Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện phổ yên giai đoạn 2010 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------------------------

NGUYỄN VĂN DŨNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN PHỔ YÊN
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------------------------

NGUYỄN VĂN DŨNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN PHỔ YÊN
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Tiến Sỹ

Thái Nguyên - 2015

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn
nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Văn Dũng


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực
của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa
học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và
nhân dân địa phương.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Tiến Sỹ
người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn
thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy giáo, cô giáo khoa Sau đại học,
khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp
đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Phổ Yên, Phòng Tài nguyên và Môi

trường huyện, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện, Chi cục Thống kê
huyện, Chi Cục thuế huyện Phổ Yên, cùng các phòng, Ban chuyên môn của huyện,
cán bộ địa chính của 18 xã, thị trấn và nhân dân huyện Phổ Yên đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu trong quá trình nghiên cứu
luận văn này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp
và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Văn Dũng


iii

MỤC LỤC

Trang
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ..................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Đặt vấn đề ...............................................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài ...................................................2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................................4
1.1. Cơ sở lý luận của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................................4

1.1.1. Đất đai và thị trường đất đai..............................................................................4
1.1.2. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất .................................................................6
1.1.3. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng QSD đất..............9
1.2. Kinh nghiệm thế giới về mua bán đất đai và chuyển nhượng QSD đất.............20
1.2.1. Mỹ ...................................................................................................................20
1.2.2. Australia .........................................................................................................22
1.2.3. Malaysia ..........................................................................................................22
1.2.4. Singapore.........................................................................................................24
1.2.5. Trung Quốc .....................................................................................................26
1.3. Thực tiễn tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam ...............28
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển QSD đất ở Việt Nam ...................................28
1.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................31
1.3.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam ...........................33


iv

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..38
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................38
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................38
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................38
2.1.3. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ...................................................................38
2.2. Nội dung nghiên cứu .........................................................................................38
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................38
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ..................................38
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...............................................................39
2.3.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp................................................................39
2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu ...............................................40
2.3.5. Phương pháp so sánh.......................................................................................40

2.3.6. Phương pháp chuyên khảo ..............................................................................40
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................................41
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phổ Yên ..........................41
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................41
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Phổ Yên................................................43
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phổ Yên.........46
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Phổ Yên .............................................47
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai của huyện Phổ Yên ................................................47
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Phổ Yên năm 2014 .........................................53
3.3. Đánh giá hồ sơ, quy trình chuyển nhượng QSDĐ so với pháp Luật đất đai .....56
3.3.1. Đánh giá hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Phổ Yên so với pháp luật đất
đai ..............................................................................................................................56
3.3.2. Đánh giá quy trình chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Phổ Yên so với pháp luật
đất đai ........................................................................................................................57
3.4. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Phổ Yên giai
đoạn 2010 - 2014 .......................................................................................................62
3.4.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Phổ Yên theo


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn
nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Văn Dũng


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT

Ký hiệu viết tắt

Nội dung

1

ĐVT

: Đơn vị tính

2

GCN

: Giấy chứng nhận

3

HĐND

: Hội đồng nhân dân

4

QLĐĐ

: Quản lý đất đai

5

QSD

: Quyền sử dụng

6

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

7

SDĐ

: Sử dụng đất

8

UBND

: Ủy ban nhân dân

9

VPĐK

: Văn phòng đăng ký

10

BĐS

: Bất động sản


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang
Bảng 3.1. Tỷ trọng các ngành kinh tế của huyện Phổ Yên giai đoạn 2010 - 2014 ...43
Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Phổ Yên năm 2014 ....................................53
Bảng 3.3. So sánh thành phần hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện
Phổ Yên với quy định của pháp luật đất đai ............................................56
Bảng 3.4. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 18 đơn vị xã,
thị trấn trên địa bàn huyện Phổ Yên giai đoạn 2010 - 2014 ....................63
Bảng 3.5. Số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 18 đơn vị xã, thị
trấn huyện Phổ Yên giai đoạn 2010 - 2014 .............................................65
Bảng 3.6. Diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 18 đơn vị xã, thị trấn
huyện Phổ Yên giai đoạn 2010 - 2014 ....................................................66
Bảng 3.7. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Phổ

Yên giai đoạn 2010 - 2014 ......................................................................68
Bảng 3.8. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại
huyện Phổ Yên giai đoạn 2010 - 2014 ....................................................71
Bảng 3.9. Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ từ hoạt động
CNQSDĐ tại huyện Phổ Yên giai đoạn 2010 - 2014 ..............................72
Bảng 3.10. Kết quả đánh giá sự hiểu biết các quy định pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ tại huyện Phổ Yên ........................................................................74
Bảng 3.11. Đánh giá của người dân về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại huyện Phổ Yên ....................................................................................75


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên ...............................41
Hình 3.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Phổ Yên giai đoạn 2010 - 2014 .........44
Hình 3.3. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của
Luật đất đai ................................................................................................57
Hình 3.4. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
huyện Phổ Yên ...........................................................................................59
Hình 3.5. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Phổ Yên giai đoạn
2010 - 2014 ................................................................................................69
Hình 3.6. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại huyện Phổ
Yên giai đoạn 2010 - 2014 .........................................................................72


1

MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề
Đất đai ngày nay được xem là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư
liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần quan trọng của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở hạ tầng, các
trung tâm văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng.
Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động
vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ
đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử
dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp
hóa các giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất đã trở nên phổ biến, tỷ lệ
thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước và quá
trình đô thị hoá mạnh mẽ. Trong đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai chiếm
số lượng đáng kể và có vị trí rất quan trọng. Nó xác lập quyền sử dụng đất cho
người được nhà nước giao đất để sử dụng, đồng thời góp phần điều phối lại diện
tích đất giữa các công dân với nhau, đảm bảo cho những diện tích thừa được sử
dụng một cách hợp lý.
Bên cạnh sự tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành của
người sử dụng đất là không ít các trường hợp chuyển nhượng đất trái phép, mua
bán sang tay, đầu cơ đất đai. Chính vì vậy, công tác chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm của rất nhiều người dân và
của các cơ quan, Ban, Ngành có liên quan. Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình
chuyển nhượng quyền sử dụng đất để có những kết luận đúng và những giải pháp
thiết thực nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các địa
phương là hết sức cần thiết.
Phổ Yên là huyện trung du nằm ở vùng phía Nam tỉnh Thái Nguyên. Có vị
trí thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế, văn hóa - xã hội. Hiện nay, Phổ Yên
đang tập trung phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; tạo điều kiện thuận lợi


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực
của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa
học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và
nhân dân địa phương.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Tiến Sỹ
người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn
thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy giáo, cô giáo khoa Sau đại học,
khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp
đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Phổ Yên, Phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện, Chi cục Thống kê
huyện, Chi Cục thuế huyện Phổ Yên, cùng các phòng, Ban chuyên môn của huyện,
cán bộ địa chính của 18 xã, thị trấn và nhân dân huyện Phổ Yên đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu trong quá trình nghiên cứu
luận văn này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp
và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Văn Dũng


3

3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Qua việc nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của

huyện Phổ Yên chúng ta tìm những giải pháp tốt nhất để hoàn thiện được công
tác tổ chức cũng như quản lý việc thực hiện quy trình chuyển nhượng QSD đất
của các cơ quan ban ngành. Đồng thời góp phần vào công cuộc cải cách hành
chính ngày một tốt hơn.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.1. Đất đai và thị trường đất đai
1.1.1.1. Đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất
đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả
mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm
ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật.
Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ,
bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Với nghĩa hẹp thì
đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người
có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng
như những quyền theo tập quán không thành văn.
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây
dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng
được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng
chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao
lưu dân sự)... Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển

tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của
cải vật chất của xã hội.
Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không
do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang
hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về
không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có khả năng sinh


5

lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá
trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng
tăng lên [16].
1.1.1.2. Thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng
hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết
với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các
hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan
hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau.
Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai - bất động
sản. Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa
rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại
một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa
hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao
dịch đất đai. Khi nghiên cứu thị trường đất đai, có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa
các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai. Đối với những
quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị
trường giao dịch đất đai (chuyển giao quyền sở hữu đất đai), hàng hoá lưu thông

trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá (đất đai được đầu tư, khai thác
và được dùng như một hàng hoá để thực hiện việc kinh doanh, mua bán, cho thuê;
cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai). Đối với những
quốc gia như Trung Quốc và nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước với
tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc trao quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất dưới các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất, đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Vì
vậy, thị trường đất đai về ý nghĩa chung được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất;
thị trường giữa những người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất với nhau và với


6

người khác theo quy định của pháp luật. Đối tượng chủ yếu của kinh doanh đất đai
thương phẩm là quyền sử dụng đất. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành
quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng
phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta [16].
Tại điều 4 Luật đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, do đó không tồn tại thị
trường quyền sở hữu ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý
nghĩa chung là quyền sử dụng đất [13].
1.1.2. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Quyền sở hữu
Hiện thực hóa quy định của đạo luật gốc, Luật Đất đai 2003 tại Điều 5 đã
khẳng định rõ hơn quyền sở hữu đất đai như sau: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Cùng với đó, với vai trò chủ
sở hữu đại diện, Nhà nước có quyền định đoạt đất đai thông qua các quyền như:
quyền quyết định mục đích, thời hạn, hạn mức sử dụng đất; quyền phân bổ đất đai
thông qua các hoạt động giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thực
hiện quản lí nhà nước ở cả phương diện hành chính và kinh tế thông qua việc điều

tiết các nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất, điều tiết các thu nhập đối với
người sử dụng đất và thực hiện quyền giải quyết các tranh chấp, bất đồng, các khiếu
nại, tố cáo về đất đai [13].
Cũng giống như những tài sản khác quyền sở hữu đất đai bao gồm 3 quyền
chính: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt:
Quyền sử dụng: Quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi
lợi tức từ tài sản, người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản
trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp
luật quy định [18].
Quyền chiếm hữu: Quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm
hữu tài sản trong trường hợp chuyển giao do pháp luật quy định [18].


iii

MỤC LỤC

Trang
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ..................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Đặt vấn đề ...............................................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài ...................................................2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................................4

1.1. Cơ sở lý luận của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................................4
1.1.1. Đất đai và thị trường đất đai..............................................................................4
1.1.2. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất .................................................................6
1.1.3. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng QSD đất..............9
1.2. Kinh nghiệm thế giới về mua bán đất đai và chuyển nhượng QSD đất.............20
1.2.1. Mỹ ...................................................................................................................20
1.2.2. Australia .........................................................................................................22
1.2.3. Malaysia ..........................................................................................................22
1.2.4. Singapore.........................................................................................................24
1.2.5. Trung Quốc .....................................................................................................26
1.3. Thực tiễn tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam ...............28
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển QSD đất ở Việt Nam ...................................28
1.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................31
1.3.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam ...........................33


8

đất cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức giao đất không thu tiền, giao
đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và họ trở
thành người có quyền sử dụng đất chứ không phải người có quyền sở hữu đất đai.
Khi chuyển giao đất cho người sử dụng đất, tùy thuộc vào các hình thức sử dụng đất
khác nhau mà Nhà nước cho phép các chủ thể sử dụng đất khác nhau được hưởng
các quyền và thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước.
Theo từ điển giải thích Luật học: “Quyền sử dụng đất của Nhà nước là quyền
khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế
và đời sống xã hội. Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một cách gián tiếp thông
qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Các tổ chức, cá nhân này khi sử
dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền

sử dụng đất” [8]. Theo định nghĩa này thì quyền sử dụng đất của Nhà nước không
được thực hiện trực tiếp bởi Nhà nước mà gián tiếp thực hiện qua chủ thể là người
sử dụng đất, là người được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua các hình thức
pháp lý khác nhau và trao cho họ những quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá
trình khai thác quyền sử dụng đất. Và như vậy, những giá trị và khả năng sinh lợi
của đất, những thuộc tính có ích trên từng mảnh đất và ở phạm vi toàn bộ đất đai
của quốc gia có được khai thác và sử dụng có hiệu quả hay không là tùy thuộc vào
Người sử dụng đất - người trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đất theo ý đồ của Nhà
nước. Tuy nhiên, không phải bất kỳ chủ thể nào cũng có thể trở thành chủ thể sử
dụng đất, cũng đương nhiên có quyền sử dụng đất, mà quyền đó phụ thuộc vào sự
cho phép của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu. Đến đây, có thể thấy rằng quyền
sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc (nếu xem xét chúng với ý nghĩa một trong ba
quyền năng của chủ sở hữu) và vừa mang tính độc lập (nếu xem xét chúng với ý
nghĩa là quyền khai thác trực tiếp các giá trị của đất của từng chủ thể sử dụng đất cụ
thể). Tuy không đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất nhưng
quyền sở hữu đất đai được chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất
thực hiện và trở thành một loại quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất.


9

Như vậy, chủ thể thực hiện QSDĐ với tư cách là chủ thể sử dụng đất chứ
không phải với tư cách chủ sở hữu. Với tư cách là người đại diện chủ sở hữu, Nhà
nước thống nhất quản lý đất đai thông qua các quyền năng được pháp luật ghi nhận
và đảm bảo thực hiện, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Tuy nhiên, không phải tự bản thân nhà nước trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai để
khai thác những thuộc tính vốn có của đất mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất
sử dụng tức là giao cho người sử dụng đất một trong 3 quyền năng của mình đó là
QSDĐ. Nắm trong tay QSDĐ diện tích đất mà nhà nước giao cho, bên cạnh QSDĐ
ổn định, lâu dài, người sử dụng đất còn được thực hiện các giao dịch QSDĐ của

mình như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn,.. bằng giá trị
QSDĐ nhằm đảm bảo quyền lợi thiết thực cho mình. Để đảm bảo các quyền trên
của người sử dụng đất được thực hiện trên thực tế, pháp luật nước ta cũng xác lập
tiền đề và điều kiện để QSDĐ của mỗi người dân được đảm bảo. Từ đây, chế định
về QSDĐ được hình thành.
Từ những phân tích trên ta có khái niệm: QSD đất là chỉ những khả năng của
một chủ thể được thực hiện hoặc được hưởng những quyền nhất định khi khai thác
và sử dụng đất để phục vụ cho các nhu cầu khác nhau của đời sống xã hội. Những
quyền đó được pháp luật ghi nhận và bảo đảm thực hiện trên thực tế.
1.1.3. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng QSD đất
1.1.3.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển
quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: Chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế
chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. Chuyển QSDĐ là việc Nhà nước công nhận tính
hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới.
Hay nói khác đi, chuyển QSDĐ là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được
định đoạt quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật.
Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phép
chuyển quyền sử dụng. Tiếp đó là Bộ luật dân sự năm 1995 và Bộ luật dân sự sửa


10

đổi năm 2005 đã dành phần thứ Năm để quy định về chuyển quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 2003 ghi nhận 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông
qua Luật đất đai năm 2013. Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự

kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu
cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập
quốc tế và bảo đảm giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước. Luật Đất đai
2013 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 có nhiều sửa đổi, bổ sung quan
trọng, trong đó các quyền năng của người sử dụng đất cũng có sự thay đổi còn 8
quyền năng sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất [13].
Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: Chuyển quyền
sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác
thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất [13].
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác
trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người
chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã
bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất
đó. Khi người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không
còn khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho
phép … Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử
dụng đất một khoản tiền ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử
dụng đó và số đầu tư là tăng giá trị đất đai. Đặc điểm của việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là: Việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian


11

giao đất; Nhà nước có quyền điều tiếu phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có
thể quy định một số trường hợp không chuyển quyền sử dụng đất; Mọi cuộc chuyển

nhượng sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là
hành vi phạm pháp [14].
1.1.3.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
a. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng
đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình
trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay [14].
b. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác
trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người
chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã
bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất
đó [14].
c. Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền
sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ
thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này
vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội [14].
d. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian
nhất định bằng hợp đồng theo Quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng
cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng


12

cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê
lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường
hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này [14].
e. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại
tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy
nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này [14].
f. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng
đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân
nào đó theo Quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một
thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển
quyền nửa vời [14].
g. Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng giá
trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền sử dụng
đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi
chưa có tiền trả ngay. Do đó, những Quy định về quyền bảo lãnh tương tự như
quyền thế chấp [14].
h. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp
với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2
hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái
khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối
tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ
nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung [14].

iv

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..38
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................38
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................38
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................38
2.1.3. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ...................................................................38
2.2. Nội dung nghiên cứu .........................................................................................38
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................38
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ..................................38
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...............................................................39
2.3.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp................................................................39
2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu ...............................................40
2.3.5. Phương pháp so sánh.......................................................................................40
2.3.6. Phương pháp chuyên khảo ..............................................................................40
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................................41
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phổ Yên ..........................41
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................41
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Phổ Yên................................................43
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phổ Yên.........46
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Phổ Yên .............................................47
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai của huyện Phổ Yên ................................................47
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Phổ Yên năm 2014 .........................................53
3.3. Đánh giá hồ sơ, quy trình chuyển nhượng QSDĐ so với pháp Luật đất đai .....56
3.3.1. Đánh giá hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Phổ Yên so với pháp luật đất
đai ..............................................................................................................................56
3.3.2. Đánh giá quy trình chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Phổ Yên so với pháp luật
đất đai ........................................................................................................................57
3.4. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Phổ Yên giai

đoạn 2010 - 2014 .......................................................................................................62
3.4.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Phổ Yên theo


14

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất [11], [13].
Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì ngoài các điều kiện quy định tại
khoản 1 Điều 188, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo
quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013, cụ thể:
- Tại Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất được
Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm: Tài sản gắn liền với đất thuê phải
được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng
theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp
thuận. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực tài chính để thực
hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi
phạm các quy định của pháp Luật đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó. Người mua tài sản được Nhà
nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn lại theo giá đất được xác định lại, sử
dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án [13].
- Tại Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: Theo quy định này, tổ chức kinh tế

không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ,
đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp được chuyển mục đích
sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt); hộ gia đình,
cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân


15

khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong
khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng
phòng hộ đó [13].
- Tại Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện: Theo quy định này, hộ gia đình,
cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục
hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu
đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh
sống trong phân khu đó. Nếu được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu
vực rừng phòng hộ đó. Đối với hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử
dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định
giao đất theo quy định của Chính phủ [13].
- Tại Điều 193 quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn,
thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp [13].
- Tại Điều 194 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê [13].
1.1.3.4. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trường hợp người sử dụng đất chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với quyền sử dụng đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc
có một trong các giấy tờ quy định tại điểm 2 khoản 3 Điều 1 của Nghị định 181.