Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHAN HẢI PHONG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT HUYỆN TAM NÔNG,
TỈNH PHÚ THỌ

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN – 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHAN HẢI PHONG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT HUYỆN TAM NÔNG,
TỈNH PHÚ THỌ
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành : 60. 85. 01. 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS. Nguyễn Hữu Hồng

Thái Nguyên - 2015


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Thái Nguyên, ngày 10 tháng 9 năm 2015
Tác giả luận văn

Phan Hải Phong


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, sự đóng
góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể.
Trước hết tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Giáo viên hướng dẫn
khoa học PGS.TS Nguyễn Hữu Hồng đã chỉ bảo tận tình và giúp đỡ tôi trong
suốt quá trình thực hiện đề tài và hoàn chỉnh luận văn của mình.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo
Khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái nguyên đã tạo điều
kiện thuận lợi cho tôi thực hiện và hoàn thành đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ Phòng Tài nguyên và

Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất, Chi cục Thống kê huyện Tam Nông, cấp uỷ, chính quyền và nhân dân các
xã, thị trấn trên địa bàn huyện Tam Nông đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực
hiện đề tài trên địa bàn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và bạn
bè đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện
đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 10 tháng 9 năm 2015
Tác giả luận văn

Phan Hải Phong


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC HÌNH BẢNG .................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ....................................................... 4
1.1.1. Quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai ................................................. 4

1.1.2. Quyền sử dụng đất .................................................................................. 5
1.1.3. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai và quyền sử
dụng đất.............................................................................................................. 6
1.2. Đăng ký đất đai và hệ thống đăng ký đất đai .......................................... 7
1.2.1. Đăng ký đất đai ....................................................................................... 7
1.2.2. Hệ thống đăng ký đất đai ........................................................................ 9
1.2.3. Hệ thống đăng ký đất đai của một số nước trên thế giới .................... 14
1.2.4. Hệ thống đăng ký đất đai tại Việt Nam ............................................... 20
1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ................................................ 24
1.3.1. Cở sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK QSDĐ ................ 24
1.3.2. Vị trí, chức năng, nhiệm vụ của VPĐK QSDĐ .................................. 26
1.3.3. Thực trạng VPĐK QSDĐ ở nước ta.................................................... 29
1.3.4. Đánh giá chung ..................................................................................... 36
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 39
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................... 39
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 39


iv

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 39
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu......................................................... 39
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 39
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 39
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 39
2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................... 40
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp.................................................. 40
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................... 40
2.4.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................... 41
2.4.4. Phương pháp phân tích, so sánh, xử lý số liệu .................................... 41

Chương 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ................................................... 42
3.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất
của huyện Tam Nông - tỉnh Phú Thọ ........................................................... 42
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 42
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất......................................................... 49
3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..................... 51
3.2. Thực trạng hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện Tam Nông – tỉnh Phú Thọ ... 52
3.2.1. Thực trạng nguồn nhân lực, điều kiện cơ sở vật chất ......................... 52
3.3. Đánh giá hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện Tam Nông – tỉnh Phú
Thọ theo ý kiến của người dân. .................................................................... 65
3.3.1. Đánh giá về điều kiện cơ sở vật chất, ứng dụng CNTT ..................... 65
3.3.2. Mức độ công khai thủ tục hành chính ................................................. 65
3.3.3. Thái độ phục vụ của cán bộ khi thực hiện nhiệm vụ .......................... 66
3.3.4. Thời gian giải quyết công việc của VPĐK QSDĐ ............................. 67
3.3.5. Đánh giá về chất lượng, hiệu quả giải quyết công việc ...................... 68
3.3.6. Các khoản phí, lệ phí ............................................................................ 70
3.3.7. Đánh giá chung mức độ hài lòng của người dân ................................ 71
3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ
huyện Tam Nông – tỉnh Phú Thọ ................................................................. 73
3.4.1. Nguyên nhân ảnh hưởng đến hoạt động của VPĐK QSDĐ .............. 73


v
3.4.2. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK
QSDĐ ............................................................................................................... 78
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 81
1. Kết luận .................................................................................................... 81
2. Kiến nghị .................................................................................................. 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 83

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Thái Nguyên, ngày 10 tháng 9 năm 2015
Tác giả luận văn

Phan Hải Phong


vii

DANH MỤC CÁC HÌNH BẢNG
Bảng 1.1: Tình hình thành lập VPĐK QSDĐ các cấp. .................................... 29
Bảng 1.2: Nguồn nhân lực của VPĐK QSDĐ theo chuyên môn .................... 31
Bảng 3.1: Thống kê diện tích đất sản xuất nông nghiệp theo tính chất
phát sinh ........................................................................................... 44
Bảng 3.2: Giá trị sản xuất và tăng trưởng GTSX trên địa bàn huyện
Tam Nông giai đoạn 2011 - 2014 .................................................... 45
Bảng 3.3: Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn huyện Tam Nông giai
đoạn 2011 - 2014.............................................................................. 45
Bảng 3.4: Quy mô và tốc độ tăng giá trị tăng thêm nông, lâm, thuỷ sản
huyện Tam Nông giai đoạn 2011 - 2014 ......................................... 46
Bảng 3.5: Quy mô và cơ cấu dân số, lao động huyện Tam Nông năm 2014 ........... 47
Bảng 3.6: Hiện trạng sử dụng đất huyện Tam Nông giai đoạn 2011-2014 ............... 49

Bảng 3.7: Kết quả cấp GCNQSDĐ lần đầu trên địa bàn huyện Tam Nông ............. 50
Bảng 3.8: Thực trạng máy móc, trang thiết bị, công nghệ............................... 53
Bảng 3.9: Kết quả cấp GCN của huyện Tam Nông giai đoạn từ tháng
8/2011 đến hết tháng 12/2014 .......................................................... 57
Bảng 3.10: Hồ sơ chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......... 58
Bảng 3.11: Kết quả đăng ký biến động đất đai tại huyện Tam Nông .............. 59
giai đoạn 2011 – 2014 ...................................................................................... 59
Bảng 3.12: Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Tam Nông .................... 61
Bảng 3.13: Kết quả đánh giá của người sử dụng đất về điều kiện cơ sở
vật chất, ứng dụng CNTT của VPĐK QSDĐ .................................. 65
Bảng 3.14: Đánh giá về mức độ công khai thủ tục hành chính ....................... 66
Bảng 3.15: Đánh giá về thái độ khi phục vụ của cán bộ VPĐK QSDĐ .......... 67
Bảng 3.16: Đánh giá về thời gian giải quyết công việc của VPĐK QSDĐ .............. 68
Bảng 3.17: Đánh giá về chất lượng, hiệu quả giải quyết công việc của
VPĐK QSDĐ ................................................................................... 69
Bảng 3.18: Đánh giá về mức phí, lệ phí phải nộp theo quy định .................... 70
Bảng 3.19: Đánh giá chung về mức độ hài lòng của người dân ...................... 71


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1. Sơ đồ vị trí của VPĐK QSDĐ trong hệ thống quản lý đất đai
ở Việt Nam ....................................................................................... 28
Hình 3.1: Sơ đồ hành chính huyện Tam Nông – tỉnh Phú Thọ ....................... 43
Hình 3.2. Quy trình cấp GCN lần đầu.............................................................. 54
Hình 3.3. Quy trình thực hiện đăng ký biến động ........................................... 55
Hình 3.4: So sánh số hồ sơ kê khai xin cấp GCN và số hồ sơ được cấp
GCN từ tháng 8/2011 đến tháng 12/2014 ........................................ 57

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo và trở
thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được, đặc biệt là trong sản xuất nông
nghiệp. Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự
phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ có thể phát
huy được tiềm năng vốn có đó của mình nếu như con người tác động tích cực
và sử dụng có hiệu quả.
Vấn đề quản lý và sử dụng đất lại càng trở nên quan trọng hơn trong
bối cảnh bùng nổ dân số, cạn kiệt tài nguyên, suy thái môi trường do các
hoạt động của con người trên phạm vi toàn cầu như hiện nay. Một đất nước
muốn có nền kinh tế thị trường phát triển bền vững bao gồm cả thị truờng
bất động sản thì một trong những yếu tố có ảnh hưởng tích cực là hệ thống
quản lý đất đai và bất động sản là công cụ cốt lõi, thiết thực, phương tiện
hữu ích giúp công tác quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả; tiết kiệm nguồn
tài nguyên đất đai của đất nước, điều tiết hoạt động của thị trường bất động
sản, xác định các nguồn thu từ đất đai và bất động sản.
Trong xu thế chung của thế giới, mỗi nước đều thiết lập một hệ thống
đăng ký đất đai riêng cho mình, Việt Nam cũng đã có một số công trình đề
cập đến hệ thống đăng ký đất đai và đăng ký bất động sản ở các góc độ và
mức độ chi tiết khác nhau. Luật Đất đai năm 2003 ra đời tạo điều kiện cho
việc thiết lập hệ thống đăng ký đất đai thống nhất cả nước thông qua một cơ
quan dịch vụ hành chính công: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
(VPĐKQSDĐ) được lập ở cấp tỉnh và cấp huyện. Tuy mới được đưa vào
hoạt động nhưng VPĐKQSDĐ đã gặt hái không ít thành công, được người
dân chấp nhận và hưởng ứng bởi VPĐKQSDĐ ra đời đã khắc phục những
tồn tại, yếu kém không chỉ trong quá trình sử dụng đất mà nó còn bao gồm

2
việc làm trong sạch đội ngũ cán bộ hoạt động trong lĩnh vực đất đai trên cả
nước. Bên cạnh những thành tựu đạt được thì VPĐKQSDĐ vẫn còn những
điểm hạn chế cần phải khắc phục trong quá trình hoạt động.
Sau gần 4 năm tổ chức thực hiện, mặc dù bước đầu có nhiều khó khăn,
vướng mắc nhưng mô hình VPĐKQSDĐ ở huyện Tam Nông đã thu được một
số thành quả nhất định, từng bước hoàn thiện hồ sơ địa chính, góp phần đẩy
nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
những năm gần đây. Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế trong việc thực hiện
chức năng nhiệm vụ của Văn phòng như: vướng mắc khi áp dụng Luật Đất
đai vào thực tế công việc, vật chất kỹ thuật còn hạn chế …
Để có cơ sở, căn cứ đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả
hoạt động của tổ chức VPĐKQSDĐ góp phần phục vụ sửa đổi, bổ sung pháp
luật đất đai, được sự nhất trí của Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học
Nông lâm Thái Nguyên và dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Hữu
Hồng, tôi thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng và giải pháp
nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng
ký quyền sử dụng đất và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao
hiệu quả hoạt động của cơ quan này.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Tam Nông
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ
- Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện

Tam Nông theo ý kiến của người dân


3
- Đưa ra được những khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả
hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Nông.
2.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong
việc thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận, đăng ký giao dịch đảm bảo và
chỉnh lý biến động đất đai; thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề
xuất các giải pháp phù hợp.
- Ý nghĩa thực tiễn: Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp
xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu. Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt
các giao dịch, các dịch vụ công về đất đai, giảm khiếu kiện về đất đai, giảm các
giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân sách nhà nước.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai
Điều 17, Hiến Pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992 khẳng định:
đất đai thuộc sở hữu toàn dân; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch và pháp luật. “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong
lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản
do nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực
kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh
cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của nhà nước, đều thuộc sở

hữu toàn dân”. [18]
Luật Đất đai (1993), điều 5 có nói về sở hữu đất đai:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu;
- Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai;
- Nhà nước trao QSD đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức
giao đấy, cho thuê đất, công nhận QSD đất đối với người đang sử dụng đất ổn
định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Luật Đất đai (2003) đã quy định về chế độ sở hữu đất đai, quản lý Nhà
nước về đất đai, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về
đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước thực hiện đầy đủ
các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt.
Điều 53, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm
2013 tiếp tục khẳng định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,
nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản


5
do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. [19]
Luật Đất đai năm 2013, điều 4 có nói đến quyền sở hữu đất đai: “Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của
Luật này”. [21]. Luật Đất đai 2013 xác định Nhà nước có 08 quyền với tư
cách đại diện chủ sở hữu về đất đai như: Quyết định quy hoạch sử dụng đất,
kế hoạch sử dụng đất; Quyết định mục đích sử dụng đất; Quy định hạn mức
sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất;
Quyết định giá đất; Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất;
Quyết định chính sách tài chính về đất đai; Quy định quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất.

Như vậy, ở Việt Nam đất đai là tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân,
nhà nước là đại diện chủ sở hữu quản lý và giao cho người sử dụng thông qua
các hình thức. Nhà nước giữ quyền chiếm hữu và định đoạt còn QSD được giao
cho người sử dụng đất. [16]
1.1.2. Quyền sử dụng đất
Luật Đất đai (2003), tại Điều 105 quy định người sử dụng đất có 6
quyền chung trong đó có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quyền của người sử dụng đất được Luật Đất đai (2003) quy định theo 4 nhóm
đối tượng sử dụng đất: hộ gia đình, cá nhân; tổ chức trong nước; tổ chức, cá
nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Ngoài ra, tại Điều
106 của Luật quy định người sử dụng đất có 10 quyền riêng sau: “Quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”. Như vậy, Nhà nước thực
hiện cấp Giấy chứng nhận QSD đất là nhằm đảm bảo các quyền về pháp lý
đối với người đang sử dụng đất. [20]


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, sự đóng
góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể.
Trước hết tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Giáo viên hướng dẫn
khoa học PGS.TS Nguyễn Hữu Hồng đã chỉ bảo tận tình và giúp đỡ tôi trong
suốt quá trình thực hiện đề tài và hoàn chỉnh luận văn của mình.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo
Khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái nguyên đã tạo điều
kiện thuận lợi cho tôi thực hiện và hoàn thành đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ Phòng Tài nguyên và
Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng

đất, Chi cục Thống kê huyện Tam Nông, cấp uỷ, chính quyền và nhân dân các
xã, thị trấn trên địa bàn huyện Tam Nông đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực
hiện đề tài trên địa bàn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và bạn
bè đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện
đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 10 tháng 9 năm 2015
Tác giả luận văn

Phan Hải Phong


7
1.2. Đăng ký đất đai và hệ thống đăng ký đất đai
1.2.1. Đăng ký đất đai
1.2.1.1. Khái niệm
Tại Điều 4, Luật Đất đai (2003) quy định: “Đăng ký quyền sử dụng
đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác
định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất”. Tại Điều 95, Luật Đất đai (2013) quy định: “Đăng ký đất đai là
bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý;
đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo
yêu cầu của chủ sở hữu”.
1.2.1.2. Vị trí, vai trò của đăng ký đất đai
a. Đăng ký đất đai là để cơ sở bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả
cao nhất. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình

cá nhân. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực
hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông
qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng
thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật
nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử
dụng đất. [13]
b. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn
bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp
lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải
nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của quản lý đất. Các thông tin cần
thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai gồm có: tên chủ sử dụng, vị


8
trí, hình thể, kých thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử
dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay
đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý. Tất cả các thông tin trên
phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Việc thực hiện đăng ký đất
đai, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở
thực hiện đồng bộ các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch
sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất,... phân hạng và định giá đất [13]
c. Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai
Để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp
ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội
dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc
lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh

tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai. Ngược lại, hoàn thành tốt
nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần
thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý
nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất cung cấp những thông tin đầy đủ,
chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá và đề xuất, bổ sung
hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và sử dụng
đất. [13]
1.2.1.3. Đặc điểm của đăng ký đất đai
a. Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước
về đất đai
Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi
người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà
nước và những người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai.


9
Hai là, đăng ký đất là công việc của cả bộ máy nhà nước ở các cấp, do
hệ thống tổ chức ngành địa chính thực hiện.
b. Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai
Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý,
người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ đối
với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao, do đó, đăng ký đất đai đối với
người sử dụng đất chỉ là đăng ký QSD đất. [13]
c. Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã,
phường, thị trấn.
Việc tổ chức đăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo: Tạo điều
kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký đất đai đầy đủ, thể
hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa: “Nhà nước của dân, do dân,
vì dân”; Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, tình hình sử dụng đất của đội
ngũ cán bộ xã; Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất

đai cho cán bộ xã; Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả
hệ thống hồ sơ địa chính. [13]
1.2.2. Hệ thống đăng ký đất đai
1.2.2.1. Khái quát chung về hệ thống đăng ký đất đai
a. Sự cần thiết của hệ thống đăng ký đất đai
Hệ thống đăng ký đất đai là một thành phần quan trọng của hệ thống
quản lý đất đai, chứa đựng và cung cấp thông tin liên quan đến đất đai, bao
gồm nhưng không giới hạn thông tin về quyền đối với đất đai, chủ thể có
quyền và các thuộc tính của đất đai. Các thông tin này được đăng ký và lưu
trữ theo nhiều cách khác nhau tuỳ thuộc vào mục đích mà chúng được khai
thác, sử dụng.
Để quản lý tốt đất đai, điều quan trọng là thông tin về đất đai phải được
nắm rõ và được tiếp cận một cách dễ dàng. Nó phụ thuộc vào cách thức tổ
chức hệ thống thông tin đất đai. Thông tin đất đai lại là kết quả thu được từ


10
quá trình đăng ký đất đai nên việc xây dựng một hệ thống đăng ký đất đai
hiệu quả đang trở thành vấn đề cần thiết của nhiều quốc gia trên thế giới, đặc
biệt là các quốc gia đang phát triển mà trong đó có Việt Nam. [14]
b. Các yếu tố quan trọng của hệ thống đăng ký đất đai
Hệ thống đăng ký đất đai xác lập và chứa đựng bốn yếu tố cơ bản của
đất đai gồm: yếu tố hình học, yếu tố pháp lý, yếu tố giá trị và yếu tố sử dụng:
- Yếu tố hình học thể hiện sự hình thành và xác định ranh giới của từng
thửa đất cũng như tất cả các thửa đất trong một diện tích nhất định thông qua
các hoạt động điều tra, khảo sát, đo đạc lập các loại bản đồ đất đai.
- Yếu tố pháp lý thể hiện sự xác lập và thừa nhận quyền sử dụng đối
với một hoặc một số diện tích nhất định của cá nhân hay tổ chức nào đó.
- Định giá đất đai thể hiện phương diện giá trị của diện tích đăng ký,
góp phần củng cố và làm phong phú thông tin đất đai.

- Mục đích sử dụng đất là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến việc định
giá đất đai bởi nó quyết định giá trị kinh tế của đất đai. Sự thay đổi trong mục
đích sử dụng đất sẽ dẫn đến sự thay đổi giá trị thị trường của nó, đồng thời cũng
làm thay đổi nguồn thu phát sinh từ thuế đất. [14]
c. Lợi ích của hệ thống đăng ký đất đai
- Đối với chủ thể sử dụng đất và các chủ thể liên quan: Lợi ích đầu tiên
được thể hiện rõ ràng là sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất đối với một diện tích xác định. Bởi vì dữ liệu đăng ký thể hiện chủ
quyền chỉ của duy nhất một người thì chỉ người đó mới có thể định đoạt đối
với quyền sử dụng và những lợi ích trên đất, và quyền lợi của họ sẽ được Nhà
nước đảm bảo trước sự xâm phạm của chủ thể khác. Đăng ký đất đai còn cung
cấp một sự bảo vệ phù hợp cho tất cả những người liên quan đối với thửa đất
không phải chủ sử dụng đất đối với các thửa đất liền kề về lối đi, các tiện ích
công cộng như điện, nước, cống rãnh,... hạn chế mục đích sử dụng đất, xây
dựng công trình trên đất.


11
- Đối với Nhà nước: Thông tin đất đai đáng tin cậy và luôn được cập
nhật là cơ sở để thực hiện nhiệm vụ bảo vệ lãnh thổ, chủ quyền quốc gia, thực
thi nhiệm vụ của một chủ thể quản lý xã hội và sau đó là bảo vệ quyền sở hữu
đất đai của Nhà nước. Thông tin đất đai có trong hệ thống đăng ký là cơ sở
đảm bảo hoạt động cho thị trường đất đai và bất động sản, làm tăng ngân sách
thông qua các nguồn thu từ thuế; hỗ trợ cho hoạt động quy hoạch đất đai cho
các mục đích phát triển kinh tế; ...
- Đối với xã hội: Hệ thống đăng ký đất đai góp phần trong việc bình
ổn xã hội, thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất đai và bất động sản, hạn
chế ô nhiễm môi trường, đảm bảo sự phát triển bền vững của tài nguyên
quốc gia. [14]
d. Những yêu cầu đối với hệ thống đăng ký đất đai

- Sự chính xác và an toàn: Đây là yêu cầu thiết yếu đối với hệ thống
đăng ký nhằm đảm bảo cho sự ổn đinh trong hoạt động và hiệu quả của hệ
thống đăng ký đất đai. Sự chính xác đòi hỏi hoạt động đăng ký phái được tiến
hành theo những trình tự, thủ tục chặt chẽ, đúng chủ thể, đúng đối tượng,
đúng quyền lợi, nghĩa vụ và thiết lập đầy đủ hồ sơ theo quy định. Yêu cầu an
toàn thể hiện trong việc sắp xếp, lưu trữ thông tin đăng ký khi có rủi ro, tính
bảo mật của thông tin.
- Sự rõ ràng và đơn giản: Thủ tục đăng ký không phức tạp, rườm rà,
thời gian nhanh chóng, thành phần hồ sơ đơn giản, thông tin đăng ký dễ tiếp
cận; hệ thống lưu trữ thông tin được sắp xếp, lưu trữ và thể hiện kết cấu đơn
giản, dễ hiểu, dễ sử dụng.
- Sự triệt để, kịp thời: Mọi trường hợp sử dụng đất cũng như những
biến động trong việc sử dụng đất phải được ghi nhận một cách chính xác, kịp
thời ngay khi việc sử dụng đất được bắt đầu hoặc ngay sau khi biến động sử
dụng đất diễn ra. Điều này đòi hỏi Nhà nước phải chủ động trong các hoạt
động quản lý về quy hoạch, đo đạc bản đồ, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất,
cấp giấy chứng nhận QSD đất, xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai.


12
- Sự công bằng và dễ tiếp cận: Thông tin về đất đai phải được công bố,
công khai và công bằng trong việc tiếp cận thông tin của tất cả người có nhu
cầu. Điều này rất có vai trò lớn trong việc phát triển hoạt động dịch vụ công
về đất đai.
- Chi phí thấp: Chi phí thấp được đề cập ở đây bao gồm chi phí mà Nhà
nước đầu tư cho hệ thống đăng ký và khoản thu phí mà khách hàng phải trả
khi sử dụng các dịch vụ từ hệ thống đăng ký đất đai. Đây là nguyên nhân
chính ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của hệ thống đăng ký đất đai của
nước ta trong giai đoạn hiện nay. [14]
e. Hệ thống đăng ký đất đai phát triển

- Mục đích của việc xây dựng đăng ký đất đai phát triển:
Hệ thống đăng ký đất đai phát triển là thành phần quan trọng của hệ
thống quản lý đất đai phát triển. Việc xây dựng hệ thống đăng ký đất đai phát
triển là một nhu cầu thiết yếu không chỉ cho quản lý nhà nước về đất đai, nhu
cầu của người sử dụng đất, mà cho cả hệ thống quản lý đất đai phát triển
nhằm khơi dậy các nguồn lực về đất đang nằm ngoài các hoạt động sản xuất
kinh doanh, cung cấp đất đai cho thị trường bất động sản để tạo nên các công
trình trên đất, tạo dựng điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp có khả năng
tiếp cận dễ dàng tới nguồn lực đất đai và sử dụng đất đai có hiệu quả, hộ gia
đình, cá nhân có điều kiện có chỗ ở và có cơ hội tiếp cận đất đai sử dụng vào
mục đích sản xuất kinh doanh.
- Nguyên tắc xây dựng đăng ký đất đai phát triển:
Để xây dựng đăng ký đất đai phát triển cần phải dựa trên nguyên tắc
đăng ký theo thửa đất là hệ thống phù hợp nhất. Điều này có nghĩa là đối
tượng đăng ký là một thửa đất xác định bởi các đường ranh giới, giới hạn một
khu vực với quyền sử dụng đồng nhất. Thửa đất là cơ sở cho đăng ký và toàn
bộ các thông tin thuộc tính như chủ sử dụng, mục đích sử dụng, giá trị quyền
sử dụng và các thông tin khác. Nguyên tắc này đã được quy định trong quy


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC HÌNH BẢNG .................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ....................................................... 4
1.1.1. Quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai ................................................. 4
1.1.2. Quyền sử dụng đất .................................................................................. 5
1.1.3. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai và quyền sử
dụng đất.............................................................................................................. 6
1.2. Đăng ký đất đai và hệ thống đăng ký đất đai .......................................... 7
1.2.1. Đăng ký đất đai ....................................................................................... 7
1.2.2. Hệ thống đăng ký đất đai ........................................................................ 9
1.2.3. Hệ thống đăng ký đất đai của một số nước trên thế giới .................... 14
1.2.4. Hệ thống đăng ký đất đai tại Việt Nam ............................................... 20
1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ................................................ 24
1.3.1. Cở sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK QSDĐ ................ 24
1.3.2. Vị trí, chức năng, nhiệm vụ của VPĐK QSDĐ .................................. 26
1.3.3. Thực trạng VPĐK QSDĐ ở nước ta.................................................... 29
1.3.4. Đánh giá chung ..................................................................................... 36
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 39
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................... 39
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 39


14
+ Do các hoạt động của thị trường bất động sản ngày càng phát triển,
nhu cầu giao dịch tăng cao và nhu cầu thông tin cũng tăng cao nên nguồn thu
tăng lên mặc dù mức thu ngày càng giảm
+ Quá trình giảm phí dịch vụ và tăng chất lượng dịch vụ của các tổ
chức đăng ký đất đai làm cho công chúng được hưởng lợi rất nhiều.
- Lợi ích của việc xây dựng đăng ký đất đai phát triển:

Bên cạnh chức năng làm cầu nối giữa chính quyền với người dân, hệ
thống đăng ký đất đai phát triển với cơ sở dữ liệu đầy đủ, chính xác, kịp thời
còn tạo được các lợi ích sau đây:
+ Tăng cường tính chặt chẽ trong quản lý đất đai để tránh các trường
hợp bị sót, bị nhầm lẫn, bị chồng chéo trong quyết định về pháp luật đất đai,
chính sách tài chính đất đai và các quyết định hành chính về đất đai do các
biến động về sử dụng đất được cập nhật thường xuyên.
+ Bảo đảm quyền được tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân.
Mọi thủ tục hành chính về đất đai được thực hiện trên mạng thông tin, triệt để
thực hiện cải cách hành chính trong quản lý đất đai, bảo hộ tốt các quyền và
quyền lợi của người sử dụng đất và những người có quyền lợi liên quan.
+ Người dân thực hiện được chức năng giám sát việc thực thi pháp luật,
về đất đai của các cơ quan nhà nước, cơ quan dịch vụ công. Do vậy, tạo điều
kiện loại bỏ tình trạng tham nhũng, lãng phí trong bộ máy quản lý đất đai, loại
bỏ tình trạng đầu cơ đất đai và tích trữ tiền tiết kiệm trong đất đai của người
sử dụng.
+ Tạo nên tính công khai, minh bạch trong thị trường bất động sản.
1.2.3. Hệ thống đăng ký đất đai của một số nước trên thế giới
1.2.3.1. Australia
Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu
đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các
Bang giữ nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử


15
dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự
trang trải chi phí. Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái
niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau
này được biết đến là Hệ thống Torren. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp
phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New

Zealand, và các nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh. Ban đầu Giấy
chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản
giao chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp GCN dần chuyển sang dạng số.
Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp
cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra
GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua.
Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản
của Úc gồm: GCN được đảm bảo bởi Nhà nước; Hệ thống đăng ký đơn giản,
an toàn và tiện lợi; Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng
cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký
biến động lâu dài; GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công
chúng; Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham
khảo; Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây
dựng; Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ
dàng cập nhật, tra cứu, đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng. [7]
1.2.3.2. Anh:
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản
(đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống
thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo
khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ
Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tính
nối mạng theo một hệ thống thống nhất (chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ
liệu). Toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang