Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dũ liệu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tại địa bàn Phường Đại Yên_ Thành Phố Hạ Long
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.93 MB, 59 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------
NGUYỄN ĐỨC TIẾN
Tên đề tài:
"ỨNG DỤNG GIS XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ
ĐẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TẠI ĐỊA BÀN
PHƯỜNG ĐẠI YÊN – THÀNH PHỐ HẠ LONG"
KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Địa chính môi trường
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Lớp
: K42 – ĐCMT N02
Khóa học
: 2010 – 2014
Thái Nguyên, năm 2014
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một khâu rất quan trọng trong quá trình học tập
của mỗi sinh viên nhằm hệ thống lại toàn bộ lượng kiến thức đã học, vận
dụng lý thuyết vào thực tiễn, bước đầu làm quen với những kiến thức khoa
học. Qua đó sinh viên ra trường sẽ hoàn thiện hơn về kiến thức lý luận,
phương pháp làm việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn của
công việc sau này.
Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm và ban
chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dũ liệu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng
tại địa bàn Phường Đại Yên_ Thành Phố Hạ Long.”
Trong suốt quá trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy
cô giáo và anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm,
Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên và đặc biệt là cô giáo Th.S Ngô
Thị Hồng Gấm người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành khóa luận tốt
nghiệp này.
Do trình độ có hạn mặc dù đã rất cố gắng xong bản khóa luận tốt nghiệp
của em không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được những
ý kiến chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đống góp của bạn bè để bài khóa
luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 22 tháng 5 năm 2014
Sinh viên
Nguyễn Đức Tiến
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Tên viết tắt
Tên đầy đủ
GIS
Geographic Information System
CSDL
Cơ sở dữ liệu
TPHL
Thành phố Hạ Long
FAO
Tổ chức lương thực và nông nghiệp Liên Hợp Quốc
UBND
Uỷ ban nhân dân
NĐ
Nghị định
CP
Chính phủ
TT
Thông tư
BTNMT
Bộ tài nguyên và môi trường
CNTT
Công nghệ thông tin
ĐBSCL
Đồng bằng sông cửu long
QĐ
Quyết định
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1: Thông tin qui định giá các loại đất năm 2014 của UBND Tỉnh
Quảng Ninh .................................................................................. 23
Bảng 4.2: Thông tin giá đất tại các trục đường thành phố Hạ Long .............. 24
Bảng 4.3: Mô hình CSDL giá đất tại Phường Đại Yên – Thành phố Hạ Long .......28
Bảng 4.4: Danh mục các lớp dữ liệu trong bộ cơ sở dữ liệu bản đồ .............. 29
Bảng 4.5: Thông tin về thửa đất ................................................................... 32
Bảng 4.6: Thông tin phân vị trí đất ............................................................... 33
Bảng 4.7: Các Module được viết trong chương trình quản lý và cung cấp
thông tin giá đất ............................................................................ 34
Bảng 4.8: Bảng cơ sở dữ liệu giá đất tại địa bàn phường Đại Yên – TP Hạ
Long năm 2012 theo qui định của UBND Tỉnh QN ...................... 42
DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1: Sơ đồ quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu ngành Tài nguyên – Môi
trường ............................................................................................. 9
Hình 4.1: Biểu đồ các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ...................................... 20
Hình 4.2. Mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đến giá đất ......................... 21
Hình 4.3: Một góc khu dân cư khu 2 - Phường Đại Yên ............................... 25
Hình 4.4: Cơ sở dữ liệu bản đồ đảm bảo khả năng truy nhập dữ liệu ............ 31
Hình 4.5: Quá trình tạo bảng thuộc tính cơ sở dữ liệu .................................. 32
Hình 4.6: Sơ đồ tổng quát công việc thực hiện quản lý và cung cấp thông tin
giá đất ........................................................................................... 34
Hình 4.7: Hộp thoại cập nhật giá từng thửa đất ............................................ 35
Hình 4.8: Sơ đồ cập nhật giá từng thửa đất ................................................... 36
Hình 4.9: Bộ cơ sở dữ liệu dữ liệu thuộc tính giá đất tại địa bàn phường Đại
Yên - thàn phố Hạ Long ............................................................... 36
Hình 4.10: Trường dùng để liên kết ảnh ....................................................... 37
Hình 4.11. Công cụ xây dựng hình ảnh ........................................................ 37
Hình 4.12: cửa sổ HotLink Options (trước khi thao tác) ............................... 38
Hình 4.13: Cửa sổ HotLink Options (sau khi thao tác) ................................. 38
Hình 4.14: Trường LIEN_KET sau khi đánh đường link .............................. 39
Hình 4.15: Hình ảnh được HotLink .............................................................. 39
Hình 4.16: Hộp thoại xem thông tin thửa đất ................................................ 40
Hình 4.17: Thao tác tìm kiếm Find ............................................................... 41
Hình 4.18: Kết quả tìm kiếm ........................................................................ 41
Hình 4.19: Thao tác tìm và xuất dữ liệu........................................................ 42
Hình 4.20: Hộp thoại truy xuất giá ............................................................... 44
Hình 4.21. Sơ đồ truy xuất giá ...................................................................... 45
Hình 4.22: Kết quả truy xuất giá................................................................... 45
Hình 4.23: Công cụ tô màu Create thematic Map ......................................... 46
Hình 4.24: Bảng chọn màu ........................................................................... 47
Hình 4.25: Công cụ tô màu theo giá đất ....................................................... 47
MỤC LỤC
PHẦN 1: MỞ ĐẦU ....................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................... 1
1.2. Mục đích đề tài ........................................................................................ 1
1.3. Yêu cầu đề tài .......................................................................................... 2
1.4. Ý nghĩa đề tài .......................................................................................... 2
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 3
2.1. Tổng quan về giá đất ............................................................................... 3
2.1.1. Giá đất và nguyên tắc xác định giá đất.................................................. 3
2.1.2. Phương pháp định giá đất ..................................................................... 4
2.2 Các văn bản thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ............................. 6
2.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới vùng giá trị đất đai ........................................ 6
2.4. Tổng quan về GIS - Geographic Information System .............................. 7
2.4.1. Khái niệm về GIS ................................................................................. 7
2.4.2 Các thành phần cơ bản của GIS ............................................................. 8
2.4.3 Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu ngành Tài nguyên - Môi trường ........ 9
2.5. Tình hình nghiên cứu GIS trong và ngoài nước ....................................... 9
2.5.1. Tình hình nghiên cứu trên thế giới ........................................................ 9
2.5.2 Tình hình nghiên cứu trong nước......................................................... 10
2.6. Các phần mềm tin học được sử dụng xây dựng CSDL giá đất ............... 11
2.6.1 Phần mềm Microstation Geographics .................................................. 11
2.6.2. Phần mềm Mapinfo ............................................................................ 13
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU........ 15
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.......................................................... 15
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 15
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 15
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................. 15
3.2.1. Địa điểm nghiên cứu........................................................................... 15
3.2.2. Thời gian tiến hành ............................................................................. 15
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 15
3.3.1. Điều tra cơ bản ................................................................................... 15
3.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ...................................................... 16
3.3.3. Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ............................................ 16
3.3.4. Ứng dụng phần mềm Mapinfo xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở đô thị
Thành phố Hạ Long...................................................................................... 16
3.3.5. Đánh giá khả năng khai thác cơ sở dữ liệu giá đất tại Phường Đại Yên –
Thành phố Hạ Long...................................................................................... 16
3.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 16
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu .............................................................. 16
3.4.2. Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ ...................................... 17
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................... 18
4.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của khu vực thành phố Hạ Long ...... 18
4.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ............................................................... 18
4.2. Kết quả thu thập số liệu ......................................................................... 19
4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .......................................................... 19
4.3.1. Mục đích sử dụng của đất đai ............................................................. 23
4.3.2. Yếu tố vị trí ........................................................................................ 23
4.3.3. Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng ............................................................ 24
4.3.4. Chính sách tiền tệ ............................................................................... 25
4.4. Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại phường Đại Yên – TP. Hạ Long ...... 26
4.4.1. Thu thập nội dung thông tin dữ liệu .................................................... 26
4.4.2. Phân tích nội dung dữ liệu .................................................................. 27
4.4.3. Thiết kế mô hình cơ sở dữ liệu ........................................................... 28
4.4.4. Xây dựng danh mục (data catalog) ..................................................... 28
4.4.5. Chuẩn hóa và chuyển đổi dữ liệu ........................................................ 29
4.4.6. Nhập dữ liệu ....................................................................................... 30
4.4.7. Biên tập dữ liệu .................................................................................. 30
4.4.8. Kiểm tra sản phẩm .............................................................................. 30
4.5. Ứng dụng phần mềm Mapinfo xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại phường
Đại Yên – TP Hạ Long ................................................................................. 30
4.5.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian .................................................... 30
4.5.2. Đánh giá chất lượng bản đồ ................................................................ 31
4.5.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính ...................................................... 31
4.6. Xây dựng chương trình quản lý và cung cấp thông tin giá đất ............... 33
4.6.1. Cập nhật giá........................................................................................ 35
4.6.2 Xây dựng dữ liệu giá đất minh họa vị trí trong Mapinfo ...................... 37
4.7. Ứng dụng phần mềm Mapinfo vào công tác quản lí giá đất ................... 40
4.7.1. Xem thông tin thửa đất ....................................................................... 40
4.7.2. Tìm kiếm thửa đất .............................................................................. 40
4.7.3. Tìm và xuất dữ liệu............................................................................. 42
4.7.4 Thống kê và so sánh giá ...................................................................... 44
4.7.5 Xây dựng bản đồ chuyên đề giá đất ..................................................... 46
4.8. Nhận xét chung...................................................................................... 49
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................ 50
5.1. Kết luận ................................................................................................. 50
5.2. Đề nghị .................................................................................................. 50
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 51
1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Trong những năm gần đây với cơ chế thị trường ở nước ta, luật đất đai
ra đời kèm theo các thông tư và các quyết định khác trong đó liên quan nhiều
nhất đến quyền sử dụng đất đai đã giúp cho việc giải quyết những vấn đề khó
khăn về mặt sử dụng đất đai. Chính vì vậy, thị trường đất đai trong nước ngày
càng phát triển.
Tuy nhiên, đất và nhà ở là những loại bất động sản có giá trị kinh tế lớn
mà sự hiểu biết chúng ta với thị trường này còn nhiều mặt hạn chế. Giá đất
luôn được nâng cao và ngày càng nóng lên.
Việc quản lý giá cả một cách hiệu quả là một vấn đề quan trọng nhất
trong việc bình ổn thị trường đất đai. Bên cạnh đó chúng ta cần xây dựng
thành công giá đất sẽ giúp những cán bộ công tác trong lĩnh vực của thị
trường đất đai dễ dàng hơn và thuận tiện hơn.
Ngày nay, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của cuộc cách mạng khoa
học công nghệ, các ứng dụng GIS (Geographic Information System) được liên
tục phát triển trong lĩnh vực quản lý và bảo vệ tài nguyên môi trường. Xu
hướng hiện nay trong quản lý tài nguyên và môi trường là sử dụng tối đa khả
năng cho phép của GIS. Sự phát triển của phần cứng máy tính có khả năng
nhiều hơn, mạnh hơn và các ứng dụng cũng trở nên thân thiện hơn với người
sử dụng bởi các khả năng hiển thị ba chiều, các công cụ phân tích không gian
và giao diện tuỳ biến, cho phép truy, xuất dữ liệu một cách nhanh chóng và
chính xác. Vì vậy, việc xây dựng một đề tài nhiên cứu về việc ứng dụng GIS
vào việc quản lý giá đất là vô cùng quan trọng và cấp thiết. Xuất phát từ yêu
cầu thực tiễn, được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên,
trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo:
Th.S. Ngô Thị Hồng Gấm, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng GIS
xây dựng cơ sở dũ liệu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tại địa bàn Phường
Đại Yên_ Thành Phố Hạ Long”.
1.2. Mục đích đề tài
- Tìm hiểu điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của phường Đại Yên-Thành
Phố Hạ Long.
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Tên viết tắt
Tên đầy đủ
GIS
Geographic Information System
CSDL
Cơ sở dữ liệu
TPHL
Thành phố Hạ Long
FAO
Tổ chức lương thực và nông nghiệp Liên Hợp Quốc
UBND
Uỷ ban nhân dân
NĐ
Nghị định
CP
Chính phủ
TT
Thông tư
BTNMT
Bộ tài nguyên và môi trường
CNTT
Công nghệ thông tin
ĐBSCL
Đồng bằng sông cửu long
QĐ
Quyết định
3
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Tổng quan về giá đất
2.1.1. Giá đất và nguyên tắc xác định giá đất
* Giá đất
Theo điều 4, Luật Đất Đai 2003 quy định: “Giá quyền sử dụng đất (sau
đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.
- Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất do nhà nước quy định cần đảm bảo các nguyên tắc sau:
+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn với giá chuyển nhượng thì
phải điều chỉnh cho phù hợp.
+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng
mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá
như nhau.
- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật
đất đai 2003, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do
Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho
ý kiến trước khi quyết định.
- Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy
định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm
4
căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính
tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu
giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử
dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm
pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”.
* Nguyên tắc xác định giá đất
Theo Đặng Như Hiển (2005), giá đất là số tiền tính trên một đơn vị
diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng đất. Một trong những khác biệt cơ bản giữa luật đất đai hiện
hành so với luật đất đai 1993 đó là sử dụng giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường là một trong những nguyên tắc để xác định giá đất.
Theo quy định tại khoản 1 điều 56 luật đất đai thì giá đất được xác định theo
các nguyên tắc sau:
- Sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
Ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
- Chính phủ quy định phương pháo xác định giá đất, khung giá các loại
đất cho từng vùng, theo từng thời gian, từng trường hợp phải điều chỉnh giá
đất và việc sử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực phố
thuộc trung ương.
2.1.2. Phương pháp định giá đất
- Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp
Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của
các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem
xét, để ước tính giá trị thực của BĐS đó, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi
5
và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.
- Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương
pháp vốn hóa):
Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm
trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất
định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó.
Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi
hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong
điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị
hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác
để kiểm tra.
- Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành):
Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không
có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ,
trường học, bệnh viện, công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp
giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo
bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế,
nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
- Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán):
Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt
như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ
yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó, mặt hạn chế của phương
pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của
nó có tạo ra lợi nhuận.
- Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát
triển giả định):
Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những
BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử
dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê
duyệt. Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá
thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ
6
sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi
nhuận. Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
2.2 Các văn bản thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất
- Luật đất đai được Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 có
hiệu lực từ ngày 01/7/2004;
- Luật Công nghệ thông tin được Quốc hội thông qua ngày 29/06/2006,
có hiệu lực từ ngày 01/01/2007;
- Quyết định số 179/2004/QĐ-TTg ngày 06/10/2004 của Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt Chiến lược ứng dụng và phát triển công nghệ thông tin
tài nguyên và môi trường đến năm 2015 và định hướng đến năm 2020;
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT, ngày 02/08/2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Thông tư 07/2009/TT-BTNMT ngày 10/07/2009 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số
102/2008/NĐ-CP ngày 15/09/2008 của Thủ tướng Chính phủ về việc thu
thập, quản lý, khai thác và sử dụng dữ liệu về tài nguyên và môi trường;
- Công văn số 106/BTNMT-CNTT ngày 12/01/2012 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc thông báo kết quả thẩm định các phần mềm
xây dựng khai thác cơ sở dữ liệu đất đai;
2.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới vùng giá trị đất đai
Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng tới vùng giá trị đất đai bao gồm:
kinh tế xã hội, tự nhiên và hành chính…
* Nhân tố kinh tế xã hội
Trình độ kinh tế xã hội phát triển là nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởng
đến phân vùng đất đai, bao gồm các mặt sau:
- Mức độ phồn hoa
- Mức độ thông thoáng
- Mức độ hoàn thiện của thiết bị thành phố, thị trấn
- Mật độ nhân khẩu
* Nhân tố tự nhiên
Nhân tố tự nhiên cũng là một trong những nhân tố trọng yếu ảnh hưởng
tới phân vùng đất đai.
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1: Thông tin qui định giá các loại đất năm 2014 của UBND Tỉnh
Quảng Ninh .................................................................................. 23
Bảng 4.2: Thông tin giá đất tại các trục đường thành phố Hạ Long .............. 24
Bảng 4.3: Mô hình CSDL giá đất tại Phường Đại Yên – Thành phố Hạ Long .......28
Bảng 4.4: Danh mục các lớp dữ liệu trong bộ cơ sở dữ liệu bản đồ .............. 29
Bảng 4.5: Thông tin về thửa đất ................................................................... 32
Bảng 4.6: Thông tin phân vị trí đất ............................................................... 33
Bảng 4.7: Các Module được viết trong chương trình quản lý và cung cấp
thông tin giá đất ............................................................................ 34
Bảng 4.8: Bảng cơ sở dữ liệu giá đất tại địa bàn phường Đại Yên – TP Hạ
Long năm 2012 theo qui định của UBND Tỉnh QN ...................... 42
8
2.4.2 Các thành phần cơ bản của GIS
Một Hệ thống thông tin địa lý bao gồm những thành phần cơ bản sau:
- Phần cứng: bao gồm máy tính điều khiển mọi hoạt động của hệ thống
và các thiết bị ngoại vi.
- Phần mềm: cung cấp công cụ và thực hiện các chức năng:
+ Thu thập dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính từ các nguồn thông
tin khác nhau
+ Lưu trữ, cập nhật, điều chỉnh và tổ chức các cơ sở dữ liệu nói trên.
+ Phân tích biến đổi, điều chỉnh và tổ chức các cơ sở dữ liệu nhằm giải
quyết các bài toán tối ưu và mô hình mô phỏng không gian và thời gian.
+ Đưa ra các thông tin theo yêu cầu dưới dạng khác nhau.
Ngoài ra phần mềm cần phải có khả năng phát triển và nâng cấp theo
các yêu cầu đặt ra của hệ thống.
- Dữ liệu: đây là thành phần quan trọng nhất của GIS. Các dữ liệu
không gian (Spatial data) và các dữ liệu thuộc tính (No spatial data) được tổ
chức theo một mục tiêu xác định bởi một hệ quản trị cơ sở dữ liệu (DataBase
Management System).
- Con người: yếu tố con người có ảnh hưởng rất lớn đối với các hệ
GIS, đặc biệt trong việc điều khiển hệ thống và phát triển các ứng dụng.
- Phương pháp: phương pháp phụ thuộc vào ý tưởng của các xây dựng
hệ thống, sự thành công của một hệ GIS phụ thuộc vào phương pháp được sử
dụng để thiết kế hệ thống.
9
2.4.3 Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu ngành Tài nguyên - Môi trường
Thu thập nội dung thông tin
Phân tích nội dung dữ liệu
Thiết kế mô hình cơ sở dữ liệu
Xây dựng danh mục ( Data
catalog) nhập siêu dữ liệu
Có
DL đã có ở
dạng số
Chuẩn hóa & chuyển
đổi dữ liệu
Không
Nhập dữ liệu
Biên tập dữ liệu
Kiểm tra sản phẩm
Giao nộp sản phẩm
SƠ ĐỒ QUY TRÌNH XÂY DỰNG CSDL
Hình 2.1: Sơ đồ quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu ngành Tài nguyên – Môi trường
2.5. Tình hình nghiên cứu GIS trong và ngoài nước
2.5.1. Tình hình nghiên cứu trên thế giới
- Hiện nay trên thế giới việc ứng dụng công nghệ GIS đã và đang được
ứng dụng trong nhiều ngành lĩnh vực khác nhau, GIS đang được phát triển
theo nhiều hướng nghiên cứu khác nhau nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao
của nền kinh tế - xã hội.
- Tại một số quốc gia phát triển trên thế giới như Hoa Kỳ, Anh, Hàn
Quốc… việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất đã được thực hiện từ nhiều năm
qua và đã được ứng dụng trên diện rộng, đó là việc ứng dụng công nghệ
10
WebGIS để cung cấp cho người dùng những thông tin một cách nhanh và
chuẩn xác nhất.
- Năm 1964 Canada đã xây dựng Hệ thống thông tin địa lý đầu tiên trên
thế giới có tên gọi là Canadian Geographical Information System. Song song với
Canada, tại Mỹ các trường đại học cũng tiến hành nghiên cứu và xây dựng các
Hệ thống thông tin địa lý. Tuy nhiên rất nhiều hệ thống trong số đó đã không tồn
tại được bao lâu do khâu thiết kế cồng kềnh và giá thành quá cao. Tuy nhiên, các
nhà nghiên cứu ở giai đoạn này đã đưa ra những lý luận nhận định quan trọng về
vai trò, chức năng của Hệ thống thông tin địa lý: Hàng loạt loại bản đồ có thể
được số hoá và liên kết với nhau tạo ra một bức tranh tổng thể về tài nguyên
thiên nhiên của một khu vực, một quốc gia hay một châu lục. Sau đó máy tính
được sử dụng để phân tích các đặc trưng của nguồn tài nguyên đó và cung cấp
các thông tin bổ ích, kịp thời cho việc quy hoạch [7].
- Ở các nước trong khu vực Đông Nam Á, Liên Hợp Quốc chủ trì
chương trình Cơ sở hạ tầng về Thông tin Địa lý Châu Á - Thái bình dương
(GIS Infastructure for Asia and the Pacific) bắt đầu từ năm 1995 tại Malaysia.
Với sự hình thành các nhóm nghiên cứu về: hệ quy chiếu và địa giới hành
chính, hệ thống pháp lý, bản đồ nền, chuẩn hoá thông tin, kể từ năm 1997
chương trình này tập trung nghiên cứu xây dựng hệ quy chiếu - hệ toạ độ khu
vực và cơ sở dữ liệu không gian và khu vực. Nói tóm lại vấn đề xây dựng các
CSDL địa lý toàn cầu và khu vực đang là một nhu cầu lớn đựơc nhiều nước
quan tâm nhằm giải quyết các vấn đề mang tính chiến lược phát triển đối với
mỗi quốc gia cũng như trên toàn cầu [7].
2.5.2 Tình hình nghiên cứu trong nước
- Đề tài " Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ công tác thu tiền sử
dụng đất Phường Võ Cường, TP Bắc Ninh" trên cơ sở ứng dụng hệ thống
thông tin địa lý (GIS) kết hợp phương pháp chuyên gia theo quy định, quy
phạm kỹ thuật đã thể hiện tính khách quan, khoa học và rất phù hợp với điều
kiện địa phương. Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu trên cơ sở ứng dụng
công nghệ hiện đại đã xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu đáp ứng tốt nhu
cầu của người dùng (Hồ Thị Lam Trà và cs, 2008).
11
- Đề tài “Xây dựng cơ sở dữ liệu tài nguyên đất phục vụ công tác quản
lý đất đai huyện Tam Nông - tỉnh Phú Thọ” đã xây dựng được bộ cơ sở dữ
liệu phục vụ cho công tác quản lý đất đai của huyện Tam Nông - tỉnh Phú Thọ
phù hợp với các yêu cầu về quản lý và sử dụng đất dựa trên chính sách pháp
luật của nhà nước về đất đai và hoàn cảnh thực tiễn tại địa phương (Vũ Văn
Trọng, 2006).
- Đề tài " Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) trong quản lý thông
tin bất động sản Thị trấn Quỳ Châu - Gia Lâm - Hà Nội" trên cơ sở ứng dụng
công nghệ GIS để thu thập số liệu, xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản và sử
dụng cơ sở dữ liệu đó cho các ứng dụng cụ thể. GIS có chức năng tổ hợp dữ
liệu trong phân tích không gian như chồng xếp bản đồ, tạo vùng đệm giúp các
nhà quản lý dễ dàng giải quyết tranh chấp, tìm kiếm thông tin. Điều này có ý
nghĩa rất quan trọng vì đây là một công cụ cung cấp thông tin nhanh chóng
với độ chính xác cao, giúp các nhà quản lý hay các nhà hoạch định chính sách
có được những quyết định sáng suốt (Lê Thị Giang, 2008).
- Qua đó cho thấy công nghệ GIS đóng vai trò hết sức quan trọng trong
nghiên cứu và quản lý, đặc biệt là việc quản lý nguồn tài nguyên đất đai trong
đó có quản lý giá đất.
2.6. Các phần mềm tin học được sử dụng xây dựng CSDL giá đất
2.6.1 Phần mềm Microstation Geographics
Microstation GeoGraphic là một phần mềm hệ thống thông tin địa lý,
với đầy đủ tính năng thu nhận dữ liệu, quản lý, phân tích, tìm kiếm và hiển thị,
…các dữ liệu không gian và các dữ liệu thuộc tính có liên quan trong một dự
án GIS. Hơn nữa Microstation GeoGraphics còn cung cấp bộ công cụ quản lý
các thông tin địa lý ở những dạng dữ liệu khác nhau như Raster, Vector, hay
dạng bảng. MicroStation Geographics bao gồm các chức năng chính sau đây:
- Thiết kế các đối tượng cơ sở (Feature-base Design)
- Xây dựng các đối tượng hình học (Construction of geometric objects)
- Tạo lập Topology và phân tích dữ liệu không gian (Topology and
Spatial Analysis)
- Cung cấp công cụ quản lý cơ sở dữ liệu (Database Tools)
DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1: Sơ đồ quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu ngành Tài nguyên – Môi
trường ............................................................................................. 9
Hình 4.1: Biểu đồ các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ...................................... 20
Hình 4.2. Mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đến giá đất ......................... 21
Hình 4.3: Một góc khu dân cư khu 2 - Phường Đại Yên ............................... 25
Hình 4.4: Cơ sở dữ liệu bản đồ đảm bảo khả năng truy nhập dữ liệu ............ 31
Hình 4.5: Quá trình tạo bảng thuộc tính cơ sở dữ liệu .................................. 32
Hình 4.6: Sơ đồ tổng quát công việc thực hiện quản lý và cung cấp thông tin
giá đất ........................................................................................... 34
Hình 4.7: Hộp thoại cập nhật giá từng thửa đất ............................................ 35
Hình 4.8: Sơ đồ cập nhật giá từng thửa đất ................................................... 36
Hình 4.9: Bộ cơ sở dữ liệu dữ liệu thuộc tính giá đất tại địa bàn phường Đại
Yên - thàn phố Hạ Long ............................................................... 36
Hình 4.10: Trường dùng để liên kết ảnh ....................................................... 37
Hình 4.11. Công cụ xây dựng hình ảnh ........................................................ 37
Hình 4.12: cửa sổ HotLink Options (trước khi thao tác) ............................... 38
Hình 4.13: Cửa sổ HotLink Options (sau khi thao tác) ................................. 38
Hình 4.14: Trường LIEN_KET sau khi đánh đường link .............................. 39
Hình 4.15: Hình ảnh được HotLink .............................................................. 39
Hình 4.16: Hộp thoại xem thông tin thửa đất ................................................ 40
Hình 4.17: Thao tác tìm kiếm Find ............................................................... 41
Hình 4.18: Kết quả tìm kiếm ........................................................................ 41
Hình 4.19: Thao tác tìm và xuất dữ liệu........................................................ 42
Hình 4.20: Hộp thoại truy xuất giá ............................................................... 44
Hình 4.21. Sơ đồ truy xuất giá ...................................................................... 45
Hình 4.22: Kết quả truy xuất giá................................................................... 45
Hình 4.23: Công cụ tô màu Create thematic Map ......................................... 46
Hình 4.24: Bảng chọn màu ........................................................................... 47
Hình 4.25: Công cụ tô màu theo giá đất ....................................................... 47
13
Khi lưu trữ đối tượng, ngoài các thông tin chung như chỉ số lớp, kiểu đối
tượng, … mỗi kiểu đối tượng còn có cấu trúc mô tả riêng.
* Các loại đối tượng đồ hoạ trong file DGN được sử dụng để mô tả các
đối tượng bản đồ bao gồm: Đường thẳng (Line); Đường gấp khúc (Line, Line
String); Đường cong (Curve); Các điểm ký hiệu (Cell); Chữ mô tả (Text, Text
Node); Vùng (Shape, Complex Shape); Thuộc tính phi không gian (Attribute).
2.6.2. Phần mềm Mapinfo
MapInfo là một công cụ rất quan trọng trong việc xây dựng, quản lý,
cập nhật, xử lý, phân tích và mô hình hoá các đối tượng địa lý, MapInfo tổ
chức, quản lý cơ sở dữ liệu theo các lớp đối tượng địa lý trên máy tính bởi các
File dữ liệu với các phần mở rộng như sau:
[*.Tab]: Chứa các thông tin mô tả cấu trúc dữ liệu
[*.Dat]: Chứa các thông tin nguyên thuỷ
[*.Map]: Chứa các thông tin mô tả đối tượng không gian
[*.ID]: Chứa các thông tin về chỉ số liên kết không gian và thuộc tính
[*.Ind]: Chứa các thông tin về chỉ số đối tượng [2].
2.6.2.1. Các dữ liệu trong Mapinfo
Khi người dùng tạo ra các table trong Mapinfo, lưu cất các workspace,
nhập hoặc xuất dữ liệu. Mapinfo sẽ tạo ra rất nhiều các file với các phần mở
rộng khác nhau. Các file dữ liệu trong Mapinfo bao gồm:
- Tên file *.DAT: File dữ liệu dạng bảng tính cho một table format
của Mapinfo.
- Tên file *.MAP: Chứa thông tin địa lý mô tả các đối tượng trên bản đồ.
- Tên file *.TAB: Đây là các file chính cho các table của Mapinfo nó
được kết hợp với các file khác như.DAT, DBF…
- Tên file *.ID: File index cho các đối tượng đồ hoạ của Mapinfo (file *.DAT).
- Tên file *.DBF: File dữ liệu bảng tính format dBASE.
- Tên file *.MID: Format nhập/xuất dữ liệu dạng bảng của Mapinfo,
file *.MID kết hợp với file.MIF.
- Tên file.MIF: Format nhập/xuất cho các đối tượng đồ hoạ của
Mapinfo, file *.MIF kết hợp với file.MID.
- Tên file *.TXT: File bảng thuộc tính format ASCII.
14
- Tên file *.WKS: File thuộc tính format Lotus 1, 2, 3.
- Tên file *.WOR: File lưu Workspace trong Mapinfo.
2.6.2.2. Cách tổ chức thông tin trong Mapinfo
Dữ liệu trong Mapinfo được chia thành 2 loại, dữ liệu không gian và dữ
liệu phi không gian (dữ liệu thuộc tính). Trong Mapinfo mỗi loại dữ liệu trên
có phương thức tổ chức thông tin khác nhau.
- TABLE (bảng) : Trong Mapinfo dữ liệu không gian cũng được phân
ra thành các lớp thông tin khác nhau (layer), mỗi lớp thông tin không gian
được đặt trong một table. Người dùng có thể thực hiện các thao tác đóng, mở,
sửa đổi, lưu cất … các table này.
- WORKSPACE (Vùng làm việc) : Khái niệm thứ hai cần quan tâm
trong Mapinfo là các workspace. Mỗi table trong Mapinfo chỉ chứa chứa một
lớp thông tin, trong khi đó trên một không gian làm việc có rất nhiều lớp
thông tin khác nhau. Workspace chính là phương tiện để gộp toàn bộ lớp
thông tin khác nhau lại tạo thành một tờ bản đồ hoàn chỉnh với đầy đủ các yếu
tố nội dung, hơn thế nữa một workspace còn có thể chứa các bảng tính, các
biểu đồ, layout.
- MAP (cửa sổ hiển thị dữ liệu bản đồ) : Dữ liệu bản đồ (địa lý) của các
đối tượng không gian nhằm mô tả vị trí, hình dáng trong một hệ thống toạ độ
nhất định. Một cửa sổ MAP cho phép hiển thị cùng một lúc nhiều lớp thông
tin (Layer) khác nhau hoặc bạt tắt hiển thị một lớp thông tin nào đó.
- LAYOUT (Trình bày và in ấn) : Cho phép người sử dụng kết hợp các
browser, các cửa sổ bản đồ, biểu đồ và các đối tượng đồ hoạ khác vào một
trang in từ đó có thể gửi kết quả ra máy in hoặc máy vẽ. [2].
15
PHẦN 3
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
- Hiện trạng sử dụng đất tại địa bàn Phường Đại Yên-Thành Phố Hạ Long.
- Giá đất ở đô thị Thành phố Hạ Long theo quyết định của UBND tỉnh
Quảng Ninh năm 2013.
- Phần mềm Mapinfo professional.
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Đất đai tại địa bàn phường Đại Yên – TP Hạ Long.
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành
3.2.1. Địa điểm nghiên cứu
- Địa điểm nghiên cứu: Phường Đại Yên – TP Hạ Long
- Địa điểm thực tập: Phường Đại Yên – TP Hạ Long
3.2.2. Thời gian tiến hành
Thời gian thực hiện đề tài: 10/01/2014 đến 30/04/2014.
3.3. Nội dung nghiên cứu
3.3.1. Điều tra cơ bản
- Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên:
+ Vị trí địa lý, tọa độ
+ Địa hình, địa mạo
+ Khí hậu, thủy văn
+ Tài nguyên sinh vật: thực vật, động vật, tỷ lệ che phủ…
- Điều kiện kinh tế - xã hội:
+ Điều kiện kinh tế: tốc độ tăng trưởng kinh tế, thu nhập bình quân,
mức sống của người dân,…
+ Điều kiện xã hội: số dân, số hộ, tỷ lệ lao động/tổng số dân, tỷ lệ tăng
dân số (tăng tự nhiên, tăng cơ học) …
+ Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội
- Tình hình quản lý đất đai
16
3.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
- Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất.
- Đánh giá mức ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất tại địa bàn
phường Đại Yên – Thành phố Hạ Long.
3.3.3. Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất
- Xác định các yếu tố thông tin dữ liệu phục vụ công tác xây dựng CSDL.
- Nghiên cứu và ứng dụng quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu ngành Tài
Nguyên - Môi trường vào việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất nói chung và
xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại phường Đại Yên nói riêng.
3.3.4. Ứng dụng phần mềm Mapinfo xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở đô thị
Thành phố Hạ Long
- Xác định các yếu tố thông tin, nguồn dữ liệu đưa vào biên tập, xử
lý trên phần mềm Mapinfo bao gồm cả dữ liệu không gian và dữ liệu phi
không gian.
3.3.5. Đánh giá khả năng khai thác cơ sở dữ liệu giá đất tại Phường Đại
Yên – Thành phố Hạ Long
3.4. Phương pháp nghiên cứu
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu
- Thu thập cơ sở dữ liệu không gian:
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất, địa chính, địa hình, giao thông, thủy văn,..
- Thu thập cơ sở dữ liệu thuộc tính:
+ Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên.
+ Điều kiện kinh tế - xã hội.
+ Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội.
+ Tình hình quản lý tại khu vực nghiên cứu.
- Số liệu khác có liên quan:
+ Thu thập các quyết định, quy định, tài liệu hướng dẫn thực hiện, các
công trình nghiên cứu có liên quan.
+ Điều tra, khảo sát, đối chiếu thực địa nhằm xác minh độ chính xác
của các tài liệu, số liệu đã thu thập được, kiểm tra kết quả xây dựng và chính
xác hóa các thông tin về nội dung đã thu thập và xây dựng được.
17
3.4.2. Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ
Biên tập các bản đồ chuyên đề bằng phần mềm Mapinfo v10.5.
3.4.3. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu
- Sử dụng phần mềm Mapinfo v10.5 phân tích, chồng ghép, chia tách
thông tin và phân tích mối quan hệ không gian của các đối tượng.
- Thống kê số liệu bằng phần mềm Microsoft Office Excel 2003 và
Accessories Notepad.
3.4.4. Phương pháp chuyên gia
- Tham khảo ý kiến các chuyên gia trong các lĩnh vực GIS, bất động
sản, quản lý tài nguyên đất…
