Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện ân thi tỉnh hưng yên giai đoạn 2010 2014

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
========o0o========

Nguyễn Văn Linh
NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ÂN THI - TỈNH HƯNG YÊN GIAI ĐOẠN 2010 2014

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số:

Giáo viên hướng dẫn: Th.S. Thái Thị Lan Anh

HÀ NỘI - 2015


LỜI CAM ĐOAN
Kính gửi:
Phòng đào tạo – Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội.
Khoa Quản lý Đất đai – Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội
Hội đồng chấm Đồ án tốt nghiệp.
Tên tôi là: Nguyễn Văn Linh – sinh viên Khoa Quản lý Đất đai, trường Đại học
Tài nguyên và Môi trường Hà Nội.
Tôi xin cam đoan đã thực hiện quá trình làm đồ án một cách khoa học, chính
xác và trung thực.
Các kết quả, số liệu trong đồ án đều có thật, thu được trong quá trình nghiên
cứu và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn
gốc.
Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về nguồn gốc, số liệu thông tin được sử
dụng trong luận văn này.

Hưng Yên, ngày 03 tháng 6 năm 2015
Sinh viên

Nguyễn Văn Linh

1


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện Đồ án Tốt nghiệp, ngoài sự nỗ lực của
bản thân tôi còn nhận được sự giúp đỡ quý báu của các cá nhân, tập thể trong và
ngoài trường. Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn:
-

Th.S. Thái Thị Lan Anh – Giảng viên bộ môn Quản lý Đất đai Khoa Quản lý
Đất đai - Trường ĐH Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, đã tận tình hướng dẫn
tôi hoàn thành Đồ án.

-

Các thầy cô trong khoa Quản lý Đất đai đã tạo điều kiện tốt nhất cho tôi hoàn
thành Đồ án Tốt nghiệp.

-

Các cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Ân Thi đã tạo điều kiện
giúp đỡ tôi trong quá trình thực tập.

-

Gia đình và bạn bè luôn động viên, cổ vũ tôi trong suốt quá trình học tập.

Em kính chúc các thầy, các cô luôn luôn mạnh khỏe và hạnh phúc.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!
Hưng Yên, ngày

tháng

Sinh viên

Nguyễn Văn Linh

2

năm 2015


DANH MỤC VIẾT TẮT
CNTB

Chủ nghĩa tư bản

GQĐ

Giá quy định

GTTCN

Giá thị trường cao nhất

GTTTN

Giá thị trường thấp nhất

GTTTB

Giá thị trường trung bình

HSĐC

Hồ sơ địa chính

HĐND

Hội đồng nhân dân

MĐCL

Mức độ chênh lệch

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TNMT

Tài nguyên môi trường

TTBĐS

Thị trường bất động sản

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

UBND

Uỷ ban nhân dân

3


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Thị trường sơ cấp về đất đai ......................................................................... 5
Hình 1.2. Thị trường thứ cấp về đất đai....................................................................... 6

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Ân Thi năm 2014 .................................. 40
Bảng 3.2. Khung giá đất ở tại đô thị loại V và các xã đồng bằng Xã đồng bằng ......... 41
Bảng 3.3. Bảng giá đất ở trên địa bàn huyện Ân Thi, giai đoạn 2010-2014 ................ 42
Bảng 3.4. Bảng so sánh giá đất ở quy định với giá đất ở thực tế giao dịch trên địa bàn
huyện Ân Thi ............................................................................................................. 47
Biểu đồ 3.5. Giá đất giao dịch thực tế và giá quy định năm 2014 ............................... 48
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 3.1. Biểu đồ xu hướng biến động giá đất ở quy định theo các năm ................ 43
Biểu đồ 3.2. Giá đất ở do Nhà nước quy định ở khu vực 1 ......................................... 44
Biểu đồ 3.3. Giá đất ở do Nhà nước quy định ở khu vực 2 ......................................... 45
Biểu đồ 3.4. Giá đất ở do Nhà nước quy định ở khu vực 3 ......................................... 45
Biểu đồ 3.5. Giá đất giao dịch thực tế và giá quy định năm 2014 ............................... 48

Biểu đồ 3.6. Giá đất quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 1 ........................ 49
Biểu đồ 3.7. Giá đất quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 2 ........................ 49
Biểu đồ 3.8. Giá đất quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 3 ........................ 50
Biểu đồ 3.5. Giá đất giao dịch thực tế và giá quy định năm 2014 ............................... 48

4


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC VIẾT TẮT
DANH MỤC HÌNH
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài. ...................................................................................................................... 1
2. Mục đích - yêu cầu. .............................................................................................................................. 2

CHƯƠNG I ................................................................................................................. 3
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..................................................................... 3
1.1 Tổng quan thị trường đất đai. ................................................................................. 3
1.1.1 Thị trường đất đai trên thế giới. ........................................................................... 3
1.1.2 Thị trường đất đai Việt Nam. .............................................................................. 4
1.2 Tổng quan về giá đất. ............................................................................................. 6
1.2.1 Khái quát chung về giá đất. ................................................................................. 6
1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất. ......................................................................... 9
1.2.3 Các yếu tố chi phối đến giá đất.......................................................................... 11
1.2.4. Cơ sở pháp lý về công tác định giá đất. ............................................................ 19
1.2.5. Các phương pháp định giá đất .......................................................................... 20

1.3. Công tác định giá đất trên Thế giới và Việt Nam................................................. 21
1.3.1. Công tác định giá đất ở một số nước trên Thế giới. .......................................... 21
1.3.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam................................................................... 26
CHƯƠNG II ỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......... 28
2.1. Đối tượng nghiên cứu. ........................................................................................ 28
2.2. Phạm vi nghiên cứu. ........................................................................................... 28
2.2.1. Phạm vi không gian.......................................................................................... 28
5


2.2.2. Phạm vi thời gian. ............................................................................................ 28
2.3. Nội dung nghiên cứu. .......................................................................................... 28
2.4. Phương pháp nghiên cứu. .................................................................................... 28
2.4.1. Các phương pháp điều tra thu thập số liệu. ....................................................... 28
4.1.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu có sẵn. .......................................................... 28
2.4.1.2. Phương pháp phỏng vấn, điều tra thực địa. .................................................... 29
2.4.2. Phương pháp nghiên cứu điểm. ........................................................................ 29
2.4.3. Các phương pháp phân tích tổng hợp, đánh giá và so sánh. .............................. 29
2.4.4. Phương pháp chuyên gia. ................................................................................. 30
CHƯƠNG III KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ............................................................. 31
3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội. ..................................................................... 31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên. ........................................................................................... 31
3..1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội. ............................................................................... 32
3.2. Hiện trạng quản lý, sử dụng đất huyện Ân Thi. ................................................... 34
3.2.1.Tình hình quản lý đất đai................................................................................... 34
3.3. Công tác định giá đất tại địa bàn huyện Ân Thi. .................................................. 40
3.4. Giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn huyện Ân Thi. ............................... 41
3.4.1. Giá đất ở do Nhà nước quy định ở khu vực 1 (trung tâm huyện). ..................... 44
3.4.2. Giá đất ở do Nhà nước quy định tại khu vực 2. ................................................ 45
3.4.3. Giá đất ở do Nhà nước quy định tại khu vực 3. ................................................ 45

3.5. Giá đất ở giao dịch thực tế trên địa bàn huyện Ân Thi. ........................................ 46
3.5.1. Giá đất ở thị trường tại khu vực 1 (trung tâm huyện). ....................................... 48
3.5.2. Giá đất ở thị trường tại khu vực 2. .................................................................... 49
3.5.3. Giá đất ở thị trường tại khu vực 3. .................................................................... 50
3.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Ân Thi. .......................... 51
3.6.1. Yếu tố vị trí. ..................................................................................................... 51
3.6.2. Yếu tố cơ sở hạ tầng. ........................................................................................ 51
3.6.3. Yếu tố diện tích. ............................................................................................... 52
3.6.4. Yếu tố hướng đất.............................................................................................. 52

6


3.6.5. Yếu tố chiều sâu thửa đất. ............................................................................... 52
3.7. Đánh giá chung. .................................................................................................. 52
3.7.1. Công tác định giá đất. ...................................................................................... 52
3.7.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất..................................................................... 52
3.8. Giải pháp. ........................................................................................................... 53
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................. 56
1. Kết luận. ................................................................................................................ 56
2. Kiến nghị. .............................................................................................................. 56
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 58

7


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với đời sống con người và
trong sản xuất. Chính vì vậy ở nước ta cũng như các nước khác trên thế giới việc quản

lý và sử dụng đất đều được quy định trong Hiến pháp và pháp luật của mình.
Ở Việt Nam tại điều 17 và 18 Hiến pháp năm 1992 quy định: Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân. Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy định pháp luật,
bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho cá nhân,
tổ chức sử dụng và ổn định lâu dài...
Với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị trường, đất đai được coi là
một loại hàng hóa đặc biệt, có thể trao đổi, mua bán, chuyển nhượng trên thị trường
đáp ứng nhu cầu của con người.
“Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của
Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là
công cụ kinh tế để người quản lý và sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng
thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử
dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo
quy hoạch và pháp luật.
Quản lý tốt giá đất sẽ là công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm
bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách Nhà nước, sự phát triển lành mạnh của
thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng
đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.
Huyện Ân Thi là trung tâm kinh tế - xã hội, chính trị, thương mại và dịch vụ
của tỉnh Hưng Yên. Trong những năm qua, tốc độ đô thị hóa ở huyện Ân Thi diễn ra
khá mạnh mẽ, nhiều dự án đầu tư được triển khai trên toàn địa bàn huyện, nhu cầu đất
đai cho các lĩnh vực, ngành nghề hoạt động ngày càng cần thiết…chính vì vậy thị
trường đất đai trở nên sôi động, giá đất biến động mạnh. Việc nắm được giá đất thực tế
trên địa bàn huyện và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để nhằm xác định được giá đất
chính xác tại địa bàn huyện Ân Thi trong điều kiện hiện tại và tương lai là hết sức cần
1


thiết. Để đáp ứng được yêu cầu trên và được sự phân công của khoa Quản lý Đất đai –
Trường Đại học Tài nguyên & Môi trường Hà Nội, dưới sự hướng dẫn của cô giáo

Th.S Thái Thị Lan Anh, giảng viên bộ môn Quản lý Đất đai, tôi tiến hành nghiên cứu
đề tài : “Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
huyện Ân Thi - Tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2010 - 2014”.
2. Mục đích - yêu cầu.
* Mục đích.
- Tìm hiểu những văn bản cụ thể của các cấp chính quyền quy định về giá đất ở
trên địa bàn huyện Ân Thi.
- Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Ân Thi.
- Đánh giá tình hình sự chênh lệch giá đất do nhà nước quy định với giá đất trên
thị trường và biến động giá đất hàng năm huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên giai đoạn
2010 - 2014.
- Đề xuất các giải pháp cơ bản nhằm khắc phục sự bất cập về khung giá đất của
Nhà nước nói chung và tỉnh Hưng Yên nói riêng, đảm bảo khắc phục sự chênh lệch
giữa giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường.
* Yêu cầu.
- Các số liệu, tài liệu phục vụ được cập nhật cho phù hợp với tình hình thực tế.
- Số liệu điều tra phải đảm bảo khách quan, trung thực, chính xác.
- Đánh giá được chính xác biến động giá đất huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên giai
đoạn 2010 - 2014.
- Các giải pháp đưa ra phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội và các quy định
của pháp luật hiện hành.
* Ý nghĩa của đề tài.
- Ý nghĩa trong việc học tập và nghiên cứu khoa học: Là cơ hội củng cố kiến
thức đã học trên ghế nhà trường đồng thời giúp cho bản thân vận dụng được tốt nhất
những kiến thức đã học được từ trường lớp vào thực tế, công việc sau này.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Tìm hiểu được thực tế về thị trường bất động sản của
huyện Ân Thi. Đồng thời tìm ra mặt tích cực và hạn chế của sự biến động giá đất trên
địa bàn huyện từ đó đề xuất ra những giải pháp thích hợp, phù hợp tạo sự bình ổn giá
đất với điều kiện thực tế của huyện Ân Thi.
2