Nghiên cứu về giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận hà đông, TP hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (346.16 KB, 15 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
************
NGUYỄN THỊ TRANG
NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Hà Nội, 2014
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
************
NGUYỄN THỊ TRANG
NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành:
Quản lý đất đai
Mã số:
60 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN ĐÌNH BỒNG
Hà Nội, 2014
LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đƣợc cảm
ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày
tháng
năm 2014
Tác giả
Nguyễn Thị Trang
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, trƣớc hết, tôi xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Đình
Bồng đã trực tiếp hƣớng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài.
Trong thời gian nghiên cứu cũng nhƣ trong thời gian hoàn thành luận văn, tôi đã
nhận đƣợc sự chỉ bảo tận tình của các thầy cô trong khoa Địa Lý và bộ môn Địa chính,
trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội. Thầy cô đã cho tôi
những kiến thức nền tảng và những kiến thức chuyên môn để tôi có thể hoàn thành
luận văn này cũng nhƣ những công việc sau này. Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến
thầy cô.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng quận Hà Đông đã
giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn các đồng nghiệp, bạn học, cơ quan và gia đình đã tạo điều kiện
thuận lơi cho tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày
tháng
năm 2014
Học viên
Nguyễn Thị Trang
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC HÌNH
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
MỞ ĐẦU ........................................................................................................................ 1
Chƣơng 1: Tổng quan về giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất .................. 5
1.1 Cơ sở lý luận về giá đất .......................................................................................... 5
1.1.1 Đất đai và bất động sản ......................................................................................... 5
1.1.1.1 Đất đai ................................................................................................................ 5
1.1.1.2 Bất động sản ....................................................................................................... 6
1.1.2 Giá đất/ bất động sản ............................................................................................. 7
1.1.2.1 Giá đất .................................................................................................................7
1.1.2.2 Giá bất động sản ................................................................................................. 8
1.1.2.3 Cơ sở khoa học hình thành giá đất ..................................................................... 9
1.1.2.4 Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất .................................................................. 11
1.1.3 Định giá đất ........................................................................................................ 14
1.1.3.1 Khái niệm định giá đất ..................................................................................... 14
1.1.3.2 Vai trò của định giá đất ..................................................................................... 14
1.1.4 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất .............................................................. 14
1.1.4.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất ......................................................... 14
1.1.4.2 Nguyên tắc cung – cầu .................................................................................... 15
1.1.4.3 Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham ra quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất
động sản........................................................................................................................ 15
1.1.4.4 Nguyên tắc thay đổi ......................................................................................... 15
1.1.4.5 Nguyên tắc cân đối .......................................................................................... 15
1.1.4.6 Nguyên tắc phù hợp ......................................................................................... 15
1.1.4.7 Nguyên tắc cạnh tranh ..................................................................................... 15
1.1.4.8 Nguyên tắc đóng góp ....................................................................................... 16
1.1.4.9 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi ............................................................ 16
1.1.4.10 Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản
khác .............................................................................................................................. 16
1.1.4.11 Nguyên tắc thay thế ........................................................................................ 16
1.1.4.12 Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất ............................................................. 17
1.1.5 Các phƣơng pháp định giá đất ............................................................................. 17
1.1.5.1 Khái quát .......................................................................................................... 17
1.1.5.2 Các phƣơng pháp định giá đất áp dụng ở Việt Nam ........................................ 18
1.2. Định giá đất ở Việt Nam ......................................................................................24
1.2.1 Quá trình hình thành chính sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đất ......... 24
1.2.1.1 Luật Đất đai 1993 ..................................................................................................... 24
1.2.1.2 Luật Đất đai 2003 ..................................................................................................... 26
1.2.1.3 Luật Đất đai 2013 ..................................................................................................... 27
1.2.2 Cơ sở pháp lý hiện hành về giá đất và định giá đất ............................................. 29
1.3 Quản lý Nhà nƣớc về giá đất và định giá đất ở một nƣớc trên thế giới........... 32
1.3.1 Định giá đất/ BĐS Liên bang Úc........................................................................ 32
1.3.2 Định giá đất ở Thụy Điển ................................................................................... 37
1.3.3 Định giá đất/ BĐS ở Malayxia ........................................................................... 38
1.3.4 Quản lý giá đất/ BĐS ở Trung Quốc.................................................................. 42
Chƣơng 2: Giá đất ở và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên địa bàn quận Hà
Đông, Thành phố Hà Nội .......................................................................................... 46
2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Hà Đông ..................................... 46
2.1.1. Điều kiện tự nhiên.............................................................................................. 46
2.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội.................................................................................... 50
2.2. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất của quận Hà Đông...... 56
2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 và tình hình biến động diện tích đất đai ........56
2.2.2 Tình hình quản lý đất đai...................................................................................... 61
2.3.. Giá đất Nhà nƣớc trên địa bàn quận Hà Đông ............................................. 61
2.3.1 Các văn bản pháp quy hiện hành áp dụng ở địa bàn nghiên cứu......................... 61
2.3.2 Khung giá đất của Chính phủ............................................................................... 62
2.3.3 Bảng giá đất áp dụng đối với quận Hà Đông....................................................... 63
2.4 Giá đất thị trƣờng quận Hà Đông và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất của
quận Hà Đông, thành phố Hà Nội............................................................................. 70
2.4.1 Giá thị trƣờng và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất đƣờng, phố Nhóm I.......... 70
2.4.2 Giá thị trƣờng và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất đƣờng, phố Nhóm II......... 74
2.4.3 Giá thị trƣờng và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất đƣờng, phố Nhóm III....... 78
2.4.4 Giá thị trƣờng và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất đƣờng, phố Nhóm IV..........82
2.4.5 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất........................................................................ 85
Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc về giá đất trên
địa bàn quận Hà Đông .............................................................................................. 90
3.1 Đánh giá công tác quản lý đất đai và định giá đất trên địa bàn quận Hà Đông,
thành phố Hà Nội........................................................................................................ 90
3.2 Các giải pháp tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc về giá đất trên địa bàn quận Hà
Đông, thành phố Hà Nội............................................................................................ 90
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................. 94
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................ 97
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 100
DANH MỤC BẢNG
STT
Tên bảng
Trang
1
Bảng 2.1 Giá trị sản phẩm ngành Nông nghiệp (Giá cố định)
51
2
Bảng 2.2 Cơ cấu giá trị sản xuất nông nghiệp
51
3
Bảng 2.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013
58
4
Bảng 2.4 Khung giá đất ở tại đô thị
63
5
Bảng 2.5 Giá đất ở quy định ở nhóm I tại quận Hà Đông năm 2013
64
6
Bảng 2.6 Giá đất ở quy định ở nhóm II tại quận Hà Đông năm 2013
65
7
Bảng 2.7 Giá đất ở quy định ở nhóm III tại quận Hà Đông năm 2013
66
8
Bảng 2.8 Giá đất ở quy định ở nhóm IV tại quận Hà Đông năm 2013
69
9
Bảng 2.9 Giá đất của đƣờng, phố I
72
10
Bảng 2.10 Giá đất của đƣờng, phố II
76
11
Bảng 2.11 Giá đất của đƣờng, phố III
80
12
Bảng 2.12 Giá đất của đƣờng, phố IV
84
13
Bảng 2.13 Giá điều tra các đƣờng ở vị trí 1 thuộc nhóm I
88
14
Bảng 2.14 Giá điều tra đƣờng Vạn Phúc ở vị trí 2 năm 2013
89
DANH MỤC HÌNH
STT
Tên hình
Trang
1
Hình 1.1 Trình tự thủ tục định giá đất/bất động sản ở Australia
36
2
Hình 2.1 Sơ đồ vị trí quận Hà Đông
46
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
Từ viết đầy đủ
BĐS
Bất động sản
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HĐND
Hội đồng nhân dân
HTXNN
Hợp tác xã nông nghiệp
NN
Nhà nƣớc
TT
Thị trƣờng
UBND
Ủy ban nhân dân
TTBĐS
Thị trƣờng bất động sản
VT
Vị trí
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nhân tố đầu tiên và quan trọng nhất của môi trƣờng sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cƣ, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng…
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu. Quỹ đất
có hạn mà nhu cầu sử dụng cho các mục đích phát triển kinh tế xã hội ngày càng cao,
mặc dù Nhà nƣớc đã ban hành một hệ thống chính sách pháp luật đất đai tƣơng đối đầy
đủ và đồng bộ để điều tiết việc quản lý và sử dụng đất đai; song quản lý đất đai vẫn vẫn
còn nhiều bất cập và là vấn đề nóng bỏng hiện nay.
Hiến pháp năm 1980 đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm
việc mua bán đất đai dƣới mọi hình thức. Tuy nhiên những giao dịch mua bán đất ở
vẫn diễn ra dƣới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu đƣợc mua bán có giấy tờ viết tay
tự cam kết giữa ngƣời mua và ngƣời bán.
Kế thừa các quy định của Hiến pháp 1980, Hiến pháp năm 1992 đã quy định:
“Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm
đất, đƣợc chuyển quyền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao theo quy định của pháp luật”
(Điều 18, Hiến pháp năm 1992).
Luật đất đai 1993 đã xác định: “Nhà nƣớc xác định giá các loại đất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản
khi giao đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ
và phát triển công khai của thị trƣờng bất động sản. Nhƣ chúng ta đã biết thị trƣờng bất
động sản luôn luôn đồng hành và có tác động rất lớn đến nền kinh tế xã hội của mọi
quốc gia, thị trƣờng bất động sản phát triển có nghĩa là nền kinh tế đang đi lên.
Từ năm 1986 Việt Nam đã thực hiện đổi mới, chuyển từ cơ chế kinh tế kế hoạch
tập trung sang cơ chế kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa. Thị trƣờng bất
động sản ở Việt Nam đã đƣợc hình thành tuy nhiên còn non trẻ. Quyền sử dụng đất là
1
một loại hàng hoá đƣợc pháp luật cho phép tham gia thị trƣờng bất động sản, thu hút
đƣợc sự quan tâm của rất nhiều đối tƣợng.
Quá trình đổi mới đã thu hút các nhà đầu tƣ trong và ngoài nƣớc đầu tƣ vào các phát
triển cơ sở hạ tầng, công nghiệp, xây dựng và đô thị của cả nƣớc nói chung và Thủ đô Hà
Nội nói riêng, góp phần hình thành nhiều trung tâm kinh tế, công nghiệp, văn hóa, khoa
học, giáo dục đào tạo
Từ ngày 01/8/2008 theo Nghị quyết của Quốc Hội, toàn bộ tỉnh Hà Tây (trong đó có
thành phố Hà Đông) đã đƣợc sát nhập về thủ đô Hà Nội. Việc mở rộng ranh giới thủ đô
Hà Nội sẽ tạo không gian phía Tây thủ đô có điều kiện địa hình, địa chất phù hợp, môi
trƣờng cảnh quan đẹp, đáp ứng nhu cầu đất đai để phát triển một số khu chức năng quan
trọng của thủ đô, các công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật, các dự án mang tầm quốc gia,
quốc tế.
Ngày 08/5/2009, Chính phủ ra Nghị quyết thành lập quận Hà Đông trực thuộc thủ
đô Hà Nội trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên, dân số của thành phố Hà Đông. Quận
Hà Đông trở thành quận có diện tích lớn thứ hai của thành phố Hà Nội (sau quận Long
Biên).
Quận Hà Đông là đầu mối của nhiều tuyến đƣờng giao thông quan trọng, vị trí chiến
lƣợc cả về chính trị, kinh tế nên quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh, nhiều khu đô thị mới
đƣợc xây dựng đặc biệt là sau khi sát nhập vào Hà Nội. Nhu cầu về đất đai để phục vụ cho
quá trình đô thị hóa là không thế thiếu và giá đất tại đây cũng biến động nhiều.
Là một quận mới đƣợc thành lập công tác quản lý đất đai của Quận Hà Đông có
nhiều khó khăn, phức tạp hơn, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó
khăn vƣớng mắc trong công tác bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất để thực hiện
các dự án đầu tƣ, khi ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi đƣợc giao đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất…
2
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt
1. Bộ Tài chính (2004), Thông tư 144/2004/TT- BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
2. Bộ Tài chính (2007), Thông tư 145/2007TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP
ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP.
3. Bộ Tài nguyên Môi trƣờng – Bộ Tài chính (2010), Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLTBTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá
đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND Tỉnh, Thành phố trực
thuộc Trung ương.
4. Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
5. Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất.
6. Chính phủ (2009), Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về việc
quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư.
7. Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng (2012), Quản lý đất đai và Bất động sản đô thị, NXB
Xây Dựng
8. Hồ Thị Lam Trà , Nguyễn Văn Quân (2005), Giáo trình “Định giá đất”, trƣờng Đại
học Nông nghiệp I Hà Nội
9. Nguyễn Đình Bồng, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2005), Đổi mới hệ thống quản lý
đất đai để hình thành thị trường bất động sản, Đề tài cấp Nhà nƣớc , Mã sô 02-15
DTNN
3
10. Nguyễn Đình Bồng (2010), Quản lý Thị trường bất động sản, Bài giảng Cao học
Quản lý Đất đai , Đại học Nông Nghiệp, Hà Nội.
11. Nguyễn Thị Thu Hồng, Lƣu Văn Năng & Ctv (2010), Định giá đất ở Malaixia, Vụ
HTQT&KHCN Tổng cục Quản lý đất đai.
12. Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng quận Hà Đông (2010), Bảng tổng hợp giá đất điều
tra năm 2010.
13. Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng quận Hà Đông (2011), Bảng tổng hợp giá đất điều
tra năm 2011.
14. Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng quận Hà Đông (2012), Bảng tổng hợp giá đất điều
tra năm 2012.
15. Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng quận Hà Đông (2013), Bảng tổng hợp giá đất điều
tra năm 2013.
16. Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993), Luật đất đai 1993.
17. Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai 2003.
18. Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật đất đai 2013.
19. Ro Rost & Collin (1993), Định giá và đền bù thiệt hại về đất đai ở Ôxtraylia, Bản
dịch Mai Mộng Hồng, Tổng cục Địa chính.
20. Tommy Österberg (2011), Báo cáo kinh nghiệm Thụy Điển và quốc tế về quản lý đất
đai.
21. Tôn Gia Huyên (2009), Chính sách đất đai đối với nông nghiệp , Kỷ yếu Hội thảo
khoa học Sử dụng đất nông nghiệp bền vững, hiệu quả.
22. Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng (2007), Quản lý đất đai và Thị trường bất
động sản, NXB Bản đồ.
23. Tổng cục Quản lý đất đai, Hà nội 10.2011.
24. Tổng cục quản lý đất đai (1999), Định giá đất, Chƣơng trình hợp tác Việt nam-Thụy
Điển về đổi mới hệ thống Địa chính (CPLAR).
25. Tổng cục Quản lý đất đai (2010), Báo cáo nghiên cứu khảo sat Quản lý đất đai tại
Liên bang Úc.
4
26. UBND thành phố Hà Nội (2008), Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008
về việc ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm
2009.
27. UBND thành phố Hà Nội (2009), Quyết định số 124/2009/QĐ-UBND ngày
29/12/2009 về việc ban hành Quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà
Nội năm 2010.
28. UBND thành phố Hà Nội (2010), Quyết định số 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010
về việc ban hành Quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm
2011.
29. UBND thành phố Hà Nội (2011), Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011
về việc ban hành Quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm
2012.
30. UBND thành phố Hà Nội (2012), Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012
về việc ban hành Quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm
2013.
31. Viện Nghiên cứu phổ biến trí thức bách khoa (1998), Đại từ điển kinh tế thị trường.
32. Vũ Ngọc Tuyên (1994), Đất đai và Môi trường, Nhà xuất bản Nông thôn.
Tiếng Anh
1. West Publíhing (1951), Blac Law Dictionary
5
