Nghiên cứu thực trạng công tác quản lý thị trường bất động sản giai đoạn 2007 2014 tại thành phố thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN MẠNH THẮNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN GIAI ĐOẠN 2007 - 2014
TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN MẠNH THẮNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN GIAI ĐOẠN 2007 - 2014
TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. PHAN THỊ THU HẰNG

THÁI NGUYÊN - 2015

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng toàn bộ những nội dung và số liệu trong luận
văn này do tôi tự nghiên cứu, khảo sát và thực hiện.

Học viên thực hiện luận văn

Nguyễn Mạnh Thắng


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành chương trình cao học và viết luận văn này ngoài sự cố
gắng của bản thân tôi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ và góp ý nhiệt tình
của nhiều tập thể cá nhân trong và ngoài trường
Trước hết, tôi xin được biết ơn chân thành cảm ơn đến quí thầy cô trường
Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên, đặc biệt là những thầy cô đã tận tình
hướng dẫn cho tôi suốt thời gian học tập tại trường.
Tôi xin bày tỏ lòng kính trọng và sự biết ơn sâu sắc tới Cô giáo Tiến sĩ
Phan Thị Thu Hằng đã dành rất nhiều thời gian và tâm huyết hướng dẫn
nghiên cứu và giúp tôi hoàn thành luận văn.
Đồng thời, tôi cũng xin cảm ơn quí anh, chị và ban lãnh đạo sở Tài
Nguyên và Môi Trường, Cục Thống kê tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài Nguyên
và Môi Trường, Phòng Tài Chính thành phố Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho
tôi điều tra khảo sát để có dữ liệu viết luận văn.
Mặc dù tôi đã có nhiều cố gắng hoàn thiện luận văn bằng tất cả sự nhiệt
tình và năng lực của mình, tuy nhiên không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất

mong nhận được những đóng góp quí báu của quí thầy cô và các bạn.
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2015
Học viên

Nguyễn Mạnh Thắng


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2. Mục tiêu......................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 4
1.1. Tổng quan thị trường bất động sản ............................................................ 4
1.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản .......................................................... 4
1.1.2. Đặc điểm thị trường bất động sản ........................................................... 5
1.1.3. Vai trò thị trường bất động sản ............................................................... 7
1.1.4. Sự vận động của thị trường bất động sản ................................................ 9
1.2. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản .................................. 19
1.2.1. Vai trò của Nhà Nước trong công tác quản lý thị trường bất
động sản .......................................................................................................... 19

1.2.2. Nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ................ 21
1.3. Thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới và trong nước ......... 27
1.3.1. Thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới ........................ 27
1.3.2. Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam ................................. 32
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 35
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 35
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 35
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 35


iv
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 35
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất tác động tới công
tác quản lý thị trường bất động sản của thành phố Thái Nguyên giai đoạn
2007 - 2014...................................................................................................... 35
2.2.2. Nghiên cứu thực trạng công tác quản lý thị trường bất động sản
thành phố Thái Nguyên ................................................................................... 36
2.2.3. Đề xuất một số giải pháp quản lý thị trường bất động giai đoạn
2007 - 2014 tại thành phố Thái Nguyên ......................................................... 36
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 37
2.3.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp .................................................... 37
2.3.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ..................................................... 37
2.3.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 37
2.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu .................................................... 38
2.3.5. Phương pháp của các chuyên gia .......................................................... 38
2.3.6. Phương pháp phân tích, tổng hợp ......................................................... 38
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 39
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất tác động tới công
tác quản lý thị trường bất động sản của thành phố Thái Nguyên giai
đoạn 2007 - 2014 ............................................................................................. 39

3.1.1. Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý thị trường bất
động sản của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2014......................... 39
3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế, xã hội thành phố Thái Nguyên giai
đoạn 2007 - 2014 và triển vọng phát triển kinh tế .......................................... 41
3.1.3. Tình hình sử dụng đất tác động tới công tác quản lý thị trường bất
động sản của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2014 ........................... 45


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng toàn bộ những nội dung và số liệu trong luận
văn này do tôi tự nghiên cứu, khảo sát và thực hiện.

Học viên thực hiện luận văn

Nguyễn Mạnh Thắng


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

UBND

:

Ủy ban nhân dân

QH

:

Quy hoạch

KDC

:

Khu dân cư

XHCN

:

Xã hội chủ nghĩa


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1.

Tình hình sử dụng đất qua các năm 2007- 2010 ................................ 45

Bảng 3.2.

Tình hình sử dụng đất qua các năm 2011- 2014 ................................ 46

Bảng 3.3.

Tình hình cấp giấy chứng nhận một số loại đất ở thành phố
Thái Nguyên........................................................................................... 48

Bảng 3.4.

Tình hình giao đất thực hiện quy hoạch các khu dân cư, khu
đô thị mới và các khu tái định cư tại thành phố Thái Nguyên
giai đoạn 2007- 2014............................................................................. 49

Bảng 3.5.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2007 - 2014............... 51

Bảng 3.6.

Nguồn cung bất động sản tại thành phố Thái Nguyên....................... 52

Bảng 3.7.

Tình hình thế chấp, góp vốn bằng quyền dụng đất tại thành
phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2014 ............................................ 57

Bảng 3.8.

Mức biến động giá đất tại một số vị trí từ giai đoạn 2007 2014 theo khung giá UBND tỉnh ban hành...................................... 59

Bảng 3.9.

So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị
trường tại một số vị trí trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
từ giai đoạn 2007 -2014 ....................................................................... 60

Bảng 3.10. So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị
trường tại một số vị trí trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
từ giai đoạn 2007 -2014 ....................................................................... 61
Bảng 3.11. Kết quả điều tra người dân về công tác quản lý thị trường bất
động sản của thành phố Thái Nguyên ................................................. 71


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1.

Mức cung cố định với mọi mức giá thay đổi ................................ 12

Hình 1.2.

Mức cung thay đổi khi giá thay đổi .............................................. 13

Hình 1.3.

Sự dịch chuyển cung bất động sản ................................................ 13

Hình 1.4.

Mối quan hệ thu nhập và cầu nhà ở .............................................. 17

Hình 1.5.

Mối quan hệ giữa lượng cầu đất và trình độ sản xuất .................... 18

Hình 1.6.

Quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu về đất ................................ 18

Hình 1.7.

Mức thu nhập với tổng cầu nhà ở ................................................ 19

Hình 3.1.

Bản đồ hành chính tỉnh Thái Nguyên .......................................... 39

Hình 3.2.

Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá
nhân tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2014 .............. 55

Hình 3.3.

Tình hình thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2014.............................................. 56


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội,
an ninh, quốc phòng. Từ ngàn xưa con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại
và phát triển và ngày càng nhận thức được vai trò tầm quan trọng của đất đai.
Đất đai là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi đất
đai là để sinh hoạt, lao động, sản xuất. Tất cả mọi người đều có nhu cầu có
chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát triển. Có thể nói không có đất
không có sự tồn tại của xã hội loài người. Tuy nhiên, đất đai lại không thể
được sản xuất đại trà như các loại hàng hoá khác bởi những đặc trưng của nó
vì thế đất đai ngày càng trở nên khan hiếm.
Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường bất động sản là
một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trường bất
động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Phát triển
và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình
thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư
cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông
thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước.
Trong giai đoạn của nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung trước đây, thị
trường này chưa có điều kiện phát triển nhưng khi chuyển sang thực hiện phát
triển nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản ở nước ta đã từng bước
hình thành và phát triển với tốc độ nhanh, đã đóng góp không nhỏ vào tăng
trưởng kinh tế đất nước. Sau một thời gian hình thành và phát triển, thị trường
bất động sản cũng đã bộc lộ những bất cập về cơ chế vận hành thị trường, hệ
thống pháp luật, về các chủ thể tham gia thị trường, về cơ cấu hàng hoá, về
giao dịch, về thông tin, về quản lý… cũng như yêu cầu đảm bảo định hướng
xã hội chủ nghĩa của thị trường.

2
Thái Nguyên là một thành phố đã hình thành từ lâu. Sự tồn tại của nhiều
trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp trên địa bàn đã tạo nên sự
sầm uất cho Thành phố. Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển nhanh
chóng về mật độ dân số thì nhu cầu về nhà ở ngày càng cao, đã có rất nhiều
doanh nghiệp đầu tư vào thị trường bất đất động sản tạo lên một diện mạo mới
cho thị trường này.
Thực tế cho thấy, nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường bất
động sản sẽ rạo ra những kết quả to lớn:
- Nhà nước sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất.
- Thị trường bất động sản dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ
phát triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm được xoá bỏ.
- Đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế - xã hội,
chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường bất động sản sẽ kéo
theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo
được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nước…
Xuất phát từ thực tiễn, tôi thực hiện đề tài: "Nghiên cứu thực trạng
công tác quản lý thị trường bất động sản giai đoạn 2007 - 2014 tại thành
phố Thái Nguyên" nhằm tìm hiểu thực trạng và đề xuất các giải pháp tăng
cường công tác quản lý thị trường bất động sản địa phương.
2. Mục tiêu
2.1. Mục tiêu tổng quát
- Nghiên cứu thực trạng công tác quản lý thị trường bất động sản tại
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2014.
- Đưa ra một số giải pháp để quản lý và phát triển thị trường bất động sản
của thành phố Thái Nguyên.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá hiệu quả của công tác quản lý thị trường bất động sản về kinh
tế, xã hội và triển vọng phát triển kinh tế.

3
- Thực trạng công tác quản lý thị trường bất động sản tại thành phố
Thái Nguyên.
- Nghiên cứu đề xuất các giải pháp đối với công tác quản lý thị trường
bất động sản tại thành phố Thái Nguyên.
3. Ý nghĩa của đề tài
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần phản ánh thực trạng và đề xuất các
giải pháp tăng cường công tác quản lý thị trường bất động sản, góp phần thực hiện
chủ trương phát triển thị trường bất động sản Thành phố Thái Nguyên.
Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên có chuyên môn về quản lý thị trường
bất động sản, đồng thời rèn luyện khả năng nghiên cứu, viết một báo cáo khoa
học, góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt cho công tác sau này.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Do giới hạn về thời gian và phạm vi nghiên cứu của một luận văn thạc sỹ,
đề tài này chỉ tập trung nghiên cứu thị trường bất động sản là đất đai của
thành phố Thái Nguyên - một thành phố có lịch sử phát triển lâu đời và hứa hẹn
nhiều tiềm năng phát triển thị trường bất động sản trong tương lai.
Đối tượng nghiên cứu của khoa học thị trường bất động sản là nghiên cứu
các yếu tố cơ bản của thị trường đất như: cung, cầu, giá cả đất và mối quan hệ
giữa chúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phương pháp định giá đất
cũng như sự tác động của Nhà nước đối với loại thị trường này nhằm góp
phần phát triển thị trường đất đạt hiệu quả cao.


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành chương trình cao học và viết luận văn này ngoài sự cố

gắng của bản thân tôi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ và góp ý nhiệt tình
của nhiều tập thể cá nhân trong và ngoài trường
Trước hết, tôi xin được biết ơn chân thành cảm ơn đến quí thầy cô trường
Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên, đặc biệt là những thầy cô đã tận tình
hướng dẫn cho tôi suốt thời gian học tập tại trường.
Tôi xin bày tỏ lòng kính trọng và sự biết ơn sâu sắc tới Cô giáo Tiến sĩ
Phan Thị Thu Hằng đã dành rất nhiều thời gian và tâm huyết hướng dẫn
nghiên cứu và giúp tôi hoàn thành luận văn.
Đồng thời, tôi cũng xin cảm ơn quí anh, chị và ban lãnh đạo sở Tài
Nguyên và Môi Trường, Cục Thống kê tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài Nguyên
và Môi Trường, Phòng Tài Chính thành phố Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho
tôi điều tra khảo sát để có dữ liệu viết luận văn.
Mặc dù tôi đã có nhiều cố gắng hoàn thiện luận văn bằng tất cả sự nhiệt
tình và năng lực của mình, tuy nhiên không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất
mong nhận được những đóng góp quí báu của quí thầy cô và các bạn.
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2015
Học viên

Nguyễn Mạnh Thắng


5
1.1.2. Đặc điểm thị trường bất động sản
1.1.2.1. Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của Bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan
hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là
có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của
từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v... Chính vì tính khan
hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá bất động sản
có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau

đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường bất động sản khó tồn
tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác
nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong
một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau.
Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc
để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v...
1.1.2.2. Tính bền lâu
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được
xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời,
các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau
một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm
hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật
kiến trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt "tuổi thọ vật lý" và "tuổi thọ kinh tế" của Bất động sản.
Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động
bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu
được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì
nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình
xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng.
Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản


6
thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ
vật lý để "chứa" được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới
đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của Bất động sản có liên quan đến tính chất sử
dụng của bất động sản đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà
hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ
thông là trên 45 năm v.v... Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất động
sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng,

lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hoá bất động sản
rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
1.1.2.3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất
động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường
hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ
đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực
tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của Bất
động sản khác là hiện tượng khá phổ biến.
1.1.2.4. Các tính chất khác
a. Tính thích ứng
Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động
sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được
những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của
người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh
và các hoạt động khác.
b. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so
với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất
phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng
quản lý thích hợp và tương xứng.


7
c. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các
hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu
vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người
dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng,
tôn giáo, tâm linh v.v... chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản.[1]

1.1.3. Vai trò thị trường bất động sản
Một là: Góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
- Là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng bất động sản thực hiện quá trình
phát triển sản xuất.
- Là nơi thực hiện sự chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình
thái giá trị và từ hình thái giá trị sang hình thái hiện vật. Ta có thể thấy rằng
trên thị trường bất động sản người bán và người mua có thể trao đổi với nhau
qua vật ngang giá chung mà hai bên lựa chọn đó là: vàng, ngoại tệ, nội tệ…khi
thực hiện việc trao đổi này hình thái hiện vật của bất động sản được chuyển hóa
sang hình thái tiền tệ và ngược lại.
- Khi thị trường bất động sản bị ngưng trệ làm cho vốn chậm lưu thông ảnh
hưởng đến tái sản xuất của chu kì tiếp theo. Ngược lại khi thị trường bất động sản
thông suốt đó là một thuận lợi cho việc lưu thông vốn trên thị trường. Do đó quá
trình tái sản xuất sẽ thuận lợi kéo theo hoạt động sản xuất hiệu quả hơn.
Hai là: Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư
phát triển.
- Thị trường bất động sản góp phần phát triển sức sản xuất đồng thời
cũng là quá trình tăng vốn cho đầu tư cho phát triển đặc biệt là vốn cố định.
- Khi thị trường bất động sản phát triển tốc độ chu chuyển của đồng
vốn nhanh hơn thực chất là việc tăng thêm vốn. Vốn chu chuyển theo công
thức hàng - tiền - hàng hay tiền - hàng - tiền qua mỗi vòng quay của vốn giá
trị của vốn tăng lên và do đó nguồn lực vốn tăng lên tốc độ quay vòng vốn
càng nhanh thì nguồn vốn tăng lên càng nhanh.


8
- Các giao dịch thế chấp bất động sản góp vốn liên doanh bằng bất
động sản thực chất là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển.
Ba là: Phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng ngân sách cho
nhà nước.

Khi thị trường bất động sản tăng lượng hàng hóa giao dịch, mở rộng
phạm vi giao dịch. Cả hai hướng đó đều góp phần tăng thu ngân sách cho nhà
nứơc thông qua các khoản thu như: thuế và phí.
Khi tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản, nhất là thị trường
chính thức bất động sản được giao dịch dễ hơn đồng thời nhà nước - cơ quan
chủ quản cũng thu được các nguồn ngân sách. Càng nhiều bất động sản tham gia
thì càng nhiều ngân sách được thu thêm, ngoài ra còn tạo điều kiện cho thị
trường chính thức họat hoạt động tốt đẹp
Bốn là: Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường
trong và ngoài nước.
Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại,
trong điều kiện của một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trường nói chung
và thị trường bất động sản nói riêng không còn bị bó hẹp trong phạm vi quốc
gia. Thị trường bất động sản phát triển vượt khỏi mọi quốc gia chẳng những tạo
điều kiện cho tổ chức cá nhân nước ngoài tham gia giao dịch bất động sản trên
lãnh thổ của mỗi nước mà còn tạo điều kiện cho họ đầu tư phát tiển sản xuất,
đầu tư kinh doanh bất động sản và họ có thể cư trú, sinh sống…
Năm là: Thị trường bất động sản góp phần ổn định đời sống xã hội.
Thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung
giữ vị trí quan trọng đối với sự ổn định đời sống xã hội. Thị trường bất
động sản, nhất là thị trường đất đai ở bất cứ xã hội nào cũng đều gắn với
chính sách đất đai của một quốc gia. Một khi thị trường bất động sản phát
triển lành mạnh cũng tức là chính sách đất đai phù hợp thì xã hội ổn định.
Một khi thị trường bất động sản không hoạt động không hiệu quả dẫn đến
xã hội thiếu ổn định.


9
Sáu là: Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống dân cư.
Thị trường bất động sản phát triển thúc đẩy khoa học, kỹ thuật và công

nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, cũng như các công trình phục vụ cho sinh hoạt
và đời sống trực tiếp của con người, nhu cầu cho văn hóa, xã hội, thể thao...
Bảy là: Thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách trong đó
có chính sách đất đai và chính sách về bất động sản.
Thông qua hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản, Nhà nước
tiếp tục đổi mới, bổ sung hoàn thiện chính sách đất đai. Vì chỉ có thông qua thị
trường bất động sản các giao dịch dân sự về đất đai mới được thực hiện và chính ở
thị trường, thông qua thị trường sẽ bộc lộ những điểm không phù hợp thực tiễn của
chính sách đất đai, bộc lộ sự không phù hợp trong quản lý đất đai [19].
1.1.4. Sự vận động của thị trường bất động sản
1.1.4.1. Cung về bất động sản
* Khái niệm về cung bất động sản
Cung bất động sản trên thị trường là một lượng bất động sản sẵn sàng đưa
ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạnnhất
định. Cung không phải là toàn bộ quỹ bất động sản có thể có mà là lượng bất
động sản có thể và sẵn sàng tham gia giao dịch mua bán trên thị trường [3].
* Để các nguồn bất động sản trở thành nguồn cung bất động sản
trên thị trường cần có sự hội tụ của các điều kiện sau:
- Quỹ bất động sản hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của
thị trường hiện thời.
- Người chủ sở hữu quỹ bất động sản không có mục đích để sử dụng
cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán.
- Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với khả
năng thanh toán và chấp nhận của thị trường.
- Phải có thị trường bất động sản xuất hiện và quỹ bất động sản đó tham
gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận.
- Cung bất động sản là cung về một loại hàng hoá đặc biệt, giữa các
loại đất đai, sự thay đổi về cung loại đất đai này có thể làm thay đổi về cung
của loại đất đai khác [3].

10
* Những nhân tố ảnh hưởng đến cung về bất động sản
Quỹ bất động sản trong quy hoạch của Chính phủ
Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho
các mục đích sử dụng khác nhau. Một vùng đất nằm ngay trong thành phố,
nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này không hề
có đóng góp gì cho việc tăng cung về bất động sản.
Chỉ cần một quyết định của Nhà nước về việc chuyển mục đích sử dụng thì
chính mảnh đất đó sẽ ngay lập tức làm tăng cung đất ở và cũng đồng nghĩa với tăng
cung về nhà ở. Do vậy tổng cung về Bất động sản trước hết phụ thuộc vào quỹ đất
được quy hoạch dùng cho xây dựng dân dụng. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết
định đến tổng cung về bất động sản, nhất là tăng cung về nguồn Bất động sản hợp
pháp và tự nó làm triệt tiêu cung về bất động sản bất hợp pháp.
Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng
Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến cung về
Bất động sản. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của Bất
động sản hiện có, nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều
kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn. Một khu vực đất đai không có hệ
thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị trường nhà ở
và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ,
khả năng tiếp cận dễ dàng thuận tiện thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa
đối với thị trường Bất động sản.
Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở
Nếu các nguyên vật liệu cho xây dựng nhà ở sẵn có thì khả năng và tốc
độ phát triển của ngành xây dựng nhà ở mạnh hơn; nếu giá cả các nguyên vật
liệu xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với
giá hạ sẽ được mở rộng thêm.
Chính sách và pháp luật của Nhà nước.
Cung về bất động sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Nhà nước

về các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất và các khoản
đầu tư cho phát triển bất động sản.


11
Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng
về bất động sản. Những nguồn đất đai và nhà ở có thể sử dụng cho phát
triển các công trình dân dụng nhưng không được hợp thức hoá về các
quyền sở hữu và sử dụng không thể tham gia vào nguồn cung của thị
trường bất động sản hợp pháp và không được tính vào nguồn cung chính
thức về bất động sản.
Chính sách của Nhà nước đối với phát triển và cải thiện nguồn cung
về bất động sản không phải là những hỗ trợ về giá đầu vào của nguyên vật
liệu xây dựng, không phải là sự kiểm soát bằng các quy định về các quan
hệ giao dịch trên thị trường mà thông qua các hành động thực tế từ quy
hoạch, thể chế hoá các quan hệ về bất động sản đến việc đầu tư phát triển
hệ thống kết cấu hạ tầng.
Các khu vực sản xuất và cung nhà ở
Người ta có thể chia các hoạt động sản xuất và cung cấp nhà ở thành
3 khu vực: khu vực công cộng; khu vực doanh nghiệp tư nhân và khu vực
gia đình hay khu vực không chính thức.
+ Khu vực công cộng: Khu vực công cộng hay khu vực Nhà nước là
các hoạt động xây dựng phát triển nhà ở do Nhà nước hoặc các cơ quan,
doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách hoặc
coi như vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu Nhà nước.
+ Khu vực doanh nghiệp tư nhân: Khu vực phát triển nhà ở tư nhân là những
hoạt động phát triển nhà ở không bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, do các tổ
chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện và tuân thủ theo các quy tắc chính thức
của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở.
+ Khu vực nhà ở không chính thức: Khu vực nhà ở không chính thức

là các hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ
quy tắc của Chính phủ. Tham gia hình thành quỹ nhà ở không chính thức
có thể bao gồm nhiều hoạt động xây dựng và phát triển nhà ở với mục đích,
tính chất và phạm vi khác nhau.


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2. Mục tiêu......................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 4
1.1. Tổng quan thị trường bất động sản ............................................................ 4
1.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản .......................................................... 4
1.1.2. Đặc điểm thị trường bất động sản ........................................................... 5
1.1.3. Vai trò thị trường bất động sản ............................................................... 7
1.1.4. Sự vận động của thị trường bất động sản ................................................ 9
1.2. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản .................................. 19
1.2.1. Vai trò của Nhà Nước trong công tác quản lý thị trường bất
động sản .......................................................................................................... 19
1.2.2. Nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ................ 21

1.3. Thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới và trong nước ......... 27
1.3.1. Thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới ........................ 27
1.3.2. Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam ................................. 32
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 35
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 35
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 35
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 35


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2. Mục tiêu......................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 4
1.1. Tổng quan thị trường bất động sản ............................................................ 4
1.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản .......................................................... 4
1.1.2. Đặc điểm thị trường bất động sản ........................................................... 5
1.1.3. Vai trò thị trường bất động sản ............................................................... 7
1.1.4. Sự vận động của thị trường bất động sản ................................................ 9
1.2. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản .................................. 19

1.2.1. Vai trò của Nhà Nước trong công tác quản lý thị trường bất
động sản .......................................................................................................... 19
1.2.2. Nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ................ 21
1.3. Thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới và trong nước ......... 27
1.3.1. Thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới ........................ 27
1.3.2. Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam ................................. 32
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 35
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 35
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 35
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 35


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2. Mục tiêu......................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 4
1.1. Tổng quan thị trường bất động sản ............................................................ 4
1.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản .......................................................... 4
1.1.2. Đặc điểm thị trường bất động sản ........................................................... 5

1.1.3. Vai trò thị trường bất động sản ............................................................... 7
1.1.4. Sự vận động của thị trường bất động sản ................................................ 9
1.2. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản .................................. 19
1.2.1. Vai trò của Nhà Nước trong công tác quản lý thị trường bất
động sản .......................................................................................................... 19
1.2.2. Nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ................ 21
1.3. Thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới và trong nước ......... 27
1.3.1. Thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới ........................ 27
1.3.2. Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam ................................. 32
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 35
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 35
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 35
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 35


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2. Mục tiêu......................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 4

1.1. Tổng quan thị trường bất động sản ............................................................ 4
1.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản .......................................................... 4
1.1.2. Đặc điểm thị trường bất động sản ........................................................... 5
1.1.3. Vai trò thị trường bất động sản ............................................................... 7
1.1.4. Sự vận động của thị trường bất động sản ................................................ 9
1.2. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản .................................. 19
1.2.1. Vai trò của Nhà Nước trong công tác quản lý thị trường bất
động sản .......................................................................................................... 19
1.2.2. Nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ................ 21
1.3. Thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới và trong nước ......... 27
1.3.1. Thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới ........................ 27
1.3.2. Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam ................................. 32
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 35
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 35
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 35
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 35