Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường quang trung, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2010 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------

HÀ THỊ THUẬN YẾN

Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI PHƯỜNG QUANG TRUNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH
THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2013”

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: QLĐĐ

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khoá học

: 2010 - 2014

Giáo viên hướng dẫn : Th.S Nguyễn Quý Ly

Thái Nguyên, năm 2014


Lời cảm ơn
Để thực hiện tốt chủ trương của Đảng, Nhà nước trong đào tạo cán bộ có
trình độ kiến thức và kỹ năng đầy đủ về chuyên môn, nghiệp vụ sau khi ra
trường, đòi hỏi mỗi sinh viên phải luôn gắn liền nhiệm vụ học tập đi đôi với
thực hành, lý thuyết gắn liền với thực tiễn. Thực tập tốt nghiệp là một khâu
quan trọng không thể thiếu trong quá trình học tập của mỗi sinh viên, nhằm
tổng hợp củng cố lại những kiến thức đã học để áp dụng vào thực tiễn, phát
huy tính sáng tạo, nâng cao trình độ chuyên môn đáp ứng yêu cầu của xã hội.
Được sự đồng ý của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên em được về thực tập tại
UBND phường Quang Trung, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
Đến nay khóa luận tốt nghiệp của em đã hoàn thành và thời gian thực tập
tốt nghiệp đã kết thúc.
Để có được như ngày hôm nay em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu
Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài
nguyên, các thầy cô giáo bộ môn, cùng các thầy cô giáo trong khoa đã quan
tâm, giúp đỡ em trong thời gian học tập và rèn luyện trong trường. Đặc biệt,
em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo Th.S Nguyễn Quý Ly, thầy đã
tận tình, ân cần chỉ bảo, hướng dẫn em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp của
mình.
Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo, cán bộ UBND phường Quang
Trung đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình thực tập tại phường.
Ngoài ra em xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè những người luôn
bên em động viên giúp đỡ em trong toàn khoá học.
Do điều kiên thời gian và kinh nghiệm còn hạn chế nên khóa luận của em
chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự

đóng góp ý kiến và bổ xung của các thầy, cô giáo và bạn bè để khóa luận của
em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên
Hà Thị Thuận Yến


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

CBHT

: Cán bộ, hưu trí

ĐT - CBHT

: Đối tượng là cán bộ hưu trí

ĐT - SXPNN

: Đối tượng sản xuất phi nông nghiệp

ĐT - SXNN

: Đối tượng sản xuất nông nghiệp

QSD đất

: Quyền sử dụng đất

SXNN

: Sản xuất nông nghiệp

SXPNN

: Sản xuất phi nông nghiệp

UBND

: Uỷ ban nhân dân

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


DANH MỤC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của phường Quang Trung năm 2013 ........ 41
Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Quang
Trung từ năm 2010 - 2013 .................................................................. 55
Bảng 4.3: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại phường Quang Trung từ
2010 - 2013 ........................................................................................ 58
Bảng 4.4: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại phường Quang
Trung từ 2010 - 2013......................................................................... 62
Bảng 4.5: Những hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển quyền sử dụng đất....... 68
Bảng 4.6: Sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về tài chính liên
quan đến chuyển quyền sử dụng đất ................................................... 70
Bảng 4.7: Sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển đổi quyền sử
dụng đất ............................................................................................. 71

Bảng 4.8: Sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ................................................................................ 73
Bảng 4.9: Sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về cho thuê và
cho thuê lại quyền sử dụng đất ........................................................... 75
Bảng 4.10: Sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về tặng cho
quyền sử dụng đất .............................................................................. 77
Bảng 4.11: Sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về để thừa kế
quyền sử dụng đất .............................................................................. 78
Bảng 4.12: Sự hiểu biết của người dân địa phương về thế chấp bằng giá trị
quyền sử dụng đất .............................................................................. 80
Bảng 4.13: Sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về bảo lãnh bằng
giá trị quyền sử dụng đất .................................................................... 82
Bảng 4.14: Sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về góp vốn bằng
giá trị quyền sử dụng đất .................................................................... 83


DANH MỤC HÌNH

Trang
Biểu đồ 4.1: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Quang Trung từ 2010 đến
2013...................................................................................................................... 52
Biểu đồ 4.2: Sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về các hình thức
chuyển quyền sử dụng đất ................................................................................... 85
Biểu đồ 4.3: Sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về chuyển quyền sử
dụng đất phân theo nhóm đối tượng ................................................................... 86


MỤC LỤC
Trang
PHẦN 1: MỞ ĐẦU ...................................................................................... 8

1.1. Đặt vấn đề ........................................................................................ 8
1.2. Mục đích của đề tài .......................................................................... 9
1.3. Mục tiêu của đề tài ........................................................................... 9
1.4. Ý nghĩa của đề tài ............................................................................ 9
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 11
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .............................................................. 11
2.1.1. Cơ sở pháp lý .............................................................................. 11
2.1.2. Cơ sở lí luận của đề tài ................................................................ 11
2.2.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ............................................................ 12
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ............................................ 13
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .................................... 13
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ................. 17
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân .............................................................................. 21
2.3. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của thành phố Thái
Nguyên.................................................................................................................27
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......... 31
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................. 31
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ..................................................... 31
3.3. Nội dung nghiên cứu và các chỉ tiêu theo dõi ................................. 31
3.4. Phương pháp nghiên cứu................................................................ 32
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ...................................................... 32
3.4.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lí số liệu ........................... 33
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................ 34
4.1. Tình hình cơ bản của phường Quang TrungError! Bookmark not
defined.
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của phường Quang Trung ............................. 34

4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của phường Quang Trung ..................... 36
4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại phường
Quang Trung ......................................................................................... 41
4.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Quang
Trung theo số liệu thứ cấp..................................................................... 52
4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất ......................... 53
4.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................. 54
4.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ......... 57
4.2.4. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất ............................. 58
4.2.5. Đánh giá kết quả để thừa kế quyền sử dụng đất .......................... 60
4.2.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ........... 62
4.2.7. Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất........... 63
4.2.8. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ........... 64
4.3. Đánh giá về thủ tục hành chính trong công tác chuyển quyền sử dụng đất
tại Phường Quang Trung
4.3.1. Thuận lợi về thủ tục hành chính trong công tác chuyển quyền sử dụng
đất tại phường Quang Trung
4.3.2. Khó khăn về thủ tục hành chính trong công tác chuyển quyền sử dụng
đất
4.3.3. Một số giải pháp khắc phục

4.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về
chuyển quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra ..................................... 68
4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết chung của người dân phường Quang Trung
về chuyển quyền sử dụng đất ................................................................ 68
4.4.1.1. Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của người dân phường Quang
Trung về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất ........... 68
4.4.1.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về tài
chính liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất ..................................... 70
4.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về các

hình thức chuyển quyền sử dụng đất ..................................................... 71


4.4.2.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về
chuyển đổi quyền sử dụng đất ............................................................... 71
4.4.2.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................................................ 73
4.4.2.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về
cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất ........................................... 74
4.4.2.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về
tặng cho quyền sử dụng đất ................................................................... 76
4.4.2.5. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về để
thừa kế quyền sử dụng đất .................................................................... 78
4.4.2.6. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về
thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ............................................... 79
4.4.2.7. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về
bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất ............................................... 81
4.4.2.8. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất................................................ 83
4.4.3. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về
chuyển quyền sử dụng đất ..................................................................... 84
4.4.3.1. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về
các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 84
4.4.3.2. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về
chuyển quyền sử dụng đất theo nhóm đối tượng ................................... 86
4.4.3.3. Nhận xét của người dân phường Quang Trung về công tác
chuyển quyền sử dụng đất ở địa phương ............................................... 87
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................. 88
5.1. Kết luận ......................................................................................... 88
5.2. Đề nghị .......................................................................................... 89

TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................. 59


PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy
định “Đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”.
Điều đó cũng được khẳng định trong khoản 1 Điều 5 của Luật Đất đai 2003.
Đất đai là tài sản chung của quốc gia, mọi người dân đều có quyền sinh sống
và làm việc trên đất theo quy định của pháp luật. Về mặt chính trị xã hội đất
đai tạo nên lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, tạo nên dân tộc và cộng đồng dân
tộc với những nét văn hoá đặc trưng. Về mặt kinh tế đất đai là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là tư liêu sản xuất đặc biệt không
gì thay thế được. Trong thực tế đất đai còn được coi là một hàng hoá đặc biệt
được trao đổi từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển
quyền.
Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của
người sử dụng đất. Trên thực tế, chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động
diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên,
chỉ đến Luật Đất đai 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một
cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình tự thủ tục thực
hiện các quyền đó. Theo Luật Đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia
5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sau
2 lần sửa đổi, bổ sung (vào năm 1998, 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng
đât đất thu được nhiều thành tựu đáng kể góp phần hoàn thiện công tác quản
lý nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, nền
kinh tế ngày càng phát triển đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai diễn ra ngày một
sôi động hơn và đa dạng mà Luật Đất đai 1993 bộc lộ nhiều điểm không phù

hợp. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại
của Luật Đất đai 1993. Vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định
cụ thể, chặt chẽ hơn Luật Đất đai 1993 cả về số hình thức chuyển quyền
(thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là tặng cho, góp vốn và bảo lãnh


bằng giá trị quyền sử dụng đất) và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn
đề liên quan.
Quang Trung là một phường thuộc thành phố Thái Nguyên. Trong
những năm qua, hoạt động chuyển quyền trên địa bàn cũng đạt được một số
kết quả nhất định, song vẫn còn gặp phải một số khó khăn trong quá trình
thực hiện. Do vậy, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác
quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong việc chuyển quyền sử dụng
đất nói riêng, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đạt được từ
đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu
quả nhất.
Xuất phát từ vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Trường
đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên,
dưới sự hướng dẫn của thầy giáo Th.S Nguyễn Quý Ly, em tiến hành nghiên
cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại
phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai
đoạn 2010 - 2013”.
1.2. Mục tiêu của đề tài
Đánh giá thực trạng công tác chuyển QSD đất tại phường Quang
Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn 2010 - 2013
nhằm đưa ra những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong
công tác chuyển QSD đất tại phường Quang Trung và đề xuất các phương
hướng giải quyết các tồn tại đó.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá được kết quả của từng hình thức chuyển quyền được thực

hiện tại địa phương nhằm đưa ra được những mặt tích cực và những tồn tại
khi thực hiện các hình thức chuyển quyền; từ đó đề ra những giải pháp cụ thể
nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác chuyển QSD đất tại Phường.
- Tìm hiểu sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về chuyển
QSD đất.
- Số liệu thu thập phải đầy đủ, khách quan, chính xác và trung thực.
1.4. Ý nghĩa của đề tài


- Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức
đã học vào trong thực tế
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển QSD đất sẽ
giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa
phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những
khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời
gian tiếp theo.


PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý
Hiến pháp 1992.
Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai 2003.
Thông tư số 23/2006/TT/BTC-BTNMT ngày 24/03/2006 của Bộ tài chính
- Bộ Tài nguyên Môi trường về việc hướng dẫn xác định xác định tiền sử
dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách
Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư
pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định
của Thông tư liên tịch số 05/2006/TTLT-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ
Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất.
Quyết định số 140/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm
định cấp QSD đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Quyết định số 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa
chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng Chính
phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “Một của liên thông” tại cơ
quan hành chính Nhà nước tại địa phương.
Tài liệu hướng dẫn số 1748/HĐ-STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài
nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên về việc thực hiện các thủ tục hành
chính về đất đai theo cơ chế “một cửa” tại cấp thành phố và cấp phường trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài


Bản chất của chuyển QSD đất là chuyển đổi hay nói cách khác là
thay đổi chủ sử dụng đất. Trước khi Luật Đất đai 1987 ra đời, ở Việt Nam
tồn tại 3 hình thức sở hữu về đất đai (sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở
hữu nhà nước) thì chuyển quyền là hành vi tự phát, cơ quan quản lý đất đai
các cấp không quan tâm.
Khi Hiến pháp 1992 ra đời, đất đai được thừa nhận là một loại hàng hoá
đặc biệt, có nghĩa là QSD đất có giá trị và được tham gia vào thị trường hàng
hoá thông qua vật ngang giá là đồng tiền. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, khắc
phục những hạn chế của Luật Đất đai 1987, ngày 14/07/1993 Quốc hội khoá

IX thông qua Luật Đất đai 1993. Theo luật mới người sử dụng đất có thể tham
gia 5 hình thức chuyển QSD đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế và thế chấp QSD đất.
Tuy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến
pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm
1998 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết
quả đáng kể, đã góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước
trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong
quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù
hợp với sự đổi mới và phát triển đất nước trong thời kì công nghiệp hoá - hiện
đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo
hành lang pháp lý điều chỉnh quan hệ về đất đai, tại kì họp thứ 4, Quốc hội
khóa XI thông qua Luật Đất đai lần thứ ba ngày 26/11/2003 đó là Luật Đất
đai 2003. Những vấn đề về chuyển QSD đất được quy định chặt chẽ và cụ thể
hơn so với Luật Đất đai 1993 cả về hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức
chuyển QSD đất là tặng cho QSD đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSD
đất) và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác.
2.2.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động. Vì
vậy, nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng đất cũng như công tác quản
lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự
phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử
dụng và của toàn xã hội.


Luật Đất đai 2003 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý
và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất
đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai.
Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển QSD đất được quy định rõ
ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: số hình thức chuyển quyền,

điều kiện, trình tự, thủ tục.
Phường Quang Trung là phường trung tâm thành phố Thái Nguyên.
Trên địa bàn có 2 tuyến giao thông chiến lược là Quốc lộ 3 và đường sắt Hà
Nội - Thái Nguyên đi qua rất thuận lợi cho phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội
cũng như an ninh quốc phòng của địa phương. Quang Trung cũng là một
trong những phường có nhiều cơ quan, doanh nghiệp đóng trên địa bàn và có
nền sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, trồng trọt, chăn nuôi, thương
mại, dịch vụ tương đối phát triển, làm cho đất đai trên địa bàn phường ngày
càng trở nên có giá trị. Bên cạnh đó tình hình kinh tế - xã hội của phường
đang có nhiều chuyển biến mạnh mẽ, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cho các
ngành, các lĩnh vực kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng tăng nhanh.
Chính từ nhu cầu thực tiễn nói trên mà chuyển QSD đất đã trở thành
vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành,
nhất là cơ quan quản lý đất đai địa phương. Thực tế trong thời gian qua, kể từ
khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, UBND phường Quang Trung và
các ban ngành có liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động
trong lĩnh vực này nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSD đất tại địa phương,
từ đó đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như phát
triển thị trường đất đai nói riêng.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho QSD đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSD đất thực chất là
các hình thức chuyển QSD đất.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSD đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSD đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử


dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc

phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển
QSD đất. Nó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị.
Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển
nhượng QSD đất một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã
bỏ ra để có được QSD đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSD đất rộng
rãi khi đất có đủ điều kiện được quy định. Ngoài ra, Điều 103 Nghị định 181
quy định thêm một số trường hợp không đươc nhận chuyển nhượng hoặc
nhận tặng cho QSD đất như sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSD
đất, nhận tặng cho QSD đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho QSD đất
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSD đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSD đất là việc người sử dụng đất nhượng
QSD đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhượng QSD đất
cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử

dụng đất cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1s993


thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất đai mà người sử dụng đất đã thuê của
Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì
không cấm việc này.
2.2.1.4. Quyền để thừa kế quyền sử dụng đất
Để thừa kế QSD đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSD đất
của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị,
xã hội.
Bởi từ Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị
và cho phép người sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó
QSD đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có
quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật Dân
sự về để thừa kế.
Nguyên tắc chung:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSD đất của người đã mất mà
không thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào
di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc
phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp
luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì
người đứng ở hàng sau mới được hưởng:
+ Hàng 1 gồm: vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con

nuôi của người đã chết.
+ Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết.


+ Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của nguời đã chết, bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột,cô ruột.
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển QSD đất cho người khác
theo quan hệ tình cảm mà người chuyển QSD đất không thu lại tiền hoặc
hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy
nhiên cũng không loại trừ loại quan hệ này.
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh
người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển QSD đất mà người chuyển
QSD đất không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường
hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào
được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập
và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này.
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSD đất là hình thức người sử dụng đất mang QSD đất của
mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào
đó theo quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hoá trong một
thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển
quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì

phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc
các nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp QSD đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.


- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín
dụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ.
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự quyền thế chấp bằng giá trị QSD đất, quyền bảo lãnh bằng
giá trị QSD đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSD đất của
mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua hàng chịu khi chưa có
tiền trả ngay.
Do đó, những quy định về bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp.
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị QSD đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp
vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có
thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tượng có thể
góp đất, góp tiền hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc
theo thoả thuận.
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định điều kiện để đất được thực hiện
các quyền chuyển quyền là:
1) Có giấy chứng nhận QSD đất
2) Đất không có tranh chấp
3) QSD đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

4) Trong thời hạn sử dụng đất
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Điều 98 Nghị định 181 ngày 29/10/2004 quy định thời điểm thực hiện
các quyền của người sử dụng đất như sau:
1. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất; thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng giá trị QSD đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với
đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:


a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật;
b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ
nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất từ
khi có quyết định đó;
c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, kí hợp đồng thuê đất.
2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSD đất; thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng giá trị QSD đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất
nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ
khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.
3. Thời điểm người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, tặng cho QSD đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị

QSD đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức
thuê sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật.
4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất; thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng giá trị QSD đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với
trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được
xác định từ khi có quyết định giao đất, kí hợp đồng thuê đất.
5. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng QSD đất thực hiện theo quy định tại khoản
1 Điều 101 của Nghị định này.


Khoản 1 Điều 101 Nghị định 181 ngày 26/10/2004 quy định điều kiện
để chuyển nhượng QSD đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê như sau:
1. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước
ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSD đất đối
với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét
duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được
phép chuyển nhượng QSD đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án
thành phần của dự án được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSD đất
dưới hình thức bán nền mà chưa xây nhà ở.
2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 99 Nghị định 181 ngày 26/10/2004 quy định về người nhận
chuyển QSD đất như sau:
1. Người nhận QSD đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSD đất đất nông nghiệp thông qua
chuyển đổi QSD đất quy định tại khoản 2 Điều 113 của Luật Đất đai 2003 và

Điều 102 của Nghị định này.
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận QSD đất thông qua
nhận chuyển nhượng QSD đất trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của nghị
định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSD đất thông
qua nhận chuyển nhượng QSD đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao,
khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSD đất
thông qua nhận tặng cho QSD đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110
và khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai 2003 trừ trường hợp quy định tại Điều
103 của Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSD đất
thông qua nhận thừa kế QSD đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai 2003 được nhận QSD đất thông qua mua nhà ở,
nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với đất ở;


e) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp
vốn bằng QSD đất được nhận QSD đất từ người tham gia góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSD đất thông qua việc
Nhà nước giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, các nhân nước ngoài được nhận QSD đất
thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, các nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo
được nhận QSD đất thông qua việc Nhà nước công nhận QSD đất đối với đất
đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước

ngoài được nhận QSD đất theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được Uỷ
ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế
chấp, bảo lãnh để xử lí nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai;
quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSD đất phù hợp với
pháp luật, văn bản về việc chia tách QSD đất phù hợp với pháp luật đối với hộ
gia đình hoặc nhóm người có QSD đất chung;
1) Tổ chức là pháp nhân mới đuợc hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận QSD đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sát nhập.
2. Người nhận chuyển QSD đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã
được xác định trong thời hạn sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi
đăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định
tại khoản 3 và 4 Điều 103 và 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì
được nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa


phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của
Nghị định này
Người nhận chuyển nhượng QSD đất quy định tại khoản này được cấp
giấy chứng nhận QSD đất mà không phụ thuộc vào điều kiện và nơi đăng ký
hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh.
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân
2.2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, các nhân

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân quy định như sau:
- Chuyển nhượng QSD đất giữa hai hộ gia đình, cá nhân:
a) Bên nhận chuyển nhượng QSD đất nộp (01) bộ hồ sơ gồm:
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất (đã có chứng thực của UBND,
phường hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước theo quy định tại Điều
119 Nghị định 181 và khoản 10, Điều 2 Nghị định 17/CP).
+ Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD
đất quy định tại khoản 1, 2 và 5 của Luật Đất đai 2003.
Hồ sơ nộp tại Văn phòng Đăng kí QSD đất thuộc Phòng Tài nguyên và
Môi trường cấp thành phố hoặc bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND
cấp thành phố đối với người sử dụng đất tại phường; đối với hộ gia đình, các
nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn nộp hồ sơ tại UBND xã, thị trấn.
b) Trình tự giải quyết công việc:
+ Trong thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, UBND phường có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho Phòng Tài nguyên và
Môi trường của Thành phố (đối với nơi chưa có Văn phòng Đăng kí QSD
đất).
+ Trong thời gian không quá 4 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, Văn phòng đăng kí QSD đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường có
trách nhiệm thẩm tra, trích sao hồ sơ địa chính, gửỉ số liệu địa chính đến cơ
quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, chỉnh lí giấy chứng nhận QSD đất


đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với trường
hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSD đất.
+ Trong thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được
thông báo nghĩa vụ tài chính của cơ quan thuế chuyển đến, Văn phòng Đăng
kí QSD đất hoặc UBND phường có trách nhiệm chuyển thông báo đến cho
bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

+ Trong thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển
nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn
phòng Đăng kí QSD đất hoặc UBND phường nơi có đất có đất có trách nhiệm
trao giấy chứng nhận QSD đất cho người nhận chuyển nhượng QSD đất.
- Chuyển nhượng QSD đất giữa hộ gia đình, cá nhân với tổ chức kinh tế:
a) Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển nhượng QSD đất cho hộ gia
đình, cá nhân thì việc nộp hồ sơ và trình tự giải quyết theo mục 1 nêu trên.
b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSD đất cho tổ chức
kinh tế thì việc nộp và giải quyết tại Văn phòng Đăng kí QSD đất thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường. (Sở Tài nguyên và Môi trường Thái Nguyên, 2007)
2.2.3.2. Trình tự thủ tục đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Trình tự thủ tục đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất được
quy định tại Điều 130 Luật Đất đai 2003, Điều 153 Nghị định 181/CP, Điều
31 Nghị định 84/CP và Mục VIII thông tư 06/TT-BTNMT như sau:
1. Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày kí kết hợp
đồng tín dụng, các bên tham gia thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất phải
nộp bộ hồ sơ gồm có:
a) Đơn yêu cầu đăng kí thế chấp bằng QSD đất; văn bản uỷ quyền (nếu có);
b) Hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bằng giá trị QSD đất (đã có chứng
thực UBND xã, phường, thị trấn hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước);
c) Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các giấy tờ về QSD đất
quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003.
Trường hợp bên thế chấp, bảo lãnh chưa có giấy chứng nhận QSD đất
thì ngoài những giấy tờ về QSD đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50
của Luật Đất đai phải nộp kèm theo: Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSD đất,


văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận QSD đất (nếu có) để thực hiện
đồng thời với việc cấp giấy chứng nhận QSD đất.
Trong trường hợp thực hiện việc đăng kí thế chấp, bảo lãnh QSD đất

đồng thời với việc tách thửa, hợp thửa (nếu có yêu cầu) thì ngoài những giấy
tờ nêu trên còn phải nộp thêm đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Hồ sơ nộp tại bộ phận một cửa UBND cấp thành phố để chuyển cho Văn
phòng Đăng kí QSD đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp thành
phố; trường hợp bên thế chấp, bên được bảo lãnh là hộ gia đình, cá nhân tại
đô thị thì nộp tại UBND phường nơi có đất để chuyển cho Văn phòng Đăng kí
QSD đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường, trường hợp đất được cấp giấy
chứng nhận QSD đất thuộc phường được Giám đốc Văn phòng Đăng kí
QSD đất cấp thành phố (hoặc Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường đối
với nơi chưa có Văn phòng đăng kí QSD đất) uỷ quyền bằng văn bản cho cán
bộ địa chính phường thực hiện việc đăng kí thế chấp, bảo lãnh thì nộp hồ sơ
tại UBND phường đó.
a) Trường hợp hồ sơ đăng kí thế chấp nộp tại Văn phòng đăng kí QSD
đất cấp thành phố thì Văn phòng đăng kí QSD đất đó có trách nhiệm thực
hiện thủ tục đăng kí thế chấp ngay trong ngày nhận nhận đủ hồ sơ hợp lệ; nếu
nhận hồ sơ sau ba giờ chiều thì thực hiện thủ tục đăng kí chậm nhất vào ngày
làm việc tiếp theo.
b) Trường hợp hồ sơ đăng kí nộp tại UBND phường thì cán bộ địa
chính phường (được uỷ quyền của Văn phòng Đăng kí QSD đất cấp thành
phố) có trách nhiệm kiểm tra, nếu hồ sơ thế chấp hợp lệ thì làm thủ tục đăng
kí thế chấp, kí xác nhận và đóng dấu của UBND phường ngay trong ngày
nhận đủ hồ sơ hợp lệ, chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo.
3. Việc đăng kí thế chấp bằng QSD đất và tài sản gắn liền với đất đối
với trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa có giấy chứng nhận QSD đất nhưng
có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của
Luật Đất đai 2003 thực hiện tại Văn phòng đăng kí QSD đất cấp thành phố.
Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ
Văn phòng Đăng kí QSD đất cấp thành phố có trách nhiệm thực hiện thủ tục
đăng kí thế chấp.

4. Việc đăng kí thay đổi nội dung đã đăng kí thế chấp, đã đăng kí bảo
lãnh bằng QSD đất; sửa chữa sai sót trong nội dung đăng kí thế chấp, đăng kí
bảo lãnh bằng QSD đất được thực hiện theo trình tự, thủ tục đối với việc đăng
kí thế chấp, đăng kí bảo lãnh bằng QSD đất như quy định trên. (Sở Tài
nguyên và Môi trường Thái Nguyên, 2007)
2.2.3.3. Trình tự, thủ tục xoá đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử
dụng đất
Trình tự, thủ tục xoá đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất
được quy định tại Điều 130 Luật Đất đai 2003 và Điều 154 Nghị định 181/CP
như sau:
1. Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ bên thế chấp, bên bảo đã
bảo lãnh bằng giá trị QSD đất nộp một bộ hồ sơ gồm có:
a) Xác nhận của bên nhận thế chấp, bảo lãnh về việc đã hoàn thành
xong nghĩa vụ tài chính trả nợ trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh về việc đã
hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ.
b) Giấy chứng nhận QSD đất.
Hồ sơ nộp tại bộ phận 1 cửa nơi đã đăng kí thế chấp, bảo lãnh.
2. Ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp
theo kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng kí QSD đất hoặc cán bộ
địa chính xã nơi có đất đã được uỷ quyền kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ
tài chính tra nợ của người xin xoá đăng kí thế chấp, xoá đăng kí bảo lãnh;
thực hiện việc xoá đăng kí thế chấp, xoá đăng kí bảo lãnh trong hồ sơ địa
chính và chỉnh lí giấy chứng nhận QSD đất. (Sở Tài nguyên và Môi trường
Thái Nguyên, 2007)
2.2.3.4. Trình tự, thủ tục đăng kí cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Trình tự, thủ tục đăng kí cho thuê, cho thuê lại QSD đất được quy định
tại điều 128 Luật Đất đai 2003 và Điều 149 Nghị định 181/CP như sau:
1. Bên cho thuê, cho thuê lại QSD đất nộp một bộ hồ sơ gồm có:
a) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSD đất (đã công chứng hoặc

chứng thực);
b) Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD
đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003