Pháp luật về bán đấu giá bất động sản

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN THÙY DƢƠNG

PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

Hà Nội - 2015

i


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN THÙY DƢƠNG

PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Chuyên ngành

: LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

Mã số

: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Am Hiểu

Hà Nội - 2015

ii


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng
tôi. Các số liệu, kết quả trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc
rõ ràng và được trích dẫn đầy đủ theo quy định.

Tác giả

Nguyễn Thùy Dƣơng

iii


MỤC LỤC

Trang
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục những chữ viết tắt
MỞ ĐẦU

1

CHƢƠNG 1: KHÁI LUẬN CHUNG VỀ BÁN ĐẤU GIÁ

5

BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.

Khái niệm, đặc điểm của bán đấu giá bất động sản

5

1.1.1.

Khái niệm bất động sản

5

1.1.2.

Đặc điểm và tính chất cơ bản của bất động sản

9

1.1.3.

Khái niệm bán đấu giá bất động sản

11

1.1.4.

Đặc điểm của bán đấu giá bất động sản

14

1.1.5.

Nguyên tắc bán đấu giá bất động sản

19

1.2.

Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về bán đấu

21

giá bất động sản ở Việt Nam
1.2.1.

Giai đoạn trước năm 1989

21

1.2.2.

Giai đoạn từ năm 1989 - 1996

21

1.2.3.

Giai đoạn từ năm 1996 – 2005

24

1.2.4.

Giai đoạn từ năm 2005 đến nay

25

1.3.

Kinh nghiệm về pháp luật bán đấu giá một số nước trên thế

26

giới
1.3.1.

Bán đấu giá ở Pháp

26

1.3.2.

Bán đấu giá ở Canada

30

1.3.3.

Bán đấu giá ở Trung Quốc

31

iv


1.3.4.

Đấu giá Hà Lan

33

CHƢƠNG 2: NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU

37

GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.

Các loại bất động sản bắt buộc bán đấu giá

37

2.2.

Thủ tục bán đấu giá bất động sản

46

2.2.1.

Lựa chọn tổ chức bán đấu giá và chuẩn bị hồ sơ

46

2.2.2.

Xác định giá khởi điểm

51

2.2.3.

Giám định bất động sản bán đấu giá

55

2.2.4.

Hợp đồng bán đấu giá

55

2.2.5.

Niêm yết, thông báo công khai

59

2.2.6.

Đăng ký tham gia bán đấu giá bất động sản

60

2.2.7.

Trưng bày, xem bất động sản đấu giá

62

2.2.8.

Tổ chức phiên đấu giá

63

2.2.9.

Kết thúc phiên đấu giá

66

2.2.9.1. Bán đấu giá thành

66

2.2.9.2. Bán đấu giá không thành

68

2.2.9.3. Hủy kết qua bán đấu giá bất động sản

69

CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG BÁN ĐẤU GIÁ BẤT

71

ĐỘNG SẢN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
3.1.

Thực trạng bán đấu giá bất động sản

71

3.1.1.

Những kết quả đạt được

71

3.1.2.

Một số tồn tại, hạn chế và nguyên nhân

77

3.2.

Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản

82

KẾT LUẬN

91

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

93

v


DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT
BLDS

Bộ luật Dân sự năm 2005

BĐS

Bất động sản

BĐG

Bán đấu giá

vi


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đấu giá tài sản nói chung và đấu giá BĐS nói riêng là một dịch vụ có từ
lâu đời và tương đối phát triển ở các nước có nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên,
ở nước ta, hoạt động đấu giá BĐS chỉ mới thực sự bắt đầu phát triển khi Đảng
và Nhà nước ta áp dụng chính sách mở cửa, chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế tập
trung, quan liêu, bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa với sự hình thành và phát triển của pháp luật về BĐS và bán đấu giá tài
sản qua các giai đoạn cụ thể. Đây là một trong những cách thức linh hoạt nhằm
làm tăng giá trị của BĐS được đem bán đấu giá, tạo điều kiện cho công tác quản
lý hoạt động mua bán BĐS đạt hiệu quả, bảo đảm quyền lợi của người có BĐS
khi tiến hành chuyển nhượng hay chuyển quyền sở hữu BĐS,...
Cho đến trước khi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của
Chính phủ quy định về bán đấu giá tài sản có hiệu lực, vấn đề BĐG tài sản đã
được điều chỉnh tại rất nhiều các văn bản pháp luật khác nhau như Nghị định số
05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản, Bộ luật
dân sự 2005, Luật Đất đai 2003, Luật Thương mại, Luật Đăng ký giao dịch bảo
đảm, Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002 (sửa đổi, bổ sung năm
2007, năm 2008), Pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 2004,... Nhưng BĐGBĐS
vẫn chưa được quy định một cách đầy đủ, rõ ràng và khó kiểm soát. Các địa
phương vẫn gặp khó khăn trong việc triển khai bởi nhiều lý do khách quan và
chủ quan khác nhau như: Hoạt động dịch vụ tổ chức BĐG được làm ồ ạt khi nhu
cầu chưa lớn; nhiều đầu mối quản lý hoạt động; các doanh nghiệp bán đấu giá

cạnh tranh không lành mạnh để lôi kéo khách hàng; mức phí tổ chức đấu giá
BĐS cao; tổ chức BĐG thường cố tình ém nhẹm thông tin để trục lợi; việc thẩm
định giá BĐS còn thiếu khách quan... Trước thực trạng đó, việc đi sâu phân tích,
làm rõ các quy định của pháp luật về BĐGBĐS là nhu cầu cấp thiết ở nước ta
hiện nay.
1


Để giải quyết tồn tại, phòng ngừa các sai phạm có thể xảy ra, bài viết
"Pháp luật về bán đấu giá bất động sản" sẽ làm rõ một số nội dung và bất cập,
cũng như hạn chế của pháp luật hiện hành về vấn đề này.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Qua nghiên cứu và tìm hiểu pháp luật về BĐG BĐS cho thấy, đã có nhiều
nhà nghiên cứu, nhà lập pháp đề cập đến vấn đề pháp luật về BĐG ở Việt Nam
nhưng phần lớn là ở góc độ BĐG tài sản nói chung và chưa chuyên khảo. Cụ thể
như một số bài viết, nghiên cứu về pháp luật BĐG tài sản được đăng trên Tạp
chí dân chủ và pháp luật của Bộ Tư pháp: Hoạt động BĐG tài sản - thực tiễn và
triển vọng của tác giả Đỗ Khắc Trung (số chuyên đề tháng 10/2006); Một số bất
cập của pháp luật về BĐG tài sản của tác giả Nguyễn Văn Mạnh (số chuyên đề
tháng 10/2006); Những vướng mắc cần tháo gỡ trong công tác BĐG tài sản của
tác giả Phạm Văn Chung (số chuyên đề tháng 10/2006); Những vướng mắc
trong việc áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu của tác giả Minh Đức (số
chuyên đề tháng 11/2007); Có hay không sự khác nhau giữa BĐG quyền sử
dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất của tác giả Nguyễn Vĩnh Diện ( số
6/2007); hay chuyên đề về "Đấu giá tài sản và pháp luật về đấu giá tài sản" trên
Đặc san tuyên truyền pháp luật số tháng 08/2010 của Hội đồng phối hợp công tác,
phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính phủ,... Do đó, chưa có công trình nào
nghiên cứu toàn diện và hệ thống về pháp luật bán đấu giá bất động sản ở Việt
Nam hiện nay. Luận văn "Pháp luật về bán đấu giá bất động sản" là công trình
chuyên khảo đầu tiên nghiên cứu về vấn đề này trên cơ sở sử dụng các bài viết,

nghiên cứu đã được công bố làm tài liệu tham khảo.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Luận văn đã tập trung vào việc nghiên cứu và làm rõ các vấn đề lý luận,
pháp lý và thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về BĐG BĐS: Xây
dựng khái niệm BĐG BĐS; Các đặc điểm của BĐG BĐS; Các nguyên tắc BĐG
BĐS; Phân tích nội dung pháp luật về BĐG BĐS, qua đó chỉ ra một số hạn chế
của các quy định và đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật về vấn đề này.
2


4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để hoàn thành đề tài của mình tác giả đã kết hợp nhiều phương pháp
nghiên cứu chung cũng như chuyên ngành như: Phương pháp luận của Chủ
nghĩa Mác – Lê nin; Phương pháp nghiên cứu lịch sử; Phương pháp phân tích để
làm rõ các nội dung thuộc phạm vi nghiên cứu; Phương pháp so sánh được sử
dụng để làm rõ mức độ tương quan giữa các quy định, các quan điểm để từ đó
có những đánh giá, nhận định khách quan về nội dung nghiên cứu; Phương pháp
tổng hợp được sử dụng để khái quát hóa nội dung nghiên cứu một cách có hệ
thống, làm cho vấn đề nghiên cứu trở nên ngắn gọn, xúc tích, dễ hiểu; Phương
pháp thống kê đem đến một cách nhìn cụ thể hơn thông qua những con số và vụ
việc cụ thể...v.v
5. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn
Mục đích nghiên cứu của luận văn là hệ thống hoá các văn bản pháp luật
về BĐG BĐS của Việt Nam; tìm hiểu sâu hơn những nội dung cơ bản của hoạt
động BĐG BĐS, nhu cầu BĐG và một số vấn đề lý luận đang đặt ra hiện nay về
hoạt động BĐG BĐS, để từ đó đề xuất những giải pháp mang tính hệ thống,
đồng bộ nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả hoạt động của loại
hình mua bán tài sản này.
Để đạt được mục đích trên, tác giả luận văn đã đặt ra và giải quyết các
nhiệm vụ sau:

- Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về BĐG bằng cách làm sáng
tỏ khái niệm, đặc điểm, bản chất của BĐS và BĐG BĐS; phân tích những quy
định của pháp luật dân sự một số nước trên thế giới và tìm hiểu lịch sự hình
thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về vấn đề này.
- Phân tích và đánh giá về nội dung pháp luật về BĐG BĐS theo quy định
của pháp luật Việt Nam hiện hành, nhu cầu sử dụng hình thức BĐG BĐS; tìm
hiểu và áp dụng những vấn đề lý luận đang đặt ra hiện nay để có những biện
pháp hoàn thiện trong thời gian tới.

3


- Phân tích thực trạng pháp luật về BĐG BĐS, từ đó đề xuất hệ thống các
giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động và hoàn thiện hệ thống pháp luật về
BĐGBĐS.
6. Những điểm mới của luận văn
Luận văn là công trình nghiên cứu có tính hệ thống những vấn đề liên
quan đến các quy định của pháp luật về BĐG BĐS. Những đóng góp mới của
luận văn bao gồm:
- Hoàn thiện khái niệm BĐG BĐS; phân tích các đặc điểm, các nguyên
tắc của BĐG BĐS;
- Phân tích và đánh giá về nội dung pháp luật về BĐG BĐS theo quy định
của pháp luật Việt Nam hiện hành (các loại BĐS BĐG; hình thức BĐG BĐS;
trình tự, thủ tục BĐG;…); tìm hiểu và áp dụng những vấn đề lý luận đang đặt ra
hiện nay để có những biện pháp hoàn thiện trong thời gian tới.
- Phân tích thực trạng pháp luật về BĐG BĐS, đề xuất hệ thống các giải
pháp nâng cao hiệu quả hoạt động và hoàn thiện hệ thống pháp luật về BĐG
BĐS.
7. Cơ cấu của luận văn.
Luận văn gồm phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận

4


CHƢƠNG 1.
KHÁI LUẬN CHUNG VỀ BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật
cổ La Mã. Theo đó, BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là
tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS
bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì
liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với
những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm
đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của
mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và
tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS
và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất
(Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,
Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng
hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ
không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói
chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn
liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa
màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi
là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật

Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự
Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm
5


cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Bộ luật Dân sự Đức đưa ra khái
niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là
“gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái
niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với
đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt
đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này, một
mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa
ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại
đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên
quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các
BĐS.
Theo BLDS, tại Điều 174 quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất
đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản
khác do pháp luật quy định”.
BLDS đã dùng phương pháp liệt kê để định nghĩa BĐS. Và như vậy, động
sản là những tài sản không phải là BĐS. Động sản có đặc điểm là không gắn cố
định với một không gian, vị trí nhất định và có thể di dời được, ví dụ: máy, thiết
bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ. Việc nhận biết tính hợp pháp
của động sản được căn cứ vào hồ sơ, tài liệu, chứng từ, hóa đơn mua bán, chứng từ
nhập khẩu và các căn cứ khác của tài sản.
BĐS do đặc tính tự nhiên, được hiểu là các tài sản không thể di, dời được
do bản chất tự nhiên cấu tạo nên tài sản đó, bao gồm:

+ Đất đai: Đất đai trong giao lưu dân sự được xác định bằng diện tích đất
cùng vị trí mảnh đất đó. Điều này được thể hiện trên bản đồ địa chính, được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất được phân thành các loại sau [12]:
6




Đất nông nghiệp, gồm: Đất trồng cây hàng năm (gồm đất trồng lúa

và đất trồng cây hàng năm khác); đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất
rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối; đất
nông nghiệp khác.


Đất phi nông nghiệp, gồm: đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây

dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất
sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất
làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất có di tích lịch sử - văn
hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng; đất làm nghĩa
trang, nghĩa địa; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất
phi nông nghiệp khác.


Đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử

dụng.
+ Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: Nhà, công trình xây dựng

trên đất cũng được coi là một dạng BĐS do đặc tính tự nhiên nếu nó được xây
dựng gắn liền với đất bằng một kết cấu chặt chẽ chứ không phải đơn thuần “đặt”
trên đất.


Nhà ở: Nhà ở riêng lẻ (là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng

biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm
nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập); Nhà chung cư [11].


Công trình xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng được

đưa vào kinh doanh, bao gồm [22]: công trình dân dụng; công trình công nghiệp;
công trình giao thông; công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật, trừ một
số loại nhà, công trình xây dựng sau đây: nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà
nước; công trình bí mật nhà nước; công trình an ninh, quốc phòng; công trình
được công nhận là di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu
nhà nước và các công trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh.
Nhận biết tính hợp pháp của BĐS như sau:

7




Đối với đất đai: căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất đủ điều kiện để Nhà nước cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.



Đối với nhà ở, công trình xây dựng:

Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở;
Hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây
dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở, ví dụ: giấy phép xây dựng; giấy tờ
thừa kế nhà ở được pháp luật công nhận; bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ
quan có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về sở hữu nhà ở.
+ Cây cối, hoa màu và các tài sản khác trên đất: Khoáng sản, cây cối, hoa
màu trên đất cũng được coi là BĐS chừng nào người ta chưa khai thác, chặt cây.
Nếu chúng được tách ra khỏi đất thì chúng trở thành động sản.
Các động sản trở thành BĐS vì mục đích sử dụng của chúng.
Điều 174 BLDS 2005 quy định các tài sản gắn liền với nhà, công trình
xây dựng đều được coi là BĐS. Nhưng trong điều kiện nào thì động sản được
coi là gắn liền với nhà, công trình xây dựng? Thông thường, việc gắn một động
sản vào nhà, công trình xây dựng một mặt phải nhằm tạo một chỉnh thể thống
nhất phục vụ cho mục đích sử dụng nhà, công trình đó, mặt khác, việc gắn động
sản vào nhà, công trình phải do người có quyền (quyền sở hữu hoặc quyền năng
khác) đối với nhà, công trình xây dựng đó thực hiện. Hơn nữa, việc gắn liền phải
mang tính chất kiên cố, không thể tháo ra mà làm hư hại hoặc mất vẻ mỹ quan
của nhà, công trình.
BĐS do pháp luật quy định: Ngoài những tài sản là BĐS kể trên, khi cần
thiết, bằng các văn bản pháp luật cụ thể, pháp luật có thể quy định những tài sản
khác là BĐS. Ví dụ như tàu biển, máy bay,…
1.1.2. Đặc điểm và tính chất cơ bản của bất động sản
1.1.2.1. Các đặc điểm của bất động sản
Trong cùng một loại thị trường, cùng thời điểm, nhưng các BĐS khác
nhau, được định giá khác nhau. Giả sử trong cùng những điều kiện như nhau (về
thị trường, thời gian, địa điểm, chính sách nhà nước, mức độ giao dịch….), giá

8


trị thị trường của BĐS phụ thuộc vào đặc tính của BĐS đó, ví dụ: giá của cùng
ngôi nhà có đầy đủ giấy tờ pháp lý sẽ cao hơn ngôi nhà tương tự nhưng không
có đủ các loại giấy tờ sở hữu. Các đặc điểm của BĐS bao gồm:
Các đặc điểm vật chất BĐS: Kích cỡ, kiểu loại, hình dáng, kết cấu, tuổi
thọ, chất lượng, trang thiết bị, tiện nghi…
Tinh trạng pháp lý BĐS: BĐS có mức độ hoàn chỉnh các tài liệu pháp lý
càng cao, thì giá trị càng cao. Vì thế, khi định giá, cần phải xem xét về giấy tờ,
về quy hoạch, việc hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành,
thời gian sử dụng BĐS…
Đặc điểm mặt bằng: Các đặc tính về mặt bằng gồm kích thước, bể rộng
mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý.
Địa điểm: Gần các cảnh quan nào, tình trạng giao thông, các công trình
công cộng gần kề, tình trạng ô nhiễm, hệ thống cấp thoát nước và các đặc tính
địa hình. Những đặc trưng này là quan trọng trong việc xác định vị trí, địa điểm
đó có thể được coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất không.
Các công trình xây dựng liên quan: Các công trình liên quan tới hình dáng
và cấu trúc: Sự trang trí, cách xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế…
Thời gian giao dịch, điểu kiện giao dịch: Có ảnh hưởng quan trọng tới giá
giao dịch thị trường của BĐS.
1.1.2.2. Các tính chất cơ bản của bất động sản
Thứ nhất, BĐS có tính cá biệt và khan hiếm:
Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái
đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Tính
phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan… đã tạo nên sự khan
hiếm và tính cá biệt của hàng hóa bất động sản. Trong cùng một khu vực nhỏ kể
cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường
BĐS, khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian

khác nhau, kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế.
Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính bền lâu:
9


Tính bền lâu của BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Do đất đai là
tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị
huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và
công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng
được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy,
tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất
đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều
mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao
giờ cạn [5].
Thứ ba, BĐS mang tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể
bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây
dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử
dụng của BĐS trong khu vực đó. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của BĐS này là
điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử
dụng của hàng hóa BĐS kia. Trong thực tế, hiện tượng này là khá phổ biến.
Thứ tư, BĐS mang tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá
trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng
của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc
thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác.
Thứ năm, BĐS mang tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các
hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí

lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và
tương xứng.
Thứ năm, BĐS phụ thuộc vào tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng
hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc
10


gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống
tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm
linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
1.1.3. Khái niệm bán đấu giá bất động sản
Đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần đấu
giá, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất. Nói cách khác,
theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán tài sản công khai mà
những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán
đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa [6]. Tất cả những người tham gia đấu giá
có quyền cạnh tranh bình đẳng để mua tài sản.
Khác với phương thức mua bán thông thường, người bán và người mua
cùng nhau thảo luận về các nội dung có liên quan đến loại hàng hóa mà hai bên
cần xác lập quan hệ hợp đồng, trong đấu giá tài sản có thể là người bán tự mình
tổ chức đấu giá, hoặc thông qua người tổ chức đấu giá do mình lựa chọn, công
khai việc bán hàng hóa đến các đối tượng có quan tâm và lựa chọn người mua
trả giá cao nhất trong số những người tham gia đấu giá. Đấu giá tài sản có tính
chất đặc thù thể hiện ở chỗ chỉ có một người bán tài sản nhưng có nhiều người
tham gia mua tài sản đó. Những người tham gia mua tài sản đều có quyền hỏi
đáp thắc mắc, có quyền xem xét tài sản để xác định chất lượng của tài sản. Khi
mà tất cả mọi người tham gia mua tài sản, họ đều muốn mua tài sản đó thì không
còn cách nào khác là họ phải cạnh tranh nhau về giá cả, ai là người trả giá cao
nhất, người đó sẽ mua được tài sản.

Về phương diện kinh tế, một cuộc đấu giá là phương pháp xác định giá trị
của món hàng chưa biết giá hoặc giá trị thường thay đổi. Trong một số trường
hợp, có thể tồn tại một mức giá tối thiểu hay còn gọi là giá sàn; nếu sự ra giá
không đạt đến được giá sàn, món hàng sẽ không được bán, nhưng người đưa
món hàng ra đấu giá vẫn phải trả phí cho nơi người phụ trách việc bán đấu giá.
Trong ngữ cảnh của cuộc đấu giá, một từ vựng tiếng Anh thường được dùng là
bid hay auction, nghĩa là giá đề nghị. Đấu giá có thể áp dụng cho nhiều loại mặt
hàng: đồ cổ, bộ sưu tập (tem, tiền, xe cổ, tác phẩm nghệ thuật), BĐS cao cấp,
11


các mặt hàng đã qua sử dụng, sản phẩm thương mại (cá, tôm), giống ngựa đua
thuần chủng và các cuộc bán đấu giá cưỡng ép (thanh lý, phát mãi),vv…
Dưới góc độ pháp lý, vấn đề BĐG thường được quy định trong những
điều luật cụ thể: Chẳng hạn điều 3, Luật BĐG tài sản nước Cộng hoà nhân dân
Trung Hoa năm 1996 quy định “BĐG là hình thức bán và mua tài sản công khai,
theo đó các tài sản và quyền tài sản được bán cho người trả giá cao nhất”. Đạo
luật của Floriada năm 2003 đưa ra khái niệm “BĐG tuyệt đối” là cuộc BĐG
không yêu cầu giá khởi điểm tối thiểu mà hàng hoá sẽ được bán cho người trả
giá cao nhất.
Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “BĐG tài sản là hình thức bán
công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham
gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người
mua được tài sản” [9.tr.26]
Theo quy định của pháp luật thì khái niệm BĐG tài sản trên được xem xét
trong từng lĩnh vực cụ thể: Chẳng hạn trong lĩnh vực thương mại, Luật Thương
mại năm 2005 coi đấu giá hàng hóa là một trong số hoạt động thương mại cụ
thể, theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức bán đấu giá thực
hiện việc bán hàng hóa công khai để chọn người mua trả giá cao nhất (khoản 1
Điều 185). Những quy định liên quan đến đấu giá hàng hóa trong Luật thương

mại năm 2005 nhằm phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ đấu giá hàng hóa,
nâng cao hiệu quả của hoạt động thương mại này. Song trên thực tế, hoạt động
BĐG hàng hoá trong thương mại chưa thực sự phát triển mà chủ yếu là người
bán hàng tự mình thực hiện việc bán hàng hóa qua thỏa thuận [1].
Tại Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính
phủ về bán đấu giá tài sản, thì "bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công
khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo
nguyên tắc và trình tự, thủ tục luật định. Phương thức trả giá lên là phương thức
trả giá từ thấp lên cao cho đến khi có người trả giá cao nhất".
Xem xét các quy định của pháp luật có thể thấy, đấu giá tài sản là loại
giao dịch được được điều chỉnh bởi khá nhiều văn bản pháp luật, nhưng chưa có
12


văn bản nào đưa ra khái niệm cụ thể về BĐGBĐS. Bởi vì xét cho đến cùng,
BĐS chính là một loại tài sản. Đấu giá BĐS thực chất cũng là đấu giá tài sản - là
một phương thức định đoạt tài sản của chủ sở hữu. Tuy nhiên, do tính chất đặc
biệt của BĐS là cá biệt và khan hiếm, không thể di dời được nên mọi hoạt động
liên quan đến BĐS, đặc biệt là việc BĐG BĐS có những nét đặc thù riêng. Do
đó, có thể định nghĩa BĐGBĐS như sau:
BĐGBĐS là hình thức bán BĐS công khai, có từ hai người trở lên tham
gia đấu giá theo phương thức trả giá lên hoặc đặt giá xuống theo nguyên tắc,
trình tự, thủ tục do luật định.
Dưới tác động của các quy luật thị trường, phương thức BĐGBĐS hình
thành và tồn tại như là một yêu cầu khách quan của nền kinh tế thị trường. So
với các hình thức mua bán tài sản khác, BĐGBĐS ngày càng chứng tỏ được tính
ưu việt của mình . Với các nguyên tắc cơ bản là : “công khai, liên tục, khách
quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham
gia”, hoạt động BĐGBĐS luôn mang lại cả lợi ích cho người bán cũng như
người mua.

Đối với người bán: bán BĐS qua hình thức BĐG giúp họ tiết kiệm chi
phí và thời gian tìm kiếm thị trường, khách hàng và đàm phán hợp đồng vì thông
qua tổ chức BĐG, các điều kiện và thông tin của phiên BĐG đã được xác định từ
trước như: thời gian, địa điểm BĐGBĐS; thông tin về BĐS BĐG; giá khởi điểm
của BĐS BĐG; địa điểm, thời hạn tham khảo hồ sơ BĐS BĐG; địa điểm, thời
hạn đăng ký mua BĐS BĐG;... Từ đó, người bán không cần phải thông qua các
khâu trung gian và thương lượng mà trong thời gian ngắn nhất vẫn có thể bán
được BĐS theo những điều kiện và tiêu chuẩn mà mình đặt ra; giải quyết xung
đột lợi ích của những người có quyền liên quan đến tài sản.
Đối với người mua: BĐG giúp họ có sự cạnh tranh lành mạnh với nhau từ
đó họ có thể đưa ra giá mua đúng mức giá thị trường và phù hợp với khả năng
và điều kiện của mình mà không cần phải thương lượng kéo dài. Bên cạnh đó,
theo quy định tại điều 4 Nghị định 17/2010/NĐ-CP thì "quyền và lợi ích hợp
pháp của người mua được tài sản bán đấu giá luôn được pháp luật bảo vệ", đặc
13


biệt là trong trường hợp có người thứ ba tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử
dụng BĐS đã BĐG.
1.1.4. Đặc điểm của bán đấu giá bất động sản
* Chủ thể bán đấu giá BĐS chuyên nghiệp là Trung tâm dịch vụ bán
đấu giá hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản
Chủ thể trong BĐG hàng hóa và đấu giá BĐS đều bao gồm có người bán
BĐS - hàng hóa, người tổ chức đấu giá, người điều hành giá và người trúng giá.
Tuy nhiên, về tổ chức, thẩm quyền của người tổ chức BĐG theo Luật Thương
mại và BLDS có những điểm khác nhau:
Trong Luật Thương mại, chủ sở hữu hàng hóa có thể tự đứng ra tổ chức
đấu giá hàng hóa. Nhưng lúc này, người tổ chức đấu giá và người bán hàng là
một hoặc thuê người tổ chức đấu giá thực hiện việc bán hàng hoá công khai là
thương nhân có đăng ký kinh doanh dịch vụ đấu giá [16].

Trong pháp luật dân sự, người có BĐS BĐG, ngoài chủ sở hữu BĐS, người
được chủ sở hữu ủy quyền bán BĐS, còn có người có trách nhiệm chuyển giao
BĐS để BĐG hoặc cá nhân, tổ chức có quyền bán BĐS của người khác theo quy
định của pháp luật (Khoản 6, Điều 2, Nghị định 17//2010/NĐ-CP), nghĩa là chủ
thể đa dạng hơn, ngoài cá nhân, tổ chức lựa chọn tổ chức BĐG chuyên nghiệp để
bán BĐS thuộc sở hữu của mình, còn có chủ thể đặc biệt là các cơ quan hành
chính nhà nước địa phương, cơ quan thi hành án... Người tổ chức đấu giá BĐS chỉ
có thể là tổ chức, bao gồm 2 loại là tổ chức BĐG chuyên nghiệp và không
chuyên. Tổ chức BĐG chuyên nghiệp bao gồm các trung tâm dịch vụ BĐG tài
sản hoặc doanh nghiệp BĐG tài sản, doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề có
kinh doanh dịch vụ BĐGD tài sản hoạt động theo pháp luật doanh nghiệp. Tổ
chức BĐG không chuyên bao gồm Hội đồng BĐG tài sản do Chủ tịch ủy ban
nhân dân cấp huyện quyết định thành lập và Hội đồng BĐG trong trường hợp đặc
biệt (Điều 14,19, Nghị định 17//2010/NĐ-CP)
Thương nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá không bị ràng buộc, yêu cầu về
chuyên môn nghiệp vụ đấu giá. Giám đốc Trung tâm dịch vụ BĐG tài sản, người
đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp BĐG tài sản phải là đấu giá viên, tức là
14


người được cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá (Khoản 2 Điều 15, điểm a khoản 2
Điều 16, khoản 2 Điều 2 Nghị định 17/2010/NĐ-CP). Hội đồng BĐG tài sản phải
ký hợp đồng với tổ chức BĐG chuyên nghiệp để tổ chức này cử đấu giá viên điều
hành cuộc BĐG BĐS của hội đồng, trừ hội đồng BĐG tài sản trong trường hợp
đặc biệt được thành lập để BĐG BĐS nhà nước, BĐS là quyền sử dụng đất có giá
trị lớn, phức tạp hoặc trong trường hợp không thuê được tổ chức BĐG chuyên
nghiệp thực hiện việc BĐG (Điểm b khoản 1 Điều 21, khoản 1 Điều 20 Nghị
định 17/2010/NĐ-CP).
Qua đó, có thể thấy rằng, yêu cầu về tổ chức đấu giá trong pháp luật dân sự
chặt chẽ hơn, có lẽ do BĐS được đưa ra đấu giá chủ yếu là BĐS của nhà nước

(như quyền sử dụng đất) hoặc là BĐS phải thi hành án,… Trong khi đó, quyền
quyết định trong đấu giá hàng hóa thuộc về người chủ sở hữu hoặc thương nhân
được ủy quyền tổ chức đấu giá hay nói cách khác, trong đấu giá BĐS mang dấu
ấn của "pháp luật công”, còn đấu giá hàng hóa mang tính chất của "pháp luật tư”.
*Đấu giá BĐS là hoạt động bán hàng đặc thù
Hoạt động đấu giá BĐS, ngoài những đặc điểm chung của mua bán hàng
hóa thông thường (đó là sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển giao quyền sở
hữu quyền sử dụng BĐS), thì còn có những đặc thù riêng nhất định thể hiện bản
chất của nó như:
- Đấu giá BĐS mang tính cạnh tranh, công khai, lành mạnh.
Đối với mua BĐG, phiên BĐG thường được thông báo công khai để thu
hút đông đảo người tham gia trả giá. Số người tham gia trả giá thường lớn hơn số
người cần mua. Chính bởi vậy, mức độ cạnh tranh trong trả giá rất cao. Tất cả
những người tham gia đấu giá đều muốn mua được BĐS. Bởi vậy, họ sẽ nâng giá
của BĐS lên mức cao nhất có thể. Để đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh, chính
những người tham gia sẽ cùng nhau trả giá và giám sát quá trình đấu giá để bảo
vệ quyền và lợi ích của mình một cách tốt nhất.
- Đấu giá BĐS là hoạt động bán hàng thông qua trung gian.
Trong quan hệ đấu giá BĐS, trừ trường hợp người BĐG (người có BĐS) tự
mình tổ chức đấu giá, các trường hợp khác, ngoài bên bán, bên mua còn có sự
15


tham gia của trung gian là người làm dịch vụ đấu giá. Bên bán là chủ sở hữu của
BĐS, người được chủ sở hữu ủy quyền hoặc hoặc là người có trách nhiệm, lợi ích
liên quan đến BĐS bán đấu giá. Bên mua là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua
BĐS và đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật để tham gia trả giá.
Người làm dịch vụ đấu giá là các tổ chức được người bán BĐS ủy quyền tiến
hành việc BĐG.
* Tính đa dạng của các phương thức và hình thức đấu giá BĐS

Về phương thức đấu giá BĐS: Tùy thuộc vào đối tượng, mục đích và điều
kiện tổ chức đấu giá mà BĐS có thể thực hiện theo nhiều cách thức khác nhau.
Trên thế giới có rất nhiều phương thức BĐG [2]:
BĐG theo phương thức nâng giá. Đây là hình thức BĐG được cho là hình
thức phổ biến nhất. Những người tham gia đấu gia công khai chống lại nhau, với
mỗi lần trả giá tiếp theo cao hơn giá trước đó. Một tổ chức BĐG có thể thông
báo giá. Người tham gia trực tiếp trả giá hoặc ủy quyền hoặc hồ sơ có thể được
gửi bằng điện tử với mức giá cao nhất. Việc đấu giá kết thúc khi người tham gia
không trả giá thêm. Ngoài ra, nếu người bán đã đưa ra một mức giá bán tối thiểu
trước (giá đề nghị) và giá cuối cùng không đạt tới mức đó thì mặt hàng đó vẫn
không được bán. Việc BĐG ở Anh thường được sử dụng cho tài sản, nổi bật nhất
là đồ cổ và tác phẩm nghệ thuật, ngoài ra, còn hàng thùng và BĐS.
Đấu giá kín theo giá đầu tiên, ở loại hình BĐG này, tất cả những người
tham gia đồng thời đặt giá, không có ai biết giá của bất kỳ ai. Người trả giá cao
nhất sẽ mua được món hàng. Loại hình BĐG này khác so với BĐG ở Anh, trong
đó người tham gia chỉ có thể đưa ra một giá. Hơn nữa, vì người tham gia không
thể xem giá của người tham gia khác nên họ không thể điều chỉnh giá của mình
cho phù hợp. Đấu giá kín theo giá đầu tiên thường được sử dụng với việc đấu
giá các hợp đồng chính phủ và cho thuê khai thác mỏ.
Đấu giá kiểu Vickrey đưa ra bởi William Vickrey, giáo sư Đại học
Columbia, người đạt giải Nobel Kinh tế năm 1996. Mọi người tham gia có thể
trả giá nhiều lần không theo thứ tự lần lượt, người trả giá cao nhất sẽ thắng
chung cuộc và chỉ phải mua món hàng với giá của người trả giá cao thứ nhì.
16


Phương pháp này thúc đẩy những người tham gia đấu giá trả giá đúng với giá trị
thực của món hàng.Trong thực tế đấu giá Vickrey hiếm khi được sử dụng.
Đấu giá kiểu Mỹ. Sự định giá của người mua là một tập hợp món hàng
với số lượng và chủng loại khác nhau (gọi là tổ hợp). Ví dụ, nếu bánh xe đạp và

khung xe được bán rời ra trong một cuộc đấu giá, thì đối với người ra giá 1 tổ
hợp bao gồm 1 bánh xe hoặc 1 khung xe chẳng có giá trị gì cả, nhưng 2 bánh xe
và 1 khung xe thì lại đáng giá đến $200. Nếu bị buộc phải mua từng phần trong
những cuộc đấu giá khác nhau, người ra giá có thể gặp trường hợp oái oăm:
thắng được một số món được rao bán trước nhưng lại thua khi đấu những món
được rao bán sau; mặt khác, thua ngay trong cuộc đấu giá đầu tiên thì chắc chắn
anh ta sẽ không có được tổ hợp mong muốn. Tình thế này có được giải quyết
bằng cách bán tất cả các món đồng thời và cho phép người mua đăng ký ra giá
cho một tổ hợp các món hàng. Sự ra giá theo tổ hợp như vậy sẽ đề nghị một giá
để trả cho tất cả các món trong tổ hợp, nếu thắng thì có được tổ hợp, ngược lại
sẽ không phải mua bất cứ món gì trong tổ hợp.
Đấu giá ra giá duy nhất. Trong hình thức này, người đấu giá sẽ đưa ra giá
không rõ ràng, và được cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể đặt. Một mức
giá duy nhất có thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các các mức giá được ra giá sẽ
thắng cuộc. Ví dụ, nếu một cuộc đấu giá quy định mức giá cao nhất là 10; năm
giá cao nhất là 10, 10, 9, 8, 8 thì 9 sẽ là giá thắng cuộc vì là người ra giá duy
nhất đạt giá cao nhất. Hình thức này phổ biến trong các cuộc đấu giá trực tuyến.
Đấu giá trần, tài sản có thể không được bán nếu giá cuối cùng là không đủ
cao để đáp ứng yêu cầu của người bán.Trong những trường hợp giá khởi điểm
được biết đến người BĐG, nhưng không nhất thiết phải đến những người tham
gia, có thể đã được thiết lập trước theo những tài sản không được phép bán ra.
Một phiên đấu giá trần an toàn hơn cho người bán hơn khi họ không bắt buộc
phải chấp nhận một mức giá thấp, nhưng khả năng này có thể dẫn đến một mức
giá cuối cùng thấp hơn.
Đấu giá ngược là một loại hình BĐG, trong đó vị thế của người mua và
người bán được đảo ngược, với mục tiêu chính để giảm giá mua. Trong một
17


cuộc BĐG thông thường (còn được gọi là đấu giá chuyển tiếp), người mua cạnh

tranh để có được một hàng hóa hoặc dịch vụ. Trong một phiên đấu giá ngược,
người bán cạnh tranh để cung cấp một hàng hóa hoặc dịch vụ bằng cách cung
cấp báo giá dần dần thấp hơn. Vào cuối buổi đấu giá, người ra giá thấp nhất sẽ
thắng cuộc.
Đấu giá câm là một biến thể của một cuộc đấu giá ở Anh, giá thầu được
viết trên một tờ giấy. Đấu giá này thường được sử dụng trong các sự kiện từ
thiện, liên quan tới việc mua một tập các món hàng giống nhau, người tham gia
sẽ đặt giá vào một tờ giấy đặt kế món hàng, họ có thể được biết hoặc không
được biết có bao nhiêu người tham gia và giá mà họ đưa ra. Người trả cao nhất
sẽ mua món hàng với giá mình đã đặt.
Bán đấu giá Hà Lan còn được biết là một cuộc đấu giá mở theo hướng
giảm dần. Trong phiên đấu giá truyền thống ở Hà Lan, đấu giá đưa ra với một
mức giá cao rồi hạ xuống cho đến khi người tham gia chấp nhận giá của phiên
BĐG. Những người tham gia mua được tài sản sẽ công bố giá cả. BĐG Hà Lan
rất nổi tiếng, ví dụ như đấu giá Hoa tulip. "BĐG Hà Lan" cũng đôi khi được
dùng để mô tả đấu giá trực tuyến, nơi một số mặt hàng giống hệt nhau được bán
đồng thời một số lượng tương đương.Vào năm 1720, xuất khẩu của Hà Lan tăng
lên 10%, mà trong đó đấu giá chiếm một tỷ lệ rất lớn. Ngoài ra, đấu giá cũng đã
được sử dụng để bán một số hàng hóa dễ bị hư hỏng như cá và thuốc lá. Tuy
nhiên, trong thực tế, việc bán đấu giá Hà Lan không được sử dụng rộng rãi.
Về hình thức đấu giá BĐS. Hình thức đấu giá BĐS có thể trực tiếp bằng
lời nói, bằng bỏ phiếu, thông qua mạng internet hoặc các hình thức khác.
1.1.5. Nguyên tắc bán đấu giá bất động sản
Việc BĐGBĐS phải được thực hiện theo nguyên tắc công khai, liên tục,
khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên
tham gia (Khoản 1, Điều 3, Nghị định 17/2010/NĐ-CP).
Đấu giá là hình thức công khai lựa chọn người mua BĐS nên mọi vấn đề
liên quan đến cuộc đấu giá và những thông tin về BĐS BĐG phải được công
khai cho tất cả những người mua biết bằng các hình thức như niêm yết, thông
18

báo, giới thiệu về BĐS; công khai về thời gian, địa điểm tiến hành tổ chức đấu
giá; tên loại BĐS BĐG; số lượng, chất lượng, giá khởi điểm,…
Người bán BĐS, người tổ chức BĐG, người điều hành đấu giá cần phải
thông tin đầy đủ về cuộc đấu giá, về BĐS, các giấy tờ có liên quan đến BĐS
BĐG, những đặc điểm, khuyết tật không nhìn thấy của BĐS, các giấy tờ xác
định tư cách của người tham gia đấu giá phải rõ ràng, chính xác và đầy đủ để
không tạo ra sự nhầm lẫn hay lừa dối đối với các bên mà sự nhầm lẫn hay lừa
dối đó sẽ làm cho cuộc đấu giá bị vô hiệu. Người bán BĐS cần phải trung thực
khi xác định giá khởi điểm của BĐS.
Trong quan hệ đấu giá BĐS thì quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các
bên phải được coi trọng và bảo đảm. Người bán có quyền xác định giá khởi
điểm của BĐS, có quyền yêu cầu tổ chức đấu giá thanh toán đầy đủ tiền bán
BĐS ngay sau khi cuộc đấu giá kết thúc, được bồi thường thiệt hại nếu tổ chức
đấu giá hoặc bên mua có hành vi xâm hại đến lợi ích của mình. Người mua có
quyền xem BĐS, yêu cầu cung cấp đầy đủ thông tin về BĐS, được tự đặt giá,
được xác lập quyền sở hữu đối với BĐS sau khi hoàn thành văn bản đấu giá và
thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán. Người mua có quyền trả lại BĐS cho tổ
chức đấu giá và yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại nếu chất lượng BĐS không
đúng như thông báo. Tổ chức đấu giá được thu của người có BĐSBĐG lệ phí và
các khoản chi phí khác cho việc tổ chức đấu giá theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người có BĐSBĐG không thông tin đầy đủ về giá trị, chất lượng
BĐS thì người tổ chức đấu giá không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại
cho người mua BĐS.
1.2. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA PHÁP
LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
1.2.1. Giai đoạn trƣớc năm 1989
Dưới sự đô hộ của thực dân Pháp, chính quyền thực dân Pháp đã ban hành
các bộ luật dân sự, được áp dụng riêng rẽ ở ba kỳ là [10]: Bộ luật dân sự Nam

Kỳ giản yếu ra đời năm 1883 ở Nam Kỳ, bộ dân luật Bắc Kỳ ra đời năm 1931 ở
Bắc Kỳ và tại Trung Kỳ là bộ dân luật Trung Kỳ (Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật)
19