Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở việt nam
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (375.93 KB, 25 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN THỊ HIỂN
HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI
GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH
DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
HÀ NỘI - 2015
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN THỊ HIỂN
HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI
GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH
DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 01 07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. DOÃN HỒNG NHUNG
HÀ NỘI - 2015
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chƣa đƣợc công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã
hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ
tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƢỜI CAM ĐOAN
Nguyễn Thị Hiển
MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
Chương 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG
SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI TRÊN
SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ........................6
1.1.
Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao
dịch kinh doanh bất động sản.......................................................... 6
1.1.1. Mục đích, ý nghĩa và đặc điểm của dịch vụ môi giới trên sàn
giao dịch kinh doanh bất động sản ... Error! Bookmark not defined.
1.1.2. Kinh nghiệm về môi giới bất động sản của một số nƣớc trên
thế giới và bài học rút ra cho Việt NamError! Bookmark not defined.
1.2.
Khái quát chung về pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới
bất động sản trên sàn giao dịch ..... Error! Bookmark not defined.
1.2.1. Sự cần thiết điều chỉnh của pháp luật về dịch vụ môi giới bất
động sản trên sàn giao dịch............... Error! Bookmark not defined.
1.2.2. Nội dung pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới trên sàn giao
dịch bất động sản .............................. Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1.............................. Error! Bookmark not defined.
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI
GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAMError! Bookmark not defined.
2.1.
Thực trạng pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản
trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sảnError! Bookmark not defined.
2.1.1. Chủ thể tham gia môi giới trên sàn giao dịch bất động sảnError! Bookmark not
2.1.2. Nguyên tắc và điều kiện hoạt động của dịch vụ môi giới trên
sàn giao dịch bất động sản ................ Error! Bookmark not defined.
2.1.3. Nội dung hoạt động của dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch
bất động sản ...................................... Error! Bookmark not defined.
2.1.4. Quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản trên sàn giao dịch
bất động sản ...................................... Error! Bookmark not defined.
2.1.5. Thù lao và hoa hồng môi giới bất động sản trên sàn giao dịch
bất động sản ...................................... Error! Bookmark not defined.
2.1.6. Hợp đồng môi giới bất động sản ...... Error! Bookmark not defined.
2.1.7. Quản lý nhà nƣớc đối với dịch vụ môi giới bất động sản trên
sàn giao dịch bất động sản ................ Error! Bookmark not defined.
2.2.
Thực tiễn thi hành pháp luật về dịch vụ môi giới trên sàn
giao dịch bất động sản ở Việt Nam Error! Bookmark not defined.
2.2.1. Đánh giá tổng quan về dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất
động sản ở Việt Nam ........................ Error! Bookmark not defined.
2.2.2. Nguyên nhân của những hạn chế, bất cậpError! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2.............................. Error! Bookmark not defined.
Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT
ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM .. Error! Bookmark not defined.
3.1.
Sự cần thiết và phương hướng hoàn thiện pháp luật về dịch
vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch ở Việt NamError! Bookmark not d
3.2.
Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về
dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản ở Việt NamError! Bookmark
3.2.1. Các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụ
môi giới trên sàn giao dịch bất động sảnError! Bookmark not defined.
3.2.2. Các giải pháp bổ trợ dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất
động sản ............................................ Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3.............................. Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN .................................................. Error! Bookmark not defined.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................... 11
PHỤ LỤC ..................................................... Error! Bookmark not defined.
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
ASEAN:
Hiệp hội các Quốc gia Đông Nam Á
LKDBĐS:
Luật Kinh doanh bất động sản
SGDBĐS:
Sàn giao dịch bất động sản
WTO:
Tổ chức Thƣơng mại thế giới
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Với sự phát triển không ngừng của thị trƣờng bất động sản, hoạt động
môi giới ra đời nhƣ một tất yếu khách quan. Việc cho phép tổ chức, cá nhân
môi giới bất động sản với mô hình phù hợp, chiến lƣợc phát triển hợp lý sẽ
thúc đẩy thị trƣờng, kích thích nhu cầu, mở rộng kênh phân phối, gián tiếp
hình thành và làm tăng giá trị của bất động sản. Qua đó tạo điều kiện thuận lợi
cho các nhà đầu tƣ bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tƣ, bảo
đảm hiệu quả kinh tế, tăng uy tín và tính hấp dẫn cho nhà đầu tƣ, ngƣời tiêu
dùng có cơ hội đƣợc phục vụ tốt hơn. Với ý nghĩa đó, dịch vụ môi giới bất
động sản ngày càng chiếm vị trí quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở
nƣớc ta. Hiện nay, đội ngũ môi giới bất động sản ở nƣớc ta đƣợc chia thành
nhiều cấp độ, quy mô nhất là các Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu
hạn với phƣơng thức hoạt động khá bài bản, tiếp đó là các văn phòng nhà đất
và hình thức hoạt động của các cá nhân riêng lẻ. Hình thức kinh doanh dịch
vụ môi giới bất động sản hiệu quả hơn cả là các tổ chức kinh doanh bất động
sản thành lập dƣới hình thức sàn giao dịch. Đây là trung tâm giúp các nhà đầu
tƣ, các nhà kinh doanh bất động sản tiếp cận đƣợc những nguồn thông tin
chính xác về hàng hóa bất động sản, đƣợc cung cấp đầy đủ các dịch vụ một
cách nhanh gọn, chuyên nghiệp. Có thể nói, sự ra đời của các SGDBĐS đã
đƣa các loại hình dịch vụ bất động sản, đặc biệt là môi giới bất động sản vào
quản lý theo hệ thống, góp phần thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển
lành mạnh và đúng theo định hƣớng của Đảng và Nhà nƣớc.
Tuy nhiên hoạt động môi giới bất động sản ở nƣớc ta thời gian qua
cũng bộc lộ nhiều bất cập, các quy định về môi giới bất động sản đƣợc ghi
nhận kể từ khi LKDBĐS năm 2006 ra đời, việc áp dụng các quy định về môi
1
giới bất động sản cũng còn nhiều trở ngại, hiện tại pháp luật chƣa quy định
riêng và chi tiết đối với dịch vụ môi giới trên SGDBĐS. Để khắc phục những
trở ngại này cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản nói
chung, các quy định pháp luật về môi giới trên SGDBĐS nói riêng. Để đƣa ra
các giải pháp hữu hiệu cần phải đánh giá khách quan, đầy đủ về các quy định
pháp luật hiện hành, cũng nhƣ thực trạng áp dụng các quy định này để có thể
tìm ra những tồn tại, khuyết điểm. Chính vì vậy, tôi chọn đề tài “Hoàn thiện
pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh
bất động sản ở Việt Nam” để nghiên cứu.
2. Tình hình nghiên cứu
Việc nghiên cứu và xây dựng thị trƣờng bất động sản với các thể chế
của nó đối với các nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng phát triển không còn là vấn
đề mới. Tuy nhiên đối với thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam, công việc này
mới chỉ đƣợc quan tâm nghiên cứu chủ yếu ở mức độ lý luận. Hơn thế nữa,
các công trình nghiên cứu tổng quát, chƣa đi vào từng lĩnh vực cụ thể, chi tiết.
Điều này đƣợc thể hiện trong một số công trình nghiên cứu nhƣ:
- Sách chuyên khảo “Thị trường bất động sản - Lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam” của PGS.TS Thái Bá Cẩn và ThS. Trần Nguyên Nam do NXB Tài
chính xuất bản năm 2003.
- Sách chuyên khảo “Pháp luật về kinh doanh bất động sản” của Trần
Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến do NXB Tƣ pháp xuất bản năm 2009.
- Đề tài QL08.01 “Hoàn thiện pháp luật về môi giới kinh doanh bất
động sản ở Việt Nam” - Chủ nhiệm đề tài TS. Doãn Hồng Nhung, nghiệm thu
T11/2009 tại Khoa Luật - ĐHQG Hà Nội.
- Sách chuyên khảo “Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu
môi giới bất động sản ở Việt Nam” của TS Doãn Hồng Nhung, do NXB Lao
Động xuất bản năm 2010.
2
- Sách chuyên khảo “Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản”
của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến do NXB Tƣ pháp xuất bản năm 2012.
Nhiều vấn đề liên quan đến tổ chức và các hoạt động của sàn giao dịch
nhƣ môi giới, định giá, quảng cáo bất động sản và vai trò của nó đối với sự
phát triển của thị trƣờng bất động sản, đặc biệt dƣới góc độ pháp lý đã đƣợc
đề cập, tuy nhiên chƣa toàn diện, đòi hỏi phải đƣợc tiếp tục nghiên cứu, hoàn
thiện. Đặc biệt, các tài liệu trên đƣợc nghiên cứu khi thị trƣờng bất động sản
đang trong thời kỳ phát triển “đỉnh điểm”, khác với thời điểm hiện tại, thị
trƣờng bất động sản rơi vào tình trạng “đóng băng”, Nhà nƣớc đã và đang
phải nghiên cứu đƣa ra các giải pháp để khắc phục những khó khăn của nền
kinh tế nói chung và của thị trƣờng bất động sản nói riêng, nghiên cứu, sửa
đổi LKDBĐS phù hợp với thực tiễn và xu hƣớng thế giới.
3. Mục đích nghiên cứu
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài này là nhằm làm sáng tỏ những
vấn đề mang tính lý luận và thực tiễn về dịch vụ môi giới bất động sản trên
SGDBĐS và vai trò của nó với sự phát triển kinh tế - xã hội, góp phần hoàn
thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụ môi giới bất
động sản.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Trong phạm vi luận văn, tác giả tập trung làm rõ một số nội dung sau:
Nghiên cứu các quan hệ dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch
kinh doanh bất động sản ở Việt Nam; phân tích các quy định pháp luật của Việt
Nam có liên quan đến dịch vụ môi giới bất động sản và môi giới bất động sản
trên SGDBĐS. Thông qua đó, tác giả đề xuất một số giải pháp cụ thể nhằm
góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản
trên sàn giao dịch.
3
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu được sử dụng
Luận văn sử dụng phép biện chứng duy vật của triết học Mác - Lênin
làm cơ sở phƣơng pháp luận cho việc nghiên cứu. Ngoài ra, trong quá trình
nghiên cứu, tác giả sử dụng một số phƣơng pháp sau:
- Phƣơng pháp thu thập thông tin: thu thập các văn bản pháp luật và các
tài liệu liên quan đến dịch vụ môi giới bất động sản cũng nhƣ dịch vụ môi
giới bất động sản trên SGDBĐS; thu thập thông tin về thực tiễn hoạt động
môi giới bất động sản trên SGDBĐS.
- Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp: Trên cơ sở những thông tin thu
thập đƣợc, tác giả sẽ tổng hợp để nghiên cứu, phân tích và đƣa ra những nhận
xét, đánh giá về các quy định của pháp luật, thực trạng hoạt động môi giới.
Theo đó, phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về dịch vụ môi giới bất
động sản trên SGDBĐS theo LKDBĐS 2006 và các văn bản pháp luật có liên
quan, đồng thời phân tích một số điểm mới trong LKDBĐS năm 2014 (sẽ có
hiệu lực vào ngày 01/7/2015).
6. Những đóng góp mới của Luận văn
Qua nghiên cứu lý luận và thực tiễn, tác giả đã hệ thống hóa các quy
định của pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh
doanh bất động sản ở Việt Nam; đánh giá về thực tiễn áp dụng các quy định
về môi giới bất động sản ở Việt Nam.
Tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khoá 13, LKDBĐS năm 2014 đã đƣợc thông
qua với 6 Chƣơng, 82 Điều và sẽ có hiệu lực vào ngày 01/7/2015, đã cụ thể
hoá đƣờng lối, quan điểm của Đảng và Hiến pháp năm 2013 về phát triển nền
kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nƣớc
trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đồng thời khắc phục những tồn tại,
hạn chế, bất cập của thị trƣờng bất động sản, nhằm đảm bảo cho thị trƣờng
4
bất động sản phát triển theo đúng định hƣớng, ổn định và bền vững, góp phần
tích cực vào phát triển kinh tế – xã hội của đất nƣớc. Vì vậy, trong luận văn
của mình, bên cạnh việc đƣa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi
pháp luật về môi giới bất động sản trên SGDBĐS, tác giả tiếp tục nghiên cứu,
đề xuất các biện pháp để triển khai các quy định của LKDBĐS năm 2014 liên
quan đến môi giới bất động sản trên SGDBĐS.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài lời nói đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
đƣợc chia làm ba chƣơng:
Chương 1: Cơ sở lý luận về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn
giao dịch kinh doanh bất động sản.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên
sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.
Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về
dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh
doanh bất động sản ở Việt Nam.
5
Chương 1
CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI TRÊN SÀN GIAO DỊCH
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch
kinh doanh bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trƣờng, quá trình trao đổi
hàng hóa diễn ra trên quy mô ngày càng lớn, chủng loại hàng hóa ngày càng
phong phú và phƣơng thức trao đổi hàng hóa theo đó ngày một dạng hơn. Thị
trƣờng càng phát triển, sản phẩm và dịch vụ ngày càng tăng về số lƣợng, đa
dạng và phong phú về thể loại. Do đó, đòi hỏi việc cung cấp cho ngƣời tham
gia giao dịch những thông tin cần thiết, những lời khuyên mang tính thời điểm
giúp cho họ thực hiện các giao dịch một cách thuận lợi nhất. Chính vì vậy cần
có khâu trung gian giúp thúc đẩy quá trình lƣu thông hàng hóa, rút ngắn thời
gian tìm kiếm, gặp gỡ giữa những ngƣời có nhu cầu giao dịch với nhau, nghề
môi giới tồn tại từ rất lâu trong nền kinh tế hàng hóa.
Hoạt động môi giới không phải ngẫu nhiên xuất hiện mà phải có một số
yếu tố nhất định, đƣợc coi là nguyên nhân làm xuất hiện của nghề này, đó là
phải có nhu cầu về giao dịch hàng hóa (có ngƣời cần mua, ngƣời cần bán;
ngƣời cần cho thuê, ngƣời cần thuê...), đồng thời các bên tham gia giao dịch
về hàng hóa không thể tự tìm đƣợc đối tác của mình hoặc không tự giải quyết
đƣợc công việc, nhu cầu của mình hay giải quyết không hiệu quả thì cần phải
tìm đến ngƣời thứ 3 (đó là nhà môi giới) có đủ năng lực, điều kiện để giúp
giải quyết những công việc và đáp ứng nhu cầu của các bên liên quan trong
các giao dịch hàng hóa.
Theo Từ điển Tiếng Việt của Viện ngôn ngữ học thì môi giới đƣợc hiểu
là “Làm trung gian, giúp hai bên tiếp xúc, trao đổi việc gì”.
6
Theo Điều 150 Luật Thƣơng mại 2005, môi giới thƣơng mại là việc
làm trung gian cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thƣơng mại
trong việc đàm phán, kí kết hợp đồng mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ
thƣơng mại để hƣởng thù lao theo hợp đồng môi giới.
Đối với thị trƣờng bất động sản thì khi thị trƣờng phát triển đến một
trình độ nhất định thì hoạt động môi giới bất động sản ra đời. Sự ra đời của
hoạt động môi giới bất động sản là một tất yếu khách quan, xuất phát từ nhu
cầu nội tại của các giao dịch bất động sản và từ chính đặc điểm của bất động
sản, của thị trƣờng bất động sản. Đối với các nền kinh tế có trình độ phát triển
cao, môi giới bất động sản đƣợc coi là một hoạt động quan trọng của thị
trƣờng bất động sản. Hoạt động môi giới thực hiện chức năng là cầu nối giữa
ngƣời mua và ngƣời bán, qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán,
cung cấp thông tin và tƣ vấn cho khách hàng, cung cấp các sản phẩm là dịch
vụ giúp khách hàng thực hiện các giao dịch theo yêu cầu và lợi ích của chính
ngƣời môi giới.
Ở Việt Nam, dịch vụ môi giới bất động sản đƣợc hợp pháp hoá kể từ
khi LKDBĐS năm 2006 ra đời, tuy không đƣa ra khái niệm về môi giới bất
động sản nhƣng có thể hiểu môi giới bất động sản là việc một hoặc nhiều chủ
thể đứng ra làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác trong các quan hệ,
giao dịch về hàng hóa bất động sản. Đến LKDBĐS năm 2014, sẽ có hiệu lực
vào ngày 01/7/2015, các nhà làm luật đã đƣa khái niệm môi giới bất động sản
quy định tại khoản 2 Điều 3 “Môi giới bất động sản là việc làm trung gian
cho các bên trong việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua bất động sản”.
Hoạt động môi giới bất động sản ngày càng phát triển, ban đầu xuất
hiện các cá nhân nhỏ lẻ, không chuyên nghiệp, hoạt động tự do dựa trên
những kinh nghiệm cá nhân, hoạt động với mục đích giúp các chủ thể mua
7
bán, trao đổi, cho thuê, thuê bất động sản và đƣợc hƣởng lời từ đó. Sau đó,
những cá nhân này họp lại với nhau và thành lập các trung tâm môi giới bất
động sản. Thị trƣờng bất động sản phát triển đòi hỏi việc cung cấp cho ngƣời
tham gia giao dịch bất động sản những thông tin cần thiết, những lời khuyên
mang tính thời điểm giúp cho họ thực hiện các giao dịch một cách thuận lợi
nhất. Một khâu trung gian quy mô, chuyên nghiệp và đa dạng hơn sẽ thúc đẩy
quá trình lƣu thông hàng hóa, rút ngắn thời gian tìm kiếm để gặp gỡ giữa
những ngƣời có nhu cầu giao dịch với nhau. Bên cạnh đó, khi các quan hệ
giao dịch bất động sản vƣợt ra khỏi phạm vi của một vùng, một khu vực dân
cƣ hay là phạm vi một nƣớc với sự tham gia của nhiều chủ thể trong thị
trƣờng bất động sản đòi hỏi có một trung gian có đủ năng lực, điều kiện giúp
các giao dịch bất động sản thuận tiện, nhanh chóng. Trên cơ sở đó, sàn giao
dịch kinh doanh bất động sản ra đời.
SGDBĐS là khái niệm đƣợc biết đến ở nhiều quốc gia trên thế giới, đây
là cầu nối giữa Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ và ngƣời mua. Ở Việt Nam, khái niệm
SGDBĐS còn khá mới mẻ, trƣớc đây, trên thị trƣờng bất động sản, ngƣời ta
thƣờng nhắc đến những chủ thể nhƣ: siêu thị địa ốc, văn phòng giao dịch, trung
tâm giao dịch, môi giới nhà đất ... Theo quy định của LKDBĐS năm 2006 thì
sàn giao dịch là một hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, nó độc lập với
các hoạt động kinh doanh khác. Doanh nghiệp có thể đăng ký kinh doanh từng
dịch vụ riêng biệt hoặc đăng ký kinh doanh SGDBĐS để thực hiện các dịch vụ
khác, nhƣ: môi giới bất động sản; định giá bất động sản; tƣ vấn bất động sản;
quảng cáo bất động sản; đấu giá bất động sản; quản lý bất động sản. Trong đó,
dịch vụ môi giới là nội dung cơ bản và quan trọng nhất trong các hoạt động của
SGDBĐS. Dịch vụ môi giới trên SGDBĐS ngoài việc tuân thủ các quy định
của pháp luật về môi giới thƣơng mại nói chung, môi giới bất động sản nói
riêng mà còn tuân thủ các quy định về SGDBĐS.
8
Để có cái nhìn tổng quan về vị trí, vai trò của môi giới trên sàn giao
dịch, tác giả đã nghiên cứu khái quát các vấn đề cơ bản của sàn giao dịch,
nhƣ: Khái niệm SGDBĐS; Vai trò của SGDBĐS; Điều kiện, nguyên tắc hoạt
động của SGDBĐS; Nội dung hoạt động của SGDBĐS.
Thứ nhất, khái niệm SGDBĐS đƣợc chính thức ghi nhận tại LKDBĐS
năm 2006. Theo khoản 4 Điều 5 thì sàn giao dịch kinh doanh bất động sản
(SGDBĐS) đƣợc khái niệm nhƣ sau: "SGDBĐS là nơi diễn ra các giao dịch
bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản" [45].
SGDBĐS là một mô hình hoạt động tổng hợp, các chủ thể tham gia giao dịch
trên sàn sẽ đƣợc cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh gọn, chuyên
nghiệp và khép kín. Đặc biệt là bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu
hiệu cho công việc quản lý và điều tiết của nhà nƣớc.
Trong quá trình xây dựng dự thảo LKDBĐS sửa đổi, có nhiều ý kiến
cho rằng việc quy định cho phép SGDBĐS đƣợc làm các dịch vụ về môi giới,
thẩm định giá, quảng cáo, đấu giá, quản lý bất động sản là không đúng chức
năng của sàn. Vì vậy, khoản 6 Điều 3 LKDBĐS năm 2014 quy định: “Sàn
giao dịch là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” [48] theo hƣớng sàn chỉ là nơi diễn
ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê mua bất
động sản, không làm các dịch vụ bất động sản khác.
Tuy nhiên, theo tác giả khái niệm này chƣa bao quát đƣợc và chƣa
thống nhất với các quy định khác trong LKDBĐS năm 2014, đặc biệt là quy
định tại Điều 70 Luật này. Tại Điều 70, ngoài nội dung hoạt động là nơi diễn
ra các giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản thì sàn giao dịch còn có thể là bên thứ ba đứng ra tổ chức
việc bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu,
niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia
9
có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện
đƣợc giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp
đồng mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động
sản. Nhƣ vậy có thể thấy pháp luật vẫn quy định cho SGDBĐS đƣợc tiến
hành một số dịch vụ bất động sản, đối chiếu quy định này với khoản 2 Điều 3
LKDBĐS năm 2014 thì dịch vụ môi giới bất động sản tiếp tục là một trong
những nội dung hoạt động quan trọng và chủ yếu của SGDBĐS.
Thứ hai, vai trò của SGDBĐS. SGDBĐS có thể đƣợc hiểu nhƣ một
“chợ chuyên biệt” để giao dịch về bất động sản, không phân biệt đối tƣợng
tham gia là tổ chức hay cá nhân. Xét tổng thể thì việc đƣa bất động sản giao
dịch qua sàn sẽ giúp Nhà nƣớc quản lý đƣợc các giao dịch bất động sản, từ đó
có chính sách kịp thời để điều tiết thị trƣờng, bảo đảm hoạt động kinh doanh
bất động sản theo đúng định hƣớng và đúng yêu cầu đặt ra [57, tr.150].
Thông qua SGDBĐS, Nhà nƣớc sẽ kiểm soát đƣợc hoạt động bán, cho
thuê hàng hoá bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Theo
định kỳ 6 tháng, hàng năm hoặc đột xuất, các doanh nghiệp bất động sản phải
phải báo cáo kết quả hoạt động của mình cho cơ quan có thẩm quyền, qua đó
giúp Nhà nƣớc biết đƣợc số lƣợng hàng hoá đƣợc đƣa vào lƣu thông, giá mua
bán, nhu cầu giao dịch, làm cơ sở để Nhà nƣớc đƣa ra các giải pháp nhằm
bình ổn thị trƣờng, xử lý những doanh nghiệp có vi phạm.
SGDBĐS sẽ từng bƣớc hạn chế đƣợc các giao dịch không chính thức,
giao dịch ngầm, làm tăng các giao dịch lành mạnh, hạn chế tối đa thất thu
thuế từ việc chuyển nhƣợng bất động sản. Thông qua báo cáo hoạt động của
các sàn giao dịch, Nhà nƣớc sẽ biết đƣợc các hạn chế, sự không phù hợp của
các chính sách về bất động sản, các quy định về giao dịch bất động sản để có
sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn, tạo điều kiện để các chủ thể gặp
thuận lợi hơn trong kinh doanh bất động sản.
10
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.
Hà An (2010), Môi giới bất động sản - cần chế tài đủ mạnh,
, (ngày 14/6/2010).
2.
Vũ Anh (2011), “Các giải pháp xây dựng và hoàn thiện pháp luật kinh
doanh bất động sản ở Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, (8).
3.
Ban Chấp hành Trung ƣơng (2012), Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày
31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục
đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn
diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến 2020 nước ta cơ bản trở
thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, Hà Nội.
4.
Báo Ngƣời Lao động online (2010), Giao dịch bất động sản qua sàn
thấp, , (ngày 22/8/2010).
5.
Báo Xây dựng điện tử (2014), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa
đổi): Hoàn thiện cơ cấu các chủ thể tham gia thị trường bất động sản,
, (ngày 08/5/2014).
6.
Báo Xây dựng điện tử (2014), Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi
sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh,
, (ngày 07/5/2014).
7.
Gia Bảo (2014), Những điểm đáng chú ý về Luật Nhà ở và Luật Kinh
doanh bất động sản mới, , (ngày 25/11/2014).
8.
Bộ Xây dựng (2007), Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007
về cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, định giá bất động
sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản, Hà Nội.
9.
Bộ Xây dựng (2008), Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008
hướng dẫn một số nội dung của Nghị định 153/NĐ-CP ngày
15/10/2007, Hà Nội.
11
10.
Bộ Xây dựng (2011), Thông tư số 12/2011/TT-BXD ngày 01/9/2011
hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 74/2005/NĐCP ngày 07/6/2005 của Chính phủ về phòng, chống rửa tiền đối với
hoạt động kinh doanh bất động sản, Hà Nội.
11.
Chính phủ (2009), Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/2/2009 về xử
phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động
sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình
hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công trình, Hà Nội.
12.
Chính phủ (2012), Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 về
phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm
nhìn đến năm 2030, Hà Nội.
13.
Chính phủ (2013), Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm
2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh,
hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, Hà Nội.
14.
Chính phủ (2005), Nghị định số 74/2005/NĐ-CP ngày 07/6/2005 về
phòng, chống rửa tiền đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, Hà Nội.
15.
Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007,
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản,
Hà Nội.
16.
Công ty Bất động sản Goldland (2012), Hoạt động môi giới bất động
sản tại Mỹ, Tài liệu đào tạo chứng chỉ môi giới bất động sản,
o.
17.
Cục Quản lý nhà và thị trƣờng bất động sản, Bộ Xây dựng (2009),
Kinh nghiệm của các nước về dịch vụ môi giới bất động sản,
, (ngày 30/11/2009).
18.
DA (2012), Người mua vẫn ngại giao dịch qua sàn, ,
(ngày 31/5/2012).
12
19.
Nguyễn Văn Danh (2013), “Thực trạng thị trƣờng bất động sản thành
phố và các giải pháp của thành phố nhằm tháo gỡ khó khăn, khôi phục
thị trƣờng trong thời gian tới”, Tạp chí Sài Gòn đầu tư và xây dựng.
20.
Huỳnh Anh Dũng (2013), Giảng viên – CRS – Hoa Kỳ, Trƣờng đào
tạo Quốc tế Leader Real, Chuẩn mực nào cho sàn giao dịch bất động
sản, , (ngày 20/02/2013).
21.
Huỳnh Anh Dũng (2013), Giảng viên – CRS – Hoa Kỳ, Trƣờng đào
tạo Quốc tế Leader Real, 05 sai lầm người môi giới bất động sản dễ
mắc phải, , (ngày 02/12/2014).
22.
Huỳnh Anh Dũng (2014), Giảng viên – CRS – Hoa Kỳ, Trƣờng đào
tạo Quốc tế Leader Real, Hành nghề môi giới bất động sản: Nhìn từ
kinh nghiệm quản lý của các nước, ,
(ngày 12/7/2014).
23.
Đặng Văn Đƣợc (2005), “Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt
Nam”, Luận văn Thạc sỹ Luật kinh tế, Khoa Luật - Đại học Quốc gia,
Hà Nội.
24.
Hà Nội financial Investment (2010), Tài liệu đào tạo, bồi dưỡng kiến
thức về kinh doanh bất động sản, Hà Nội.
25.
Lƣu Đức Hải - Hà Huy Ngọc (2011), Dịch vụ môi giới bất động sản:
Kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn và định hướng phát triển ở Việt Nam,
, (ngày 18/1/2011).
26.
An Huy (2012), Báo kết quả giao dịch bất động sản qua sàn,
, (ngày 5/7/2012).
27.
Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến (2009), “Pháp luật về kinh
doanh bất động sản”, NXB Tƣ pháp, Hà Nội
28.
Bùi Hoà (2014), Luật kinh doanh bất động sản 2014 – quy định mới
bảo vệ quyền lợi của người mua, thuê mua bất động sản hình thành
trong tương lai, , (ngày 17/12/2014).
13
29.
Ngọc Khánh (2010), Chấn chỉnh hoạt động môi giới,
, ngày 08/03/ 2010.
30.
Trung Kiên (2012), Báo cáo giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản:
Một bước tiến mới, , (ngày 24/7/2012).
31.
Hoàng Lan (2013), Không thể bỏ mặc thị trường bất động sản,
xpress, (ngày 02/4/2013).
32.
Ngọc Mai (2014), Giao dịch qua sàn bất động sản: Không quản được
thì bỏ, , (ngày 19/6/2014).
33.
Lê Thanh Nam (2013), Tháo gỡ vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ,
(ngày 12/6/2013).
34.
Thanh Ngà (2013), Dư nợ xấu bất động sản tăng nhưng tồn kho lại
giảm, , (ngày 9/8/2013).
35.
Kim Ngân (2014), Giao dịch bất động sản qua sàn: Cần bổ sung thêm
quy định để quản lý chặt chẽ, , (ngày 11/3/2014).
36.
Minh Ngọc - Minh Châu (2009), Môi giới bất động sản phải dần
chuyên nghiệp, , (ngày 03/4/2009).
37.
Nguồn Đầu tƣ (2014), Sàn giao dịch bất động sản: Bỏ vì khó thực
hiện, , (ngày 7/6/2014).
38.
Doãn Hồng Nhung (2009), “Đôi điều về nghề môi giới bất động sản ở
Việt Nam”, Tạp chí Xây dựng, Bộ Xây dựng, (9), tr.46-49.
39.
Doãn Hồng Nhung (2009), Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch kinh
doanh bất động sản ở Việt Nam, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội.
40.
Doãn Hồng Nhung (2009), “Tạo dựng đẳng cấp và thƣơng hiệu môi
giới bất động sản ở Việt Nam”, Tạp Chí bất động sản - nhà đất Việt
Nam, Tạp chí Hiệp hội bất động sản Việt Nam, (702), tr.41-42.
14
41.
Doãn Hồng Nhung (2010), Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương
hiệu môi giới bất động sản ở Việt Nam, NXB Lao động xã hội, Hà Nội.
42.
Quốc hội (2003) Luật Đất đai, Hà Nội.
43.
Quốc hội (2005), Luật Thương mại, Hà Nội.
44.
Quốc hội (2006), Luật Dân sự, Hà Nội.
45.
Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội.
46.
Quốc hội (2013), Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và
Báo cáo thẩm định dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) số
294/BC-HĐTĐ của Hội đồng Thẩm định dự án Luật Kinh doanh bất
động sản (sửa đổi) ngày 13/12/2013, Hà Nội.
47.
Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội.
48.
Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội.
49.
Sàn giao dịch bất động sản ACB (2014), Biểu phí các dịch vụ bất động
sản tại ACBRS.
50.
Sàn giao dịch bất động sản Châu Á (2014), Biểu phí dịch vụ bất động
sản tại Asianreal.
51.
Sàn giao dịch bất động sản COMA18 (2009), Quy định về quy trình
thực hiện và mức thu phí dịch vụ môi giới bất động sản tại sàn giao
dịch bất động sản COMA18.
52.
Sàn giao dịch bất động sản LanMak (2014), Tài liệu về quy trình và kỹ
năng môi giới bất động sản
53.
Thanh Thịnh (2013), Môi giới bất động sản Việt Nam thiếu nhiều kỹ
năng, , (ngày 13/4/2013).
54.
Trần Cao Thức – Phạm Minh Hoàng (2014), VPLS Trí & cộng sự, “Chính
sách đối với sàn giao dịch bất động sản”, ,
(ngày 14/5/2014).
15
55.
Chu Thái Trinh (2009), Phát triển thị trường bất động sản trong công
cuộc đổi mới đất nước, , (ngày 26/9/2009).
56.
Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất đai, NXB
Tƣ pháp, Hà Nội.
57.
Nguyễn Quang Tuyến (2012), Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất
động sản ở Việt Nam, NXB Tƣ pháp, Hà Nội.
58.
UBND thành phố Hồ Chí Minh (2012), Chỉ thị số 18/2012/CT-UBND
ngày 29/6/2012 về việc quản lý hoạt động các sàn giao dịch bất động
sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
59.
Viện Kinh tế Xây dựng (2013), Thị trường bất động sản và tác động
đến ổn định kinh tế vĩ mô, sản xuất kinh doanh và bảo đảm an sinh xã
hội, , (ngày 15/4/2013).
16
