Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 20062012

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

---------------

---------------

HUỲNH VĂN TRUNG
HUỲNH VĂN TRUNG

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA
CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG
TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH
GIAI ĐOẠN 2006 - 2012

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA
CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG
TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ C HÍ MINH
GIAI ĐOẠN 2006 - 2012

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Quản T rị Kinh Doanh

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Mã ngành:60340102

Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh
Mã ngành:60340102

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. LẠI TIẾN DĨNH
TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 1/2014
TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 1/2014


CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM
PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
TP. HCM, ngày..… tháng….. năm 20..…

Cán bộ hướng dẫn khoa học : TS. Lại Tiến Dĩnh
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị và chữ ký)

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP. HCM
ngày … tháng … năm …

Họ tên học viên: Huỳnh Văn Trung

Giới tính:Nam

Ngày, tháng, năm sinh: 01/02/1979

Nơi sinh: Bến Tre

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh

MSHV: 1241820107

I- Tên đề tài:
Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn Thạc sĩ)

Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng
trên địa bàn TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2006 – 2012.
II- Nhiệm vụ và nội dung:

TT
1
2
3
4
5

Họ và tên
TS. Nguyễn Ngọc Dương
TS. Bảo Trung
TS. Phan Thị Minh Châu
TS. Phan Thành Vĩnh
TS. Phạm Thị Hà

Chức danh Hội đồng
Chủ tịch
Phản biện 1
Phản biện 2
Ủy viên
Ủy viên, Thư ký

Trên cơ sở lý luận về sự hài lòng của khách hàng, tổng quan về thị trường bất
động sản giai đoạn 2006 – 2012, thông qua quá trình khảo sát, thu thập thông tin,
xử lý số liệu bằng phần mềm SPSS để đưa ra thực trạng các yếu tố ảnh hưởng đến
hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng . Trên cơ sở đó đề ra các giải
pháp, kiến nghị nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường này.
III- Ngày giao nhiệm vụ:

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được
chữa.
sửa

7-8-2013

IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 26-03-2014
V- Cán bộ hướng dẫn:

TS. Lại Tiến Dĩnh

Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH

i

ii

LỜI CẢM ƠN
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực, chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công

Để hoàn thành luận văn này, cá nhân tôi nhận được rất nhiều sự giúp đỡ, động
viên của gia đình, các anh chị học chung và bạn bè đồng nghiệp.
Đặc biệt, tôi xin trân trọng cảm ơn TS. Lại Tiến Dĩnh – Thầy đã rất nhiệt tình và
tận tâm hướng dẫn, định hướng cho tôi trong từng giai đoạn hoàn thành luận văn. Bên

trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn
gốc.

cạnh đó, để được như ngày hôm nay, tôi vô cùng biết ơn đến gia đình tôi, cha mẹ, các
em đã luôn ủng hộ tôi trong nhiều mặt về tinh thần và vật chất.
Xin chân trọng cảm ơn các đồng nghiệp cùng các khách hàng đã nhiệt tình giúp
đỡ tôi trong quá trình thực hiện khảo sát để có được số liệu phục vụ cho luận văn này.

Học viên thực hiện Luận văn

Xin chân trọng cảm ơn và gửi lời tri ân sâu sắc nhất.

Huỳnh Văn Trung
Huỳnh Văn Trung


iii

iv

ABSTRACT

TÓM TẮT

Dissertation research focuses on theory and the practice of real estate
Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn về kinh doanh
bất động sản, và đặc biệt là thị trường căn hộ chung cư thời gian qua bên cạnh những
bước phát triển vượt bậc còn rất nhiều hạn chế, phát triển không bền vững. Cung và
cầu của thị trường này mất cân đối.

business , and especially the apartment market over the next time step boom also
has limitations , developing not sustainable . Supply and demand in this market
imbalance .
Research topics focusing factors affecting the buying behavior of apartments
consumers . The information gathering was conducted including who bought

Đề tài tập trung nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ

apartments and who intend to buy apartment through a questionnaire survey to

chung cư của người tiêu dùng. Việc thu thập thông tin được tiến hàn h bao gồm người

determine consumer behavior . The author uses SPSS software to analyze statistical

đã mua căn hộ chung cư và người có ý định mua căn hộ chung cư thông qua bảng câu

process control to my survey.

hỏi khảo sát để xác định hành vi tiêu dùng. Tác giả sử dụng phần mềm SPSS để phân
tích thống kê nhằm kiểm soát quá trình khảo sát của mình. Trên cơ sở đó đưa r a các
giải pháp và kiến nghị để luận văn có thể áp dụng vào thực tiễn.

On that basis, offering solutions and recommendations for the thesis can be
applied in practice .


v

MỤC LỤC

vi

2.1.1.2 Đặc điểm của căn hộ chung cư:............................................................17
2.1.1.3 Hàng hóa căn hộ chung cư: ..................................................................18

LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
TÓM TẮT ................................................................................................................ iii
ABSTRACT ............................................................................................................. iv
MỤC LỤC ..................................................................................................................v
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................ viii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ........................................................................... ix

DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ ĐỒ THỊ ...................................................................x
CHƯƠNG 1................................................................................................................1
TỔNG QUAN VỀ NGHIÊN CỨU ..........................................................................1
1.1
Sự cần thiết của đề tài: ..................................................................................1
1.2

Mục tiêu, đối t ượng, và phạm vi nghiên cứu của đề tài .............................2

1.3

Phương pháp nghiên cứu và dữ liệu ............................................................3
Nội dung nghiên cứu .....................................................................................4

1.4
1.5

Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu ...............................................................5
1.5.1 Giới thiệu tổng quan về BĐS và căn hộ chung c ư ....................................5
1.5.2 Giới thiệu tổng quan về thị tr ường BĐS và căn hộ chung c ư..................5
1.5.3 Tổng quan tình hình nghiên cứu ................................................................5
1.5.3.1 Tình hình nghiên cứu trên thế giới .....................................................5

2.1.1.4 Phân loại căn hộ chung cư: ..................................................................18
2.2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA CĂN HỘ CHUNG
CƯ CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG.............................................................................20
2.2.1 Khái niệm hành vi tiêu dùng .....................................................................20
2.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua CHCC của ng ười tiêu dùng...20
2.2.2.1 Các yếu tố văn hóa................................................................................20
2.2.2.2 Các yếu tố xã hội và cá nhân ................................................................21

2.2.2.3 Các yếu tố tâm lý...................................................................................22
2.2.3 Quá trình ra quyết định mua hàng ...........................................................23
2.3 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT ............................................................28
CHƯƠNG 3..............................................................................................................30
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................................................................30
3.1 PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA CHCC
TẠI TPHCM ............................................................................................................30
3.1.1 Các yếu tố tự nhiên ....................................................................................30
Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay ô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh h ưởng trực tiếp đến sự hài lòng của người tiêu dùng
CHCC. ..................................................................................................................31
3.1.2 Các yếu tố kinh tế .......................................................................................31
3.1.3 Các yếu tố xã hội ........................................................................................33

1.5.3.2 Tình hình nghiên cứu trong nước .......................................................6

3.2 PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA CHCCC
...................................................................................................................................33

1.6 Thực trạng thị tr ường CHCC tại TP.HCM giai đoạn 2001 - 2012 ................6
1.6.1 Thực trạng ....................................................................................................6

3.2.1. Thiết kế nghiên cứu.................................................................................33

1.6.2 Một số đặc điểm của thị trường CHCC tại TP HCM 2006 -2012 ..........9
1.6.3 Những cơ hội và hạn chế trong phát triển CHCC tại TP HCM............12
1.7 Kết cấu của đề tài .............................................................................................14

3.2.1.2 Nghiên cứu sâu......................................................................................35
3.3 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU...........................................................................39

CHƯƠNG 2..............................................................................................................15
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ..............................................15
2.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ ..........................15
2.1.1 Tổng quan về căn hộ chung cư..................................................................15
2.1.1.1 Khái niệm căn hộ chung cư: .................................................................15

3.2.1.1 Nghiên cứu sơ bộ ..................................................................................33

CHƯƠNG 4..............................................................................................................41
KẾT QUẢ PHÂN TÍCH .........................................................................................41
4.1 PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH .......................................................................41
4.1.1 Kiểm định độ tin cậy của thang đo .............................................................41
4.1.2 Độ giá trị h ội tụ...........................................................................................41
4.1.3 Phân tích hồi quy đa biến ...........................................................................42


vii

viii

4.2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...............................................................................43
4.2.1 Phân tích mô tả ...........................................................................................43
4.2.1.1 Thông tin về mẫu nghiên cứu ................................................................43
4.2.1.2 Thống kê mô tả các biến nhân tố thành phần .......................................48

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

4.2.1.3 Thống kê mô tả biến phụ thuộc .............................................................49
4.2.2 Quá trình phân tích định l ượng................................................................50

4.2.2.1 Bước 1: Xác định hệ số tin cậy Cronbach Alpha..................................50
4.2.2.2 Bước 2: Phân tích nhân tố khám phá EFA ...........................................51
4.2.3 Kiểm định mô hình nghiên cứu .................................................................55

1. BĐS

Bất động sản

2. TTCK

Thị trường chứng khoán

4.2.3.1 Phân tích phương sai Anova – Analysis of Variance............................55

3. TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

42.3.2 Phân tích mô hình hồi quy tuyến tính bội .............................................56

4. USD

Dollar Mỹ

5. GDP

Tổng thu nhập quốc nội

6. WTO

Tổ chức thương mại thế giới

4.2.4 Kết quả nghiên cứu ....................................................................................59
4.2.4.1 Các nhân tố tác động đến hành vi mua căn hộ chung cư .....................59
4.2.4.2 Dò tìm sự vi phạm các giả định cần thiết trong hồi quy tuyến tính......59
4.2.4.3 Kết luận tình hình nghiên cứu...............................................................60
CHƯƠNG 5..............................................................................................................62
KẾT LUẬN ..............................................................................................................62
5.1 MỤC TIÊU, QUAN ĐIỂM, ĐỊNH H ƯỚNG NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ. ........................................................................62
5.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TÁC ĐỘNG ĐẾN HÀNH VI MUA CĂN
HỘ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG: ....................................................65
5.3 KIẾN NGHỊ ......................................................................................................66
5.3.1 Giải pháp chung về hệ thống chính sách phát triển thị trường bất động
sản căn hộ chung cư. ...........................................................................................66
5.3.2 Giải pháp về chính sách đất đai phát triển thị trường bất động sản căn
hộ chung cư ..........................................................................................................66
5.3.3 Giải pháp về chính sách vốn phát triển các dự án BĐS - CHCC ..........69
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................71
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................74
PHỤ LỤC .................................................................................................................75
MẪU PHIẾ U THU THẬP THÔNG TIN ..............................................................88

7. WB

Ngân hàng Thế giới

8. IMF

Quỹ Tiền tệ Quốc tế

ix

x

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ ĐỒ THỊ

Bảng 1.1 Số lượng căn hộ chào bán
Bảng 2.1: Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư
của người tiêu dùng
Bảng 3.1: Thang đo động cơ mua căn hộ chung c ư
Bảng 3.2: Thang đo tìm kiếm thông tin căn hộ chung cư
Bảng 3.3: Thang đo về cảm nhận chủ quan
Bảng 3.4: Thang đo tiện ích hệ thống
Bảng 3.5: Thang đo hành vi
Bảng 4.1: Phân bổ theo giới tính
Bảng 4.2: Phân bổ theo trình độ học v ấn
Bảng 4.3: Phân bổ theo nghề nhiệp
Bảng 4.4: Phân bổ theo thu nhập
Bảng 4.5: Phân bổ theo tình trạng hôn nhân
Bảng 4.6: Phân bổ theo số con trong gia đình
Bảng 4.7: Thống kê mô tả các biến nhân tố thành phần
Bảng 4.8: Thống kê mô tả các biến phụ thuộc
Bảng 4.9: Tóm tắt kết quả hệ số Cronbach’ Alpha
Bảng 4.10:Kết quả bảng KMO and Barlett’s Test
Bảng 4.11: Kết quả bảng Total Variance Explained
Bảng 4.12: Kết quả bảng ma trận nhân tố xoay

Bảng 4.13: Tổng hợp các nhân tố về hành vi của khách hàng
Bảng 4.14: KMO and Bartlett’s Test của phân tích nhân tố về mức
độ hài lòng
Bảng 4.15: Phân tích phương sai Anova
Bảng 4.16: Đánh giá độ phù hợp của mô hình
Bảng 4.17: Phân tích Anova trong mô hình hồi quy t uyến tính
Bảng 4.18: Phân tích hệ số Beta trong mô hình hồi quy tuyến tính
Bảng 4.19: Các nhân tố tác động đến hành vi mua CHCC

8
26
36
37
37
38
38
43
44
45
46
47
47
49
50
50
52
52
53
54
54

55
57
57
58
59

Hình 1.1: Giá chào thuê văn phòng tại TP HCM
Hình 1.2: Tỷ lệ lấp đầy tòa nhà tại TP HCM
Hình 1.3: Số căn hộ chào bán mới trong năm
Hình 1.4: Nguồn cung hoàn thành mới
Hình 2.1 Tiến trình mua hàng của người tiêu dùng
Hình 2.2: Quyết định mua hàng
Hình 2.3: Mô hình nghiên cứu ban đầu
Hình 3.1 : Tốc độ tăng trưởng GDP qua các năm
Hình 3.2: Tỷ lệ dân cư đô thị hóa (%)
Hình 3.3 Quy trình nghiên cứu
Hình 4.1: Phân bổ theo giới tính
Hình 4.2: Phân bổ theo trình độ học vấn
Hình 4.3: Phân bổ theo nghề nghiệp
Hình 4.4: Phân bổ theo thu nhập
Hình 4.5: Phân bổ theo tình trạng hôn nhân
Hình 4.6: Phân bổ theo số con trong gia đình
Hình 4.7: Biểu đồ tần số của phần dư chuẩn hóa

10
11
11
12
23
25

28
31
32
39
43
44
45
46
47
48
60


1

2
cung - cầu về chung cư bị mất cân đối. Tình trạng đầu cơ nhà, kích cầu “ảo” để

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ NGHIÊN CỨU

nâng giá căn hộ chung cư làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt
giá nhà chung cư đã xảy ra rất phức tạp, khó lường dẫn đến hệ quả là các doanh
nghiệp kinh doanh căn hộ chung cư dễ gặp khó khăn trong việc tiếp tục kinh doanh,

1.1 Sự cần thiết của đề tài:

các ngân hàng thương mại gia tăng tỷ trọng nợ xấu do cho vay kinh doanh chung

Thị trường BĐS nói c hung và căn hộ chung cư nói riêng có vai trò quan trọng

cư, trong khi nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư vẫn đang gặp khó khăn, nhất là

trong nền kinh tế của mỗi quốc gia. Đây là một thị trường đặc biệt không những có

đối tượng lao động có thu nhập thấp, trung bình... gây ảnh hưởng đến phát triển

ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển của toàn nền kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời

kinh tế - xã hội của đất nước. Bên cạnh đó, việc tìm hiểu và nắm bắt chắc nhu cầu

sống xã hội. Thêm vào đó thị trườ ng BĐS có mối liên hệ mật thiết đối với các thị

của người tiêu dùng sản phẩm căn hộ chung cư, người đi mua cũng cần được nghiên

trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ… và có tác động rộng lớn đến mọi tầng

cứu sâu thêm.

lớp dân cư.

Vì vậy, để khắc phục các vấn đề nêu trên nhằm phát triển thị trường căn hộ

Thị trường BĐS nước ta trong thời gian qua đã đóng góp quan trọng vào sự tăng

chung cư lành mạnh, cần hoàn thiện các chính sách vĩ mô nhằm tạo môi trường

trưởng kinh tế- xã hội của đất nước. Thị trường BĐS đã thu hút nhiều nguồn vốn

thuận lợi, lành mạnh cho thị trường căn hộ chung cư phát triển. Đó chính là lý do

đầu tư và góp phần vào sự phát triển của các đô thị, tham gia kích cầu và từng bước

tôi chọn đề tài “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung

cải thiện nhu cầu nhà ở của nhân dân.

cư của người tiêu dùng trên địa bàn TP. HCM” nhằm nghiên cứu thực trạng phát

Tuy nhiên, ngành BĐS nói chung và căn hộ chung cư nói riêng đang chịu tác
động trực tiế p của suy thoái kinh tế mà cụ thể là sự suy giảm TTCK; thị trường tài
chính; lãi suất ngân hàng tăng cao; giá nguyên vật liệu xây dựng gia tăng… Biến
động ngành BĐS đang ảnh hưởng đến độ thanh khoản thị trường tài chính, các ngân
hàng chịu ảnh hưởng nặng nề vì những khoản nợ xấu BĐS khổng lồ.

triển của thị trường căn hộ chung cư, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi
mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng trên địa bàn TP. HCM từ đó kiến nghị
các giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển thị trường chung cư trên địa bàn TP.
HCM nói riêng và có thể tham khảo cho cả nước.
1.2 Mục tiêu, đối tượng, và phạm vi nghiên cứu của đề tài

Bên cạnh đó, bản thân ngành kinh doanh BĐS đòi hỏi những tư duy lớn, khung

Mục tiêu nghiên cứu: Nhằm nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của thị trường căn

pháp lý ổn định và khả năng quản trị mạnh.Tuy nhiên những vấn đề như trình độ

hộ chung cư, để từ đó tác giả xây dựng phương hướng, chiến lược giúp công ty tiêu

quy hoạch, tiến độ thi công, chất lượng công trình, năng lực quả n lý dự án, khả

thụ các sản phẩm căn hộ tốt hơn bên cạnh đó một phần thúc đẩy sự phát triển thị

năng kiểm soát thị trường BĐS,… ở Việt Nam đang rất yếu. Những điều này khiến

trường căn hộ chung cư trên địa bàn.

cho những khó khăn trên thị trường BĐS thêm trầm trọng. Ngoài ra trong quá trình
phát triển, những xu hướng vận động xã hội như di dân, nhập cư, pha tạp văn hóa,
cấu trúc đô thị, tâm lý xã hội…liên tục tác động và ảnh hưởng đến quá trình đầu tư
và phát triển của ngành kinh doanh BĐS.
Thị trường căn hộ chung cư thời gian qua bên cạnh bước phát triển vượt bậc
đang tồn tại nhiều hạn chế, phát triển thiếu lành mạnh v à không bền vững. Cụ thể

Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến
hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng. Các thông tin và dữ liệu sơ cấp
từ những người tiêu dùng (bao gồm người đã mua căn h ộ chung cư và người có ý
định mua căn hộ cung cư) được khảo sát bằng bảng câu hỏi xác định hành vi tiêu
dùng. Thông qua phân tích thống kê, các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng
sẽ được xem xét và xác định.


3
Phạm vi thời gian nghiên cứu: Phân tích thực trạng trong giai đoạn từ 2006 đến
2012. Thời gian thực hiện khảo sát vào tháng 6-7 năm 2013.
Phạm vi về không gian: Nghiên cứu hành vi mua căn hộ chung cư của người
tiêu dùng chỉ trên địa bàn TP. HCM.

4
bình của các biến quan sát đã được kiểm định. Phân tích hồi quy được thực hiện

bằng phương pháp hồi quy đa biến.
Dữ liệu thứ cấp thu thập từ các cơ quan nhà nước như Bộ Xây Dựng, Tổng cục
Thống kê, các tổ chức nước ngoài như WB, IMF, các công ty nghiên cứu thị trường
trong và ngoài nước. Các dữ liệu trên phục vụ cho việc phân tích thống kê, đánh

Phạm vi về nội dung nghiên cứu: Nghiên cứu thực trạng tình hình mua căn hộ

giá, so sánh trong luận án.

chung cư của người tiêu dùng, tổng quan các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn
hộ chung cư của người tiêu dùng, chỉ ra các yếu tố chính.

Dữ liệu sơ cấp thu thập được trong quá trình điều tra, phỏng vấn trực tiếp. Các
thông tin điều tra, phỏng vấn theo mẫu phiếu đã được thiết kế nhằm điều tra mức

1.3 Phương pháp nghiên cứu và dữ liệu
Luận án vận dụng kết hợp nhiều phương pháp khác nhau để thực hiện tùy từng
nội dung của đề tài, cụ thể là:
Phương pháp thống kê mô tả: Quá trình thu nhập các dữ liệu có đối chiếu, so
sánh, Luận án sử dụng phần mềm phân tích thống kê chuyên dụng như SPSS nhằm
thống kê, phân tích và lượng hóa tác động của các yếu tố khác nhau đến quyết định
hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng làm cơsở xây dựng mô hình hồi

độ tác động của các yếu tố đến quyết định hành vi mua căn hộ chung cư của
người tiêu dùng (Xem Phụ lục bảng hỏi điều tra). Thông tin dữ liệu được thu thập
qua việc gởi bảng câu hỏi điều tra khảo sát đến hai nhóm người tiêu dùng: (1)
những người đã mua căn hộ chung cư trong vòng 5 năm trở lại đây, và (2) những
người có ý định mua hoặc đang tìm kiếm mua căn hộ chung cư.
Vì kinh phí và thời gian có hạn nên kích thước mẫu được điều tra khoảng 250 300 phiếu.

quy.
1.4 Nội dung nghiên cứu
Phương pháp phân tích nhân tố (EFA) để đánh giá mức độ tác động của từng
yếu tố thông qua các bước:
Bước 1: Thống kê sơ bộ các biến khảo sát của 04 thành phần nhân tố trong khung

Các câu hỏi nghiên cứu chính:
-

dùng trên địa bàn TP. HCM?

phân tích mô hình
Bước 2: Xác định hệ số tin cậy Cronbach Alpha
Bước 3: Phân tích EFA
Kiểm định ANOVA để so sánh niềm tin và thái độ người tiêu dùng của các

-

Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố là như thế nào?

-

Các yếu tố nào có ý nghĩa quy ết định?

Nội dung nghiên cứu chính của luận án:
-

đối tượng khách hàng khác nhau.
Phương pháp phân tích hồi quy để đánh giả ảnh hưởng của các yếu tố đã được

xác định cụ thể trọng số của từng yếu tố tác động đến hành vi mua căn hộ chung cư

Thứ nhất, nghiên cứu lý thuyết về thị trường căn hộ chung cư, cũng như các
yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng;

-

xác định trong phần phân tíc h EFA đến hành vi mua căn hộ chung cư của NTD.
Các yếu tố được xác định thuộc 4 thành phần được đưa vào phân tích hồi qui để

Các yếu tố nào ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu

Thứ hai, phân tích thực trạng thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM giai
đoạn 2006-2012;

-

Thứ ba, phân tích nhân tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của
người tiêu dùng trên địa bàn TP.HCM;


5
1.5 Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu
1.5.1 Giới thiệu tổng quan về BĐS và căn hộ chung cư
Khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể bằng pháp luật
của mỗi nước khác nhau với những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại
và tiêu chí phân loại, nhưng đều thống nhất ở chỗ xem BĐS gồm đất đai và những
tài sản gắn liền với đất đai.

6

hệ thống dữ liệu ở các nước này khá đầy đủ, đa dạng, liên tục và có độ tin cậy cao,
là tiền đề quan trọng cho các phân tích nghiên cứu, trong khi ở Việt Nam hiện nay
cơ sở dữ liệu liên quan đến thị trường căn hộ chung cư nói chung rất mỏng, không
đầy đủ và có độ tin cậy thấp. Do đó, trong quá trình thực hiện luận văn chỉ đưa ra
một vài nghiên cứu ở các nước mang tính đặc trưng có thể nghiên cứu, học tập và
vận dụng được trong điều kiện V iệt Nam, đặc biệt là những nước có điều kiện kinh
tế tương đồng với Việt Nam. Bên cạnh đó luận văn cũng đưa ra một vài nghiên cứu

Tại Việt Nam, theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11,
Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thì BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà cửa,

điển hình ở các nước tiên tiến để Việt Nam có thể học hỏi và áp dụng cho thị trường
căn hộ chung cư trong tương lai.

công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả tài sản gắn liền với nhà hay công
trình xây dựng do pháp luật quy định.
Căn hộ chung cư theo nghĩa trên bao gồm nhà cửa, công trình xây dựng
nhằm mục đích ở của người dân.

1.5.3.2Tình hình nghiên cứu trong nước
Quá trình gần 20 năm hình thành và phát triển thị trường BĐS Việt Nam đã có
rất nhiều nghiên cứu về chính sách phát triển thị trường BĐS. Tuy nhiên, theo hiểu
biết của tác giả, cho tới nay, chưa có một nghiên cứu nào về hành vi mua căn hộ

1.5.2 Giới thiệu tổng quan về thị trường BĐS và căn hộ chung cư

chung cư của người tiêu dùng được thực hiện ở Việt Nam. Vì thế rất cần có một

Thị trường BĐS là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đ ổi về BĐS

nghiên cứu chuyên sâu nhằm tìm hiểu hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu

được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá. Tuy nhiên, BĐS

dùng. Từ đó góp phần hình thành một hệ thống chính sách đối với căn hộ chung cư

khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối

nhằm hỗ trợ phát triển thị trường căn hộ chung cư ổn định và bền vững.

tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng.
Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh nói chung và BĐS chung cư không thể chỉ là

1.6 Thực trạng thị trường CHCC tại TP.HCM giai đoạn 2001 - 2012

quan đến BĐS như: Cho thuê, thế chấp, bảo hiểm... Tóm lại, thị trường BĐS (căn

1.6.1 Thực trạng
Từ năm 2001 - 2003, thị trường nhà đất ở TP.HCM tăng mạnh do tăng nhanh

hộ chung cư) là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên cơ chế giá và được diễn ra

về số lượng giao dịch BĐS, đặc biệt là ở các khu quy hoạch mới thuộc các quận 2,

trong một không gian và thời gian nhất định.

quận7, quận9, quận Tân Bình, huyện Bình Chánh. Các giao dịch hứa hẹn tại thời

quan hệ giữa người mua, người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên

điểm này là mua bán những khu đất hoặc lô đất thuộc những khu dân cư có quy
1.5.3 Tổng quan tình hình nghiên cứu
1.5.3.1Tình hình nghiên cứu trên thế giới

hoạch đã được phê duyệt. Tuy nhiên, các hoạt động mua bán chủ yếu chỉ là việc
chuyển nhượng quyền sử dụng các lô đất, trong khi những công trình xây dựng mới

Các nghiên cứu ở nước ngoài về hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu

cung cấp thêm diện tích nhà ở vẫn còn hạn chế. Giai đoạn 2001 -2003 là thời kỳ có

rất nhiều, rất đa dạng và phong phú. Trong đó đưa ra nhiều kỹ thuật tính toán, công

nhiều giao dịch BĐS nhất, giá đất tăng mạnh do các hoạt động đầu cơ của những

cụ hỗ trợ và mô hình nghiên cứu phức tạp , nhất là các mô hình phân tích định lượng

nhà đầu tư chủ yếu chuyển nhượng để kiếm lãi, trong khi thị trường vẫn không có

đã đưa ra các kết quả nghiên cứu có tính thuyết phục cao. Tuy nhiên, các nghiên

thêm diện tích nhà ở mới.

cứu ở nước ngoài đều xu ất phát từ các vấn đề thực tiễn của các nước đó. Mặt khác,


7

8

chuyển nhượng các lô đất đã được quy hoạch, thị trường nhà đất TP.HCM bắt đầu

được sự hỗ trợ tài chính của ngân hàng dưới hình thức cho vay trả góp trong vòng

phát triển với nhiều dự án căn hộ cao tầng, hiện đangđược xây dựng ở hầu hết các

10-15 năm. Người mua nhà có thể được vay đến 70% tổng trị giá căn hộ. Sự hỗ trợ

quận.

của các ngân hàng cũng như sự quan tâm của người mua nhà đối với thị trường căn
Cuối năm 2004, khi Nghị định 181 được ban hành, thị trường BĐS Tp.HCM

rơi vào trạng thái “đóng băng”, đặc biệt là đối với các giao dịch nhà đất tại các
quận ngoại ô, nơi đang diễn ra quá trình đô thị hóa như quận 2, quận 9, quận 12,

hộ chung cư sẽ làm cho thị trường này phát triển nhanh và cạnh tranh mạnh mẽ.
Số liệu nghiên cứu mới đây của công ty CBRE về lượng căn hộ chào bán trên thị
trường sơ cấp qua các năm như sau :

Bình Chánh và Nhà Bè “tình trạng đóng băng” này đã ảnh hưởng đến các lô đất đã
Bảng 1.1 Số lượng căn hộ chào bán

được quy hoạch do các quy định của Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181.
Tuy nhiên, thị trường nhà ở, căn hộ tại Tp.HCM tăng rất nhanh với việc khởi

Năm 2008

Năm 2009

Năm 2010

Dự báo 2011

công nhiều dự án bắt đầu vào cuối năm 2004, đầu năm 2005. Những dự án này bao

Hạng sang và cao cấp

4,000

2,242

4,884

13,847

gồm cả các khu căn hộ cao cấp ở trung tâm thành phố với giá từ 2.000 USD đến

Trung bình

2,886

3,898

3,074

17,228

Bình dân

2,808

4,843

12,860

9,546

9,694

10,983

20,818

40,621

24 dự án

36 dự án

55 dự án

79 dự án

2

2.500 USD/m và các khu căn hộ bình dân ở các quận Tân Phú, Tân Bình và Bình
2

Chánh với giá bán từ 400 USD đến 800 USD/m .

Vào giai đoạn cuối năm 2006 đến đầu năm 2008 là một đợt sốt nóng của thị

Tổng cộng

trường căn hộ cao cấp và nền đấ tở các quận ngoại thành, các dự án đang thực hiện
Nguồn: CBRE

sau một đợt đóng băng dài từ năm 2004. Giá của các căn hộ cao cấp, nền đất tăng
từ 200-300%, và có tình trạng người dân muốn mua căn hộ phải xếp hàng từ sáng
sớm, đặt cọc một khoản tiền khá lớn để được suất bốc thăm mua căn hộ.

Bảng 3.1 cho thấy số lượng căn hộ chào bán gia tăng nhanh qua các năm, và
năm 2010 có hơn 55 dự án mới được tiếp tục chào bán. Loại căn hộ bình dân gia

Từ lợi nhuận kiếm được trên thị trường chứng khoán, các nhà đầu tư tìm

tăng nhanh để phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Hiện nay nguồn cung về

kiếm căn hộ cao cấp không chỉ nhằm mục tiêu là đa dạng hóa danh mục đầu tư của

căn hộ là quá lớn so với khả năng sở hữu của người dân, dù nhu cầu về căn hộ cũng

mình. Nhiều công ty cũng sử dụng lợi nhuận đã kiếm được từ thị trường chứng

rất lớn.

khoán để đầu tư vào những dự án địa ốc. Đối với thị trường này, các doanh nghiệp

Hiện nay không phả dự án nào khi chào hàng ra thị trường cũng bán được vì

trong nước thích đầu tư vào các căn hộ để bán hơn là cho thuê vì khả năng tài

người mua nhà không còn vội vã. Ngoài việc có quá nhiều sự lựa chọn, người mua

chính của các doanh nghiệp bị giới hạn nên không thể kéo dài thời gian thu hồi

nhà còn chọn lọc về thương hiệu của chủ đầu tư, tiếp đó là vị trí dự án, phương

vốn.

thức thanh toán, thiết kế của tòa nhà, các tiện ích được thụ hưởng, chi phí quản lý
Năm 2008, các chính sách Nhà nước nhằm mục tiêu quan trọng là giảm lạm

phát, bình ổn nền kinh tế trong nước đã thắt chặt thị trường tài chính. Kéo theo đó là
thắt chặt các khoản cho vay đầu tư BĐS, lãi suất tăng cao làm cho thị trường BĐS
lạnh trở lại, giá các căn hộ và nền đất đã giảm khoảng 30% đến 50% so với lúc thị
trường cao điểm. Đã có rất nhiều nhà đầu tư chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn trả nợ.

và điều quan trọng nhất là giá cả. Giá bán căn hộ cao cấp từ 1.800 -2.200 USD/m2;
căn hộ trung bình từ 1.400 - 1700 USD/m2, căn hộ bình dân từ700 - 810 USD/m2.
Trong khi nguồn cung khá dồi dào thì tình hình giao dịch trên thị trường lại
rất trầm lắng. Trong năm qua, tỉ lệ căn hộ đã giao dịch thành công sau khi đưa ra
thị trường đạt khát hấp, chỉ có 14% căn hộ cao cấp giao dịch thành công, căn hộ


9

10

bán khá hơn được 20%. Thực tế là do giá căn hộ hiện nay vẫn ngoài tầm với của

khai, nhiều dự án có sản phẩm hoàn chỉnh nhưng chưa bán được, hàng tồn kho tăng

người mua nhà và việc vay tiền mua nhà ở lại không dễ dàng vì lãi suất cao, thủ tục

(đa số căn hộ tồn kho có diện tích lớn: 10.039 căn hộ có diện tích 60 – 90 m2, chiếm

vay khó. Giới đầu cơ lướt sóng không còn nhiều cơ hội kiếm tiền, thị trường nhà

tỷ lệ 69,3%; 3.406 căn hộ có diện tích trên 90m2, chiếm tỷ lệ 23,5%, không phù hợp

đất hiện nay là thị trường của người mua nhà để ở.

với nhu cầu và khả năng thanh toán của cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu về nhà ở.

1.6.2 Một số đặc điểm của thị trường CHCC tại TP HCM 2006 -2012
Trong giai đoạn 2006 -2012, thành phố phát triển được 119,34 triệu m 2 sàn
nhà ở, đây là giai đoạn thành phố triển khai mạnh mẽ các chương trình phát triển
nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội cho cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân
chuyên nghiệp thuộc lực lượn g vũ trang nhân dân, nhà ở cho người thu nhập thấp,
nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp, ký túc xá cho học sinh, sinh viên các
trường học, cao đẳng.. Nhìn chung, các chương trình nhà ở có sự chuyển biến tích
cực, góp phần quan trong vào việc thực hiện th ành công các chỉ tiêu phát triển kinh
tế - xã hội của thành phố.
Mặc dù đạt được một số kết quả khả quan, việc phát triển nhà ở trên địa bàn
thời gian qua vẫn còn nhiều tồn tại và bất cập, có thể kể đến như sau:
- Nhà ở phát triển mất cân đối cung – cầu, dẫn đến tồn kho nhà gia tăng.
- Nhà đất chủ yếu được mua đi bán lại để lấy lời, chưa phát huy tác dụng vào
mục đích phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao đời sống xã hội.

Hình 1.1: Giá chào thuê văn phòng tại TP HCM
Nguồn: CBRE

- Giá nhà ở tăng quá cao so với thu nhập trung bình của người dân và so với
mặt bằng chung của thế giới.
- Tiến bộ triển khai các dự án chậm, nhiều dự án còn để hoang, chưa triển
khai xây dựng do tiềm lực tài chính của phần lớn nhà đầu tư còn hạn chế, thiếu vốn
để tiếp tục đầu tư dự án, công trình bị dở dang, gây lãng phí, sử dụng chưa hiệu quả
quỹ đất vốn ngày càng hạn hẹp của thành phố để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng
bức xúc của người dân.
Trước tình hình đó, trong năm 2012, Ủy ban nhân dân thành phố đã chỉ đạo
lập 4 đoàn khảo sát tình hình thực hiện các dự án nhà ở trực tiếp làm v iệc với
UBND các quận huyện, các chủ đầu tư dự án nhằm hỗ trợ, tháo gỡ cho các doanh
nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nhà ở để khơi thông nguồn vốn, tạo điều kiện để hỗ
trợ cho những người có nhu cầu ở mua nhà trả góp, nhà thuê, mua..Qua kết quả

Hình 1.2: Tỷ lệ lấp đầy tòa nhà tại TP HCM


12

11

TP HCM có 3441 căn chào bán mới trong năm 2012 giảm 72.8% so với năm
2011, các căn hộ mới đến chủ yếu từ các dự án Cheery 3 apartment, Ehome 3 Tây
Sài Gòn… Căn hộ bình dân vẫn chiếm đa số nguồn cung. Nguồn cung chào bán
mới năm 2012 khoảng 8651 căn giảm 65% so với năm trước. Căn hộ phân khúc giá
bình dân vẫn chiếm chủ yếu khoảng 48%.
1.6.3 Những cơ hội và hạn chế trong phát triển CHCC tại TP HCM
Từ diễn biến thực trạng của nền kinh tế và phân tích thực trạng tác động của

các nhân tố ở chương 2, tác giả đã rút ra được những yếu tố cơ hội và hạn chế trong
đầu tư căn hộ chung cư tại Tp.HCM trong giai đoạn hiện nay như sau:
Cơ hội:
- Nền kinh tế Tp.HCM luôn tăng trưởng ở mức cao từ 10-12%. Thu nhập và mức
sống của người dân ngày càng tăng, mức độ giàu có và xu hướng tiêu dùng ngày
Hình 1.3: Số căn hộ chào bán mới trong năm
Nguồn: CBRE

càng gia tăng. Đây là yếu tố thuận lợi cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS khi khả năng
độc lập về nhà cửa của người dân gia tăng hơ n và tỉ lệ tiêu dùng cao kéo theo nhu
cầu về nhà ở, căn hộ cao cấp, nhu cầu mua sắm tại các trung tâm thương mại hiện
đại, sang trọng tăng nhanh.
- Tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa của thành phố tăng nhanh. Đặc biệt là ngành
thương mại dịch vụ đang trong xu hướng chiếm ưu thế làm cho nhu cầu về BĐS nói
chung và căn hộ chung cư và phục vụ cho ngành này rất lớn.
- Hệ thống chính sách pháp luật ngày càng hoàn thiện. Việc ra đời nhiều chính sách
mới phù hợp với tình hình thực tế đã tạo điều kiện thuận lợi ma ng lại cơ hội cho các
nhà đầu tư, góp phần làm minh bạch hóa thị trường, tạo ra môi trường kinh doanh
thông thoáng và cạnh tranh lành mạnh.
- Sự phát triển của thường tài chính làm gia tăng các dòng vốn chảy vào thị trường
BĐS, làm tăng nguồn cung cho thị trường và tạo ra sự cạnh tranh là yếu tố giúp thị
trường phát triển ngày càng đa dạng và chuyên nghiệp hơn trong tương lai.
- Tp.HCM là thành phố đông dân nhất, trung tâm kinh tế lớn nhất của đất nước, là

Hình 1.4: Nguồn cung hoàn thành mới
Nguồn: CBRE

thị trường lao động đầy hấp dẫn. Đây là một thị trư ờng đầy tiềm năng về nhà ở, căn
hộ và các cơsở vật chất dịch vụ.

13

14

- Quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, gia nhập WTO của Việt Nam mang lại những

- Sự quản lý thiếu chặt chẽ sự hoạt động của các nguồn vốn, nhất là tác động tràn

cơ hội tiếp cận với những công nghệ và thiết kế tiên tiến trong xây dựng và quản lý,

của nguồn vốn FDI sẽ tạo ra sự bất ổn của thị trường BĐS, tạo ra các cơn sốt và rủi

cung cấp ngày càng nhiều các khu nhà ở, cao ốc, văn phòng,... hiện đại.

ro cho các nhà đầu tư.

- Làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng mạnh trong thời gian gần đây kéo theo

- Quá trình hội nhập quốc tế cũng dẫn đến sự cạnh tranh gay gắt từ các tập đo àn

nhu cầu về văn phòng, nhà ở, nhà hàng, khách sạn, các dịch vụ tiện ích khác,... cũng

kinh doanh BĐS lớn trên thế giới đang xâm nhập vào thị trường Việt Nam.

như đất đai để làm nhu cầu đất đai tăng ca o.
- Lượng khách đến Tp.HCM tăng đều trong những năm vừa qua và được dự báo
tăng trong những năm tới đem đến sự gia tăng về nhu cầu khách sạn cao cấp để lưu
trú và các trung tâm mua sắm lớn tầm cỡ quốc tế.

1.7 Kết cấu của đề tài
Đề tài được chia thành năm chương với nội dung cụ thể như sau:
-

Chương 1: Tổng quan về đề tài nghiên cứu

-

Chương 2: Cơ sở lý luận và mô hình nghiên cứu

Hạn chế:

-

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

- Nền kinh tế vẫn còn trong giai đoạn chịu ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế

-

Chương 4: Kết quả nghiên cứu

giới, và hệ lụy của khủng hoảng thị trường BĐS đang là yếu tốtác động đến sự trầm

-

Chương 5: Kết luận

lắng đến thị trường BĐS.
- Tình trạng lạm phát cao và sựmất giá của đồng tiền luôn rình rập theo sự tăng

trưởng của nền kinh tếluôn là yếu tố bất lợi gây rủi ro cho các nhà đầu tư BĐS khi
giá cả của các yếu tố đầu vào, chi phí sử dụng vốn luôn bị biến động ngoài khả năng
dự tính.
- Hệ thống pháp luật về BĐS nói chung và kinh doanh BĐS nói riêng còn tản mạn,
chưa đầy đủ và nhất quán, rất nhiều bất cập chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế đã
có những tác động ức chế đến tình hình giao dịch trên thị trường và gây ra nhiều rủi
ro, làm cho các nhà đầu tư chưa yên tâm khi tham gia đầu tư.
- Chính sách thắt chặt tiền tệ và hạn chế tín dụng BĐS đang là một khó khăn vế
vốn, làm tăng nguy cơ rủi ro trong chi phí sử dụng vốn cho các nhà đầu tư.
- Giá cả BĐS đang ở mức quá cao và tính thiếu minh bạch của thị trường BĐS đang
là một hạn chế rất lớn cho thị trường và các nhà đầu tư BĐS, đặc biệt là cá c nhà đầu
tư thứ cấp.
- Sự biến động lớn của giá vàng trong thời gian hiện nay do ảnh hưởng của suy
thoái kinh tế đã rút nguồn vốn ra khỏi thị trường BĐS và góp phần làm cho thị
trường thêm trầm lắng.


15

16

CHƯƠNG 2

Redevelopment Authority-URA quy định, chung cư (apartment) được phân thành
hai dạng : dạng flat và dạng condominium.

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
2.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ
2.1.1 Tổng quan về căn hộ chung cư
2.1.1.1 Khái niệm căn hộ chung cư:

Từ điển Encyclopedia Britanica 2006 diễn giải nhà chung cư như sau: Trong
tiếng Anh hiện đại, từ “condominium” (được viết tắt là “condo”), là từ được sử
dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cư thay thế cho từ “apartment”. Khái
niệm “chung cư” (condominium) là một khái niệm cổ đã được người La Mã cổ đại
sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước CN, trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung”
và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”. Ngày nay, condominium là một

Chung cư dạng Flat: là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non -landed
housing development). Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và có lối vào
riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư. Chung cư dạng flat tạo thành
quỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình và mật độ cao tại Singapore, có số tầng
từ 4 tới trên 30 tầng. Khu nhà flat được tổ chức với diện tích không gian mở cộng
đồng (common op en space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cư
dân của khu nhà đó. Không có quy định quy mô diện tích tối thiểu cho một khu dự
án flat miễn là dự án đảm bảo được quy định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng.
Dự án flat không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open
Space) bên trong khu đất.

hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn. Một

Chung cư dạng Condominium: không như dạng flat, chung cư condominium

condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc

yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hơn. Cũng như flat, condominium tạo nên quỹ

ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng. Các căn

nhà ở mật độ xây dựng trung bình và cao tại Singapore. Chung cư condominium

hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư. Khi một

phải có tiện ích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuôn viên; các tiện ích

người sở hữu căn hộ chung cư condominium, anh ta có quyền sở hữu đối với không

công cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng cư dân và phục vụ cho

gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng

nhu cầu của họ. Dự án condominium có thể bao gồm các khối nhà thấp tầng (4

chung không thể chia xẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung”

tầng) và cao tầng (có thể xây dựng trên 30 tầng). Diện tích tối thiểu cho một dự án

(common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó. Khái niệm

condominium là 4.000 m2 và mật độ xây dựng trệt tối đa là 40 % (bao gồm cả phần

chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án

sân bãi đậu xe). Dự án xây dựng chung cư condominium không bắt buộc phải bố trí

chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư. Trên phương diện kỹ thuật, từ

không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất.

condominium dùng để chỉ dự án chung cư (project); còn từ “apartment” hay “unit”

(Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005).

dùng để chỉ các că n hộ chung cư đơn lẻ. Condominium có thể có mọi hình dáng và

Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:

kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cư cải
tạo cũ kỹ. (Nguồn : Encyclopedia Britanica, 2006).

(1). Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang v à hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có

Tại Singapore, khái niệm “chung cư” được sử dụng như một khái niệm quy
hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ
và buồng ở được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất. Căn cứ Tiêu
chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 do cơ quan quản lý quy hoạch Urban

phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả
các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.


17

18

(2). Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

2.1.1.3 Hàng hóa căn hộ chung cư:

(a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền

Hàng hóa căn hộ chung cư là căn hộ chung cư được đem trao đổi, mua bán

với căn hộ đó;

trên thị trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Hàng hóa căn hộ chung cư

(b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo

gồm hai loại chủ yếu: đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liến với đất.

quy định của pháp luật;

Cũng giống như các hàng hóa khác, hàng hóa CHCC cũng có hai thuộc tính:

(c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật s ử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích

giá trị và giá trị sử dụng. Do đặc điểm riêng có mà căn hộ chung cư được xem là

thuộc sở hữu riêng.

loại hàng hóa đặc biệt. Hàng hóa căn hộ chung cư có những đặc trưng sau :

(3). Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

- Tổng cung đất đai là cố định và việc cung ứng đất đai phù hợp cho từng mục đích
riêng bị hạn chế về mặt qui hoạch của nhà nước. Do đó, giá cả CHCC luôn có xu

(a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu
riêng quy định tại khoản 2 Điều này;

hướng ngày càng tăng lên, và cung căn hộ chung cư kém co giãn so với giá.
- Thời gian giao dịch hàng hóa căn hộ chung cư dài hơn so với hàng hóa thông

(b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung
trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường
phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy,

thường, bởi vì giao dịch căn hộ chung cư không chỉ giao dịch bản thân căn hộ
chung cư mà còn bao gồm cả hồ sơ pháp lý của căn hộ chung cư đó nữa. Do đó c hi
phí giao dịch thường khá cao.

đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga,
thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và

- Tính thanh khoản kém do hàng hóa căn hộ chung cư thường có giá trị khá cao,

các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;

thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hóa thành tiền mặt chậm.

(c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nh à chung cư đó.

- Hàng hóa căn hộ chung cư chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước, và chịu ản h
hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng đồng.

2.1.1.2 Đặc điểm của căn hộ chung cư:
Theo điều 239 Bộ Luật dân sự thì nhà chung cư có các đặc điểm sau:

2.1.1.4 Phân loại căn hộ chung cư:

Phân loại nhà chung cư có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc thẩm định giá

(a) “Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu
chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể ph ân chia”
(b) “Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau
trong việc quản lý, sử dụng phần diện tớch và thiết bị chung”
(c) “Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu của căn hộ trong
nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định
của pháp luật”

trị căn hộ và các hạng mục tiện ích (khu công cộng, giải trí, bãi đậu xe...) kèm t heo
căn hộ được bán.
Dựa vào việc phân loại này, chủ đầu tư sẽ đưa ra mức giá bán căn hộ phù
hợp. Về nguyên lý, việc phân loại đúng đắn sẽ cho ra thị trường những hàng hóa có
giá cả phù hợp với chất lượng.
Tuy nhiên, dù thị trường bất động sản của Việt Na m đã được hình thành từ
nhiều năm qua nhưng lại vận hành thiếu minh bạch và ít có tính thị trường nhất so
với các loại hàng hóa khác. Điều đó giải thích tại sao thị trường bất động sản phát
triển bất ổn, không đáp ứng được nhu cầu và tạo nên nhiều bức xúc cho xã hội.


19
Chính vì thế, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 14/2009 hướng dẫn về
phân loại nhà chung cư nhằm đưa ra các cơ sở, tiêu chí, quy trình phân loại, đồng
thời để bảo vệ quyền lợi của người mua căn hộ và nâng cao trách nhiệm của nhà
đầu tư.

20
2.2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA CĂN HỘ CHUNG
CƯ CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG

2.2.1 Khái niệm hành vi tiêu dùng
Hành vi người tiêu dùng là hành động của một người tiến hành mua và sử dụng

Theo Quyết định Số: 14/2008/TT-BXD, nhà chung cư được đánh giá phân hạng
theo các nhóm tiêu chí sau:

sản phẩm cũng như dịch vụ, bao gồm cả quá trình tâm lý và xã hội xảy ra trước và
sau khi xảy ra hành động này. Thông qua nghiên cứu marketing, các doanh nghiệp

(a) Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc;

sẽ nắm rõ được những thông tin liên quan đến hành vi mua hàng của người tiêu

(b) Nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội;

dùng như sau:

(c) Nhóm tiêu chí về chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung

-

Mua cái gì? (What)

cư;

-

Người mua hàng là ai? (Who)

-

Mua hàng như thế nào? (How)

-

Mua hàng ở đâu? (Where)

-

Mua hàng khi nào? (When)

-

Tại sao mua hàng? (Why)

(d) Nhóm tiêu chí về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư.
Nhà chung cư được phân thành các hạng như sau:
a) Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo
yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn
thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn
hảo;
b) Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về
quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang
thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn
hảo;

2.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua CHCC của người tiêu dùng
Theo Arnmstrong, quá trình mua hàng của người tiêu dùng bị tác động bởi
một số yếu tố mà những nhà quản trị tiếp thị không thể kiểm soát được như yếu tố
văn hóa, yếu tố xã hội, yếu tố cá nhân và yếu tố tâm lý.

2.2.2.1 Các yếu tố văn hóa
Yếu tố văn hóa là hệ thống những giá trị, niềm tin và chuẩn mực được hình

c) Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về

thành, gắn liền, tồn tại và phát triển cùng với một xã hội, chế độ, tôn giáo hay dân

quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang

tộc được lưu truyền từ thế hệ này sang thế hệ khác. Văn hóa là nhân tố cơ b ản quyết

thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;

định ước muốn và hành vi tiêu dùng của con người. Nhà quản trị marketing cần lưu

d) Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu

ý tới những đặc tính văn hóa và sự thay đổi văn hóa tác động tới tâm lý và hành vi

về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện,

tiêu dùng để có kế hoạch phù hợp nhằm đáp ứng sự thay đổi của các nhu cầu đó.

trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều

Yếu tố văn hóa bao gồm:

kiện để đưa vào khai thác sử dụng.

 Nền văn hóa: nền văn hóa là yếu tố cơ bản nhất quyết định những mong

muốn và hành vi của một người. Nền văn hóa Việt Nam có những tác động nhất
định đến hành vi tiêu dùng của người Việt Nam.


21
 Nhánh văn hóa: Nhánh văn hóa là một phần của nền văn hóa, với những đặc

22
hưởng trực tiếp đến người tiêu dùng.

điểm đặc thù hơn, bao gồm: các dân tộc, tôn giáo, các nhóm chủng tộc và các vùng

 Vai trò của địa vị xã hội: Trong đời người tiêu dùng tham gia vào rất nhiều

địa lý. Nhánh văn hóa tạo nên phân khúc thị trường và những người làm tiếp thị

nhóm – gia đình, câu lạc bộ, các tổ chứ c... Vị trí của người tiêu dùng trong nhóm

thường thiết kế sản phẩm và chương trình tiếp thị theo các nhu cầu củ a từng phân

xác định căn cứ vào vai trò và địa vị của họ.

khúc thị trường ấy (Philip Kotler, 2005).
 Tầng lớp xã hội: Hầu như tất cả các xã hội loài người đều thể hiện rõ sự
phân tầng xã hội. Các tầng lớp xã hội là những bộ phận tương đối đồng nhất và bền

Các yếu tố cá nhân
 Cấu trúc tuổi và chu kỳ sống của gia đình: Cùng với những phát triển về tuổi

vững trong xã hội, được xếp theo thứ bậc và gồm những thành viên có chung

tác và đường đời là sự thay đổi trong chủng loại và danh mục những mặ t hàng và

những giá trị, mối quan tâm và hành vi (Philip Kotler, 2005)

dịch vụ được mua sắm.
 Cấu trúc nghề nghiệp: Nghề nghiệp khác nhau ảnh hưởng tới nhu cầu và

2.2.2.2 Các yếu tố xã hội và cá nhân
Hành vi của người tiêu dùng cũng chịu ảnh hưởng của những yếu tố xã hội như
nhóm tham khảo, gia đình cũng như địa vị xã hội. (Phi lip Kotler, 2005).
 Nhóm tham khảo: Là những nhóm có ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp đến
thái độ hay hành vi của con người. Đó là những nhóm mà cá nhân người đó tham
gia vào nhóm chịu tác động qua lại với các cá thể trong nhóm.
+ Nhóm cơ sở: tác động mang tính thường xuyên như bạn bè, láng giềng,
đồng nghiệp. Các tác động này có ảnh hưởng khá cao đến người tiêu dùng.

hành vi tiêu dùng khác nhau. Sự khác nhau trong tiêu dùng của những người có
nghề nghiệp khác nhau phần lớn xuất phát từ sự khác nhau về thu nhập và điều
kiện làm việc.
 Cấu trúc về hoàn cảnh kinh tế: Việc lựa chọn sản phẩm chịu sự tác động rất
lớn từ hoàn cảnh kinh tế của người tiêu dùng.
 Cấu trúc thu nhập (mức độ thành công, thành đạt): Thu nhập của cá nhân
ảnh hưởng rất lớn đến cách lựa chọn hàng hoá của h ọ. Tình trạng kinh tế có thể xác
định qua thu nhập, tài sản tích tụ, khả năng vay mượn, chi tiêu so với thu nhập và
chi tiêu so với tích lũy.

+ Nhóm thứ cấp: tác động không thường xuyên và mang tính chất hình
thức như tổ chức xã hội, công đoàn, nghiệp đoàn.
+ Nhóm gián tiếp:là những nhóm mà cá nhân không phải là thành viên.

 Gia đình: Các thành viên trong gia đình là nhóm tham khảo quan trọng có
ảnh hưởng lớn nhất. Có hai gia đình trong đời sống của người mua gồm gia đình
định hướng và gia đình trực tiếp:

 Cấu trúc về cá tính và lối sống: Cá tính là những đặc tính tâm lý nổi bật của
mỗi người, tạo thế ứng xử với môi tr ường xung quanh, có tính ổn định và nhất
quán. Còn lối sống thể hiện sự tác động qua lại của con người với môi trường sống.
2.2.2.3 Các yếu tố tâm lý
 Động cơ (Movitation): Con người luôn có những nhu cầu khác biệt tại
những thời điểm cụ thể. Nhu cầu bức thiết buộc con người phải hành động để thỏa

+ Gia đình đ ịnh hướng: bao gồm bố và mẹ người tiêu dùng. Ngay từ khi

mãn nhu cầu từ đó thúc đẩy con người đưa ra quyết định tiêu dùng. Theo Maslow,

còn nhỏ, người tiêu dùng chịu sự ảnh hưởng lớn từ bố mẹ về quan niệm sống, tiêu

cùng lúc con người có nhiều nhu cầu khác nhau, song chúng lại được thỏa mãn

dùng...

theo các thứ tự ưu tiên đã được sắp xếp theo tính cấp thiế t.
+ Gia đình tr ực tiếp: đây là gia đình c ủa người tiêu dùng bao gồm

 Nhận thức (Perception): Quyết định tiêu dùng được thúc đẩy bởi động cơ,

vợ/chồng, con cái. Gia đình là một tổ chức mua hàng tiêu dùng quan trọng nhất của

tuy nhiên con người quyết định tiêu dùng thế nào lại bị ảnh hưởng bởi tình huống

xã hội. Ý kiến và quan niệm tiêu dùng của các thành viên trong gia đình có ảnh

của nhu cầu. Con người nhận thức khác biệt về mỗi tình huống của nhu cầu dựa


23

24

vào kinh nghiệm tiêu d ùng, trí nhớ và sử dụng kiến thức của riêng mình.

mạch”. Khi cảm xúc chủ quan gặp cảm xúc khách quan thì nhu cầu được nhận

 Sự tiếp thu (Learning): Hành vi tiêu dùng được hình thành qua quá trình học

dạng. Và, nếu nhà sản xuất nhận dạng ra được cảm xúc bên trong của người tiêu

hỏi và tiếp thu. Quá trình tiếp nhận thông tin tiêu dùng, đánh giá sản phẩm giúp

dùng và số người có cảm xúc đó đủ lớn thì việc kinh doanh chỉ còn là vấn đề bán

mỗi người tiêu dùng có cảm nhận khác nhau với các tác nhân kích thích từ môi

giá bao nhiêu và ở đâu.

trường hoặc tác nhân marketing của sản phẩm. Điều này dẫn đến những phản ứng

Bước 2: Tìm kiếm thông t in

tiêu dùng khác nhau (có thể tích cực hoặc tiêu cực).

 Niềm tin – thái độ (Beliefs – Atitudes): Thông qua hành động và sự tiếp thu
trong quá trình tiêu dùng sẽ hình thành nên niềm tin và thái độ tiêu dùng về sản
phẩm. Niềm tin và thái độ tiêu dùng được tích lũy trong quá trình tiếp thu sẽ tác

Tìm kiếm là giai đoạn thứ hai của quá trình ra quyết định mua. Tuy nhiên giai
đoạn này có thể có hoặc không tuỳ theo sản phẩm người tiêu dùng cần là gì. Trong
trường hợp hàng hoá đó dễ tìm kiếm hoặc đã mua quen thì giai đoạn này sẽ bị bỏ
qua. Khi tìm kiếm thông tin, người tiêu dùng có thể sử dụng những nguồn thông tin

động ngược trở lại vào quyết định mua sắm của người tiêu dùng.

sau:
2.2.3 Quá trình ra quyết định mua hàng

 Nguồn thông tin thuộc các nhóm ảnh hưởng như gia đình, bạn bè, người

Mô hình mô tả quá trình quyết định mua hàng thường bao gồm năm giai đoạn
và thường theo trật tự như sau đây. Tuy nhiên trong một số trường hợp, có một số
bước được bỏ qua hay đảo ngược trật tự. Ví dụ: khi thông tin đã rõ ràng, không có

thân.
 Nguồn thông tin đại chúng thông qua các phương tiện truyền thông, các
nguồn thông tin từ nhà sản xuất, ngườ i bán, các thông tin quảng cáo, tiếp thị...

sự lựa chọn hay việc lựa chọn là không cần thiết, người ta bỏ qua bước 2 và bước 3.

 Nguồn thông tin thực nghiệm: những thông tin có được từ việc tiếp xúc trực

Khi sản phẩm được mua, sử dụng và nhu cầu được thỏa mãn có thể người tiêu dùng

tiếp với sản phẩm hay sự trải nghiệm từ những lần dùng trước của những hàng

cũng không có hành vi đánh giá sau khi mua.

hóa/nhãn hiệu tương tự.
 Quá trình thu thập thông tin sẽ làm cho người tiêu dùng hiểu rõ hơn các
nhãn hiệu hiện có trên thị trường. Những nhãn hiệu quen thuộc sẽ tạo thành thông
tin sơ cấp cho các hành vi tiêu dùng, những nhãn hiệu mới sẽ rất khó khăn để

Nhận
biết nhu
cầu

Tìn kiếm
thông tin

Đánh giá

các
phương án

Quyết
định mua

Thái độ
sau khi
mua

người tiêu dùng nhớ thêm vì mỗi người tiêu dùng thông thường c hỉ nhớ được từ 2
tới 5 nhãn cho cùng 1 loại hàng hóa.

Bước 3: Đánh giá lựa chọn
Người tiêu dùng xử lý nguồn thông tin và đánh giá lựa chọn theo nhiều cách

Hình 2.1 Tiến trình mua hàng của người tiêu dùng
Bước 1: Nhận thức nhu cầu
Quá trình quyết định mua xảy ra khi người tiêu dùng nhận biết một nhu cầu
của chính họ bằng cảm xúc bên trong hoặc tác động cảm xúc khách quan đủ mạnh.
Trường hợp này là nhu cầu có sẵn trong người tiêu dùng bị nhà sản xuất “bắt

khác nhau. Thông thường, người tiêu dùng nhận thức và đánh giá các điểm phù hợp
và không phù hợp của hàng hóa so với như cầu thực sự của mình. Các đặc điểm đó
có thể là những thuộc tính của hàng hóa, niềm tin vào sản phẩm và hình ảnh của
nhãn hiệu hàng hóa.
Trong giai đoạn này, người tiếp thị, bán hàng phải lưu ý đến niềm tin và thái
độ của người mua tro ng việc đánh giá các nhãn hiệu. Vì chúng ta biết rằng trong


25

26

cùng một sự vật hiện tượng nhưng người tiêu dùng nhận thức khác nhau, phán đoán

giai đoạn tìm kiếm thông tin, đánh giá lựa chọn, quyết định mua hàng và hành vi

khác nhau tạo ra niềm tin và thái độ khác nhau.

sau khi mua.
Từ cơ sở lý thuyết liên quan, đề tài nghiên cứu tiến hành xây dựng khung

Bước 4: Quyết định mua hàng
Sau khi đánh giá, người tiêu dùng hình t hành ý định mua và đi đến quyết định
mua nhãn hiệu đã lựa chọn. Tuy nhiên quá trình chuyển tiếp từ ý định mua đến

phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu
dùng như sau:
Bảng 2.1: Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người

quyết định mua còn chịu sự chi phối của các yếu tố sau:

tiêu dùng

 Thái độ, niềm tin của những nhóm người ảnh hưởng khác như gia đình, bạn
bè…

Yếu tố tác động

 Mức độ tin cậy, thái độ, cung cách phục vụ trước trong và sau bán hàng của

Thông tin cần nghiên

Nghiên cứu

cứu

người bán.
 Vị trí địa điểm của nơi bán có thuận tiện cho việc tiêu dùng của người tiêu

Yếu tố văn hóa

Căn hộ chung cư

hóa phương Tây

dùng hay không.

Đánh giá
các
phương án

Văn hóa Việt Nam, văn

Ý định
mua

Thái độ của
những
người khác

Quyết
định
mua

Yếu tố
bất ngờ

Yếu tố xã hội và cá

Giới tính; Tuổi; Thu nhập;

Thông tin cá nhân của đối

nhân

Vị trí công tác

tượng nghiên cứu

Nhu cầu về căn hộ chung

(1) = giai đoạn nhận thức nhu

cư (1)

cầu – động cơ tiêu dùng

Kinh nghiệm tiêu dùng (2)

(6) = giai đoạn tìm kiếm

Yếu tố

Động cơ

tâm lý
Nhận thức

Đánh giá sản phẩm (3)
Hình 2.2: Quyết định mua hàng

thông tin – thông tin sản
phẩm

Quan điểm của người tiêu

Bước 5: Hành vi sau mua hàng
Sự thỏa mãn với sản phẩm dịch vụ đã mua phụ thuộc vào mức độ chênh

dùng về sản phẩm (4)

lệch giữa sự mong đợi và những thuộc tính của sản phẩm mà người tiêu dùng có

Vị trí địa điểm căn hộ

được. Nếu hàng hóa phù hợp với mong đợi thì người tiêu dùng hài lòng. Nếu cao

chung cư (5)

(2)+(3)+(4) = giai đoạn đánh
giá và lựa chọn sản phẩm –
cảm nhận chủ quan của

hơn mong đợi thì rất hài lòng và ngược lại nếu không phù hợ p thì không hài lòng.

người tiêu dùng

Sự hài lòng hay không hài lòng về sản phẩm dịch vụ được phản ánh qua hành vi

(5) = giai đoạn quyết

chọn mua lại hay lại tìm kiếm thông tin về nhãn hiệu khác.
Như vậy hành vi người tiêu dùng có thể được xem như một quá trình quyết
định mua hàng bao gồm năm giai đoạn chính gồm: giai đoạn nhận thức nhu cầu,

Sự tiếp thu

Thu nhận thông tin về sản
phẩm (6)

định mua hàng


27
Niềm tin –

28

Niềm tin vào sản phẩm (7) (7) = giai đoạn đánh giá sau

của nhà xây dựng, (3) chủng loại sản phẩm với các tiện ích, (4) giá cả, (5) địa điểm

khi mua – niềm tin và thái

căn hộ chung cư và (6) các chương trình khuyến mãi. Khách hàng căn cứ vào quan

thái độ

độ

điểm cá nhân về sản phẩm và dựa trên kinh nghiệm của bản thân để lựa chọn sản

phẩm phù hợp với nhu cầu tiêu dùng của chính bản thân mình.

Nguồn: Tổng hợp của tác giả
Căn cứ vào bảng các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua CHCC của người
tiêu dùng trên có thể thấy thông qua các yếu tố tác động đến hành vi mua như yếu



Ngoài ra, trong giai đoạn đánh giá sau khi mua thì niềm tin và thái độ của

người tiêu dùng thể hiện khách hàng có tiếp tục tiêu dùng sản phẩm nữa hay không
(hay là sẽ bán đi) và khách hàng có hài lòng về sản phẩm đã sử dụng hay không?

tố văn hóa, yếu tố xã hội và cá nhân, yếu tố tâm lý theo lý thuyết hành vi tiêu dùng
thể hiện một số thông tin cần nghiên cứu riêng biệt riêng cho sản phẩm CHCC.

2.3 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT

Các yếu tố văn hóa: Nền văn hóa Việt Nam chi phối đến sự lựa chọn mua

Căn cứ vào phân tích trên có thể nhận thấy rằng hành vi mua căn hộ chung

CHCC. Bên cạnh đó, văn hóa phương Tây đặc biệt chi phối giới trẻ trong hành vi

cư của người tiêu dùng chịu sự tác động của ba yếu tố độc lập chính đó là động cơ

mua CHCC.

tiêu dùng, thông tin sản phẩm, và cảm nhận chủ quan. Riêng yếu tố phụ thuộc được

Các yếu tố xã hội và cá nhân : Được thể hiện rõ nét ở giới tính, tuổi, thu

biểu hiện thông qua niềm tin và thái độ của ng ười tiêu dùng sau khi mua. Như vậy,

nhập và vị trí công tác của người tiêu dùng. Đây cũng là những thông tin quan trọng

giả sử rằng hành vi tiêu dùng chịu sự tác động của bốn yếu độc lập trên thì mô

liên quan đến người tiêu dùng CHCC của nghiên cứu.

hình nghiên cứu ban đầu như sau:

Các yếu tố tâm lý:


Giai đoạn đầu tiên – giai đoạn nhận thức nhu cầu trong quá trình mua hàng.

Động cơ mua căn hộ chung cư được thể hiện thông qua nhu cầu về căn hộ chung
cư thể hiện thông qua 2 khía cạnh (1) lý do tại sao người tiêu dùng chọn căn hộ
chung cư mà không phải là các kiểu nhà, biệt thự nào khác, (2) loại căn hộ chung c ư
mà người tiêu dùng lựa chọn.


Trong giai đoạn tìm kiếm “thông tin về sản phẩm” được tập trung vào các

kênh thông tin người tiêu dùng sử dụng. Sự tiếp thu thông tin sản phẩm của người
tiêu dùng chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các kênh thông tin. Kênh thôn g tin nào
được nhiều người tiêu dùng quan tâm thì hiệu quả cung cấp thông tin đến người
tiêu dùng càng cao. Các kênh thông tin thông dụng được đề xuất khảo sát là (1)
kênh ti vi, (2) kênh báo chí, (3) người quen, gia đình, (4) nhân viên công ty kinh

doanh BĐS.


Trong giai đoạn đánh giá và lựa chọn sản phẩm được khảo sát thông qua các

Hình 2.3: Mô hình nghiên cứu ban đầu
Nguồn: Tác giả thiết kế


29

30

Giả thuyết 1 – H1: Có mối quan hệ giữa động cơ tiêu dùng với hành vi mua căn hộ

CHƯƠNG 3

chung cư của người tiêu dùng.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Giả thuyết 2 – H2: Có mối quan hệ giữa thông tin sản phẩm và hành vi mua căn hộ
chung cư của người tiêu dùng.

3.1 PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA CHCC

Giả thuyết 3 – H3: Có mối quan hệ giữa cảm nhận chủ quan và hành vi mua căn

TẠI TPHCM

hộ chung cư của người tiêu dùng.

Theo cơ sở lý thuyết của chương I, hàng hóa BĐS sẽ chịu ảnh hưởng từ hai

Giả thuyết 4 – H4: Có mối quan hệ giữa tiện ích của hệ thống với hành vi mua căn

nhóm yếu tố chủ yếu : nhóm tác động trực tiếp từ yếu tố tự nhiên của hàng hóa và

hộ chung cư của người tiêu dùng.

nhóm yếu tố tác động từ bên ngoài của nền kinh tế, chính trị xã hội. Các yế u tố tác
động trực tiếp được xuất phát từ các đặc điểm tự nhiên của BĐS như :

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Chương này giới thiệu khái quát hệ thống cơ sở lý thuyết về các yếu tố ảnh
hưởng đến mức độ hài lòng của khách hàng đối với CHCC. Giúp người đọc có cái
nhìn tổng quan về hoạt động kinh doanh của thị trường này. Nội dung cũng đề cập

- Vị trí BĐS
- Diện tích hình thể BĐS
- Địa hình BĐS và hình thức bên ngoài của nó.

đến các mô hình lý thuyết để phục vụ cho việc đánh giá các yếu tố về mức độ hài

- Khả năng mang lại thu nhập và những tiện nghi gắn liền với BĐS cũng như

lòng của thị trường bất động sản nói chung và thị trường căn hộ chung cư nói riêng .

tính hữu dụng của nó.

Mô hình nghiên cứu đề xuất áp dụng với 4 nhân tố tác động sự hài lòng của khách

- Tình trạng pháp lý và các quy định về kiến trúc gắn liền với BĐS.

hàng. Bên cạnh đó, nội dung của chương cũng trình này khá rõ về thị trường căn hộ
chung cư của các nước trên thế giới, thông qua các giai đoạn phát triển của các
nước này, các thành tựu đạt được cũng như các vấn đề yếu kém mà các nước vấp
phải, tác giả làm cơ sở định hướng, kim chỉ nam cho những giải pháp, kiến nghị cho
đề tài nhằm phù hợp với điều kiện thực tế tại thị trường V iệt Nam, cũng như thích
ứng phù hợp với các nghị quyết, chỉ thị, thông tư của pháp luật Việt Nam. Sau đây
tác giả xin phép được giới thiệu tiếp những nội dung nghiên cứu tiếp theo.

Các nhà đầu tư có thể nhận định và đánh giá các yếu tố này không quá khó
khăn trong việc định giá BĐS đầu tư của mình. Việc đầu tư kinh doanh BĐS sẽ còn
chịu tác động rất lớn từ các yếu tố của nền kinh tế chính trị xã hội, và sự tác động
của chúng phải được xét trong một mối tương quan thích hợp trong từng giai đoạn
của nền kinh tế xã hội. Chính vì thế luận văn này sẽ chỉ đi sâu vào phân tích sự tác
động từ các yếu tố của nền kinh tế, xã hội để giúp các nhà đầu tư có một cái nhìn
tổng thể hơn trong mối tương quan đa chiều của các nhân tố.
3.1.1 Các yếu tố tự nhiên
Vị trí của căn hộ chung cư : Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí CHCC mang
lại càng cao thì giá trị của CHCC càng lớn. Mỗi CHCC luôn đồng thời tồn tại 2 loại
vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị
trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của CHCC. Những
CHCC nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những


31

32

CHCC cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những CHCC

Nguồn: Gso.vn

nằm ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn

Dân số: Tăng dân số cũng đồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại hàng

những CHCC nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đáng giá ưu thế về vị

hóa trên thị trường, để đáp ứng nhu cầu các ngành sản xuất phải mở rộng, phát triển

trí CHCC là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá CHCC.

về quy mô từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất. Bên cạnh đó tỷ lệ đô thị hóa dự

Kích thước, hình thể, diện tích: Một kích thước và diện tích căn hộ tới ưu khi nó

kiến cũng sẽ tăng theo trong các năm tiếp theo, và làm cho nhu cầu nhà ở tại thành

thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.

thị do vậy sẽ không ngừng gia tăng trong các năm tới.

lạc:: địa hình của CHCC tọa lạc cao hay thấp so với các CHCC khác
Địa hình tọa lạc
trong vùng lân cận có tác động đến giá trị của CHCC. Ở những khu vực thấp,
thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị những hiện tượng cường triều thì giá
hơn.
của CHCC sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơ

n.
Hình thức (kiến trúc): nếu 2 CHCC có giá xây dựng như nhau, CHCC nào có kiến
trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay ô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến sự hài lòng của người tiêu dùng CHCC.
3.1.2 Các yếu tố kinh tế

Hình 3.2: Tỷ lệ dân cư đô thị hóa (%)
Nguồn: PNS tổng hợp

Sự phát triển kinh tế: Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng
các lĩnh vực sản xuất, nhu cầu về văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại..Hơn

Pháp luật: Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự

nữa khi phát triển kinh tế, thu nhập của người dân tăng cao và do đó làm gia tăng

hình thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định

nước đang
đang phát
phát triển,
triển, luôn
luôn duy
duy trì
trì
nhu cầu về nhà ở đối với người dân. Việt Nam là nước

phát luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp , góp vốn liên doanh… bằng bất

được tốc độ tăng trưởng GDP cao hơn so với các nước khác. Do có sự ảnh hưởng

động sản. Các chính sách tác động đến thị trường BĐS năm 2012 và đầu năm 2013:

của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu 2007, t ốc độ tăng trưởng GDP đã có sự sụt

- Chỉ thị 07 – Ngừng thành lập khu kinh tế, khu công nghiệp

giảm so với những năm gần đây.

- Nghị quyết 13 – Giảm 50% tiền thuê đất
- Nghị định 58 – Quỹ đầu tư bất động sản
- Thông tư 123 –Thuế chuyển nhượng BĐS
- Nghị định 64 – Cấp giấy phép xây dựng
- Nghị quyết 02/NQ-CP – Tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thị trường,
giải quyết nợ xấu.
Chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của nhà nước : Chính sách kinh tế
của Chính phủ Trung ương và chính quyền địa phương cũng là nhân tố nhạy cảm

Hình 3.1 : Tốc độ tăng trưởng GDP qua các năm

ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Nguồn vốn từ ngân hàng chiếm khoảng 70% dòng


33

34

hưởng sống còn đến ngành này. Lãi suất tiền gửi VND đã giảm mạnh trong năm

nhau. Do đó, các biến xử lý được sử dụng trong nghiên cứu này là tuổi, giới tính,

2012 từ 12% xướng chỉ còn 8%, đây là động thái tích cực từ phía chính phủ nới

thu nhập và vị trí công tác.

lỏng chính sách tiền tệ nhằm hỗ trợ phát triển thị trường BĐS.
3.1.3 Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị C HCC. Một khu vực mà mật

Các yếu tố tác động đến quá trình mua hàng: động cơ tiêu dùng, thông tin
sản phẩm, cảm nhận chủ quan, tiện ích hệ thống được sử dụng làm biến đo lường
bao gồm:

độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị CHCC nơi

+ Động cơ tiêu dùng căn hộ chung cư

đó sẽ tăng lên do nhu cân bằng cung – cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác

+ Thông tin sản phẩm

trong vùng như: chất lượng y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán

+ Cảm nhận chủ quan

người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của CHCC. Tình trạng những
+ Tiện ích hệ thống

người sống trong CHCC, tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và tình trạng việc làm,

Động cơ tiêu dùng căn hộ chung cư : Động cơ tiêu dùng xuất phát từ nhu

các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang sống chung...
Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy.

cầu mua căn hộ chung cư. Tìm hiểu nhu cầu mua căn hộ chung cư sẽ lý giải được
tại sao người tiêu dùng ưa thích căn hộ chung cư thay vì dùng nhà phố, nhà thuê ...

3.2 PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA CHCCC

Thông tin cần nghiên cứu là “lý do tại sao người tiêu dùng thích căn hộ chung cư?”

Dựa trên sự kết hợp nghiên cứu giữa lý luận và khảo sát thực tiễn về mức độ

Một trong những nguyên nhân khiến khách hàng ưa thích mua căn hộ chung cư có

đồng tình của các nhà đầu tư, các chuyên gia về sự tác động của các yếu tố ảnh

thể là do mua căn hộ chung cư có mức chi phí hợp lý so với mức thu nhập và tài

hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng tại Tp.HCM, đề tài đã

sản tích lũy. Từ đó người tiêu dùng có sự lựa chọn căn hộ chung cư phù hợp trong

sử dụng phương pháp điều tra chọn mẫu để thu thập số liệu qua bảng câu hỏi khảo

nhiều dạng như: căn hộ chung cư dành cho người thu nhập thấp, căn hộ chung cư

sát và sử dụng phần mềm SPPSS16 để phân tích. Phương pháp chủ yếu được sử

dành cho người thu nhập trung bình, tầng lớp trung lưu, và căn hộ chung cư cao

dụng trong nghiên cứu này là phương pháp đánh giá thang đo bằng hệ số tin cậy

cấp.

Cronbach alpha, phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA và phân tích hồi
quy bội.

Thông tin sản phẩm : Người tiêu dùng thường tìm kiếm thông tin về sản
phẩm thông qua nhiều kênh thông tin khác nhau. Những kênh thông tin người tiêu

3.2.1. Thiết kế nghiên cứu
3.2.1.1 Nghiên cứu sơ bộ
Nghiên cứu sơ bộ được tiến hành vớ i hình thức thảo luận nhóm gồm 04 người

dùng thường sử dụng là tivi, báo chí, người thân, nhân viên bán hàng...
Cảm nhận chủ quan: Trong quá trình đánh giá và lựa chọn sản phẩm người
tiêu dùng thường quan tâm đến chất lượng, vị trí, tiện ích, giá cả.

tiêu dùng chọn mẫu ngẫu nhiên thuận tiện: 02 người đại diện cho lứa tuổi trung niên

Tiện ích hệ thống : Khi xem xét các tiện ích của hệ thống, người mua chung cư

và 02 người đại diện cho lứa tuổi thanh niên. Dàn bài thảo luận được trình bày trong

thường quan tâm đến vị trí của chung cư (gần đường giao thông, gần chợ, gần

phần Phụ lục 1. Kết quả nghiên cứu sơ bộ như sau:

trường học, gần bệnh viện), các tiện ích đi cùng khu chung cư (như siêu thị, hồ bơi,

Các yếu tố cá nhân : có tác động trực tiếp đến hành vi mua căn hộ chung cư.
Người tiêu dùng có đặc điểm cá nhân khác nhau sẽ có hành vi tiêu dùng khác

khu thể thao, ngân hàng).


35
3.2.1.2 Nghiên cứu sâu
Thiết kế mẫu
Kích thước mẫu sẽ phụ thuộc vào việc ta muốn gì từ những dữ liệu thu thập
được và mối quan hệ ta muốn thiết lập là gì (Kumar, 2005). Vấn đề nghiên cứu

36
điểm. Thang đo Liker 5 điểm được sử dụng bởi vì đây là thang đo đư ợc sử dụng
phổ biến và phù hợp với đặc trưng của vấn đề nghiên cứu.
Xây dựng thang đo:
-

Thang đo động cơ mua căn hộ chung cư

càng đa dạng phức tạp thì mẫu nghiên cứu càng lớn. Một nguyên tắc chung khác
nữa là mẫu càng lớn thì độ chính xác của các kết quả nghiên cứu càng cao. Tuy
nhiên trên thực tế thì việc lựa chọn kích thước mẫu còn phụ thuộc vào một yếu tố
hết sức quan trọng là nă ng lực tài chính và thời gian mà nhà nghiên cứu đó có thể

Thang đo này được thiết kế có 4 biến quan sát, thang đo này dùng để đo
lường nhận thức nhu cầu mua căn hộ chung cư trong phạm vi nghiên cứu này được

mã hóa ký hiệu thành biến MOT1 đến MOT.
Bảng 3.1: Thang đo động cơ mua căn hộ chung cư

có được.
Việc xác định kích thước mẫu bao nhiêu là phù hợp vẫn còn nhiều tranh cãi

Ký hiệu biến

Câu hỏi

MOT1

Tôi chọn căn hộ chung cư vì căn hộ chung cư sống thuận tiện hơn

với nhiều quan điểm khác nhau. MacCallum và đồng tác giả (1999) đã tóm tắt các
quan điểm của các nhà nghiên cứu trư ớc đó về con số tuyệt đối mẫu tối thiểu cần

căn nhà trên nền đất

thiết cho phân tích nhân tố. Đối với phân tích nhân tố, kích thước mẫu sẽ phụ
thuộc vào số lượng biến được đưa trong phân tích nhân tố. Gorsuch (1983, được

MOT2

nhà trên nền đất

trích bởi MacClallum và đ ồng tác giả 1999) cho rằng số lượng mẫu cần gấp 5 lần
so với số lượng biến. Trong khi Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005)

MOT3

MOT4
Trong đề tài này có khoảng 25 tham số cần tiến hành phân tích nhân tố, vì
dùng được khảo sát (người đã mua căn hộ chung cư và người chưa mua căn hộ
chung cư) cho nên tổng số mẫu cuối cùng cần có là 250 quan sát.
Vì kinh phí và thời gian có hạn nên kích thước mẫu được đ iều tra 250 phiếu.
Thiết kế bảng câu hỏi:
Bảng câu hỏi được thiết kế dựa trên các tiêu chí đã đư ợc thảo luận nhóm ở
phần trên bao gồm a,b,c câu hỏi được trình bày chi tiết trong Phụ lục 2.
Bảng câu hỏi sử dụng thang đo Likert 5 mức độ từ mức độ “hoàn toàn đồng
ý” đến mức độ “hoàn toàn không đồng ý”. Thang đo 5 điểm là thang đo phổ biến
nhất để đo lường thái độ, hành vi và có độ tin cậy tương đương thang đo 7 hay 9

Tôi chọn căn hộ chung cư vì căn hộ chung cư an ninh hơn căn nhà
trên nền đất

cho rằng tỷ lệ đó là 4 hay 5.

vậy số mẫu tối thiểu cần thiết là 25 x 5 = 125. Ngoài ra, do có hai nhóm người tiêu

Tôi chọn căn hộ chung cư vì căn hộ chung cư gi á hợp lý hơn căn

Tôi chọn căn hộ chung cư vì căn hộ chung cư thoáng đãng hơn căn
nhà trên nền đất

Nguồn: Thiết kế của tác giả
-

Thang đo về thông tin s ản phẩm căn hộ chung cư
Thang đo này được thiết kế có 4 biến quan sát, thang đo này dùng để đo

lường tìm kiếm thông tin căn hộ chung cư trong phạm vi nghiên cứu này được mã
hóa ký hiệu thành biến INFOR1 đến INFRO4.