đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nghệ an giai đoạn 2010 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
----------

----------

LÊ THỊ QUỲNH GIANG

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2010-2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
----------

----------

LÊ THỊ QUỲNH GIANG

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2010-2014

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ

: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ

HÀ NỘI, NĂM 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì
công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cảm ơn.
Hà Nội, ngày

tháng năm 2015

Tác giả

Lê Thị Quỳnh Giang

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii

LỜI CẢM ƠN
Trước hết, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến các thầy giáo, cô giáo trong
Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý đất đai; Ban Quản lý đào tạo - Học viện
nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu
để hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn Tổng cục quản lý Đất đai, Sở Tài nguyên và Môi
trường, Văn phòng Đăng ký Nghệ An đã giúp đỡ, tạo điều kiện và cung cấp những
số liệu, tài liệu cần thiết để nghiên cứu và hoàn thành luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà Người đã dành nhiều thời gian tâm huyết, trực tiếp hướng dẫn tận tình, chỉ bảo và tạo
điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài và hoàn
chỉnh bản Luận văn thạc sĩ khoa học chuyên ngành Quản lý đất đai.
Qua đây, tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã động
viên, khích lệ, sẻ chia, giúp đỡ và đồng hành cùng tôi trong cuộc sống và trong quá
trình học tập, nghiên cứu!

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

Tác giả

Lê Thị Quỳnh Giang

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii

MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan

ii

Lời cảm ơn

iii

Mục lục

iv

Danh mục các chữ viết tắt

vii

Danh mục bảng

viii

Danh mục hình

x

MỞ ĐẦU

1

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

3

1.1. Khái quát về đất đai, bất động sản và Đăng ký đất đai.

3

1.1.1. Khái quát về đất đai và bất động sản

3

1.1.2. Khái quát về đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

4

1.2. Mô hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Mô hình đăng ký đất đai ở Trung Quốc

8
8

1.2.2. Mô hình đăng ký đất đai và bất động sản của Úc

11

1.2.3. Mô hình đăng ký đất đai và bất động sản của Anh

12

1.2.4. Mô hình đăng ký đất đai và bất động sản của Hoa Kỳ

13

1.2.5. Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam

14

1.3. Đăng ký đất đai tại Việt Nam

16

1.3.1 Trước khi có Luật Đất đai năm 1988

16

1.3.2. Khi Luật Đất đai năm 1988 có hiệu lực

16

1.3.3 Khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực

16

1.3.4. Khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực

17

1.3.5. Khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực

17

1.4. Văn phòng Đăng ký QSD đất Việt Nam

18

1.4.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động VPĐK QSDĐ

18

1.4.2. Vị trí, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của VPĐK QSDĐ

20

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


1.4.3. Mối quan hệ giữa VPĐK QSDĐ với các cơ quan liên quan

24

1.4.4. Thực trạng hoạt động của VPĐK QSDĐ ở nước ta.

25

1.4.5. Đánh giá về việc thành lập VPĐK QSDĐ trên cả nước

28

1.4.6. Tình hình thành lập VPĐK đất đai một cấp

30

Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

33

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

33

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu

33

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu

33

2.2. Nội dung nghiên cứu

33

2.3. Phương pháp nghiên cứu

33

2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu

33

2.3.2. Phương pháp phân tích, so sánh, xử lý số liệu

34

2.3.3. Phương pháp chuyên gia

34

Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

35

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và công tác quản lý đất đai tỉnh Nghệ An.

35

3.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Nghệ An

35

3.1.2. Công tác quản lý đất đai tỉnh Nghệ An

39

3.2 Thực trạng hoạt động của VPĐK QSDĐ Nghệ An

49

3.2.1 Mô hình tổ chức bộ máy

49

3.2.2. Thực trạng nguồn nhân lực

51

3.2.3. Thực trạng cơ sở vật chất

52

3.2.4. Tình hình thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK QSDĐ

53

3.2.5. Đánh giá chung kết quả thực hiện nhiệm vụ của VPĐK QSDĐ

71

3.3. Đánh giá của các tổ chức về hoạt động của VPĐK QSDĐ Nghệ An

73

3.3.1. Đánh giá mức độ hài lòng của tổ chức khi tiếp cận thủ tục hành chính

74

3.3.2. Đánh giá mức độ hài lòng của tổ chức về các thủ tục hành chính tại
VPĐK QSDĐ Nghệ An

75

3.3.3. Đánh giá mức độ hài lòng về cán bộ giải quyết thủ tục hành chính

78

3.3.4. Đánh giá của các tổ chức về kết quả giải quyết thủ tục hành chính

82

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


3.3.5. Đánh giá mức độ hài lòng của tổ chức đối với toàn bộ quá trình giải
86

quyết thủ tục hành chính tại VPĐK QSDĐ Nghệ An
3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ Nghệ An
3.4.1. Nguyên nhân ảnh hưởng đến hoạt động của VPĐK QSDĐ Nghệ An

87
87

3.4.2. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ

Nghệ An

92

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

95

TÀI LIỆU THAM KHẢO

97

PHỤ LỤC

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

1

Page vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

BĐS

Bất động sản

2

BTC

Bộ Tài chính

3

BNV

Bộ Nội vụ

4

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

5

CHXHCNVN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

6

ĐKBĐ

Đăng ký biến động

7

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

8

GCN

GCN

9

GCNQSDĐ

Giây chứng nhận quyền sử dụng đất

10

HSĐC

Hồ sơ địa chính

11

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

12

TCQLĐĐ

Tổng cục Quản lý đất đai

13

TNMT

Tài nguyên và Môi trường

14

TTHC

Thủ tục hành chính

15

VPĐK QSDĐ

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

16

UBND

Ủy ban nhân dân

17

VN

Việt Nam

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

1.1

Tổng hợp nguồn nhân lực của VPĐK QSDĐ của cả nước

26

1.2

Tổng hợp trang thiết bị kỹ thuật của VPĐK QSDĐ của cả nước

27

3.1

Thống kê diện tích đất đai tỉnh Nghệ An

40

3.2

Tổng hợp tình hình đo đạc bản đồ địa chính trên địa bàn tỉnh Nghệ An

43

3.3

Tổng hợp các thủ tục hành chính tại VPĐK QSDĐ Nghệ An

53

3.4

Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ từ năm 2010-2014

57

3.5

Tình hình cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

58

3.6

Kết quả thực hiện đăng ký biến động sau khi cấp GCN

60

3.7

Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm tại VPĐK QSDĐ Nghệ An

63

3.8

Kết quả cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính

67

3.9

Tổng hợp nguồn thu tài chính của Văn phòng ĐKQSDĐ Nghệ An

68

3.10

Đánh giá mức độ, tiện nghi thoải mái tại nơi làm thủ tục hành chính

74

3.11

Đánh giá mức độ hài lòng khi tiếp cận các dịch vụ tại VPĐK QSDĐ
Nghệ An

3.12

75

Đánh giá mức độ công khai, đầy đủ các quy định về các thủ tục hành
chính tại VPĐK QSDĐ Nghệ An

3.13

76

Đánh giá mức độ đơn giản, dễ kê khai của hồ sơ tại VPĐK QSDĐ
Nghệ An

3.14

77

Đánh giá mức độ hài lòng khi tiếp cận các dịch vụ tại VPĐK QSDĐ
78

Nghệ An
3.15

Đánh giá thái độ làm việc của cán bộ giải quyết thủ tục hành chính tại
VPĐK QSDĐ Nghệ An

3.16

79

Đánh giá kỹ năng hướng dẫn, giải quyết thủ tục hành chính của cán bộ
tại VPĐK QSDĐ Nghệ An

3.17

80

Đánh giá mức độ hài lòng của tổ chức về sự phục vụ của cán bộ giải
quyết thủ tục hành chính

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

81

Page viii


3.18

Đánh giá thời gian giải quyết các thủ tục hành chính tại VPĐK QSDĐ

82

Nghệ An
3.19

Đánh giá mức độ dễ dàng, thuận tiện trong việc sử dụng các hình thức
tiếp nhận, phản ánh kiến nghị tại VPĐK QSDĐ Nghệ An

3.20

84

Đánh giá mức độ hài lòng về kết quả giải quyết thủ tục hành chính tại
VPĐK QSDĐ Nghệ An

3.21

85

Đánh giá mức độ hài lòng đối với toàn bộ quá trình quả giải quyết thủ
tục hành chính tại VPĐKQSD đất Nghệ An

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

86

Page ix


DANH MỤC HÌNH

Số hình

Tên hình

Trang

1.1

Sơ đồ vị trí của VPĐK QSDĐ trong hệ thống quản đất đai ở VN

25

3.1

Sơ đồ hành chính tỉnh Nghệ An

36

3.2

Mô hình tổ chức VPĐK QSDĐ Nghệ An

49

3.3

Quy trình thực hiện các thủ tục hành chính

55

3.4

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cấp Giấy chứng nhận của VPĐK QSDĐ
Nghệ An
56

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page x


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là điều kiện, phương tiện duy
trì và phát triển sự sống, là tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, địa bàn xây dựng và phát triển dân sinh, kinh tế - xã hội, quốc
phòng, an ninh. Vai trò của đất đối với con người và các hoạt động sống là rất quan
trọng, nhưng lại giới hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian, không thể
di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người. Vì vậy, quản lý và sử dụng
đất một cách có hiệu quả là mục tiêu cực kỳ quan trọng trong chiến lược phát triển
kinh tế - xã hội của mỗi địa phương, mỗi quốc gia.
Công tác Quản lý Nhà nước về đất đai là một lĩnh vực hết sức phức tạp, vừa
mang tính kinh tế - kỹ thuật, vừa mang tính xã hội và pháp lý, nó đòi hỏi mỗi cấp, mỗi
ngành khi thực hiện chức năng Quản lý Nhà nước về đất đai phải thật chính xác và thận
trọng. Quản lý Nhà nước về đất đai tạo hành lang pháp lý để quản lý và sử dụng đất đai
hiệu quả. Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập và
quản lý Hồ sơ địa chính là một trong những nội dung quan trọng thiết yếu của công tác
Quản lý Nhà nước về đất đai, là công cụ hữu hiệu giúp cho Nhà nước nắm chắc và
quản lý chặt chẽ quỹ đất và là cơ sở pháp lý đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ cho người
sử dụng đất.

Bộ máy quản lý đất đai của nước ta đã trải qua quá trình gần 70 năm hình
thành, hoạt động và phát triển cho đến ngày nay và thực tế đã có nhiều đóng góp
quan trọng trong công tác quản lý đất đai và quá trình phát triển chung của đất
nước. Tuy nhiên, với quy mô phát triển nhanh chóng của nền kinh tế thị trường và
các mối quan hệ kinh tế xã hội liên quan tới đất đai ngày càng trở nên phức tạp thì
yêu cầu về công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai cần tiếp tục điều chỉnh
cả về quy mô và cách thức quản lý.
Luật Đất đai năm 2003 ra đời tạo điều kiện cho việc thiết lập hệ thống đăng
ký đất đai thống nhất cả nước thông qua một cơ quan dịch vụ hành chính công: Văn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


phòng Đăng ký quyền sử dụng đất được lập ở cấp tỉnh và cấp quận, huyện và đã đạt
được những kết quả quan trọng. VPĐK QSDĐ trên cả nước đã dần từng bước ổn
định về cơ cấu tổ chức bộ máy, cơ chế hoạt động; các trang thiết bị máy móc phục vụ
công tác từng bước được đổi mới; đội ngũ công chức, viên chức và người lao động
được đạo tạo, bồi dưỡng chuyên sâu về chuyên môn nghiệp vụ.
Thực hiện Luật Đất đai 2013, đến nay đã có 23 tỉnh, thành phố đã thành lập
Văn phòng Đất đai trên cơ sở hợp nhất VPĐK QSDĐ trực thuộc Sở Tài nguyên và
Môi trường và các VPĐK QSDĐ trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện
có ở địa phương
VPĐK QSDĐ Nghệ An được thành lập theo Quyết định số 3663/QĐ.UBNDNV ngày 17/10/2005 của UBND tỉnh Nghệ An. Với gần 10 năm hoạt động, đóng
vai trò là cơ quan dịch vụ công, VPĐK QSDĐ Nghệ An đã góp phần đẩy mạnh
công tác cải cách thủ tục hành chính, hỗ trợ đắc lực cho cơ quan quản ý nhà nước về
đất đai. Bên cạnh đó, do những yếu tố khách quan và chủ quan mô hình VPĐK
QSDĐ Nghệ An vẫn chưa phát huy được hiệu quả, vai trò trong quản lý đất đai.
Để có cơ sở, căn cứ đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt

động của tổ chức VPĐK QSDĐ góp phần tiến đến xây dựng hệ thống quản lý đất
đai có nền nếp, ổn định, hiện đại, một nền hành chính phục vụ đáp ứng yêu cầu phát
triển kinh tế, xã hội, chúng tôi thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hoạt động
của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Nghệ An giai đoạn 2010 - 2014”..
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá kết quả hoạt động của VPĐK QSDĐ Nghệ An (Văn phòng đăng ký
QSD đất cấp tỉnh) giai đoạn 2010 - 2014.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK
QSDĐ Nghệ An giai đoạn tới.
2.2. Yêu cầu
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;
- Những kiến nghị đưa ra phải có tính khả thi, phù hợp với địa phương.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái quát về đất đai, bất động sản và Đăng ký đất đai.
1.1.1. Khái quát về đất đai và bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng
thôcủa con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Theo đó đất đai được định nghĩa:
“Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh
quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các
dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước
cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và

động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt
động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”.
1.1.1.2. Bất động sản
Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định BĐS là đất đai và
những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi
vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân
sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có
những nét đặc thù riêng.
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. BĐS
kiến trúc. BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được,
tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính
phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


1.1.2. Khái quát về đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
1.1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
a) Khái niệm
Trong thực tế đời sống xã hội có nhiều công việc phải đăng ký như khi phát
sinh các sự việc sinh, tử, kết hôn, giám hộ, nuôi con nuôi (đăng ký hộ tịch) hoặc
phát sinh nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản (đăng ký sở hữu, sử dụng nhà cửa, xe
cộ, tàu thuyền,...); khi phát sinh các nhu cầu khác : đăng ký lao động, du lịch, mua

bán tài sản, đăng ký nghĩa vụ quân sự,...), song cũng có nhiều việc đăng ký theo tự
nguyện của người có nhu cầu. Đăng ký thường được hiểu là công việc của một cơ
quan Nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác
nhận về một sự việc hay một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người
được đăng ký cũng như tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện
đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực
hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết
với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống.
Theo điều 46 của Luật Đất đai 2003 và điều 696 của bộ Luật Dân sự, việc
đăng ký đất được thực hiện với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm cả đất
chưa giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất phải
thực hiện trong mọi trường hợp: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà
nước giao đất cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử
dụng, chuyển QSDĐ hoặc thay đổi những nội dung chuyển QSDĐ đã đăng ký khác.
Việc đăng ký đất thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằm thiết lập
hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã, phường,
thị trấn trong cả nước và cấp GCN QSDĐ cho những người sử dụng đất đủ điều kiện,
làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật.
Theo Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định:
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình
trạng pháp lý về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất
đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất có ý nghĩa đảm bảo các

quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và
tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đem lại những lợi ích không chỉ cho người
sử dụng mà cả cho nhà nước và xã hội (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
b) Đặc điểm của Đăng ký đất đai:
- Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước
về đất đai, tính đặc thù thể hiện ở các mặt :
Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi người
sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và
những người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai.
Mặc dù mọi quốc gia, mọi chế độ xã hội khác nhau trên thế giới, có những
hình thức sở hữu đất đai khác nhau, nhưng đều quy định bắt buộc người có đất sử
dụng phải đăng ký để chịu sự quản lý thống nhất của Nhà nước theo pháp luật.
Hai là, đăng ký đất là công việc của cả bộ máy nhà nước ở các cấp, do hệ
thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện.
Chỉ có ngành Địa chính với lực lượng chuyên môn đông đảo, nắm vững mục
đích, yêu cầu đăng ký đất đai, nắm vững chính sách, pháp luật đất đai mới có khả
năng thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai.
Đồng thời Địa chính là ngành duy nhất kế thừa, quản lý và trực tiếp khai thác sử
dụng hồ sơ địa chính trong quản lý biến động đất đai, vì vậy mới có thể tổ chức, chỉ
đạo và thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất có chất lượng, đáp ứng được đầy đủ, chính
xác các thông tin theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
-. Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai
Khác với tài sản khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước
thống nhất quản lý, người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng, đồng thời phải có
nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao. Do đó, đăng ký đất đai
đối với người sử dụng đất chỉ là đăng ký quyền sử dụng đất đai.
Theo pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước thực hiện việc giao QSDĐ dưới
hai hình thức giao đất và cho thuê đất. Hình thức giao đất hay cho thuê đất chỉ áp
dụng đối với một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể. Từng loại

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ sử dụng khác
nhau. Vì vậy, việc đăng ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp
luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký.
Đất đai thường có quan hệ gắn bó (không thể tách rời) với các loại tài sản cố
định trên đất như : nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu năm,...Các loại tài
sản này cùng với đất đai hình thành trên đơn vị bất động sản. Trong nhiều trường hợp
các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu nhà nước mà thuộc quyền sở hữu của
các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên
đất cũng như quyền sở hữu đất của Nhà nước, khi đăng ký đất chúng ta không thể
không tính đến đặc điểm này.
- Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã,
phường, thị trấn.
Ở Việt Nam, bộ máy nhà nước được tổ chức thành 04 cấp : Trung ương, tỉnh,
huyện, xã. Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nước với nhân
dân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã. Việc tổ chức
đăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo :
- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký đất
đai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa : “Nhà nước của
dân, do dân, vì dân”.
- Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất
ở địa phương của đội ngũ cán bộ xã, làm chỗ dựa tin cậy để các cấp có thẩm quyền
xét duyệt đăng ký, cấp GCN QSDĐ theo đúng quy định của pháp luật.
- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho
cán bộ xã.
- Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ

địa chính.
c) Các loại hình đăng ký đất đai:
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị
pháp lý như nhau (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
- Đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất lần đầu:
Đăng ký QSDĐ lần đầu là việc đăng ký QSDĐ thực hiện đối với thửa đất
đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại GCN nào (GCN
QSDĐ, GCN quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất) hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng
(Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
`

Đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất lần đầu có

đặc điểm khác biệt với đăng ký biến động:
Một là: tính chất công việc là Nhà nước xem xét công nhận QSDĐ đối với
trường hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền của người sử dụng đối
với đất được Nhà nước giao, cho thuê. Vì vậy, quá trình thực hiện thủ tục đăng ký
lần đầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra xác định rõ nguồn gốc sử
dụng và căn cứ vào quy định của pháp luật đất đai để công nhận và xác định chế độ
sử dụng đối với thửa đất (xác định rõ diện tích được quyền sử dụng, thời hạn sử
dụng, hình thức giao hay cho thuê), quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ sở

hữu có nhu cầu trên GCN.
Hai là: Kết quả của đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần
đầu được ghi vào hồ sơ địa chính của Nhà nước và cấp GCN cho người sử dụng,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện.
- Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất
Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện
đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp GCN mà có thay đổi về nội
dung đã ghi trên GCN (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu:
Đăng ký biến động thực hiện đối với một thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã xác
định một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến
QSDĐ hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


luật; do đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của
nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật.
Vì vậy, quy định của pháp luật (lập hợp đồng, tờ khai thực hiện các quyền,
quyết định quá trình thực hiện đăng ký biến động phải xác lập căn cứ pháp lý của sự
thay đổi theo chuyển mục đích hoặc gia hạn sử dụng đất, quyết định đổi tên tổ chức;
biên bản hiện trường sạt lở đất…); trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa
chính và chỉnh lý hoặc thu hồi GCN đã cấp.
1.2. Mô hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Mô hình đăng ký đất đai ở Trung Quốc
Theo quy định của Luật quản lý đất đai nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa:
“Luật quản lý nhà đất đô thị nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa” để xây dựng chế
độ đăng ký đất đai, duy trì và bảo hộ chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai,

bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền lợi về đất đai, nay ban hành
bản quy chế này.
Đăng ký đất đai là việc nhà nước tổ chức đăng ký theo pháp luật về QSDĐ
thuộc sở hữu nhà nước, quyền sở hữu tập thể về đất đai, QSD đất đai thuộc sở hữu
tập thể và các quyền lợi khác về đất đai.
Quyền lợi khác về đất đai nói trong bản quy tắc này là nói về những quyền
lợi khác ngoài quyền sử dụng và quyền sở hữu, bao gồm quyền thế chấp, quyền cho
thuê và những quyền lợi về đất đai khác mà pháp quy hành chính quy định phải
đăng ký.
Đăng ký đất đai chia ra đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất
đai. Đăng ký đất đai ban đầu lại gọi là tổng đăng ký, có nghĩa là trong một thời gian
nhất định, tiến hành đăng ký một cách phổ biến đất đai trong các khu trực thuộc
hoặc khu vực được quy định; Đăng ký biến động đất đai là nói đến việc đăng ký
ngoài việc đăng ký ban đầu, bao gồm đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu đất và các
quyền khác theo thời hạn, đăng ký biến động về tên, địa chỉ, mục đích sử dụng,
đăng ký hủy bỏ đất đai…

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


Người sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước, người sở hữu đất đai tập thể,
người sử dụng đất đai tập thể, người có quyền khác về đất đai, phải xin đăng ký đất
đai theo bản quy tắc này.
Khi xin phép đăng ký, người xin phép có thể uỷ quyền cho người đại diện.
Khi uỷ quyền phải nói rõ sự việc và quyền hạn được uỷ quyền.
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất và các quyền khác đã đăng ký theo
pháp luật thì được pháp luật bảo hộ, mọi đơn vị và cá nhân không được xâm phạm.
Đơn vị hành chính cấp huyện tổ chức tiến hành đăng ký đất đai. Cơ quan địa

chính của UBND từ cấp huyện trở lên phụ trách các công việc cụ thể.
- Đơn vị đăng ký cơ bản là thửa đất.
- Người có quyền sử dụng hoặc sở hữu trên 2 thửa đất thì phải xin phép lần
lượt từng thửa.
- Hai người trở lên cùng sử dụng 1 thửa đất, phải xin phép đăng ký từng
người một.
- Người sử dụng đất đai vượt qua ranh giới cấp huyện thì phải xin phép đăng
ký tại cơ quan địa chính thuộc UBND trên cấp huyện.
Đăng ký đất đai được tiến hành theo các bước sau đây:
- Xin phép đăng ký đất đai;
- Điều tra về địa chính (địa tịch, địa hộ - nông dân).
- Thẩm định thuộc quyền;
- Ghi sổ đăng ký;
- Phân phát hoặc đổi GCN đất đai.
Cục quản lý đất đai quốc gia chủ quản công tác đăng ký đất đai toàn quốc.
Cơ quan địa chính thuộc UBND từ cấp huyện trở lên chủ quản công tác đăng ký đất
đai trong địa phương mình.
Chế độ đăng ký tài sản nhà đất hiện hành ở Trung Quốc giống như chế độ
đăng ký kiểu Đức kiêm chế độ đăng ký Torrens. Tuy nhiên do đặc điểm của mình,
nên khái quát lại chủ yếu có các mặt sau:

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


+ Việc đăng ký tài sản nhà đất do cơ quan đăng ký khác nhau tiến hành. Tài
sản nhà đất gồm: đất các công trình xây dựng trên đất đó và các vật dụng khác kèm
theo cấu thành. Đã là tài sản thì nhà cửa và đất đai không thể tách ra được, do đặc
điểm không tách được đó nên việc đăng ký sản quyền nhà và đất phải tiến hành một

lần, GCN cũng chỉ lĩnh cùng một giấy, thế nhưng thể chế quản lí về nhà và đất ở
Trung Quốc lại chia ra các cơ quan khác nhau cho nên việc đăng ký thuộc quyền
nhà đất nói chung phải đăng ký QSDĐ ở cơ quan quản lí đất đai và đăng ký quyền
sở hữu nhà ở cơ quan quản lí nhà cửa.
+ Đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất là đăng ký động thái quyền lợi về nhà
đất. Đương sự phải theo pháp luật để đăng ký quyền có được, sự thay đổi và việc
mất đi quyền lợi nhà đất, nếu không qua đăng ký thì không phát sinh hiệu lực về
pháp luật, không thể đối kháng với người thứ 3. Đăng ký thuộc quyền tài sản nhà
đất không những đăng ký quyền lợi trong tình hình bình thường mà còn đăng ký
trong quá trình biến động khiến mọi người biết được tình hình đăng ký và trạng thái
quyền lợi tài sản nhà đất.
+ Việc đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất áp dụng theo chủ nghĩa thẩm tra thực
chất. Theo quy định của luật nhà đất Trung Quốc thì lúc đăng ký thuộc quyền nhà đất,
người xin đăng ký phải có đơn cho cơ quan đăng ký, cơ quan này không những phải
thẩm tra kỹ càng về các văn bản cần thiết mà còn phải thẩm tra nghiêm túc về nguồn gốc
quyền lợi của người xin đăng ký, lại kiểm tra thực địa. Nếu tất cả kết quả thẩm tra như
nhau thì mới được đăng ký (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012 a).
+ Đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất có hiệu lực bắt buộc: quyền lợi về nhà và
đất khi đã được cơ quan đăng ký ghi trên giấy đăng ký thì quyền lợi đó có hiệu lực
tuyệt đối về mặt pháp luật đối với người thứ 3, quyền lợi đó không thể xoá bỏ đi được.
+ Đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất thực hiện theo chế độ đăng ký bắt
buộc. Sau lúc đăng ký quyền lợi nhà đất, nếu quyền lợi muốn chuyển đổi, thay đổi
thì người có quyền lợi phải xin đăng ký, nếu không đăng ký thì quyền lợi đó không
được pháp luật bảo vệ và cũng phải chịu trách nhiệm tương ứng với pháp luật. Khi
điều 18, điều 19 của luật "Biện pháp tạm thời về quản lí sản tịch sản quyền nhà cửa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10

ở thành thị" quy định: "Nếu không theo bản biện pháp này để xin phép đăng ký sản
quyền nhà cửa thì việc sở hữu, chuyển dịch, thay đổi và xác định các quyền lợi khác
về sản quyền nhà cửa đó đều không có hiệu lực". Vi phạm các quy định của bản
biện pháp này thì cơ quan chủ quản hành chính về nhà đất của chính phủ nhân dân
cấp huyện trở lên căn cứ vào tình tiết để xử phạt hành chính. Điều 69 của "Quy tắc
đăng ký đất đai" quy định: nếu không theo quy định, kịp thời xin phép đăng ký thay
đổi đất đai thì ngoài việc xử lý vi phạm về chiếm đất ra, còn xem tình tiết nặng nhẹ,
báo cáo lên chính phủ cấp huyện trở lên mà được phê chuẩn thì xoá bỏ việc đăng ký
và GCN đất đai.
+ Cấp GCN về quyền lợi: Sau khi cơ quan đăng ký thuộc quyền tài sản nhà
đất theo trình tự, hoàn thành việc đăng ký quyền lợi cho người xin đăng ký quyền
lợi thì chính phủ nhân dân địa phương cấp GCN về quyền lợi tài sản nhà đất, đó là
chỗ dựa cho người có quyền lợi, cần giữ gìn và bảo quản giấy đó (Bộ Tài nguyên và
Môi trường, 2012 a).
1.2.2. Mô hình đăng ký đất đai và bất động sản của Úc
Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai
và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ
nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu
tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí.
Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng
ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ thống
Torren. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại
các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh
Ban đầu GCN được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại VPĐK và 1 bản giao chủ sở
hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp GCN dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của GCN
được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay,
tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của bất động sản mà mình đang
có nhu cầu mua.
Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc:

- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi
- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện
hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài.
- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng
- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo
- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng
- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễ
dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng
(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a).
1.2.3. Mô hình đăng ký đất đai và bất động sản của Anh
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai
và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có
Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 Văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt)
phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của
hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống
thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để
bảo mật dữ liệu).
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai
(Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn
chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào
năm 2009. Trước năm 2002 VPĐK đất đai hoạt động theo địa hạt. Bất động sản
thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có
Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống

đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ VPĐK nào trên lãnh thổ
Anh(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a).
Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ
về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều
phải đăng ký tại VPĐK đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của
chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống
đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng,
dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do VPĐK đất
đai cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai.
Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm
đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất
dưới dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở
hửu tập thể: sở hữu chung, đồng sở hữu...(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a).
1.2.4. Mô hình đăng ký đất đai và bất động sản của Hoa Kỳ
Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng ký và hệ thống thi hành hoàn chỉnh. Bất
kỳ yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến
hành đăng ký ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất
đai. Mục đích đăng ký là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu
đất đai. Nếu mua đất không đăng ký thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại.
Luật đăng ký bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng
kí. Ví dụ A chuyển nhượng mảnh đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C như
vậy về mặt lí thuyết thì B có quyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng
ký trước người đó được ưu tiên trước. Nếu C đăng ký trước B thì C có quyền ưu

tiên về mảnh đất đó. Luật đăng ký đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành
đăng ký để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn
người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước. Yêu cầu có liên
quan về việc đăng ký là: Về nội dung, có thể đăng kí được bất kỳ các yếu tố nào có
liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh
hưởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua
công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người
mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng ký
huyện để vào sổ đăng ký, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian.
Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có
tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có
thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên
theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang.
Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các
vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật được chia thành 3
loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên
tắc nhận biết và quy định hỗn hợp (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a).
Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký
trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù
cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ bị lợi dụng để thực
hiện các giao dịch có yếu tố gian lận.
Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự
đăng ký. Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp

quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp lý.
Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lô gic
với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người mua
trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước.
Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù
theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ
thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền. Người
mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều
tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay
không (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a).
1.2.5. Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam
- Các nước trên thế giới đều coi hoạt động đăng ký đất đai (kể cả việc cấp
GCN) là hoạt động dịch vụ công mà không phải là hoạt động quản lý nhà nước và
do tổ chức dịch vụ công của Nhà nước thực hiện.
- Mô hình cơ quan đăng ký đất đai ở các nước trên thế giới đều được tổ chức
theo mô hình một cấp. Trong đó phần lớn các nước cơ quan đăng ký trực thuộc cơ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14