ số thửa đất ở, số ngôi nhà ở được cấp Giấy chứng
nhận lần đầu còn thấp, hồ sơ gốc của Giấy chứng nhận còn để ở ba nơi, công tác cấp Giấy
chứng nhận có nơi, có lúc, có địa phương còn xem nhẹ, chưa thấy tầm quan trọng của việc
cấp Giấy chứng nhận. Trong khi đó đòi hỏi của công tác quản lý về đất đai nói chung và công
tác cấp Giấy chứng nhận nói riêng rất lớn, người dân mong mỏi được cấp Giấy chứng nhận,
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu không có số liệu của các thửa đất được đăng ký thì
không xây dựng được hệ thống dữ liệu địa chính. Việc để tồn tại, yếu kém trong công tác
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất, nêu trên có rất nhiều nguyên nhân. Tìm ra nguyên nhân, đề ra giải pháp khắc phục có
tính khả thi cao, không phải chỉ có sự cố gắng nỗ lực của ngành Tài nguyên và Môi trường,
mà cần có sự phối hợp của các ngành, các cấp từ trung ương đến địa phương, sự phối hợp
nhịp nhàng ăn ý của ba cơ quan lập pháp, hành pháp, tư pháp và sự đồng thuận của người dân.
Trên cơ sở giải pháp phải có kế hoạch dài, trung và ngắn hạn, trên cơ sở tiềm lực kinh tế của
đất nước, tình hình phát triển kinh tế xã hội của địa phương, trong lúc kinh tế thế giới chưa

thoát khỏi tình trạng suy thoái, Việt Nam cũng bị ảnh hưởng, đặc biệt là khả năng xã hội hóa.
Việc cấp Giấy chứng nhận không thể nóng vội, duy ý chí mà phải làm nhanh, làm chắc, từng
khâu, từng bước đáp ứng được yêu của người sử dụng - sở hữu, nhưng cũng phải đảm bảo lợi
ích của Nhà nước. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, một loại giấy công nhận công dân có một lượng tài sản cực lớn, có thể
cả đời mới có, trong đó chủ yếu là quyền sử dụng đất mà đất đai là tài nguyên của Quốc gia,
thuộc sở hữu toàn dân.

2


Do đó, Đề tài luận văn đã chọn: “Đánh giá tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Lê
Chân, thành phố Hải Phòng”
* Mục tiêu của đề tài.
Đánh giá thực trạng tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận. Đăng ký ban đầu và
đăng ký biến động, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Đề ra những giải pháp có tính khả thi
cho công tác cấp Giấy chứng nhận với các cấp, các ngành, với phương châm nắm chắc, quản
chặt.
* Nhiệm vụ nghiên cứu.
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính, trên địa bàn quận Lê
Chân, từ đó chỉ ra được những mặt mạnh và những tồn tại, yếu kém.
- Đề xuất một số giải pháp có tính khả thi cao nhằm đẩy nhanh công tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, phục vụ
công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nhà ở trên địa bàn quận Lê Chân.
* Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Địa bàn nghiên cứu quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng.

- Phạm vi thời gian: Từ ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực đến hết năm 2011.
- Giới hạn nội dung nghiên cứu: Nghiên cứu việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất (đất ở), quyền sở hữu nhà ở. Không nghiên cứu việc đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận tài sản khác gắn liền với đất, mặc dù có chỗ trong luận văn dùng cụm từ “Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Cơ sở dữ liệu thực hiện đề tài.
Cơ sở dữ liệu để thực hiện luận văn là những tài liệu, số liệu như Hiến pháp, Luật Đất
đai, Luật Nhà ở, các văn bản hướng dẫn thi hành, các giáo trình các môn học trong chương
trình Đại học và Cao học, các báo cáo của chính quyền địa phương, của Cán bộ địa chính và
hồ sơ địa chính của 15 phường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Quận,vv....
Để đạt được mục tiêu đề tài, tác giả đã sử dụng các phương pháp trong quá trình
nghiên cứu như : Lấy các chủ trương chính sách pháp luật của Đảng và Nhà nước để làm căn
cứ cho việc xem xét, đánh giá những mặt làm được và chưa làm được của địa phương. Từng
vấn đề khi xem xét đều dựa trên quan điểm biện chứng khách quan, toàn diện, lịch sử, cụ thể,

3


sử dụng phương pháp thu thập tài liệu, số liệu, phương pháp thống kê, phương pháp ứng dụng
công nghệ tin học và phương pháp phân tích, tổng hợp.
Cấu trúc luận văn gồm phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận, kiến
nghị. Riêng phần nội dung được chia thành 3 chương.
Những ý chính được thể hiện qua mỗi phần, mỗi chương là.
Phần mở đầu:
- Xác định vị trí, tầm quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai,
nhà ở nói chung và công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận nói riêng trong đời sống
xã hội.
- Xác định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện
trong đó có Ủy ban nhân dân Quận Lê Chân.
- Những vấn đề có liên quan đến việc nghiên cứu của luận văn như cơ sở pháp

lý, mục đích, yêu cầu, phạm vi, phương pháp nghiên cứu ...
Phần nội dung:
Phần này bao gồm những thông tin đã thu thập, đem phân tích để từ đó rút
ra những nhận xét, đánh giá làm cơ sở cho kết luận, kiến nghị, cụ thể là.
Chương 1 - TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT.
Chương một, gồm có 4 phần chính.
1.1 Công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của
Việt Nam: Khái quát vấn đề công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất của Việt Nam, từ những năm 1400 đến năm 2012. Được chia thành 5
thời kỳ. Thời kỳ sơ khai (thời gian khoảng từ năm 1428 – 1801), thời kỳ nhà Nguyễn
(thời gian khoảng từ năm 1802 – 1857), thời kỳ thời pháp thuộc (thời gian khoảng từ
năm 1858 – 1944), thời kỳ Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa, (thời gian khoảng từ năm
1945 – 1974) và thời kỳ Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, từ năm 1976 đến
nay.
1.2. Căn cứ pháp lý để quản lý đất đai, quản lý nhà ở.
- Các khái niệm: Đất đai, Luật Đất đai, quản lý Nhà nước về đất đai, phân
loại đất, người sử dụng đất, người quản lý đất, 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai trong đó có đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4


- Các khái niệm: Nhà, nhà ở, Luật Nhà ở, quản lý Nhà nước về nhà ở, phân
loại nhà ở, người sở hữu nhà ở, người quản lý nhà ở, 12 nội dung quản lý Nhà nước
về nhà ở trong đó có cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
1.3. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của việc đăng ký quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở.
- Các khái niệm đăng ký, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

- Cơ sở khoa học của việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
- Căn cứ pháp lý của việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.
(Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005).
1.4. Nội dung của đăng ký đất đai, nhà ở, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
Nội dung của việc đăng ký quyền sử dụng đất.
Nội dung của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Trình tự, thủ tục, hồ sơ của việc đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Đăng ký ban đầu và đăng ký biến
động. Mục đích, yêu cầu, vị trí, vai trò và ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
Chương 2 - PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN.
Chương 2, gồm có 6 phần chính.
2.1. Khái quát chung về quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng
2.2. Kết luận, đánh giá chung các điều kiện tác động đến công tác đăng ký quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và cấp Giấy chứng nhận của Quận.
Quận Lê Chân là một quận có vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội rất thuận
lợi cho việc sản xuất công nghiệp, dịch vụ và du lịch. Đặc biệt với địa hình bằng phẳng, môi
trường đảm bảo và thủy văn ven đô quận Lê Chân có một ưu thế rất thuận lợi cho việc xây
dựng các trung tâm du lịch cũng như xây dựng các khách sạn lớn và các khu biệt thự nghỉ mát
lý tưởng, bên hồ Tam Bạc, ven sông Lạch Tray. Quận ủy, Ủy ban nhân dân Quận và Sở Tài
nguyên và Môi trường rất quan tâm đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và
công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

5

gắn liền với đất nói riêng. Hầu hết tâm lý các hộ gia đình, cá nhân đang quản lý và sử dụng
nhà, đất cũng muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất Quận rất mong muốn cấp Giấy chứng nhận lần đầu hết số ngôi nhà ở còn lại, hết số
thửa đất ở còn lại trên địa bàn Quận, với mục tiêu quản lý là chính. Từ đó bắt tay vào công tác
xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin đất đai, cũng như việc
tiến hành các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân.
Bên cạnh những thuận lợi trên, Quận còn gặp nhiều khó khăn gây cản trở cho công
tác đăng ký quyền sử dụng đất, đặc biệt công tác đăng ký quyền sở hữu nhà ở lại càng khó
khăn hơn, do đó công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất không thể kết thúc nếu công tác đăng ký không xong....
2.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng.
* Tình hình quản lý đất đai.
Ủy ban nhân dân Quận đã thực hiện đầy đủ 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
* Tình hình sử dụng đất.
Trước ngày 04 tháng 01 năm 2003 quận Lê Chân có diện tích đất tự nhiên là 377,04
ha, từ ngày ngày 04 tháng 01 năm 2003 đến nay Quận có diện tích đất tự nhiên là 1.186,30 ha.
a. Hiện trạng sử dụng đất đến ngày 01/01/2010.
Tổng diện tích tự nhiên của quận Lê Chân tính đến ngày 01/01/2010 là 1.186,30 ha. Bao
gồm:
* Nhóm đất nông nghiệp có diện tích 203,59ha, chiếm 17,16 % tổng diện tích tự nhiên.
* Nhóm đất phi nông nghiệp có diện tích 978,61ha, chiếm 82,49% trong tổng diện tích
tự nhiên. Bao gồm:
+ Đất ở: Diện tích đất ở đô thị của quận là 547,99ha, chiếm 46,19% tổng diện tích tự
nhiên.
+ Đất chuyên dùng: Diện tích 357,84ha, chiếm 30,16% diện tích của tổng diện tích đất
tự nhiên.
* Nhóm đất chưa sử dụng.
Diện tích đất chưa sử dụng của quận là 4,10ha, chiếm 0,34% tổng diện tích tự nhiên.

Trong đó: Đất bằng chưa sử dụng có diện tích 4,10ha, chiếm 0,34% tổng diện tích tự
nhiên.
b. Nhận xét chung về hiện trạng sử dụng đất của Quận.

6


Qua phân tích hiện trạng sử dụng đất trong năm 2010 của quận Lê Chân cho thấy cơ cấu
sử dụng đất chưa hợp lý đối với một quận trung tâm Thành phố, lý do:
- Diện tích nhóm đất nông nghiệp: 203,59ha, chiếm 17,16 % tổng diện tích tự nhiên
- Diện tích nhóm đất phi nông nghiệp: 978,61ha, chiếm 82,49% trong tổng diện tích tự
nhiên.
- Diện tích nhóm đất chưa sử dụng: 4,10 ha, chiếm 0,34% trong tổng diện tích tự nhiên.
Diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn quận còn chiếm tỷ lệ 17,16 %, đặc biệt còn
107,36ha đất trồng lúa và 6,41ha đất trồng cây hàng năm khác, mặc dù trong thực tế trên địa
bàn không còn điều kiện thủy nông, thủy lợi để canh tác nông nghiệp như trồng lúa, trồng cây
hàng năm, như vậy việc sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn quận không có hiệu quả.
2.4. Thực trạng công tác đăng ký - cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở trên địa bàn quận Lê Chân.
2.5. Phân tích, đánh giá tổng thể các tác động đến tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phân tích, đánh giá
tổng thể tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, trên địa bàn quận Lê Chân.
* Những điểm mạnh đáng chú ý.
Quận ủy, Ủy ban nhân dân Quận và Sở Tài nguyên và Môi trường rất quan tâm đến
công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Ủy ban nhân dân Quận đã thực hiện đầy đủ 13 nội dung
quản lý Nhà nước về đất đai theo thẩm quyền, theo pháp luật, quy hoạch, hành chính và tài
chính. Ban hành các văn bản áp dụng pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực
hiện các văn bản đó, như Chỉ thị tăng cường quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn; Đẩy mạnh
cải cách hành chính, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Tăng cường quản lý đất nông nghiệp xen canh, xen cư,

chống lấn chiếm đất đai, xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp.... Lập và quản lý tốt hồ sơ
địa giới hành chính, đã lập được bản đồ hành chính. Kết hợp với Sở Xây dựng Thành phố xây
dựng và trình Thành phố phê duyệt được quy hoạch chi tiết Quận tỷ lệ 1/2000 năm 1998, quy
hoạch chi tiết không gian đô thị 3 phường Vĩnh Niệm, Dư Hàng Kênh và Kênh Dương, hiện
đang trình Thành phố phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết của Quận tỷ lệ 1/2000 cho phù
hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - văn hoá - xã hội của Quận từ 2010-2015 định hướng đến
2025; Hàng năm đều Xây dựng kế hoạch sử dụng đất báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường,
trình Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt. Từ năm 2003 đến 2011 Ủy ban nhân dân Quận đã
giao đất ở cho 1.334 trường hợp với diện tích là 360.507 m2, thu hồi 199.239 m2 đất ở để giao
cho dự án. Nhìn chung công tác giao đất, thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái
định cư Quận thực hiện khá tốt. Các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
7


thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất được Ủy ban
nhân dân Quận thực hiện tốt theo pháp luật. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thực hiện tương
đối tốt. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất trên địa bàn Quận đã đạt được nhiều thành tích thể hiện ở các con số lớn. Đã
góp phần rất lớn vào việc thu ngân sách thông qua việc cấp Giấy chứng nhận như lệ phí trước
bạ, thuế thu nhập cá nhân, tiền sử dụng đất. Cán bộ các ngành, các cấp đặc biệt là Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất Quận đã vượt qua rất nhiều khó khăn thử thách, để có được kết
quả như vậy.
* Những điểm yếu kém, tồn tại đáng chú ý.
Bên cạnh những điểm mạnh đã đạt được, còn bộc lộ một số điểm yếu kém, tồn tại, đó
là:
Quận còn một số lượng lớn thương bệnh binh, gia đình chính sách, gia đình có công
với cách mạng, bên cạnh những tấm gương thương binh tàn nhưng không phế còn có một số
thương binh lợi dụng chính sách đãi ngộ đi lấn chiếm nhà, đất, gây khó khăn cho địa phương

trong công tác quản lý đất đai, nhà ở. Bên cạnh những cán bộ cơ sở đầu tầu gương mẫu, cũng
còn một số cán bộ đã về nghỉ hưu nay có tính công thần địa vị, như xây nhà trái phép, lấn
chiếm đất đai, khi cán bộ có thẩm quyền đến lập biên bản thì không chấp hành còn kể công
khoe thành tích. Một số cán bộ còn xem nhẹ công tác quản lý đất đai nói chung, công tác đăng
ký, cấp Giấy chứng nhận nói riêng, còn có cán bộ gây phiền hà nhân dân, sách nhiễu nhân
dân. Cơ cấu sử dụng đất của Quận chưa hợp lý đối với một quận trung tâm Thành phố, diện tích
nhóm đất nông nghiệp trên địa bàn quận còn chiếm tỷ lệ 17,16 % (203,59ha), đặc biệt còn
107,36ha đất trồng lúa và 6,41ha đất trồng cây hàng năm khác, mặc dù trong thực tế trên địa
bàn không còn điều kiện thủy nông, thủy lợi để canh tác nông nghiệp như trồng lúa, trồng cây
hàng năm, việc sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn quận không có hiệu quả. Việc đăng ký
quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở tại quận Lê Chân còn rất chậm và chưa đạt yêu
cầu, còn một số lượng lớn nhà ở và số lượng lớn thửa đất ở chưa được đăng ký lần đầu. Kết
quả cấp Giấy chứng nhận lần đầu chưa đạt yêu cầu. Hồ sơ gốc của Giấy chứng nhận còn để
một số lượng lớn ở Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện An Dương và Sở Xây dựng
Thành phố. Công tác chỉnh lý hồ sơ địa chính còn nhiều yếu kém, chưa đúng quy phạm, chưa
đạt yêu cầu quản lý. Chưa lập đủ hồ sơ địa chính, đặc biệt là bản đồ địa chính công nghệ số
đến nay phải đo vẽ lại cả Quận, kể cả số phường đã có và số phường chưa có vì số phường đã
có đã biến động trên 70% có nơi biến động trên 80%. Công tác thực hiện quy hoạch sử dụng
8


đất yếu, kém, giậm chân tại chỗ, mặc dù năm 1998 quận Lê Chân đã được Ủy ban nhân dân
Thành phố phê duyệt quy hoạch sử dụng đất chi tiết tỷ lệ 1/2000, song từ đó đến nay (13 năm)
chưa được thực hiện là bao. Quy hoạch sử dụng đất chi tiết của 12 phường cũ hay quy hoạch
chi tiết đến từng thửa đất của 12 phường cũ, cũng chưa được xác lập. Đã công bố 3 quy hoạch
chi tiết không gian đô thị của 3 phường Vĩnh Niệm, Dư Hàng Kênh và Kênh Dương, nhưng
từ đó đến nay (tháng 10 năm 2012) chưa có một cột mốc nào được cắm, chưa có điều lệ quản
lý quy hoạch. Nay để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội và định hướng phát
triển kinh tế xã hội đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2025 của Quận thì Sở Xây dựng cùng
Quận vẫn phải trình Thành phố điều chỉnh quy hoạch chi tiết năm 1998, trong khi bản quy

hoạch này chưa thực hiện được là bao. Nguồn gốc sử dụng nhà, đất cực kỳ phức tạp, do lịch
sử quản lý để lại. Chất lượng hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu còn thấp, cán bộ địa
chính phường ba năm trở lên phải luân chuyển đi địa bàn khác, do đó tâm lý công tác chưa
yên tâm, chưa chăm lo đến công tác lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính. Công việc đăng
ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất quá tải.
2.6. Dự báo một vài xu thế trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, lập, chỉnh lý và
quản lý hồ sơ địa chính trong thời gian từ 2012 - 2015 và đến năm 2025 của quận Lê Chân.
Chương 3 - MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, PHỤC VỤ VIỆC QUẢN LÝ
ĐẤT ĐAI TẠI QUẬN LÊ CHÂN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
Chương 3 gồm 4 phần chính.
3.1. Đánh giá chung về những vấn đề bất cập trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng.
* Chưa phân biệt rạch ròi cụ thể hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
* Nghĩa vụ tài chính theo Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về
việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị đinh số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất,
có hiệu lực từ ngày 01 tháng 3 năm 2011 và Thông tư hướng dẫn còn có điểm bất cập.
* Hồ sơ gốc của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở hiện còn để ở Sở Xây dựng và Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện An Dương.
* Còn thiếu bản đồ địa chính công nghệ số và 100% các bản đồ địa chính công nghệ số đã
biến động trên 40%, 50%, 70% chưa được đo vẽ lại. Nếu không đo vẽ bổ sung và đo vẽ lại thì
bản đồ càng ngày càng lạc hậu và không phát huy được giá trị sử dụng.

9


* Việc chỉnh lý hồ sơ địa chính theo đúng quy phạm không được thực hiện, việc lập mới và
quản lý còn bị buông lỏng, kể cả ở 15 phường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Quận. Chỉnh lý tùy tiện vào bản đồ, các loại sổ sách bản chính còn xảy ra ở các phường.
* Còn nhiều quy hoạch treo, đa số quy hoạch không được thực hiện, còn nhiều lúng túng
trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trong vùng quy hoạch
nhưng chưa có thông báo thu hồi đất, hay quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền.
3.2. Đánh giá chung về công tác lập, quản lý và chỉnh lý hồ sơ địa chính tại quận Lê
Chân, thành phố Hải Phòng.
* Hệ thống bản đồ địa chính công nghệ số gồm 267 mảnh tỷ lệ 1/500, có ở 14 phường trong
Quận, đo vẽ cũ nhất vào năm 1997, mới nhất vào năm 2005, 8 mảnh bản đồ địa chính trơn của
phường Cát Dài đo vẽ bằng phương pháp thủ công, phê duyệt năm 1994. Hệ thống này hiện
nay hầu như không có tác dụng trong khai thác, sử dụng vào mục đích quản lý Nhà nước
* Hệ thống sổ sách cũng theo hệ thống bản đồ mà hiệu quả khai thác, sử dụng rất kém.
* Nhìn chung công tác lập, chỉnh lý và hoàn lý hồ sơ địa chính của Quận chưa đạt yêu cầu
quản lý, dẫn đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không khai thác được thông tin đất
đai từ hệ thống này. Phần cứng như mô tả trên còn phần mềm, tức là xây dựng dữ liệu địa
chính điện tử thì chưa làm được.
3.3. Những vướng mắc trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở.
* Số lượng hồ sơ quá lớn, số cán bộ quá ít.
* Kinh phí, trang thiết bị không đủ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Quận hoạt
động.
* Chưa thống nhất cao giữa các tổ chức hành nghề công chứng và Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất Quận về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng giao dịch về nhà đất có chứng nhận
của tổ chức hành nghề công chứng.
* Liên Bộ và Thành phố chưa có hướng dẫn sự phối hợp, sự thống nhất về trình tự, thủ tục
tách thửa, hợp thửa theo quy định tại Điều 6 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Điều 17, Điều 19
Nghị định 84/2007/NĐ-CP, giữa các tổ chức hành nghề công chứng và Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất.
3.4. Một số giải pháp góp phần hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Hai nhóm giải pháp cho vĩ mô và các giải pháp cho Quận.

10


Giải pháp về chính sách pháp luật, giải pháp về tổ chức bộ máy, công tác cán bộ và
khoa học công nghệ.
Các giải pháp cho quận Lê Chân.
a. Giải pháp thống nhất một nơi quản lý hồ sơ, nhà đất.
b. Giải pháp xử lý dứt điểm đất vườn tạp.
c. Giải pháp nghiên cứu Quy hoạch.
d. Giải pháp lồng ghép công tác đo đạc bản đồ địa chính, với đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
và xây dựng dữ liệu địa chính (ba trong một).
đ. Giải pháp lập đề án xây dựng dữ liệu địa chính quận Lê Chân trình Bộ Tài nguyên và Môi
trường phê duyệt.
e. Giải pháp phổ biến tuyên truyền, truyền thông chính sách pháp luật đất đai, Nghị định,
Thông tư về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
f. Giải pháp tăng cường thanh, kiểm tra công tác giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
g. Giải pháp xây dựng kế hoạch cho mọi mặt của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
KẾT LUẬN
* Ủy ban nhân dân quận Lê Chân đã thực hiện đúng những quy định của pháp luật về
đăng ký và cấp Giấy chứng nhận, đã thực hiện đầy đủ 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai theo Luật Đất đai, đã đăng ký quyền sở hữu nhà ở và chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo
đúng quy định của Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành.
* Công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận có những thành tích đáng ghi nhận, đáng
khen thưởng.
* Công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận còn những tồn tại, yếu kém trong thời gian

tới cần khắc phục.
* Từ việc đánh giá trên, tác giả đã nêu ra những bất cập, vướng mắc trong việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Quận.
* Từ quan điểm biện chứng khách quan, lịch sử cụ thể, em đưa ra một vài dự báo về
xu hướng tốt, xấu trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, lập, chỉnh lý và quản lý hồ
sơ địa chính trong thời gian từ 2012 - 2015 và đến năm 2025 của quận Lê Chân.
* Từ những nguyên nhân của những thành tích, cũng như những tồn tại hạn chế tác giả
đã đưa ra 2 nhóm giải pháp lớn có thể áp dụng cho cả nước và Thành phố và các giải pháp có
thể áp dụng riêng cho quận Lê Chân.
11


KIẾN NGHỊ
Có 3 kiến nghị với Thành phố Hải Phòng.
- Ủy ban nhân dân Thành phố có chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng kế
hoạch đo vẽ bản đồ địa chính công nghệ số cho các phường trong Quận, từ đó Sở Tài nguyên
và Môi trường chỉ đạo lập hồ sơ địa chính và xây dựng dữ liệu địa chính.
- Ủy ban nhân dân Thành phố chỉ đạo Ủy ban nhân dân huyện An Dương và Sở Xây
dựng bàn giao số hồ sơ gốc khi cấp Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân, nay họ
đang sử dụng đất, sở hữu nhà ở trên địa bàn Quận về Ủy ban nhân dân quận Lê Chân.
- Ủy ban nhân dân Thành phố cần nghiên cứu ba khâu lập, thực hiện và quản lý quy
hoạch sử dụng đất phải liên hoàn và thực hiện được, tránh phiền hà lãng phí và bớt khó khăn
cho chính Nhà nước và người dân.
Có 3 kiến nghị với Quận Lê Chân.
- Ủy ban nhân dân Quận có đề nghị với Thành phố và Trung ương cho Quận được
thực hiện dự án VLAP, lồng ghép công tác đo đạc bản đồ địa chính, với đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận và xây dựng dữ liệu địa chính (ba trong một).
- Ủy ban nhân dân Quận lập đề án xây dựng dữ liệu địa chính quận Lê Chân trình Bộ
Tài nguyên và Môi trường phê duyệt.
- Ủy ban nhân dân Quận chỉ đạo Phòng Quản lý đô thị kết hợp chặt chẽ với Phòng Tài

nguyên và Môi trường trong công tác chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy hoạch chi tiết
không gian đô thị, theo pháp luật.
References
Tiếng Việt
1. Đào Xuân Bái, (2002) “Hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Giáo
trình Đại học Khoa học tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội, 86(1) Tr.
2. Báo cáo số 73/BC-UBND ngày 22 tháng 6 năm 2010 của Ủy ban nhân dân quận Lê Chân
về Kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010.
3. Báo cáo số 68/BC-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2011 của Ủy ban nhân dân quận Lê
Chân về tổng kết công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Hiến Pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992, Công báo Chính phủ
số 8-30-4-1992.
5. Luật của Quố c hộ i Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam số 13/2003/QH11
ngày 26 tháng 11 năm 2003 về Đất đai, Công báo Chính phủ số 228-28-12-2003 và số
229-28-12-2003.
6. Luật của Quố c hộ i Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam số
16/ 2003/ QH11 ngà y 26 t há ng 11 nă m 2 003 về Xâ y dự ng, cô ng báo
Chính phủ số 02-02-01-2004.
12


7.

Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005, Công báo Chính phủ số 3116-02-2006 và số 32-16-02-2006.

8.

Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17 tháng 6 năm 2009, Công báo Chính
phủ số 371+372/07-8-2009/VPQPPL/QH12/729.

9.

Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
Công báo Chính phủ số 497+498/30-10-2009/VBQPPL/NĐ-CP/971.

10. Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất, Công báo Chính phủ số 519+520/14-112009/VBQPPL/TT-BTNMT/1010.
11. Đặng Hùng Võ, Nguyễn Đức Khả (2000) “Cơ sở địa chính”, Giáo trình Đại học Khoa học
tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội, 101(1) Tr.
12. Mai Xuân Yến, (1999) “Hệ thống pháp luật đất đai”, Giáo trình Đại học Khoa học tự
nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội, 68(1) Tr.

13