Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn xã hạ bằng huyện thạch thất thành phố hà nội

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
========o0o========

Nguyễn Thị Hồng Nhung

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN XÃ HẠ BẰNG - HUYỆN THẠCH THẤT - THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số:

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Kim Uyên

HÀ NỘI - 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Sinh viên

Nguyễn Thị Hồng Nhung


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành
cảm ơn ThS. Nguyễn Thị Kim Uyên đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời

gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự gióp ý chân thành và giúp đỡ tận tình cũng
những lời khuyên, định hướng quý báu của các thầy, cô giáo trong khoa quản
lý đất đai trường Đại học tài nguyên và môi trường Hà Nội đã giúp đỡ và tạo
điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và các cán bộ công nhân viên trong
UBND xã Hạ Bằng đã tạo điều kiện thuận lợi cho em sưu tầm tài liệu, thực
hiện đề tài được tốt nhất.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn !

Sinh viên

Nguyễn Thị Hồng Nhung


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu. ........................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu và yêu cầu ................................................................. 3
2.1.Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................. 3
2.2 Yêu cầu .................................................................................................... 3
Chương 1 Tổng quan về các vấn đề nghiên cứu ............................................. 4
1.1.Tổng quan thị trường đất đai .................................................................... 4
1.1.1.Thị trường đất đai trên thế giới. ............................................................. 4
1.1.2.Thị trường đất đai Việt Nam. ................................................................. 6
1.2. Tổng quan về giá đất ............................................................................. 15
1.2.1.Khái quát chung về giá đất .................................................................. 15
1.2.2.Cơ sở khoa học hình thành giá đất ....................................................... 16
1.2.3.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ........................................................ 20
1.3.Tổng quan về định giá đất ...................................................................... 25

1.3.1.Các khái niệm ...................................................................................... 25
1.3.2.Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất ............................................... 26
1.3.3.Cơ sở pháp luật hiện hành về định giá đất............................................ 29
1.3.4. Công tác định giá đất trên thế giới ...................................................... 36
1.3.5. Công tác định giá đất ở Việt Nam ....................................................... 38
CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 40
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.......................................................... 40
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu .......................................................................... 40
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu ............................................................................. 40
2.2 Nội dung nghiên cứu .............................................................................. 40
2.3 Phương pháp nghiên cứu ........................................................................ 41
2.3.1. Chọn mẫu điều tra .............................................................................. 41
2.3.2 Thu thập thông tin ............................................................................... 41
2.3.3 Phương pháp thống kê, so sánh............................................................ 42
2.3.4 Phương pháp tổng hợp, phân tích ........................................................ 42
2.3.5 Phương pháp xử lý số liệu ................................................................... 42


2.3.6 Phương pháp chuyên gia...................................................................... 42
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................... 43
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Hạ Bằng. ............................. 43
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 43
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................... 45
3.1.3. Đánh giá tổng hợp ............................................................................. 47
3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn xã Hạ Bằng ............... 47
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai .................................................................... 47
3.2.2. Tình hình sử dụng đất đai ................................................................... 50
3.2. Công tác định giá đất tại thành phố Hà Nội ........................................... 52
3.3. Giá đất ở quy định tại địa bàn nghiên cứu.............................................. 53
3.3.1 Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước................................. 53

3.3.2 Giá đất ở được quy định trên địa bàn xã Hạ Bằng ................................ 54
3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .......................................................... 57
3.4.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở Khu vực 1................................... 62
3.4.1.1.Giá đất khu vực 1 ............................................................................. 62
3.4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Khu vực 2 ...................................... 66
3.4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở Khu vực 3................................... 69
3.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở khu vực nghiên cứu ....................... 72
3.5.1. Ảnh hưởng của yếu tố khu vực đến giá đất ......................................... 73
3.5.2. Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt đến giá đất ........................................... 74
3.5.3. Ảnh hưởng của yếu tố tâm lý thị hiếu của người dân .......................... 74
3.5.4. Đánh giá yếu tố quan trọng nhất ......................................................... 75
3.6. Giải pháp ............................................................................................... 75
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 78
KẾT LUẬN.................................................................................................. 78
KIẾN NGHỊ ................................................................................................. 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 81


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

CN - TTCN

Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp

HĐND

Hội đồng nhân dân

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GTSX

Giá trị sản xuất

SXKD PNN

Sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

SXNN

Sản xuất nông nghiệp

TB

Trung bình

TM – DV

Thương mại – dịch vụ

TNMT

Tài nguyên môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

VNĐ

Việt Nam đồng


DANH MỤC BẢNG BIỂU

STT Bảng

Bảng 3.1

Bảng 3.2

Tên bảng
Hiện trạng sử dụng đất xã Hạ Bằng
Khung giá đất ở tại nông thôn
Giá đất ở được quy định trên địa bàn xã Hạ Bằng

Bảng 3.3

trong giai đoạn 2010 đến 2014
Bẳng giá đất ở do Nhà nước quy định ở ven trục đầu

Bảng 3.4

mối giao thông chính thuộc huyện Thạch Thất
Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bảng 3.5

giai đoạn 2010 - 2014
Giá đất ở tại khu vực 1 trên địa bàn xã giai đoạn 2010-

Bảng 3.6

2014
Giá đất ở tại khu vực 2 trên địa bàn xã giai đoạn 2010-

Bảng 3.7

Bảng 3.8

2014
Giá đất ở tại khu vực 3 trên địa bàn xã giai đoạn 20102014


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu.
Đất đai gắn bó với con người một cách chặt chẽ về cả vật chất và tinh
thần. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của một quốc
gia. Đây là một nguồn tài nguyên quý giá nhưng cũng là nguồn tài nguyên có
hạn, không tăng mà còn có nguy cơ bị giảm đi trong tương lai.
Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, nhu cầu sử dụng

đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát
triển đô thị ngày càng tăng. Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh
tế kế hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi
hỏi việc quản lý và sử dụng đất đai, trong đó quản lý Nhà nước về giá đất và
định giá đất phải đổi mới để phù hợp với thể chế kinh tế mới và đặc biệt giá đất
là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng
biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc
lực trong chính sách tài chính đất đai, đầu tư phát triển kinh tế xã hội, mang lại
nguồn thu ngân sách nhà nước và khắc phục những yếu kém trong công tác
quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Ngoài ra, giá đất còn là cầu nối giữa quan hệ đất đai –thị trường –sự
quản lý của nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay
nói một cách khác, giá đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người
sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá
sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện theo
quyền của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch,
kinh tế và pháp luật.

1


Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác
nhau như yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế -xã hội,
chính sách của nhà nước về đất đai và một số yếu tố khách nữa.
Thành phố Hà Nội đang trong quá trình đẩy mạnh thực hiện Công
nghiệp hóa – Hiện đại hóa; tốc độ đô thị hóa của thành phố diễn ra rất nhanh,
giá đất luôn luôn biến động và có xu hướng tăng cao, đã làm phát sinh nhiều
vấn đề khó khăn, phức tạp trong việc thực hiện chính sách đền bù, giải tỏa, tái
định cư cho người dân khi thu hồi đất.. v.. v.. dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu
kiện, tố cáo liên quan đến việc thu hồi đất để thực hiện các dự án ngày càng gia

tăng, gây áp lực lớn đối với chính quyền và ảnh hưởng đến việc phát triển kinh
tế xã hội và tình hình an ninh trật tự của địa phương. Có nhiều nguyên nhân
dẫn đến tình trạng trên, trong đó giá đất là một nguyên nhân chủ yếu.
Xã Hạ Bằng là một vùng quê giàu truyền thống văn hóa, truyền thống
đấu tranh cách mạng. Năm 1998, xã Hạ Bằng được UBND Tỉnh Hà Tây (cũ)
nay là Hà Nội công nhận Làng văn hóa “Nhất làng nhất xã”; Là đơn vị đầu tiên
của huyện Thạch Thất được phong tặng danh hiệu cao quý “Đơn vị Anh hùng
lực lượng vũ trang nhân dân”; Là xã đầu tiên của huyện Thạch Thất có 3
trường: Mầm non – Tiểu học – Trung học cơ sở đạt chuẩn Quốc gia và Xã đạt
chuẩn Quốc gia về Y tế. Năm 2006 xã Hạ Bằng được Chủ tịch nước tặng Huân
chương lao động hạng 3; Năm 2010 Hạ Bằng tiếp tục được nhận Huân chương
lao động hạng Nhì. Đảng bộ 17 năm liên tục là Đảng bộ “Trong sạch vững
mạnh” tiêu biểu của Đảng bộ huyện Thạch Thất.
Trong những năm gần đây, tình hình phát triển kinh tế - xã hội của xã có
nhiều đổi mới đặc biệt là sự xuất hiện của khu công nghệ cao Hòa Lạc đã khiến
tình hình đất đai trên địa bàn Xã trở nên nóng hổi, kéo theo đó là sự biến động
của giá đất luôn được người dân và cán bộ quan tâm.
2


Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, được sự phân công của khoa Quản
lý đất đai và dưới sự hướng dẫn của ThS.Nguyễn Thị Kim Uyên; tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài :
“ Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn xã Hạ Bằng huyện Thạch Thất - thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu nghiên cứu và yêu cầu
2.1.Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu các văn bản pháp luật về công tác quản lý Nhà nước về đất
đai, giá đất
- Nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn xã Hạ Bằng
huyện Thạch Thất – thành phố Hà Nội

- Đề xuất các giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện công tác quản lý
nhà nước về giá đất ở và các loại đất khác trên địa bàn xã Hạ Bằng – huyện
Thạch Thất – thành phố Hà Nội
2.2 Yêu cầu
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất
như: Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành: Nghị định của chính
phủ, Thông tư hướng dẫn của Bộ TNMT, Bộ Tài chính, Quyết định của
UBND Thành phố Hà Nội.
- Thống kê thu thập các số liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
địa bàn xã Hạ Bằng – huyện Thạch Thất – thành phố Hà Nội từ năm 2010 đến
2014. So sánh với giá đất do UBND thành phố Hà Nội ban hành trong giai
đoạn từ năm 2010 đến năm 2014.
- Các số liệu thu thập phải khách quan, chính xác.
- Các đề xuất, kiến nghị, giải pháp phải phù hợp với điều kiện thực tiễn.

3