BUỔI THẢO LUẬN THỨ TƯ BẢO VỆ QUYỀN SỞ HỮU

BUỔI THẢO LUẬN THỨ TƯ: BẢO VỆ QUYỀN SỞ HỮU.

I. Phần thứ nhất: Đòi bất động sản từ người thứ ba.
Câu 1: Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?
- Trâu là động sản.
- Vì Theo Điều 174, BLDS 2005 và Điều 107, BLDS 2015 có quy định:
“1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”
Như vậy, dựa vào Khoản 1, của Điều 107, BLDS 2015 nêu trên thì trâu không thuộc bất động
sản. Do đó, theo Khoản 2 của Điều này thì trâu là động sản.
Câu 2: Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu không? Vì sao?
- Trâu không là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu.
- Vì theo Khoản 2, Điều 106, BLDS 2015 có quy định:
“2. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký, trừ trường
hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác.”
Như vậy, vì trâu là động sản nên quyền sở hữu đối với trâu không phải đăng ký.
Câu 3: Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của ông
Tài?
- Đoạn trong Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của ông Tài:
“Căn cứ vào lời khai của ông Triệu Tiến Tài (BL 06, 07, 08), lời khai của các nhân chứng là
anh Phúc (BL 19), anh Chu (BL 20), anh Bảo (BL 22) và kết quả giám định con trâu đang
tranh chấp (biên bản giám định ngày 16-8-2004, biên bản xác minh của cơ quan chuyên môn
về vật nuôi ngày 17-8-2004, biên bản diễn giải biên bản kết quả giám định trâu ngày 20-81


2004), (BL 40, 41, 41a, 42) thì có đủ cơ sở xác định con trâu cái màu đen 4 năm 9 tháng tuổi
mới sấn mũi lần đầu và con nghé đực khoảng 3 tháng tuổi là thuộc quyền sở hữu hợp pháp của

ông Triệu Tiến Tài”.
Câu 4: Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu có tranh chấp?
- Theo Điều 179, BLDS 2015 về khái niệm chiếm hữu:
“1. Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp
như chủ thể có quyền đối với tài sản.
2. Chiếm hữu bao gồm chiếm hữu của chủ sở hữu và chiếm hữu của người không phải là
chủ sở hữu.
Việc chiếm hữu của người không phải là chủ sở hữu không thể là căn cứ xác lập quyền sở
hữu, trừ trường hợp quy định tại các điều 228, 229, 230, 231, 232, 233 và 236 của Bộ luật
này”.
- Trong vụ án trên, thì ông Dòn là người đang chiếm hữu trâu có tranh chấp.
Câu 5: Việc chiếm hữu của ông Dòn có căn cứ pháp luật không? Vì sao?
- Việc chiếm hữu của ông Dòn là không có căn cứ pháp luật.
- Vì theo Điều 183, BLDS 2005:
“Chiếm hữu có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu tài sản trong các trường hợp sau đây:
1. Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;
2. Người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản;
3. Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp với quy
định của pháp luật;
4. Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ sở hữu, tài
sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, bị chìm đắm phù hợp với các điều kiện do pháp luật
quy định;
5. Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù hợp với các
điều kiện do pháp luật quy định;
6. Các trường hợp khác do pháp luật quy định”.
2


Như vậy, việc chiếm hữu của ông Dòn không rơi vào trường hợp nào của Điều cho nên việc
chiếm hữu của ông Dòn là không có căn cứ pháp luật.

Câu 6: Thế nào là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu cơ sở pháp lý
khi trả lời.
- Theo Điều 180, BLDS 2015 quy định về chiếm hữu ngay tình:
“Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có
quyền đối với tài sản đang chiếm hữu”.
Câu 7: Ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình không? Vì sao?
- Ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình.
- Vì việc chiếm hữu của ông Dòn phù hợp với quy định của pháp luật, cụ thể là tại Khoản 3,
Điều 183, BLDS 2005 do đó ông Dòn có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản
đang chiếm hữu. Như vậy, ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình (theo Điều 180, BLDS
2015).
Câu 8: Thế nào là hợp đồng có đền bù và không có đền bù theo quy định của Điều 257
BLDS?
- Theo Điều 257, BLDS 2005 quy định về Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền
sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình:
“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm
hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua
hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trong trường hợp hợp
đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị
lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu”.
Thì theo đó:
- Hợp đồng có đền bù: là hợp đồng mà trong đó mỗi bên sau khi thực hiện cho bên kia một
lợi ích sẽ nhận được từ bên bên kia một lợi ích tương ứng. Lợi ích tương ứng ở đây không
đồng nghĩa với lợi ích ngang bằng vì các lợi ích các bên dành cho nhau không phải lúc nào
3


cũng cùng một tính chất hay chủng loại. Trong trường hợp hợp đồng là hợp đồng có đền bù
thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp
khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.

Ví dụ: hợp đồng thuê biểu diễn ca nhạc - trong đó một bên sẽ nhận được một lợi ích vật chất
là tiền thù lao biểu diễn, catxê… và một bên sẽ đạt được lợi ích về mặt tinh thần – đáp ứng
nhu cầu giải trí, thưởng thức âm nhạc.
- Hợp đồng không có đền bù: là những hợp đồng trong đó một bên nhận được một lợi ích
nhưng không phải giao lại cho bên kia một lợi ích nào. Trong trường hợp là hợp đồng không
có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người
chiếm hữu ngay tình có được tài sản thông qua giao dịch với người không có quyền định đoạt
tài sản.
Ví dụ: hợp đồng tặng cho tài sản.
Câu 9: Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù hay không có đền bù? Vì
sao?
- Ông Dòn có được trâu thông qua giao dịch có đền bù.
- Vì con trâu mà ông Dòn có được là do giao dịch với ông Thi, cụ thể là ông Thi đổi cho ông
Dòn lấy con trâu cái sổi. Từ đó ta có thể thấy, đây là giao dịch mà trong đó mỗi bên sau khi
thực hiện cho bên kia một lợi ích sẽ nhận được từ bên bên kia một lợi ích tương ứng. Do vậy,
đây là hợp đồng có đền bù.
Câu 10: Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chí của ông
Tài không?
- Trâu có tranh chấp là bị chiếm hữu ngoài ý chí của ông Tài.
- Vì Toà án đã xác minh và khẳng định ông Thơ là người chiếm hữu, sử dụng tài sản không
có căn cứ pháp luật.
Câu 11: Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ ông Dòn không?
Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?
4


- Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn.
- Đoạn của Quyết định cho câu trả lời:
“Toà án phúc thẩm nhận định con trâu mẹ và con nghé con là của ông Tài là đúng nhưng lại
cho rằng con trâu cái đang do ông Nguyễn Văn Dòn quản lý nên ông Tài phải khởi kiện đòi

ông Dòn và quyết định chỉ buộc ông Thơ phải trả lại trị giá con nghé là 900.000đ, bác yêu cầu
của ông Tài đòi ông Thơ phải trả lại con trâu mẹ là không đúng pháp luật”.
Câu 12: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao.
- Hướng giải quyết trên của Toà án dân sự Toà án nhân dân tối cao là hợp lý và đúng theo
quy định của pháp luật. Đảm bảo được quyền lợi của chủ sở hữu là ông Tài và người chiếm
hữu ngay tình là ông Dòn trong vụ tranh chấp trâu nêu trên.
Câu 13: Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành có quy định nào
bảo vệ ông Tài không?
Theo Điều 256, BLDS 2005 quy định về Quyền đòi lại tài sản:
“Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu, người sử dụng
tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật đối với tài sản thuộc quyền sở
hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải trả lại tài sản đó, trừ trường hợp quy
định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ luật này. Trong trường hợp tài sản đang thuộc sự chiếm
hữu của người chiếm hữu ngay tình thì áp dụng Điều 257 và Điều 258 của Bộ luật này”.
Vì ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình và trâu là động sản không đăng ký quyền sở hữu
nên sẽ áp dụng Điều 257, BLDS 2005 quy định về Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký
quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình:
“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm
hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua
hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trong trường hợp hợp
đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị
lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu”.
5


Theo Quyết định của Toà án thì ông Tài là người chủ sở hữu, chiếm hữu hợp pháp đối với
con trâu. Còn ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình con trâu đó. Vì giao dịch của ông Dòn
với ông Thi để có được trâu là giao dịch có đền bù, cho nên theo Điều 257 nêu trên thì chủ sở
hữu là ông Tài có quyền đòi lại động sản (con trâu) đó.

Câu 14: Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng ông Tài được
quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?
- Khi ông Tài không đòi được con trâu từ ông Dòn, Tòa án đã theo hướng ông Tài được quyền
yêu cầu ông Thơ trả giá trị con trâu.
- Đoạn của Quyết định cho câu trả lời là: “Trong quá trình giải quyết vụ án,tòa án cấp sơ thẩm
đã điều tra, xác minh thu thấp đầy đủ các chứng cứ và xác định con trâu tranh chấp giữa ông
Tài và ông Thơ và đã quyết định buộc ông Thơ là người chiếm hữu tài sản không có căn cứ
pháp luật phải hoàn trả lại giá trị con trâu và con nghé cho ông Tài là có căn cứ pháp luật”.
Câu 15: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao.
Hướng giải quyết trên của Toà án dân sự Toà án nhân dân tối cao là hợp lý. Bản án đã giải
quyết việc hoàn trả lại giá con trâu cho phù hợp với giá cả và đảm bảo quyền lợi của hai bên
đương sự.
II. Phần thứ hai: Đòi bất động sản từ người thứ ba.
Câu 1: Đoạn nào của Quyết định cho thấy quyền sử dụng đất tranh chấp thuộc sử dụng hợp
pháp của các con cụ Ba và đang được ông Vĩnh chiếm hữu?
- Đoạn của Quyết định cho thấy quyền sử dụng đất tranh chấp thuộc sử dụng hợp pháp của
các con cụ Ba và đang được ông Vĩnh chiếm hữu:
“Nay vợ chồng cụ Ba đã chết thì các con của cụ Ba được thừa kế tài sản này. Nhà của cụ Ba,
ông Vĩnh đã phá đi không còn, khi ông Vĩnh phá nhà, các con cụ Ba không chứng minh được
đã có khiếu nại, nên chỉ còn đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng hợp pháp của các con cụ Ba”.

6


Câu 2: Đoạn nào của Quyết định cho thấy Toà án xác định ông Vĩnh chiếm hữu ngay tình
quyết sử dụng đất tranh chấp?
- Đoạn của Quyết định cho thấy Toà án xác định ông Vĩnh chiếm hữu ngay tình quyết sử
dụng đất tranh chấp:
“Khi ông Vĩnh mua nhà đất của vợ chồng bà Thu thì nhà đã được cấp giấy chứng nhận

quyền sở hữu, nên ông Vĩnh mua nhà đất này là hợp pháp. Nay ông Vĩnh cũng đã được cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, nên xác định ông Vĩnh là người
mua bán tài sản tranh chấp ngay tình”.
Câu 3: Suy nghĩ của anh/chị về việc Toà án xác định ông Vĩnh là người ngay tình.
Việc Toà án xác định ông Vĩnh là người ngay tình là đúng và phù hợp với quy định của
pháp luật. Vì khi ông Vĩnh mua nhà đất của vợ chồng bà Thu thì nhà đã được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu, nên ông Vĩnh mua nhà đất này là hợp pháp. Và ông Vĩnh cũng đã được
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở nên có thể xác định ông Vĩnh
là người mua bán tài sản tranh chấp ngay tình. Cụ thể, theo Điều 189 BLDS 2005 quy định:
“Người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là người chiếm hữu mà
không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật”.
Câu 4: Trên cơ sở các quy định hiện hành, ông Vĩnh có phải hoàn trả quyền sử dụng đất tranh
chấp cho các con cụ Ba không? Vì sao? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời.
- Trên cơ sở các quy định hiện hành, ông Vĩnh không phải hoàn trả quyền sử dụng đất tranh
chấp cho các con cụ Ba.
- Vì theo Điều 258, BLDS 2005 quy định về Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở
hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình :
“Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản, trừ trường
hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc
giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ
sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết
định bị huỷ, sửa”.
7


Như vậy, theo quy định trên thì ông Vĩnh là người chiếm hữu ngay tình đối với bất động sản
nhận được tài sản thông qua giao dịch với người àm theo quyết định của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản, cho nên các con cụ Ba không có quyền đòi ông Vĩnh trả
quyền sử dụng đất và ông Vĩnh không phải hoàn trả quyền sử dụng đất cho các con cụ Ba.
Câu 5: Toà án tối cao đã có hướng giải quyết bảo vệ các con cụ Ba như thế nào và hướng giải

quyết này đã được quy định trong văn bản chưa? Vì sao?
- Trong Quyết định số 94/2013/GĐ-DS ngày 25/7/2013 về vụ án tranh chấp quyền sở hữu tài
sản, để bảo vệ các con của cụ Ba, hướng giải quyết của Toà án là không chấp nhận Toà án sơ
thẩm và phúc thẩm bác yêu cầu của nguyên đơn, xác định ông Vĩnh là người mua bán tài sản
tranh chấp ngay tình và yêu cầu bồi thường thiệt hại do việc bán nhà trái pháp luật cho nguyên
đơn.
- Tuy nhiên, hướng giải quyết này chưa được quy định rõ ràng trong văn bản. Vì Toà án chưa
xác định được chính xác ai là người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho các con của cụ Ba và
cần phải làm rõ. Ông Vĩnh là người chiếm hữu ngay tình, tức là việc mua nhà số 2 Nguyễn
Thái học của ông là do không biết và không thể biết việc chiếm hữu của ông là không có căn
cứ pháp luật nên Toà án cần phải xác minh ông Sơn hay ông Đạo là người đã bán căn nhà đó
và số tiền đó có phải được dùng xây dựng trường mẫu giáo không, nếu có hiện ai đang quản lí.
Từ đó mới xác định được ai là người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại. Đồng thời cũng cần làm
việc với Uỷ ban nhân dân thành phố Quy Nhơn, nếu có thể xem xét hỗ trợ cấp đất mới tương
ứng giá trị đất tranh chấp cho nguyên đơn để tập thể không phải bồi thường thiệt hại cho
nguyên đơn để giải quyết vụ án cho hợp lí.
Câu 6: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết bảo vệ các con của cụ Ba nêu trên.
- Hướng giải quyết bảo vệ các con của cụ Ba nêu trên của Toà án là hợp tình, hợp lý.
- Vì vụ án có nhiều điểm chưa được làm rõ, chẳng hạn như ai là người bán nhà số 2 Nguyễn
Thái Học, số tiền bán nhà dùng để làm gì và từ đó xác định ai là người có nghĩa vụ bồi thường
nên Toà đã yêu cầu xem xét lại để đảm bảo được quyền lợi của các con cụ Ba và cả ông Vĩnh.
Đồng thời, Toà đã yêu cầu của Uỷ ban nhân dân TP Quy Nhơn xem xét hỗ trợ cấp đất mới
8


tương ứng giá trị đất tranh cấp cho các con cụ Ba để tránh tập thể phải bồi thường thiệt hại là
hoàn toàn hợp tình và hợp lý.
III. Phần thứ ba: Lấn chiếm tài sản liền kề.
Câu 1: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc quyền sử
dụng của ông Trê, bà Thi và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?

- Đoạn của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc quyền sử dụng của ông
Trê, bà Thi:
“Toà án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8 m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống do
ông Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2 m2) thì
giao ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi
là hợp tình hợp lý”.
“Tuy nhiên, ngoài diện tích 52,2 m2 nêu trên, căn nhà của ông Hậu còn có hai máng xối đúc
bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của ông Trê và bà Thi có diện tích 10,71 m2 chưa
được Toà án sơ thẩm và Toà án phúc thẩm xem xét buộc ông Hậu phải tháo dỡ hoặc phải
thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là chưa đảm bảo quyền lợi hợp
pháp của ông Trê và Thi”.
“Mặt khác, theo báo cáo của Cơ quan Thi hành án và theo khiếu nại của ông Trê, thì ngoài
căn nhà nằm trên diện tích 52,2 m2 Toà án các cấp giao cho ông Hậu sử dụng, còn có một căn
nhà phụ có diện tích 18,57 m2 của ông Hậu xây dựng trên diện tích đất mà Toà án các cấp
buộc ông Hậu trả lại cho ông Trê, bà Thi nhưng Toà án các cấp cũng chưa xem xét giải quyết,
gây khó khăn cho việc thi hành án”.
- Phần lấn cụ thể như sau:
+ 132,8 m2 đất trống.
+ 52,2 m2 đất đã xây dựng nhà.
+ 10,71 m2 hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của ông Trê.
+ 18,57 m2 đất đã xây dựng một căn nhà phụ.
Do vậy, phần lấn chiếm tổng cộng là 214,28 m2.

9


Câu 2: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất (không
gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?
- Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất (không gian,
mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên:

“Quá trình giải quyết vụ án, Toà án sơ thẩm và Toà án phúc thẩm xác định gia đình ông Hoà
làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình
ông Trụ, bà Nguyên nên quyết định buộc gia đình ông Hoà phải tháo dỡ là có căn cứ.
Tuy nhiên, dưới lòng đất sát tường nhà ông Hoà có ông nước do gia đình ông Hoà chôn,
nhưng Toà án cấp sơ thẩm và Toà án cấp phúc thẩm không buộc gia đình ông Hoà phải tháo
dỡ là không đúng, không đảm bảo được quyền lợi của gia đình ông Trụ”.
Câu 3: BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không gian thuộc
quyền sử dụng của người khác không?
Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định điều chỉnh việc lấn chiếm đất,lòng đất,không gian
thuộc quyền sử dụng của người khác. Cụ thể là Khoản 2, Khoản 3, Điều 265 của Bộ luật Dân
sự 2005 về nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản.
“2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng
từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người
khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền
sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh
giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
3. Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử dụng đất
có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới
ngăn cách.”
Câu 4: Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào?

10


- Ở nước ngoài, cụ thể là pháp luật của Pháp với Bộ luật Dân sự Napoleon việc lấn chiếm
được xử lý nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia, để đảm bảo tính hợp lý và công
bằng. Chẳng hạn:
Điều 675: “Chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ hoặc lỗ cửa vào bức

tường chung dù bằng bất cứ cách nào, kể cả khi có lắp kính mờ, trừ trường hợp được chủ sở
hữu bất động sản liền kề bên kia đồng ý”.1
Điều 671: “Chỉ được phép trồng những cây to, cây nhỡ, cây nhỏ gần giới hạn đất láng giềng
theo khoảng cách được xác định theo những quy định cụ thể hiện hành hoặc những thông lệ
được thừa nhận. Nếu không có những quy định hoặc thông lệ thì cây mọc cao trên 2 mét phải
trồng cách đường giới hạn phân cách hai bất động sản là 2 mét, đối với các cây trồng khác là
nửa mét”.2
Điều 673: “Chủ sở hữu bất động sản có quyền buộc bên hàng xóm phải cắt bỏ các cành cây
mọc vươn sang đất của mình. Nếu hoa quả ở các cành cây tự nhiên rụng xuống thì chủ sở hữu
đất bị cành cây vươn sang được hưởng. Nếu rễ cây hoặc cành nhỏ mọc vươn sang đất người
khác thì người đó có quyền cắt những rễ và cành cây nhỏ đó đến giới hạn đường phân chia
của hai bên. Quyền được cắt rễ cây và cành nhỏ hoặc quyền được yêu cầu bên hàng xóm cắt
các rễ cây, cành cây của các cây to, cây nhỡ, cây nhỏ không thể bị thời hiệu tiêu diệt”.3
Điều 681: “Chủ sở hữu bất động sản phải lắp đặt mái nhà sao cho nước mưa chảy vào đất
nhà mình hoặc đường công cộng, không được để nước mưa chảy vào đất của bên hàng xóm”.4

1

Nguyên văn Điều 675 BLDS Pháp: “L'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen
aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant”.
2
Nguyên văn Điều 671 BLDS Pháp:
“Il n'est permis d'avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu'à la distance prescrite par
les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus et, à défaut de règlements et usages,
qu'à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres,
et à la distance d'un demi-mètre pour les autres plantations.
Les arbres, arbustes et arbrisseaux de toute espèce peuvent être plantés en espaliers, de chaque côté du mur séparatif, sans que
l'on soit tenu d'observer aucune distance, mais ils ne pourront dépasser la crête du mur.
Si le mur n'est pas mitoyen, le propriétaire seul a le droit d'y appuyer les espaliers.”
3

Nguyên văn Điều 673, BLDS Pháp:
“Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les
couper. Les fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent.
Si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son héritage, il a le droit de les couper lui-même à la limite de la
ligne séparative.
Le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux est
imprescriptible”.
4
Nguyên văn Điều 681, BLDS Pháp: “Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s'écoulent sur son
terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin”.

11


Như vậy, ta có thể thấy những việc làm của chủ sở hữu bất động sản có hành vi lấn chiếm dù
cố ý hay vô tình sang bất động sản bên cạnh thì đều phải tháo dỡ, cắt bỏ nếu chủ sở hữu bất
động sản bên cạnh yêu cầu.
Câu 5: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao theo
hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian, mặt đất và
lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?
- Đoạn của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao theo hướng buộc
gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian, mặt đất và lòng đất của gia
đình ông Trụ, bà Nguyên:
“Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Hoà có làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê án cấp sơ thẩm
và phúc thẩm xác định gia đình ông Hoà làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tong chờm qua
phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên nên quyết định buộc gia đình
ông Hoà phải tháo dỡ đó là có căn cứ.
Tuy nhiên dưới lòng đất sát tường nhà ông Hoà còn ống nước do gia đình nhà ông Hoà
chôn, nhưng Toà án cấp sơ thẩm và Toà án cấp phúc thẩm không buộc gia đình ông Hoà phải
tháo dỡ là không đúng, không đảm bảo được quyền lợi của gia đình ông Trụ”.

Câu 6: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao.
- Hướng giải quyết trên của Toà dân sự Toà án nhân dân tối cao là hợp lý.
- Vì ông Hoà đã lấn chiếm mà không có đúng theo quy định trong giấy chứng nhận sử dụng
đất và không có sự đồng ý của chủ bất động sản liền kề là ông Trụ và bà Nguyên cho nên Toà
yêu cầu ông Hoà phải tháo dỡ là đúng với quy định của pháp luật hiện hành (Điều 265, 266,
BLDS 2005). Mặt khác, dưới lòng đất sát tường nhà ông Hoà còn ống nước do gia đình ông
Hoà chôn, nhưng Toà án sơ thẩm và Toà án phúc thẩm không buộc ông Hoà tháo dỡ là chưa
đảm bảo được quyền lợi của gia đình ông Trụ và bà Nguyên cho nên việc yêu cầu xét xử lại
đối với vụ án trên của Toà dân sự Toà án nhân dân tối cao là hoàn toàn hợp lý và đúng pháp
luật.
12


Câu 7: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Hậu tháo dỡ nhà đã
được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2)?
- Đoạn của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Hậu tháo dỡ nhà đã được xây
dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2):
“Toà án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8 m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống do
ông Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2 m2) thì
giao ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi
là hợp tình hợp lý”.
Câu 8: Ông Trê, bà Thi có biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên không?
- Ông Trê, bà Thi biết và không phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên.
- Vì theo lời khai của Hậu thì phần đất đó là ông mua của anh Kiệt, chính vì thế khi ông làm
nhà ông Trê không có ý kiến gì.
Câu 9: Nếu ông Trê, bà Thi có biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên thì ông Hậu có
phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi không? Vì sao?
- Nếu ông Trê, bà Thi có biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên thì ông Hậu phải tháo
dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi.

- Vì theo Điều 259, BLDS 2005 quy định về Quyền yêu cầu ngăn chặn hoặc chấm dứt hành
vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu hợp pháp.
“Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình, chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp
pháp có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó; nếu
không có sự chấm dứt tự nguyện thì có quyền yêu cầu Toà án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền
khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm”.
Như vậy ông Trê và bà Thi sở hữu hợp pháp 185m2 đất giáp ranh bởi gia đình ông Trê đã
quản lí sử dụng đất tranh chấp từ trước khi có việc sang nhượng giữa ông Hậu với anh Kiệt và
năm 1994 ông Trê đã được Uỷ ban nhân dân huyện CN cấp giấy chứng nhận sử dụng đất. Ông
Trê có quyền yêu cầu ông Hậu không được xây dựng hay sử dụng mảnh đất này.
13


Câu 10: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến phần đất ông
Hậu lấn chiếm và xây nhà trên.
- Hướng giải quyết trên của Toà án liên quan đến phần đất ông Hậu lấn chiếm và xây nhà trên
là hợp lí.
- Vì việc ông Hậu lấn chiếm và xây dựng nhà không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình,
chiếm hữu mà không biết mình chiếm hữu tài sản đó. Ông Hậu cho rằng diện tích đất trên do
ông nhận chuyển nhượng từ anh Kiệt, tuy nhiên theo giấy biên nhận giữa ông Hậu với anh
Kiệt (giấy không có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền) thì diện tích đất mà ông
Hậu mua từ anh Kiệt không nêu vị trí cũng như tứ cận, mốc giới cụ thể, cũng không có xác
nhận của các chủ đất liền kề nên việc ông Hậu lấn chiếm là ngay tình. (căn cứ Điều 189 BLDS
năm 2005)
Câu 11: Theo Tòa án, phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trê, bà Thi
được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23 cho câu trả lời?
- Theo Toà án, phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trê và bà Thi được
xử lí là: Phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2 m2) thì giao ông Hậu
sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi.
- Đoạn của Quyết định 23 cho câu trả lời: “Toà án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8 m2

đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống do ông Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn
chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2 m2) thì giao ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá
trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là hợp tình hợp lý”.
Câu 12: Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như Quyết định
số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không? Nêu rõ Quyết định mà anh/chị
biết.
- Đã có quyết định của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như Quyết định số 23 liên
quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà.
- Quyết định số 02/2006/DS - GĐT ngày 21/2/2006 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân
tối cao.
14


“Căn cứ vào văn tự đoạn mãi nhà ngày 30/2/1973 giữa ông Vui và bà Khanh thì căn nhà bà
Khanh có chiều rộng mặt tiền là 7,4m và căn cứ vào giấy phép xây dựng số 51/GPSXD ngày
8/2/1996 của Sở xây dựng tỉnh DL thì bà Khanh được xây nhà có chiều rộng mặt tiền là 7,4m
nhưng theo biên bản đo đạc của Toà án nhân dân tỉnh DL thì thực tế bà Khanh đã xây dựng
chiều rộng mặt tiền là 7,63m, sai với giấy phép xây dựng vượt quá diện tích đất mà gia đình
bà Khanh được quyền sử dụng là 23cm.
Thực tế, bà Khanh đã xây kiềng móng nằm đè lên 20 cm móng của nhà ông Tùng. Bà
Khanh cho rằng khi xây dựng đã thoả thuận miệng với ông Tùng để bà Khanh được xây sát
tường nhà ông Tùng nhưng ông Tùng không thừa nhận và bà Khanh cũng không có chứng cứ
để chứng minh vấn đề này.
Về nguyên tắc, bà Khanh đã lấn chiếm đất thuộc quyền sở hữu của ông Tùng thì bà
Khanh phải tháo dỡ công trình để trả lại đất cho ông Tùng. Tuy nhiên, khi gia đình bà Khanh
xây dựng sát tường nhà ông Tùng, làm kiềng trên móng nhà ông Tùng, ông Tùng không phản
đối trong suốt quá trình từ khi bà Khanh khởi công xây dựng (tháng 2 năm 1996) đến khi hoàn
thành (tháng 6 năm 1996). Do việc đã xây dựng hoàn thiện nhà cao tầng, nếu buộc bà Khanh
phải dỡ bỏ và thu hẹp lại công trình sẽ gây thiệt hại rất lớn cho gia đình bà Khanh. Xét diễn
biến thực tế như trên Hội đồng thẩm phán nhất trí với quan điểm của Viện trưởng Viện kiểm

sát nhân dân tối cao tại kháng nghị là Toà án cấp phúc thấm không buộc bà Khanh phải tháo
dỡ phần tường nhà đè lên phía trên móng nhà ông Tùng mà chỉ buộc bồi thường bằng tiền là
hợp tình, hợp lí.
Do việc bà Khanh xây sát tường nhà ông Tùng, gây thiệt hại cho ông Tùng về phần không
gian trên đất ông Tùng không sử dụng được có chiều rộng 20cm tính theo móng nhà ông Tùng
nên bà Khanh phải bồi thường cho ông Tùng phần thiệt hại này. Phần thiệt hại này cũng phải
được xác định cân cứ vào giá trị quyền sử dụng đất tại thị trường địa phương. Toà án cấp phúc
thẩm căn cứ vào khung giá đất đai quyết định số 2920/QĐ-UB ngày 10/12/1998 của Uỷ ban
nhân dân tỉnh ĐL với giá 1 720 000 đ/m2 trong khi không có chứng cứ chứng minh khung giá
của Uỷ ban nhân dân tỉnh phù hợp với giá thị trường là chưa đảm bảo đúng quyền lợi của ông
Tùng theo quy định của pháp luật. Do đó cần phải giải quyết phúc thẩm lại phần này”.

15


Câu 13: Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán trong Quyết
định số 23 được bình luận ở đây?
- Hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán trong Quyết định số 23 là hợp lý và đảm bảo
được quyền lợi của các bên đương sự.
- Việc ông Hậu mua đất từ anh Kiệt khi không có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cũng như trong không nêu tứ cận, mốc giới cụ thể là chưa rõ ràng và phù hợp với quy
định của pháp luật cho nên ông Hậu phải trả lại cho ông Trê và bà Thi 132,8 m2 đất trống; còn
phần đất ông Hậu đã xây dựng nhà (52,2 m2) nếu buộc ông Hậu phải tháo dỡ thì lại không
đảm bảo được quyền lợi cho ông Hậu. Mặt khác, còn 2 điểm đó là hai máng xối đúc bê tông
chiếm khoảng không trên phần đất của ông Trê có diện tích 10,71 m2 và căn nhà phụ có diện
tích 18,57 m2 vẫn chưa được Toà án các cấp xem xét giải quyết, như vậy sẽ không đảm bảo
được quyền lợi cho ông Trê và bà Thi. Do đó, hướng giải quyết của Hội đồng thẩm phán ở
đây là hợp tình hợp lý.
Câu 14: Đối với phần chiếm không gian 10,71 m2 và căn nhà phụ có diện tích 18,57 m2 trên
đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc tháo dỡ không?

- Đối với phần chiếm không gian 10,71 m2 và căn nhà phụ có diện tích 18,57 m2 trên đất lấn
chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm không buộc tháo dỡ.
- Một đoạn trong Quyết định số 23 đã nêu:
“Tuy nhiên, ngoài diện tích 52,2 m2 nêu trên, căn nhà của ông Hậu còn có hai máng xối đúc
bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của ông Trê và bà Thi có diện tích 10,71 m2 chưa
được Toà án sơ thẩm và Toà án phúc thẩm xem xét buộc ông Hậu phải tháo dỡ hoặc phải
thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là chưa đảm bảo quyền lợi hợp
pháp của ông Trê và Thi”.
“Mặt khác, theo báo cáo của Cơ quan Thi hành án và theo khiếu nại của ông Trê, thì ngoài
căn nhà nằm trên diện tích 52,2 m2 Toà án các cấp giao cho ông Hậu sử dụng, còn có một căn
nhà phụ có diện tích 18,57 m2 của ông Hậu xây dựng trên diện tích đất mà Toà án các cấp
buộc ông Hậu trả lại cho ông Trê, bà Thi nhưng Toà án các cấp cũng chưa xem xét giải quyết,
gây khó khăn cho việc thi hành án”.
16


Câu 15: Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian và căn nhà phụ trên như thế
nào?
Nên xử lý phần lấn chiếm không gian và căn nhà phụ trên như sau:
- Trường hợp 1:
+ Đối với phần lấn chiếm không gian (10,71 m2): có thể yêu cầu ông Hậu tháo dỡ hai máng
xối đúc bê tông chiếm khoản không trên phần đất của ông Trê và bà Thi.
+ Đối với căn nhà phụ (18,57 m2): có thể giao cho ông Hậu sử dụng như phải thanh toán giá
trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi.
- Trường hợp 2:
+ Đối với phần lấn chiếm không gian (10,71 m2): có thể yêu cầu ông Hậu tháo dỡ hai máng
xối đúc bê tông chiếm khoản không trên phần đất của ông Trê và bà Thi.
+ Đối với căn nhà phụ (18,57 m2): nếu ông Trê muốn sử dụng thì sẽ trả chi phi xây dựng
công trình cho ông Hậu.
- Tuy nhiên, nếu hai bên có thoả thuận khác thì nên tôn trọng thoả thuận của hai bên.

Câu 16: Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian ở Việt
Nam hiện nay.
- Về những quy định việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian ở Việt Nam hiện nay
đã có những quy định khá đầy đủ.
- Tuy nhiên, bên cạnh đó trong thực tiễn xét xử vẫn còn gặp một số bất cấp:
+ Nói đến việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian thì ta thường đề cập đến nhà,
công ty, đường sá, … . Do vậy, việc xử lý thiếu đi những quy định về tranh chấp mồ mả.
Một vấn đề được các tòa quan tâm và thường hỏi ý kiến chỉ đạo nghiệp vụ là chuyện các
tranh chấp đất đai nhưng liên quan đến mồ mả trên phần đất đó thì giải quyết chuyện mồ mả
như thế nào. Không ít tòa bảo họ rất thường gặp các tranh chấp dạng này và lúng túng khi xử
lý vì luật gần như chưa có quy định.
Tòa án TP.Hồ Chí Minh cho biết trước đây, khi tranh chấp này ra đến tòa thì đã có tòa nhận
đơn thụ lý giải quyết nhưng có tòa không thụ lý. Sự không thống nhất này khiến nhiều người
17


dân phàn nàn khá nhiều về cách làm việc của tòa. Quan điểm chung của ngành tòa án thành
phố là nếu có tranh chấp về mồ mả thì phần mồ mả tòa sẽ không thụ lý giải quyết.
Tòa án TP.Hồ Chí Minh lý giải, những tranh chấp về mồ mả, hài cốt cho đến nay chưa có
một văn bản pháp luật nào quy định cho tòa hay ủy ban giải quyết. TAND tối cao cũng chưa
có văn bản nào hướng dẫn riêng cho ngành tòa án. Vì vậy, những tranh chấp về đất đai trên đó
có mồ mả, hài cốt thì tòa chỉ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất,
không có quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến mồ mả, hài cốt trong phần đất tranh chấp.
+ Lúng túng khi xử lý tài sản gắn liền với đất.
Việc thiếu những hướng dẫn về thế nào là tài sản gắn liền với đất khiến cho họ khó khăn
khi giải quyết những tranh chấp này. Đơn cử như vấn đề nêu trên, có quan điểm cho rằng Tòa
án có thể giải quyết việc tranh chấp mồ mả bởi có thể coi mồ mả là một dạng tài sản gắn liền
trên đất. Tuy nhiên, có nhiều người e ngại rằng nếu coi mồ mả là tài sản thì cũng có vấn đề.
Ngành tòa án nhìn nhận hiện nay khái niệm tài sản gắn liền với đất không được Luật Đất
đai năm 2003 hoặc các văn bản giải thích luật này hướng dẫn cụ thể. Trong khi văn bản đề cập

đến khái niệm này chỉ là Thông tư liên tịch 04 của ngành tòa án, Viện Kiểm sát, Tổng cục
Quản lý ruộng đất nhưng nó lại ra đời vào tháng 5-1990, cách đây gần 20 năm.
Dù hướng dẫn có đã khá lâu nhưng trong khi chờ có hướng dẫn cụ thể thì tạm thời ngành
tòa án vận dụng thông tư trên để xử lý. Theo thông tư này thì tài sản gắn liền với đất có thể là
nhà bếp, nhà vệ sinh, giếng nước, tường xây làm hàng rào, nhà kho, cây lấy gỗ, cây ăn quả…
+ Chưa linh hoạt đối với việc xử lý đất lấn chiếm.
Nhiều thẩm phán khá máy móc khi xử những tranh chấp về đất lấn chiếm. Nếu thấy lấn
chiếm thì tuyên trả lại mà thiếu xác minh thực địa bởi có trường hợp họ lấn chiếm đất và xây
nhà. Do vậy, nếu cứ buộc trả lại phần đất lấn chiếm thì phải đập nhà, gây thiệt hại lớn cho
đương sự.
Theo Tòa án TP.HCM, với những trường hợp này, nếu bên lấn chiếm đã xây nhà kiên cố
(nếu đập bỏ nhà sẽ gây sụp đổ các công trình kiến trúc lân cận hoặc hai bên đã xây tường sát
nhau…) thì thẩm phán phải cân nhắc, xem xét kỹ. Chỉ nên buộc trả lại nếu có khả năng thi
hành trên thực tế, không gây thiệt hại nghiêm trọng đến tài sản của các bên (trừ trường hợp
việc xây dựng đã bị cơ quan chức năng cấm nhưng vẫn cố tình xây dựng).
18


Trường hợp xét thấy không thể buộc bên lấn chiếm trả lại phần đất (và phần không gian đã
lấn chiếm) thì nên buộc họ phải thanh toán cho bên kia giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị
trường hoặc bồi thường thiệt hại do phần đất (không gian) mà chủ đất không được sử dụng.
Một nội dung khác cũng được Tòa án lưu ý là đất tranh chấp trên thực tế nhỏ hơn hoặc rộng
hơn so với diện tích có trong giấy chứng nhận. Theo tòa, đây là trường hợp gặp rất nhiều trên
thực tế và cách giải quyết của nhiều tòa thường thiếu thống nhất.
Theo quy định, nếu đương sự có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính thì các tranh
chấp thuộc thẩm quyền của tòa. Tuy nhiên, Tòa án TP. Hồ Chí Minh cho biết trong thời gian
qua, nhiều tòa đã xác định không đúng yếu tố trên, dẫn đến sai sót khi giải quyết án. Đơn cử
như chuyện đương sự chỉ có giấy đăng ký, kê khai nhà đất năm 1999 hoặc chỉ có tên trong sổ
dã ngoại, sổ mục kê nhưng tòa vẫn xác định vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của mình. Tòa
án TP.HCM lưu ý, các giấy tờ, sổ sách trên không được coi là một trong những loại giấy tờ về

quyền sử dụng đất. Do vậy, gặp trường hợp này, tòa không được thụ lý giải quyết.
Như vậy, thiết nghĩ cần phải có những quy định chi tiết hơn nữa về xử lý đất và không gian
lấn chiếm cũng như các tài sản gắn liền với đất và cách xử lý của Toà án cần linh hoạt hơn để
đảm bảo được quyền lợi của các đương sự.
Câu 17: Hướng giải quyết trên của Toà án trong Quyết định số 23 có còn phù hợp với BLDS
2015 không? Vì sao?
- Hướng giải quyết trên của Toà án trong Quyết định số 23 phù hợp với BLDS 2015.
- Vì theo Khoản 2, Điều 164, BLDS 2015:
“2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan
nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản,
chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài
sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.
Như vậy ông Trê bà Thi có quyền yêu cầu toà án cơ quan nhà nước có thẩm quyền buộc ông
Hậu trả lại phần đất là 132,8 m2 đất đã lấn chiếm và phần đất đã xây dựng nhà 52,2 m2 thì giao
cho ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi. Ngoài
diện tích trên thì ông Trê có quyền yêu cầu ông Hậu tháo dỡ hai máng xối đúc bê tông đã
19


chiếm phần không trên phần đất ông Trê 10,71 m2 hoặc thanh toán giá trị sử dụng đất cho ông
Trê.

20