Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án xây dựng quốc lộ 3 mới hà nội thái nguyên hạng mục nút giao thông tân lập
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (719.55 KB, 66 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
TÔ NGỌC LINH
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
DỰ ÁN XÂY DỰNG QUỐC LỘ 3 MỚI HÀ NỘI THÁI NGUYÊN
HẠNG MỤC NÚT GIAO THÔNG TÂN LẬP
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Quản lý đất đai
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khóa
: 2011 – 2015
Thái Nguyên – Năm 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
TÔ NGỌC LINH
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
DỰ ÁN XÂY DỰNG QUỐC LỘ 3 MỚI HÀ NỘI THÁI NGUYÊN
HẠNG MỤC NÚT GIAO THÔNG TÂN LẬP
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Quản lý đất đai
Lớp
: K43 – QLĐĐ – N02
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khóa
: 2011 – 2015
Giảng viên hướng dẫn : ThS.Nguyễn Đình Thi
Thái Nguyên – năm 2015
i
Lời cảm ơn
Thực tập tốt nghiệp là thời gian quan trọng trong quá trình đào tạo kỹ
sƣ trong các trƣờng đại học và nhằm thực hiện phƣơng châm học đi đôi với
hành, lý luận gắn liền với thực tiễn. Đƣợc sự nhất trí của Ban chủ nhiệm Khoa
Quản lý Tài Nguyên - Trƣờng đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến
hành thực tập tốt nghiệp với chuyên đề: “Đánh giá công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng dự án xây dựng quốc lộ 3 mới Hà Nội Thái Nguyên hạng
mục nút giao thông tân lập".
Trong quá trình nghiên cứu và viết khóa luận em đã nhận đƣợc sự quan
tâm, hƣớng dẫn của nhiều tập thể cá nhân trong và ngoài trƣờng.
Trƣớc hết em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Trƣờng Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, nhất là các thầy cô giáo trong Khoa Quản lý Tài
Nguyên là những ngƣời đã hƣớng dẫn truyền đạt những kiến thức và kinh
nghiệm quý báu trong những năm tháng học tập tại trƣờng. Đồng thời em xin
cảm ơn các bác, cô, chú, anh chị cán bộ tại trung tâm phát triển quỹ đất thành
phố Thái Nguyên, đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong việc cung cấp những
thông tin cũng nhƣ đóng góp ý kiến có liên quan đến vấn đề nghiên cứu giúp
em hoàn thành khóa luận. Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới thầy
giáo - ThS.NGuyễn Đình Thi Trƣờng đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận
tình hƣớng dẫn, chỉ bảo em trong suốt quá trình nghiên cứu đề tài của mình.
Cuối cùng em xin đƣợc bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè
là những ngƣời đã động viên giúp đỡ em hoàn thành việc học tập và nghiên
cứu của mình trong những năm học vừa qua.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày
tháng
Sinh viên
Tô Ngọc Linh
năm 2014
ii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.Hiện trạng sử dụng đất..................................................................... 32
Bảng 4.2. Kết quả thực hiện về đối tƣợng và điều kiện bồi thƣờng ............... 34
Bảng 4.3. Diện tích các loại đất phải thu hồi .................................................. 36
Bảng 4.4. Kết quả bồi thƣờng đất nông nghiệp .............................................. 37
Bảng 4.5.Kết quả bồi thƣờng đất ở ................................................................. 37
Bảng 4.6.Kết quả bồi thƣờng tài sản,bồi thƣờng sản lƣợng ........................... 38
Bảng 4.8.Kết quả bồi thƣờng đất nông nghiệp cùng thửa đất ở và bồi thƣờng
đất nông nghiệp không cùng thửa đất ............................................................. 39
Bảng 4.9.Kết quả hỗ trợ hộ nghèo bị thu hồi đất ............................................ 39
Bảng 4.10 Kết quả hỗ trợ hỗ trợ thuê nhà và thƣởng BGMB sớm ................. 40
Bảng 4.11 Kết quả hỗ trợ đất nông nghiệp và hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp
việc làm ........................................................................................................... 40
Bảng 4.12. Kết quả hỗ trợ đất nông nghiệp không cùng thửa đất ở và cùng
thửa đất ở và đất nông nghiệp không cùng thửa đất ở trong khu dân cƣ,và đất
Bảng 4.13 Kết quả hỗ trợ ổn định đời sống dối với hộ phải di chuyển chỗ ở vá
sản xuất nông nghiệp và sản xuất kinh doanh,Hỗ trợ ổn định đời sống đối với
hộ gia đình bị thu hồi đất nông nghiệp............................................................ 42
Bảng 4.14. Kết quả hỗ trợ ngừng sản xuất kinh doanh và hỗ trợ di chuyển,hỗ
trợ gia đình chính sách .................................................................................... 42
Bảng 4.15. Tổng hợp kinh phí BT&GPMB và chính sách hỗ trợ bồi thƣờng
đất nông nghiệp cùng thửa đất ở và bồi thƣờng đất nông nghiệp không cùng
thửa đất ............................................................................................................ 43
iii
DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT
Nguyên Nghĩa
Ký hiệu viết tắt
BTC
Bộ tài chính
BTHT&TĐC
Bồi thƣờng hỗ trợ & Tái định cƣ
CP
Chính phủ
CT
Chỉ thị
CNQSDĐ
Chứng nhận quyền sử dụng đất
CNH-HĐH
Công nghiệp hóa-Hiện đại hóa
GPMB
Giải phóng mặt bằng
HĐND
Hội đồng nhân dân
NĐ
Nghị định
QĐ
Quyết định
STT
Số thứ tự
TT
Thông tƣ
TNMT
Tài nguyên môi trƣờng
THCS
Trung học cơ sở
UBND
Ủy ban nhân dân
iv
MỤC LỤC
Phần 1 MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ............................................................................................ 1
1.2. Mục đích của đề tài .................................................................................... 2
1.3.Mục tiêu của đề tài ...................................................................................... 3
1.4.Ý nghĩa của đề tài ........................................................................................ 3
PHẦN 2: TỒNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài. ........................................................................ 4
2.1.1. Khái niệm bồi thƣờng và GPMB ............................................................ 4
2.1.2. Đặc điểm của quá trình BT&GPMB ....................................................... 5
2.1.3. Yêu cầu của công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng .......................... 6
2.1.4. Một số yếu tố tác động đến công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng .. 7
2.2. Cơ sở pháp lý của công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng ................... 7
2.2.1 Các văn bản pháp quy của nhà nƣớc có liên quan đến công tác bồi
thƣờng GPMB ................................................................................................... 7
2.2.2. Các văn bản pháp quy của địa phƣơng có liên quan đến công tác
BT&GPMB ....................................................................................................... 8
2.3.Chính sách bồi thƣờng GPMB khi nhà nƣớc thu hồi đất .......................... 10
2.3.1.Trƣớc khi có Luật Đất đai 1988 ............................................................... 10
2.3.2.Thời kỳ từ năm 1988 đến năm 1993 ........................................................ 11
2.3.3 Thời kỳ từ năm 1993 đến năm 2003 ........................................................ 11
2.3.4.Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay ....................................................... 13
2.4. Công tác giải phóng mặt bằng trên thế giới và trong nƣớc...................... 15
2.4.1. Công tác giải phóng mặt bằng trên thế giới .......................................... 15
2.4.2. Công tác GPMB tại một số tỉnh, thành phố trong cả nƣớc ................... 22
v
PHẦN 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
......................................................................................................................... 27
3.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 27
3.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu............................................................................ 27
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 27
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 27
3.3. Nội dung nghiên cứu và các chỉ tiêu theo dõi .......................................... 27
3.3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội .......................................................... 27
3.3.4. Những thuận lợi khó khăn trong công tác BT&GPMB ........................ 27
3.4. Phƣơng pháp nghiên cứu.......................................................................... 27
3.4.1. Phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ...................................... 27
3.4.2.Đánh giá thực trạng công tác đền BT&GPMB ...................................... 27
3.5. Ảnh hƣởng của công tác GPMB đến đời sống của nhân dân tại khu vực
GPMB.............................................................................................................. 27
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................. 28
4.1.Điều kiện tự nhiên của phƣờng Thịnh Đán ............................................... 28
4.1.1. Vi trí địa lý ............................................................................................ 28
4.1.2. Điều kiện kinh tế – xã hội ..................................................................... 30
4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 ......................................................... 32
4.2. Đánh giá thực trạng công tác BT&GPMB tại nút giao Tân Lập ............. 33
4.2.1. Đối tƣợng và điều kiện bồi thƣờng ....................................................... 33
4.2.2. Quy trình thực hiện BT&GPMB ........................................................... 34
4.2.3. Đánh giá kết quả bồi thƣờng về đất và tài sản gắn liền với đất tại khu
vực giải phóng mặt bằng ................................................................................. 36
nông nghiệp trong cùng thửa đất ở trong khu dân cƣ. .................................... 41
4.2.4. Tổng hợp kinh phí BT&GPMB và chính sách hỗ trợ ........................... 43
4.3. Đánh giá chung kết quả quá trình BT&GPMB....................................... 44
vi
4.4. Thuận lợi và khó khăn và đề xuất giải pháp ............................................ 46
4.4.1. Thuận lợi ............................................................................................... 46
4.4.2. Khó khăn ............................................................................................... 46
4.4.3. Một số giải pháp đề xuất ....................................................................... 47
4.5. Về quản lý đất đai .................................................................................... 47
4.5.1. Về chính sách bồi thƣờng...................................................................... 48
4.5.2. Về tái định cƣ ........................................................................................ 49
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................. 51
5.1. KẾT LUẬN .............................................................................................. 51
5.2. ĐỀ NGHỊ.................................................................................................. 51
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
1
Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi Quốc gia, là tƣ liệu
sản xuất đặc biệt và là thành phần quan trọng của môi trƣờng sống mà thiên
nhiên đã ban tặng cho con ngƣời.
Việt Nam trong những năm gần đây đã đạt đƣợc những thành tựu to lớn
về kinh tế - xã hội, nền kinh tế tăng trƣởng liên tục và năng động, cùng với
những chính sách kinh tế thông thoáng để thu hút các nhà đầu tƣ, nền chính
trị ổn định, hệ thống pháp luật và cơ chế quản lý đang dần đƣợc hoàn thiện,
nguồn nhân lực dồi dào, thị trƣờng tiêu thụ rộng lớn…Việt Nam đã và đang là
điểm đến hấp dẫn đối với những nhà đầu tƣ nƣớc ngoài cũng nhƣ trong nƣớc.
Hơn thế nữa nƣớc ta đang đẩy mạnh việc xây dựng cơ sở hạ tầng vật chất kĩ
thuật để đáp ứng nhu cầu phát triển nhanh và bền vững của đất nƣớc. Do đó
có rất nhiều dự án đầu tƣ xây dựng các công trình đã và đang diễn ra mạnh
mẽ trên địa bàn tất cả các vùng trong cả nƣớc. Để dự án đầu tƣ xây dựng các
công trình có tính khả thi cao, xây dựng đúng tiến độ thì công tác bồi thƣờng
và giải phóng mặt bằng đóng vai trò hết sức quan trọng, nhiều khi mang tính
quyết định đến hiệu quả đầu tƣ và tiến độ hoàn thành dự án.
Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp, nó thể hiện khác
nhau đối với mỗi dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham
gia và lợi ích của toàn xã hội. Thực tế qua những dự án đã thực hiện cho thấy
công tác GPMB vẫn còn tồn tại nhiều bất cập gây khó khăn cho những nhà
đầu tƣ, vấn đề đời sống, việc làm của ngƣời dân sau khi bị thu hồi đất sản
xuất, việc bồi thƣờng có đƣợc thoả đáng không, việc lợi dụng chức quyền để
tham nhũng tiền bồi thƣờng, việc ngƣời dân hám lợi mà có những hành động
2
lừa đảo để chuộc lợi… đã và đang gây nhiều nguy cơ mất ổn định an ninh,
chính trị, trật tự, an toàn xã hội, làm thất thoát nguồn ngân sách của Nhà nƣớc
và làm ảnh hƣởng tới sự phát triển bền vững của đất nƣớc.
Cùng với sự phát triển chung của cả nƣớc, trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên trong những năm gần đây đã có nhiều công trình, dự án đƣợc triển
khai nhằm mục đích đẩy mạnh nền kinh tế của thành phố, nâng cao chất
lƣợng cuộc sống của ngƣời dân và góp phần không nhỏ vào sự nghiệp phát
triển chung của cả nƣớc. Việc xây dựng các khu dân cƣ, thành lập các nhà
máy, xí nghiệp, các khu công nghiệp… đang dần dần làm thay đổi cơ cấu sử
dụng đất của thành phố. Công tác giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cƣ
cũng vì thế diễn ra mạnh mẽ, cũng nhƣ các địa phƣơng khác trên cả nƣớc việc
thực hiện công tác này có những mặt tích cực nhƣng cũng gặp nhiều những
vƣớng mắc, khó khăn ảnh hƣởng đến quyền, lợi ích của ngƣời dân và sự phát
triển kinh tế xã hội. Có những dự án đã hoàn thành, các công trình đƣợc đƣa
vào sử dụng song bên cạnh đó vẫn còn rất nhiều dự án treo do công tác
BT&GPMB còn gặp khó khăn, nhiều đơn thƣ khiếu nại đƣợc gởi tới các cơ
quan Nhà nƣớc có thẩm quyền đề nghị giải quyết liên quan đến việc
BT&GPMB.
Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, đƣợc sự nhất trí của Ban Giám
hiệu Nhà trƣờng, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, Trƣờng Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, dƣới sự hƣớng dẫn của thầy giáo Ths. Nguyễn Đình
Thi, em tiến hành thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng dự án xây dựng quốc lộ 3 mới Hà Nội Thái Nguyên hạng
mục nút giao thông tân lập".
1.2. Mục đích của đề tài
Đánh giá công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng dự án xây dựng
quốc lộ 3 mới hà nội Thái Nguyên hạng mục nút giao thông tân lập, từ đó tìm
3
ra những thuận lợi và khó khăn trong công tác này, đồng thời đề xuất những
giải pháp đổi mới và hoàn thiện công tác bồi thƣờng GPMB.
1.3.Mục tiêu của đề tài
-Đánh giá công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng dự án xây dựng
quốc lộ 3 mới hà nội Thái Nguyên hạng mục nút giao thông tân lập".
- Đánh giá sự hiểu biết về công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng .
1.4.Ý nghĩa của đề tài
*Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp em củng cố
những kiến thức đã học, vận dụng vào thực tế trong lĩnh vực bồi thƣờng
GPMB; rèn luyện tính cẩn thận, tỷ mỉ trong nghiên cứu khoa học.
*Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả của đề tài giúp cho các nhà quản lý đất đai
rút ra kinh nghiệm, thấy đƣợc những mặt đã làm đƣợc và những mặt còn hạn
chế trong công tác bồi thƣờng GPMB, từ đó có biện pháp thúc đẩy công tác
bồi thƣờng GPMB, thực hiện đúng tiến độ kế hoạch.
4
PHẦN 2
TỒNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài.
2.1.1. Khái niệm bồi thường và GPMB
- Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến
việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cƣ
trên một phần đất nhất định đƣợc quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc
xây dựng một công trình mới.
- Thu hồi đất: Là việc Nhà nƣớc ra Quyết định hành chính để thu lại
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã,
phƣờng, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này.
- Bồi thƣờng khi nhà nƣớc thu hồi đất là việc Nhà nƣớc trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho ngƣời bị thu hồi đất.
Các hình thức bồi thƣờng đất:
+ Bồi thƣờng bằng tiền
+ Bồi thƣờng bằng đất có cùng mục đính sử dụng.
- Tại khoản 7 Điều 4 của luật đất đai quy định: Hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu
hồi đất là việc Nhà nƣớc giúp đỡ ngƣời bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề
mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới. Các chính
sách hỗ trợ tại điều 17 Nghị định 69/2009/NĐ-CP bao gồm:
+ Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cƣ đối với trƣờng hợp thu hồi đất ở;
+ Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và
tạo việc làm đối với trƣờng hợp thu hồi đất nông nghiệp;
+ Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cƣ, đất vƣờn, ao
không đƣợc công nhận là đất ở;
+ Hỗ trợ khác.
5
- Theo điều 4 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP: Tái định cƣ là việc di
chuyển đến một nơi ở mới để sinh sống và làm ăn. Tái định cƣ bắt buộc là sự
di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nƣớc thu hồi đất hoặc trƣng dụng đất
để thực hiện các dự án.
TĐC đƣợc hiểu là một quá trình bồi thƣờng thiệt hại về đất, tài sản, di
chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu
nhập và cơ sở vật chất.
TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về KT-XH đối với bộ
phận dân cƣ đã gánh chịu vì sự phát triển chung của đất nƣớc.
Hiện nay nƣớc ta, khi Nhà nƣớc thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
ngƣời sử dụng đất đƣợc bố trí tái định cƣ bằng các hình thức sau:
+ Bồi thƣờng bằng nhà ở
+ Bồi thƣờng bằng đất ở mới
+ Bồi thƣờng bằng tiền để xây dựng nơi ở mới.
TĐC là việc không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính
sách giải phóng mặt bằng.
2.1.2. Đặc điểm của quá trình BT&GPMB
BT&GPMB là quá trình đa dạng và phức tạp, nó thể hiện sự khác nhau
giữa các dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi
ích của toàn xã hội. Chính vì vậy quá trình BT&GPMB có các đặc điểm sau:
- Tính đa dạng: Mỗi dự án đƣợc tiến hành trên một vùng đất khác nhau
với điều kiện tự nhiên – KTXH và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực
nội thành, mức độ tập trung cao, ngành nghề của dân cƣ đa dạng, giá trị đất và
tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB có đặc trƣng nhất định. Đối với
khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cƣ khá cao, ngành nghề dân cƣ phức
tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thƣơng
mại, vv... quá trình GPMB cũng có những đặc trƣng riêng của nó. Đối với
6
khu vực ngoại thành hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cƣ là sản xuất nông
nghiệp, do đó GPMB cũng đƣợc tiến hành với những đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp: do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt
của ngƣời dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Do yếu tố lịch sử để lại nên nguồn gốc sử dụng đất phức tạp và do cơ
chế chính sác chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu thực tế sử dụng đất nên chƣa giải
quyết đƣợc các vƣớng mắc và tồn tại cũ.
+ Việc quản lý đất đai chƣa chặt chẽ dẫn đến các hiện tƣợng lấn chiếm,
xây dựng nhà trái phép nhƣng lại không đƣợc chính quyền địa phƣơng xử lý
dẫn đến việc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phƣơng án bồi thƣờng gặp rất
nhiều khó khăn.
+ Thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu TĐC cũng nhƣ chất lƣợng khu
TĐC thấp chƣa đảm bảo đƣợc yêu cầu …
+ Việc áp dụng giá đất ở để tính bồi thƣờng giữa thực tế và quy định của
Nhà nƣớc có những khoảng cách khá xa cho nên việc triển khai cũng không
đƣợc sự đồng thuận của những ngƣời dân.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau đều có những tính đặc
thù riêng biệt do đó công tác tổ chức thực hiện cũng khác nhau.
2.1.3. Yêu cầu của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
Công tác GPMB đƣợc coi là một trong những bƣớc đầu tiên của một dự
án đầu tƣ xây dựng do đó đảm bảo nhanh chóng, kịp thời và chính xác trong
các công tác BT&GPMB là một yêu cầu cấp thiết và rất quan trọng. Các dự
án sẽ không thể thực hiện nếu không có đƣợc mặt bằng. Không những đảm
bảo đến tiến độ thành công của các dự án mà còn ảnh hƣởng rất lớn đến các
vấn đề an ninh, chính trị, xã hội.Việc tiến hành GPMB đúng tiến độ còn giúp
tiết kiệm chi phí, đẩy nhanh việc thi công đƣa vào khai thác sử dụng đúng kế
7
hoạch nhằm đạt đƣợc hiệu quả tối đa của dự án, tiết kiệm chi phí cho xã hội
cho nhà nƣớc.
- Công khai và dân chủ là phải công khai các văn bản pháp lý, các chế độ
chính sách bồi thƣờng và hỗ trợ, các phƣơng án bồi thƣờng và hỗ trợ đã đƣợc
các cấp có thẩm quyền phê duyệt với mục đích để dân biết, dân tin vào chủ
trƣơng thu hồi đất của các cấp có thẩm quyền và phƣơng án phê duyệt của hội
đồng GPMB. Từ đó tạo niềm tin trong nhân dân và khiến nhân dân thực hiện.
(Viện nghiên cứu địa chính, 2002).
2.1.4. Một số yếu tố tác động đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
- Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật có liên quan đến
công tác BTGPMB
- Công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Công tác giao đất, cho thuê đất
- Việc đo đạc thống kê, kiểm kê đất đai
- Nhận thức của ngƣời dân bị thu hồi đất
- Công tác tuyên truyền, vận động ngƣời dân thực hiện chính sách, pháp
luật của Nhà nƣớc
- Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử
dụng đất đai. (Viện nghiên cứu địa chính, 2002).
2.2. Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
2.2.1 Các văn bản pháp quy của nhà nước có liên quan đến công tác bồi
thường GPMB
- Luật Đất đai 2003
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa
đổi bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
8
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về Quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ khi Nhà
nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai
- Thông tƣ số 69/2006/TT-BTC ngày 02/08/2006 của Bộ Tài chính
hƣớng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tƣ số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004
của Bộ Tài chính hƣớng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính
phủ về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất
- Thông tƣ số 06/2007/TT- BTNMT ngày 25/05/2007 hƣớng dẫn thực
hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của
Chính phủ về Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự bồi thƣờng hỗ trợ tái
định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai
- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính Phủ Về việc Quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ
trợ tái định cƣ
- Thông tƣ số 14/2009/TT- BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên
& Môi trƣờng quy định chi tiết về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ và trình tự,
thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa
đổi bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
2.2.2. Các văn bản pháp quy của địa phương có liên quan đến công tác
BT&GPMB
- Quyết định số 32/QĐ-UBND V/v phê duyệt giá đất ở trung bình để tính
hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cƣ trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên năm 2014
9
- Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND V/v phê duyệt giá các loại đất trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014
- Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND ngày 26/12/2012 của UBND tỉnh
Phê duyệt giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định số 1116/QĐ-UBND V/v phê duyệt dự án xây dựng bảng giá
các loại đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND phê duyệt giá đất ở trung bình
để tính hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cƣ trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên
- Quyết định số: 01/2010/QĐ-UBND, ngày 05 tháng 01 năm 2010 của
Uỷ ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện công
tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ theo Nghị định số 69/2009/ĐN-CP của
Chính phủ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định số: 47/2010/QĐ-UBND, ngày 22 tháng 12 năm 2010 của
Uỷ ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt khung giá các loại đất
năm 2011 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định số: 28/2011/QĐ-UBND, ngày 20 tháng 6 năm 2011 của
Uỷ ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thƣờng
cây cối hoa màu gắn liền với đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định số: 19/2011/QĐ-UBND, ngày 20 tháng 4 năm 2011 của Uỷ
ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thƣờng nhà và
các công trình kiến trúc gắn liền với đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định số 03/2012/QĐ-UBND ngày 21/02/2012 của UBND tỉnh
ban hành quy trình xác định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
10
- Nghị quyết 26/2009/NQ-HĐND ngày 12/12/2009 về việc thông qua
chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất trên địa
bàn tỉnh Thái Nguyên.
2.3.Chính sách bồi thường GPMB khi nhà nước thu hồi đất
2.3.1.Trước khi có Luật Đất đai 1988
* Hiến pháp 1946:
- Sau cuộc cách mạng tháng 8 năm 1945 nƣớc ta đã có Hiến pháp vào
năm 1946, đến năm 1953 Nhà nƣớc thực hiện cải cách ruộng đất. Một trong
những mục tiêu của cải cách ruộng đất là thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất
của thực dân Pháp và đế quốc xâm lƣợc ở Việt Nam, xóa bỏ chế độ phong kiến,
chế độ chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng
đất của nông dân. Sau đó, Đảng và Nhà nƣớc đã vận động nông dân vào làm ăn
tập thể, đồng thời Nhà nƣớc thành lập các nông trƣờng quốc doanh, các trạm trại
nông nghiệp - hình thức sở hữu tập thể.
* Nghị định số 151-TTg:
- Thủ tƣớng Chính phủ ban hành Nghị định số 151-TTg ngày 14/4/1959
quy định về việc tạm thời trƣng dụng ruộng đất, là văn bản đầu tiên liên quan
đến việc bồi thƣờng và tái định cƣ ở Việt Nam. Sau đó Ủy ban Kế hoạch Nhà
nƣớc và Bộ Nội vụ ban hành Thông tƣ liên bộ số 1424/TTg của Chính phủ quy
định thể lệ tạm thời trƣng dụng ruộng đất làm địa điểm xây dựng các công trình
kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải đảm bảo kịp thời và diện tích đủ cần thiết
cho công trình, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của ngƣời có
ruộng đất. Đất thuộc sở hữu tƣ nhân hay tập thể khi bị trƣng dụng thì thuộc sở
hữu Nhà nƣớc.
11
2.3.2.Thời kỳ từ năm 1988 đến năm 1993
- Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy
việc thực hiện bồi thƣờng về đất không đƣợc thực hiện mà chỉ bồi thƣờng những
tài sản có trên đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây nên.
- Luật Đất đai 1988 ban hành quy định về việc bồi thƣờng cũng cơ bản dựa
trên những điều quy định tại Hiến pháp 1980
- Ngày 31/5/1990 Hội đồng Bộ trƣởng ban hành quyết định số 186/HĐBT
về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển mục đích sử
dụng vào mục đích khai thác thì phải bồi thƣờng. Căn cứ để tính bồi thƣờng thiệt
hại về đất nông nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất
lƣợng và vị trí đất. Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều quy định giá tối đa, tối thiểu.
UBND tỉnh, thành phố quy định cụ thể mức bồi thƣờng thiệt hại của địa phƣơng
mình cho sát với giá đất thực tế ở địa phƣơng nhƣng không thấp hơn hoặc cao
hơn khung giá định mức. Tổ chức, cá nhân đƣợc nhà nƣớc giao đất nông nghiệp,
đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thƣờng về đất nông
nghiệp, đất có rừng cho Nhà nƣớc. Khoản tiền này đƣợc nộp vào ngân sách nhà
nƣớc và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo đất nông
nghiệp, ổn định cuộc sống, định canh, định cƣ cho vùng bị lấy đất.
- Tại quyết định này, mức bồi thƣờng còn đƣợc phân biệt theo thời hạn sử
dụng đất lâu dài hay tạm thời theo quy định, việc miễn giảm tiền bồi thƣờng đối
với việc sử dụng đất để xây dựng hệ thống đƣờng giao thông, thủy lợi …
2.3.3 Thời kỳ từ năm 1993 đến năm 2003
* Hiến pháp năm 1992:
- Hiến pháp 1992 thay thế Hiến pháp năm 1980 có quy định: “ Nhà nƣớc
thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng
đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức và các cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai
12
thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, đƣợc chuyển quyền sử dụng đất nhà nƣớc
giao theo quy định của pháp luật” (quy định tại điều 18)
- Tại điều 23 quy định: “ Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị
quốc hữu hóa. Trong trƣờng hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, Nhà nƣớc trƣng mua hoặc trƣng dụng có bồi thƣờng tài sản của cá
nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trƣờng. Thể thức trƣng mua, trƣng dụng do
luật định”
* Luật Đất đai 1993:
- Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật Đất đai
1988. Điều 27 có quy định: “ Trong trƣờng hợp thật sự cần thiết, Nhà nƣớc thu
hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng thì ngƣời có đất thu hồi đƣợc đền bù thiệt hại” (Luật Đất đai, 1993) [14]
- Sau khi Luật Đất đai 1993 đƣợc ban hành, Nhà nƣớc đã ban hành một số
văn bản dƣới luật để cụ thể hóa các điều luật bao gồm:
- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất.
- Nghị định 90/CP ngày 17/9/1994 quy định cụ thể các chính sách và phân biệt
chủ thể sử dụng đất, cơ sở pháp lý xem xét tính hợp pháp của thửa đất để lập kế
hoạch bồi thƣờng GPMB theo quy định khi Nhà nƣớc thu hồi đất sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị định
90/CP là văn bản pháp lý cụ thể hóa việc thực hiện bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu
hồi đất, việc bồi thƣờng bằng đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất…
- Thông tƣ liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của liên bộ Tài chính Xây dựng - Tổng cục địa chính - Ban vật giá Chính phủ hƣớng dẫn thi hành
Nghị định 87/CP.
13
* Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm1998:
- Luật này đƣợc Quốc hội thông qua ngày 02/12/1998. Về cơ bản luật này
không có thay đổi lớn vẫn dựa trên nền tảng cơ bản của Luật Đất đai 1993, chỉ
một số điều đƣợc bổ sung thêm cho phù hợp với thực tế.
- Thông tƣ 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hƣớng dẫn thi hành Nghị
định 22/1998/NĐ-CP bao gồm các phƣơng pháp xác định hệ số K, nội dung, chế
độ quản lý, phƣơng pháp bồi thƣờng và một số nội dung khác. (Luật sửa đổi bổ
sung của luật Đất đai, 1998,2001) [15]
* Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 2001:
- Luật này quy định cụ thể hơn về việc bồi thƣờng thiệt hại và GPMB.
cụ thể:
- Trong trƣờng hợp cần thiết, Nhà nƣớc thu hồi đất đang sử dụng của
ngƣời sử dụng đất vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng thì ngƣời bị thu hồi đất đƣợc bồi thƣờng hoặc hỗ trợ. Việc bồi thƣờng
hoặc hỗ trợ theo quy định của Chính Phủ.
- Trƣờng hợp cộng đồng dân cƣ xây dựng công trình phục vụ lợi ích công
cộng của cộng đồng dân cƣ theo quy hoạch bằng vốn do nhân dân đóng góp
hoặc Nhà nƣớc có hỗ trợ thì việc bồi thƣờng hoặc hỗ trợ cho ngƣời có đất đƣợc
sử dụng để xây dựng công trình do cộng đồng dân cƣ và ngƣời có đất đó thỏa
thuận khác . (Luật sửa đổi bổ sung của luật Đất đai, 1998,2001) [15]
2.3.4.Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay
- Sau khi Luật Đất đai 2003 đƣợc ban hành, Nhà nƣớc đã ban hành rất
nhiều văn bản để cụ thể hóa các điều luật nhƣ:
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
14
- Thông tƣ 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về
hƣớng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
- Thông tƣ 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hƣớng
dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
- Thông tƣ 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính về việc sửa
đổi bổ sung Thông tƣ 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính
hƣớng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định về
việc cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục
bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại tố cáo về đất đai.
- Thông tƣ 06/2007/TT - BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng hƣớng dẫn thực hiện một số điều Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày
25/5/2007 của Chính phủ quy định về việc cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà
nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại tố cáo về đất đai.
- Thông tƣ liên tịch của Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng số
14/2008/ TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 hƣớng dẫn thực hiện một số
điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định về
việc cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục
bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại tố cáo về đất đai.
15
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc
sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tƣ 107/2007/TT-BTC ngày 07/9/2007 hƣớng dẫn về quản lý
thanh toán, quyết toán vốn đầu tƣ dự án GPMB, tái định cƣ sử dụng vốn ngân
sách nhà nƣớc.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định
bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái
định cƣ.
- Thông tƣ số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên
và Môi trƣờng quy định chi tiết về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ và trình tự
thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
- Văn bản số 181/ĐC-CP ngày 23/10/2009 của Chính phủ đính chính
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái
định cƣ.
2.4. Công tác giải phóng mặt bằng trên thế giới và trong nước
2.4.1. Công tác giải phóng mặt bằng trên thế giới
2.4.1.1 Công tác giải phóng mặt bằng ở Mỹ
Công tác BT&GPMB ở Mỹ đƣợc thực hiện theo nguyên tắc “đền bù
tƣơng xứng”.
Hiến pháp Mỹ cho phép chính quyền trƣng dụng đất đai của tƣ nhân có
đền bù tƣơng xứng nhằm phục vụ mục đích công cộng và về sau mở rộng
sang phát triển kinh tế. Tranh chấp khiếu kiện đất đai chiếm tỉ lệ thấp vì
nhờ nguyên tắc “đền bù tƣơng xứng” và những quy trình chặt chẽ. Đây là
nguồn tham khảo nhằm khắc phục dứt điểm tình
chấp phức tạp.
trạng khiếu nại tranh
16
Cơ chế thị trƣờng đã thiết lập mặt bằng giá trị của quyền sử dụng (đất) và
đã “tính đủ” mọi yếu tố pháp lý. Khi đất đai là sở hữu toàn dân và tuyệt đối
không một ai có quyền sở hữu ấy, thì cơ chế quản lý đất đai của nhà nƣớc ở
mọi quốc gia theo thể chế cộng hòa đều tƣơng đồng. Việc còn lại chỉ là thiết
lập những “nguyên tắc ứng xử” công bằng, luật và quy trình thi hành minh
bạch, chặt chẽ nhằm đảm bảo quá trình quản lý đất đai của nhà nƣớc, tránh
gây xáo trộn bất bình xã hội.
Chi phí đền bù đất đai là chi phí lớn nhất trong toàn bộ dự án. Giá bồi
thƣờng bao gồm: giá trị đất, giá trị tài sản gắn liền với đất, những tổn thất
(thiệt hại) gây ra và hỗ trợ tái định cƣ. Ngoài ra, nếu có bất đồng phải ra tòa
giải quyết thì luật Mỹ quy định nhà nƣớc phải chi trả mọi chi phí tòa án, phí
luật sƣ, phí thu thập tài liệu và nhân chứng, phí giám định bất động sản chứ
công dân có đất bị thu hồi không phải trả các phí này. Khi ra tòa thì công dân
phải chấp nhận số tiền đền bù do bồi thẩm đoàn quyết định trao tại tòa hoặc
kháng cáo, do đó không cần đến cƣỡng chế.
Điểm cần lƣu ý là nguyên tắc “đền bù tƣơng xứng” đƣợc thiết lập dựa
trên quan niệm ngƣời có đất bị thu hồi đã chịu thiệt thòi vì “lợi ích chung” thì
nhà nƣớc đại diện cho “lợi ích chung” phải đứng ra chi trả mọi chi phí ngay
cả khi phát sinh tranh chấp hay khiếu kiện. Phƣơng pháp này áp dụng thuận
lợi ở Mỹ vì có hệ thống tòa án độc lập với chính quyền và nhân dân rất tôn
trọng sự công minh của tòa án.
Đối với việc hỗ trợ tái định cƣ, luật Mỹ quy định một số trƣờng hợp phải
xây lại nhà tƣơng đƣơng với nhà cũ cho ngƣời dân tại nơi tái định cƣ. Đối với
doanh nghiệp bị di dời thì đƣợc bồi thƣờng thiệt hại do mất lợi tức. Ngoài ra,
trong những trƣờng hợp khó xác định chính xác các khoản thiệt hại thì tòa sẽ
quy ra một con số phần trăm (ví dụ 80%), và nhà nƣớc phải bồi thƣờng giá trị
thị trƣờng cộng với con số phần trăm tổn thất này (180%).
17
Theo quy định, có ba phƣơng pháp xác định trị giá đất và tài sản căn cứ
theo loại bất động sản: tính theo giá mua bán đối với đất ở, tính theo lợi tức
phát sinh đối với đất kinh doanh hoặc có thu hoạch, và cuối cùng là tính theo
giá trị tái xây dựng kèm khấu hao tƣơng đƣơng nếu vẫn không xác định đƣợc
bằng hai phƣơng pháp trên. Thời điểm để xác định giá trị bồi thƣờng là thời
điểm thực tế thu hồi.
Khái niệm “đền bù tƣơng xứng” còn cân nhắc giữa lợi ích công cộng, đối
tƣợng hƣởng lợi và nguồn vốn. Lợi ích công cộng không nhất thiết phải là
những công trình phục vụ công chúng (công viên, hạ tầng...) mà có thể là
những công trình thƣơng mại mang lại lợi ích phát triển kinh tế chung cho
cộng đồng.
Luật liên bang phân biệt rõ “đối tƣợng hƣởng lợi trực tiếp” từ dự án là
“công chúng” hay “nhà đầu tƣ” để phân bổ nguồn vốn. Nếu nhà đầu tƣ trực
tiếp hƣởng lợi thì không đƣợc dùng ngân sách liên bang để chi trả đền bù giải
tỏa và có quy trình “chặt chẽ” hơn. Đối với các dự án phát triển kinh tế do
“nhà đầu tƣ trực tiếp hƣởng lợi” thì địa phƣơng phải tự đi vay hoặc tự huy
động vốn.
Trong trƣờng hợp nhà nƣớc sử dụng quyền thu hồi đất đai giao cho nhà
đầu tƣ phục vụ mục đích phát triển kinh tế, luật ở Mỹ cũng quy định thêm
những điều kiện ràng buộc khắt khe hơn nhƣ: giới hạn loại hình kinh doanh
của dự án (ví dụ: không cho mở sòng bài), cho phép ngƣời dân yêu cầu
chuyên gia giám định độc lập và tƣ vấn luật sƣ bằng chi phí do nhà nƣớc chi
trả, bắt buộc hỗ trợ tái định cƣ bằng nhà ở tƣơng đƣơng với nhà cũ, đền bù
thiệt hại kinh tế do hậu quả di dời... Khi nhà đầu tƣ đƣợc hƣởng lợi trực tiếp
thì “lợi ích chung” đƣơng nhiên bị cắt xén, và cần có quy định để tránh tình
trạng phần thiệt thòi luôn ở phía ngƣời dân bị thu hồi đất.
